中国买家 – Page 30

现金汇不出来中国买家转向贷款买房 | 美国

自从中国政府缩紧个人外汇流出之后，中国人在纽约市买房变困难。这个因素直接引起变化的市场就是贷款市场。一些小银行和贷款机构应运而生，成为中国人的热门。

据《The Real Deal》援引“全国地产协会”（National Association of Realtors）的数据，在2015年4月到2016年3月之间，中国人在美国买房的71%的货款是现金形式；20%从美国银行贷款；6%从中国银行贷款。

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但是如今情况大为转变，中国人开始找贷款银行。Quontic银行、汇丰银行、Guardhill金融、国泰银行和国宝银行等都成了中国人的热门银行。

这是因为，美国大银行对贷款客户的要求严格，需要对方提供大量的证明材料，来说明他们的钱是干净的，这个叫做“了解你的客户”（Know Your Customer）规定。这让上述小银行有机会可乘。

这些小银行虽然有办法给中国人贷款，当然也需要避免他们的风险。所以这些银行一般只能给绿卡持有者65%的房贷；没有绿卡的只能贷50%的房款。

一位中国人本来想在法拉盛买一套70万美元的房子，但是即便是贷款也需要20、30万的现金首付，她汇不进来钱，最后只能买套20万美元的房子。

国泰银行的伊莉莎白李说：“如果他们弄不出来钱，从我们这里也贷不出款。”

有些贷款机构要的利息还很高，从7%到13%；但即便这样中国人也没有别的办法，“要不赔进全部首付，要么付7%利息成交。”一个公园大道的地产中介说。

尽管外汇汇出如此困难，纽约市对中国人的吸引力还是很大。据JLL公司的统计，中国人的地产投资在2016年是330亿美元，比2015年增长了53%；今年到现在为止的高端房屋买主中，很高比例是中国人。

根据另外的报告，2016年银行对纽约市的商业地产贷款比前一年下降了17%。业内人士分析，主要原因是高端地产价格的下滑，导致多家庭住宅市场缓慢了下来，很多买主也显出谨慎的心理。

互联网资讯综合整理

中国购房者对泰国房产需求猛增中产是主力 | 海外

对于中国投资者而言，泰国房地产的优势在于房价低、地理距离近、气候宜人和旅游设施完善，文化相近和一些特殊优惠政策

财新记者从海外房产交易平台“居外网”获悉，2017年2月，中国大陆和海外华人用户对泰国房产的询问量较去年同期上涨了256%，另外从2016年9月到2017年1月连续五个月，泰国房产询问量均同比增长100%以上，2016年9月同比增长甚至达到580%，增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。根据居外网的统计，中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

中国购房者对泰国房产需求猛增中产是主力 | 海外 — 根据居外网的统计，中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈

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另外，英国《金融时报》旗下独立研究机构“金融时报机密研究”(FT Confidential Research)2017年1月发布的最新调查报告也显示，随着国内房价不断攀升，泰国房地产越来越受到中国中产阶级欢迎。而追溯到2010年，几乎没有中国人到泰国购房。虽然目前中国购房者在泰国整体市场中占比小，但在普吉岛和清迈等旅游度假地区，中国购房者的比例已经达到20%。而且在度假地区的热门房产项目中，中国购房者比例已经达到50%。中国人赴泰国购房绝大多数并非富裕阶层的投资行为，主要购房人群是年轻人和中产阶级。有三分之一的被调查者表示将在未来两年内再购买其他泰国房产。

该报告还称，中国需求正在推高热门城市的房价，但在泰国全国平均房价，以及曼谷房价上，中国购房者带来的影响不大。在曼谷房地产市场，仅有5%的购房者来自中国。不过，如果中国购房者的需求一直上升，同时政府的外汇管制措施放松的话，未来泰国房价还将普遍上升。

分析认为，对于中国投资者而言，泰国房地产的优势在于，房价低，地理距离近，气候宜人，旅游设施完善，文化相近和一些特殊优惠政策。

在房价方面，芭堤雅市中心的高级公寓，每平方米单价为一万元人民币左右，并且房屋按照使用面积计算，公寓和别墅在交房时都带装修。以居外网数据为例，芭堤雅郊区一处220平方米的精装独立住宅，售价为114万人民币。上述报告也显示，63%的被调查中国购房者在泰国买房的总价低于100万人民币，22%低于50万人民币。而计划在泰国购买第二套住房的被调查者也多倾向于购买更高价格的住房。上述报告分析认为，这反映出购房者对于未来泰国房价持续上涨的期许。

另外泰国法律规定，外国人不能拥有泰国的土地所有权，但可以合法持有永久产权的公寓。泰国买房税费低，大约是房价的1.5%，没有房产税。

而泰国的退休签证也成为另一重要因素，这一政策开始吸引不少中国养老者在泰国定居。泰国法律规定，50岁以上的外国人申请了这种为期一年的养老签证后，可以无限期续签，几乎相当于永久居留，而且，该签证所要求资产证明门槛较低，需要在泰国开设的银行账户中存有80万泰铢（约15.6万人民币）的存款，这些存款也不需要被冻结在账户中而是可以在签证拿到后自由支配。

泰国房地产开发商也同样关注到了中国人的购房需求。泰国主要房地产开发商Sansiri2017年销售计划中，主要销售对象是中国购房者。Sansiri公司2月表示，将在上海、深圳和广州开设三处销售办公室。对于中国政府加强外汇管制问题，该公司回应其主要中国客户是已经在海外有账户的购房者，但他们还是将中国加强外汇监管视为未来最主要风险。而金融时报机密研究的报告当中也提出，尽管中国购房者对泰国房产的需求显著增加，但是未来伴随着中国外汇管制进一步严格，对泰国房产的购买可能下滑。从2017年1月起，中国开始实行被称为“史上最严格的”外汇管制条例，除了延续每人每年5万美金的外汇限购额度，购汇人也将需要填写专门表格，提供有关证明材料解释购买外汇的用途，并且明令禁止用于“境外买房”。

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（据财新网）

海外买房转向东南亚一带一路後市可期 | 海外

中国房地产去年已经炒到一波高点，投资人开始把眼光投向海外市场，高力国际最新报告指出，在预计人民币兑美元今年不会再度大贬後，海外房地产投资将从美国转向亚洲市场。

据中时电子报3月14日报道，台商也透露，对於泰国丶新加坡等这些“新南向”地区，陆企与投资者早已大量进驻占好位子，价格也已炒高，所以他们转往柬埔寨等还未开发的市场寻找机会。

根据高力国际《2017年—亚洲房地产资本回流：真实抑或虚幻？》的报告，多年来日本一直是亚太地区最大的房地产投资市场，日本也是境外地产大买家，但因日本经济不景气，房地产交易量下跌，日元疲软也影响了外国投资的数量。取而代之的就是中国。中国资金连续四年带领向亚洲以外地区投资的趋势。

许多机构都发现，尽管去年中国官方加强了资本管制，但陆企与民衆投资海外房地产热潮不减，世邦魏理仕数据显示，中国跨境房地产投资者仍是亚洲最活跃的，去年海外房地产投资额高达282亿美元，占亚洲跨境房地产投资总额的47%。

世邦魏理仕的数据显示，中国买家最喜欢的是美国丶中国香港丶伦敦丶新西兰等地，但随着美国新总统特朗普可能打起中美贸易战的忧虑，高力国际认为预计中国的投资者难以继续对美国做大量投资，加上官方也希望将投资转向邻近国家，像东南亚和中亚等“一带一路”市场，後市可期。

沿綫国家的澳洲已出现资金涌入，去年中国人花了18亿美元在澳洲买地皮，中国房地产开发商包括绿地丶万达丶碧桂园丶保利等都已陆续进入市场。

而新加坡也出现不少投资住宅的个人投资者。专做海外房地产的台商表示，新加坡丶马来西亚与泰国等大城市房价已被炒得很高，所以他们把眼光放到柬埔寨等相对便宜的地方自己盖房，未来成长空间比较大。

（据中国评论新闻网）

中国买家来澳买房数量下跌开发商：没了中国人房价也会涨 | 澳洲

近日，中国第三大住宅开发商碧桂园已经关闭了森林城市项目在大陆的销售中心。森林城市项目位于马来西亚新山市，总投资约40亿澳元，有专家指，此举意味着，中国政府将进一步限制中国买家海外投资行动。

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据《澳洲金融评论》报道，虽然销售中心突然关闭真实原因未知，但该项目停售并非海外房产项目中的孤例。今年以来，个人外汇监管封堵漏洞，国内资金难以流向海外，海外购房或将变得更加困难。据悉，购买森林城市项目买家中，70%为中国人。

由中国广东开发商投资的悉尼北部Ryde开发公寓目前并没有受到影响，在过去一年里，在澳买房的中国买家数量急剧下降，特别是澳洲主要银行都暂停海外贷款，同时加大印花税税收制度后，50%的海外买家购房都受到了限制。

中国材料代理商Walton Chu认为，澳洲房价之所以不断上升，主要是因为澳洲建筑材料和劳动力成本也在不断增加。Chu表示，即使这些住房中国人不买，也会有当地人买。

他称，澳洲政府必须意识到，房价并不是由海外买家推高，而是澳洲本身无法解决的负担性问题，澳洲人口越来越多，房价自然越来越高。

（据AFR）

中国人在澳买房陷窘境！8成买家无法完成楼花交割 | 澳洲

中国买家一向青睐澳洲的房产，不惜豪掷百万甚至千万澳元在澳洲购房。然而由于贷款政策收紧等种种原因，中国买家们也面临着窘境。一位澳洲房产业投资专家称，近80%在澳购买公寓楼花的中国买家无法完成房产交割，甚至希望能够终止合同。

据《澳洲人报》报道，房地产公司Aussiehome的负责人之一李明（Li Ming，音译）表示，当前公寓楼花市场出现了“10年来最差局面”。在澳中文房地产网站ACa Property的负责人Esther Yong也持类似观点，她表示，中国买家们的问询重心已经从公寓转向了房产土地，后者的问询频率在过去半年中激增30%。

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Yong透露，身在中国的房产中介们都更青睐房产土地类的交易，因为交割期更短。也就是说，中介们通常都能很快拿到中介费，差不多在1年内。但如果交易内容是公寓，他们就得等上2到3年。Yong还说：“这类买家更愿意购买‘土地’而非‘空间’。”

李明则表示，近日，一位中国顾客以$140万的价格抛售了位于墨尔本Docklands的一间公寓。而2年前，他花了$180万才将其买下来。到底是什么导致中国买家们宁可亏本也要卖房呢？李明认为，这是由于中国各类金融机构对海外购房的贷款收紧。

李明说：“中国买家们在房市很多领域依旧活跃，比如已建好的那些住房。但是，他们在签署合约时，希望将交割期限延长到12个月。不少卖家还期待着中国方面的政策能有所松动，比如再次放宽海外购房贷款。”李明还笑称：“这是中国人的特点，一听说新政策收紧，立刻带着钱抽身而退。”

李明还指出，部分手头宽裕的中国买家持谨慎态度，偏爱在墨尔本Camberwell、Kew、Canterbury、Hawthorn和Box Hill等区域买房。这些地区房价在$180万到$350万之间，相较来说，Toorak等地的豪宅就太过于高调了。

李明预测说，澳洲东部和东南部各区的房价会持续上涨，幅度在10%到15%之间。因为这些地区都是靠近学校的“学区”，颇受买家们偏爱。而身在澳洲的中国或华裔买家则对澳洲本地情况更为了解，喜欢在“非华裔”地区投资买房，如墨尔本的Fitzroy和Northcote等地。

（据The Australian）

在美国买房的30%中国人认为：房产比黄金更值得长期拥有 | 美国

《2016年中国购房者海外趋势报告》数据显示，2016年中国人海外购房目标国家中，美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.7%。其他位列前四名的国家依次是澳大利亚（19.37%）、加拿大（13.89%）和日本（13.16%）。

从国人海外购房目的看，理财成为主用途，“资产配置，分散风险”成为高净值人群海外购房的主要目的，考虑占比高达51.8%;其次才是自住，约占比38.3%；考虑未来移民，选择购房的占比约7.8%。

调查显示，30%购买美国房产的中国人认为，房产比黄金更值得长期拥有。他们热衷于在以下美国的城市置业，前五名依次为：休斯敦（28%）、洛杉矶（24%）、旧金山（21%）、纽约（19%）、奥兰多（4%）。（休斯顿房价走势）

休斯敦位居前列与其房价低、涨幅快和环境好等因素息息相关，多数国人去休斯敦置业都是出于前期理财、后期自住的考虑。要知道，休斯敦的一套别墅总价也不过20多万美元。

由于澳洲教育资源丰富、环境宜居，2016年澳洲小学生留学签证开放，加速中国人进行澳洲置业。调查显示，去澳洲购房的大部分是30-40岁高净值人群，除了资产配置和金融杠杆等因素，23%的购房者是为孩子留学读书。

日本因其地缘近、总价低、租金高，以及国内往返便捷等多种因素而成为不少工薪阶级的首选。报告显示，中国人购买日本房产的预算多在人民币60万-120万元之间;相比北京和广州，上海人更喜欢购买日本房产，占比高达37%。

值得一提的是，日前仲量联行、胡润等多家机构，也发布了国人海外房地产投资的相关报告。多家报告显示，2016年中国海外房地产投资再创新高。数据显示，去年中国买家对境外房地产的投资总额达到330亿美元，82.4%的中国买家将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场。

受到国内购房成本飙升和在海外有个落脚之处的渴望推动，中国人正加速购置海外房产。从悉尼、温哥华等热门地区到休斯敦、泰国芭堤雅海滩和马来西亚新山市等价格较低的楼市，他们的触角延伸之远前所未见。

（据中国经济时报）

保护主义滋长专家：中国热钱不再偏爱美国转抱亚洲房市 | 美国

在人民币长期看空基本格局不变之下，美国总统特朗普的保护主义让忙着将资产转移海外的中国投资人对美国房产兴趣大失，专家预估未来这群中国买家的焦点将转回亚洲。

彭博社报导，房产顾问公司高力国际亚洲研究与谘询服务执行董事 Andrew Haskins 认为，随着投资人撤离美国，中国资金潮将回流亚洲。他认为，关於人民币贬值预期多半已经实现，在这样情况下，中国投资人对美元计价资产的动机就会跟着降低。

过去两年来，人民币兑美元累计贬幅共达 13%，但 2017 年至今，人民币兑美元已升值近 1%，许多亚洲货币如韩元丶新台币也跟着走强。

Haskins 认为，政治上的纷扰可能让中国在美投资布局跟着慢下来，尤其特朗普政府正忙着将保护主义从口号演变为现实。他引用商用不动产谘询公司（Real Capital Analytics）与高力国际的资料显示，亚洲房地产 2015 年对美投资金额来到 330 亿美元的高峰，但到了去年这个数字却大降 12% 到 291 亿美元，当中中国就占了 43%。

他分析，当人民币兑美元贬值时，美国的买气会跟着激增。Haskins 表示，去年中国在亚洲投资比重为 17.4%，尚未处於主导地位，但他预估会有越来越多中国投资会转向亚洲市场。但 Haskins 特别点出如今房价位居全球最难以负荷地区之冠的香坊，不再是资金停泊的首选目的地。

地产服务与投资公司世邦魏理仕最新《2016 年亚洲投资者跨国房地产投资资料》显示，美国连续第二年位列最受亚洲投资者青睐的投资目的地榜首，在 2016 年吸引了 43% 的亚洲资金。受英国脱欧的影响，纽约取代伦敦，成为最受亚洲投资者欢迎的目标城市。伦敦以微弱差距紧追在後，依序为中国香港丶首尔丶悉尼。

（据鉅亨网）

美国楼市正在复苏中国买家依旧爆买 | 美国

全美房地产经纪人协会（NAR）2月27日公布的数据显示，美国1月份成屋待成交销售数较去年12月份下跌2.8%，出人意料地创下了近一年来的新低，成屋待成交销售数很大程度上预示了未来一两个月内交割的交易数量。

NAR首席经济学家Lawrence Yun对此分析称，“数据恶化背后的原因主要是1月份全美挂牌出售房屋短缺，另外美国利率上行和房价上涨使得许多潜在购房者退却。”

“最近在美国房源供应端比较紧张，就供给端来看，现在美国很多人犹豫要不要卖房，因为担心能力不足以承担下一套房子。与此同时，美国很多长期租房的年轻人开始考虑买房，因为工资上涨了。也就是说上涨的需求遇到供应量收紧，就使得成交量增长缓慢。” 2月28日，美国最大的房地产数据平台Zillow高级经济学家Aaron Terrazas在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

美国楼市已接近全面复苏

2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的金融地产危机，后来在货币宽松政策的刺激下，经济开始复苏，就业逐步改善，楼市逐渐开始复苏。据仲量联行报告，美国多个城市地区的房价，直到2010年左右才开始止跌回升。

“我们的数据显示，2008年金融危机后，美国房价的中位数从最高位下挫达22%，目前市场已接近全面复苏的状态，预计将在二月或者三月份看到房价中位数突破金融危机之前的水平。” Terrazas说。

据Zillow刚发布的1月份美国房地产市场报告显示，美国目前的房价中位数为19.53万美元，较上一年同比增长7.2%，房租比上一年增长了1.4%。另据全美不动产协会(NAR)公布的数据，1月成屋销售跳升3.3%，经季节调整后年率为569万户，这是2007年2月以来的最高水平。

“美国楼市的最大的风险是房源供给紧张，我们的数据显示，买家一般要竞标二三次才能买到房子，对于首次购房的年轻人更加困难，许多人往往就继续租房了。现在在美国买房就像坐过山车一样，好不容易看中一套房子，可能很快就被别人抢走了。” Terrazas说。

“一月份的房价涨幅让人担忧，因为房价增速为收入增速的两倍多，另外，当下的贷款利率水平比六个月前高了不少。尤其是在那些最贵的市场，潜在买家将会感觉到预算吃紧，很可能需要更多的存款，或者放低购房标准。” Lawrence Yun说。

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家

今年美国房价增速将放缓

不过有迹象显示，因供给稀缺及可负担水平继续恶化，预计美国房价的增速将在2017年放缓。

“佛罗里达州和德克萨斯州的房价在过去几年已上涨很多，抢走了旧金山、洛杉矶等上涨较慢的市场的光彩。特别是旧金山湾区的减速，是因为这些市场房价太贵，因此许多人无法承受，这限制了需求。尽管最近全美的房价都在上涨，但我们预期2017年全国范围都会出现增速放缓，因为贷款利率正在上行，人们的承受能力也在下降。” Zillow首席经济学家Svenja Gudell在报告中指出。

另外据NAR在2月21日公布的最新房屋可负担模型显示，越来越多的美国人难以负担一些大城市高昂的房价。很多房地产热门市场中，贫富差距过大，在当地工作的工薪阶层根本没法负担住房。

据毕马威1月31日发布的报告显示，美国的房地产从业人士认为，尽管美国很多地区的房价涨幅已经趋缓，甚至有部分地区可能进入调整或者下降，但2017年美国整体房地产市场还是积极向上的趋势偏多一些。

中国潜在买家无减少迹象

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家（包括大陆、中国台湾和中国香港）连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家，从2015年4月到2016年3月的一年间，外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产，其中中国人共购置29195处物业，总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。

中国买家的强大购买力，也促使了像Zillow这样的美国房地产信息公司进入中国市场。据介绍，Zillow成立于2006年，目前网站上有1.1亿个美国房源，约占三分之二的全美市场份额。商业模式是将房地产经纪人和抵押贷款公司与最终的卖家、买家与租房者相连接，收入主要来源于其高级房地产经纪人项目和对抵押贷款公司所收取的订阅费以及展示广告。目前在中国有三个渠道，一个是微信公众号，另外和乐居网及网易也有合作。

“目前，我们网站来自中国的流量占到了国际流量的3%，落后于加拿大、印度和墨西哥等国。2016年，我们网站上的中国用户搜索的房价平均在48.5万美元左右，这比全国挂牌房屋的中位数24万美元高了不少。我们注意到中国用户最多搜索的社区包括马赛诸塞州的列克星敦、纽约州，这些地方有极佳的教育资源；另外旧金山湾区、硅谷这些有很好工作机会的地方，也很受中国用户青睐；还有一些传统的华人社区也挺受欢迎。另外中国人倾向于寻找新房。” Terrazas说。

国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容，虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。此举的一大目标是打击此前利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等）等行为。

“最近我们看到来自中国的流量并没有放缓，总体而言，中国人主要是由教育和就业机会驱动，而在美国买房的，因此对于汇率和外汇监管的动态不是特别敏感。” Terrazas说。

（据21世纪经济报道）

中国买家少洛杉矶亚凯迪亚豪宅乏人问津 | 美国

中国采取措施严控外汇外流，昔日几天内即由中国买家买下的洛杉矶县亚凯迪亚市（Arcadia）豪宅，如今上市数月乏人问津。

位於该市Upper Rancho地区落叶路（Fallen Leaf Road）的一座豪宅拥有中国富人希望用以显富的所有标配—进门玄关悬挂水晶吊灯，地面铺有大理石，一个配有12把皮椅的家庭影剧院，还有八间卧室和八间浴室。豪宅开价980万元，是北京类似房子的半价，上市两个月依然没有成交，不久前，这类豪宅几乎立即被买家抢购。该地区房地产经纪人说，如今，以中国买家为目标客户的豪宅可能得拖上半年才能脱手。

上述变化与中国采取严控外汇政策直接相关。中国国家外汇管理局（China’s State Administration of Foreign Exchange）去年底出台有史以来最严格外汇管控规定，民众向国外汇款不得用於投资房地产，而且要提供详细资金使用说明，他们也不得代替他人向国外汇款。

近年美国房地产市场复苏，全美房价涨幅约在20%至25%，但是加州部分热门地区表现比平均水平高，有些可达30%以上，其中，华人聚集的洛杉矶更被看好。

旨在为家人提供更好生活环境，同时为保护财富而把资产转移到到美国，中国房屋买家过去十年已把投资地点从洛杉矶县圣盖博谷扩展到橙县和河滨县，这些房地产市场都受到影响。洛杉矶加大（UCLA）经济学家俞伟雄（William Yu）说，中国决策者认为，若不对资本严加监控，外汇储备将慢慢枯竭，但这意味着因中国资金无法外流，南加州房地产市场，特别是豪宅市场，活跃程度将会降低。

中国富人倾向於全用现金买房，而房地产数据CoreLogic公司统计数据显示，2014年亚凯迪亚现金购房从一年前的461笔降至344笔。圣玛利诺（San Marino）去年现金全款购房86笔，2014年为103笔。阿罕布拉从2015年的208笔降至2016年的130笔。

从2014至2016年，整个圣盖博谷现金购房数量下滑17%，洛杉矶县同期减少12%。与之相比，亚凯迪亚住宅售价中值从2015年初的约110万元降至去年年底的93万元。圣马利诺住房售价中值去年第四季度为220万元，比第二季度减少30万元。

豪宅开发商Chateau Group创始人Ann Sung认为，2014年住宅销售速度并不正常且不可持续，人们都在盲目购房，市场目前正趋於稳定。更多靠贷款购房的传统买家如今有机会在圣玛利诺等房地产市场分得一杯羹，一些豪宅卖家甚至不得不主动降价。

（据世界日报）

你的海外账户信息国税总局将同步掌握

据《北京青年报》2月12日报道，从2014年的一纸承诺到去年10月《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法(征求意见稿)》的出台，CRS自今年1月1日起就进入“实操期”。其实针对绝大多数中国居民而言，这项新政是“无所谓的”，但对在海外有金融资产配置、在海外持有壳公司进行投资理财等行为的富豪来说，其影响却不可小视。

CRS自今年1月1日起就进入“实操期”。这意味着，从今年开始，人们除了在银行换外汇时要多填写一张申请书进行自我声明，在开立新账户时也多了一道手续，即填写一份声明自己税收居民身份的文件。虽然对于绝大多数百姓来说，这份文件只是在表格中的“中国税收居民”一栏后画个勾，但这份声明背后则大有文章。这是为我国税务机关即将定期与全球上百个国家(地区)的税务机关相互交换居民账户信息而做的铺垫。这意味着今后中国税收居民在国外的账户信息情况将由中国税务机关清楚掌握；相应的，外国税收居民在中国的账户信息也将由其本国税务机关掌握。

关注：神秘的CRS究竟是什么？

其实，虽然对普通百姓来说，对这个细节并不很在意，但自从国家税务总局去年10月中旬公布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法(征求意见稿)》，其中明确提出了要打击跨境逃避税，履行金融账户涉税信息自动交换国际义务。对此，国内很多特定人群还是相当敏感的，其中就包括通过各种渠道将资产或多或少转移到海外的中国人。这些人对CRS，即金融账户涉税信息自动交换标准也早有耳闻。

所谓CRS，是各国家和地区之间基于同一标准的一项共同申报准则。据了解，经济合作与发展组织(OECD)发布的AEOI(金融账户涉税信息自动交换)标准，其中就包括共同申报准则(CRS)，其大致内容就是签署国或地区之间相互披露对方国家或地区公民在本国的经济财产情况，以提升税收透明度和打击跨境逃税。

追访：已有101个国家地区参与信息交换

据国家税务总局有关人士介绍，随着经济全球化进程的不断加快，纳税人通过境外金融机构持有和管理资产，并将收益隐匿在境外金融账户以逃避居民国纳税义务的现象日趋严重，各国对进一步加强国际税收信息交换、维护本国税收权益的意愿愈显迫切。二十国集团(G20)委托经济合作与发展组织(OECD)制定了一项“金融账户涉税信息自动交换标准”，并于2014年7月发布。

这项“标准”获得当年G20布里斯班峰会的核准，为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税提供了强有力的工具。在G20的大力推动下，截至去年底已有101个国家(地区)承诺实施“标准”。

我国是在2014年9月的G20财政部长和央行行长会议上就承诺将实施这一“标准”的，其中确定首次对外交换信息的时间为2018年9月。

动态：今年先完成600万元以上账户调查

根据G20委托经济合作与发展组织发布的“金融账户涉税信息自动交换标准”的规定流程，调查首先由一国(地区)金融机构通过尽职调查程序识别另一国(地区)税收居民个人和企业在该机构开立的账户，按年向金融机构所在国(地区)主管部门报送上述账户的名称、纳税人识别号、地址、账号、余额、利息、股息以及出售金融资产的收入等信息，再由该国(地区)税务主管当局与账户持有人的居民国税务主管当局开展信息交换，最终实现各国(地区)对跨境税源的有效监管。

根据日程，从今年1月1日开始我国将对新开立的个人和机构账户开展尽职调查；今年12月31日前，完成对存量个人高净值账户的尽职调查。所谓高净值账户，是指截至2016年12月31日金融账户加总余额超过600万元。在2018年12月31日前，我国将完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。

影响：海外存有巨款人群账户信息将被掌握

某外资银行的理财分析师在接受北京青年报记者采访时表示，其实针对绝大多数中国居民而言，这项新政是“无所谓的”，但有几类特殊人群应该是会受到影响的。他举例说，在海外有金融资产配置的人肯定首当其冲，比如某位中国公民在英国某银行存有巨款，一旦中国与英国达成了协议，那么这名中国公民在英国的哪家银行存有多少钱的信息将由英国银行报送到英国银行管理部门即英国金融服务管理局，该局再报送到英国税务局，由英国税务局与中国国家税务总局进行信息交换，这位中国公民在英国银行的所有信息对中国税务总局来说将一览无余。

另外，在海外持有壳公司进行投资理财，以及已在海外设立家族信托的中国公民都会受到影响，尤其是中国早期富豪最喜欢在新加坡、中国香港、新西兰、开曼群岛、维尔京群岛、库克群岛、耿西岛等设立家族信托，目前这些国家和地区已都成为CRS签约方。当然，这些受影响人群都属于富豪级别，与普通百姓没什么关联。

最新：购买中国香港保险也将被上报

与中国内地一样，中国香港属于已经承诺实施CRS的国家和地区中的“第二批”，这意味着中国香港金融机构也是从今年起实施CRS。

在海外购买超过一定金额的高额人寿保险的中国公民也将在交换信息之列，比如前一段很多内地居民热衷到中国香港买人寿保险显然就要受到影响了。有消息称，今年起凡内地居民购买中国香港保单7800港币以上，其保单信息会自动作为个人税务资产上报中国税务机关。此信息会作为多项调查的依据，包括资产来源的合法性、资产出境的合法性、缴税的合法性等。事实上，不仅是今年新购买中国香港保险的内地居民受到影响，由于中国香港是CRS签约地区，因此中国香港的保险公司有义务将历史上购买过大额保单的高净值客户的保单资产信息报告给国家税务总局。

释疑：美国为何不在CRS之列？

尽管目前已经有超过100个国家和地区加入了CRS，但作为全球头号经济大国的美国并不在其列，这意味着中国税务机关对中国公民在美国的金融资产账户信息目前还无法通过CRS掌握。

不过这并不意味着美国排斥这种账户信息的交换，而是美国其实早有自己的“海外账户税收合规法案”(FATCA)，而CRS在很大程度上也是根据这项美国法案升级而成的。

根据美国2010年颁布的FATCA，要求外国金融机构向美国税务部门报告美国人账户的信息，否则外国金融机构在接收来源于美国的付款时将被扣缴30%的惩罚性预提税。FATCA主要采用双边信息交换机制，美国与其他国家(地区)根据双边政府间协定开展信息交换。其实这意味着，虽然美国不在CRS的集体交换信息之列，但其可以与其他国家“一对一”签署协议，同样可以互换金融账户的涉税信息。

强调：“中国税收居民”并非依据身份证件

特别需要强调的是，虽然大多数人今年起在银行新开立账户时在声明表格中会选择自己是“中国税收居民”，但其实“中国税收居民”的概念与我们身份证件上的“居民”概念并不完全相同。

那么如何确定自己的身份呢？根据我国税法，“中国税收居民”中的个人是指中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人(在中国境内有住所是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住)；中国税收居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。而不符合上述条件的个人和企业即不属于中国税收居民。值得强调的是，外籍华人、已经取得外国永久居留权者，或者在境外停留超过一定时间的华侨，如果根据所在国(地区)法律已经构成当地税收居民，即不属于中国税收居民。

（据北京青年报）

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