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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十一）：最大化投資者抵稅額度

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。

資產折舊抵稅報告的結果易受制作人的主觀因素的影響。不同的報告結果可造成高達30%的誤差。也就是說，如果業主不走運，選擇了一份初始價值被低估的報告，那麼他只能獲得部分的資產折舊帶來的稅務利益。

因此謹慎選擇折舊抵稅報告的制作主體，對投資者來說非常重要。我曾為一名會計師的投資物業重新制作一份折舊抵稅報告。這個會計師事後對我說，以前的報告質量不高（不能達到他的期望值）。通過我重做後的報告，他可獲得的額外稅務利益要高出他支付給我的費用。請問普通的投資者，您們能否像這位會計師一樣慧眼識別呢？

我們從來不聲稱自己的價錢最便宜，也不因為價錢低（相對於同等質量的大公司）而忽視質量或降低服務水平。很多人不知道上門評估是行業規範，也是提供最可靠、最全面以及最後提供最大化結果的必由之路。在澳洲所有的專業團體當中，如澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）和英國皇家特許測量師學會（RICS）要求其會員在出具資產折舊抵稅報告前應對物業進行實地調查。在上門評估中，若專業人員發現一件價值在300澳元以上的資產，有可能馬上為客人增加100澳元以上的稅後收入（假如業主的稅率是32%）。若發現五件價值均在300澳元的資產，那我們的報告幾乎相當於免費提供了。因為我們發現了很多可能已被他們遺忘或忽略的資產折舊項目。

我們把每一個工作對像都看成是自己的投資物業，願意花更多的時間來進行評估和制作，推敲出既合法又合理的結果，最大化地節省投資者的稅金。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？這不是必須的。事實上，購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但絕大多數當地澳洲人都會選擇去做，因為所得均優於付出。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳洲 | 澳洲高校世界排名上升 6所高校進百強

根據最新泰晤士高等教育世界大學排名（Times Higher Education），澳洲有6所大學進入百強名單。

據澳洲廣播公司報道，墨爾本大學（The University of Melbourne）比上壹次提升8位，至並列33位。澳洲國立大學（Australian National University）排名第47位，昆士蘭大學（University of Queensland）和悉尼大學（University of Sydney）並列第60位，墨爾本莫納什大學（Monash University）排名第74位，新州大學排名第78位，較2015年都有所提高。

最新泰晤士高等教育世界大學排名（Times Higher Education），澳洲有6所大學進入百強名單

牛津大學排在榜單榜首位置，隨後是加州理工學院，斯坦福大學和劍橋大學。

泰晤士高等教育世界排名從教學類別，國際前景，研究，論文引用及產業收入方面，對世界前980所大學進行年度排名。

在2016年榜單前200強中，美國大學占63所，英國占32所，而澳洲共有8所。

泰晤士高等教育世界大學排名編輯Phil Baty表示，總體而言，澳洲領先大學在科研方面影響深遠，成功地吸引來來自全球的學者以及優秀國際人才。

Baty認為澳洲政府在2010年啟動的澳洲傑出研究計劃（Excellence in Research for Australia）效果明顯。

在今年的泰晤士高等教育世界大學排名中，澳洲有24所大學排名提升或保持原位，另有4所高校首次進入榜單。

Baty稱亞洲高校的排名提升十分顯著。亞洲區域排名第壹的新加坡大學，在世界排名第24位。

Baty表示有不少的亞洲高校掘起成為世界壹流大學，澳洲高校在區域內的領先地位受到挑戰。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 上半年澳洲房價漲勢最猛的城市墨爾本漲幅居首

澳洲房價居高不下已經不是什麽新聞了，但哪個城市漲勢最猛呢？答案是墨爾本。今年上半年，墨爾本房價漲幅居全澳首位，足足達到各大首府城市平均漲幅的兩倍。

據《先驅太陽報》報道，澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）的數據顯示，過去1年裏，墨爾本房價漲了8.2%，全澳洲的八個首府城市平均漲幅為4.1%。也就是說，墨爾本房價漲幅是各大城市平均漲幅的2倍。據專家分析，墨爾本房市的漲勢仍在繼續。

今年上半年，墨爾本房價漲幅居全澳首位，足足達到各大首府城市平均漲幅的兩倍

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同期時間，堪培拉以6%的漲幅居於墨爾本之後，悉尼的漲幅不到3.6%。但到3月為止，悉尼的漲幅和墨爾本還是並駕齊驅的。Darwin和珀斯則呈現下降趨勢，跌幅分別為6.5%和4.8%。

WBP房地產集團的主席Greville Pabst分析說，墨爾本房價高漲的原因在於房屋庫存量少。他指出，近期清盤率十分強勢，在78%到80%之間。今年年底前，漲勢還將持續。McGrath的創始人John McGrath持同樣的意見，也認為墨爾本房價短期內不會下跌，因為購房者的需求量仍然很大。

（據今日澳洲）

澳洲 | 學生人數猛漲悉尼東區學校多數超負荷

根據最新數據顯示，悉尼東部區域部分學校排名新州最擁擠的學校前列，家長呼籲新州政府提供更多教室並規劃新建學校。

據《每日電訊報》報道，新州反對黨獲取的數據顯示，Wentworth Courier地區共16所學校，其中10所學校接受的學生數量遠超過運營能力。

悉尼東部區域部分學校排名新州最擁擠的學校前列，家長呼籲新州政府提供更多教室並規劃新建學校

伯克街公立學校（Bourke St Public School）排名新州最擁擠學校第五位，負載率145%，需要額外5個以上教室。

根據家長描述，部分學校被迫將專門的音樂室及藝術室用作普通教室，或者拿隔板將教室臨時分開做多個教室用，以應對急劇上漲的學生數量。

本周壹，新州教育廳長Adrian Piccoli同意教育廳、當地議員與憂心忡忡的父母們舉行會議，討論相關問題。自2012年以來，Waverley LGA區域學生註冊數量上漲了22%，居悉尼之首。

邦迪公立學校（Bondi Public School）學生數量從2006年的75人上漲至今年的605人，增長幅度達706%。目前該校負載率達到141%，在新州最擁擠學校中排在第7位。

邦迪沙灘公立學校（Bondi Beach Public School）學生人數從2006年的207人上漲至目前的599人，負載率達104%。

中等教育當地選擇（Community for Local Options for Secondary Education）活動東區領導Licia Heath表示，悉尼東部區域部分公立學校關閉，學生數量持續上漲，大量高密度住宅項目獲批建設等原因壹起造成了目前學校超負荷運營的結果。

新州政府也意識到了這個問題，已經為東區部分學校投入額外資金解決。Heath認為政府現在該開始考慮在東區規劃新公立學校。

邦迪區域數名校長希望Piccoli廳長能到實地考察，見證學校擁擠情況。新州政府承諾在悉尼東區投入6,000多萬資金，但是卻沒有分配到邦迪區域。

新州教育廳發言人表示，目前貝爾維尤山公立學校（Bellevue Hill Public）擴建項目正在進行，預計在2017年年底學校容量將從現在的600人提升到1,000人，這將緩解邦迪區域學校擁擠問題。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 全澳新房屋建設數量超12年來紀錄

業內人士擔心澳洲房屋建築周期已達頂峰。

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據《澳洲金融評論報》報道，今年對於澳洲的房屋建築商來說是創紀錄的壹年，但他們現在擔心澳洲有史以來最大的房屋建築周期已經達到頂峰。

澳洲住房工業協會（Housing Industry Association(HIA)）和Colorbond Steel出具最新的住房100報告（Housing 100 report）顯示，到六月份為止的壹年中，澳洲最大的建築公司就啟動新房建設69,161起，略超過2004年的69,100起。

排名清晰地顯示住房經濟發展已經從西部轉向東部。墨爾本地產開發商Metricon超越柏斯（Perth）的BCG成為第1名，該公司有4365起新房建設。未來的住房建築動向並不明朗，但它會成為經濟發展的浮標。

HIA首席經濟師戴爾（Harley Dale）表示：“從短期來看市場是健康發展的。過了今年住房市場將會變得混亂，屆時將會有中高密度的房屋投入市場，使澳洲經濟下行周期時間和程度上的不確定性達到空前程度。”

最新的官方數據顯示，房屋價格增長開始放緩。消費者在提高支付能力方面開始變弱。在低借貸成本情況下，住房開發增加的勢頭是否會持續4年也變得不清晰。

銀行監管機構APRA實行的信用貸款的限制政策，以及維州、新州及昆州政府在外國買家購房方面實施的高額手續費都會增加經濟下行的風險。

在公寓建設方面，美利通（Meriton）、Brookfield Multiplex、美瓦克（Mirvac）三家公司排名未變，但它們的開發數量與前壹年相比均有下降。

雖然新住房批準已經達到頂峰，與去年的歷史性紀錄相比也有所回落，但7月份最新數據顯示新房屋報建方面仍出現月度增長。

西太銀行（Westpac）首席經濟師伊雲士（Bill Evans）表示在風險平衡方面住房建築領域可能還會繼續增長。

去年動工數量最多的房屋建築商是紐卡素（Newcastle）的MJH集團。塔州（Tasmania）的Wilson Homes在12月份因收購而開發量有所增加，這家私營企業在去年入股了維州的西蒙茲集團（Simonds Group），房屋動工的數量從1034起上升到2173起，排名從14躍升至第8位。

總經理海爾茂（Andrew Helmers）表示，格林菲爾德（Greenfield）的開發商必須降低對利潤的期望來保持成交量的上升。他說：“價格已經出現回落，聰明的開發商正在調整價格。這對於買家來說是好事。去年父親節期間市場已達到頂峰，之後市場似乎靜止，但它其實只是稍微度過了壹段冷淡期。我認為目前對於敏銳的開發商來說仍有土地開發的機會。”

（據澳洲新快網）

澳洲 | 註意安全！悉尼十大交通事故多發地公布

休姆高速公路（Hume Highway）利物浦（Liverpool）段是悉尼車禍最頻繁道路

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對悉尼的交通事故多發地區進行的分析顯示，在排名前5的地區中有4處都位於西悉尼。休姆高速公路（Hume Highway）利物浦（Liverpool）段（190起事故）再次成為悉尼的車禍最高發地點，M4公路（M4 Motorway）巴拉瑪打（Parramatta）路段（183起）位居第二，彭南特山（Pennant Hills）的彭南特山路（Pennant Hills Road）（172起）首次進榜就是全悉尼第三危險的路段。

最常見的事故原因是司機走神。有46%的司機承認曾有瞬間恍神或沒有留意的狀態。

據《每日電訊報》報道，保險公司AAMI 的車禍指數（Crash Index）分析了從2015年8月至2016年8月期間，全澳各地的車禍理賠申請，得出的結論是交通高峰期的龐大車流量以及駕駛習慣是車禍的主要原因。

AAMI發言人克勞斯曼（Jake Krausmann）表示，休姆高速公路的利物浦路段有很多紅綠燈，而且還有多條公路與之交匯，因此經常嚴重交通堵塞。而司機走神則很常見，在某些事件中更是車禍的重要肇因。而高科技、駕車時使用數碼設備也是司機分心的壹大原因。

在悉尼最危險的5條公路中，還有M4公路的銀水路段（Silverwater Rd），還有太平洋高速公路（Pacific Highway）的車士活（Chatswood）路段。

對全澳4090位司機所進行的調查發現，其中有近7成的司機過去5年都曾遇上本可避免的車禍，這些車禍中有27%是因為疏忽，還有31%則是因為其他司機的失誤所累。

新州的車禍死亡人數不斷攀升，今年截止到現在已有283人死於車禍。新州政府周二則宣布，將斥資480萬元新增28輛高速公路巡邏車，其中7輛為在鄉村公路執勤的四驅車，還有21輛其他的巡邏車則會用於奔赴車禍高發地區，希望能令危險駕駛的行為有所收斂。

據悉，超速仍是新州最大的馬路殺手。近期的另壹項調查顯示，盡管新州有高達40.2%的致命車禍都和超速有關，但仍有72%的司機曾故意超速駕駛。

這項由BudgetDirect進行的調查顯示，18至24歲的年輕司機超速可能最大，有33%的人都承認曾超速，25-44歲年齡組的司機超速駕駛的則有24%。

悉尼十大車禍高發地點

1、Hume Highway, Liverpool 190宗

2、M4 Motorway, Parramatta 183宗

3、Pennant Hills Road, Pennant Hills 172宗

4、M4 Motorway, Silverwater 161宗

5、Pacific Highway, Chatswood 152宗

6、Epping Rd, North Ryde 140宗

7、Victoria Rd, West Ryde 132宗

8、Princes Highway, Rockdale 128宗

9、King Georges Rd, Beverly Hills 124宗

10、Victoria Rd, Ryde 118宗

五大車禍肇因

1、受其他司機連累：31%

2、疏忽：27%

3、恍神：19%

4、天氣惡劣：10%

5、交通堵塞：9%

（據澳洲新快網）

澳洲 | 澳強制拍賣$9200萬房產嚴打外資非法買房

澳洲財長Scott Morrison宣布，對更多外國人非法購買的住宅進行強制出售，同時表示，可能會要求買家在購買房產時提供居留權證明。

據《澳洲金融評論報》報道，根據最近公開的名單來看，被強制出售的房產中，壹套價值168萬澳元的公寓是其中最為昂貴的房產，這套公寓位於悉尼CBD，擁有者是壹名英國人。按照外國人投資審核委員會（Foreign Investment Review Board）的要求，沒有澳洲居留權的買家通常需要在購買住宅物業之前進行申請，獲得批準後才能進行購買。

澳強制拍賣$9200萬房產嚴打外資非法買房

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2015年，前財長Joe Hockey曾宣布，要打擊外國人非法購買房產的行為，這曾導致了壹些房產被強制出售以及對買家罰款。周壹，Morrison表示，強制出售的房產總價值已經達到9200萬澳元。

周三，Morrison表示，政府可能會進壹步推動各州的房產產權轉讓法進行修改，要求投資者在房地產合同中證明，他們擁有購買房地產的合法權利。

Morrison說：“我認為這是壹個很好的建議。不要忘了，購買過戶是按各州的產權轉讓法進行的，而不是根據聯邦法律的規定進行的。這意味著，各州將與聯邦政府協同工作。我認為這是壹個非常好的建議，我已經收到了這個建議，現在我們正在深入研究，指定具體的實施辦法。”

在被問到，過戶律師是否應該強制檢查買家的購買資格時，Morrison表示，這個主意也很好。他說：“我認為這些建議很好，我們在要求提供居留證明方面確實存在壹些問題，最近這些問題已經上報給我，我正在對此進行深入研究。”

（據今日澳洲）

澳洲 | 布裏斯本公寓市場也下沈需求及價格雙下跌

近日房地產咨詢機構Urbis表示，目前布裏斯本公寓建築量及需求量都已經開始放緩，其中公寓銷售量已經連續三季度下滑，達到了2014年以來的最低點。此外，布裏斯本公寓的銷售價格從去年年底開始也壹直平穩下降，尤其是兩室的公寓。

布裏斯本公寓的需求和銷售價格最近都雙雙下降

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據Domain網站報道，房地產咨詢機構Urbis近日表示，布裏斯本公寓的需求和銷售價格最近都雙雙下降。其中，從去年年底開始，布裏斯本的公寓售價就壹直在平穩下降，在今年第二季度的加權平均售價為57.86萬澳元，和第壹季度相比下降了1.7萬澳元。

Urbis的副總監Paul Riga表示：“可以看到市場開始在自我調節，價格回到了更能持續的水平，這樣也給市場更多時間，以便更好地吸收現有的存量。”此外，他還稱到今年年底布裏斯本還將有25個項目開工，將再帶來2850套新公寓，然而這壹數字只是去年同期的50%。

此前有數據顯示，悉尼、墨爾本等地的公寓市場自6個月前開始就不再上升，雖然目前還沒有下降，但是新晉澳洲首富的地產商Harry Triguboff表示：“澳洲的公寓市場正在下沈”。

（據今日澳洲）

澳洲 | 投資移民逾7成是中國富豪或影響投資多樣性

據《澳洲日報》援引《澳洲人報》報導，據指中國富豪佔澳洲吸引創新外國投資者和企業家簽證的70%以上，這增加了人們對該移民項目總體上可能拖累經濟的擔憂。

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澳洲生產力委員會對澳洲移民攝入量的報告發現，企業創新及投資項目因為缺乏多樣性而受到損害，需要有更全面的數據才能判斷它是否在浪費納稅人的資金。

報告發現，中國學生佔留學生簽證的五分之一以上，並接收了澳洲發出的17%的僑民匯款，從2000年的大約10億美元，增加到了2013年的超過70億美元。

報告發現，企業創新及投資項目在2014-2015財年共接受了6484名移民，絕大多數都與小企業有關，超過93%在2010年僱傭的員工人數在4人或4人以下，而且基本上都是已有的零售或服務企業，推動創新的可能性非常之低。

報告稱，70%以上的移民都來自中國，其他則是來自一些新興經濟體，缺乏多樣性降低了該項目創建起全球聯繫的可能性。

報告顯示，企業創新及投資項目或許對經濟帶來了淨收益，但並不大。

報告中提到：「實際上，目前的設計是有風險的，結果可能是負面的，如果該項目用戶貢獻的大部分收入和其他經濟利益都很一般，而納稅人卻要負擔起使用者在社會保障、衛生和養老方面一輩子的費用。」

企業創新及投資項目的打分測試是針對資產在80萬澳元到225萬澳元之間、年營業額在50澳萬到200萬澳元之間的青壯年。

雖然中國人佔了企業創新及投資項目申請人的70%以上，但卻只佔2013-2014年度永久移民的14%和技術移民的10%。

近期，包括一族黨領導人波琳•漢森在內的一些國會議員，都對中國收購澳洲資產，以及本地華人小區的影響力日增表達了擔憂。

然而數據顯示，中國移民還遠遠不是最大的移民群體。英格蘭和紐西蘭仍是最大的移民群體。而中國出生、在澳生活的人口自1996年以來增加了一倍至40萬人，只佔總人口的2%。

相關資訊：悉尼新公寓搶購一空房市熱潮仍不減

（據中國僑網）

澳洲 | 悉尼破房也賣264萬? 中介:只因土地供應極缺

悉尼富人區壹棟簡陋物業竟然拍出了264萬澳元的高價，超出保留價34萬澳元。要知道，50年前，業主購買這棟物業時僅僅花了1萬澳元。

據《每日電訊報》報道，這棟三居室房產位於Vaucluse 的Hay St 1號，最終由英國出生的男子Steve McArdle 從8個競拍買家中勝出。

Hart Estate地產中介Alex Hart稱，該房產的拍賣價格反映了這個地區對土地的需求狀況。買家都希望自己的房子有個後院，但是目前土地供應非常稀缺。

雖然這座房產不是處於該地區的最佳位置，但周邊環境很有住家氛圍，而且占地412平米，對買家來說很有吸引力。Hart還表示，目前市場各方對公寓的行情態度不壹，但是普遍認為獨立屋不會掉價。

據悉，該房產業主已經過世，50年前，他購買這棟房產的時候，成交價格為1萬澳元，而如今卻賣出了264萬澳元的高價。這棟房產進入市場時，有8名註冊競拍者，其中5名在拍賣中表現活躍，最終導致價格推高。

（據今日悉尼）