Tag: 买房

我是奥大建筑系毕业生，在华人建筑公司工作了2年左右，具体是什么公司我不说了，免得大家以为我打广告。

工作就是帮人画图+设计+建房啦，由于常常和客户沟通，也大致了解到了客户对设计建房存在的一些误区，以此贴希望能够帮到大家！！好！那咱们就开始吧！

关于成本，周期，选地，论坛里有非常多讨论，我就不重复了，只是重点讲几个概念上的问题：

问题1： ARCHITECT（注册建筑师） 和 ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者） 的区别？

这个问题困扰着很多客人，为什么architect收费那么高？LBP是什么？designer分1，2，3级是什么意思？

简单来说呢，ARCHITECT（注册建筑师）就像注册会计师一样，是经过了严格的筛选和考试选拔出来的，基本要求是必须有硕士以上学历和在NZ 5-10年工作经验。

ARCHITECT相对来说是稀有品种，在NZ，这个称号是受到法律保护的，所以如果有野鸡设计师自称ARCHITECT欺骗过你们幼小的心灵，你大可以把他告了。

其实我们大部分华人建房的时候都是找个LBP就够了（LISENCED BUILDING PRACTITIONER)，这些人和ARCHITECT在能力方面几乎完全没区别，ARCHITECT不一定就比LBP好（非要说的话，可能ARCHITECT学历高吧）。据我所知大部分ARCHITECT可能定位做比较高档次的设计，洋人的设计费用一般是施工费的10%（residential）。你们自己算吧。而我们可爱的LBP则便宜很多了，基本上设计，画图和审批能在5000NZD以下搞定还能讲价呢。LBP这个名字不好记所以在市面上他们自称为ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者）。

 DESIGNER是分级的，3，2，1 数字越小，级别越高。ARCHITECT没有级，因为一旦通过考试，直接就是最高1级。

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问题2：我只是改建，需不需要做报批？

报批的时候呢，最主要要看的其实是2个东西，1是结构，2是防水。你的房子有没有动到结构？有没有外墙的改动？ 有没有动到水？只要这几个个问题其中一个是肯定的，那么恭喜你，你需要申请BUILDING CONSENT。 也就是我们所说的报批了。 

不用报批的东西有一个清单的。大家可以去政府网站找，其中包括一些例如1.5M以下的deck，20平以下的车库之类。

 http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Building/Guidance-information/pdf/building-work-consent-not-required-guidance-3rd-edition.pdf

问题3：大家常说的PROPERTY FILE是什么东西？

PROPERTY FILE 就是康嫂收集的关于你房子文件的存档。不是所有东西都在里面。很多老房子只有一张草图……

一般情况下，会有以前的地税资料，审批图纸，计算，certificate of title,和一堆一堆的paper work。 这东西50刀，很有用的，里面关于房子的用料，尺寸都有。

 问题4： RESOURCE CONSENT是什么？和BUILDING CONSENT有什么区别？

为什么我明明申请的是BUILDING CONSENT，但是我的设计师叫我申请RESOURCE CONSENT呢？

大家知道，康嫂在城市规划方面对每一个地块都有严格的要求。（这些资料在DISTRICT PLAN 里可以找到）。包括面积限制，太阳角限制，挡土墙高度，室外空地规定，坡度，倒车距离，隐私。砍树，种树……总之就是很多啦。当你在做房屋设计或者改建的时候，难免会偶尔动到一个或几个地雷。这个时候你要么妥协，要么就试着和康嫂NEGOTIATE。如果不想牺牲房子的设计，就要申请RESOURCE CONSENT了。RESOURCE CONSENT就像土肥圆追求百富美，是一场赌博。通常每个公司负责做RESOURCE CONSENT的人都是个嘴皮子功夫很强的人，因为他们需要死皮赖脸软磨硬泡地和康嫂做无止境的斗争，最大化地让政府同意相关的违规条款。RESOURCE CONSENT的工作需要写大篇文章，而且最无奈的是，钱也花了，时间也花了，偶尔也会存在无论怎么努力也无济于事的情况。这个时候客人不要太责怪设计师，他们已经尽力了……康嫂不同意怎么办？没办法，改设计吧！

BUILDING CONSENT相比之下会更STRAIGHTFORWARD一点，但挺费神的。设计师不是万能的，建新房你必须还要请结构工程师，地质工程师，测量师，水工程师……当然，一般设计师都会有几个常合作的伙伴，他们可以帮忙介绍适合的人选。

谨记：在设计师做完CONCEPT了做BUILDING CONSENT的时候，设计已经非常完善了，这时候千万不要改图了！BUILDING CONSENT洋洋洒洒好几百页的图纸和资料，牵一发而动全身，你这个时候改一个细节（你以为是细节）可能会影响水，材料，承重。设计师将会非常痛苦……而且最主要的是还容易出错！

 

 来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

在新西蘭買房，就要了解新西蘭房地產市場的內情和規矩。新西蘭買房壹定不能離開三個人，壹個是房地產經紀人，壹個是貸款經紀人，再有壹個就是律師了。

買房的第壹步是選房。選房首先要決定地理位置。是在哪個地區買房。比如奧克蘭有五個大區，東南西北中，妳要選定哪個方向。然後再縮小範圍。選房時很重要的壹點就是位置。新西蘭本地人有壹句口頭禪，“Location! Location ! and Location !!!” 可見房子位置在買房時是多麽的重要。 不僅僅是哪個區的房子， 更重要的是這壹條街的情況。 當然了， 選擇位置的時候， 要考慮的很多， 是否是學區房， 交通，周邊環境，治安，周圍人的種族構成， 教育水平等都要作為參考依據。 另外在看房時，要想好妳心目中的房子是什麽標準的和什麽類型的，如是木制的還是磚瓦的，新舊程度如何，有幾個臥室，幾個衛生間。

買房的第二步是確定價錢。壹般來說，買房者可以從銀行貸款到買價的80%。如壹棟30萬元的房子，您的首期款為6萬元，銀行貸給買房者20萬；如果買房者有穩定的高收入，甚至可以從銀行貸到95%.的買房款。

買房除了要考慮首期付款外，還要考慮的就是償還能力。在新西蘭，每個銀行計算償還能力方法也不壹樣，買房者要是想知道能否貸到款，每個月還款額是多少，通常情況下，都是找貸款經紀人來解決此類問題。

在看房時，要找個房地產經紀人，最好找對對所購房子所在區域比較熟悉的，他們對那壹帶的房價、學校、居民、購物等情況都比較熟悉，能給買房者以更好的指導。   

出價也可以由房地產經紀人代理。在新西蘭，壹般買房的整個討價還價過程都是由房地產經紀人中間協調而成的，買房者是不用與房主直接接觸的。

在新西蘭房地產市場有明確規定，房屋的買賣要由律師來完成。房地產經紀人會把買房合同的原件寄到律師那裏，以後同賣方的任何交涉都由買方律師與賣方律師來處理。所以在買房之前，買房者要聯系好壹位律師。如果初來不熟悉情況，不知道用哪家律師行，可請房地產經紀人或貸款經紀人推薦壹個。

簽訂房屋買賣合同時，律師會幫助買房者搞定合同。最後由買賣雙方簽字。然後，銀行按合同價格給買房者貸款。買房的價錢壹旦確定，買房者要先付給房地產公司定金，定金壹般為買房價格的10%。 

買房的合同除非是無條件的，壹般這類合同中都有三個日期，壹個是生效日期，壹個是貸款日期，還有壹個就是交割日期。貸款日期壹般在合同生效期後的5至10天，也就是在價格談好後，買房者要在5天到10天之內貸下款來。這件事可由貸款經紀人來完成，貸款經紀人與買房者談好貸款方式，然後將申請材料遞交給貸款銀行。銀行壹旦批準，就會寄信給買房者的律師，確認貸款金額，並將相應的貸款文件壹並發給律師。

 交割日期就是買房者拿鑰匙搬家的日期，交割日期壹般在合同生效的1到3個月內，也可以由買賣雙方按實際情況商定。貸款批準之後到房屋交割之前，還有壹件非常重要的事情，就是要購買房子的保險。在新西蘭，這是銀行硬性的要求，沒有房屋保險，銀行在交割時是不會放款的。新西蘭的房屋保險很便宜，每月只有25到35元。各大銀行壹般都在發放貸款的同時代為辦理保險，所以買房者也可以在貸款的銀行購買房屋保險。

房屋價格： 約¥ 383萬
建築面積： 140平方米
房型： 4 臥 2 衛

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  壹切準備就緒，在房屋交割前的二、三天內，律師會邀請買房者到他的辦公室簽字。如果銀行貸款為80%，買房者在簽訂合同時已經預付10%的定金，這時要將剩余的10%的錢轉到律師的Trust Account 裏，另外還要付律師費。同時還要帶上保險單和有效證件。在簽署銀行貸款合同後，買房者就可以回家等候房地產經紀人登門送鑰匙了。到了交割日期，銀行將貸款轉到買方律師的信托帳戶中，買方律師再將款項轉到賣方律師的帳戶，賣方律師收到款後通知房地產經紀人。這時， 就可以等到交割日期那天，房地產中介就會把房子的鑰匙交到您的手上，當然也可能是經紀公司通知您去取鑰匙。這時，買者者就可以搬家啦！

搬入新居後，房地產經紀人和律師的服務就結束了，而貸款經紀人的服務還沒有完。在買房者還貸期間有任何問題，貸款經紀人都要提供相應的服務。

來源：至誠信貸　

排版：Shelly Du

鑒於各國風土人情及法律法規的差異，購房流程也大有不同，想在新西蘭買房，很多人以為看中房產、轉錢就萬事大吉了，其實不然，那麽在新西蘭如何買房？今天就先把朋友在奧克蘭購房的經歷給大家梳理個大概流程，為您帶來脈絡清晰的新西蘭買房攻略。

購買新房的流程其實很簡單，按照開發商的步驟來就可以了。但是二手房源的話不像國內，找個中介就可以帶著隨便看，國外大多都是需要提前預約的，或者有些房源是有固定的開放時間，常見的是安排在周末的壹個時間段（例如：12:00-15:00）。具體步驟如下：

新房流程

第壹步：交定金。

房源認可需繳納2000紐幣的定金，然後簽署購房合同並送往律師放審閱。

第二步: 付10%首付。

合同簽訂後的5-10個工作日內繳納10%的首付款。

第三步：交第二筆10%的首付款。

客戶繳納第壹筆10%之後的兩個月內，支付第二筆10%首付款。

第四步：建設期。

交付20%首付款後，此階段為開發商的建設周期，大概2年時間。（期間會有安家小組不定期發送最新進展給業主）

第五步：交割前3-6個月會有專人通知並協助客戶辦理貸款。

第六步：交割日交付拿到鑰匙。

註意，所有款項均打入的是政府監管的律師信托賬戶，絕對是可以保證資金安全的。

匯總亮點：購房前期只需要繳納20%的首付款；交房前不滿意可以退房，資金返還絕對不是問題，因為款項是在律師賬戶的（也就是說絕對不會出現類似國內交房後發現與合同約定不符首付無法追回只能維權的糟糕情況）。

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二手房源流程

房產中的土地部分才是真正升值的，買就買地大的房源。不過國外幾公頃的莊園都是有的，每套也都很讓人心動，所以壹定要結合自己的預算和需求，遇到適合的就果斷下手不要猶豫。

房產這種東西具有異質性，每套的優勢都不同，甚至可以說每套可能都是獨壹無二的，所以只要國家、城市選擇沒錯就可以直接出手。

1、辦理貸款

有需要辦貸款的客戶：可以到中國的工行／建行／中行做銀行預批。

2、申請新西蘭的IRD稅號

自2015年10月份開始，所有房產交易在交割前必須提供新西蘭稅號(IRD號碼)，所以決定在新西蘭購房的客戶最好在購房前先申請下IRD稅號，也可以在買房後通過買家律師來幫助辦理。

3、挑選房源

第壹種： 無條件購房情況，如拍賣的房源，在拍賣日之前，由房屋中介提供所有房屋拍賣資料（包括：無條件的拍賣合同／LIM report／租金評估報告，還有Building Report驗房報告。驗房報告有時屋主不提供，由買家自己選擇Builder建築師來自費驗房。），在拍賣日拍到後就等於購買成功了，買家不能再提出任何如要貸款或驗房等的條件要求。

第二種：有條件購房情況，如標價或議價的房源。看中房源後，可以聯系房屋中介出有條件買房的合同。（具體價格，條件條款及辦理日期，以及交房日期可以由買賣雙方商定）。買家可以提出購買條件，例如要求在十個工作日內辦理貸款條件，當第十個工作日時銀行同意買家的貸款申請，則買家律師宣布無條件了，也就是房子購買成功。如果，第十個工作日銀行不同意買家的貸款申請，則買家律師宣布買家購房失敗。

4、拍賣日

買家親自到拍賣現場的，拍賣成功後，需要立即支付10%的購房款做為定金給房地產中介公司，同時在拍賣合同的最後壹頁留下買方新西蘭註冊律師的聯絡信息 。如果買家身在海外或無法到現場拍賣，可以通過電話拍賣的形式來進行購買的。但是買家要在拍賣日之前填寫好由房屋中介提供的詳細的電話拍賣申請表，同時提供買房新西蘭註冊律師的聯絡信息。在拍賣時，由房屋中介給買家打電話進行電話競拍。拍賣成功後，由拍賣師代替買家在拍賣合同上簽字，然後買家需要立即支付10%的購房款做為定金給中介公司（銀行轉賬也可以）。

5、房屋交割

在房屋交割日，由買賣雙方的律師完成房款轉移以及產權過戶的全部過程。

（例如：在房子的交割日，剩余的90%購房款，其中銀行貸款到50%，銀行貸款經理會通過銀行的轉帳程序將貸款資金轉到買家律師的專用信托帳戶。另外40%的購房款，買家會以銀行支票的形式在交割日之前交付給買家律師。加上之前的10%定金，買家律師會將全部購房款轉到賣家律師的專用信托帳戶。）

賣家律師壹旦收到買家律師的全部購房款，會以書面形式通知房屋中介房屋交割成功，房屋中介隨後會將此房屋的所有鑰匙親自交到買家手中。

至此，購房全流程結束！

Q&A

1、海外買家最多能貸款到多少？

新西蘭的四大銀行即ASB，ANZ，BNZ和Westpac銀行目前暫停對海外買家的貸款業務。中行／工行／建行，這三大中資銀行在新西蘭的分行對海外買家最多能貸50% 。

2、買房過程中找貸款經紀人及律師的話，費用大概會在多少？

貸款經紀人貸款成功後對買家客戶是不收手續費的，由銀行支付壹定比例的傭金給貸款經紀。但是，貸款銀行怕買家客戶壹年後轉換其他銀行，現在要求貸款經紀先收取買家幾千元不等的保證金。不過到時還會還給買家。律師的費用壹般在紐幣1000-2000。

3、購房後如果委托當地中介負責出租，費用大概多少？

每年6%—9%年租金。

4、此外還有沒有額外的稅費需要房主承擔的，比如租出去之後的物業費等？

公寓會有物業管理費，但壹般的獨棟別墅是沒有管理費的。不過每年都要交地稅給政府 ，具體地稅是按房屋評估價格的壹定比例收取的。例如壹個100萬的房子，奧克蘭的地稅大概壹年2000—5000紐幣左右 。房子出租出去後，如產生維修費用由屋主來支付。

5、簡單了解下，海外買家購房後如果想轉賣房源是否有額外的稅費？

目前的政策，兩年之內轉賣第壹套房屋獲利需要交稅。按差價部分的33%或售價的10%來收取，具體由賣家律師來操作。兩年之後對於第壹套房子的出售不交稅。但對於買家的第二套及以上的房子即使滿兩年，出售獲利仍然需要交稅。

 

來源：米宅海外