全面解封后,英国房子会更值得投资吗?

随着英国在7月迎来疫情解封,英国经济强势反弹。英国国家统计局(ONS)公布的第二季度经济数据显示,该国的GDP在增长了4.8%,速度甚至超过了美国、西班牙、德国、法国,是所有西方大国里排名第一。

此外,英国第二季度的GDP增长率初值,也创了有史以来新高,录得22.2%。

这一新数据显示了解封对经济的助推作用,而《经济资本》(Capital Economics)也预计,英国的经济至2021年底将恢复到疫情前的水平;经济学家也认为,该国的月度GDP增速在10月时,将恢复到2020年2月(英国爆发疫情前)的水平。

英国第二季度GDP的增长速度(图表取自《搜狐》)
英国第二季度的GDP表现(图表取自《搜狐》)

虽然英国迎来疫情“自由日”而得到各界的人士批评,认为此举将影响全球安全。

但是,无论是经济、病例等,解封后都有不错的表现。那么,解封后的英国房市又如何呢?

英国房市早在全面解封前表现强劲

在英国全面解封前,当地房市已经随着逐步解封,加上在英国财政大臣宣布的多项购房利好的刺激带动下,当地的销售河租赁市场都表现强劲。

根据英国抵押贷款机构Halifax的房价指数,英国房价在2021年2月时,年涨幅仍保持在5.2%的水平,高于2020年全面封锁前1个月的水平。

英国房产门户网站Rightmove发布的房价指数则显示,买家在2月的咨询量创下历史新高,比去年同期高出34%。皇家特许测量师学会(RICS)预测,这是因为英国房源供不应求导致的。

同时,该国销售市场也是过去10年以来最旺盛,几乎每三个房产中,就有两个已经达成了销售协议。

房屋租赁方面,随着英国逐步解封,大家都迅速回归市中心生活,导致伦敦市中心多个地区的租赁咨询量激增。

根据Rightmove在2月发布的租赁租约咨询量分析,发现伦敦泰晤士河地段的九榆新区的租赁搜索量大涨126%,位列伦敦10大租赁热门区域的榜首。

图表取自Rightmove网站

全面解封后的英国房市惊喜连连

英国房市在逐步解封时,已经有如此亮眼的表现。那么,全面解封后的英国房市,又给大家带来什么样惊喜表现呢?下面就为你解答!

根据英国抵押贷款机构Halifax的报告,随着英国在7月时全面解封,迎来疫情“自由日”后,该国的平均房价在8月时,达到了262,954英镑,与7月的平均房价相比,增长了0.7%或1,789英镑,同时也超越了5月份的高峰值(261,642英镑)。

之后,Halifax最新的报告也表示,截至2021年9月7日,英国平均房价进一步创新高,达到了262,954英镑,增长了1.2%。该报告也解释,除了减免印花税刺激了购房需求,带动房价,还有其他因素推动了当地房价持续走高。

这包括人们对大空间房子的迫切需求、消费者的信心恢复至大流行前的水平、房源供应不足的情况越来越严重、经济复苏,都是推动英国房价持续上涨的重要因素。

但是,就地区之间的差异,Halifax表示,威尔士的房价的年度涨幅最大,为11.6%,也是全英国8月份时,唯一两位数上涨的地区;紧接着为英国西南部地区的年度涨幅为9.6%。

相反的,大伦敦地区的房价涨幅则较低,8月份的年度增长率仅有1.3%,而且也是最近三个月内,唯一一个房价下跌的英国地区(-0.3%)。

Halifax更进一步指出,伦敦房价的同比涨幅是这18个月以来最低的,但是该区的平均房价依然是全国最高的,即508,503英镑。

至于租赁方面,更是全英的租金上涨。根据报导,英国在8月时的新签租约平均租金为每月1,029英镑(约合人民币9,168元),而且这是继7月起,连续两个月的新签租约的平均租金都超过了1,000英镑(约合人民币8,910元)。

而伦敦作为世界上租金最高的地区之一,截至今年7月,该区的平均租金上涨了2.4%,达到1,644英镑(约合人民币14,657元)。对比2020年12月的低点,伦敦的平均租金回升了5.7%。 对于如此大的涨幅,伦敦市政府预测,该市租金将在2020年至2025年间,上涨19.3%。英国房产门户网站Rightmove则预计,到了2025年,伦敦的平均租金将上涨至每月2,289英镑(约合人民币20,407元)。

图表取自《Savills》网站

随着英国全面解封,人们的生活终于恢复常态,大家也纷纷返回市中心工作,租赁市场上的租户需求也将持续增加。

加上疫情带来长时间的居家隔离,人们对于高品质住宅的需求也急剧增加,进一步推动当地租金和房价的猛增,让英国变成当下全球投资者的良地。

就如上述提到的,尤其是九榆新区的租赁搜索量大涨,如果在这区置业,相信房子将非常抢手。

而九榆区的全新公寓住宅泰晤士河1号将会是你的投资选择,这项目坐落在泰晤士河畔转角,让住户享受英国的繁华璀璨风景,加上临近市区,为住户带来便利的生活。

公寓巧妙地融合了生活便利和宁静氛围,相信将会吸引当地租户,海外投资者也不用担心房子租不出去了。

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美国长租别墅热了!投资这里更稳妥

根据国际移民组织发布的《世界移民报告2020》,美国在2019年迎来5070万国际移民迁入,是最大的移民目的地国家。

随着人口的增长,美国的住房市场一直处于供不应求的状态,房价也不断增长,造成了如今房价和工资的有着很大的差距。

房地产分析公司Attom Data Solutions的数据显示,在2020年,普通工薪阶层买不起房子的比例,从2019年的43%上升至55%。

在这种情况下,越来越多人选择租房,加上疫情创造了人们对大空间的强烈要求,而长租别墅就有着大量的出租需求。


长租别墅备受欢迎有四大因素

以上就是美国房市的粗略状况,不过确实是促使长租别墅需求增长的主要原因。为什么这么说呢?以下跟你说说其中重要因素:

一、美国未来人口的变化

根据当地房地产专家的分析,美国在未来十年,人口增长最多的是三、四十岁的人,包括占主导地位的千禧一代(目前为24岁至39岁)。

过去几年,年龄较大的千禧一代家庭,因别墅住宅更能满足他们的生活需求,而决定搬出公寓、住进别墅

但是,别墅的住房负担能力却挑战许多家庭,水涨船高的房价,让他们无法进入销售市场,因此推动了可建可租产品,即长租别墅的需求。

二、可支配收入减少

因经济环境、学生贷款和其他债务的关系,千禧一代的收入在扣除一切开销后,已经所剩无几了,要攒下买房的首付款更是难上加难。

然而,这一代的人不是开始组建家庭,就是公寓生活不再能满足他们的需求,需要搬进别墅才能满足他们的生活需求。

所以,尽管他们缺乏购买资源,但是长租型别墅所提供的低密度和私人户外空间等优势,深深吸引了他们。在没有能力购房的情况下,他们选择出租长租别墅,以满足自己的生活需求。

三、美国居住方式的变化

美国不仅仅有大量的移民,内部也会出现迁移潮,即新一代从生活成本高的城市(如纽约、芝加哥、硅谷),搬迁至生活成本低的城市(如达拉斯、休斯顿)。

年轻一代到生活成本低的城市居住,有助他们大幅减低生活开销,包括房租也省了一些。同时,他们也有更多的钱用于存得购房首付款,生活压力必然也得到缓解。

根据美国人口普查局的统计,美国人买房和结婚的实现年龄阶段已经延后了5年,这5年成为了租赁市场巨大的市场空间。长租别墅也因此“乘虚而入”了。

四、疫情的进一步推动

以上三个因素,都是在疫情爆发前就存在的。直到2020年爆发疫情,大家需要保持社交距离时,美国人就意识到高度密集的住宅,对人的健康有很大的威胁,因此促使许多家庭往大居住空间搬迁。

原来住在公寓的家庭寻求联排别墅,而联排别墅的居民则寻求独栋别墅搬迁。地理上来看,人们从人口密集的市区,迁移至人口密度低的郊区。

在这搬迁的过程,很多家庭已经意识到租房比买房更实惠,同时还有更多的灵活性,因为他们不需要将大量的积蓄捆绑在房产上。

最重要的是,他们不用花一大笔钱,就能在更好、更方便的地点居住,所以长租别墅这类房产才如此火热。


美国房产优势多 有效抵抗通胀

随着连续几个月的通胀指标往上涨,美国财长耶伦在7月时发出了高通胀的警告,并预计未来几个月,该国的通胀率会迅速上升。

美国在6月的CPI(消费者物价指数)同比增长了5.4%,创下2008年8月来最大增幅,而5月的CPI也同比增长5%。

对于这样的通胀指标涨幅,虽然美联储的态度乐观,表示这只是暂时性,但却被美银美林全球研究部门首席投资策略师Michael Hartnett反驳,并认为这次通胀将持续长达四年。甚至还有其他经济专家预测,美国之后会迎来超级通胀。

面对这样的情况,在美国买房投资更是势在必行,甚至刻不容缓。因为在美国买房是具备优势的,这里的房产产权是永久性的,而且房市发展相对稳定。

中国房地产门户网站居外网的《在美国买房子需要什么条件?》文章曾提到,美国房地产年增值比例介于8%至15%,很多房子都是精装修,面积也采用套内面积,加上有产权公司监管房产相关资金,安全度非常高,投资的租金回报也比较高。

而且,海外人士在美国买房可以财务杠杆来实现利益最大化。在具备种种优势的情况下,美国房产可说是能够有效抵抗通货膨胀的问题。


美国掀住宅新建热潮 达拉斯建筑量排第二

随着需求强劲且不断增长,供需不平衡的美国房市促使住宅新建热潮。

根据道奇数据与分析公司的数据显示,达拉斯大都会在2021年上半年的建筑开工金额为146亿美元,尤其独立屋类型的房子(独栋别墅和联排独栋别墅)的开工量增长了40%以上。

此外,往年达拉斯大都会区在美国的商业建筑和公寓开工方面处于领先地位,而在2021年上半年更正式成为全美最大的商业地产市场。

根据Real Capital Analytics的数据,该区在今年前6个月,商业地产交易额接近134亿美元,比去年同期增长了43%。


科技人才储备地 租赁需求有保证

达拉斯的地产交易额能增长如此之多,主要是达拉斯-沃兹堡地区一直以北美地区科技人才储备第六位的成绩上榜,总评分在美国和加拿大的50个主要市场中排名第13位。

这一切都在加速着企业和人才向这座城市进行迁移。

根据选址杂志《Site Selection》,2021年有29家公司将总部迁至德州;在过去12年内,德州是加州公司搬迁的首选地址,甚至在过去六年内,有5家来自《财富》500强的公司搬迁至达拉斯-沃兹堡区。

如今,达拉斯-沃兹堡区聚集了22家来自《财富》500强的公司、45公司是位列前1000。

随着企业的迁入,达拉斯大都会区也提供了大量的工作岗位。截至2020年,该地区的科技职位总数达到189,200个,自2015年以来增加了16.3%;年薪方面,该区的科技岗位年薪中位数为102,403美元,自2015年以来上涨了13.9%。

作为科技人才储备地,达拉斯创造了大量技术毕业生,单在2019年完成技术学位的学生人数达6,672人,在大型技术人才市场中排名第九,充分满足当地市场。

此外,达拉斯-沃兹堡地区的千禧一代比例急速上升,自2014年以来25至39岁的人数上涨了14.7%或230,676人,逐渐成为该区的工薪阶层的中坚力量。


美国德州达拉斯-沃兹堡区的科技产业强盛时期,将会一直持续。随着人口不断增加,企业和人才的入驻,该区的长租别墅需求将会增加,海外投资者在这区投资房产,预计会有可观的租金收入。

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更新!9月各国出入境政策及新规|居外专栏

随着各国疫苗的普及接种,国际出入境形势整体向好。9月到来,不少国家/地区的出入境政策也随之更新,因工作、学习等有出入境需求的朋友们,一定要时刻关注出入境信息,以免耽误行程或者带来不必要的经济损失。

以下国家的出入境政策及新规,供您参考!


美国

1. 多数学校在2021年秋季恢复线下教学。

2. 如就读院校定于2021年8月1日后开学,持有效F-1/M- 1签证的留学生可在开学前3日内直接入境。

3. 对于F-1/M-1签证学生的具体要求∶学术课程只有在2021年8月1日或之后开始的才有资格获得;只允许在开学前30天内进入美国; 签证必须在有效期内。

4. 目前入境美国仍需提供出发前72小时内出具的核酸检测阴性报告,并在入境美国的五天内尽快再次进行核酸检测。入境后。未接种疫苗的人员需隔离7天,已接种疫苗的自我隔离3天。美国各州政策会有不同,具体可通过CDC官网了解。)

来源:CDC官网

5. 根据美国疾病预防控制中心(CDC)最新的要求,从2021年10月1日起,申请身份调整(I-485)递交的移民体检报告(I-693)需要接种新冠疫苗。这意味着,从10月1日起,不论是在美国境外进行身份转换的申请人,还是在美国境内调整身份的移民申请人,必须接种新冠疫苗。


加拿大

1. 加拿大各类型签证申请均只在线递交。符合条件的情况下,国际学生可在线完成课程,不影响毕业工签申请,2021年12月31日之前完成的在线课程时长计入毕业工签的时长。

2. 2021年8月9日起,所有国际航空旅客须使用ArriveCAN提交个人信息。5岁及以上的航空旅客在登机前须向航空公司提供72小时内做的(PCR)检测证明。

3. 2021年8月9日起,完全接种指定疫苗的旅客无需隔离,但未完全接种指定疫苗者仍需隔离14天;完全接种指定疫苗的旅客无需在入境后进行核酸检测,除非被随机抽取要求核酸检测。

4. 2021年9月7日起,若加拿大境内疫情形势依旧良好,加拿大将向所有完全接种指定疫苗的旅客开放边境。

5. 为了配合重开,加拿大移民部也在加快审批签证的速度。目前,移民局更新了从中国递交申请的访客签证审批时间,目前仅需278天,对比先前418天的等待时间,出现了质的飞跃。


英国

1. 8月30日凌晨四点,英国更新的入境规则正式开始生效,交通信号灯系统名单再次更新!此次又有7个国家被加入国际旅行“绿色名单”,从加拿大、丹麦、芬兰、瑞士、亚速尔群岛、列支敦士登和立陶宛入境英国的旅客将无需进行自我隔离。

而泰国和黑山共和国被移至“红色名单”,意味着从这2个国家入境英国的旅客需要面临10天的集中酒店隔离。中国大陆目前还在 琥珀色名单 上(入境英国后仍需居家隔离10天,并且进行2次新冠检测)。

2. 2021年9月2日起,实施自英国出发赴华人员在登机前7天增加一次核酸检测(以下称“首次检测”),并进行自我健康监测的制度。如,离英航班在某个星期五起飞(以行程单的日期为准),乘客应于前一周的星期五在当地正规检测机构进行首次检测。如结果为阳性,请待痊愈后再按照有感染史人员流程申报健康码。如结果为阴性,请妥善保存检测报告,待申请健康码时与其它材料一并拍照上传。

3. 此前关于自英赴华人员须在离英航班起飞当日或之前的2个自然日前往使领馆指定的检测机构进行核酸和抗体检测的规定不变(以下称“双检测”)。如果离英航班起飞日期在9月8日或之前的,只需要进行连续健康监测、填写《自我健康状态监测表》并进行双检测,不需要进行首次检测。


澳大利亚

1. 边境暂未开放,新州(悉尼)将减少每周准许入境的国际旅客人数(需满足入境豁免)。目前只有以下人员能够豁免入境∶澳洲公民、澳洲居民、直系亲属、过去14天都在新西兰的旅客(不包括奥克兰)、移民签证(188类)持有者,澳洲边境仍关闭。

2. 少数符合要求的留学生可入境∶

①医疗健康专业最后两年即将毕业的学生(有在澳洲医院或诊所实习资格且将在未来两个月内开始的);

②经过澳洲教育部批准的11和12年级的高中生;

③部分博士生。

3. 对于滞留在海外的儿童,允许在1位监护人(爷爷奶奶外公外婆等)的带领下返回澳洲。申请人需要获得豁免,方可带领孩子入境。

4. 2021年1月22日起,前往或途经澳洲的旅客,必须在预定出发前72小时或更短时间内向航空公司提供(PCR)检测报告和填写旅行声明表(Travel Declaration)。

除了从新西兰乘坐免检疫航班抵澳的,其他旅客(包括澳大利亚公民)必须在到达地的指定点隔离14天,并完成所有相关的申报和表格。


日本

1. 自3月22日起,日本驻华大使馆(北京)可受理以下赴日签证申请:

在留资格类(长期签证)

  1. 日本人的配偶和子女
  2. 永住者的配偶和子女
  3. 定住者的配偶和子女,且有家人停留在日本,现处于家族分离状态的人士
  4. 持有1584的在留资格认定证明书(在留资格认定证明书右上角红色标注)
  5. 教育和教授的在留资格(需要提交日方接受机构的紧急赴日的说明原件)
  6. 持有医疗的在留资格(需要提交日方接受机构的紧急赴日的说明原件)
  7. 永住者换定住签证

探亲类(短期签证)

  1. 日本人的配偶和子女
  2. 永住者的配偶和子女
  3. 定住者的配偶和子女

除上述签证外,留学等长期签证,商务、探亲等短期签证尚无法办理!办理时间需等使馆通知!

2. 日本将继续对入境日本的全体人员实施要求提交出国前72小时以内的PCR检测证明以及在入境时进行检测的措施。


新加坡

1. 新加坡政府准许学生签证持有者入境。

2. 学生签证获签后,学生递交旅行申报,向新加坡教育部(MOE)申请入境。完整的旅行申报表和相关支持材料必须要比学生到达新加坡的日期至少提前3周递交。教育部每周接受一次入境申请,需要2周的时间获得批准。

3. 持IPA(入境批准信)及MOE(新加坡教育部)批准的入境许可证入境,学生签证持有人抵达机场后,将接受测试,在出结果之前需要自行隔离。测试通过的学生可不履行居家隔离政策。

4. 新加坡公民、PR、长期签证持有者,入境后需接受核酸检测,自行隔离7天。


希腊

1. 第三国(非欧盟国家)公民仍禁止进入希腊;欧盟和申根地区的永久居民以及35个国家(包括中国)的公民不受此规定的限制;

(1)在入境前14天接种完新冠疫苗,并出示由公共机构根据有关法律签发的接种证明。接种证明必须写清接种者姓名(跟护照上一致)、疫苗种类、接种剂数和接种日期。

(2)出示入境前72小时内的阴性核酸检测证明或入境前48小时内的阴性快速检测证明。该证明上的持有人姓名须与本人护照上一致。

(3)或者,出示由公共机构根据有关法律签发的,既往感染之日起2至9个月内有效的既往新冠感染康复证明或阳性核酸检测或快速检测证明,由出发国或转机国认可的实验室证明,或者由该国相关国家主管当局认同的公共或私人实验室证明。该证明上的持有人姓名需与本人护照上一致。

2. 上述条件也适用于12岁以上的儿童;上述证明语言可为英语、法语、德语、意大利语、西班牙语或俄语。

3. 从中国入境希腊需要强制做新冠病毒检测。从各国(包括中国)飞往希腊的国际航班的乘客在抵达希腊时必须在机场接受强制性新冠核酸或快速检测,并留在机场的指定地点直至检测结果公布。


葡萄牙

从9月1日凌晨起,对从巴西和英国抵达葡萄牙的人不再强制要求隔离。持有欧盟新冠疫苗接种证明或康复数字证书的旅行者可以来葡萄牙旅行,并无需遵守预防性隔离规定。

除上述两个国家外,还包含欧盟成员国和申根国家、英国以及流行病学情况符合理事会2020年6月30日第2020/912号建议书的国家和地区:阿尔巴尼亚、亚美尼亚、澳洲、阿塞拜疆、波黑、文莱、加拿大、日本、约旦、中国(包括香港、澳门、台湾)、摩尔多瓦、新西兰、卡塔尔、卢旺达、沙特阿拉伯、塞尔维亚、新加坡、韩国、泰国、美国。

入境葡萄牙需要提供:登机前72小时的RT-PCR试验(或类似NAAT试验),或登机前48小时快速抗原检测,或有效的欧盟数字新冠病毒疫苗证书。12岁以下的儿童不需要参加测试。所有乘客在出发前往葡萄牙或在机场登机前都需要(单独)填写乘客定位卡。


马耳他

根据政府发布的要求,已经确认来自“红色名单”中的71个国家(包含中国)的旅客可以在没有疫苗证书的情况下入境马耳他,但他们必须提供在抵达马耳他前72小时的核算检测阴性报告,且必须在酒店接受14天的隔离。

①所有入境人员必须填写入境声明表格。由于医疗原因不能接种疫苗的旅客或5-11岁的儿童可以提供72小时核酸检测阴性报告前往马耳他;

②符合条件的儿童必须由其父母或法定监护人陪同,而父母或监护人必须出示符合要求的疫苗证书;

③5岁以下儿童不需要进行核酸检测,就可以与其已经完全接种疫苗的父母或法定监护人一起旅行;

④无人陪同的11岁以下未成年人不能独自前往马耳他;6岁以上的个人必须得到公共卫生部门的授权,才能在自己的住所完成隔离期;

⑤申请电子邮件地址为covid19.vetting@gov.mt;家庭成员中如果有人接种了疫苗,与没有疫苗证书的家庭成员住在一起,也必须在同一时间接受隔离。


土耳其

暂停自孟加拉国、巴西、南非、印度、尼泊尔、斯里兰卡的来土航班,自上述国家转机或14天内曾前往上述国家的来土旅客,须提供登机前72小时内核酸检测阴性证明,且入境后须集中隔离14天。自阿富汗和巴基斯坦或14天内曾前往上述国家的来土旅客,入境后将强制隔离10天。自英国、伊朗、埃及、新加坡来土旅客,须提供登机前72小时内核酸检测阴性证明。

除上述国家外的来土旅客,仅须提供来土14天前开具的疫苗接种证明,或首次检测呈阳性28天后且在来土前6个月内由官方出具的痊愈证明。无法提供上述证明的来土旅客,须提供入境前72小时内核酸检测阴性证明,或入境前48小时内抗体检测阴性证明。

土卫生部可对所有入境人员进行抽检,结果呈阳性者及其密切接触者须在自定居住地隔离14天。德尔塔变异病毒携带者须隔离满14天且核酸检测呈阴性方可结束隔离,其余人员隔离满10天时若检测结果呈阴性即可提前结束隔离。


当前全球新冠肺炎疫情仍旧严峻,如确需出境,请在出发前请密切关注各国入境新政策,按要求准备必要材料,避免入境受阻,并在旅途中和抵达后严格做好个人防护。

*风险提示 :上述相关信息及引用数据,来源于已公开的资料,我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证,且具体移民申请要求,请以递交申请时的政策为准。

 

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

Juwaicolumnist

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物管公司能管能理!服务到位 物业升值|居外专栏

笔者最近到访一位朋友的屋苑,才发觉屋苑没有访客车位,管理员当然可以按章工作,要求笔者车辆离开,但车上有一位老人家,行动需要笔者协助才能上楼。管理员有见及此,就安排一个业主车位予笔者短暂使用。

原来笔者并非唯一受益者,管理员每天都会将车辆已离开的业主车位,供有需要的到访人仕使用。这样做当然为管理人员带来大量工作,但却可以令业主及其访客带来极大的方便,真的做到能管能理!管理得好也间接令物业增值。

同一情境若发生在沙田第一城大厦的话,管理员固然不会为司机提供任何协肋。相反屋苑的锁车队出名效率奇高,当司机离开三分钟后,车辆应该已经被锁上,需要支付解锁费才会放行。

对于此类只懂执行法则不理业主真正需要的管理公司在中国香港却非常普遍。但这种只懂得执法的态度,并不能真正为业主谋福及利解决业主真正的需要

反观内地情况,由于中国香港跟内地封关已有年多,内地有物业的业主,都未能亲身前往处理物业各项事务,笔者也是其中之一。原本每月的管理费由银行自动转胀,但因回乡证需要更新,连自动转胀也失效,结果管理费已经多月未能支付,最后笔者经微信转钱给物业的管理员,他再代笔者支付。他完全没有责任代劳,但他却为业主解决烦恼。

除此之外,内地管理公司的服务范围也越来越周到,提供衣食住行相关的增值服务,例如缴费、维修、租房、购物等等。不单管理,也要为业主解决问题!难怪内地上市的物业管理公司,业绩大跃进!市值也越来越高,香港物业管理公司,要急起直追了。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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必读!中国人在泰国买房不能不知道的事

泰国一直深受全世界人的喜爱,那里的美食、包容性强的文化、低消费,都是吸引外国人的主因。尤其是中国人,不仅仅只是偏爱到泰国旅行,甚至还移居那里,在泰国展开移民生活。

据了解,持有泰国长期居留签证的外国人,有31%是中国人。

泰国政府似乎看准这一点,推出了“买房送签证”的新长期签证方案,只要在2021年至2022年之间购买价值至少1000万泰铢(约合人民币197万元)的泰国房产,就能获得5年长期居留签证。

那么问题来了,泰国房产应不应该投资?外国人在泰国投资房产,又有哪些限制呢?优劣势又是什么呢?今天,我们就来探讨这一课题。


我是外国人,能不能在泰国买房?

就如上述所说,泰国政府推出“买房送签证”的政策,鼓励拥有高消费能力的外国人投资泰国房产。这也表示,外国人是可以在泰国买房的。

不过,根据泰国房地产法令,外国人是不允许拥有有地房产,只能购买公寓的。

当然,如果外国人想要购买有地房产,如别墅类的物业,也不是说完全不可以。在泰国,你是可以通过三种方式购买房子

01 外国人可以购买公寓单位,并在产权(Chanote)上登记你的名字

这是外国人在泰国拥有房地产最简单、最轻松的方式,并在这种特殊类型的永久产权,也称为公寓永久产权(Freehold Condominium)中受益。

根据泰国的《1979年公寓法》和其修正案,公寓必须满足两项条件:

  • 49%的永久产权公寓单位是可以出售给外国买家的,其余的51%必须由泰国人民拥有。
  • 如果出售给外国人的49%永久产权公寓单位已经售罄,外国买家依旧能购买公寓,不过只能购买租赁产权的公寓

02 外国人可以购买租赁产权的房屋、别墅或公寓

如果真的要购买有地房产,外国人是可以购买租赁产权的有地房产。在泰国,有地房产的租赁产权最长为30年,并有机会进行两次的续约,延长租赁期至90年

这是一种比较简单能获得有地房产的方式,虽然你的chanote登记租赁产权,并不提供你有地房产所有权,但是你在这期间确实拥有房产的专有权。

03 外国人可以通过泰国公司名义购买房产

如果你不想要购买租赁产权的有地房产,那么你可以在泰国创建公司,不过必须找两个以上的泰籍人士作为股东,并持有51%的股份。

如此一来,你就可以以这家公司的名义,合法购买永久产权的有地房产,并归公司所有。


作为外国人,我可以在泰国拥有土地吗?

上述提到,外国人是不能拥有土地房产的,除非是购买租赁产权的有地房产。那么,如果外国人真的要买永久产权的有地房产,可能吗?

根据外国人在泰国买房的政策,几乎是不可能的,因为:

  • 外国人在泰国不能拥有土地。
  • 当外国人购买房产时,你只能拥有房子,而不是土地。
  • 外国人可以拥有公寓单位。

总而言之,外国人在泰国买房,只能购买公寓,那么就可以获得永久产权的公寓单位。

至于有地的房产,如别墅类的房产,就只能获得租赁产权,并能续约延长至90年,或者是在泰国创建公司,并找到泰籍人士持有51%股份,就能以公司名义购得永久产权的有地房产。

难道泰国政府没有因为疫情影响,而放宽政策?

我们都知道,泰国严重依赖旅游业。尤其是普吉岛,因为旅游业发展火热,进而带动了当地房地产市场,许多外国投资者在那里置业投资,赚取额外的租金收入。

不过,一场突如其来的疫情,影响了普吉岛的房地产市场,即使本地游客前来旅游,也无法振兴普吉岛的房地产业。随着普吉岛的房产需求下降,泰国开发商目前清空现有的房子库存,并延迟推出新公寓项目。

至于泰国政府,并没有宣布向外国买家放宽买房政策,但是会推出各种措施来刺激房地产市场,鼓励外国投资,就如“买房送签证”的政策。不过,泰国政府可能在三至五年内,宣布一些改革措施,相信这将进一步刺激泰国房市。


在泰国买房投资的3好3坏

在泰国能低价买房

泰国的房地产是在亚洲国家中,最受中国投资者欢迎国家之一。同时,根据中国房地产门户网站居外网的最新数据,泰国在2018年时,是中国潜在买家询盘量最高、最受欢迎的国家。

比起中国內地、中国香港和新加坡的房地产,外国人能在泰国买到价格较低的房子,尤其是在普吉岛。这也许是吸引中国买家的原因之一,而且在普吉岛的海外买家中,中国买家的人数占了一半。

普吉岛能买到永久产权的房地产

普吉岛能吸引到众多外国买家置业投资,其中一个主因是,你可以在这里购得永久产权的房地产。

我们在前面不断重复提到,外国人如果要在泰国买到永久产权的房地产,除了泰国政府给予的49%外国人配额公寓单位,其实根本不可能买得到。除非是通过公司的名义购得,但是过程非常复杂。但是在普吉岛,外国人是非常容易买到永久产权的房地产,虽然价格可能会稍高,但是未来出售房子时,你可以从中获利。

普吉岛的美丽气候和沙滩

普吉岛因位于泰国的西南部半岛,所以那里宜人的气候、美丽沙滩和豪华酒店,每年吸引许多外国游客前来。

同时,这里的悠闲生活、温暖的阳光,也让许多人想来到这里养老、定居。

期房优惠多,但风险高

开发商可能会因为缺乏资金或其他原因,导致不能完成开发项目。因此,投资者必须选择信誉良好的开发商,或寻找当地专业的房产经纪人咨询,才能避免投资失败的风险。

项目施工前,未获环境影响评估(EIA)批准

这也是购买期房的另一个风险,虽然在获得环境影响评估批准前,开放商可以提前推销项目,投资者也可以购买房产。

不过,一旦出现任何不可预见的土地问题,将会影响开发项目延迟完成,甚至全面冻结施工。

最终成品与宣传所描述的有差异

虽然泰国有越来越多法律保护买家,但是仍被开发商无视,最终成品和质量往往与宣传时所描述的不同。在这种情况下,买家也无计可施。


普吉岛3个热门房产投资地

无论在哪里买房投资,一定会有利与弊,泰国也一样。只要选择自己喜欢的房子后,向当地专业的房产经纪人咨询,获取他们的专业建议,才能帮助你做出精明的投资。 而泰国的各个地区都非常美丽,也很受欢迎,尤其是普吉岛,可以说是每个地区都有它独特的魅力和吸引力。

这也是为什么,这么多外国人选择在这里买房投资,特别是芭东(Patong)、乐古浪(Laguna)和拉威(Rawai),更是外国人选择定居和投资的热门地区。

芭东

大多数人都选择居住在芭东,这里的生活节奏比岛上其他地区快,购物、餐馆、超市等,在这里生活一定丰富多彩。

由于芭东的便利性,吸引很多人来到这里旅游,如果在这里买房投资,将会是不错的选择。

乐古浪

乐古浪的房地产由世界级酒店集团悦榕庄管理,配有酒店级的设施、锦标赛的高尔夫球场,所以若你购买这里的房地产做投资,大概不用烦恼物业的出租问题了。

这里由宽敞的海景公寓、壮观的别墅,都是方便出入沙滩的地方,加上附近又有绿油油的热带环境,经常吸引外国游客在此居住。

拉威

拉威靠近海边,又与山相近,可说是好山好水好地方。在这里买房,不仅能享受迷人的海景,也能享受靠山的凉快。

此外,拉威是一个比较大的社区,随着人口的增加,餐厅、咖啡馆、酒吧的选择也越来越多,相信未来还有更多的发展,所以吸引外国人来到这里居住、投资。


如果你对在泰国投资置业感兴趣,欢迎扫码与本文作者 居外IQI—普吉岛副会长Nasupha Suwansri 联络,了解详情:

Nasupha Suwansri

中国富豪盯上日本不动产:森林、土地、球场一网打尽

受疫情持续影响,日本的不动产价格出现了6年来首度下降,引得全球买家纷纷前来“抄底”。

根据日本国土交通省2021年公布的官方土地价格,日本全国商圈的平均地价波动从2020年同比上涨3.1%,转为同比下降0.8%。东京的平均地价更是在8年来首度出现下降,其中商业区同比下降1.9%,住宅区同比下降0.6%。

受疫情持续的影响,日本的不动产价格出现了6年来首度下降,引得全球买家纷纷前来“抄底”。

根据日本国土交通省2021年公布的官方土地价格,日本全国商圈的平均地价波动从2020年的同比上涨3.1%,转为同比下降0.8%。东京的平均地价更是在8年来首度出现下降,其中商业区同比下降1.9%,住宅区同比下降0.6%。

中国投资者青睐日本不动产

据《西日本新闻》报道,自2010年日本林业厅开展调查以来,外资收购的日本森林土地面积不断增加。截至2021年累计达2376公顷,是2010年的4.2倍。其中,来自中国内地和中国香港的买家最多,累计收购了969公顷,占总量的40%。

该报道预测,一旦日本疫情结束,中国买家还会加速购买日本的不动产。

最青睐日本森林土地投资的是中国资本(图源:日本林业厅)

中国人购买日本森林、土地的数据只是冰山一角,在调控政策频出的中国,房地产投机行为受到了越来越严格的限制。相比之下,自日本获得2020年东京奥运会和残奥会的举办权后,当地的房地产投资热度就在持续攀升。尽管东京奥运会的举办充满争议,疫情的失控也使得日本经济复苏缓慢,但日本俨然已成为世界上别具弹性和表现较好的房地产投资市场之一。

根据仲量联行(JLL)的数据,2021年一季度的东京是排在波士顿之后全球交易最活跃的城市房地产投资市场,交易额高达80亿美元。海外买家在2020年向日本房地产市场投入了约合135亿美元,约占整个日本房地产市场的30%,这是自2007年以来的最高百分比。

其中,中国买家的热情尤为高涨。根据海外房地产投资网站居外网统计,在2020年第一季度到第二季度,通过居外网查询日本房产信息的中国用户环比激增了433.7%,当中约77%的查询者将投资列为他们的主要查询动机。

能够成为“香饽饽”,是因为日本房地产的投资门槛和收益率符合投资人期待。

根据生活成本统计机构Numbeo在2021年9月的统计,东京中心区平均房价为137.2万日元/平方米(约合8万元人民币/平方米),而北京中心区平均房价则高达11万元人民币/平方米。

在投资门槛和回报率上,东京优于北京(图源:Numbeo)

不仅价格相对便宜,在租金收益率方面,日本一线城市的收益率也普遍高于中国一线城市。例如,在寸土寸金的东京,无论是市中心还是城市外围,平均租金价格比北京高出11%-20%。

此外,日本不动产此前升值的趋势也让投资者们增强的信心。根据日本国土交通省的统计,2019年日本公寓的平均价格同比上涨了4.73%,即使在疫情的影响下,2020年的公寓平均价格也同比上涨了3.38%。

只要有钱就能买

在日本,土地是只要有钱就可以随意进行买卖交易的。

目前日本尚未出台禁止或控制外国人投资日本房地产的法律。而投资者也无需居住在日本,或是持有日本签证,甚至可以在从未访问过日本的情况下购买和拥有日本房地产。

也就是说,只要有钱,任何人都可以购买日本的土地、林业、房屋、公寓、高尔夫球场、私人岛屿、公寓或整栋建筑。

中国资本在熊本市内毗邻水前寺江豆子公园中,购买了一片土地(包含右侧别墅)。(图源:西日本新闻)

但也正因此,日本国内对海外投资者购买本国土地的问题一直存在争议。

熟悉海外投资问题的姬路大学教授Hirano指出,日本国内官员连准确掌握土地所有者的信息都很难。所有者在日本国内,需要根据新修订的日本《不动产登记法》和《民法典》强制性要求登记信息。但如果所有者在海外,则不受上述义务的约束。一旦海外所有者再将不动产转卖,就会出现无法确定土地所有者的情况,这将阻碍土地的利用、灾害的预警,也会给地方政府的税收带来困难。

此前曾有多起案例引发日本政坛对海外投资者购买日本土地的担忧。例如2008年6月,曾有韩国投资者在对马岛日本海上自卫队基地附近购买土地,并开设了一家韩国度假设施。

为防范类似的事件再次发生,日本政府于2021年6月颁布了《土地使用管理法》。但值得注意的是,该法律仅允许对日本自卫队基地和核电站等重要安全设施周围土地的所有者进行调查,而这并没有影响海外投资者对日本不动产的投资热情。


来源:时代周报


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布里斯班房价多少钱一平

布里斯班的房产市场目前是澳洲涨速最快的城市,根据澳洲官方网站提供的的数据可以得知,布里斯班的房产价格几乎一路高涨,并且该城市的别墅中间价格为588672澳元,公寓的中间价格为415000澳元,房产的租金回报率稳定在5%。从2021年1月份至今,布里斯班的房价稳定增长,4月份-6月份的增幅最明显。根据corelogic的数据可以得知,布里斯班七月份的所有住宅价值为129.9,同比变化为17.31%,房屋的月末价值为139,同比变化为19.04%。

布里斯班房价多少钱一平
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布里斯班的房市也有受到疫情的影响,但是因为整体控制的比较好,所以它的恢复比较强劲。因为布里斯班的房产价格一直在不断上涨,所以有几个区域的房价已经进入“百万身价”。根据数据可知,布里斯班住宅的中位数价格在755000澳元,在五月份房价上涨比例达2.2%,和2020年同一季度相比,整体比例上涨了6.8%。其实在2021年,布里斯班的大多数建筑都得到了很好的恢复。

布里斯班房价多少钱一平
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布里斯班房屋和公寓之间的差距比较大,虽然在以后的发展中房价会继续上涨,但不知道差距是否会逐渐缩小。投资布里斯班的房产尽量从长期的角度出发,因为前景比较可观,所以投资后的长期收益是能够保证的,毕竟和悉尼、墨尔本相比,布里斯班的房屋租金回报率要比它们高1.5%-2%。当然在投资阶段,也需要考虑影响房产发展的其他因素。

布里斯班房价多少钱一平
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布里斯班黄金海岸地区的房产是最火热的,能够一直保持主要是因为该地区的人口增长速度比较快,并且政府对此进行了大量的基建投入,再加上利好政策的影响,自然购买的人数在不断增加。购买人数的增加还有两方面原因,一是疫情影响刺激了需求,二是银行超低的利率刺激了购买。

槟城房价多少钱一平

在疫情的影响下,马来西亚房产市场的发展比较受限制,各个城市的房产都出现滞销情况,槟城也是如此。根据有关数据可以得知,槟城这几年的发展虽然较好,但房产的整体均价并不是高,每平米大约为20000元-25000元,靠近槟城市中心的房产价格稍微高一些,均价约为25000元-35000元/平米。如果想在槟城买一套1400英尺的海景公寓,至少需要准备100万令吉。

槟城房价多少钱一平
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目前马来西亚房产市场的行情没有疫情之前好,在这方面因素的影响下,马来西亚房产的价格会有一定幅度的下跌,其比例不会很高。马来西亚疫情稳定之后,各大城市的房产价格会持续回温,毕竟影响该国家房价的根本原因是土地,可扩建土地数量变少使得房产价格上升。马来西亚的槟城是非常繁华的,该城市的制作业非常发达,所以其经济稳定,房市整体发展还不错。

槟城房价多少钱一平
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虽然当前槟城的房产市场处于疲软状态,但是选择在该城市进行房产投资的海外人士居多。国内人士之所以选择投资槟城的房产,不仅仅是因为它的前景比较好,还有一部分原因是槟城的华人居多,对于投资有更好的益处。从近两年的数据分析,槟城的房价还会出现上升趋势,因为槟城岛内能够开发的土地比较有限,所以房产很可能出现“物以稀为贵”的情况。

槟城房价多少钱一平
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通常在槟城市中心购买2-3室面积较大的公寓,价格都比较高, 均价普遍在120万令吉-160万令吉左右。槟城距离新加坡也比较近,对于经常前往新加坡的人士来说,槟城能够带来更大的方便,并且和新加坡的房价相比,槟城要实惠太多,同时槟城的投资回报也非常不错,比例稳定在4%。

新加坡房价多少钱一平

截止2020年2月份的时候,新加坡的住宅房产价格一直都是上升趋势。新加坡的房产价格一向比较高,具体均价为5万-20万/平米。房产所在区域适中的均价通常为7万-8万/平米,高档公寓的均价为10万-15万/平米,当然极具优势的房产价格会达到20万/平米。2020年新加坡非中部地区的房价上涨速度较快,上涨幅度达到了1.8%。目前,新加坡的房价一直处于稳定上涨状态。

新加坡房价多少钱一平
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根据相关数据可以得知,新加坡住宅价格的整体指数在2021年环比上涨了0.5%,和同时期相比上涨了1.1%。新加坡市中心地段的房产价格环比上涨了0.7%,和同时期相比上涨了0.5%。从整体趋势来看,新加坡的房产价格一直在稳定上升,虽然幅度不大,但是用于投资比较稳定保值。新加坡政府在今年会针对房市进行一定的降温,预计SRPI指数会上涨3%-6%。

新加坡房价多少钱一平
新加坡房价多少钱一平

根据数据分析,在以后的发展中,新加坡各种房产类型的房价会持续上涨,不过具体涨幅稳定在相对区间。新加坡私宅的价格是最贵的,真正能够买的起的不到10%的人。新加坡的大多数人购买的是政府组屋,一套房产的价格大约在135万-540万元。海外人士在新加坡购房是允许贷款的,了解相关政策,最高贷款额度可达90%。

新加坡房价多少钱一平
新加坡房价多少钱一平

从价格的角度来说,购买新加坡的房产需要再三考虑,从投资的角度来说,新加坡的房市稳定,能够让房产保值和增值,同时还能获取较为不错的收益。新加坡的房产租金回报率也比较稳定,整体维持在3%-4%。购买新加坡的房产有很多注意事项需要了解,在购买房产时,尽量到现场亲自考察,在楼层的选择上,偏中高层是比较好的。