加州 – Page 8

独享旧金山湾全景紧邻顶级学府所在地伯克利| 美国

伯克利（Berkeley）位于旧金山东湾，是全球知名的低碳生态都市，曾入选美国十大最佳退休城市榜首。伯克利也是一座富有自由气息和国际色彩丰富的学院之城，不仅有着著名的加州大学伯克利分校，还有世界性的研究院，以及图书馆、美术馆、剧院、植物园、体育场等。这套风格优雅的奢华大宅名为“白金汉宫”，位置绝对优越，坐落在著名的克莱蒙特山，这里私密独享，幽静惬意，是最宜居的地区。您可以在家里俯瞰旧金山湾的壮丽美景，从此饱览迷人而充满魅力的城市风采。

花园环境尤其宜居舒适，人杰地灵尽享名校风采

生活在这里，您将体会到最为自在又贴近自然的生活方式。这套豪宅所在的伯克利，市内环境优雅，分布着大量的自然公园、花园，先进的“步行口袋”城市设计，使人们可步行上班、购物并娱乐，十分宜居。旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的大都会区，这里是美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，该地也是美国人均所得最高的地区之一，同时也是中国人最爱的美国购房区域之一，有人说旧金山湾区集中了全国大概一半以上的精英人物，可见其人杰地灵。

伯克利定制式顶级豪宅“白金汉宫”，独享180度旧金山湾美景 | 美国 — 这套风格优雅的奢华大宅名为“白金汉宫”，位置绝对优越，坐落在著名的克莱蒙特山，这里私密独享

这套豪宅位于东湾，较于湾区其他地方，东湾的房价性价比更高，气候却是最宜人的；没有旧金山的冷，也没有南湾的热。伯克利市也是美国顶级学府伯克利大学所在地，因为这里有非常独特的人文气息，人杰地灵。众所周知，加州大学伯克利分校是美国的一所顶尖的公立研究型大学，位于旧金山东湾伯克利市的山丘上，为世界上最杰出及最享负盛名的学府之一。享受舒适氛围，又体验到名校风采，住在这里可谓是最佳置业选择。

尽享旧金山湾180度壮丽景观，定制式豪华装修品质非凡

这处大宅周围十分安静，但是有丰富的绿色植物点缀这套豪华房产，让这里既有清新雅致的感觉，又不会被人打扰，私密独享。步入室内，您绝对会被风格非凡的的定制式风格所迷住。独一无二的开阔式设计感觉，与奢华高端的家具摆件，都彰显了主人的尊贵身份和绝佳品位，令人印象深刻。

大宅在当地也是珍贵的物业，因为它位置的唯一性，也因为它内部每个细节设计都体现了无与伦比的品质和生活追求。4卧4卫的空间布局，本身就非常适合多人口家庭入住，每个人都有独立空间。设计师还利用了大幅玻璃窗让室内更为明亮通透，随时可以欣赏户外让人惊叹的旧金山湾美景。

这里的定制式风格尤为独特，各种装修材料和家具都从世界各地进口，品位非凡。极为宽敞的三层平面拥有近5，000平方米的布局，在这里还加入了很多艺术设计，呈现了独一无二的优雅风范。而现代化风格也保障了生活的最大舒适度，无论是宽敞的厨房还是温馨卧室，气派的浴室，都采用了一流材质来装修。

在这里您还拥有一座秘密花园，被精心打造的庭院为这套住宅带来更多生机与朝气。茂盛的果树、本地和外来植物还将为你的餐桌常年提供新鲜的蔬菜。这套豪宅可谓是当地的建筑精品，也是值得收藏的瑰宝，拥有它，不仅将获得可以享受旧金山湾超级景观的顶级住宅，还将从此为您和家人带来顶尖加州生活方式。

本文图片来自于居外网真实房源，欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35643747.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2017年全美各州租金排行榜出炉夏威夷居然第二 | 美国

美国人这一辈子在食住行上差不多花费160万元，其中最大的部分是住房成本，占了近三分之一。

不过呢，不同地区，在住房上的花费还是有很大差异的，沿海城市要比中西部地区贵上三四倍。与此同时，住房成本高的地方人们的收入也会更高，所以对于他们来说房价高一些也不会成为太大的负担。

美国人在租房上会花多少钱？Priceonomics分析了租金在各州之间是如何波动的？哪里租房最贵？哪里更实惠？哪里的美国人收入用于租房的比例更高？哪里更低？

数据摘要

租金最高的州

加利福尼亚州：平均租金1,901美元，比亚利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉矶：平均租金2,600美元，占洛杉矶居民收入的23.9%。五个租金最贵的城市中有4个位于加州。

租金最低的州

西弗吉尼亚州：平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托莱多：平均租金550美元。五个租房最负担得起的城市中有三个在中西部地区。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看居外网上超过1万套洛杉矶房源

各州的租金

美国的平均租金是1,249美元。在44个有数据可询的州中有19个（占43%）高于这一水平，而57%低于此数。

加州位列全州榜首，夏威夷平均租金为1,734美元位列第二。纽约州排在第16位，这一排名反映了纽约市以外的地区租金并不是很高。

各地区的租金

很明显的是，沿海城市的租赁市场显然更贵。这也可能反映了这些地区居民的收入情况。沿海地区的收入往往较高，特别是纽约市、旧金山和洛杉矶等城市。

分析显示，东北部（$1408）和西部（$1,393）租金最高，南部（$1206）和中西部（$1,042）则相对便宜。

各州租金占收入的百分比

数据显示，南部和中西部各州的生活成本较低，但居民的收入也不高，因此收入用于租房的比例更高。下面这张表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是，这些数字代表了税前收入的百分比。

可以看到，在这里有一个稍微不同的情况。租金排在第33位的南达科他州，以实际的租金成本计算，占收入的百分比位列前茅，平均租金占到了居民收入的24.8%。据美联社报道，南达科他州的一些城市目前正面临出租房屋短缺的情况。

租金最高的城市

再来看看各城市之间的数据。这里所列的城市是根据人口普查局的数据人口最多的城市。

加州洛杉矶居于惊人的高位，平均租金为2,600美元。不甘落后的还包括加州的圣何塞（$2,502）和旧金山（$2,333）。

在20个租金最贵的大城市中有5个位于加州，其他是西部或东北部的沿海城市。

不过不要担心，美国仍然有很多可负担得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托莱多平均租金为550美元，只是洛杉矶的五分之一。在美国的最大城市中有12个平均租金低于1,000美元。在租金最低的20个大城市中亚利桑那州占了4个。

各地区租金占收入的比例

洛杉矶租金收入比为23.9%，是各大城市中最高的，其次为弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩（23.4%）、加利福尼亚州的圣地亚哥（22.5%）和科罗拉多州科罗拉多斯普林斯（22.2%）。

教育和租金也有关系

最后，看看教育水平在房租上起了什么样的作用。

数据显示高中毕业的人租金水平一般在1000美元左右，随着教育水平的提高，房租上升。特别是那些拥有专业学位的人所支付的租金中位数要高得多：

牙医（DDS）

租金中位数：1,687美元

医生（MD）

租金中位数：2,023美元

最后，概括一下，从上面的这组数据，得出一个身处这一地区的人们都不愿承认的结论：在洛杉矶租房是最贵的，没有之一。

文章来源：侨报网
数据来源：Earnest
责任编辑：Zoe Chan

美税改对房市影响系列报道：保留州税列举抵扣纽约州受益最大 | 美国

美国共和党人本11月1日公布新的税改提案，预计部分纳税人在申报联邦所得税时，如果采取列举扣除方式 (parallel tax)，将仍然可以抵扣州和地方税（State and Local Tax, SALT）。

众议院筹款委员会（House Ways and Means Committee）主席、共和党人布拉迪（Kevin Brady）表示，应某些州共和党议员的请求保留了部分SALT抵扣。一些纳税人若在州或地方缴了房产税，仍然可在联邦所得税申报时列举扣除，以减轻负担。当前纳税人可以列举抵扣的州和地方税包括房产税和所得税（或销售税）。

但财政部估计，这些列举扣除项在今年将导致联邦政府收入减少约1,110亿美元，未来10年减少1.5万亿美元的收入。

本来，白宫及国会共和党人9月公布的税改方案，计划取消州和地方税的列举扣除项目，以弥补联邦税大幅削减公司及个税税率等的影响。但一些赋税重的州强力游说，说不能取消。加州虽然有意见但没出声，而新泽西州和纽约州的共和党人则威胁，如果不能保留至少部分州和地方税列举扣除，他们就会反对税改提案。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国州和地方平均减税：富裕的州份平均有较大的州和地方税扣除（来源：美国税收基金会）

加州受益大

加州的个人所得税率全美最高，加州人可以列举扣除州所得税好处很大。去年，加州所得税的最高等级税率为13.3%，相比之下，纽约州和新泽西州的税率则大约是9%。

加州的房产税相比其它州不算高，因为1978年通过的13号法案对加州房产税的征收做了很多限制。然而，对纳税人来说，保留房产税列举扣除当然也是利好。据分析今年房产税的私人金融网站WalletHub的数据，加州房产税并列全美第17低，而新泽西州的房产税全美最高。

据加州税务局（California Franchise Tax Board）数据，2014年，加州人列举扣除了700亿美元的SALT所得税，但只列举扣除了270亿美元的SALT房地产税（个人房产税等）。不过，非营利组织Tax Foundation的资深分析师瓦尔扎克（Jared Walczak）表示，加州在抵扣SALT房地产税方面仍然受益极大，只是比起整体SALT抵扣显得小了。

据美国税收基金会（US Tax Foundation）数据，2015年，加州的整体SALT列举扣除额占到了全美SALT列举扣除额的20%，排全美第一。相比之下，加州的房产税扣除额只占到全美房产税扣除额的15%。

纽约、新泽西州等获益更大

瓦尔扎克说，保留房产税列举扣除对纽约、新泽西等州来说获益更大，因为这些州的房产税在个人税务负担中占比较大。尤其是东北部的州，其房产税都高于加州。

点击查看居外网超过8万套纽约房源

据税收基金数据，年入50万美元以上的加州家庭，SALT的列举扣除额占到了他们调整后总收入的7.1%，而房产税扣除额仅占到他们总收入的1.1%。

据税收基金数据，在2015年SALT抵扣在州民总收入占比的排名中，加州仅位列第四，前三名是纽约州、新泽西州和康乃狄克州。在房产税SALT抵扣在州民总收入的占比排名中，加州更是排到了第12位。

不过，比起整体SALT抵扣，房产税列举扣除对全美中产家庭来说更有益，因为房产差距比不上美国人的收入差距。

瓦尔扎克说，一些富有美国人的年收入是中等收入的10倍，但他们的房子不太可能是中等家庭房子价值的10倍。

居外网【美国税改对房市影响系列报道】：

互联网资讯综合整理
责任编辑：Zoe Chan

伍德赛德当之无愧的顶级豪宅：占据风水宝地、尽享绝美视野 | 美国

美国硅谷（Silicon Valley）世界闻名，几乎是高科技与财富的代名词。硅谷包括圣克拉拉（Santa Clara）山谷及周边两个县的一部分。在这些地区隐藏着不少极其富裕的小镇，伍德赛德（Woodside ）便是其中之一。这处豪宅可谓是伍德赛德出类拔萃的顶级豪宅，不仅以其卓绝独特的设计令人惊叹，其无与伦比的优越位置、精美大气的顶尖设计、美不胜收的无敌景观，都使得这座豪宅成为当之无愧的经典之作。

美国著名富人区伍德赛德，兼具绿洲式生活环境与优质教育资源

这套豪宅坐拥当地最佳位置，不仅占据高处地段使得其拥有绝佳视野，并且占地面积非常大，无论室内室外都有广阔的宽敞空间，户内外完美融合在一起，设计精美绝伦又独树一帜。拥有这座豪宅，让您可以生活在美丽的伍德赛德。这里自然环境极佳，气候宜人，拥有多处开放式森林保护区，到处绿树环绕，山溪潺潺。这些森林保护区非常适合骑行，每到周末，这个小镇几乎四处都是骑着自行车的人。

伍德赛德当之无愧的顶级豪宅：占据风水宝地、尽享绝美视野 | 美国 — 这套豪宅坐拥伍德赛德最佳位置，不仅占据高处地段使得其拥有绝佳视野，并且占地面积非常大

Woodside保留着幽静乡村田园生活的特征，同时又有一切便利，天时地利的好处都被他们统统霸占了

伍德赛德市是个精英荟萃之地，许多名人富豪都乐居在此，生活环境极为优渥、而高素质的人群也让该地区备受推崇。住在这里的名人包括：拉里•埃里森（Oracle公司总裁）和戈登•摩尔（英特尔公司创始人之一）等等。该市夏季凉风习习，有宽大的车道，环境舒适怡人，并且很适合骑马。

Woodside保留着幽静乡村田园生活的特征，同时又有一切便利，天时地利的好处都被他们统统霸占了。为了保留和教育当地光辉历史，Woodside至今也珍存维护着一些古迹，其中最重要的之一就是Woodside Store。这里也有许多优质的教育资源，让有孩子的家庭可以安心居住。Woodside有很多非常著名的私立学校，例如Woodside Priory School（伍德赛德高中）, 升学率为100%，毕业生一直为众多高校所瞩目。

名师打造顶级杰作，尽享群山与海湾美景

这处气势恢宏的住宅位于加州伍德赛德市（Woodside）境内，是名家设计建造的最重要的现代住宅之一。如今您终于有机会拥有这座杰出的建筑精品，携家人共同住进这个人杰地灵的地方。这套豪宅为您提供了千载难逢的机会，可以拥有伍德赛德最好的物业之一。住宅位于一块面积达7.7英亩的宽大土地上，经过设计师独特打造，有漂亮绝伦的园景景观，这让人恍若生活在一个天然而成的公园之中，时刻享受葱郁的环境和鸟语花香。

这绝对是一套堪称完美的顶级住宅，环境无比优美，设计更是匠心独运。主住宅有7，000多平方英尺的起居空间，包括4个卧室加5.5个浴室，包括一个一流的健身房和客房套间。设计师运用了大面积的落地玻璃窗，将户外无敌美景悉数纳入室内，让整个空间无比通透，而自然美景成为了生活的最美底色。

室内采用了最高品质的材料进行装修建造，每个细节都值得细细品鉴。这里包括了一个游泳池、室外厨房和大型露台，这套住宅是加州豪华生活的体现，也彰显了业主的尊贵身份。这片场地上有几个专门打造的花园、休息区、广阔平坦的草坪、网球场和葡萄园。这里充满了自然风貌和休闲气氛，让人尽享舒适自在的时光和各种现代化设施带来的惬意。

尤其让人心醉神迷的是，从每一个房间都可以享受群山和海湾的一览无余的景色，可以时刻感受四季的变换，时光的更迭。这座豪宅距离罗伯特的市场仅有10分钟，生活十分方便。如此顶级豪宅是当地出类拔萃的杰作，也是值得传承给后代的宝贵财富。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35435577.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

湾区房产行情紧俏东湾三谷成华人购房首选 | 美国

居外网自2013年记录“询盘数据”以来，美国从来都是国人最热爱最向往的置业圣地，高居榜首。无论是出于自己将来养老，还是孩子已经或将在美国深造，或纯粹是为了资产安全保持而投资；如果说北京海淀是国人公认的“宇宙中心”的，那么称“美国湾区”全球的“宇宙中心”肯定不过分。

相比中国的北京或者上海，美国房产性价比更高已经不用赘述，除了能拥有房屋永久所有权和土地所有权，房屋一般都具备地下室、阁楼、花园、院子、车库等，配套完整。

另外，美国市场成熟、法律公开透明，购房程序也不复杂。购房者即便没有绿卡或签证，只要拥有中国护照，就算不踏上美国本土，也可以通过传真完成交易，可谓便捷至极。

加州湾区在科学技术、教育、文化、体育、医疗、创业等领域都拥有辉煌的记录，世界顶尖高校前10位中的斯坦福大学和加州大学伯克利分校都在湾区。

旧金山湾区俨然成为美国房地产市场的龙头和风向标。有数据显示，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

2017年8月，加州房地产经纪协会（California Association of Realtors）的统计数据显示，加州独立屋中位价格涨至565,330美元，与1年前相比涨幅达7.2%，为10年来最高涨幅。报告中特别提到旧金山湾区9县的独立屋，中位价格涨至85万6,200美元，与1年前相比涨幅为10.2%。

专家分析，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生导致房价大幅下降的经济危机。

湾区有一大批世界顶尖的高科技公司，创业人才不断涌来，经济发展和人口增长长期持续，必将带动湾区房地产价格的长期攀升；而目前湾区可使用的土地日渐减少，二手房交易量严重不足；随着近些年亚裔新移民不断涌入，湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化，也带动湾区的房价越来越贵。

华人在湾区投资买房喜欢挑在哪里？

在供不应求、卖家市场的湾区房产市场中，价格节节上涨、居高不下，那么作为华人买家都会考虑哪些因素呢？

湾区地产经纪人Charlotte Tsang为我们讲了一个实例，可以从中一窥华人买房时的考量重点。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

独栋屋（single-family house）是独立的建筑，建筑围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼的建筑。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。 — 图二：独栋屋（single-family house）是独立的建筑，围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。

点击查看美国湾区独栋住宅房源

Sally（化名）一家是典型的湾区华人，30出头的她，在家中做全职主妇，刚刚生下一个宝宝。丈夫有着不错的收入，一人的工资撑起中产阶级水平的生活。因为宝宝的降临，Sally和丈夫想停止租房，买一栋属于自己的房产。

考虑到孩子就学的问题，Sally希望搬到一个好的社区，购置一座独栋住宅（single-family house），学区要好、价格合理、离Bart车站近些，预算约为70万到80万美元。5年之内，他们不打算搬家。

在请Charlotte Tsang做房地产经纪之前，Sally对于符合期望的社区并没有任何概念。为Sally做完经济能力评估后，根据市场情况，Charlotte推荐了三个东湾的社区，分别是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之后Charlotte带着Sally全家驱车前去观察中意的社区，进一步挑选。最后Sally一家以约80万美元的价格，在Castro Valley拿下一所有3个卧室的独立住宅。如其所愿，学区不错，环境也好，距离Bart车站很近，方便丈夫上班，可谓合家欢喜。

东湾三谷——炎热房产市场中的清凉绿洲

从上面的例子可以看出，华人家庭大都考虑的一样，主要就是注重学区、社区和价格。

图三：东湾三谷地区房价增长分布图（2017年8月數據，Zillow Research）

点击查看美国加州湾区房源

“华人很喜欢东湾三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生长在湾区的房地产经纪Charlotte Tsang介绍道。从业五年来，客户群中约一半为亚裔美国人，Charlotte对于华人的喜好相当了解，“那里的房价可负担性比较高，社区、气候不错，学区也好，比如在San Leandro，有很多中国超市，一个于2016年新建的全新Kaiser医院，两个湾区地铁（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特别强调，对于多代同堂的华人家庭，三藩市东湾（San Francisco East Bay Area）是买房、投资的好选择。

东湾三谷地区是美丽的花园城市，有多个风景优美的国际标准高尔夫球场，有小Napa之称的红酒之乡c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory国家实验室、Bishop Business Park高科技工业园区、享誉湾区的购物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美国著名电话通讯公司AT&T西部地区总部所在地。

三谷地区的地理位置优越。大湾区地铁的东湾终点站就在Dublin市中心，从这里乘地铁到旧金山市区和国际机场约1-1.5小时，到南湾硅谷中心，南到斯坦福大学，北到伯克莱加州大学均为30-40英里，大约30-60分钟车程。San Francisco Premium Outlets购物天堂近在咫尺，还有多个华人超市和大小中餐馆。

这里有全新现代化的大型居民社区，房屋新而大。2015年被美国着名的社区和城市排行榜网站Niche评为加州最适合家庭居住的地区。社区安全舒适，犯罪率极低。Danville的Blackhawk黑鹰区（Blackhawk）是湾区最美的规划社区之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

这里亦有闻名加州和湾区的优秀中小学教育系统，三谷地区9分以上的小学31所，中学、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件设施最好的公立学校。

这里还有超一流的私立中学The Athenian School，严谨的校训和多元化教学，吸引了十多个国家包括中国在内的很多小留学生。

和硅谷中心一些老牌好学区的住房相比，学校的评分水平多是相同等级。但三谷的居住条件更好却价格适宜。在三谷100万美金左右可以买到2500-3000英尺1到10年新的花园别墅房，然而在南湾或在中半岛等地，相同水平的房子，至少在200万美金以上，而且房龄多在40年以上。

这里是不需要去硅谷核心区上班的新移民首选地。目前该区华人的比例已经上升到23%左右。在这里生活的孩子们能同时体验到美国的传统文化和多元文化。

Charlotte说，对于地产买家来说，这里的新兴设施（餐馆、购物区）让生活更加便利，新建房屋价格区间在50几万美元到240万美元之间，跨度很大，选择多多，适合多代同堂的华人家庭，由于租房政策管制较宽松，也适合期望通过房租来长期投资的买家。

责任编辑：Zoe Chan

为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（下）| 美国

湾区未来房地产上涨的主要因素分析（接上期：【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（上）】）。

4、房贷利率将长期看低

税收与利率是美国政府进行宏观经济调控，两个最主要的手段。政府通过加税或减税来影响某些行业的发展，或对国民收入进行二次分配，以达到提高就业、增加收入、发展经济的目标。同样，政府也可以通过对利率的调整，刺激经济的发展，或者抑制过热的经济。

由于全球一体化，美国的经济发展不仅仅受国内各种因素的影响，也越来越多对受世界经济的影响。这样一来，政府利用税收和利率政策的作用，就会受到不利的影响。因此，可以预见，政府维持较低的利率，以获得长期的经济发展，是一种必需的宏观政策。

在利息方面，美国在2008年经济危机后，一直采取了比较低的利率政策，让利息一直维持在历史上比较低的档区。比如在1980年代的时候，房屋的贷款利率曾高达16%～17%。而目前的房贷利率，30年固定期的利率，仅为4%左右。考虑到湾区强劲的市场需求，即使以后贷款利率上涨一些，与上世纪动辄10%以上的贷款利率相比，也还是很低的。所以利率对湾区未来房市上涨的影响不大。

5、湾区生活将逐渐亚洲化

湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这是因为在目前的新移民中，亚裔占据了很大的比例。如果从买家、卖家的组成分布来说，目前湾区的卖家大多数是白人，而买家大多是亚裔人。

卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者，从1950年代开始，因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄，开始卖掉自己的房子，搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市，用他们在湾区房产上积累的财富，去享受一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人口为主。传统上，亚洲文化非常注重房地产的投资。中国古语说：“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房，也带动了其他种族的买房投资的热情。而且，亚洲人比较喜欢都市化的生活，导致湾区都市人口密度越来越大，城市化越来越明显，因此也会带动湾区的房价越来越贵。

6、通货膨胀将长期持续

通货膨胀是经济发展的衍生物，是对物价上涨或货币贬值的一种概括性说法。虽然美国的通货膨胀情况，在世界范围来说是比较小的，但长时间的通货膨胀依然会对生活和投资造成巨大的影响。下表列出了过去20年间美国消费指数（12月份对比）的通货膨胀率情况。

很显然，通货膨胀是一路向上的，即使是在严重经济危机的2008年，情况也不例外。因此，物价上涨、货币贬值，自然也会推高房地产等具有投资价值的物价升高。或者也可以反过来说，房地产投资是对抗通货膨胀，最有效的投资管道之一。

正如我们在前面第一部分提到的Palo Alto房产信息，在过去的30年间，房子价格增长了6倍，平均年增长18.27%。如果减去3%的平均通胀率，以及1.25%的房地产税率，实际年增长率也有14%了，当然是非常可观的回报了。因此，即使是只考虑通货膨胀这一个因素，未来房价的上涨也是完全可能的。

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪）

为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（上）| 美国

旧金山湾区是创造美国奇迹的地方。自从1848年北加发现黄金，造成全球范围的淘金热开始，旧金山湾区就以其独特的位置、优良的气候、创新的思维、敢为人先的精神，创造了一个又一个的美国奇迹，乃至世界奇迹。

一、湾区房地产的奇迹

如果说湾区的电子信息产业，缔造了全球高技术行业的奇迹，估计没有人会不同意。其实，在湾区创造的各类奇迹中，除了科学技术领域外，在教育、文化、体育、医疗、创业等等领域，也同样有着辉煌的记录，比如名列英国《泰晤士时报》世界顶尖高校前10位就有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所。即使在房地产领域，旧金山湾区也同样创造著美国房地产领域的奇迹。

比如，我们随机选择一栋目前上市的位于Palo Alto的房子（如下图），该栋房子建于1938年，迄今已经79年。1988年出售的价格是76万美元，1999年涨到130 万美元，2013年涨到332万美元，目前以480万美元挂牌出售。

>>>美国**置业百科**：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

这处Palo Alto的房子，从1988年至今涨了6倍。（MLS Listing）

点击查看旧金山房源

从1988年至今的30年间，这个房子的价格已经涨了6倍多，平均每年的增长率达到18.27%。除了这个惊人的投资回报率之外，房主还一直住在里面，享受着湾区独有的美丽天气、独特人文以及温馨的家庭生活。

当然，你也可能觉得Palo Alto是一个特别的城市，它的投资回报不是一般的城市可以相比的。那我们就来选一个比较普通的城市，Hayward。下面这栋房子始建于1952年（如下图），1981年以2.85万美元买下，1999年以39.9万美元卖出。目前在市场上的挂牌价是74.5万美元。从1981年到2017年，36年间涨了26倍，平均每年涨了69%。

因为经常有美国其他州的客户找我买房，他们常常会谈起他们当地的房地产市场行情。比如一位从北卡来罗纳州的客人告诉我，他买了20年的房子，目前的价格仅仅比之前购买时多了百分之十几而已。

二、由历史看未来旧金山湾区房地产

通过对加州房地产市场历史行情的研究发现，加州房屋价格中位数的增长，从1968年之后都是有据可查的。在近50年的历史中，加州房地市场的涨跌经历了3个增长周期：第一个增长周期是1968年～1989年，加州房价连续上涨了21年。第二个增长周期是1996年春天～2007年中，房价连续上涨了11年的时间（中间2001年有稍微下跌）；第三个上涨周期是从2012年春天持续上升至今，连续上涨了6年。当然，与以前连续上涨的21年或11年的周期相比，以后几年房价上涨的趋势预计还会继续。

下面图表列出了旧金山市、加州，以及美国在过去几十年的房价变动情况。我们可以很清晰地看到，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

因此，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生足以导致房价大幅下降的经济危机。

三、湾区未来房地产上涨的主要因素分析

1. 经济发展与人口增长

众所周知，人口增长是房价上升的第一驱动因素。那么为什么旧金山湾区会一直有比较强劲的人口增长呢？这是因为湾区是美国以及全世界最有经济活力的地区。1850年代，因为淘金热的兴起，旧金山湾区吸引了世界各地的人前来淘金，梦想致富。而自1950年代以来，由于电子和信息产业的发展，湾区同样吸引著全世界各地的人们，来寻求通过创业或就业改变自己的命运。

在过去的半个世纪里，通过创业，湾区成长了一大批世界顶尖的高科技公司，如惠普、Intel、苹果、甲骨文、谷歌、脸书、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都带来了数以百计、千计，甚至万计的新增就业人口。

San Jose在1970年代才是一个人口10万人的城市，而现在已经是100多万人口的大城市。50年间增加了10倍的人口，变成了美国前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已经不再仅仅是湾区的硅谷，它已经成为了世界性的创业之都。除了美国境内的创业者蜂拥而来之外，中国、印度、英国、法国、以色列等其他国家的创业者和投资这也开始纷至沓来，希望利用硅谷得天独厚的创业环境，最大限度地帮助自己实现人生的价值和理想。

所以，只要硅谷的良好创业环境还在，创业人才继续涌来，那么这个驱动湾区经济的引擎就不会减弱，经济发展和人口增长就会长期持续。这必将带动湾区房地产价格的长期攀升。

2. 湾区可使用的土地日渐减少

湾区拥有独特的地理位置。它给我们带来了美丽的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地区等自然资源。但是对于经济发展来说，由于缺乏土地的充分供应，这不是一个好消息。因为这种情况必将导致土地价格的快速上涨，并带动房产价格的飞涨。

由于美国的土地私有制度，政府是很难把土地重新集合起来，做大规模的房地产开发。所以这种无地或少地的状况将长期存在，很难有所改变。如果去看谷歌的卫星地图，我们可以清楚地看到，可以用来继续开发的土地已经很少很少。

3. 二手房交易量严重不足

湾区除了没有充足的土地做开发之外，二手房交易的数量也严重不足。以旧金山市为例，2016年的成交量仅2,215栋，和2008年严重经济危机时的2,161 不相上下。即使是在湾区创业公司大量倒闭，科技股泡沫破裂的2001年，旧金山市也有2,694栋房子交易。

对于其他城市，情况也是大致类似。比如东湾Fremont市，23.3万的人口，目前在市场上销售的房子，包括了独立屋、联排和公寓，一共才211套。相比南加州比较热门的Irvine市，26.6万的人口，目前在市场上在销售的房子是792 套。同样的人口规模，同样是当地学区比较好的城市，同样是亚裔比较集中的区域，但是二手房销售的数据竟然相差4倍！（待续）

後续文章：【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（下）】

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪）

加州核桃市安静大宅：优质学区深受追捧、环境私密设计大方 | 美国

核桃市(Walnut)位于南加州洛杉矶县东部,是华人较多也深受人们喜爱的城市, 有着优美的环境和优良的学区，核桃市也是美国百大适合居住城市排行榜的常客，非常宜居，适合孩子成长。这套4卧5卫的住宅位于 Walnut 的 Three Oaks 社区，占据私密地段，是非常不错的置业之选。

环境优美贴近自然，优质学区适合孩子成长

这套美丽的意大利风格的大宅，风格典雅装修精美，并且占据很好的diduan ，随时可以入住，是珍贵的优质物业。当地房产一向十分抢手，尤其是有孩子的家庭，都看中这里的好学校，因此未来升值潜力也很大。

加州核桃市安静大宅：优质学区深受追捧、环境私密设计大方 | 美国 — 核桃市(Walnut)位于南加州洛杉矶县东部,是华人较多也深受人们喜爱的城市, 有着优美的环境和优良的学区

核桃市地域开阔，道路四通八达，从城堡、别墅、城市屋到高阶公寓，一应俱全，是小区环境优美而居家安全的城市，素有“小瑞士”之美誉。核桃市拥有91英亩公园占地、10多个大小的公园，长达26英里的登山、步道、跑马道以及休闲娱乐设施使整个城市拥有传统古朴的安宁环境。居民可享受工业市的高科技，罗兰岗商业区的繁华消费，还可拥有怡然自得的生活方式。

优质学区让这里深受华人家庭喜爱，也使此地成为适合孩子成长的家园。核桃市小区发展完善，其公共设施十分周全。这里也是很好的学区，著名的圣安东尼奥山学院（Mt.San Antonio college）位于本市。核桃市大部分地区的中小学教育归享有良好声誉的核桃山谷联合学区管辖，该市西边的部分地区归罗兰联合学区管辖。著名的学区使这区的房价略高于周边城市。

精美设计大方气派，惬意环境清幽舒适

这套两层住宅设计也十分精美大方，拥有舒适的空间和温馨的风格，让人一见倾心。这里几乎每个房间都可欣赏城市的灯光，良好的位置既能享有宁静又有美好的视野，明亮通透的环境也屋内时刻洒满阳光，让人心情愉悦。

该住宅有4个卧室、5个卫生间、 2 个阳台，4 个生活区，空间十分宽敞和舒适，适合多人口家庭入住。住宅还拥有许多现代化设施，包括2 个暖通空调，设计新颖，带有高高的天花板，另外还有一个 3 车车库、全部更新升级的厨房——这个厨房还包括 KitchenAid 不锈钢电器、内置冰箱、花岗岩板台面。

这里还拥有 Fruitwood 色彩斑斓的枫木柜，其他还有许多可圈可点的细节，都彰显了很高的品位。主卧室拥有自己的私人客厅以及大型步入式衣柜，风格非常典雅大方。通过房间可以看到户外景色，带来美好的居住感受。

尤其值得一提的是，住宅的后院被维护的很好，风景如画，带有专业景观，还包括一个精美的户外凉亭，让人感觉像置身于私家公园一般。住宅占据很好的地段，位置便利靠近购物中心和餐馆，附近还有自然小径和公园。

这是一套各方面都很完美的住宅，也是您和家人住进好学区的绝佳机会。这样的房产未来还会继续升值，不要错过这样难得的购买机会。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/34371029.htm

（本文内容资料由客户提供）

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

搞搞室内设计房产卖得好价钱！| 美国

买房通常是个重大决定，尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解，因为这会影响你的消费限额，并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。

Jen Seago 是一个备受欢迎的室内设计师，比弗利山庄的关键设计便是由她负责关键部分的设计。Jen经常与一些名人合作进行奢华住宅的设计。她曾与社会名流凯西·希尔顿（Kathy Hilton）合作，设计过名模凯蒂·克里瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴萨斯（Calabasas），也曾为詹妮弗·洛佩兹（Jennifer Lopez）挑选过艺术品。

名媛凯西·希尔顿（Kathy Hilton）是帕丽斯·希尔顿（Paris Hilton）的母亲

据Jen所说，加州文化是一个不断转变的过程，也是国际买家投资的一个巨大市场。

很多洛杉矶人都喜欢购买老屋，并保留一些“旧物件”，如旧的门和五金，这些与洁净的现代家具形成鲜明对比。加州人喜欢各种物件摆放合理，这在时尚和住宅中都很明显。而我们的设计美学也紧随其后。

Jen说，对任何一个想在洛杉矶买房并进行翻新的购房者来说，首先要了解清楚旧屋新装（home staging）和翻新（remodeling）的区别。

旧屋新装有助于房屋出售。将家具和装饰重新摆设，对房间重新布局，使买家能看到每个房间的作用，藉此提高购屋的意愿。请专业的设计师对旧屋进行新装是非常值得的，这样能向买家尤其是没有创意思维的买家以最好的方式展示其空间，使房屋出售更快。

室内设计是对住宅从头到尾全部进行设计，就如人的穿戴一样。每件物品都经过精挑细选，使其与关键物件的功能和风格相协调，使整个布局显得更为柔和。你需要一个专业人士进行指导，首先从最基本却重要的家具（沙发、床、床头柜、桌子）开始，然后添加灯具，最后再加入一些反映你风格的个人装饰。

对国际买家，Jen有如下建议：

室内设计师工作地点不固定

在网络上搜索并对比不同的设计师及设计风格是非常方便的，如果你找到了一个喜欢的室内设计师，但他却不是本州人，这时请你记住一点：室内设计师通常不会固定在一个地方工作，请先联系他们。

时间期限

和你的室内设计师敲定房屋翻新所需的时间。翻新工作一般需6个月才能完成，这通常意味着在此期间你必须租住在别处。

预算制定

设计成本的浮动会导致相关费用的变化，因此务必在初始预算的基础上至少增加10%的费用。

Jen建议说，卖家如有条件可对房屋进行翻新后再出售。

James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛（Russell Crowe）的家中，该豪宅拥有一流的室内设计

设计巧妙的住宅会令买家更好出手，原因很简单：大多数买家要看到家具和装饰才能想象出他们居住在内的感觉。

对于打算出售的房屋，其设计风格务必符合大众口味。这意味着房屋色彩及“主题”等须得到大众的共鸣。以中性色彩为主色调，饰以其他颜色是最佳选择。越多人喜欢该房屋，它在市场上的滞留时间就越短，利润回报就更快。以上技巧在拍卖活动中非常奏效。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

加州Chatsworth顶级豪宅：静谧美好的高端生活区，顶级学区深受追捧 | 美国

Chatsworth（查茨沃斯）是深受欢迎的居住区，环境优雅，公园环绕，属洛杉矶行政区之一的洛杉矶县内，位于圣费尔南多谷（San Fernando Valley）。而圣费尔南多谷向来以聚集众多旅游景点、公园、艺术馆、购物中心、主题公园等而闻名。这套优雅的住宅位于Chatsworth一个非常私密而幽雅的位置，内部设计奢华漂亮，空间开阔舒适，气派非凡。

南加州森活小镇、顶级名校学区

查茨沃斯是南加州森活小镇、拥有名优学区环境，可以让人享受静谧美好的休闲生活。南加州常年阳光，蓝天、绿树以及惬意生活的感受，在这里感受格外鲜明。该地区豪宅云集，是全球高净值人群首选居住地。当地餐饮、酒店、超市等，生活一应俱全，十分方便。

从洛杉矶市区驱车1小时不到，即可直达这座南加州小城。这里人口密度较低，居住者多为当地高素质白人居民及少量华裔。生活于此，你大可尽情体会纯粹的美式惬意生活，而不用担心区域嘈杂和烦乱。

好学校、优质学区、获奖名校、高分评鉴……这些都是重视教育的华人家长所看重的。查茨沃斯有着全加州乃至全美国数一数二的优质学区资源，区域内分布有7所公立学校及8所顶尖私立学校，不少洛杉矶名人政要均选择开车送孩子来此就读。优质的社区环境，让Chatsworth备受赞誉。整洁美丽的街区、城市规划建设合理，以及高品质的豪宅社区，势要将这里打造为未来“小尔湾”。

Pages: 12