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近日，有德国新闻称：600套公寓被中国人买走，越来越多的中国股民逃离股市，在海外大量购买当地房产，其中越来越多的人盯上了柏林。

近几年，中国人去国外购房金额越大越大。海外购房热的兴起，作为一种社会现象，不仅反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化，而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。

美国全国房地产经纪人协会称，截至2015年3月底的一年中，中国买家在美国购置房产花费了286亿美元，约占美国住房销量的1%。NAR调查显示，截至2015年3月底的12个月内，中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高，为16%，高于2013年的12%。加拿大买家的占比为14%，低于2013年的23%。

数据证明了中国人海外购房需求之旺盛，不仅快速增长，而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房，包括多种因素：比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。但是，近两年中国人海外购房增长如此迅猛，他们真的了解发达国家的楼市吗？

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中国人炒股，多数是听消息和跟风的。中国人去海外购房，其实也多以跟风为主，不可能全面而系统的研究国外楼市，这些国家房地产市场化已有上百年历史，有其自身的运行规律与特征。笔者将其总结为三点。

其一，进入成熟期。一国或一城的房地产市场，是具有生命周期的，这与经济发展阶段有关。经济增速放缓，比如欧美多为2-3%；人口增长缓慢，年龄老化，其中日本和德国最为严重；住宅存量接近饱和，新房需求量小；城市建设告别高潮期，只是小修小补。

典型现象是，二手房成交量远大于一手房成交量，比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等，都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内各方主要围着新房转。比如我国地方政府很重视土地出让金，而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构，而中国比较少见（大都市的二房东、群租房的经营模式非常粗糙，且不被政府认可）。

其二，房价涨幅较小。2003-2010年期间，我国房价持续大涨（除了2008年），很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和，绝大部分年份涨幅都是一位数。

比如，2015年二季度相比2002年初，英国房价指数上涨110%，年均上涨8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本东京都市圈房价指数下跌了16％；2015年二季度相比2000年初，美国房价指数上涨了72％，年均增幅只有4.7%，如果回顾百年，则美国房价涨幅仅跑赢通胀1个百点左右。

这样的房价涨幅，在中国人看来，实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后，房价涨由就会变小，这是行业规律。在新房开发热潮时期，市场需求旺盛，产品质量和小区环境不断提升，所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后，城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区，房价自然趋稳。另外，从需求端分析，欧美国家居民没有投资房产习惯，甚至连自住性购房需求也不算旺盛，很多国家的租房比例多在30-50%之间。

其三，租金收益率较高。我国房价涨幅总体高于发达国家，但租金收益率却低于后者。当前，我国大城市住宅租金收益率平均为2－3%，而欧美国家可达到4-5%，而日本东京甚至高达5-8%。商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。

中外存在这一差异的原因，可归结为两点：其一，租房需求有别。中国人能购房，则绝不租房，购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行，美国房屋自有率只有六成，欧洲大城市租房居民占四至五成。其二，假如租金基本平稳，则房价涨幅越大，租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美。

长期投资股票，有两块收益：分红与股价上涨。投资房产，则房租相当于股票分红，房价上涨则相当于股价上涨。如果购房自住，则可以虚拟一下房租。将房租收益率加上房价涨幅，则可算出总体的长期收益率。过去多年，我国房产收益率，总体超过欧美。

2011年以来，我国多数三四线城市收益率大降，但一线城市和部分二线城市仍然强劲。而过去两三年，国外只有个别城市，如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的住宅总收益率，接近中国一二线城市的水平，还都是华人集聚的城市。对此，有意在海外购房的中国人，不得不关注。

（据中国证券报）

15年前，我所在的布鲁克林社区大多住着警察和消防队员，现在则住着咨询顾问和著名演员，或许很快，会见到更多来自中国内地的有钱人。

2007年，我从伦敦搬到纽约的时候，曾与一个巴西人和一个德国人竞价购买我在布鲁克林的这套赤褐色砂石住宅。我当时以为，国际买家对距离曼哈顿市中心45分钟路程的陈旧住宅感兴趣的高点也不过如此了，然而我错了。

最近，早上起来后，我经常发现门廊上有中国房地产开发商丢下的传单，表示愿以现金购房。这还是在北京方面为支撑本币，对资本外流施加了各种限制的情况下。

外国资金在曼哈顿和伦敦等豪宅市场一直扮演着重要角色。在纽约，虽然国际买家往往随着美元兑他们本国货币汇率的相对强弱而时来时走，但Miller Samuel的总裁兼首席执行官、资深估价师乔纳森•米勒（Jonathan Miller）告诉我，过去几年外国买家占了曼哈顿豪宅市场的15%（基线值）。

一个新趋势是，他们正向布鲁克林这样的边缘社区扩展，布鲁克林的联体别墅（town house）售价通常相当于纽约中心地段的约三分之一，而无论美元如何走强或疲软，外国资金——尤其是中国资金——都不挪地。米勒说：“即使在2015年美元开始上涨时，中国人也没有离开，他们只是搬到了布鲁克林，或休斯顿，或其他二线城市，而且他们还在购买更便宜的、有更大升值潜力的房产。”

这一转变部分可能关系到去年年初的一件事，当时美国财政部开始调查在曼哈顿购买总价达到或超过300万美元的房地产，在迈阿密购买总价达到或超过100万美元的房地产的外国有限责任公司，以阻止可疑的亿万富翁进行洗钱行为。

然而资金仍不断流入，2016年中国对美国直接投资更是创下纪录，最受欢迎的两大领域分别是科技——看看百度（Baidu）在硅谷的最新扩张计划——和房地产。

就像日本人在上世纪80年代末买下洛克菲勒中心（Rockefeller Center）一样，中国人在2014年买下华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）已成为这一趋势的文化标志。值得注意的是，科技和商业房地产——也有中国资金大量流入——也是目前美国泡沫化最严重的两个行业。

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上述一切告诉了我们关于全球经济的几件重要事情。首先，这一切反映了全球各房地产市场已与各自所属国家经济完全脱节。自2008年以来，美国房地产市场大规模复苏，但其中一半以上增长归于少数几个沿海市场及富有的内陆市场。大多数美国中产阶层将他们的绝大部分财富投入到房地产，但很少有人见过纽约或旧金山富裕房主所享有的升值。正如跨国公司飘在在3.5万英尺的高空上，远离全美民众的担忧，沿海地区精英也是如此，而这两大趋势都激化了政治上的不满。

第二，它反映了中国富豪对本国经济运行轨迹的担心程度。不管人民币是强是弱，中国的资本都在不断涌入纽约或迈阿密（或伦敦、或温哥华）。这暗示了两点：首先，中国富豪对这个中央王国（Middle Kingdom）的政治和经济未来仍存在巨大担忧。第二，就像中国的所有事一样，想要流向国外但还未流出的资本量是庞大的。米勒说：“这些天我们不止看到寡头和亿万富豪在买房，我们还看到大量普通百万富翁想在布鲁克林买套独栋别墅，而不是在曼哈顿买套豪华共管公寓（condo）。”

正如约瑟夫•斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）等经济学家多年来所说，国际货币基金组织（IMF）最近也开始承认的，全球化金融体系给各国经济带来了重大风险，各国在控制自己的本土市场方面遇到越来越多的麻烦。

在伦敦、温哥华，普通百姓（甚至是专业人士）买不起房，在布鲁克林也日益是这种情况。在伦敦的梅费尔和纽约曼哈顿部分区域，入夜后没有亮起灯光，因为全球精英当作资产配置一部分所购买的公寓无人居住。这当然也拨旺了民族主义和民粹主义的火焰，其结果已体现为英国脱欧，以及政治分化在美国和欧洲抬头。

这也凸显出反全球化浪潮的古怪性。如果你看一看目前遭受拷问的的新自由主义的所有支柱——包括商品、人力和资本的自由流动，对全球资本流动的拷问最轻，但全球资本流动的作用力是强大的。15年前，我在布鲁克林住的那个社区里大多还是警察和消防队员，现在那里住着麦肯锡（McKinsey）顾问和著名英国演员，或许很快还会有一两位来自武汉或重庆的百万富翁。

随着一双鞋子500美元、一片奶酪30美元的高档店铺相继开业，你可以看到财富的作用。但我好奇的是，入夜后灯光是否还会亮起？如果不会，这对我们的政治将意味着什么？

（据英国《金融时报》）