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中國抵押澳洲貸款？內保外貸實例與跨境合規｜居外專欄

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在2019年7月30日的中國工商銀行悉尼分行官網上，有著關於內保外貸的融資產品最新介紹。

其描述為“內保外貸業務是指在境內企業（“申請人”）向銀行出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下，由該銀行向我行（“受益人”）開立保函或備用信用證，由受益人向借款人提供融資（包括貸款、貿易融資、融資租賃等）的業務。

該業務主要是為支持境內企業參與國際經濟技術合作和競爭，促進投資便利化，有效解決中國境外投資企業融資難等問題。

目前國家外彙管理局已為我行核准一定額度，在額度內，我行為內保外貸業務提供的對外擔保無須再逐筆向國家外管部門報批，程序簡單、快捷。”

因此從以上官網介紹看，我們可以得出在以往的境外投資項目中，內保外貸因其無需發改委或者商務主管部門的前置審批、尤其是銀行作為擔保人開展的內保外貸僅需向資本項目信息系統報送內保外貸業務相關數據即可。

在資金出境受到較強外彙管制的情況下，內保外貸為中國境內企業“走出去”、更好地利用境外企業低成本資金提供了便利，從而有利於降低“走出去”企業的境外融資成本，有效地促進企業的境外發展與投資。

中國工商銀行“內保外貸”的操作實例

1）實例介紹：根據工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境內企業（貸款申請人）出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下，可為申請人在境外注冊的全資附屬企業（實際借款人）、參股企業或交易對手向境外機構開立保函或備用信用證，由受益人向借款人提供融資（包括貸款、貿易融資或融資租賃等）的業務。

2）申請條件：

  • 貸款申請人：狀況良好，具有充足的反擔保能力；符合融資類保函申請人的基本條件；願意為借款人融資向工行提供無條件且不可撤消的反擔保。
  • 實際借款人：符合國家關於境內機構對外擔保的有關規定；已在境外依法注冊；已向外彙局辦理境外投資外彙登記手續；有健全的組織機構和財務管理制度；工行要求的其他條件。

3）業務流程：申請人向工行境內分行申請開立保函，工行境內分行審查申請人資信情況、被擔保人的基本狀況及反擔保落實情況，受益人進行信貸審查，工行境內分行向受益人開具保函或備用信用證，受益人向借款人提供融資。

境外（澳洲）投資進行“內保外貸”的合規要點與風險建議

1）澳洲債務人主體資格審查：在以往內保外貸中，經辦銀行對澳洲借款人主體的合規性審查往往局限於澳洲商業存在合法性和有效性的審查，而為了符合2017年中國《國家外彙管理局綜合司關於完善銀行內保外貸外彙管理的通知》的要求，澳洲借款人應更加注重其主體資質是否符合澳洲法律規定，在辦理內保外貸業務前，應多次審核其主體自身資格的真實合規性，並留存歷次變更記錄以備查。

2）境外借款資金用途審查：在實務操作中，澳洲借款人僅為澳洲投資項目需要設立的特殊目的實體，因其自身主營業務收入不具備足夠的清償能力或可預期的還款來源，內保外貸具有階段性替代貨幣資金出境的效果，應切記符合借款資金申請用途，且獲得中國境外投資管理部門的相關核准，以防違約貸款合同。

3）借款人還款來源的審核與還款期限的確定：在內保外貸業務中，境外銀行為境外投資行為所提供的“外貸”，因投資項目往往周期較長，項目自身的現金流很難在一年期內產生貸款的還款來源。

因此借款人需要注意還款期限以及還款來源的可融資性，在銀行內保外貸業務中，境內銀行往往會根據境內企業所參與的境外項目的投資回收期，評估項目收益和風險，確定合理的貸款期限，而此類貸款一般是中長期貸款。

4）保證金與彙率風險：由於人民幣保證金或者人民幣理財產品質押可能面臨彙率風險，錯幣種項下的內保外貸保證金管理可在前期將折算彙率適當上浮，或建立補倉機制、並采取套期保值等措施規避彙率風險。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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英國買房可以貸款嗎？

中國人在英國購買房產需要較大數目資金時，貸款是一種十分靠譜的方式。那麼英國買房貸款額度有多少？需要什麼條件？流程是怎樣的？下面居外為您一一講解英國買房貸款那些事。

一、英國買房貸款所需文件

二、如何辦理英國買房貸款？

其實，在英國獲取買房貸款的條件、流程跟國內並無二致，只是在文件傳遞、貸款彙率上有所卻別。下面簡單介紹下相關流程：

1、初步評估

國內買家提供個人的資產證明、收入情況證明、身份證明，並將這些資料直接彙寄到中國銀行英國分行（英國各分行地址，可參見下面信息）。英國分行在收到資料後，會做出一個初步評估，確定買家的貸款額度。

所需時間：從銀行收到買家證明文件開始，初步評估過程大概一周時間能完成。

2、買家看房、驗房

如銀行給出的初步評估結果符合您的實際需求，則買家可以進入實際看房、買房環節。需要注意的是，在英國買房、簽訂買房合同前，有一個第三方驗房的環節（在英國買房，本環節不可省略）。驗房報告不僅描述房屋質量等相關信息，還會給出相應的估價，這將決定銀行最終貸款的數額。

所需時間：由於驗房由第三方機構進行，銀行無法控制。通常，需要1個月左右的時間。驗房的費用通常由買家支付。

 3、貸款審批、放款

獲得驗房報告後，銀行將根據報告的估價，結合買家的財務狀況，給予買家最終的貸款額度，並按英國當地貸款利率與買家簽訂房貸合同。

所需時間：大概1—2周

備注：在本階段，買家需要在中國銀行英國分行開設賬戶。

三、英國買房貸款比例

英國買房貸款利率較中國低很多，通常是2.5%-3.5%加上央行的基准利率0.25%，每個銀行的利率和政策都不一樣，通常情況下，個人貸款額度是申請人年薪的4—4.5倍，上限可貸到總房價格的80%，而房貸的年限是根據申請人的年齡來定的。

國內買家能獲得的房貸比例跟自身財務狀況（資產、收入）、房產評估價（驗房報告）以及買家的購房用途（自住、投資）這3個方面緊密相關。

按照中國銀行英國分行的慣例，購房自住的買家首付少，可獲得更高貸款比例，最高可達80%。而投資購房的買家需要付出更多首付，最高只能獲取75%的貸款。詳細情況如下：

四 、英國買房貸款利率

 英國買房貸款利率采用浮動利率，根據用戶買房需求的不同，也有所區別，細則如下：

  • 自住買房：  在英格蘭銀行基准利率的基礎上加68%，並在貸款期限內按此利差隨該基准利率浮動。（目前英格蘭銀行基准利率為50%，我行自住房產按揭貸款浮動利率為3.18%，整體比較利率APR為3.3%。整體比較利率APR幫助您比較產品的總體費用）。　
     
  • 投資買房：  在英格蘭銀行基准利率的基礎上加38%，並在貸款期限內按此利差隨該基准利率浮動（目前英格蘭銀行基准利率為50%，我行投資租賃房產按揭貸款浮動利率為3.88%，整體比較利率APR為4.1%。整體比較利率APR幫助您比較產品的總體費用）。

 

以上是關於英國買房貸款的簡單介紹，想要了解更多英國買房知識歡迎查閱英國買房百科。

注意：以上信息是對英國辦理貸款的一般性介紹，僅供參考，最新的信息，以銀行公布的為准。

 

外國人在德國買房如何取得貸款？

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

對於很多人來說，房地產投資的吸引人之處在於可以使用貸款做杠杆來實現收益的最大化。那麼外國人在德國買房可以貸款嗎？回答是肯定的。雖然銀行只對在德國工作和納稅納稅人發放貸款，但外國人還是可以通過其他途徑取得融資，最常見的是國家養老基金。

對於一些國人來說，對以養老金作為購房融資渠道這件事可能覺得有些陌生甚至將信將疑，但這確實是外國人在德國置業融資主要的合法途徑。2015年在柏林購房的時候，我特地請教了一位在德國最大商業銀行（Commerzbank）工作的德國人，他的回答是：養老金不是主流，但在房屋按揭方面是一個替代性的選擇（alternative option）。一般來說，通過養老金，新房可以最高可貸七成，二手房子的額度會低一些，取決於房子的條件。貸款年限可以選擇5年，10年，15年，20年，最高可達30年，利息會因年限延長而上升。

當你確定好要買的房子之後（二手房就是和業主達成意向），就可以請中介准備房子的材料，遞交貸款申請了。貸款申請可以通過按揭經紀人來做，他們和不同的放貸機構都有合作。申請材料包括：收入證明，比如連續三個月的工資單；流動資產證明，和貸款申請表格。前兩項是為了證明貸款申請人有按時還款的能力。流動資產是指申請人的銀行存款，和股票和基金等可以快速變現的資產。另外，如果已經在德國購置過其他房產，也可以提供相關資料。德國並沒有對一套、二套房的利率區別對待這一說，已經在德國擁有物業說明貸款人的經濟實力更為雄厚。

一般來說，申請貸款是在簽訂正式購房合同之前的，因為德國購房需要通過公證，簽購房合同時公證師（Notar）需要購房人提供資金證明，這其中就包括貸款合同。

中介一般都會介紹按揭經紀給購房人，所以在具體操作上，買家並不需要本人到德國辦理貸款手續。當然你也可以自己找到按揭經紀，比如我的經紀人來自於一個專門服務於外國人的機構，我們當時用英語郵件的溝通方式完成了整個貸款申請。

我是在2014年底遞交的申請，提供貸款的機構是位於杜塞多夫的Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein（北萊茵牙醫協會養老金計劃，簡稱VZN）。當時要購置的是位於柏林市中心一套25平米，總價在86000歐元的套房，由於是二戰之前的老公寓，取得的貸款大約是五成，利率（Zinssatz）是3.5%，期限是10年，每年的本金還款率（Tilungssatz）是10%。當時我問按揭中介，這個利率未來有沒有進一步下跌的可能，他的回答是不可能，因為當時的利率水平已經非常低了。但後來的事實證明誰也無法預測未來，2015年3月，歐洲央行（ECB）啟動資產購買計劃，也就是所謂的量化寬松（QE），之後利率進一步走低，據我所知，目前養老金給購房者提供的10年期貸款利息在2.9%左右。

L小姐在柏林市中心購置的公寓外觀

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這裡必須說明一下，德國利率期限定義和還款方式跟中國不同。10年期限的利率表示該利息在10年之內是固定的。不難理解，在正常經濟情況下，這個期限越長，該利率就越高。

另外，貸款申請人可以根據自己實際情況，每年本金年還款率在2%至10%之間做選擇。例如，一套總價30萬歐的房子，假設首付三成，貸款七成（即21萬歐），10年期固定利息為1.2%。當本金還款率為2%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+2%)=6720歐，每月固定還款金額為6720/12=560歐。如果10年本金還款率一直為2%，10年之後本金部分還了20%（2%乘以10年），即41000歐（21000歐中的20%），所剩下的16萬歐則需要在第10年的時候一筆還清。如果當本金還款率為10%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+10%)=23520歐，每月還款則為23520/12=1960歐，那麼在9年零6個月的時候就把貸款本金全部還清了。可見，本金還款率是還款的速度，借款人每年有一次機會可以調整。

在得到貸款的批准之後，按揭中介通知你把具體的利率和還款額等信息，當然也可以用網上的計算器自行計算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。

貸款人的還款是從物業交易正式完成、開始用銀行或養老基金等貸款提供方的錢開始。比如我的交易是在2015年初完成的，每季度末還款，所以第一次還款的日是2015年6月30日。還款可以通過購房人在德國或者其他歐盟國家持有銀行賬戶，但這意味著本人要到德國去開設賬戶，於是我選擇開設了一個第三方托管賬戶，由我本人和物業管理公司對賬戶共同管理，用於日常資金的往來，其中就包括每季度的定期還款。

和銀行一樣，養老基金也提供再融資服務。在持有物業幾年之後，如果物業價格上漲，而利率降低，那麼再融資就是一個比較劃算的選擇，可以套出一部分現金。再融資的申請原則上和初次申請一樣，也需要遞交證明個人還款能力和房子的材料。

 

撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

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泰國買房可以貸款嗎？

外國人可以在泰國貸款買房，不過貸款條件比較嚴苛，目前可以給中國公民辦理泰國買房貸款的銀行共有三家：中國銀行（泰國）丶中國工商銀行（泰國）和新加坡大華銀行。下面我們就以中國工商銀行及中國銀行的泰國分行為例，來看看外國人如何在泰國貸款買房。

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人均背負20萬學貸的美國年輕人，如何不啃老買下壹套房？

美國近期掀起了“只租不買”的風潮。許多大城市的年輕人逐漸放棄他們父輩存錢買房的夢想，開始過著“只租不買”的生活。從衣服、室內裝飾，到行李箱甚至是VR頭盔，這些常規非常規的東西都很能很方便地租到。

若是深究“只租不買”背後的原因，一部分是大家理念的變化，另一部分則是令年輕人難以喘息的財政壓力。在經濟下行的今天，面對愈發沉重的經濟和精神壓力，越來越多的年輕人投向新型生活方式的懷抱，將消費降級。

“學貸”和“房貸”，正是美國年輕人所背負的壓力的兩大來源。

據統計，美國近七成的畢業生都背負著高額學貸，如果將其負債折合成人民幣，那麼平均每個畢業生背負著的學貸金額高達20萬。

另一方面，由於畢業初期的工資難以支付日常生活、房租、償還貸款的費用，很多剛出社會的畢業生都會向父母尋求經濟資助。

然而對於每個月占花銷大頭的住房費用來說，“只租不買”真的是節省支出的好方法嗎？

據美國最大的房地產數據網站Zillow.com統計，美國居民總收入中用來交房租的比例平均在32%左右；房貸占總收入的比例相對房租來說更低，平均在21%左右。由此可見，在美國，買房付房貸所需承擔的財務壓力比租房要小得多。

當然，盡管如此，對於年輕人來講，買房的首付仍是筆不小的支出。在父母不願或者無力承擔子女額外負債的時候，年輕人們只能尋找另外的出路。

那麼在不向父母借錢的情況下，美國年輕人是通過什麼方式買房的？

1. 擔保人貸款（Guarantor Mortgage）

這種貸款的特點是，你只需要找到一個人為你進行擔保就可以獲得貸款。擔保人需要承諾如果你停止還款，他將會介入並幫你支付每月所需要還的款額。

而在國內進行貸款時，即使有擔保人進行擔保，仍舊需要主貸人將名下財產進行抵押才能獲得貸款，在這點上，美國的貸款政策要比國內寬松一些。

不過，這項貸款也是一把雙刃劍，因為銀行或是其他借貸機構在放貸的時候，不僅會評估貸款人的信用，還需要同時評估擔保人的信用。如果選擇的擔保人信用狀態不佳，那麼，獲得的貸款會很少，甚至無法獲得借貸。

但如果擔保人財政狀況和信用很好，那麼借貸方將為借款人提供比以其信用可借到的更多的錢。

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這是美國德克薩斯州達拉斯4臥2衛的房產，170平，約160萬。達拉斯的房價比紐約低30%，是性價比很高的居住地。這處房產位於US-67沿線。房產位於的別墅區以休閑度假旅游為主，遠離城市的喧囂，住在這裡，可約上三五好友一起垂釣、劃船、高爾夫、棒球、燒烤等娛樂活動。

2.共同抵押（Joint Mortgage）

以購房者及其一方（或雙方）父母的名義進行共同抵押。

與國內貸款規定相似，相比擔保人貸款而言，這種貸款方式會把父母的財務狀況考慮在內，因此一般情況下，這種貸款的方式可以讓貸款人獲得更高額度的貸款，放貸速度也會更快。

但如果父母原本已經擁有一套房產，那麼抵押貸款購買的第二套房產，可能需要支付更多的稅款。

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美國紐約州羅切斯特3臥2衛的房產，約93萬。羅切斯特位於紐約州，距離繁華的紐約市稍遠，然而房價要比紐約市的房價便宜得多。篇這個維護精美的牧場有3間臥室和2個浴室，四周環境優美，，附贈一個帶有柵欄的超大庭院，能夠享受與自然接觸的靜謐空間。

3.家庭抵償（Family offset）

家庭抵償是一種十分討巧的抵押貸款方式，國內目前還並沒有這樣的貸款政策。家庭抵償，即是可以直接使用父母的儲蓄來減少抵押貸款，向銀行少支付一些還款利息。

假設購房需要15萬英鎊的抵押貸款，而購房者父母有2萬英鎊的儲蓄，那麼通過家庭抵償的方式，購房者只需要支出13萬英鎊的貸款利息。不過，這樣做會讓購房者父母的這部分儲蓄得不到任何收益。

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美國德克薩斯州聖安東尼奧4臥2衛的房產，207平，約198萬。聖安東尼奧無疑是想體驗休閑安穩生活的絕佳去處。泊川蔻大道為居民提供了一個寧靜的鄉村環境，位於便利受歡迎的1604環（Loop 1604）中，附近有許多購物和餐飲場所。維斯塔（Vista）系列包含開放設計和精美的建築細節，帶頂棚的庭院是每個家庭的標准配置。臨近學區，孩子們可以在傑出的北方獨立學區就學。

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加拿大首次購房者的財務緩解福音｜居外專欄

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面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。

該政策主要內容包括兩項：一是購房者與政府共享房產部分價值的政策；二是增加首次購房者從注冊儲蓄退休基金（RRSP）提取的額度。

一、與政府共享房產部分價值的財務資助政策

1. 購房的首付比例必須低於20%

如果首次購房者在申請房屋貸款時，首付資金低於20%，該房屋貸款會獲得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保險；那麼，作為首次購房者就可以從加拿大聯邦政府獲得所購買房產價值5% 到10%的資金資助。對於首次購房者而言，這部分資金屬於免費使用，不需用支付任何利息，也不必像從銀行獲得房屋貸款一樣而需要按月償還。這似乎是天上掉餡餅的好事，令人難於相信；但是，事實確實是這樣。唯一的條件是，在購房者出售現有房產或者在購房25年以後，購房者必須償還政府所資助的這部分資金。

從這裡也可以看出，滿足政府該資助項目的房屋貸款屬於高比率和獲得保險的房屋貸款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋貸款的分攤期最長為25年；所以，如果購房者申請房屋貸款時的購房首付比例高於20%，或者貸款的分攤期大於25年，那麼，首次購房者將無法通過該項目獲得政府資助。

2. 房主與政府共享房產價值的損益

購房者出售在該項目下的房產或者在購房25年後必須向政府償還這筆資金；但是，購房者到時給政府所償還的這部分資金的金額並不是一個絕對數字，仍然是一個相對數字。例如，購房者在購買價值$400,000（40萬加元）的房產時，從加拿大聯邦政府獲得了10%的資助，即價值為4萬加元。房主出售該房產或在購房25年後，若該房產價值上升為50萬加元，那麼，房主給政府所償還的金額將為房產現值的10%，即5萬加元；如果此時的房價沒有上升反而下降，比如下降為35萬加元，那麼，房主所需要給政府償還的資金為3.5萬加元。

從這裡也可以看出，加拿大聯邦政府資助首次購房者的財務項目，實際上是政府與房主共同投資該房產，共同分擔該房產價值的損益；所以，該資助政策也被稱為房主與政府共同分享房產部分價值的項目。

3. 獲得資助的比例可以為5%或10%

如果屬於購買二手房產，首次購房者可以從政府獲得最大資助為該房產價值的5%；如果屬於購買新建的房產，首次購房者可以從政府獲得的最大資助為房產價值10%。當然，如果購房者所購買的房產為一棟新建的房產，購房者也可以申請從政府只獲得5%的資助。當購買新建房產使，在10%的資助限度內，購房者申請政府資助比例的大小決定於購房者的財務狀況和生活支出預算。

4. 哪些人可以申請該項目？

該政策項目已經明確指出屬於資助首次購房者財務政策；但是，對於哪些人士屬於首次購房者以及其家庭具體收入要求，加拿大聯邦政府也做出了明確的規定：

1）首次購房者；加拿大聯邦政府一直對首次購房者提供各種財務優惠政策，例如，首次購房者項目(First Home Buyers’ Plan)，所以對於哪些購房者屬於首次購房者，加拿大聯邦政府有非常仔細和明確的規定。關於首次購房者的具體定義，請詳見加拿大聯邦政府有關信息；2）擁有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）雖屬於非永久居民身份但擁有在加拿大合法工作的身份，4）購房者的年收入低於12萬加元。

滿足以上各種條件以後，購房者就可以申請這次聯邦政府新推出的購房者與政府共享房產部分價值的財務資助項目。

5. 獲得房屋貸款的最大限度

獲得聯邦政府該資助項目後，購房者所獲得的最大房屋貸款額度（包括政府資助的金額在內）為其年收入的4倍。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，那麼，該購房者所能獲得最大房屋貸款（包括政府資助金額在內）為32萬加元。如果購房者所購買的二手房屋價值為40萬加元，能夠從政府獲得2萬加元的資助；那麼，該購房者從銀行所能獲得最大房屋貸款金額為30萬加元（32萬 – 2萬 = 30 萬）。

如果購房者的目標是想獲得更多的房屋貸款，那麼，申請該項目並不是最好的選擇。該政策的目的是減輕購房者每月所支付房屋貸款的金額，即減輕購房者住房成本，並不是幫助購房者獲得更大房屋貸款。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，按照目前的加拿大銀行（Bank of Canada）所設定的5年固定房貸利率的壓力測試來計算，該購房者所能獲得最大房屋貸款為35萬加元；但是，如果申請政府的該資助項目，購房者所能獲得最大房屋貸款數量（包括資助金額在內）為32萬。因此，在決定是否申請該資助項目前，購房者應該首先明確自己尋求房屋貸款的目標是什麼。

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二、增加首次購房者從退休儲蓄基金提取額度

在2019年3月以前，加拿大的首次購房者可以以免稅的方式從自己的注冊退休基金（RRSP）賬戶提取$25,000資金。這項政策屬於加拿大聯邦政府的首次購房資助項目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注冊退休基金賬戶的擁有者從該賬戶提取資金時，按照加拿大政府的政策，提取者需要補交稅收；但是，如果作為首次購房者從該賬戶提取資金時，不必向政府補交稅收。

自從2009年以來，首次購房者從注冊退休基金所能提取的最大資金限度一直為$25,000；在2019年的新財政預算中，聯邦政府將該限度從$25,000提高到 $35,000。如果對於屬於首次購房者的夫婦而言，他們（她們）能夠從注冊退休基金賬戶所提取的資金額度總和從原來的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。這實際上使首次購房者有更多的資金渠道籌湊購房首付資金。

這兩項政策主要是針對首次購房者而設立的。關於是否滿足首次購房者的資格，加拿大聯邦政府有非常詳細的條件說明。例如，其中一條指出，在過去四年中，准備購房者沒有擁有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房產。但是，關於如何計算 “四年”這個時間段，也有詳細的規定和特定的計算辦法。所以，詳細政策請參見加拿大聯邦政府公布的信息。

（本文僅為一般信息介紹，不作為任何經濟投資決策的依據。關於房屋貸款政策，請聯系專業人士）

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加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）｜居外專欄


承接上文：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（上）】

很多人向我打聽作為外國人到底在魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。

offer談好工作才開始

好多人覺得買房子價格是最重要的，只要價格談好，房子就一定能買下來。但事實上，談價格，才是我們經紀工作的一小部分，要保證交易能最終完成，後面還有很多工作要做。

王先生下了第一個offer就飛回法國了，之後的一個星期裡，我們和對方經紀來來回回發了幾次counter offer，終於談好了一個大家都能接受的價格。王先生問：“這是不是意味著，肯定就能買到這房子了?” 我連連回答，“不是的，還有兩個條件沒有滿足，在這之前，我們並不是100%能買到它。”在魁北克買房，被賣家接受的offer至少還有兩個條件要滿足，買家才算真的買到這房子了：一個是驗房，一般是在offer被接受的7-10天內完成；還有一個就是要能拿到銀行貸款，一般12-15天的時間辦理貸款手續。

因此王先生人不在本地，剩下的驗房和貸款就要我替他跟蹤做完了。

找驗房師代驗房 銀行貸款一波三折

按魁北克地產經紀協會規定，首先一定要建議客人驗房，其次必須推薦幾個驗房師供客人選擇。我找到本地兩名中文驗房師，將他們的聯系方式和價格都報給了王先生。經考慮，王先生選擇其中一名楊先生進行驗房。驗房當天，由於王先生不能在現場，我拿著王先生的授權書，全程見證了驗房過程，其間王先生也通過微信和我們進行了現場交流。由於是2013年的公寓，賣家也一直住得很愛惜，所以驗房師並沒有發現什麼大問題，大約1個多小時就結束了整個驗房過程。第二天，驗房師發來了驗房報告，其中包括大量照片，文圖並茂，所以王先生收到看起來也很容易，有不明白的，馬上就和驗房師交流，因此對房子質量，內部結構也有了更清楚的了解。王先生對驗房結果很滿意，並簽署了滿意表格，所以這個條件算是順利解除了 。

銀行貸款那一邊本以為王先生已經面見銀行，提交了所有材料，應該是沒有問題了。但等了一周也沒有批下來，對方經紀幾乎一天一個電話來問消息，因為是新上市的房，現在還不斷有人來看房，她按規定告知所有來客已經有offer的事實，但就這樣還是有客人願意不還價馬上就買。我也只好頻頻催銀行。就在離最後期限還有三天的時間，銀行突然告訴我們現在的貸款政策收緊，審查變嚴格，已經有幾個申請都被駁回了，現在需要王先生馬上出具一份海外收入證明信，寫明雇主信息、收入情況。於是馬上聯系王先生，兩個小時後，王先生發來了所需要信件，並及時交到銀行。終於在第二天，收到了銀行要派第三方公司來給房子做評估的消息。可沒有想到約好的時間，對方經紀正忙，賣家也於一周前離開加拿大前往美國，我只好開車越過半個城拿鑰匙，第二天一大早8:30等著評估公司來人，為了保證銀行的評估不出意外，我還特地找了兩個在同一幢樓裡已出售的公寓信息（價格都比我們的offer要高）交給評估員，並告訴他明天是我們offer最後的期限，請他無論如何早一點發報告。

也許是我的誠意感動了評估員，下午兩點，正在高速上開車的我收到了銀行的貸款批准信。下了高速，我就靠邊停車，把信轉給了對方經紀和王先生，從這一刻起我才告訴王先生：您算真的買到這房子了。

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三個月後來辦理過戶手續

當然，真正拿到房子還有最後一關要過：見公證師過戶。

在下offer時就和賣家說明，交房時間是在8月份王先生女兒來上學的時間，所以當offert條件全部滿足後，我開始幫他找公證師了。在這裡買房一般是由買家找公證師，付過戶的公證費。王先生希望找個說中文的公證師，畢竟法律上的事，還是希望能越清楚越好。但我開始聯系公證師才發現，8月就是公證師的度假日，能說中文的公證師蒙城一共也不超過7個人，兩個時間已經排滿，其他的人那個時間都安排了度假。沒辦法，只好找老外，約好了一個，誰知得知王先生需要到蒙特利爾來後在貸款銀行開戶，銀行才能將貸款指令發到公證師手裡，然後只有6天時間就辦理過戶，她算算覺得時間太緊，也給拒了。好在最後終於找到一位願意加班、收費也很合理的公證師，我反復打電話和她確認王先生的行程，確保她能在很短時間辦理過戶，這才放下心來。

3個月一晃就過，王先生一家按計劃8月9日到達了蒙城，第二天我就陪他們先去銀行開戶，轉錢。第三天見公證師簽了貸款協議，付了35%的首付款。然後王先生他們一家去紐約玩了3天，回來後15日再次見公證師就順利簽字過戶了。

拿到新房鑰匙，王先生並沒有放松，還要幫女兒安置好啊。於是我又幫他聯系人到宜家買了所有家俱並組裝到半夜，陪他和女兒買了基本的生活用品。總算在18日離開蒙城前，他如願以償地幫女兒安置好新家，放心離開。

臨走前還反復囑托，希望我多關照女兒。其實這還用他說麼？這麼長時間的合作，我們已經成了朋友，雖然我只是幫他買房，但合作下來我成了他在蒙城的第一個值得信任的朋友，所以關照他女兒也就成了很自然的事。他女兒准備找個室友，我還特地幫她找了這裡的租約，告訴她怎麼和室友簽證合租協議……

想想人生真是很奇妙，在什麼時間遇到什麼樣的人同行都常常出乎自己的意外，特別是干上地產經紀這行，更是常常碰上意想不到的人，一起走上一段路，正所謂有朋自遠方來，不亦樂乎？也算是為自己的人生平添了不少樂趣吧。

 

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3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（上）｜居外專欄

很多人向我打聽作為外國人到底在加拿大魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。

找個靠譜的引路人

在一個你可能都從沒有去過，或者只是匆匆路過的國家投資買房，還真是一件風險挺大的事。所以找個靠譜點的引路人很重要。這個引路人就是當地有專業執照，願意盡心為你服務的地產經紀了。當然這種事還真很難說，你怎麼就可以相信一個和你素不相識的人呢？我想每個人都會有自己的判斷標准。

我和王先生相識算緣份吧。他是通過看我的文章找到我的，我們先是電話聯系，然後加了微信聯系上。在通過交流中，我了解了他想為來讀書的女兒購房的需求，資金情況，想買房的區域等，我也多次發給他一些房源，讓他對蒙特利爾的市場有所了解。幾個月下來，他確實對蒙特利爾的房價有了更清楚的了解。在制定預算和選擇定居點方面有了明確的想法。

為買房早做資金准備

王先生之前匆匆來過一次蒙城，在銀行開了戶，為了買房，他也早早開始把資金從海外打入加拿大帳戶。但是到底要多少錢，他並沒有數。為此我給他介紹了幾家銀行的貸款經紀，由他們為王先生的購房做資金規劃。根據現在的政策，外國人買房要付至少35%的首付，剩下部分由銀行貸款。但這些貸款也是有條件的，有的需要10%的房款存在銀行做押金，只能做保本投資，不能隨意動用，直到貸款結束。有的只給貸款60%，但需要4%的房款做押金。而且對貸款人的資格審查也不一樣，大多數銀行要求貸款人和加拿大必須有一定聯系，比如子女在此留學或是有工簽，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什麼親人也沒有，唯一要來讀書的女兒還沒有辦好學簽。好在還是為他找到了一家肯貸款的銀行，願意以65%貸款加上10%的押金，但必須要他人親自到蒙城來簽貸款文件。

明確所需資金後，王先生很快從香港轉來了所需的首付。

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親自看房 面見銀行

一切准備好後，王先生在兩個月後訂下了來蒙城的時間。他告訴我一共只能待4天，所以必須在這4天的看好房，並辦好貸款。於是在他來的前一周，我開始為他預訂看房。說實話，現在蒙城的房市很熱，正確標價的房子應該在21天就出售。所以我為他好不容易預約上兩天內看12個房，但實際上我約了30個以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地調整時間，以確定他能在最短時間看到最多的房子，這樣能做出最好的決定。

那兩天現在想想真是不容易，都要到下午3點才能吃上飯，腳都走得生疼。但好在在看完最後一套房後，他告訴我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因為地理位置特別合適，價格也在他的預算內，房子狀況也保持很好。那房其實並不在王先生當初考慮的區域內，但在我搜索房源，考慮到他女兒上學的實際情況，加之我對蒙城的十幾年生活的經驗，特地擴大了另外兩個不錯的好區的房源搜集，才找到了這個房源，當時才上市3天，我們是第一個看房人。所以該說什麼呢，我想只能用緣分來解釋。

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王先生看中了這房，但他並不太清楚到底該如何出價才能既沒有買高，又能買到這房。我連夜查了這附近已出售房子的價格和市場上房子的標價，和他仔細分析合理的買價，制定了正確的還價策略，並解釋所下的OFFER上的每一句話，他這才簽了字，第三天發出了OFFER。與此同時第三天上午，我陪他見到銀行有關人員，辦理好了所有貸款文件。

還沒有等到OFFER的回音，王先生一大早就飛離蒙城了。我們還保持著密切聯系。還價過程如我們預料地來來回回了兩次，每一份需要他電子簽名的文件我都細細做了解釋，最後就在我們預想的價格上，賣家接受了我們的OFFER。

但王先生真得能順利買下他的房子麼，做為海外買家，他人不在這裡，接下的事該如何處理呢？我下期再講給大家聽。

下文繼續：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）】

 

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美國房貸利率下跌 全美本地購房市場需求逐漸回暖

居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。同時，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。

緊接著美聯儲前一天宣布聯邦利率不變，當地時間3月21日，美國最受歡迎房貸平均利率即刻下跌至過去一年中最低，購房還貸壓力減小，需求或上升。

根據美國貸款新聞網mortgage news daily的數據，最受歡迎的30年固定利率平均值從穩定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因還貸期間利率不變，月供較低，成為很多人的第一選擇。而在去年的11月初，這一利率曾猛漲到超過5%，導致去年12月和今年1月的房地產成交量一片慘淡。

這一抵押房貸利率的下跌是在美聯儲3月20號的新聞發布會之後，預計還將下跌。

美聯儲主席傑羅姆 · 鮑威爾表示，“聯邦基金利率現在是在中性的預測大範圍內，這一範圍的利率不會傾向於刺激或收緊經濟。像我強調的，我和我的同事都認為現在的利率符合目前的經濟前景。我們也相信在衡量是否需要改變某些政策的事情上我們要更耐心點。這種耐心表示我們認為現在沒有急於做決定的必要。”

美聯儲官員們在兩天的會議後宣布美聯儲利率將會不變，並將會在今年九月結束縮脹活動，主要是美聯儲把金融危機以來大量購入債券賣出以防止經濟過熱的行為。這一活動的結束比華爾街金融專家們預測的要來的早，而被看作美聯儲對經濟將發展將滯緩的推斷。

相比於降低利率，美聯儲停止售出債券的行為，或是金融危機時的量化寬松政策大量購入的行為對長期利率更有直接作用，特別是振興房地產市場。十年債券的利率與房貸利率走勢相同。當債券利率下降，人們將本該用於購買債券的錢轉存入銀行，可貸出存款增加，房貸的利率相對也會下跌。

在線購房網站居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。

“以美國本地的人來說，當然美聯儲的彙率是非常重要的。因為它牽扯到貸款。還有當然對第一次購買的人群造成非常大的影響力。大部分的華人是以全款買房居多，那假如是以全款買房，利率的影響就不會像本地的人的影響這麼大。”

但是他還補充，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。那麼對這群人來說利率的下降是不利的。

對於美國本地人來說，特別是第一次購房的人，利率的浮動會造成很大的價格差。如果貸款30萬美元，那麼30年固定貸款利率每下降0.25個百分點，每個月可省下50美元。

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而據美國抵押貸款銀行家協會這周統計的市場綜合指數，統計房屋抵押貸款的指數比上周增加了1.6%，而再融資指數、衡量申請新貸款來還舊貸款數量的指數也上漲了4%。在所有申請中，再融資申請占了接近40%的比重。


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來源：看看新聞
責編：Zoe Chan

澳洲买房可以贷款吗——需要准备的材料

近年来越来越多的外国人想要在海外进行投资。海外投资有些待遇是自己国家无法享受到的。有了大量闲置的资金支撑，很多人在国家方面进行对比，澳洲就是一个很多人想要进行投资的国家，首先它拥有完整的国家体系和完整的法律体系。保证了投资人的各项利益。很多人就想问，澳洲买房可以贷款吗？当然是可以的。不仅可以贷款而且澳洲的贷款额度很高一般都能达到70%甚至最高可以达到80%。

澳洲买房可以贷款吗
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澳洲政府对外国人在澳洲本地买房政策是比较宽松的。为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳洲进行投资跟澳洲本地人进行投资政策上是没有什么区别的。所以大家可以放心大胆的在澳洲进行投资置业！想要在澳洲进行投资买房在资金不是很充足的情况下，可以选择贷款买房，现在我们就来总结一下贷款买房需要准备些什么？

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澳洲贷款买房也不是很复杂，只要准备好完整的材料，就可以确保贷款稳定有序的进行，1.贷款需要提供个人信息，2.提供资金的护照复印件，3.提供自己国家的身份证，驾照也可以正反两面复印件都要有，3.要去银行打好资金的工资单流水证明，4.提供自己的工作证明需要有公司名称，公司地址，公司的公章印鉴，公司提供的工作证明，在公司的年收入，工资单等一切与资金有关系的证明都要一一准备好，5.自己的银行存款证明，必须盖好银行的公章。

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只要准备好了以上5项材料，上交给你所需贷款的银行，通过银行的审核，会尽快给你办理贷款业务，保证你的澳洲买房之路稳步前行。