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2016年3季度澳大利亞八大城市綜合房價漲幅再次降緩。經通脹調整後的澳大利亞統計局數據顯示2016年3季度澳大利亞8大城市綜合房價同比增長2.2%，為2013年2季度以來最低。兩大投資熱地悉尼與墨爾本房價同比分別增長1.5%與5.5%，也為近三年來最低增幅。單季度增幅方面，這兩個城市的房價環比增幅也低於上季度。

珀斯與達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間連續下滑；霍巴特則顯示出了很強的潛力，在近四個季度內漲勢明顯。

澳大利亞統計局12月的最新數據表明，澳大利亞2016年3季度GDP較上季度下滑0.5%，為全球金融危機後最大跌幅。3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%，為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下，澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房的限制，包括FIRB對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行收緊外籍人士貸款標準、以及地方政府增加外國買家需支付的印花稅，都對澳大利亞房地產市場有壹定的降溫影響。2016年2季度為止，澳大利亞的房屋準建與新房供給仍然處於歷史高點，相信會對市場造價帶來進壹步的壓力。

>>>點擊查看《2016第三季度全球房市報告》

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澳聯儲在11月1日進行了利率決議，會議最終決定利率將維持在目前水平不變。

這意味著在經過今年央行的多次降息後，澳洲銀行利率將繼續保持在1.5%這樣一個歷史最低點，同時隨之而來的低貸款利率也預示著澳洲的房產市場將延續近階段的火熱狀態。

作為個人投資理財的一個重要選項，房產投資一直以來都是人們所津津樂道的話題。

近10年來，澳大利亞房產投資市場受到了海內外房產投資者的廣泛關注與青睞，投資者持續的資金湧入為原本就成熟健全的澳洲房產市場注入了不斷快速穩定發展的動力。

市場發展的良性循環更是讓諸多行業分析機構與資深專家學者將澳大利亞評價為全球最佳的房產投資市場之一。

到底澳大利亞的房產市場具備什麼樣的特點與優勢，使其贏得眾多投資者與分析家的信賴與好評？

下面，擁有近40年澳大利亞房產行業經驗的Rawson集團團隊，將從以下四個方面為你深入剖析澳洲房產市場持續火熱的背後原因，希望為正在考慮投資澳洲房產的你帶來一些幫助。

1、居的生活環境

澳大利亞良好的自然環境、氣候與低人口密度造就了其宜居的生活環境，而這自然也成為了吸引眾多海外投資者的重要因素之一。

墨爾本、悉尼、阿德萊德、布里斯班、珀斯等城市近年均在世界宜居城市排行榜的前列，而墨爾本更是憑藉其在醫療、教育、治安、基礎設施等方面的出色表現連續五年奪得最佳宜居城市的桂冠。

2、穩定的經濟與人口發展

澳大利亞穩定的經濟保證了其房產市場的健康與良性發展，同時也從另一方面確保了房產投資的低風險與高投資潛力。

在經歷了08年的全球金融危機後，澳大利亞是第一個從危機中恢復過來的西方發達國家。根據國際貨幣基金組織(IMF)的統計，2010年澳大利亞的人均GDP已近超過包括美國在內很多國家，躍居2000萬人口以上國家中的第一位。澳大利亞經濟體系的成熟與穩定性可見一斑。

而澳大利亞經濟方面的優勢更體現在其經濟發展的特性。作為幅員遼闊的全球六大資源大國之一，澳大利亞經濟發展的驅動力很大一部分來源與礦產等資源性產品的出口。

隨著中國、印度等亞太地區發展中國家的不斷崛起，這些國家不斷增加的資源需求使其與澳大利亞之間產生了極為理想的經濟貿易互補關係。

有經濟專家表示，資源性產品及教育出口的不斷增加，加之旅遊業的蓬勃發展，會為澳大利亞的經濟在未來十到十五年內注入源源不斷的發展動力。

教育的出口不僅保證了澳大利亞經濟形勢的穩定，同時也促進了澳大利亞人口的持續穩定增長。

據澳大利亞移民局數據顯示，澳大利亞在2015年4月至2016年4月期間吸引了超過18萬的海外移民，年均新進移民總數同比增加了2.0%。

– 14-15年澳大利亞移民局為海外移民提供了19萬的移民名額 –

逐年上升的人口基數所帶來的是不斷增加的住房需求，這無疑為澳大利亞的房產市場再增添了一層保障。

3、成熟的置業市場

作為各行業體系制度都已十分成熟的發達國家，澳大利亞的房產市場擁有健全完善的行業監管與管理，這確保了每一位在澳投資房產的投資者的切身利益。

同時，澳大利亞房產行業信息透明程度全球領先，建築成本以及房價基本完全透明受控，房產利潤率均有明確的法定範圍。

投資者可以通過相應機構網站查到開發商和樓盤的詳細數據，這包括了周邊房產的成交價格，周邊居民的教育程度，年齡分層，職業結構等等，這些都可以作為投資者理性分析房產真實價值的重要依據。

嚴格的管理與成熟的體系所帶來的是健康的房產市場，澳大利亞全國房產市場的空置率常年低於2%，這一數據遠低於其他房產投資的熱門國家。

越來越多的中國地產商看到了澳大利亞房產市場的潛在價值與發展潛力。僅2014年，就有李嘉誠，萬達，綠地，碧桂園等大批中國房產企業的資金注入。

4、低初期投入，低持有成本，高回報率

既然行業大佬已經開始覬覦澳大利亞房產市場的真實價值，那我們個體投資者又能從中窺探到哪些利好呢？

首當其衝的便是銀行貸款利率的不斷走低。

澳大利亞央行在近年以來不斷的降息舉措已經讓銀行利率降到了近30年來的歷史最低點，這對貸款購房的投資者無疑是極大的降低了投資成本與購房門檻。

雖然今年澳大利亞各大銀行開始縮緊海外人士的貸款申請，但匯豐銀行卻表示「不斷走低的利率依舊讓眾多中國投資者對澳大利亞房產市場的熱情持續升高。」

值得一提的是海外投資人在澳洲銀行最高可獲得80%房地產貸款額；個人購房消費首付10%，與當地居民一樣享受房屋貸款權。

澳洲房產市場的海外投資客可以在當地銀行用當地物業進行抵押進行貸款，方便且實惠。

其次，極低的持有成本與高回報率是吸引大多數海外投資者選擇澳大利亞的另一重要原因。有別於美國、加拿大、英國等其他發達國家，澳大利亞房產擁有極低的持有稅和零遺產稅，這無疑極大的降低了長線投資與多線投資投資者的房產持有成本。

最後，澳大利亞房產市場穩定的發展為投資者帶來了可靠而穩健的回報率。數據顯示，在過去30年裡，澳洲房產升值了221.4%，領先於美國、荷蘭、瑞士、法國等主要發達國家。國內各主要城市的房產更是平均每七至十年即可增值一倍。

澳大利亞自建房市場

近年來廣受澳洲百姓追捧的自建房市場逐漸開始得到了越來越多中國投資者的關注與青睞。

但其相對繁冗的審核程序與建造過程卻讓許多來自中國的投資者望而卻步，自建房投資所擁有的優勢也鮮有得到深入的報導。

投資自建房的優勢

1、節省印花稅

澳大利亞政府規定自建房的購買者只需要支付土地部分的印花稅，而不需支付房屋建造的部分，所以在澳大利亞投資自建房可以為投資者省下一筆可觀的印花稅費用。

例如，在澳大利亞投資一棟100萬澳幣的全新別墅需要繳納的印花稅在3.9萬澳元左右。

而如果投資者買地建房，假設土地價值45萬澳元，房屋造價為45萬澳元，投資者只需支付45萬土地價值的印花稅（建造部分無需繳納印花稅），約為1.7萬澳元左右。

2、初期投入較少

除此之外，在澳大利亞投資自建房只需要較少的初期投入，並且可以分期付款。對於投資者而言，準備資金的時間就比較充足。

借用上面土地價值45萬的例子，投資者在購買土地時只需支付地價的10%作為訂金，即4.5萬澳元（約 27萬人民幣）。

而投資者也可以與賣家比較靈活地商討交割土地的日期，以確保自己有足夠時間來準備剩餘資金或辦理貸款事宜。

同時，在房屋建造初期，投資者只需向自己的建造商支付造價的5%作為訂金，其餘款項可在土地交割之後按協議分期付給建造商。

3、個性化定製

自建房最突出也是最吸引投資者的一點便是它所提供的個性化設計與定製選擇。

從土地選擇到房屋構造，從建造材料到家電家具，從外牆設計到室內裝潢，充滿個性化的建造過程能夠滿足每一個渴求定製服務的投資者。好的開發建造商會盡其所能按照你的設計需求，將你的未來住所打造成你夢想中的完美之家。

（據澳洲Rawson家居）

珀斯市是澳大利亞主要商業和投資之地，有著穩固的 經濟基礎和富有競爭力的房地產市場。珀斯連續被《 經濟學人智庫》選入世界最適宜居住的十大城市之 壹，其人口增長速度近年來已高於澳大利亞其他首府城市。

珀斯市區毗鄰風景如畫的國王公園和天鵝河，北部延伸到生機勃勃的Northbridge區和Highgate區，珀斯市內到處富有活力，令人興奮。當地居民有壹系列豐富 的就業、零售、休閑、交通和娛樂選擇。此 外, 通 過對列入歷史遺產名錄的多座建築進行維護， 內城 區的文化和歷史得到了發揚。

基礎設施投資

珀斯CITY LINK重建項目 2013年起逐步完工的City Link重建項目將包括約1，900所住宅，244,000平方米的商業用地和面積寬廣的公共用地。政府投資金額為13億澳元，私營企業投資金額則為40 億澳元。

唐人街都市重建局正對Northbridge區的唐人街進行200萬澳元的投資以增強其活力與特色。工程將包括公共藝術，色彩鮮艷的牌樓入口，景觀美化，以及街道常規修繕，並且經City Link直通皇後街。

ELIZABETH QUAY開發工程 Elizabeth Quay開發工程將包括約800所公寓，400間酒店房間，225,000平方米的商業用 地和壹處引人入勝的天鵝河入河口。該項目將於2015年底起逐步完工。政府投資為4.4億 澳元，私營企業投資則為22億澳元。

人口結構

珀斯轄區被界定為珀斯城區、東珀斯、西珀斯、Northbridge和Highgate等區。該區是年輕專業人士的熱門居住選擇，47%的居民年齡在20至34歲之 間，而已就業居民中80％為白領工作者。其中相當大比例（73%）的住戶為單身人士或無子女夫婦，從 而使這些居民更加註重生活方式，並且可享受更高 程度的消費自由。

據人口顧問.id公司做出的小片區域預測信息顯示， 珀斯轄區在2011年至2021年間人口年增長率預計為 4.5%（即每年增長1,560人）。該比率高於大珀斯地 區2.5%的人口增長率。據預測，對靠近市區居住需 求的增長以及東珀斯和珀斯的新開發項目是本轄區 人口增長的主要驅動因素。

就業預測

據就業部預測，2014至2019年 間，佩斯內城區（包括佩斯中 央商務區和周邊地區)將新增 9,400個職位, 增長率為8.7% 。就業主要增長領域將為藝術 與娛樂服務（19.9%），建築 （19.1%）以及租賃、雇傭和房 地產服務（16.5%）。

住宅市場分析

1、兩居室公寓是內城區公寓產品的主導 類型

珀斯城區公寓在截止至2016年11月的房價中位數為45萬澳元，租金中位數為420澳元/周；獨立房的房價中位數為77萬澳元，租金中位數為475澳元/周。

兩居室公寓是珀斯內城區（界定為珀斯城區、東珀斯、西佩 斯、Northbridge和Highgate等區）公寓的主導類型。據Urbis公 司2015年6月公寓要素報告指出期房市場顯示，在2015年4月至6月 間，此類住房類型占內城區公寓銷售總量的50%。壹居室公寓銷 售量位列第二，為34%。2015年第二季度內城區公寓（所有房型） 加權平均售價為627,982澳元，比大珀斯地區平均值高出13個百分 點。

包括珀斯City Link、Elizabeth Quay、唐人街和Northbridge 區新博物館在內的當地主要重建和基礎設施項目將進壹步提升 珀斯轄區的宜居性和活力。此外，私營企業正為珀斯內城區引 入若幹令人振奮的酒店品牌【科莫酒店（COMO）、威斯汀酒店 （Westin）、麗思卡爾頓酒店（Ritz-Carlton)、希爾頓逸林酒店 （ DoubleTree by Hilton)和洲際酒店（InterContinental）】

2、珀斯內城區的公寓投資者正獲得可觀的回報

在截止至2015年5月的12個月內，珀斯城區單元房中位掛牌周租為 520澳元。該數據與珀斯市政區持平，並且比大珀斯地區的420澳元高出24個百分點。

Urbis公司對西澳房地產協會數據所進行的分析顯示，在2015年10 月，廣告出租的轄區內公寓（帶家具和不帶家具）同現有舊公寓 （2010年之前完工）相比，壹居室公寓價格高出14%，而二居室公 寓則高出2.0%。這些價格上的差異凸顯出潛在租客對地理位置,生 活方式和裝修質量所帶來的附加價值的重視程度。

從租金回報率角度而言，珀斯城區在截止至2015年6月的12個月內 單元房租金回報參考率為5.8%。該數據優於珀斯市政轄區（5.3% ），大珀斯地區（5.0%）和大悉尼地區（4.2%）。這表明盡管租 價削弱，投資者仍從珀斯市中心的公寓獲得可觀回報。