Tag: 买房贷款

3月25日起 澳洲西太銀行接受這些中國人用海外收入貸款

這也許是一個重要信號，澳洲四大行之一的西太銀行從3月25日起，將開始接受這一類華人的海外收入貸款！

今天，西太銀行向澳洲媒體宣布更新他們的貸款政策：“從今年3月25日起，放寬貸款要求，持有香港護照的中國居民，可以使用海外收入申請貸款！”

政策一經出台之後，銀行工作人員向澳洲媒體表示：“目前中國香港和港幣進入可接受國家和貨幣名單（acceptable country and currency list）。”

澳洲Westpac宣布：更新住房貸款中的“驗證收入”（verifying income）政策。

有部分樓市專家立刻指出：“這是一個澳洲樓市利好的重要信號！”

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政策中明確指出持有香港護照的中國客戶可以用港幣收入作為海外資產向西太銀行進行貸款。

這政策像石頭投入一汪平靜的水中，這是西太銀行在今年首次開始接受海外資產貸款。

而政策中同時規定從今年3月25日開始，西太銀行及旗下分支機構，包括St.George,Westpac，墨爾本銀行以及BankSA正式同意接受持有香港護照的中國居民使用港幣作為海外資產在澳進行貸款的服務。

從此以後，持香港護照的中國人又可以使用海外資產申請貸款了，這無疑是對澳洲樓市的以劑強心針。

這一政策的出台毫無疑問會吸引那些持有香港護照的投資者對澳洲樓市進行投資，而對於其他的銀行而言更是一個刺激信號。

這條政策一經出台立刻得到眾人的一致拍手稱快，要知道早在去年三月四大銀行紛紛收縮貸款，對於海外這一塊更是堅決“一刀切”。

四大銀行收縮貸款！

而早在去年三月，可謂是澳洲樓市寒冬，很多PR持有者雖然持有澳洲身份但是因為工作等原因仍舊居住在中國，想要回到澳洲買房置業但是苦於澳洲銀行不准許海外資產進行貸款。

在去年3月20號時，澳洲四大銀行直接聯手宣布：“將收緊貸款政策，並且會向政府提供百萬客戶的信貸信息。”

去年一整年不可不謂是澳洲信貸的冰凍年，被稱為“史上最嚴的信用評級系統”接連出台。

而其中Westpac 銀行作為澳洲第一家接受海外收入貸款的銀行，也受到信貸緊縮的影響，在去年一整年完全收緊了海外資產的信貸項目。

在去年一整年，可以說用海外資產在澳洲買房幾乎是不可能的事。

很多人興致衝衝的去了銀行貸款，也只得到一條，“人民幣收入獲批率不高”的答復。

渴望擁有一個澳洲面朝大海春暖花開的家，卻因為之前銀行不認可海外資產，很多人摩拳擦掌最後因為政策原因只得作罷。

甚至連世界五百強企業的員工拿著稅單交上去照樣被澳洲銀行拒絕。

而CBA的項目開發經理（business Development Manger）也曾向媒體表示：“最好不要嘗試用人民幣收入進行貸款”

但是現在突然放出貸款調整的政策，是否是澳洲樓市利好的信號？

樓市利好的信號？

西太銀行開始接受海外資產的貸款申請，而同為四大銀行之一的ANZ銀行也在上周宣布即將調整貸款政策。

“將再次開始向客戶提供高達10年的只付息貸款期限！”

此前，這類貸款的最高期限為5年！

該計劃還將允許首付為房產價值的10%的只付息貸款，而此前這一比例為20%。

這條政策一經出台，很多投資購房者紛紛拍手稱快，還款的壓力一下子減少不少，可以用比之前更少的首付買下自己心儀的房子。

在過去的一年中，悉尼和墨爾本的房價紛紛下跌，投資者在房地產市場中紛紛減少。

而現在銀行紛紛推出新的貸款政策，這些信號明確表明銀行正在試圖通過貸款政策刺激澳洲樓市。

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住宅地產熱潮中，投資者市場是推動貸款增長的關鍵因素。

而ANZ推出新的貸款政策之後宣布立即生效，這一貸款政策將比其他提供貸款的銀行提供更長的僅付利息的貸款期限，而目前除了ANZ銀行之外的其他銀行也提供10%的僅付利息的貸款。

而根據澳洲媒體報道，從去年末，澳大利亞審慎監管局（APRA）取消了對這類抵押貸款的上限。

綜上跡像表明銀行正在進一步放松貸款以試圖刺激投資者重回樓市。

如果有要買房打算的小伙伴，不得不說，現在銀行信貸進一步放寬，各方政策都有利好的趨勢。

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來源：Australia News
責編：Zoe Chan

加拿大的房屋貸款有哪些種類｜居外專欄

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尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇；在尋求房屋貸款前，很多人都會產生這樣的疑問：“我能拿到什麼樣的房屋貸款？”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢？”；那麼，在回答這些問題前，你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢？又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢？在尋求房屋貸款的方式方面，你又有哪些選擇呢？

如果你對這些問題有了一個全面的了解，那麼，你獲得適合自己情況的房屋貸款的幾率就會高很高；這樣，也會通過獲得合適的房屋貸款為自己節省很多資金，並提高自己的生活質量。本文就加拿大的房屋貸款種類做一些簡單介紹。

一，提供房屋貸款的金融機構

在加拿大有哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？一般地，絕大多數人都認為加拿大的六大銀行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋貸款。不錯，在加拿大，許多人都是從這些大銀行獲得其房屋貸款。可是，也有不少人並不知道除了這些大銀行以外，在加拿大還有很多其他種類的金融機構能夠提供房屋貸款。根據加拿大有關機構的統計，有資格提供房屋貸款的金融機構的數目超過100家。

面對如此眾多的金融機構，你又如何選擇適合自己的房屋貸款呢？這就必須明白在加拿大能夠提供房屋貸款金融機構的分類

加拿大的金融機構又如何分類呢？

1，根據金融機構的性質，可以把在加拿大提供房屋貸款金融機構分為四大類：銀行、金融信托公司、信用社和房屋貸款投資公司。

第一類：銀行。各位所知道的加拿大六大銀行屬於這一類；但是，除了這六家大銀行外，還有很多家銀行可以提供房屋貸款，例如，Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank，等等。

第二類，金融信托公司(Trust company)。在這類中，也包括一些大家所熟知的保險公司可以提供房屋貸款。例如，Manulife Bank, Industrial Alliance。

第三類，信用社(Credit Union)，信用社基本上是由省政府管理的金融機構。例如，在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋貸款。

第四類，房屋貸款投資公司。在加拿大有一些房屋貸款信托投資公司，她們專門投資於房地產業，主要就是通過提供房屋貸款的渠道投資於房地產行業。這類公司的英文名稱：Mortgage Investment Corporation.

在街上，人們都可以看到加拿大這六家大銀行的各類分行，可以直接走進這些銀行的分行咨詢有關房屋貸款的事宜；可是，如何聯系到其他各類金融機構去咨詢房屋貸款事宜呢？

房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)是聯系其他金融機構（銀行、信托公司和信用社，等）的唯一渠道。在加拿大，房屋貸款經紀業(Brokerage)是一個非常特殊的行業；這些貸款經紀的主要工作就是幫助借款人獲得最優房屋貸款方案；一般地，這些房屋貸款經紀是免費為貸款尋求者服務；而且是站在借款人的角度為借款人獲得最好的貸款條件，而不是為這些銀行服務。

2，根據房屋貸款產品的風險程度高低，還可以將提供貸款的金融機構分為以下三類：1）專門提供優質房屋貸款產品的金融機構，2）提供包括優質和次級房屋貸款的金融機構，3）提供私人房屋貸款的金融機構。

加拿大的六大銀行專門為優質客戶提供房屋貸款；那麼，什麼是優質客戶群體呢？一般地說，這類群體的具有良好的信用記錄，信用分數最低為650分，具有穩定的工作收入，負擔房屋的債務和家庭收入的比率在39%以下，各類總債務與家庭收入的比率在44%以下，如果申請人是自雇人士，也需要至少兩年的從業經驗和穩定的收入。可是，在加拿大想通過申請房屋貸款購買房屋的人士中，有很多人士無法滿足這樣的條件。如果按照這樣的批准貸款的條件，有很多人就無法通過獲得房屋貸款購買到屬於自己的房屋。因此，也就出現了其他一些金融機構願意為這部分人士提供房屋貸款。

第二類和第三類的金融機構就是為那些無法滿足六大銀行的貸款要求的客戶提供房屋貸款服務。此外，與第三類金融機構不同，第二類金融機構同樣也可以為具有優質信用資格和收入資格的優質客戶群體提供房屋貸款服務。她們的房屋貸款產品在很多細節方面與六大銀行有所區別，可以滿足各類人群的房屋貸款需求。

與加拿大的六大銀行提供房屋貸款的渠道有所不同，第二類和第三類提供房屋貸款的金融機構也主要是通過房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)提供房屋貸款產品。所以，對於試圖獲得更多房屋貸款產品選擇的人士來說，通過房屋貸款經紀尋求房屋貸款也就成為一個很好的選擇。

從這裡，我們也可以了解到，在加拿大尋求房屋貸款時，除了直接聯系能夠在大街上看到有分行的六大銀行獲得貸款咨詢外，房屋貸款經紀公司是為客戶提供更多房屋貸款產品選擇的一個重要渠道。對於那些不了解加拿大房屋貸款體系的人士來說，往往忽視了從房屋貸款經紀獲得更多房屋貸款信息的渠道。

二，房屋貸款的產品種類

在加拿大，房屋貸款的產品很復雜，品種也很多，我盡量用下面幾種分類方法給各位介紹。

1，按在貸款期間的利率是否浮動可以分為浮動利率房屋貸款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋貸款(Fixed Rate Mortgage)

2，按在貸款期間，借款人是否可以完全償還所有的貸款可以分為開放型房屋貸款(Open Mortgage)和封閉型房屋貸款(Closed Mortgage)。開放型房屋貸款是指在借款合同期間，借款人可以根據自己的收入情況隨時可以償還房屋貸款，對償還房屋貸款的數量沒有任何限制。封閉型的房屋貸款是指在貸款合同期間，借款人只能按照合同的規定的數額增加償還房屋貸款，而不可以任意增加償還貸款的數量。

3，按借款人首付資金的比例高低，可以分為普通房屋貸款(Conventional Mortgage)和高比率房屋貸款(High Ratio Mortgage)。首付資金低於20%，屬於高比率房屋貸款；而首付資金高於（包括）20%，屬於普通房屋貸款。

4，按房屋貸款是否獲得保險，可以將房屋貸款分為已經獲保的房屋貸款(Insured Mortgage)和未獲保的房屋貸款(Uninsured Mortgage)。

5，按是否有資格獲得保險，可以將房屋貸款分為可以獲得保險的房屋貸款(Insurable Mortgage)和不可以獲得保險的房屋貸款(Uninsurable Mortgage)。

6，按房子抵押登記的程度，可以將房屋貸款分為抵押房屋貸款(Collateral Mortgage)和普通房屋貸款(Conventional/Standard Mortgage)。

7，按是否可以利用房產淨值的程度，可以將房屋貸款分為把淨值變現的房屋貸款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋貸款(Standard/Conventional Mortgage)

8，按房屋貸款的風險程度高低，可以將房屋貸款分為一級房屋貸款(A or prime Mortgage)、二級房屋貸款(B or subprime mortgage)和私人房屋貸款(Private Mortgage)

9，按照利用淨值變現的程度，可以將房屋貸款分為一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋貸款(Reverse Mortgage)

10，按照房產的性質，可以將房屋貸款分為住宅型房屋貸款(Residential Mortgage)和商業型房屋貸款(Commercial Mortgage)

11，按照房產是否產生收益，可以將房屋貸款分為自住型房屋貸款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋貸款(Rental property mortgage)

12，按申請人的收入類型，可以將房屋貸款分為工薪階層的房屋貸款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋貸款(Business For Self Mortgage)

13，按照申請人之間的關系，可以將房屋貸款分為普通的房屋貸款、家庭互惠型房屋貸款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋貸款(Partnership Program)

14，按照申請人在加拿大的公民身份，可以將房屋貸款分為Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program

15， 按照房屋貸款(Mortgage)在房產業主投資和融資中的作用，可以分為Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage.

其實，加拿大的房屋貸款產品種類的名單還可以繼續往下寫。通過這一連串的名單，你會發現加拿大的金融股機構所能夠提供的房屋貸款產品非常豐富；不能一概而論，哪種產品好，或者哪種產品不好；只有適合自己財務狀況的產品才是好產品。如何能夠獲得適合自己財務狀況的房屋貸款產品呢？請聯系專業房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent).

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責任編輯：Adam Chen

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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加拿大房屋建築商：現在是放寬抵押貸款規定的最佳時機

根據加拿大房屋建築商協會（Canadian Home Builders’Association）提供的數據，現行抵押貸款規定對千禧一代，以及卡爾加裡等本已陷入困境的市場造成了尤其嚴重的影響。

阿爾伯塔省卡爾加裡的建築工地。 根據加拿大房屋建築商協會的說法，該市疲軟的房市正受到B-20壓力測試的打擊

今年加拿大聯邦政府出台了旨在讓房市降溫的抵押貸款政策，而當地的房屋建築商現在正在督促政府放寬相關限制以增強市場活力。

北美地區最大的房屋建築商Mattamy Homes的高層管理人員表示，這些政策的初衷是實現較為理想的軟著陸，但在當前利率不斷上升的情況下，這些規定已經沒有存在的必要了。加拿大房屋建築商協會表示，這些規定對於千禧一代和卡爾加裡等本已深陷泥沼的住房市場造成了尤其嚴重的影響。

這項規定今年一月份開始生效。根據規定條款，所購買的物業首付占20%而且不需要按揭保險的人必須證明自己有能力支付比約定價格高2個百分點的款項。這項所謂的B-20壓力測試已被納入被保險的抵押貸款。今年4月份，多倫多的平均房價同比大跌12%，隨後逐漸趨於穩定。延伸閱讀：【2018年加拿大房貸新政深度解析︱居外專欄】

加拿大頂尖的高級公寓開發公司Cresford在今年隆重推出最新一共85層高的熱盤YSL Condo。由於坐落多倫多市中心寸土寸金的最繁華位置，租金有保障，售價僅由60萬加元（約¥311萬）起。
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“我們將繼續勸說政府廢除現在的B-20計劃，”Mattamy Homes加拿大公司首席執行官Brad Carr在接受采訪時說道。“這項計劃已經產生了非常有針對性的結果。現在它的效果已經有點過頭了。”

隨著利率不斷上升，“市場正在進行自發的調控，因此我們自然希望政府取消或者至少調整2%利差的政策，”Carr說。Mattamy Homes的創始人兼首席執行官Peter Gilgan，利差應該降到1.5%或1%，這樣才更合理。Mattamy Homes的總部位於多倫多。

“在理想的情況下，此時最好的辦法是完全廢除或撤銷新出台的壓力測試政策，”加拿大房屋建築商協會（CHBA）通訊總監David Foster說。“卡爾加裡等市場的表現本已十分疲軟，現在又遭受了這一政策的重擊。”

Foster稱，這些限制對於初次買房的年輕人造成了顯著的影響。這項規定實施的時間越長，這類年輕人受到的剝削就越嚴重。他還說，壓力測試會反過來促使人們選擇開放性浮動利率抵押貸款或者逃避監管，而這兩種結果都會給借款人帶來重大風險。

“鑒於當前環境所隱含的風險和缺陷，健全的抵押貸款發放制度具有前所未有的重要性，而這項制度包括對借款人償還貸款能力的嚴格評估過程，”聯邦監管金融機構監管辦公室發言人Annik Faucher通過電子郵件表示。


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原文：南華早報
責編：Zoe Chan

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抵押貸款限制將對曼谷房市造成哪些影響？

雖然開發商最近正在推出更多公寓項目，但泰國買家在部分地區購買的物業數量已有所減少，而且預計銷量將隨著抵押貸款政策收緊而進一步放緩。部分開發商正在嘗試尋找合適的項目開發地點，努力在泰國房產最終住戶的實際需求和買家的負擔能力之間取得平衡。其他開發商則傾向於更依賴國外的買家，但這樣做會引發與物業最終使用者有關的不確定性。雖然市中心的外籍人士租賃市場比較穩定，但世邦魏理仕認為曼谷中城區/郊區的租賃市場表現平平，所以那些有意購買出租專用物業的投資者可能無法達到自己預期的收益率。

世邦魏理仕稱，不確定性的陰影已籠罩曼谷住宅物業市場

泰國央行（The Bank of Thailand）最近出台了更為嚴格的抵押貸款規定，試圖通過降低特定購房者的貸款價值比（LTV）以減少抵押貸款和房地產市場風險，同時改善住房貸款的質量。這些預定於2019年4月1日生效的新措施將有利於剛需者，而不是那些以獲利為目的，同時肩負多份未償還抵押貸款的出租專用物業投資者。雖然新法規不會強迫開發商在簽訂合同時收取最低首付款，但這些政策會鼓勵他們收取更高的首付款以對衝轉讓房產時的貸款違約風險。這將減少投機買家的需求，因為他們現在只需要支付10-15％的首付，但新規執行後就必須支付高達20-30％的首付了。這些措施肯定會讓房地產市場降溫，從而讓市場整體的狀況趨於穩定。延伸閱讀：【泰國央行調高買房首付比例 公寓板塊將受影響】

考慮到新出台的抵押貸款限制政策，預計泰國國內的購房需求將減少。據世邦魏理仕預測，這會引發多米諾骨牌效應，開發商將更依賴那些用自有資金購買房產的外國買家，因為按照外國公寓所有權的相關法規，這類買家的全部資金都必須來自海外。許多開發商表示，外國買家購買的公寓數量有所增加。其中，中國買家（包括個人投資者和進行大宗房地產交易的物業代理機構）購買的物業數量出現了十分顯著的增長。從幾個項目的銷售表現來看，中國買家所購買的物業已經達到了外國所有權的配額上限（可銷售區域占比為49%），這種情況過去非常罕見。

“這進一步引發了我們對高度依賴外國買家是否正確的擔憂。我們無法確定這些外國買家是不是投機者，會不會轉讓物業，而且也不知道項目完工後誰會住在這些房子裡。大多數外國買家都只是投資者，而且我們也無法確定他們會不會住在自己購買的房子裡，”世邦魏理仕泰國公司的執行董事Aliwassa Pathnadabutr女士說道。

世邦魏理仕泰國公司執行董事Aliwassa Pathnadabutr女士

世邦魏理仕研究部門的一項調查顯示，2018年第三季度，各大開發商在曼谷市區啟動了包含7200套住宅的房地產項目，而今年前兩個季度啟動的項目只涉及1300套住宅。2018年前三季度，開發商在市中心動工的房產數量相比去年同期增長了8％。

曼谷市中心正在建設的永久業權公寓項目（高端及以上級別）各單元均價小幅上漲了1.7％，達到了每平方米27.7萬泰銖（約合5.8萬人民幣）。世邦魏理仕認為，除了極少數已完工而且未售出物業庫存量較高的項目外，市中心物業平均價格下降的可能性很低。從開發商提供的數據來看，市中心在建公寓住宅單元的已售占比已降至67％，而去年同期為77％。

預計未來市中心有大多數項目的銷售進程會變得相對緩慢，買家的選擇余地更大，那些要價超過每平方米30萬泰銖（約合6.3萬人民幣）的項目尤其容易滯銷。那些希望把房產賣出好價錢的開發商必須讓買家相信他們的項目確實配得上高昂的價格。

世邦魏理仕的研究部門表示，本季度中城區/郊區有18200套公寓掛售，這打破了自2013年第三季度以來單季度掛售數量的最高紀錄。2018年前三個季度開始銷售的中城區住宅總數同比下降了4％。開發商現在專注於開發未來公共交通線路經過的地段。曼谷目前有多個公共交通設施項目，例如曼谷地鐵綠線和地鐵藍線擴建項目，還有正在建設的地鐵橙線、黃線和粉線項目。

曼谷市中心和中城區/郊區新動工共管公寓單元數量

曼谷中城區/郊區的公寓期房平均要價已微漲至每平方米99700泰銖（約合2.1萬人民幣），同比上漲5.6％。超過200個在建的中城區/郊區公寓項目已售占比為71％，而去年同期為59％。世邦魏理仕認為，中城區/郊區項目的銷售量提升來自中國房地產代理商達成的多筆交易，但目前還不能確定這些已售出的房產完工後是否確實會轉變為轉售物業。

由於供應不斷增加，國內最終住戶需求引發了更多不確定性，而且人們對外國需求可持續性的擔憂加劇，共管公寓市場的前景已變得更難以預測。在市中心物業市場上，開發商可能需要調整對黃金地段物業價格的預期，或者把注意力集中在Sukhumvit 63（Soi Ekkamai）等位於中心且地價略低的項目，而不是Sukhumvit 55（Soi Thonglor）這樣的項目。中城區/郊區物業市場將不得不更多地依賴於泰國最終住戶對住房項目的需求，為購房者設計投機者和出租物業投資者減少，而且可以申請抵押貸款的項目。

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在市中心的外籍人士住宅租賃市場上，擁有工作許可證的外籍人士數量同比增長了2.7％，而每月住宅租金的預算沒有變化。市場整體情況保持不變，新公寓（單一所有權）的供應有限，而共管公寓的供應有所增加。世邦魏理仕預計，未來多個項目完工時，個別業主將把占比約為30至40％的新公寓放到市場上出售。


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來源：Retalk Asia
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

  • 新银行的利率/产品比就银行好
    不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
  • 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
    如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
  • 负债合并，比如：还清信用卡
    用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
  • 调整贷款还款
    比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
  • 调整贷款结构
    如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
  • 物业产权变更
    即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

  • 物业刚成交不久
    这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
  • 信用不高，比如有欠款等
    在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
  • 没有收入，或收入不稳定
    收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
  • 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
    通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

  • 贷款规划
    是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
  • 房屋价值
    想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
  • 财务状况
    你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
  • 信用分数
    在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
  • 旧银行
    在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
  • 时间安排
    我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

  • 通过转贷同样达到减少利息还款
  • 或选择更好的还款方式
  • 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
  • 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
  • Meriton Vendor Finance到期转贷调整


责任编辑：Zoe Chan

 

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My Home Loan解決澳洲房貸難題

我是否應該考慮轉貸（Refinance）？調整貸款需要考慮的事項

隨著各個銀行陸續放出折扣/返現大招，相信大家一定都想過一個問題：我是繼續呆在現有銀行，還是轉去其他銀行？如果要去其他銀行，到底能拿到什麼好處，需要做些什麼？人人都在談論的“轉貸”（Refinance）是不是適合自己？下面的文章會給大家解答困惑。【閱讀原文】

 

首次置業者看過來，一口氣讀完，澳洲買房不再難！

當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機：房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點；投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多。這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。【閱讀原文】

 

誰說高凈值人士買房不用貸款？｜居外專欄

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無論妳的銀行存款余額有多少，在英國買房總是伴隨著申請按揭貸款的過程。《Abode2第二家》執行主編 Laura Henderson深入研究了那些向富有的國際投資者提供專業抵押貸款的金融機構，並撰寫了這篇文章以饗讀者。

無論您是打算在市中心買壹個臨時居所，還是在英國鄉村的中央地段買壹棟宏偉的豪宅，選擇正確的融資方式來確保交易成功都是壹個至關重要的環節，而在購置物業組合的初始階段，這壹環節的重要性是其他任何事物都無法比擬的。

很多國際客戶在倫敦購置第二甚至第三套住宅作為基本住所，或者供他們的孩子在求學期間居住。然而，如果某住宅的業主顯然不會入住且可能將住宅完全用於出租，則貸款機構在審批貸款申請時會保持非常謹慎的態度。

“Victory House”是壹座宏偉寬敞的經典住宅，坐落在倫敦的中心地帶，就在肯辛頓宮（Kensington Palace）對面，讓您體驗極致的奢華。居外物業編號：41253139 點擊查看房源

Enness私人辦公室負責人安東尼奧（Antonio Michael）指出，除了購置多處物業以外，高凈值個人通常擁有非常規的收入來源：“業界有壹個不言自明的假設，即有錢的客戶沒有理由申請抵押貸款，而那些有理由這麽做的人可以輕易獲得融資。

“這兩種觀點都是錯誤的。高凈值人士通常喜歡保留壹定的流動性，而不是將財富全部捆綁到某壹項資產上。此外，客戶越有錢，他們面臨的財務狀況越復雜，管理財務的難度就越高。”

低利率還起著十分關鍵的作用——大多數高凈值人士會選擇只付息的貸款，因為房產增加的價值可能會超過利息費用，而擁有自由出售財產的權利也為自己留出了壹條退路。

英國金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）對高凈值抵押貸款客戶所下的定義是年凈收入至少為30萬英鎊（約266萬元人民幣）或凈資產價值至少為300萬英鎊（約2,656萬元人民幣）的個人。然而，如此龐大的資產規模也構成了借貸方面的困難。

對此，私人銀行和資產管理機構Coutts抵押貸款部門主管Alex Lyneel做出了如下解釋：“為了評估高凈值個人的貸款需求，金融機構需要更深入地了解非標準的收入來源，並使用更為復雜的結構、法律、稅收影響和客戶生命周期模型來進行決策。值得壹提的是，由於職業和所處的階段有壹定的差異，不同客戶的生命周期模型可能存在很大的區別。

英國銀行業的規則已經更改，申請大規模抵押貸款也不再是隨便鉆進商業街上的某家支行就能辦妥的事了。

“在英國，不同的政府政策導致貸款機構評估抵押貸款申請者可承受性的方式出現了徹底的變化，而這對於那些‘情況特殊’的人而言尤其不便，”安東尼奧解釋道。“由於審查要求日益嚴格，自由職業者、外派員工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申請抵押貸款時常常碰壁——即使他們的銀行存款可以充分地證明自己的還款能力也不例外。

解決這壹問題的辦法來自於英國的私人銀行所用的幌子。在英國，私人銀行可以提供更靈活的方法。比方說，如果借款人同意讓某家英國銀行管理壹定比例的貸款金額，那私人銀行就可以提供額度更高的貸款。

同樣，英國的高凈值按揭貸款經紀人或私人銀行所能提供的最大好處就是為其客戶量身打造的專屬建議。正如人們所預期的那樣，當涉及的貸款金額較高時，風險也會相應提升，因此適當的建議也許可以幫客戶節省數百萬美元。


責編：Zoe Chan

 

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之四：借｜馬來西亞

“借”是產業投資四分法的最後一節。 之前，我們討論了四分法中的“買”、“賣”和“用”。在這個系列的最終章，我們將討論有關“借”的策略。所謂的“借”，指的就是向銀行或其他金融機構貸款，以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。

產業是最受銀行和貸款機構歡迎的抵押品。它們批出的大部分貸款，都是有資產作為抵押的，而當中最受歡迎的就是房地產。 換句話說，投資者的房地產價值，比他們擁有的現金更高。如果沒有善用借款這個策略， 產業投資計劃很可能就不會成功。而且，銀行或貸款機構都十分願意提供貸款，幫助你購買房產。

此外，一旦你的房地產增值後，你就可進行再融資或套現，這是擴展投資組合的選擇之一。當市道不好，但房產價值還是處於良好水平時，你還可重組債務，讓你不會面臨太沉重的還貸壓力。

所以，只要懂得貸款的技巧，就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面，學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外，你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎？

  1. 具有良好財務背景的人

你向銀行借了很多錢、買了很多房子後，你就成了銀行眼中的高風險份子，尤其是當你收入和手頭的現金有限。在這個階段，你會難以申請到高額度的貸款（因而導致投資的初期資金較高），或者貸款申請直接被拒絕。即使申請幸運地獲得批准，貸款條件也可能會相當苛刻，例如要求你存入一筆定期存款等。這個時候，銀行看重的就不是產業價值，而是你償還貸款的能力。

這時，如果你就需要找到一個擁有“干淨”財務背景的人，並跟對方達致雙贏的合作，這樣才能讓你在房產投資的路上走得更遠。通常，最直接的人選就是那些欣賞你投資眼光和回酬、但從不采取行動的親友們，你可以利用本身累積的投資經驗和回酬，向他們提議合作投資計劃。

這些有穩定收入和貸款負擔較少的潛在投資者，都是很受貸款機構歡迎的。這是個雙贏的合作方案，因為他們的投資風險，也會因為你參與的減少。

  1. 年齡比你小的人

有經驗的產業投資者都知道，產業投資說穿了，其實就是流動現金的游戲。他們都知道，新貸款的每月分期付款會隨著貸款者的年齡增長而增加，而且供期也會越短。在此情況下，即使產業的增值前景良好，昂貴的每月分期付款也會拖累這個投資變得不劃算的，特別是在租金無法與抵消每月分期付款的情況下。

這個時候，你需要“借”新投資伙伴的年齡，他們可以是比你年輕伴侶、弟妹、朋友，甚至是你剛出社會的孩子。這些年輕的投資伙伴可幫你拉長貸款期限，並減少每月分期付款，讓你在租賃市場更具競爭力。

  1. 產業再融資

要怎樣用同一個房產來借兩次錢？答案是再融資。

今時今日，再融資已不再是一件新鮮事。當你已經有計劃去部署這些新資本的時候，再融資對產業投資就會很有利。

你可以用價值已經攀高的房產，向同一家銀行申請再融資，或者利用原本那家銀行給予的較高估值，向另一家銀行申請新的貸款，並解決舊的貸款。

在某些情況下，你可能會為了節省利息或拿到更好的貸款配套而選擇再融資，但你必須把這個過程中的成本都計算在內。

此外，再融資貸款的部分，通常是歸納為私人貸款，所以償還期限也較短。

  1. 繼續供期

簡單來說，房地產領域的“繼續供期”就是與一個資金周轉不靈的屋主合作，通過合法的程序，達成為該屋主償還每月分期付款，以換取共享房子脫售後利潤的協議。程序達成後，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可繼續居住在原本房子，而他/她作為投資合資企業的合伙人在保值方面的貢獻保持不變。

  1. 其他金融機構

想要申請房屋貸款的時候，除了求助傳統銀行，你也可以考慮回教銀行或其他貸款機構，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至連保險公司也可協助你購屋。

有准證的財務公司也是選擇之一，但值得注意的是，這些公司的利息和配套與銀行不同。

如果獲得的貸款幅度偏低，買家也可以考慮提取公積金來付款。

  1. 支付更多頭期

如果你擁有一筆“閑置”、沒有為你賺取回酬的儲備金，你可考慮支付比平常10%至20% 更高的首期，因為長期下來，這有助降低你的每月支出，來賺取你想要的回酬率。

至此，產業投資四分法系列正式完結。這個系列的目的，是讓你知道市場上其實還有很多的選擇，能讓你在房地產投資上更靈活地應對不同的挑戰。

 

責任編輯：Zoe Chan

 

大馬法律界驕子陳佐彬專欄全集

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美國房貸利率創7年來最大漲幅 破5%樓市將加速下行

上周，美國抵押貸款利率接近5%，創7年多以來的最高水平。媒體稱，美國房貸率若“破5”，將標志著低迷的住房市場會再次受挫。

當地時間10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%，創約兩年來的最大單周漲幅。一些貸款者和房地產經紀人表示，即使是現在，除最有資格的購房者外，所有支付大額首付的人都面臨5%的借款利率。

釋放美國經濟下滑信號

《每日經濟新聞》記者了解到，近幾個月來，美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼·安德森在接受媒體采訪時表示，“我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”

按歷史情況來看，5%的抵押貸款利率並不算高。在2008年金融危機爆發前10年的大部分時間裡，美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%。但對習慣於以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說，接近5%的貸款利率讓他們猝不及防，他們對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。

媒體援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱，對於一所抵押貸款為25萬美元的房屋，5%的利率意味著每月的還款額要增加約150美元（不包括稅和保險），而在不到一年前，借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為，如果借款人在更高利率環境下買不起房，賣方或需降低房價。

由於樓市表現通常是影響宏觀經濟的先導指標，房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個不好的信號。

記者了解到，今年8月，美國的成屋銷售較上年同期有所下降，這也是連續第六個月出現下降。由於住房供應短缺，以及刺激民眾購房舉措減少，許多美國潛在的購房者都選擇了按兵不動。而更高的抵押貸款利率則可能加劇這些潛在購房者的擔憂。

“隨著利息上漲，借款人會喘不過氣來。”房地美首席經濟學家山姆·卡特對媒體表示。

不難看出，美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫跡像。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示，在他工作的片區，降價房屋的數量是即將簽訂合同房屋數量的兩倍以上。

獲利房主數量恐創新低

兩周前，布拉德和弗吉尼亞·雷丁格在達拉斯市買了一套新房子，他們選擇了可調整利率的抵押貸款，這樣就可得到4%的貸款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率貸款，他們就必須支付4.5%~5%的貸款利息。

雷丁格稱，利率進一步上升的預期促使他迅速購買新房，如果選擇固定利率的抵押貸款，他的月還款額就將要高出幾百美元。

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《每日經濟新聞》記者了解到，可調整利率抵押貸款在一定年限後將重新設定市場利率，通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示，隨著利率上升，對產品詢價的客戶數量激增。不過，他們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。據MortgageFinance的行業研究數據，二季度，他們約占抵押貸款來源的12%。

此外，美國近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率——近期已漲至3.25%，為7年多來的高點。此外，美聯儲今年已連續三次加息，市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上可能會再次加息。

媒體稱，更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。在2008年金融危機爆發後的幾年裡，再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight Inc。的數據，如果美國房貸利率“破5”，那麼有資格獲得再融資並從中受益的房主將減少到155萬人，此數字將較今年年初下降64%，將創下2008年以來的新低。

對首次購房者來說，更高的利率將使他們的購房更困難。卡特表示，房地美支持的貸款中，約有45%是給首次購房者的，高於正常情況下的30%左右，這意味著，利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。

全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，“由於大部分外國買家在美國是用現金購房，今年以來，按揭利率的持續攀升對他們的影響是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔，從而導致房價上漲速度放緩。”

 

來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

新移民和留學生在加拿大究竟能夠獲得多少房屋貸款？｜居外專欄

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“我究竟可以獲得多少房屋貸款？”這是每個尋求房屋貸款人經常要問的首要問題。

借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。

長期生活在加拿大的成年人，每個人在記錄個人信用狀況的信用公司都有自己的信用記錄。信用記錄的優劣狀況是按照信用分數的高低來表示的。一般地，信用分數的範圍為300分到900分。也就是說，個人的信用分數滿分為900分。

根據申請人信用分數的高低，銀行（金融機構）來評估借款人的償還願望：即借款人是否願意按時償還債務。一般地，借款人的信用分數為650分，該借款人就被銀行（金融機構）認為良好客戶；如果借款人的信用分數為680分，該借款人就被銀行（金融機構）認為為優質客戶。一般地來說，借款人的信用分數高於650分，該借款人可以從銀行（金融機構）獲得A類房屋貸款，或者優質房屋貸款；否則，該借款人只能求助於那些提供次級房屋貸款的金融機構獲得房屋貸款。

銀行或金融機構在審批借款人的貸款額度時首先要測試借款人的債務率，即支付房貸和家庭毛收入的比率。銀行對債務率水平高低的要求與借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650分以上，那麼，借款人的支付房貸和家庭收入的比率最高為35%；如果借款人的信用分數為680以上，那麼，該比率最高可以為39%。除了該債務比率以外，銀行或金融機構還設置了另外一個債務比率；即借款人的所有債務（包括支付房貸、學生貸款、車貸和信用卡的債務等等）與家庭收入的比率。同樣，銀行對該債務比率水平的高低要求和借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650以上，該總債務率最高為42%；如果借款人的信用分數為680以上，該債務率水平可以達到44%。所以，在借款人的信用分數和家庭總收入給定的情況下，借款人的借款額度基本上由這兩個債務率水平所控制。

借款人所承擔的房貸水平的高低又由市場中的貸款利率所決定的。對於同樣金額的房屋貸款，利率越高，借款人所支付的月房貸越高。一般地來說，按照目前的市場貸款利率水平和加拿大聯邦政府所規定的壓力測試利率水平，借款人所能獲得房屋貸款的額度大約是家庭年總收入的4倍多一些。例如，如果家庭年收入在5萬加元，借款人可以獲得貸款額度大約在20萬加元多一些。這只是一個非常粗略的大概念。

對於在加拿大有穩定收入的人士（包括新移民），在購買房屋時，最低的首付資金比例可以為房價的5%。根據這個要求和家庭年毛收入水平，借款人在計劃購買房屋前，自己可以粗略估計自己能夠獲得的房貸金額和所能購買房屋的價格。如果需要關於獲得房屋貸款額度的准確數字，購房者還需要咨詢專業的房貸經紀（Mortgage Broker/Agent）。

對於新移民來說，由於在加拿大居住時間少於5年，所以，信用記錄比較短，可能面臨著沒有信用分數的情況；但是，加拿大的銀行或金融機構都有專門為新移民設計的房屋貸款服務產品。新移民只要能夠提供按時付房租、付電話費和水電費的賬單記錄，銀行或金融機構也會按照優質客戶的標准對待申請貸款的新移民。

以國際留學生身份在加拿大的有關大學（University/College）就讀的學生，也可以申請貸款買房。一般地，按照國際留學生身份申請房屋貸款，銀行或金融機構要求購房者的首付資金最低為35%；此外，還要求作為申請人的留學生在加拿大能夠有一份非全職的工作（Part time job），即每周的工作時間至少10多個小時。留學生在中國的父母可以提供首付資金。一般來說，這種房屋貸款並非優質貸款，而屬於次級房屋貸款；提供這種的房屋貸款的銀行或金融機構並不多，只有個別金融機構提供這種風險較高的房屋貸款。想獲得這種房屋貸款的國際留學生，最好聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。

在加拿大，如果申請人有自己經營的生意，或者被稱為自雇人士，這部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要獲得優質房屋貸款，一般至少要有兩年的執業時間；申請人的收入按照最近兩年報稅收入的平均值來計算；所能夠獲得貸款的額度也是按照前面所說的債務比率來計算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的報稅收入證明，也可以申請一種“自報收入”的房屋貸款。這種貸款一般屬於次級貸款（B類貸款）。銀行或金融機構對貸款申請人的債務比率可以放寬到50%。也就是說，申請人獲得貸款額度多少是按照這個債務比率來計算的。

除了按照家庭毛收入確定申請人的貸款額度外，銀行或金融機構也可以結合申請人的淨資產額度審批申請人的貸款條件。一般地，申請人的首付比例超過35%以後，銀行可以結合申請人的收入、信用分數，但可以不考慮債務率的限制或者將申請人的債務率限額提高到50%以上；同時結合申請人的月資金流量來審批申請人的貸款額度。這裡，銀行或金融機構發放貸款的條件就是審核申請人是否能夠承擔得起房屋貸款，是否有能力償還房屋貸款。一般地，這類房屋貸款也屬於次級房屋貸款（B類貸款）。申請人需要聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）獲得這方面的貸款信息。

在此，我多次提到了A類和B類貸款，也提到了房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。其實，關於加拿大房屋貸款的分類，我已經在其他文章中做了解釋，請參照這些文章。另外，在加拿大，房屋貸款經紀是經過嚴格的專業培訓並從政府獲得執業執照的專業房屋貸款人士。這些人士，不僅幫助貸款申請人尋找房屋貸款，關鍵是幫助貸款申請人獲得最佳的貸款方案；所謂的最佳房屋貸款方案也意味著為借款人獲得一種最佳金融和財務方案。此外，這些房屋貸款經紀所代理的很多銀行，並不直接接待客戶，也就是說，這些銀行並不直接面對貸款申請人。貸款申請人，要獲得這些銀行（金融機構）的房屋貸款產品，必須通過房屋貸款經紀。這是加拿大房屋貸款行業的一個特點。因為代理數十家銀行或金融機構的房屋貸款產品，房屋貸款經紀能夠幫助貸款申請人獲得最佳的房屋貸款產品。


責任編輯：Zoe Chan

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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