盘点央行降息对加拿大房地产市场的影响

加拿大中央银行星期三上午宣布把基准利率从1%降到0.75%。这个决定出乎所有经济学家的意料。加拿大广播公司记者史蒂夫.奈尔斯说，加拿大央行自2010年9月以来一直把利率维持在1%。彭博资讯公司在这次央行例会前夕请22位经济学家做相关分析，竟没有一人预测出央行降息。

原本就一路下滑的加元币值应声再降将近2美分，目前停留在81美分以下。

加拿大央行降息对消费者和房地产市场的影响

油价之过

尽管此前有经济学家认为原油价格下降有利于加拿大的出口贸易和制造业发展，但加拿大央行行长博罗兹（Stephen Poloz）在星期三上午的新闻发布会上表示，原油价格的下降对加拿大经济的影响毫无疑问是负面的，包括原油出口的利润下降，能源领域的投资和就业缩减。

原油星期三在国际市场上的每桶价格在50美元以下。加拿大央行已经把对今年的经济发展预测从2.4%降到2.1%，2016年回升到2.4%。但是这个预测是在今后两年原油价格每桶60美元的基础上做出的。 如果原油价格持续停留在目前水平，央行可能再度降低对经济发展的预测。

加拿大央行因此认为有必要下调基准利率以助经济一臂之力。各大银行的跟进将减轻那些需要贷款的公司企业的利息负担，并增加加拿大消费者的购买力。加元汇率下降将有助于扩大对美国的出口贸易。

房贷浮动利息率可能下降0.25%

对于以浮动利率贷款的房主来说，加拿大央行的决定可以让原本担心今年房贷利息增加的他们松一口气。经济学家们估计，在博罗兹的新闻发布会后，各银行都会做出略微下调利息率的反应。加拿大帝国商业银行国际市场部的首席经济师艾弗里.申菲尔德（Avery Shenfeld）认为，房贷浮动利息率的下降可能也在0.25个百分点上下。

固定利息率随债券收益率起伏。鉴于后者将随央行基准利率而降，因此固定利息率可能也会轻微下降。目前的五年房贷利率在4.79%上下。

利息率一旦下降，势必鼓励更多的加拿大人贷款购房。这对加拿大中部和东部地区的房地产市场和房价是一针强心剂。但是，加拿大人本来已经创纪录的个人债务恐怕也会再上一级台阶。

加拿大央行过去屡次呼吁加拿大人减少债务，现在降低利率，等于是鼓励人们借钱。申菲尔德说，央行现在只能是两害相权取其轻，先顾经济发展这一头。

但是不列颠哥伦比亚大学的房地产市场专家萨默维尔（Tsur Somerville）指出，利率降低0.25%，对一个付房贷的人的实际影响其实并不大，不过是每个月几十块钱的差别而已。这并不足以炒高房价，尤其是在阿尔伯塔等省份，这点收益远远不能弥补石油价格下跌造成的冲击。

中部、东部和西部：有人欢喜有人愁

道明银行经济师克莱格.亚历山大（Craig Alexander）也说，尽管低利率会有利于加拿大太平洋地区和中部地区的房地产市场的发展，但是西部地区，尤其是经济严重依赖石油的省份，低利率对房地产的影响恐怕抵不过低油价的影响，当地的经济因此会放缓。

对于吃利息的退休人士来说，加拿大央行的降息决定也将使他们感到手头比过去紧。申菲尔德说，这将会促使他们寻找比担保投资证（GIC）收益更高的投资方式。

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全球最适宜居住城市冠亚军花落加拿大：多伦多第一 蒙特利尔第二

英国经济学人智库（ The Economist Intelligence Unit）发布了全球最适宜居住城市的最新排名，结论是：多伦多第一，蒙特利尔第二。

全球最适宜居住城市：多伦多第一，蒙特利尔第二

这个星期，经济学人智库公布了2015年安全城市指数（Safe Cities Index 2015），该指数对世界上50个大城市的安全程度进行评估，并进一步基于6个领域  – 安全性、宜居性、生活成本、环境、民主化程度和食品安全，对这50个城市进行综合排名。

东京为全球最安全城市

在安全排名中，英国的“经济学人”杂志把日本东京评为全球最安全的城市。报告说，一个城市的安全程度与其富有程度和经济发展是密切相关的。

对安全城市的评估包括4个标准：数字安全（保密性，技术水平）、健康安全（环境和人们获得医疗保健服务的容易程度）、基础设施安全（交通安全执法情况以及是否有利于行人）、人身安全（社会治安、街头犯罪的情况）。

宜居城市多伦多第1，蒙特利尔第2

在安全领域，加拿大的多伦多名列全球第8，蒙特利尔名列第14，但在被评估的所有6个领域中，多伦多和蒙特利尔的得分都不错，足以使这两个城市在综合排行榜上名列冠军和亚军。

对此，多伦多市长庄德利（John Tory）表示高兴，他说，我当然很高兴，多伦多人都会很高兴，我们知道这是一个适宜居住的地方，现在被评为第一名，最大的挑战就是保持下去。

那么，多次被誉为最适宜居住的城市温哥华在哪里？对不起，今年温哥华没有参加经济学人的“评比”。

以下是经济学人杂志的排名：

全球最适宜居住城市

  1. 多伦多
  2. 蒙特利尔
  3. 斯德哥尔摩
  4. 阿姆斯特丹
  5. 旧金山
  6. 墨尔本
  7. 苏黎世
  8. 华盛顿
  9. 悉尼
  10. 芝加哥

全球最安全城市

  1. 东京
  2. 新加坡
  3. 大阪
  4. 斯德哥尔摩
  5. 阿姆斯特丹
  6. 悉尼
  7. 苏黎世
  8. 多伦多
  9. 墨尔本
  10. 纽约

全球最不适宜居住城市 （城市排行榜上的倒数10名）

  1. 伊斯坦布尔
  2. 德里
  3. 莫斯科
  4.  孟买
  5. 墨西哥城
  6. 利雅得
  7. 约翰内斯堡
  8. 胡志明市
  9. 德黑兰
  10.  雅加达

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英国40万家庭一夜变“房贵”每月250镑豪宅税在劫难逃

由于英国房价持续飞涨，2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”，这些业主持有的房产价值均为百万英镑以上，总价值达到8360亿英镑。

2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”

置业专家认为，2015年每天将有近200人成为持有百万价值房产的新贵。但很多英国家庭仍旧资金短缺，因为他们的财富已被绑定在房产中。

据第一太平戴维斯公司和《星期日泰晤士报》联合研究， 2014年以七位数价格出售的房屋数量是十年前的3倍。

英国逾10600条街道的房屋均价超100万英镑。伦敦有12条街道的房产仅车库价格便已超过百万镑。

房价最高的街区为Kensington Palace Gardens，房屋均价达到4270万英镑。伦敦的百万房产数量甚至高于英国其它地区的总和，而百万房产群在康沃尔郡（Cornwall）、柴郡（Cheshire）、爱丁堡（Edinburgh）和 萨福克郡（Suffolk）等地区也颇为密集。

据对英国土地登记管理局和地方当局数据的分析，继2007年峰值之后，英国一些地区的百万房产销量呈八倍增长。

在剑桥，物业销售价值至少100万英镑的房产自经济萧条以来已经上涨了200％。Hackney和Lewisham，这两个以前算不上流行的伦敦区，分别上升了814％和275％。

估计在伦敦有27.5万个家庭住宅价值在100万英镑以上，72100个在伦敦东南。在东部和西南部，百万镑以上的房产自2006/07年以来已分别升值35％及17％，这归因伦敦人变现他们价值100万英镑以上的房产，然后在乡村抵押贷款买房。

专家认为，大多数“房贵”拥有百万镑以上的财产纯属意外，在十几或二十年前以合理价格买入的房产，幷在市场繁荣时看到自己的房产价值飙升。有人担心这些房主将被工党领袖埃德·米利班德（Ed Miliband）提出的豪宅税政策进行不公平的课税 – 对那些房屋价值超过200万镑的家庭，一个月要多支付250英镑。

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加拿大商业银行将何时降息？

【导读】为什么加拿大商业银行贷款利率降息的幅度比大家的期望少？贷款利率还会再降吗？

加拿大商业银行何时降息

商业银行贷款利率降息的幅度比大家的期望少

2014年年底，预期美联储将进入加息周期，媒体上也是一片加拿大也快要加息的呼喊声。吴边当时分析加拿大的经济持续疲弱，加拿大的overnight rate 比美国的overnight rate要高近一个百分点，因此浮动利率有降息压力。乐活网的专访《加拿大央行今年加息？》刊登出来后，只有寥寥的声音表示赞同。

2015年1月21日，星期三，出乎大部分分析家意料之外，加拿大央行忽然把目标隔夜拆借利率下降了0.25%。星期四1月22号，TD道明银行宣布不打 算跟随央行降息。一时舆论大哗，纷纷指责商业银行这是把央行降息的利好据为己有。在舆论压力下，周二1月27日，皇家银行宣布决定把prime降 0.15%，BMO及其他银行快速跟进，迅即公布同样的减息幅度，商业银行最惠基本利率prime rate从3%降到了2.85%。

央行隔夜利息和商业银行最优惠利息关系

央行是通过调整目标隔夜拆借利率overnight rate间接决定商业银行最惠基本利率Prime，降息前最优惠利率Prime等于overnight rate加2%。但是这次中央银行调降0.25%，而商业银行只是跟进0.15%，两者之间的息差就变成了2.1%。历史上目标隔夜拆借利率和商业银行最 优惠利率息差一直是1.75%，现在的息差多了20%。历史上上一次发生这个情况的时候是在次贷危机期间：2008年12月的时候，央行减息0.75%， 但是商业银行只跟进0.50%。这次是商业银行第二次反抗中央银行的降息决策，而且这是自加拿大央行1951年开始记录跟踪利率变化以来，破天荒第一次浮 动利率变化少于0.25%

那么为什么加拿大央行降息0.5%，商业银行只能跟进0.15%？有几个因素的影响。

第一是银行系统的盈利问题

浮动房贷、商业贷款以及很多其他个人信贷的利率都是基于商业银行最优惠利率，这些信贷的利率变化与Prime的变化同步，商业银行最优惠利率Prime降 低的时候，贷款人的利率随之降低，但是对于浮动利率贷款而言，央行目标隔夜拆借利率不是唯一的成本考量指标，在资金成本不是同步下降的时候，降低 Prime rate, 银行的利润就减少了。要知道浮动利率贷款和信用额度贷款占到加拿大银行整体住宅抵押贷款业务的25%，据传基本利率下调对银行利润的负面影响在4%左右， 这部分利润的减少直接影响到银行股的股价。

第二是财政部的严厉监管

加拿大财政部前任部长费拉逖(Jim Flaherty)在位的时候是出名的强硬，大会小会言必称加拿大房地产泡沫严重，不但一再收紧信贷政策，而且2013年3月直接动手干预银行利率引起了 轩然大波，请参见吴边前文《联邦财长施压，Manulife银行加息》。前车之鉴，现任部长乔.奥利弗(Joe Oliver)在多个公众场合表态不再直接干预利率问题。一方面他表示私营企业们应该能在市场上自由发挥，自定利率，另一方面，他还是在不断的收紧银根， 由于政府调控收紧信贷，越来越多的购屋者被挡在了房地产市场的外面，由此造成房贷市场缩小。既然各大商业银行走不了薄利多销的路，就只有尽量在现有的客人 这儿多榨取一些利润。

第三是加拿大经济持续疲弱

各大银行并不看好加拿大的经济走势，如果经济持续疲弱，央行一再降息，商业银行跟进降息后，商业银行账上现有的浮动利率贷款会有亏损，而且因为政府调控收 紧信贷的原因，新贷款客户减少，无法对冲抵减。因此这次商业银行集体反抗央行降息指引，也是给政府相关部门发出明确信号，“再这样搞，我们不陪你玩了”。

大众的期盼：商业银行贷款利率还要再降

虽然在重大问题上还是一致行动，但是各大商业银行并不是铁板一块，为了争夺更大的市场份额，各大商业银行的竞争会一步步趋向白热化。浮动利率上虽然难有所 动作，但是根据吴边的分析，固定利率方面应该还有降息空间。一旦有一家领先降息，其他竞争对手会迅速宣布跟进。固定利率降息抢客风潮，月内可见分晓。

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投资温哥华特朗普大厦 在城市新地标中享有一席之地

温哥华特朗普大厦，全称为Trump International Hotel & Tower。她的出现，曾是索绕温哥华多年的一个美丽传说，她也是近年来温哥华地产界最轰动的事件。一时间，昂贵与高贵、奢华与时尚、国际化与地标，成为人们聚焦在她身上的关键词，至今，她身后的众多秘密仍然是地产界议论的话题。特朗普大厦选址于市中心最罕贵黄金地段1151 West Georgia，楼高63层，毗邻金融商业区和温市最昂贵的高豪港(Coal Harbour)住宅区，可谓城中最豪华的都会住宅。

城中最豪华的都会住宅，尽享北岸以及温哥华各处美景

超级豪华住宅 Trump International Hotel & Tower® Vancouver (温哥华特朗普大厦)由地产巨人唐德特朗普(Donald Trump)参与开发，由温哥华享有盛誉的房地产发展商TA Global和Holborn Holdings Ltd. 精心打造。2016年，风情万钟、以45度优美扭姿侧身而立的63层大厦将耸立在温哥华市中心。她将是温哥华第二高楼，由著名建筑师艾力克森（Arthur Erickson）设计，大楼随着楼高逐步旋转45度，能最大限度地使用玻璃窗，让住户可尽情欣赏北岸以及温哥华各处美景，每个单位的景色都独一无二。

大厦共耗资3.6亿元，拥有147个酒店房间和218套公寓单元，坐拥温哥华海滨风光美景和北部连绵山峦的雪景。这座仪态万千、优雅无比的大厦将给这个悠闲的城市更添一份别样的高贵气质。

特朗普大厦附近国际名店林立，其别出心裁的旋扭外型势将成为温哥华众所瞩目的新地标。楼外由昂贵的玻璃幕墙构建，环抱高豪港及英吉利湾以至北岸山脉气势磅礴的壮丽景观。室内选材一丝不苟，包括意大利星级名师Antonio Citterio设计的Arclinea厨房、云石及实木复合地板、Gaggenau厨房电器、智能家居设施、华丽浴室等，处处流露精致心思。

提到房地产大亨特朗普（Donald Trump）与他旗下的特朗普大厦（Trump Tower），全球地产界可以说是无人不知无人不晓。特朗普地产及其闻名遐迩的世界一流酒店管理方式，已经成为国际化都市的必须。在纽约、芝加哥、伦敦、迪拜……世界各大主要城市的市中心，大抵都有特朗普大厦伟岸的身影。某种程度上来说，一个城市有没有特朗普，已经成为衡量这个城市是不是国际化都市的重要指标。可以说，从1995年的纽约到世界各大城市再到今天的温哥华，全球每一幢特朗普大厦（Trump Tower）都是其所在城市的地标性建筑，代表着奢华、高尚的卓越品质，也是时尚人群、富有阶层的一大身份象征。

随着2013年特朗普（Donald Trump）宣布进军温哥华豪华公寓市场，与温哥华地产发展商Holborn Group及Ta Global联合招开记者会，确定在温哥华市中心West Georgia St. 1100号路段, 合作推出以特朗普为名的超豪华酒店式公寓大厦，温哥华特朗普大厦（Trump Tower）的一举一动都备受外界的关注。

她的出现，曾是索绕温哥华多年的一个美丽传说，她也是近年来温哥华地产界最轰动的事件
特朗普大厦的出现，曾是索绕温哥华多年的一个美丽传说，也是近年来温哥华地产界最轰动的事件
一时间，昂贵与高贵、奢华与时尚、国际化与地标，成为人们聚焦在她身上的关键词
一时间，昂贵与高贵、奢华与时尚、国际化与地标，成为人们聚焦在她身上的关键词
特朗普大厦选址于市中心最罕贵黄金地段1151 West Georgia，楼高63层，毗邻金融商业区和温市最昂贵的高豪港(Coal Harbour)住宅区，可谓城中最豪华的都会住宅
特朗普大厦选址于市中心最罕贵黄金地段1151 West Georgia，楼高63层，毗邻金融商业区和温市最昂贵的高豪港(Coal Harbour)住宅区，可谓城中最豪华的都会住宅
2016年，风情万钟，以45度优美扭姿侧身而立的63层大厦将耸立在温哥华市中心
2016年，风情万钟、以45度优美扭姿侧身而立的63层大厦将耸立在温哥华市中心

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美媒:显示身价 中国购房者涌入美东部”黄金海岸”

根据美国全国房地产经纪人协会和为中国购房者提供服务的房地产在线平台居外网的统计，在全美50个州的46个州，中国人要么是第一大海外购房者群体，要么 是第二大群体。根据全国房地产经纪人协会所做的一项调查，在截至2014年3月的12个月里，中国投资者在美国房地产领域共投入220亿美元，占美国房屋 国际销售总额的近四分之一。

申请加拿大探亲签证详细攻略

对于申请加拿大探亲签证的中国公民，是有相关规定的。能够获得探亲签证的中国公民包括:

1. 申请签证的公民的配偶，在加拿大定居、工作、学习、访问等。
2. 申请签证的公民自己或者配偶的下列亲属在加拿大定居、工作、学习、访问等：
1）父母(包括养父母)、子女(包括养子女)及兄弟姐妹。
2）祖父母或孙子女。
3）旁系亲属如叔伯、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹以及姑亲、姨亲、舅亲者(但是签证率相对直系亲属较低)。

如果孩子在加拿大留学，家长在以下情况下容易获签：
1）在探亲签证容易获签的月份申请，即每年的10月到次年的2月；
2）有充足的探亲理由(孩子离开自己至少3个月或半年以上)；
3）国内有稳定的亲友工作或事业(即约束自己回国的理由越充分越好)；
4）无加拿大拒签史。

不少申请人认为，自已在中国的条件很好，去加拿大只是看望一下家人，根本没有移民或滞留加拿大的倾向或想法。但是，申请人需要明白的是，申请加拿大签证是没有面试的，申请人是没有机会与签证官面对面的沟通。签证官只是从申请人所递交的材料当中来判断申请人是否有足够的经济能力来支付去加拿大旅游的费用，申请人是否有足够的原因在旅游结束后会回到中国。所以准备好充足的申请材料，并让签证官在最短的时间内对申请人的条件有一个很快、很好的判断是非常关键的。

对于加拿大政府而言，因为加拿大有比世界上任何国家都宽松的难民政策，所以加拿大移民局担心，访问申请人一到加拿大，就走“捷径”申请难民，会对加拿大社会及移民局带来很大的负担，所以一定要把嫌疑不走的人堵之门外。

什么样的申请人容易获签呢？那主要看加拿大的邀请和担保人的经济能力及申请人的自身条件。

一般来说，加拿大的邀请和担保人要有较高的收入及报税，一般来说，邀请人如是四口之家，要邀请国内的兄弟姐妹中的一个人来探亲，那么邀请人的家庭年收入最好要达到四万八千，当然越多越好。国内的申请人自身的条件也不容忽视。申请人最好生活在大城市，有家庭，有子女，有一份稳定和收入高的工作，有房产，有较多的银行存款或可观的投资。最好还有出国旅游的记录，去中国香港或新马泰旅游已不具有说服力，最好是去过日本，澳洲或欧洲等国家。最好是没有加拿大拒签史。总之，申请人在中国一定要有较强的经济实力。如果申请人有很强的经济实力，那未对邀请和担保人的要求就会降低。加拿大驻中国大使馆最近又对在过去五年内来过加拿大访问的申请人也放宽要求，即不需要邀请和担保人也可以申请访问签证。

签证官会视情况给申请人在1到6个月不等的加拿大居留时间。一般来讲，只要邀请人收入足够，探亲签证被批准的几率很高。被拒的主要原因之一是移民倾向，如果是这条理由被拒，再申请时，应该提供房产证明、社会关系证明，如在某些机构担任职务等，以表明申请人有足够的理由一定会回到中国，而不会滞留加拿大不归。

此外，探亲签证最好购买往返机票。持探亲签证的人进入加拿大海关时，海关人员通常会仔细检查这类人的入境签证，还有可能会要求出具机票。如果是一张单程机票，加拿大海关人员会对你的这种做法不满意，结果如何因人而异。

中国公民办理加拿大探亲签证，最让人头疼的就是繁杂的材料准备工作。

具体说来，签证需要准备的材料有:

  1. 填写完整的“临时居民签证申请表 (IMM5257)”。年满18周岁及以上的随行子女必须填写其各自的申请表格。
  2. 申请人及每位年满18周岁及以上的随行家庭成员完整填写的“家属表和教育及就业细节表”。请用中英文或中法文填写。
  3. 申请人及每位随行的家庭成员每人需递交三张相同的在最近六个月内拍摄的彩色或黑白照片，背景为纯白色或浅色。
  4. 申请人及每位随行的家庭成员的有效护照原件。每本护照须包含除最后一页外的至少一整页空白页，且护照必须在行程前至少六个月有效。
  5. 两份用中文写有申请人现住址的粘性贴纸(无需信封)。
  6. 以现金支付正确的申请受理费。受理费不予退还。
  7.  如有第三方人士帮助你准备此次申请，请填写代理人信息表(IMM5476E) 。
  8. 18岁以下的申请人需有其未随行父/母出具的同意其旅行的父母同意函，此函应包含申请人旅行日期及其父母联系方式等信息。
  9. 如果在职，使用印有公司抬头信笺、由雇主签字的准假信原件。需要包含的信息有:申请人的姓名、职位、目前收入及起聘日期；用中文注明的雇主全称和地址，以及电话和传真号码。
  10. 如果退休，要有说明申请人养老金的退休证明。
  11.  如果申请人为学生且于非学校假期期间旅行，需要一份学校出具的确认其在读及良好表现、并同意其缺勤的信函原件。
  12. 显示过去若干月中财政历史的银行文件原件(如存款证明、存折等)。
  13.  在中国的资产证明 (如房产证原件、车辆登记证原件等)。
  14.  与加拿大邀请人关系的证明(如出生证复印件、结婚证复印件、信函往来证明的复印件等)。
  15. 说明访问目的及访问期限的邀请信。
  16. 邀请人居所内的人员详单。
  17. 邀请人的公民或移民身份文件的复印件(如学习许可、工作许可、双面复印的永久居民卡等)。
  18. 邀请人的收入及财政状况证明须为来自于加拿大的独立第三方性质的文件，可靠并且易核实。
  19.  如果邀请人在加学习，需要校方出具的录取信。

======== 补充阅读1：2013年网上成功申请父母多次往返探亲签证过程 ========

大家好，上月我在网上成功替父母申请到多次往返签证。其实父母探亲和延期都可以直接在CIC网上申请，下面给大家介绍一下过程，希望对大家有所帮助。

网上申请签证有方便快捷的优点，可以省去父母很多的麻烦。网上申请的流程包括：CIC网站注册帐户、上传申请材料、安排体检以及寄送护照等流程。本文详细介绍了各个流程具体操作步骤和注意事项。希望对您办理网上申请签证有所帮助。

在网上申请时，请大家仔细阅读每一个问题，每一个问题的解释，以便更准确更快捷的网上申请。

第一步 在移民局的网站注册，并按要求上传资料

1、登陆：http://www.cic.gc.ca/english/e-services/mycic.asp

进入网站后，单击网页右下方的“GCKey Log In”进入。

进入网站后，单击网页右下方的“GCKey Log In”进入。

2、进入后单击网页左上方的“Register”，输入User ID和密码log In，如果已经注册过，可以直接登陆。第一次需要点击Register注册。

进入后单击网页左上方的“Register”，输入User ID和密码log In，如果已经注册过，可以直接登陆。第一次需要点击Register注册

3、进入后选择“I accept”。然后开始注册个人帐户信息。

进入后选择“I accept”。然后开始注册个人帐户信息

4、所有（required）都需要填写，然后选择继续。

所有（required）都需要填写，然后选择继续

5、进入以下界面：

进入以下页面

6、如果没有Client ID，选择No。

如果没有Client ID，选择No

7、填写申请人的基本信息。（如果是父母申请探亲签证，这里填的是父母的信息）

填写申请人的基本信息

8、设置安全问题，所有问题全部填写。

设置安全问题，所有问题全部填写

9、填写方便联系你的Email地址。

填写方便联系你的Email地址

10、Save后，会出现以下界面，在网页下方点击“Apply online”进入下一页面。

Save后，会出现以下界面，在网页下方点击“Apply online”进入下一页面

11、点击apply online，会出现两种选项，如果已经有personal checklist code，可以直接输入以下空格，继续；如果没有这个code，需要点击 Don’t have a personal checklist code。

点击apply online

12、点击Don’t have a personal checklist code，会出现以下展开界面，再点击Determine your eligibility and apply online。

点击Don’t have a personal checklist code

13、进入以下申请窗口，每个问题都有下拉选择菜单，回答每个问题，共好几页，都是一些简单的，general的问题，不涉及很多详细的信息。（注意，这里填的都是申请人信息）

进入以下申请窗口，每个问题都有下拉选择菜单，回答每个问题

14、每一页上，都有Modify my Answers的选项，可以点击修改前面的问题，如果按电脑浏览器上的返回键，有时不行。

每一页上，都有Modify my Answers的选项，可以点击修改前面的问题

15、全部回答完后，会出现以下界面，对你的回答进行了汇总，也可以点击Modify对前面的问题修改。

全部回答完后，会出现以下界面，对你的回答进行了汇总，也可以点击Modify对前面的问题修改

16、下一个页面介绍如果网上递交申请。

下一个页面介绍如果网上递交申请

17、点击继续后，进入申请材料的主页，上传文件界面。

点击继续后，进入申请材料的主页，上传文件界面

18、注意事项：

填写申请表格，上传文件。所有的表格都可以在此页直接点击下载填写。每一项内容只能上传一个文件，可以使用adobe arobat对文件进行合并归为一个文件。例如，在proof of means of financial support这一项里，需要将申请人的财务状况证明材料，工作收入证明，邀请人的税表，个人财产状况，工作收入证明等合并为一个大的文件，然后才能上传，合并完后的文件大小不可超过4mb。

备注：在document name和options之间有个小问号，点击可以看到对此项内容的解释说明。

主申请人需提供的材料：

1．IMM5257 表（此表在电脑上填写，填写完毕后点击valid确认，填写完毕后检查无误后直接上传，无需签字）
2．Marriage Licence/certificate主申请人的结婚证 （先翻译结婚证，再扫描结婚证原件和翻译件）
3. IMM5465 家庭信息表（此表在电脑上填写，填写完毕后打印签字，再扫描上传。签字时请用黑色笔）
4. Itinerary, Travel 旅游信息 （扫描机票预订信息。如果可以，提供在加国的旅游行程安排）
5．Purpose of Travel-other 旅行目的 （此项可以是申请人写给大使馆的保证信或婚礼邀请函等）
6．Passport or travel document 护照或旅游文件 （扫描护照信息页，若有其他签证记录，也需扫描）
7．Proof of Relationship 亲属关系证明 (公正亲属关系，公正邀请人的结婚证书，中英文)
8．Employment letter 雇用信
9．General Education and Employment Form 教育及工作信息表 （打印此表，人工填写，所有内容均中英文填写。填完后签字，扫描上传）
10．Invitaion letter 邀请函 （邀请父母来加的邀请函）
11．IMM5713 代理人表
12．Proof of Income 收入证明 （收入证明需要用有单位名称的信纸开具，中英文各一份。签字盖章后扫描上传）
13．proof of means of financial support财产状况证明 （此项包括主申请人，副申请人，邀请人及家属的缴税、工作收入等财政状况，所有中文材料需要有英文翻译，银行存款证明开具近期6个月的即可）
14．Digital Photo 照片 （上传照片的电子版JPEG格式 。彩色照片，照片尺寸35*45，前额到下巴在31到36之间。图像的长*宽约为420*540，电子版文件大小不小于60kb，图像脸在正中，露出前额和耳朵及上肩）
15．Schedule 1 （5257表格的附表，电脑填写，完毕后点击validate上传）
16．Add Letter of Explanation （解释信，根据个人情况决定是否写。申请爸妈签证时我没有提供）

副申请人：
1．IMM5257 表（此表在电脑上填写，填写完毕后点击valid确认，填写完毕后检查无误后直接上传，无需签字打印扫描）
2．IMM5465 家庭信息表（此表在电脑上填写，填写完毕后打印签字,再扫描上传.签字时请用黑色笔）
3．Passport or travel document 护照或旅游文件 （扫描护照信息页，若有其他签证记录，也需扫描）
4．Digital Photo 照片 （上传照片的电子版JPEG格式 。彩色照片，照片尺寸35*45，前额到下巴在31到36之间。图像的长*宽约为420*540 ，电子版文件大小不小于60kb，图像脸在正中，露出前额和耳朵及上肩）
5．General Education and Employment Form 教育及工作信息表 （打印此表，人工填写，所有内容均中英文填写。填完后签字，扫描上传）
6．Schedule 1 （5257表格的附表，电脑填写，完毕后点击validate上传）
7．Add Letter of Explanation （解释信，根据个人情况决定是否写。申请爸妈签证时我没有提供）

全部上传完毕后即可转到下一步进行支付，接受加国的信用卡支付，中国的信用卡需要开通了国际货币业务。“We accept Visa, MasterCard, American Express and certain prepaid credit cards”

一般情况下，完成后的第二三天使馆会给你发确认邮件，请登陆CIC网站查看信息。处理时间一般为5天，我的是第四天接到要求寄护照的信息。我当时使用的EMS邮寄的护照。需要将使馆发出的护照邮寄信息表打印出来，连同护照原件，个人的可粘贴的邮寄地址（2份，邮编，地址，联系人名字和电话）一同寄出。之后就可以等待护照寄回了，一般需要四五天的工作日收到，使馆是用EMS寄过来的。

收件人及地址(有朋友说地址已更改，所以请大家按照邮件通知的地址邮寄护照等文件）

终于写完了，写得也不是非常详细，但希望对大家有帮助，算是送给大家的新年礼物：）

后续补充：

1、注册登录信息均是申请人的情况，而不是邀请人的情况。子女可帮助完成。
2、如果邀请人在国外，国内的父母无法扫描自己的文件，还是建议亲自递交签证材料。
3、网上申请的表格填写的内容与亲自递交所填表格基本上一致的，家园有许多前辈就给大家提供的经验和tips,所以填写的具体细节我没有做解释说明，请大家谅解哈。需要重复的一点是，网上申请时的表格都要在登陆网上帐户后的申请主页直接点击下载填写，因为在其他地方下载的表格在这里无法上传。
4、所有上传文件格式可以是PDF, JPG, TIFF, or PNG (Image), DOC or DOCX。
5、关于代理人的问题，我来说明下。由于不管是多少人申请签证，只需要主申请人一个人来填写所有内容，其他涉及到副申请人的信息就由主申请人代理填写了，因此产生了代理人。
6、申请超签注意事项：可以上传医疗保险单到 Itinerary, Travel里。

第二步 接到体检通知，安排体检时间申请

如果申请的是超级签证，基本上会要求体检(现在体检可以安排在递交材料以前，具体要求请与就近的体检中心联系)；而其他签证类型，则有可能没有要求体检，而是直接要求寄护照。

申请资料上传以后，最快几天就会收到体检通知，有的可能时间会较长一些，视申请人的情况而不同。通知体检通知的信息会发送到注册时输入的电子邮箱中；有时通知会在垃圾邮件里面，而不被注意到，有人因此而耽误了体检的时间，所以，要对受到的邮件（包括垃圾邮件）多加注意。同时，为防止这类事情的发生，应经常到CIC注册的帐户中查询有否通知。收到邮件提示以后，到CIC的帐户中将体将通知表格下载或打印出来，然后帮助父母安排就近的体检中心体检。下面以一个实例来说明体检需要注意的事项：

——————-引用开始————–

咱爸妈的体检安排在2013年10月16日（下周三）上午11点。

地点：西安市未央区文景路17号 长安医院B楼1层 移民体检中心 联系电话：029-86187071
如果坐高铁去，可以坐地铁到医院，路线是地铁高铁站口进站，到图书馆站下车即到。

体检注意事项：早上11点体检，需要空腹（不要吃饭）

需要携带的资料：
1、爸妈的体检表（在这份邮件的附件中）一人一份，打印出来带上；
2、带上护照和身份证原件，同时需要各复印一份护照带照片页；
3、每人两张白底的2寸照片（把申请签证时照的照片打印出来即可）；
4、体检费用每人1700元人民币。

另外，和咱爸妈商量一下，安排购买去西安的车票，看是当天去还是提前一天去。
最好把这封信也打出 来，让爸妈备查。

—————-引用结束—————–

第三步 接到递交护照的通知 ，安排寄送护照

接到递交护照通知，说明已经成功申请到签证了，接下来就是安排支付护照处理和邮回费用，并寄出护照和其他要求的资料。下面以一个真实的申请超级签证的例子作为注意事项的说明：

—————-引用开始——————

咱爸妈的签证都获批了，现在有几件事情需要办理：

1、缴纳递交护照和回寄费用，每人219元人民币，共438元，这些费用可以在郑州直接缴纳，收据和护照一起寄走。在交款收据上注明“***和***递交护照和回寄费用”。
交款开户银行：中国银行北京使馆区支行
帐号：342 860 268 969
帐户名称：北京双雄对外服务公司签证代理服务中心

2、这封邮件的附件一、二是通知爸妈通知寄护照的信，把她们打印出来。第三个附件是告诉签证中心的回邮地址，也把打印出来（打印前把地址和邮编核对一下）。

3、上面打印的文件（爸妈的通知寄护照信各一封、回邮地址）、交费的收据和爸妈的护照通过EMS（特快专递），邮寄到下面的地址（留好收据以备查）：

北京加拿大签证申请中心
东城区东直门南大街11号中汇广场A座12层 邮编：100007
热线电话： 010-57636878
把这封信打印出来，寄出前核对一遍。

———————引用结束——————-

一般情况下，一周左右就会收到贴有签证的护照。整个申请过程就顺利完成了。

请大家仔细阅读注册申请过程中出现的每一句话，好好研究网上申请。现在看看大家问得大家问题，我觉得网上申请真的没有想象的那么复杂。
好了，目前只能想到这里，有问题大家再问吧

======== 补充阅读2：加拿大十年多次往返普通探亲签证申请攻略 ========

最近一段时间，小编从不同渠道得到这样一个消息：受“超级签证”的影响，加拿大移民部目前放宽了普通探亲签证或商务签证的时间期限。如果你申请多次往返签证，符合要求的申请人一般都能得到8-10年有效期的签证，成功率相当地高。虽然申请普通签证没有购买保险这一个强制条件，但也需要准备众多材料。那么，申请人都需要准备哪些材料才能一次成功地申请到加拿大十年多次往返普通探亲签证呢？先请看以下文章详解：

2012年4月27日父母拿到加拿大十年多次往返普通签证。从网上得到很多帮助，现在跟大家分享自己的经验。

一、父母需要准备的材料
1、IMM5257表
父母分别填写完整的“临时居民访问签证申请表（IMM5257）”。将表格下载到电脑里，用Adobe Reader在电脑上填（严格参照签证中心网站提供的Sample样板表填写），在生成条码之前可以保存，可以修改，（但是生成条码后也可以更改其中的某些项目，例如住所，重新打印此页即可）；最后确证后，选择Validate，再选择英语版本，再选择单次还是多次探亲，选的是多次，即Multiple。选择Validate后，它会自动检查填写项目是否合格。初次填写的女儿在加拿大地址是其住所，结果被判为不合格，反复修改也不行，最后填上她工作单位的地址，包括了工作单位名称，反倒合格了，但是女儿检查完毕说这不行，必须填写住所，用复制粘贴功能，行了。

2、IMM5645表
父母分别填写“家庭信息表（IMM5645）”，使用中英文填写姓名，在电脑上填，不能保存，填完即打印。

3、教育和就业细节表Education and Employment form
父母分别填写，使用中英文填写。该表从网上下载后，无法在电脑上填写，有网友说可以使用Foxit PDF Editor这个软件填，虽然麻烦点儿，但保证了所有的表都是电脑填写，方便签证官看，手写的字再怎么好，也比不了电脑打出来的美观清楚。但是下载安装了，却不会使，最后还是手填的。

4、照片Two identical photos of applicant
父母每人递交两张相同的在最近六个月内拍摄的彩色或黑白照片，背景为纯白色或浅色。要求相片外框大小为35毫米X 45毫米。但是中国护照上的照片可以顶用。每张照片后面以拼音注明姓名及出生日期（日/月/年）。没照片可以在签证中心现照。

5、护照Passport
父母的有效护照。每本护照须包含除最后一页外的至少一整页空白页，且护照必须在行程前至少六个月有效。新护照首页和尾页要复印。

6、单位准假信Certificate of leave（退休的不用准备这个）
在职的，要使用印有单位抬头信笺、由单位人事处盖章经办人签字的准假信原件，包含以下信息：父亲（母亲）的姓名、职位、目前收入及起聘日期，医疗待遇，计划出国和回国时间等；以及用中文注明的单位全称和地址、电话和传真号码。

7、银行存款Bank account
显示过去若干月中财政历史的银行文件原件（工资单活期存折、定期存款的银行证明、活期存折要打印之前6个月的明细—活期明细没给盖章。如果工资单没有存折只有银行卡的，要复印银行卡）。

8、资产证明Assets certification
在中国的资产证明（没有房产证，提供了购房合同、车辆登记证、汽车保险单、行驶证，都是原件及所有翻译件。购房合同只翻译有关甲方乙方、房产位置、面积、单价及总价的部分，用了一页纸。文件有英文标识的，不用翻译件，例如行驶证和汽车保险单）。

9、关系证明Certificates of kinship
与女儿关系的证明（女儿身份证复印件、父母身份证复印件，都是A4纸两份，还有户口本原件、2006年女儿留学时办的户口本公证件和家庭关系公证书，及身份证翻译件，A4纸打印，还有照片）。

10、回国约束材料Guarantee for return to China
（1）准假信里有公费医疗的说明。
（2）曾经出国的说明。父母以前出国的国家、时间、照片（美国、德国、法国、澳大利亚、西班牙、希腊、英国），照片下面用英文说明。
（3）家庭合影照片。跟女儿的，跟亲戚的，跟小狗的，英文注明人物姓名及相互关系，所有照片，都粘在A4纸上，英文打好说明书剪贴在照片下方。
无须自备粘性贴纸，审核员给，现填父或母的中文姓名，住址，邮编，不是用于邮寄，而是大使馆用。无须制作checklist，审?

2014年12月最新美国房价走势

 

去年12月份，美国房价月度上涨0.9%，继续保持平稳增长的走势。而同比涨幅从11月的6.4%上涨至6.6%，均价达到179,200美元。值得注意的是，12月份美国新房销售量环比上涨11.6％，显示出了楼市复苏的动能加强。

值得注意的是，几个热门都会区的房价全线上涨，旧金山和西雅图都会区表现优异。

其他方面，12月成屋签约销售数量下滑，美国房地产经纪人协会（NAR）认为可售房屋数量的下降以及房价略微上升影响了销量。新房销售虽然在美国整体房地产市场所占比重不大，但对拉动经济增长仍有重要作用。

展望2015年，随着就业市场的不断改善，房价较小的增幅则意味着更多的房屋价格仍然处于购房者能够接受的范围之内。这也有助帮助维持房地产市场的反弹，进而提振经济复苏。

在其他房价指数方面，12月S&P/CS20座大城市房价指数年率上涨13.42%，为去年6月以来首次放缓。

 

查看更多国家月度房价报告

 

 
如有疑问或需要查询，欢迎随时发邮件到 editorial@juwai.com 与我们取得联系，我们将尽快帮你解答。

 

加拿大公民入籍考试总结

你了解加拿大入籍考试吗？不管你已经考过还是即将要考，今日，居外带你走近参与过加拿大入籍考试的同志，希望从Simon那里能够让你获得一些有用的信息。

加拿大公民入籍考试总结

要带去的文件：
护照（包括过期的）
护照复印件（只复印第一页就可以，过期的护照也要复印）
枫叶卡
移民纸
2个ID证件（驾照，健康卡）
粉色的纸（邮给你的考试时间地点的那2张纸）
不用带出生证明

流程：Simon的自述

应该是下午4点的考试，我是提前半小时到的。感觉在场的阿叉和亚洲人比例一半一半。趁着半小时赶紧又复习了一下。4点准时一个白人考官进来组织大家排队登记进考场。进入考试房间后，一个黑人考官详细讲解了怎么填写答题卡，考试流程和注意事项。之后发考卷，考官又帮忙检查了每个人的答题卡，最后开始考试正好在4：30。

我是自我评价是个很稳妥的人，所以翻开考卷后并没有急着答卷，而是从头到尾每一道题和选项细细看了一遍。当我看完第一遍的时候答案已经有数了。这时候也已经有人交卷了，然后我才开始真正的做题。又10分钟的时间，答题卡已经涂完了，这时候三分之二的人都在纷纷交卷了，我很平静的开始了第三遍检查。直到考官提醒还有最后5分钟的时候我才交卷，这时候我心里已经有全对的把握。出来后麻麻着急的问我，怎么这么长时间。然后我演技爆发，装作很失望的表情。麻麻看我这个样子更着急了，最后我才说，“哎，很可惜，我好像要全对了”。麻麻就疯了。

之前有人在帖子说，答题快慢和等面试时间是没关系的。出来的早，不一定就面试的早。但我不知道是不是因为出来的晚，面试也真的很晚。一共6个面试官，5个白人，1个亚洲人，都是女生。等我面试完后，有两个面试官已经没事做等下班了。期间大概等了1个半小时左右。有一个面试官很快，不到10分钟一个人；亚洲面试官最慢，半小时一个人，其他面试官大概15分钟一个人。感觉亚洲面试官和另一个年龄大的面试官比较面无表情，其他面试官都笑的很开心，尤其是我的面试官，戴眼镜的女生，很爱开玩笑，很可爱。最后走出考场在晚上6：40左右。总之我感觉我今天真的特别顺利和幸运。

今天的没听说有谁没过，但中间有个小插曲，应该是有个人没过。我麻麻在等我考试期间因为着急，见到有中国人出来就去问一下情况。其中有一个说粤语也会说国语的姐姐出来后就往门口走了。麻麻就过去问她考完试就可以走了吗？她说是啊。麻麻接着问，不是还要面试？她说不用，考完就可以回家了。然后她就真的走了。我出来后麻麻就问我到底要不要面试啊？我说当然要啊，也许人家只是出去买个东西什么的。但我记起面试的时候，面试官喊一个中国人的名字，喊了至少5次，都没有人上前，结果就跳下一个了。我们最后走的时候那个姐姐都没回来，不知道她怎么办了。

所以在这里提醒大家，考完试一定要面试啊！其实笔试前考官已经说得很清楚了，就算你没听太懂但考前看网上的攻略也应该知道没有考完试就回家这一说的啊！所以大家切记啊！

复习方案和考试内容：

我考试前就花了半天把书大概看了一遍，这个过程中跟着一个网友的总结把考试重点都画下来了。之后我就一直复习画的重点和做题了。

感觉比较有用的考试网站就2个：

2013年后入籍考试真题总结：http://www.bestknew.com/thread-4051-1-1.html
做模拟题的网站：http://www.v-soul.com

考试前我最怕的就是遇到几几年发生什么事，某某某是谁，哪个省盛产什么之类的题。因为这种题真的要靠死记硬背，但我真的懒得背。其它题其实可以根据排除法或者理解着做。结果考试的时候超幸运，年份的题只考了1922年重建的建筑，人物题只考了Sir John Alexander Macdonald是谁，省份题也只考了最东边的省份是什么。而这些都是最基础的。

之前看网友说，最近考试变难了，因为会换种方式问问题。但我觉得只要能看懂问题和选项其实都超简单，反正我做题遇到不把握的都是用排除法，因为我感觉出题人真的挺故意让人能答对的，很多错误选项都错的特别明显。实在看不出来答案，我一般都会猜句子最长，里面有最多单词我不认识的那个选项，90%是正确答案。

这次考试出的题：

1， 加拿大冬季的official运动 —— hockey
2， 从East到West走过的第一个省 ——Newfoundland and Labrador
3， Acadians是谁 ——descendants of French colonists in Maritime
4， 为什么英语和法语都是加拿大的official language —— they both settle Canada 那个选项
5， The great majority of Canadians identify as Christians —— True
6， Remembrance Day是纪念什么的 —— 答案太长了，在22页第一段第一句话就是了。
7， three key facts about Canada’s system of government —— federal state, parliamentary democracy, constitutional monarchy
8， Judiciary包括什么 —— Supreme Court of Canada, Federal Court of Canada, Provincial Courts (29页）
9， 选举资格 —— 18岁，加拿大公民
10， Everyone is innocent until proven guilty —— True (36页）
11， 1922重建的建筑 —— the Parliament
12， 符合Official Languages Act内容的是 —— 答案见39页
13， NAFTA是 —— Mexico，USA，Canada的Free Trade Agreement （42页）
14， 75%的人工作在什么行业 —— Service Industries
15， Sir John Alexander Macdonald是谁 —— First PM
16， West Coast的省份 —— BC
17， 成为加拿大公民后 —— 可以申请护照
18， 不好意思，剩下的想不起来了。
这次楼主真的运气很好，题都是最基础的题。

面试

我是一点都不担心，因为毕竟在这边这么多年了，而且网友也说都会是最基础的问题。面试下来也真的是这样，像唠家常地和面试官说话，一点也不紧张。而且我的护照很简单，这几年只回国四五次，申请公民之后才去过几次美国。所以面试官基本没问我护照问题，只和我聊我的近况。因为聊得太生活化了，所以只记得几个有关的问题（见下）。根据我的经历，我觉得面试的时候不要想成面试，就想成你对面的那个人想和你交朋友，所以问一些问题了解一下你。而且要多说，给面试官少说的机会。

面试的问题：

因为我是学生，问我什么学校，大几，什么专业，让我解释一下我的专业。
毕业后有什么打算。
最近两年去哪玩了。
去美国一般都多久，去纽约玩了几天。
家里有没有兄弟姐妹。
平时兴趣。
让我解释了一个护照上美国转机的印章。
对police有没有什么问题。
最后给我看我的答题卡，20道全对。面试官表扬了楼主，我傻兮兮地说，我有一道题不确定我能对，但是我猜对了。
之后我又问了她等宣誓期间回国的问题。因为我已经订好12月回国一个月了。她说一个月应该不受影响，但保险起见，最好打粉纸第二页上的电话告诉他们一下，这样他们就不会给我在回国期间安排宣誓。

我们从Simon那里获得了一些重要的信息，也预祝正在为考公民做准备的同志们都会通过！

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。

 

2015年1月英国房价趋势报告

 

2015年1月份，英国房价反弹，月度上涨1.4%，暂时扭转了前两个月的跌势，为新的一年开了个好头。而同比涨幅则升至8.2%，均价达到了273,275英镑，一月份房价数据的走强缓解了去年下半年以来的悲观预期。

从区域来看，本月出现了西南强，东北弱的特点。西南地区和西米德兰兹表现最为亮眼，月度涨幅分别达到了3%和2.9%，而表现最弱的地区是北部地区和约克郡，两者分别下滑了1.7%和0.2%，大伦敦地区不温不火，小幅上涨0.9%，均价达到了566,404英镑。

 

 

房价上涨可能表明近期抵押贷款利率下降、印花税改革、实际收入多年来首次增加正在对英国房地产市场提供温和刺激。而2015年房产市场能够继续走强，还有诸多疑问。比如今年5月的英国政府换届大选会是一个非常大的不确定性，它将提高货币市场中大规模融资的成本，进而拉高抵押贷款利率。

 

在其他英国房价指数方面，英国1月Halifax季调后房价指数月率增长2.0%，远超预期和前值，创8个月来最高水平，且单月涨幅创下2014年5月以来之最。而全英房屋抵押贷款协会公布的最新数据显示，1月份英国房屋价格同比涨幅为6.8%，不仅低于去年12月份7.2%的同比增幅，同时也是英国房价连续5个月放缓。