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高力國際近日發布2015年亞洲房地產市場展望報告，分析了亞洲區所有類別資產來年的表現，指出亞洲經濟持續增長，應會令區內的機構級資產持續受到追捧。但由於收益率受壓及貨源短缺，資金可能會繼續流出亞洲以尋求機遇。

新加坡房市

與過去幾年比較，2015年不同之處在於外來資金量將大幅增加，因為機構投資者需要實現配置平衡。目前他們在亞洲的投資不算多，有必要在此地區提高房地產投資。

在過去數年，多個市場實施若幹購買限制，如今當中部分限制獲放寬，可能會令機構投資者受惠。

高力國際亞洲資本市場董事總經理鄧文傑表示：“預期部分亞洲國家政府考慮到住宅價格和經濟增長放緩，將會放寬現行降溫措施。我們已經看到了壹些長線投資者在目前市況放緩之際，風險減輕，積極尋求售價合理的投資項目。”

業主的叫價趨合理，料有助於刺激成交量上升。中國大陸投資者亦可能會繼續在亞洲及亞洲以外的地區搶購房地產。

2014年，中國開發商及保險公司的對外投資或會增長7%達95億美元（124億新元）。與此同時，預計對華投資將由230億美元進壹步下滑，而這數字相較上年已減少27%。

中國投資者對外投資的主要目的地壹直是紐約、倫敦、悉尼和舊金山等門戶城市。但近期，這些投資者將地域範圍拓展至波士頓、法蘭克福和墨爾本等二線城市。

高力國際華東及西南區董事總經理翁琳指出：“隨著新參與者入市，尋找國際投資項目的投資者類型也日益多樣化。我們預測，在未來數年投資者將把投資範圍拓展至更廣泛的資產類型，交易規模也會隨之擴大。”

高力國際預計，2015年新加坡辦公樓市場將繼續吸引大批投資者，新供應呈現不足的局面，穩健支持高占用率，並推動租金和樓價上漲。

獅城住宅市場陷入艱難時期，成交量與樓價雙雙下跌，並且已經持續壹段時間。

鄧文傑表示：“投資者將密切留意投資良機，尤其是豪宅市場。”市場低迷促使賣家降低叫價，與2014年低迷的市況相比，來年的情況可能略為改善。

新加坡市場應當會出現壹些令人關註的項目發展地盤，屆時資本市場活動應會增加，將會迎來更多國際投資者。

2015年新加坡房地產私宅租金或將繼續下跌。

分析師預料，2015年的整體私宅租金將下滑3%至5%，其中位於郊區的跌幅預料會更大，最多可達7%。

根據新加坡市區重建局房地產資訊系統，今年截至第三季，新加坡房市整體非有地私宅租金已下挫1.80%。其中，代表高檔私宅市場的核心中央區(CCR)首當其沖，下跌2.6%；代表中檔私宅市場的其他中央區(RCR)下滑0.1%；代表大眾私宅市場的中央區以外地區(OCR)則下跌1.7%。

新加坡房地產聯合交易網SRX的數據顯示，今年截至11月，非有地私宅租金已下滑5.7%。同2013年1月的租金高峰相比，今年11月的租金已下跌9.4%。

今年私宅出租市場的特點是，出租單位隨新私宅供應量多而相應增加，租金則因租戶選擇多了而下滑。

新加坡智信研究與咨詢(R”ST Research)總監王伽勝受訪時說：“必須註意的是，今年竣工的新私宅有所增加，以致造成整體租金走軟。租戶有更多的選擇，而出租交易量卻追不上新竣工私宅的增幅。”

根據新加坡市建局的數據，從去年至2017年，已取得或預料取得的臨時入夥準證是7萬2109個，這意味著新加坡私宅的供應量龐大，租金市場繼續面對壓力。

新加坡第壹太平戴維斯(Savills)研究與咨詢部主管張敏璋表示，今年首三個季度，新加坡私宅簽訂的租約數目已經達到4萬6949個，照這樣看，它很可能超越去年同期的5萬5856個。今年全年的租約預料達到5萬7000個。明年的租金預料將延續跌勢，但幅度應該“不會太驚人”。

談到政府收緊外勞政策對出租市場的影響，張敏璋認為，盡管這影響了潛在租戶的供應，但並沒有影響到以就業準證租戶為對象的私宅，反而是發達國家經濟欠佳迫使跨國企業檢討租屋預算造成了影響。

王伽勝表示，限制多少減少了外勞包括白領專業人士，以致今年大量新竣工私宅的出租機會受限，並不惜降低租金出租。

此外，已在新加坡工作的外來專業人士也因開始擔心會越來越難以保住長期飯碗，或在離開新加坡後較難重返本地工作而縮緊腰帶，租用低租金公寓甚至組屋。

新加坡高力國際(Colliers)研究咨詢部主管謝岫君表示，除了移民和外勞政策，大量新竣工私宅和屋主出租賣不出的較舊私宅單位，造成租金市場的競爭越來越大。

張敏璋認為，外勞限制並沒有對那些要出租給擁有就業準證者的私宅帶來重大沖擊，反而是全球經濟欠佳迫使跨國企業控制成本和租金預算，對這類私宅的出租造成影響。

展望明年，私宅出租市場將因為大量新私宅進入市場而面對更激烈的競爭。明年預料有2萬零284個新私宅單位將竣工，當中占大部分的1萬3315個單位將集中在OCR，而其余6969個單位則將平均分布於CCR和RCR。

張敏璋認為，這意味著CCR和OCR將面對更大的租金壓力。OCR將因為這壹地區龐大的新私宅供應而走弱。RCR的新供應相當適中，這壹地區竣工的新私宅可能將開始搶走CCR的租戶，尤其是那些減少預算又要住在較大單位的租戶。

謝岫君認為，隨著即將竣工的新私宅進入市場競爭，各類私宅的出租市場都將受到沖擊，而從今年至2018年的新供應量有60%位於OCR，這將對大眾化市場私宅形成巨大壓力。

根據市區重建局數據，新加坡私宅空置率自去年第壹季度開始上揚，從當時5.8%增至今年第二季度的8.3%，第三季度微跌至8.2%。王伽勝預料，屋主將降低租金求租，明年空置率預料最高達9.5%。

分析師看好其他中央區、靠近地鐵站和設施的地點，或住宅區具有活力的私宅在出租市場中的競爭力。

至於明年私宅可能出現的熱點，張敏璋表示，RCR私宅在方便前往市區娛樂場所和合理租金之間取得最大的平衡，因此大多相當容易租出去。

核心中央區雖然地點優越，克雷摩(Claymore)和德雷葛(Draycott)也是租金最高昂的地點之壹，仍難免受到跨國公司縮減住屋預算的沖擊。