中国买家 – Page 16

在澳投資買房勢頭依舊強勁！中國富人最愛墨爾本

今年第二季度，富裕的中國購房者來澳詢盤的人數躍升30%，其中，詢問房價在300萬元至700萬元之間房產的人數增長尤為強勁。

但價格在700萬元到1450萬元之間的房子就無人問津了，第二季度，詢問這些房子的購房者減少了36%。

去年，在悉尼郊區摩斯曼（Mosman） 1000萬元以上的三筆房產交易中，有兩筆的買家都是來自中國。

但佳士得國際房地產董事總經理肯•雅各布斯（Ken Jacobs）表示，庫存房產的短缺比高端市場買家的短缺更嚴重。

他說：“我在過去的六七年裡看到的趨勢是，來自中國和歐洲的國際買家還沒有准備好買房，但他們認為澳大利亞是一個逃避計劃。歐洲人擔心恐怖主義以及歐洲可能會出現的大規模移民會給他們的生活帶來影響。他們把在澳大利亞買房視為一種保險舉措。這和你在新西蘭看到的情況很相似。”

在澳大利亞所有的首府城市中，墨爾本是最受中國購房者歡迎的城市，盡管澳大利亞政府對外國買家征收了更高的稅，但澳元貶值意味著，與2017年相比，如今在澳大利亞購買一套價值80萬元左右的公寓或獨立屋要少花8.8萬元。

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隨著房地產行業的好轉，預計中國買家明年將重返澳大利亞房地產市場。居外網在7月12日發布的最新報告顯示，澳元兌人民幣彙率下跌逾11%，增加澳洲房地產的吸引力。

澳大利亞房地產行業專家認為，中國資本管制力度的縮減給推動中國購房者在澳大利亞的投資提供了最大的機遇。

居外網的報告還顯示，新州和維州征收的外國買家稅目前都是8%。

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居外網的首席執行長羅雪欣（Carrie Law）說：“墨爾本是全澳大利亞最受中國買家歡迎的城市。與悉尼相比，詢問墨爾本房產的中國買家人數增加了83%。中國買家興趣增長最快的城市分別是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。中國購房者在2018年詢問霍巴特房產的人數比上一年增加了77%。堪培拉是澳大利亞第三大中國購房者最感興趣的城市，詢問堪培拉房子的中國買家人數增長了24.6%。但中國買家都霍巴特和堪培拉的興趣要明顯低於悉尼或墨爾本。”

她補充稱，高等教育在很大程度上推動了中國購房者在澳大利亞的投資。維州的外國留學生人數是全澳最多，占澳大利亞留學生總數的三分之一以上。新州的留學生人數約占所有外國留學生的30%，昆州和西澳分別占13%和9%。

83%的中國購房者認為教育是他們移民澳洲的原因，69%的人認為是環境問題，57%的人認為是食品安全問題，還有28%的人認為是資產安全問題。

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來源：澳洲日報
責編：Zoe Chan

澳洲樓市觸底兩年來首反彈加拿大等樓市依然低迷

撰稿：朱麗娜

觀望近兩個月後，上周，家在上海的陳浩（化名）簽了澳州布裡斯班一套兩房公寓的購房合同，150萬澳元全款付清。

類似陳浩這樣的買家估計不少。“根據居外網接收到的中國買家對澳州房產的諮詢，今年第一季度，中國買家的需求同比增長了40%，第二季度比去年同期增長了60.7%。去年第四季度，中國買家的需求增長了54%，這一增長趨勢一直延續至今。”居外網董事CEO羅雪欣表示。

持續疲弱的澳州樓市近來出現復蘇跡像。澳州當地的房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，悉尼、墨爾本的房價指數今年6月分別環比上漲了0.1%、0.2%，這是自2017年7月以來樓價創歷史新高以來首次出現反彈。

羅雪欣坦言，最近幾個季度的緩慢復蘇可能預示著中國買家在澳住宅投資即將迎來曙光，“過去15個月的變化趨勢表明，中國買家的購房量即將回到較高的水平。當過剩的庫存被吸收完畢，買家也受低價吸引而重返市場時，我們預計中國購房者的看法也會轉向樂觀。中國買家會傾向於買漲不買跌。”

“如果是考慮自住或者出租的話，現在可以開始認真考慮並且去看房子了。但是如果打算短期炒賣的，現在的漲幅肯定是虧錢的，而且房價可能短期不會再出現前幾年瘋漲的情況。”一位移民定居澳州從事房地產開發的人士向本報記者坦言。

曾經落入低谷

此前，在澳州審慎監理署（APRA）於 2014年收緊銀行貸款標准之後，當地的房地產市場開始持續降溫。澳州房價自2017年年中開始下跌，迄今的跌幅創下2008年全球金融危機以來之最。CoreLogic的數據顯示，整個澳州的房價在過去12個月內下降了6.9%，其中悉尼和墨爾本過去一年分別下降了9.9%和9.2%。

一直以來，海外買家尤其是中國買家對於悉尼樓市的興衰十分重要。根據外國投資審查委員會（FIRB）的最新報告，悉尼所在的南威爾士州在2018年財年向海外投資者批出的住宅許可數量，相比2016財年高峰時期銳減了80%。據悉，所有海外買家在澳州買房必須獲得FIRB的批准。

悉尼全新的Spectrum項目將建造4棟高達13層的住宅建築，呈現367套超豪華公寓。北向公寓將擁有無與倫比的悉尼城市天際線景觀，以及內部超大園景綠地景觀。部分公寓面積冠絕該城區，並帶有超大室外休閑空間。位於悉尼城南城市改造計劃的核心位置，距離Mascot火車站及Mascot Central購物區僅100米，距離悉尼CBD僅5公裡。1臥1衛房型約售¥329萬。
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不過，今年5月18日，澳州大選出現驚天逆轉，現任總理莫裡森爆冷連任。莫裡森在競選中承諾多項措施來刺激樓市。自由黨連任後將首次置業者的首付比例由20%銳減至5%，而且購房者將不必向貸款人支付抵押貸款保險，新計劃產生的差額部分以及保險費用都將由政府的國家住房金融投資公司提供。新措施將於明年1月1日起開始實施，首次置業貸款首付計劃將主要針對年收入不超過12.5萬澳元的首次置業者或者家庭總收入不超過20萬澳元的首次置業夫婦。

與此同時，中國買家的需求仍在。皇冠房地產集團（Crown Group Holdings）的全球資本首席執行官兼銷售總監Prisca Edwards近日的中國之行讓她大為振奮，“一個位於悉尼的三房單位，售價接近200萬澳元，一位中國客戶在兩天內拍板簽約。”她說。

作為澳州本土主打高級住宅產品的地產商，每年Edwards都會去中國的北京、上海與潛在的客戶見面，了解他們對於購買澳州房產的最新需求。然而，這次在中國合作夥伴的極力推薦下，她還去了數個二三線城市，包括青島、重慶、廈門。

“這次讓我十分驚訝的是，這些二三線城市的中國投資者，對於澳州的了解遠遠超出我的想像。他們很多人在澳州購房都是為了子女的教育，或者將來退休養老做准備，澳州的氣候宜人，而且距離中國很近，與中國僅有3個小時的時差。”Edwards向21世紀經濟報導記者坦言。

根據居外網的統計，2019年最受中國購房者青睞的澳州城市為墨爾本、悉尼、布裡斯班、阿德萊德和柏斯。中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和坎培拉。

鐵魚置業中國區CEO徐明向最近也一直在中國不同城市之間奔波，從6月底到7月中旬他的行程特別緊湊，安排了6場澳州樓市的推介會。“我發現國內買家依然踊躍，需求依然存在。只是他們現在更關心的是（房地產）公司的實力、品牌，項目質量，售後服務，包括貸款產品、交房協租等一站式服務來解決他們的購房需求。”

“目前中國買家在澳州投資買房的價位大部分在400萬-600萬元人民幣，以低密度高品質的公寓和聯排別墅為主。目前整個澳州房子的空置率都在下降，比如墨爾本的空置率保持在1.8%，出租投資的話，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。

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不過，根據仲量聯行最新發布的報告顯示，大悉尼地區的住宅空置率達到3.2%，仍然超過均衡市場3%的水平，這對未來租金可能會造成一定的下行壓力。目前，該地區公寓、獨立屋的租金回報率分別為3.7%、3%。

徐明本人在澳州定居超過30年，親身經歷了澳州樓市的跌宕起伏。在他看來，中國買家進入澳州樓市可分為三個不同階段。

“2008年到2012年左右，大部分來澳州買房的中國人主要是一些富豪，他們買房的主要目的就是為了移民。而在2012年到2017年上半年，則主要是中國投資者開始全球資產配置。第三階段則是2017年以後至今，主要是一些高淨值客戶，他們青睞一些政治經濟穩定、制度透明的國家作為投資目的地。”徐明表示。

最近各項利好因素疊加

“我認為澳州的樓市已經度過了最艱難的時刻。以悉尼為例，自3月以來，尤其是大選以後，我們的客戶諮詢量急劇增加了三倍。3月至今，我們共有25宗FIRB銷售，累計成交金額超過3200萬澳元。政府放寬房貸政策，央行連續降息、供應短缺，這些利好因素疊加在一起。”Edwards表示。

據本報記者了解，皇冠集團目前在悉尼核心CBD、悉尼內城區Green Square、布裡斯班West End、墨爾本擁有多個高端住宅項目。Edwards透露，目前皇冠開發的住宅地產項目中，買家有一半以上是華裔，其中來自中國的約占15%-20%。

“目前，澳州樓市可謂已接近谷底。近期房價下跌有所緩和，同時消費者傾向表明家庭買房情緒回暖。換言之，房價下跌的幅度可能已經開始吸引投資者。”法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞認為。

7月2日，澳州央行宣布降息25個基點之後，隔夜拆款利率降至1%的歷史低位，這已是兩個月來的第二次降息舉措。澳州央行總裁洛威暗示指標利率可能再降至紀錄新低。

艾西亞指出，降息之後，澳州的銀行將有更多空間通過降低融資成本來壓低房貸利率。隨薪資增長放緩，預計房貸利率的下降將減輕家庭負擔，“這在澳州尤其明顯，因其家庭負債達歷史新高，達到薪資的 140%，而且大部分房貸都以浮動利率供款。”

從供應來看，Edwards表示，在悉尼政府審批開發申請（Development Application）通常需要耗時18至24個月，截至今年3月的12個月內，墨爾本和悉尼審核通過的公寓項目分別減少了79%和29.2%。

此外，澳元彙率不斷下挫也是吸引中國買家入市的一大因素。近年來，澳州幾個州已開始向外國買家徵收額外的印花稅。新南威爾士州的額外印花稅率為8%。維多利亞州、西澳州、南澳州和昆士蘭州的額外印花稅率為7%。從印花稅對外國買家的影響來看，在過去12個月內，澳元兌人民幣的彙率下跌基本抵消了這些額外稅收。自去年7月以來，澳元兌人民幣的彙率下跌了11.1%。

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加拿大、美國樓市繼續降溫

整體而言，近年來，由於海外主要國家針對外國投資者陸續出台各項打擊措施，中國買家開始逐漸撤離。

美國全國房地產人經紀協會（National Association of Realtors ）發布的年度報告顯示，去年中國買家在美國住宅市場的投資額為304億美元，同比減少4%。

同時，羅雪欣表示，根據居外網的統計數據，進入今年第一季度，中國買家針對美國房產的詢盤量同比大幅減少了27.5%，而且過去5個季度中，中國買家的詢盤量有4個季度出現下跌。

此前，加拿大溫哥華一直深受中國購房者的青睞。隨後由於房價飆升，當地政府上調海外買家附加稅，並出台了空置稅，讓溫哥華樓市驟然降溫。根據Royal LePage發布的2019年第一季度房價調查報告，大溫哥華地區的住宅價格自2012年以來首次出現同比下跌，期內涵蓋所有物業類型的綜合房價回落1.5%至120萬加元。

數年前，聲名大噪的中國“炒房團”一度攪動了溫哥華的樓市，全美亞裔房產協會溫哥華創會主席麥文華向本報記者表示，這些炒房團已經絕跡很久了。中國移民大部分2012年來到溫哥華， “現在市場正在經歷10年一次的調整期，但國內的移民從來沒有經歷過這種現像，所以他們會保持觀望態度。同時，加拿大銀行對外國買家的貸款政策收緊，也有一定影響。”

Edwards則慨嘆：“幾年前，很多中國客人只是看樓盤的平面圖，就一口氣豪爽買下好幾個單位甚至整層的，這種景像近幾年已經難得一見了。中國客戶越來越精明，他們在澳州買房最關注的不是價格，而是地段，比如是否靠近名校、大型醫院，交通配套等。”

來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

居外看點：越南躍升房地產淘金熱門目的地，現在入場來得及嗎？

居外網CEO羅雪欣表示，越南房價與東南亞其他地區相比十分具有競爭力，加上不斷加強的基礎設施建設，給越南房地產市場帶來了長期的利好。胡志明市是中國買家最關注的越南城市，個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。

撰文：吳將

越南，作為東南亞地區近年來經濟增速最快的國家，其房地產市場越來越受到全球投資者的關注。

根據越南外國投資局（FIA）近日公布的數據，今年前五個月外資在越南直接投資達167.4億（約為1150億人民幣）美元，同比增長69.1%，創最近四年以來新高，其中約11億美元流入了房地產市場，僅次於制造、加工業。

大量外來投資的湧入，使得該國的中高端房產、尤其是公寓水漲船高。

當然，在越南投資房產的風險也不容忽視，比如：外國人只能購買不帶土地的公寓，並且產權只有50年（可續）；同一小區外籍戶主擁有的房產不能超過30%；以及越南盾（對美元的）貶值風險。

越南鐵成房產中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時也提醒，頂端的豪宅價格遠遠超出了當地人的收入水平，投資潛力有限，僅僅是當地富豪身份的像征。

躋身全球GDP增速最快國家行列

據全球房地產經紀公司仲量聯行（JLL）統計，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓價格同比飆升22.7%，至2028美元（約13933元人民幣）/平方米；同期首都河內的公寓均價也升至了1407美元/平方米，同比上漲6.8%。

海外房產網站居外網董事CEO羅雪欣女士（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示，越南房價與東南亞其他地區相比十分具有競爭力，逐漸壯大的中產階層、持續發展的城市化，和不斷加強的基礎設施建設，都給越南房地產市場帶來了長期的利好。

她認為，對於中國買家來說，越南房產很有吸引力，預計越南房價在相當長的時間內將會保持上升。

越南房地產市場的火爆和該國經濟的增長強勁緊密相關。

世界銀行數據顯示，2000年~2017年越南的國內生產總值（GDP）增長了七倍，2018年的GDP增速更是達到了7.08%，創下了10年來新高，進入了全球GDP增速最快的國家行列。國際貨幣基金組織（IMF）預測越南今明兩年的GDP將保持6.5%的增速。

盡管之前全球貿易摩擦不斷加劇，但越南尚未受到波及。

據美國方面統計，今年第一季度，越南對美出口同比激增40.2%，其對美出口總額將有望超越意大利、法國、英國和印度等大型經濟體。

此外，星展銀行在一份研究報告中提到，越南社會的人口結構也十分具有活力，該國35歲以下年輕人占總人口的70%，人口紅利無疑將為越南經濟的發展提供強勁支撐。

星展銀行的經濟學家西雅（Elvin Seattle）表示，在強勁外國投資和勞動力增長刺激下，今後十年越南經濟增速有望保持在6%到6.5%的水平。

高端公寓每平方米均價超5000美元

普華永道（PwC）在其發布的《2019年亞太區房地產市場新興趨勢》報告中指出，越南胡志明市的投資與開發前景排在亞太地區城市前列，看齊日本東京和泰國曼谷。該報告認為，對於機會型投資者而言，胡志明市存在很多獲利的機會。

越南鐵成房產中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時表示，自從越南政府2015年7月起開放國內房地產市場，允許外資在滿足一定條件下購買當地的住宅物業之後，河內和胡志明市的中高端住宅市場便走上快速增長的道路。他表示，自己正是看到這方面的商機，於是在2016年時選擇到越南開設中介公司，為中國買家提供相關服務。

據他介紹，由於海外（個人）投資者在越南無法購買擁有土地的住宅，因此公寓成了他們的首選。越南目前最火的住宅市場是胡志明市，其次是河內，以及芽莊等旅游城市，而中部地區開發程度相對落後。

仲量聯行（JJL）統計顯示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均價同比飆升22.7%，達2028美元/平方米；房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）的數據也顯示，2018年底該市的豪華公寓已經升至5518美元/平方米，同比上漲了17%。

據外媒報道，去年胡志明市中心一處尚未完工的豪華公寓剛推出不久便被搶購一空，其售價約為3000美元/平方米；在有著“西貢華爾街”之稱的胡志明市第一郡，39層高的曼哈頓大廈的公寓，目前平均售價已經超過6000美元/平方米。而據劉鐵成透露，胡志明市個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。

不過盡管當地公寓價格高企，其租金平均回報率卻並不低，據第一太平戴維斯的研究數據，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。

胡志明市豪華公寓Opal Tower，屬於Saigon Pearl項目，不僅獲得豪華及優雅的空間，而且繼承了Saigon Pearl許多的配套，包括購物中心、沿河公園、國際學校、豪華的飯館、兒童娛樂區和泳池及健身房。每層樓具有12套房（2套一房，7套2房，2套3或4房）。售價約¥265萬。
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羅雪欣也對第一財經記者表示，胡志明市是中國買家最關注的越南城市，她認為：“未來10年該市的財富增長速度將是世界上最快的城市之一。當地現在主要行業有建築業、基礎材料業、旅游業和金融業等，未來還有望成為IT行業的集聚地。”

外資的流入固然刺激了越南樓市，但房價堅挺的根本原因還是內需的增加。

根據房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）之前公布的全球財富報告顯示，越南“百萬富翁”的增長速度僅次於中國和印度。目前，該國擁有超過3000萬美元資產的超級富豪已達142人，對於富裕人士而言，投資房地產無疑是最好的資產配置方式之一。

第一太平戴維斯越南分公司（Savills Vietnam）的負責人麥克格雷戈（Niel MacGregor）表示，越來越富有的越南人，尤其是企業家們一直在尋找讓他們資產保值的方法。事實上，與中國人類似，越南人也是世界上最愛買家的民族之一，其自住房擁有率超過了90%。

CBRE高級總監Duong Thuy Dung女士表示，“我們看到了一個重大變化，現在年輕夫婦更願意在結婚後搬離父母的家，選擇在封閉式社區購買公寓”。

前景雖看好，對外國人購房風險也不容易忽視

需指出的是，投資都有風險。近年來越南房價上漲的主要是受當地政策放寬和貨幣超發的推動。如果政策風向轉變，或者全球性金融危機爆發，房價可能出現大幅回調。

第一財經記者查閱2015年7月1日生效的修訂後的越南《住房法》顯示，外國公民可以購買越南房產，前提是他們必須合法進入越南。同時，外國人享有50年的住房產權，並享有與越南公民一樣的租賃轉讓或出售財產的權利。

其具體條款有七條，分別是：第一，在越南投資住房項目的外國實體、外商投資企業、外國公司在越南的分支機構和代表處，外國投資基金、外國銀行分行均有權依法購買房地產；第二，外國投資個人和機構只允許在不限制外國人購房的區域投資房產；第三，外國個人和實體最多可以購買一個街區中30%的公寓，及一個特定區域中最多250套房屋；第四，根據他們的需要，個人投資者可以再50年後延長房屋的產權；第五，外國業主可以將房產出租用於任何“非法律禁止的目的”，但必須在租賃物業前通知當地房屋管理機構；第六，外國業主需要繳納國家財產稅；第七，外國實體可以購買住宅房產安置員工，但不允許出租或用於任何其他目的。

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劉鐵成也稱，投資者應盡量選擇名氣較大、信譽較好的開發商，減少踩雷買到爛尾樓，或因開發商未按實申報而拿不到產權證的風險。

對於有興趣投資越南房產的人士，他表示，投資房產應該看長遠，不要加杠杆，不應抱著炒房、投機的心態，短期的回報率可能會有波動，但長線來說，越南樓市前景依舊看好。

此外劉鐵成還表示，如果是機構投資者，也可以考慮投資工業地產，投資額相對住宅要多，但其回報率也更高。

另外，羅雪欣對第一財經記者表示，今年第一季度，中國買家通過居外網對越南房產的咨詢量上漲有限，同比只上升了8.4%；而在2018年第一季度，中國買家的咨詢量同比2017年第一季度上漲了164.4%。

羅雪欣稱：“我們認為這跟近來越南市場上新開盤豪宅數量不足有關。河內與胡志明兩市的新房供應量分別比去年下降了25%和50%。下半年或明天市場上的新盤一旦有所增加，中國買家將會再次活躍起來。”

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

居外網CEO剖析貿易戰對中國人在美購房產生的影響

據中國海外房地產銷售網站居外網的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。居外網首席執行官羅雪欣說，事實上，2019年第一季度中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。除了貿易戰之外，中國加大對資本外流的控制力度也令境外投資蒙上陰影。

撰文：Grace Shao

隨著世界兩大經濟體之間的貿易戰繼續升級，去年中國購房者在美國的現金支出大大減少。

由於特朗普總統和習近平主席本周准備會面，人們擔心支出下降可能會進一步擴大。

據中國最大的海外房地產銷售網站居外網（Juwai.com）提供的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。

房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）在一份報告中表示，“中美貿易關系不斷惡化，可能會導致中國投資者將投資轉向其它主要市場。”該公司2019年財富報告中建議，投資可以轉向澳大利亞、日本和英國的主要城市。

美國房地產一直在與國際投資者作鬥爭：居外網（Juwai.com）的數據顯示，2018年外國人購買美國住宅的支出整體下降了25%。

美國住宅長期以來一直是中國海外購房者的最愛。但隨著貿易緊張局勢不斷加劇以及中國加強對資金外流的控制，這一點越來越不確定。

貿易戰和旅游警告

由於中美貿易戰已經持續了一年多，居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士表示，“中國買家對美國房地產的詢盤在過去五個季度中有四個季度出現下降”。

她說，“（2019年）第一季度，中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。與此同時，他們對加拿大、英國、澳大利亞和日本房地產的詢盤均有所上升，這些國家一直被中國買家認為是除美國之外的其他選擇。”

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但貿易戰並不是導致詢盤減少的唯一因素。官方對美中旅游的警告也可能讓中國購房者的投資支出受到壓力。

羅女士說，“旅游警告是中美兩國整體消極環境的一部分，它打擊了中國購房者在美國投資的積極性。”

2019年1月，美國國務院發布了對中國的旅游警告，建議訪華公民“在中國更加謹慎行事，原因是中國對當地法律的任意執行，以及對美中雙重國籍公民有特殊限制”。隨後，中國在6月份發布了安全警告作為回應，要求在美中國公民和企業在美國旅行和做生意的時候“提高警覺意識、加強防範措施並做出適當反應。

這是使得美國對中國投資者的吸引力下降的原因之一。

羅女士說，“我們稱之為特朗普效應。它涉及反華政治言論、對簽證處理的限制，當然還有加征關稅”。

她補充說：“特朗普效應削弱了中國對美國房地產需求的一些主要驅動力”，並損害了“該國作為安全投資的聲譽”。

資本管制

一些專家表示，中國在美購房量減少也可以歸咎於中國的內部壓力。

萊坊亞太區資本合伙人主管尼爾（Neil Brookes）上周對CNBC（美國消費者新聞與商業頻道）說，中國的出境資本在12個月內下降了83%，“很大程度上是因為貿易戰以及中國政府試圖阻止資金外流”。

萊坊的一份報告顯示，過去兩年，中國一直在加大對資本外流的控制力度，“這給境外投資蒙上了陰影”。

實行更嚴格的資本控制的部分原因是，中國政府擔心外彙儲備不斷下降，因為中國政府需要動用外彙儲備來穩定人民幣彙率。政府表示，嚴打跨境資本流動也是遏制腐敗工作的一部分。

根據萊坊2019年財富報告，自那時起，海外置業就“被列為敏感行業”。換句話說，投資“海外房地產市場需要經過官方嚴格審查”，而且可能會引起不必要的關注。

展望未來

盡管房地產支出下降，但中國在美旅游消費實際上有所增加。

美國國家旅游局的數據顯示，2018年中國游客數量從320萬下降至290萬。不過，那些到美國旅游的人比以往花錢更多。

事實上，2018年中國游客在美國的消費支出為364億美元，與2017年紀錄相比增長了3%。

美中旅游業的健康發展可能為中國對美投資起到了重要緩解作用。展望未來，羅女士說，她預計對許多中國人來說，購買美國房產仍然很有吸引力。

她表示，“中國人將永遠是美國房地產的重要買家，即便是現在，中國人可能仍然是美國最大的外國買家群體”。

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“最令買家緊張的是不確定性，”羅女士補充說道，“如果貿易戰只是成為新常態，或者得以妥善解決，你可能會看到中國人在美國購房量增加。中國人對美國房地產的需求量仍然巨大。美國仍然是世界上流動性最好和最具吸引力的市場。”

當特朗普和習近平本周晚些時候將在日本舉行的20國集團峰會上會面，屆時投資者將研判中美貿易戰未來走向。美國總統表示，他將在之後不久對可能征收的新關稅做出決定。

來源：CNBC
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中國投資者轉向塞浦路斯房產為了啥？全年陽光+歐盟護照！

中國買家是塞浦路斯房地產業兩大外國投資者之一。居外網首席執行官兼董事羅雪欣表示，塞浦路斯風景秀麗，生活質量高，而且能夠進入歐洲，是一個良好的房產投資機會。對中國投資者來說，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投資計劃。根據塞浦路斯投資計劃，中國買家在購買價值200萬歐元的房產後，可以獲得塞浦路斯護照。

撰文：謝麗爾·阿西巴爾（Cheryl Arcibal）

中國投資者正湧向陽光明媚的塞浦路斯海岸，在那裡置辦房產並獲得護照，以便在歐盟地區工作、旅行和生活。

地產門戶網站居外網首席執行官兼董事羅雪欣（Carrie Law）表示，“塞浦路斯風景秀麗，生活質量高，而且能夠進入歐洲，是一個良好的房產投資機會。對外國投資者來說，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投資計劃。該計劃深受中國大陸民眾的歡迎。”

該計劃於2013年正式啟動。根據計劃內容，購買價值200萬歐元（114萬美元）房產的投資者及其家屬能夠獲得塞浦路斯護照，該護照賦予其全部歐盟公民權。該方案還要求投資者向塞浦路斯研究促進基金會（Cyprus’s Research Promotion Foundation）和土地開發公司（Land Development Corporation）各捐款7.5萬歐元。

投資者如若投資30萬歐元購買全新的房產，便可以獲得永久居留權。永久居留計劃為投資者的整個歐盟旅行提供便利，並且僅要求其所有家庭成員每兩年回一次塞浦路斯即可。

根據國際反腐敗監督機構透明國際（Transparency International）和全球見證組織（Global Witness）最近的一項調查，自2013年以來，塞浦路斯通過該投資計劃，出售護照共籌集了48億歐元。

盡管沒有官方數據記錄在塞浦路斯購買房產的投資者的國籍，但業內人士表示，中國大陸和其他亞洲投資者占了這些交易的一半以上。

“關於塞浦路斯投資者的國籍，雖然沒有官方記錄。但是，如果以我們利馬索爾·德爾馬（Limassol del Mar）開發案為例，我們的許多買家都來自中國，”塞培（Cypeir）地產董事潘泰利斯·萊普托斯（Pantelis Leptos）說道。他表示，中國買家是該公司利馬索爾·德爾馬項目的兩大投資者之一。該項目包括位於利馬索爾南部沿海城市的海濱公寓，占銷售額的30%。該項目的公寓售價從202萬歐元起。

塞浦路斯土地和調查部的數據顯示，今年前5個月裡，生活住宅、商業地產和地塊的銷售達到4,846宗，比2018年同期增長34%。外國買家大多購買的是生活住宅。

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5月份，房地產成交量達到了1,423宗，打破了2008年9月創下的1,157宗的銷售紀錄。1月至5月的所有交易總額達14.5億歐元，比去年同期的13.5億歐元增加了7.6%。

“中國買家和投資者為塞浦路斯的建築業做出了很大的貢獻。西部的帕福斯地區……吸引了大量中國買家，因為該地區的房地產開發商是第一個訪問中國（以推廣他們的項目）的。”萊普索斯（Lepsos）房產公司集團市場經理薩基斯·哈吉拉桑德魯（Sakis Hadjialexandrou）表示。

房產代理機構卡薩·格蘭德·塞浦路斯（Casa Grande Cyprus）的所有者尼科萊·卡拉塞尼（Nicolai Caraseni）表示：“塞浦路斯相對低廉的成本、沒有官僚主義、陽光明媚的天氣以及短時間（最長6個月）就能獲得護照，這些使其成為最佳投資地點。持有塞浦路斯護照的投資者可以輕松移居英國、瑞士或選擇28個（歐盟）國家中的任何一個國家居住。”

塞浦路斯沒有財產稅、印花稅和股息稅。

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帕福斯Kouklia的這個獨家別墅項目目前進行所有權轉讓，其包括3間帶獨立衛生間的臥室，並可飽覽地中海和高爾夫球場的迷人景色。別墅區面積為249平方米，整座住宅占地面積近1400平方米。別墅項目已經進行了幾次升級項目，所費頗菲。別墅位於維納斯岩石度假村，基礎設施完善，並靠近帕福斯國際機場。
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澳大利亞在線房地產廣告公司REA Group的香港區域經理肯尼思·肯特（Kenneth Kent）認為，塞浦路斯加入歐盟增強了投資者的信心。他表示，“作為歐盟的一部分，塞浦路斯可以提供更多的法律保護和透明度。這些是海外投資者最關心的問題。”

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來源：南華早報
責編：Zoe Chan

菲律賓房產投資黃金時代

經濟快速發展、人口紅利大、房租高回報，這是現在海外買家看好菲律賓房市的3大理由！作為投資者投資菲律賓的首選城市，在大規模開展基礎設施項目建設的情況下，房市也有了新的變化，房價在漲、更多區域值得關註！

德國柏林計劃“凍結房租”5年！居外網CEO料對中國買家影響低

柏林房東未來五年內不得提高房租，如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。居外網董事CEO羅雪欣表示，中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值，因此拋售房產的可能性不大。

撰文：吳將

歐債危機之後，德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒，房價漲幅引領全球，房租也水漲船高，這引起了當地租戶的諸多不滿。

德國總理默克爾也於近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲，“我們必須使用法律作為監管工具，否則事情將越來越失控。”

出於各方面壓力，當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議後，來自左派黨（Die Linke）的建築行業參議員隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的規定達成共識，10月前將出台正式法案，最晚將於2020年1月1日開始施行。

根據隆普舍宣布的新規，柏林的房東們未來五年內不得提高房租，除非對房子進行（必要的）重新裝修。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

租金上限

根據柏林市政府的信息，盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行，但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租，該法案將追溯到今年6月18日，即新規公布當日。換句話說，柏林的房東在6月18日之後，就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規，房東每三年最多可以提高房租20%。

這項“租金上限”的規定將持續5年，影響柏林150萬套出租住房，涉及200萬人，約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對於所有現有的房租合同，柏林市政府稍後將公布租金的法定上限，如果房租約定超過了上限，則必須降低。

如果房東對住房進行必要的修繕後重新出租，則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米；如果房東想進一步漲價，則必須向有關部門申請。此外，如果房東的經濟狀況極為困難，也可以申請上漲房租。

對於違反上述條例的房東，最高將被處以50萬歐元的罰款。

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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）區一位名為羅尼什（Frank Rönisch）的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱：“上周五，房東剛剛把我的月租漲到430歐元（3328元人民幣）。盡管這聽起來並不是很多，但房東在漲房租的同時並未對房間做出任何修繕，包括那扇已經破損很久的大門。”他表示，很高興市政府即將出台房租限制法案，並認為這是對租客的一種保護。

不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

柏林-勃蘭登堡商業協會（UVB）會長安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上漲並不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

對於中短線的炒房者來說，柏林市政府的這項新規恐怕不是什麼好消息，盡管新規只是限制房租上漲，並未直接對房產進行限購或限價，但投資者的熱情料將受到影響。

另一方面，德媒認為，同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福（黑森州）政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

德房地產巨頭股價聞訊大跌

房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司（Deutsche Wohnen）股價在2008年金融危機爆發後一度跌破3歐元/股，但此後便一路飆升，今年最高時一度高達44歐元/股，漲幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出後，該公司股價大跳水，短短數日之內就下跌了20%，跌破35歐元/股。

安辛克表示，新規將讓機構投資者對柏林望而卻步，“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱：“由於房租上漲被嚴格限制，修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔，這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為，柏林的建築業將遭到重創。

柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩（Maren Kern）對市政府的新規也十分失望。他表示，政府應該鼓勵翻修老舊建築、興建環保住房，而不是限制房租，新規將打擊房地產行業，使新建住房項目大幅減少。

作為柏林市議會的反對黨，基民盟（CDU）柏林的黨團代表德雷格（Burkard Dregger）不認為市政府的新規有助於緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示，新規讓那些長年沒怎麼漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”，他們現在想漲也沒有機會了。

投資者躊躇不前

德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出：“（對於房租上漲）沒有完美的解決方案，很多人都希望生活在市中心，但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租，未必有多大的效果，反而會讓投資者感到害怕，使新建的（住房）項目失去吸引力。”

事實上，如果和倫敦、巴黎相比，柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區（Prenzlauer Berg），一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元（11600元人民幣），價格僅為倫敦櫻草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時表示，“今年前5個月，買家通過居外網咨詢柏林房產的次數，比去年同期增加了68.6%，但環比去年下半年略有下降，預計今年整體的詢盤量將於2018年持平。”

羅雪欣表示：“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比，柏林的房價還比較低；當然也有買家看中的是出租回報，因為德國家庭的租房率比較高，租房周期也長。”

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對於柏林市政府出台的新規，羅雪欣認為：“如果這項政策最終得以落實，意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響，因此拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

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原文來源：第一財經
責編：Zoe Chan

中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售

房地產服務公司，利超物業咨詢（Leechiu Property Consultants，簡稱LPC）於2019年3月表示，中國大陸的購房者目前主導著菲律賓的住宅銷售，在此之前，菲律賓房地產市場上數量排名第一的買家是海外菲律賓勞工（OFWS）。

LPC首席執行官大衛·利超（David Leechiu）表示，部分菲律賓華人社區相鄰地區的熱門住宅需求項目目前正處於“活躍”期，每月可售出12套房產。

“假設每月的總銷售量達到7757套，則這些備受中國大陸買家青睞的項目中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售的剩余庫存將在三個月內出清，”利超說。

這些地區包括海灣地區、馬卡蒂、馬尼拉、奧提加斯、奎松市和菲律賓離岸博彩業務區（POGO）附近的其他區域，以及當前的菲律賓華人社區。

在過去的三年內，海灣地區的出租住宅單元數量暴漲了80%，而租戶數量也顯著提升，現在每套單臥室住宅的平均租戶人數為四人，而兩臥室住宅的平均租戶人數為八人。

馬卡蒂區域精裝公寓Alveo Land 總價50萬人民幣/ 30平米

此外，利超表示，信息技術業務流程管理（IT-BPM）行業對辦公場所的需求也有望在今年內實現更快的增長，預計辦公樓的總出售面積將達到45萬平方米。

截至2019年3月，信息技術業務流程管理行業對辦公場所的需求量已經達到10.2萬平方米。

“我們預計這類需求將以更快的速度增長。如果菲律賓經濟特區管理局批准進入市場的物業數量增加，那我認為2019年售出物業的總面積將達到45萬平方米的預估值，”利超說。

菲律賓經濟特區管理局（PEZA）隸屬於貿易和工業部（DTI），其職責是鼓勵投資者在全國特定地區內開展出口導向型制造和服務設施業務。

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然而，利超指出，鑒於供應有限而需求旺盛，菲律賓經濟特區管理局應該釋放更多物業。

“看來，我們今年只有21.6萬平方米的已獲准空間可以投入市場，”他說道。

“我們預計，今年除了辦公樓物業市場以外，住宅和工業房地產的交易額也將持續攀升……但前提是獲得菲律賓經濟特區管理局認可的物業數量持續增加，”利超補充說。

截至3月，在達沃售出的PEZA認證物業面積創下了6000平方米的新紀錄，其次是克拉克和塔拉克，分別售出了5000平方米大小的物業。

以馬尼拉都會區為中心的離岸博彩業房地產需求在第一季度同樣達到了3.6萬平方米。

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來源：GMA News
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居外看點：中國人在日本購房的需求因何急劇上升？

過去12個月來，中國人在日購買住宅房產的需求顯著增加。但促成這一增長的購房人群卻出乎意料。

在經歷數年的小幅波動後，2018年第三季度，中國購房者對日本房地產的咨詢需求大幅飆升。今年第一季度，增幅相比去年同期更是超過了1000%。

居外網數據顯示，這一增幅的出現得益於資本控制，近日本地區相對平價和較易管理房產的需求增加以及看漲東京房產價值的高漲市場情緒。雖然中國購房者的房產咨詢並不會完全轉化成實際交易，但其是購房需求增長的重要表現。

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高淨值人士並不是購買日本房產的主力人群

中國有全球最多的億萬富翁。但高淨值人士並不是推動日本住宅房地產市場發展的主力軍。

購房者最感興趣的房產類型為一居室房產。中國購房者咨詢的此類房產，其價格中位數為18萬美元（127萬人民幣）居外網上掛牌出售的大東京地區房產中，價格最低的房產是杉並區的一套一居室，價格為5.7萬美元（40萬人民幣）。

日本房市吸引全球最多資本

2017年初以來，在資本控制下，中國投資者開展高額海外投資的難度越來越大。

資本控制和國內市場現狀迫使中國投資者從美國、澳大利亞等高額投資市場退出。

部分中國投資者選擇出售此前在其他國家購買的房產，轉而投資日本房產。他們認為相比加利福尼亞或紐約的房產而言，日本相對平價的房產不僅價格更友好而且更容易管理。隨著東京房產價值日趨走高，接近歷史最高水平，投資東京房產看起來是一個不錯的選擇。

由於地區需求保持強勁且通脹率維持較低水平，東京房產價值有望保持增勢。

中國的公寓租金回報率僅為2.6%。中國傳統海外投資目的地——香港和新加坡的租金回報率也僅略高於中國。但東京卻高達5%。

盡管大部分西方投資者仍然認為日本房產價格偏高，但對中國投資者而言，這一價格卻很實惠。在上海或北京，100萬美元只能買到53平方米的高級住宅。房產中介萊坊國際數據顯示，在東京，100萬美元可以買到約76平方米的高級住宅，多出40%。

居外推薦日本在售房源：

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
著名的一流開發商：松下住宅施工設計
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日本生活方式吸引人

日本每年吸引800萬中國游客，這也有助於日本房地產投資的增長。很多中國人認為，日本的生活水平值得中國效仿。去日本旅游後，他們都愛上了這個國家，很多人甚至想在日本買房生活。盡管如此，77%的中國購房者是出於投資目的在日購房。

中國投資者對日本房地產需求的增加還受到兩個新現像的影響。中國人對滑雪的興趣日益濃厚。截至2022年北京冬季奧運會舉辦時，中國預計將擁有3億滑雪愛好者。而他們中的大部分人熱衷於在海外滑雪。

日本是他們的首選。

我們預計，到2025年，中國購房者對日本滑雪住宅房產的投資將從原來的空白增長到至少5%。為達到這一預期，居外網為中國用戶提供了更多的滑雪房產和相關數據，並與SnowOnly.com開展合作。

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10層樓的全新豪華建築，提供1、2、3臥室公寓和頂樓公寓，距離2017年世界滑雪獎投票選出的日本最佳滑雪勝地的滑雪纜車只有幾分鐘的路程。設有5星級水療、餐廳和娛樂設施。房價約¥798萬。
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通過投資獲得居留權

第二個新的現像中國投資者通過投資獲取居留權。中國企業家獲得日本居留簽證的數量多得令人驚訝。中國人可以通過在日本創業為自己及其家人換得長達至少4個月的居留簽證。

獲得居留簽證帶來的好處包括享受低至1%或2%的低利率按揭貸款。

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來源：居外網
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中國買家對加拿大房市再掀興趣首季末詢盤增逾七成

中國買家對加拿大樓市興趣增加，首季查詢量明顯上升，當中以自住買家意欲最大。根據設於中國的一個主要海外樓盤資訊平台，今年首季加拿大樓市資料閱覽量先跌後升，相對於1月，2月份減少11.2%，但3月份則反彈14.2%。

不過，更能反映入市意欲的查詢量則一路上升。居外網表示，該網站處理的加拿大樓盤查詢量在2月上升了29.5%，及至3月，更加飈升了77%。

這個網站指出，近期中國潛在買家查詢加拿大樓盤資料，主要動機是想購買自住物業，份額占了84.7%。

投資及教育分別以36.7%及25.7%成為次大及第三大的原因。此外，出於租務需求的則有4.1%。這些新數據沒有區分市場的具體情況。不過，去年中國買家對多倫多及溫哥華的興趣降溫，顯示有失寵跡像。

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2018年中國買家購買加拿大物業的意欲減弱，但下半年情緒改善，以致查詢量不跌反升，全年錄得8%增長。不過，溫哥華及多倫多卻減少了2.8%及10.3%。

事實上，與2015年及2016年的熾熱情況相比，中國買家對加拿大樓市的興趣降溫不少。居外網較早前指出，這兩年的年計查詢增長高至76.1%及43.4%，但2017年則明顯放緩至只有1.3%。

根據該網站2019年中國買家購買加拿大住宅展望報告，這個降溫趨勢在去年首兩季持續，年計跌幅均超過兩成，但其後兩季反彈，依次上升43.6%及45.1%。

2018年竣工的多倫多Vox Condominium由知名開發商Cresford開發建造，大樓現代化設計感十足。公寓設有2間Corner臥室，1衛生間，9ft層高寬闊舒適，落地窗創造級佳視野，將多倫多城中心景觀盡收眼底。室內經過精裝修，樓內24小時安保。公寓交通指數超高，數步到達Ttc Subway，多倫多大學，威爾遜大學，Yonge Street商業圈，Bay金融街和附近的商店與餐廳。現售價約¥332萬。
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該網站行政總裁兼董事羅雪欣（Carrie Law）表示，預期今年中國買家的查詢溫和上升，增幅應會約10%。她表示，影響中國買家需求的因素包括省方面的海外買家稅的改變、中國政府的資金管制、貿易戰，以及來自華府的特朗普效應。

談及中國管制外彙及加拿大的海外買家稅，她不預期這些因素今年有明顯的改變。她說，根據初時預期，中國資金管制會在兩年左右結束，但由於經濟增長放緩及貿易戰的出現，北京應不會在未來一年撤銷管制。

無論如何，該網站則繼續看好中國買家在海外樓市投資，預期明年的總額將會達到2,200億元。

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