加拿大 – Page 27

多伦多房市升温四月销售量增长16.8%

大多伦多地区的房地产市场在上个月出现早春销售激增，这是该国两个最受关注的房地产中心之间出现大幅分歧的最新迹象。

根据多伦多房地产委员会（TREB）周一公布的数据，4月份大多伦多地区的房地产销售额同比增长16.8％，共计9,042笔。

所有房产类型的销售活动均有所增长，其中独立式房屋销售最快，增长21.9％。所有物业的平均售价同比上涨1.9％至820,148加元（约合414.2万元人民币）。

2018年竣工的多伦多Vox Condominium由知名开发商Cresford开发建造，大楼现代化设计感十足。公寓设有2间Corner卧室，1卫生间，9ft层高宽阔舒适，落地窗创造级佳视野，将多伦多城中心景观尽收眼底。室内经过精装修，楼内24小时安保。公寓交通指数超高，数步到达Ttc Subway，多伦多大学，威尔逊大学，Yonge Street商业圈，Bay金融街和附近的商店与餐厅。学生与在downtown工作的商务人士的住宿首选，同时出租无忧，是自用投资的好选择，现售价约¥332万。
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多伦多的销售飙升与大温哥华地区跌幅形成鲜明对比，后者销售额同比下降29.1％。

尽管如此，周一多伦多房地产委员会对去年初生效的无保险购房者压力测试再次嗤之以鼻，并指其拖累房市。

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TREB首席市场分析师杰森·默瑟（Jason Mercer）在发布会上表示，“尽管4月份销售额同比增长，但值得注意的是，销售量仍远低于过去十年间的大多数4月份水平。”

“根据OSFI对抵押贷款的两个百分点压力测试，许多潜在的购房者可能会重新评估他们的选择而保持观望。”

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来源：BNN Bloomberg
编译：Zoe Chan

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又一护照排名出炉：卢森堡居首

Nomad Capitalist出炉最新护照排名，与其他主流护照排名不同的是，该榜单注重缴税情况和个人自由。该排名中卢森堡夺魁，前十名均是欧洲国家。

位于德克萨斯州专门帮助高净值客户实现资产多样化和避税目的的机构Nomad Capitalist每年也会对全球国家和地区的“护照含金量”进行排名。其榜单采用加权法，除可免签的国家和地区数字（权重50%）外，还根据国家对居住在海外的公民征收所得税（30%）、国家整体全球声誉（10%）、公民个人自由（10%）、同时持有多张护照的能力（10%）等条件综合分析结果，得出排名越靠前，国家越自由。

该排名中卢森堡夺魁，前十名均是欧洲国家，前二十名除了新加坡、新西兰、加拿大和韩国，也均为欧洲国家。其中第二名是瑞士，第三名瑞典，第四名爱尔兰，第五则为比利时。

卢森堡这栋华丽的现代别墅位于Nospelt村，享有周围大自然的清晰景致。
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Nomad Capitalist的创始人安德鲁•亨德森（Andrew Henderson）表示，其他护照榜单的算法过于单一，很多国家的护照属性类似，尤其是欧盟国家，对此应进一步深究其征税以及强制兵役情况。

该创始人放弃其美国护照，因为美国对公民海外收入的额外征税。

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来源：Imidaily
责编：Zoe Chan

地下室改造——让你的房屋完美增值！（下） | 居外专栏

上期我们介绍了一系列地下室可以改造的形式，休闲室、客房、家庭影院、游戏室、健身房等等都是实用又可行的方案，可供不同家庭需要来自行选择。然而，即使确定了地下室功能，准备着手改造时还是会碰到很多问题，没有经验的我们在很多细节上或多或少都会有一些疏忽，装修的成品可能并不尽如人意。那么，哪些细节我们在改造地下室时要特别注意的？哪些地方需要多加修饰？

楼梯

楼梯是您通往地下室的通道，应该集聚美观和方便的两大特性。

首先，如果家中已有的楼梯并不在一个合适的位置，就要毫不犹豫的转移它，将它设置在一个更好的位置，绝对不能偷懒。

其次，楼梯还需要方便人们使用，楼梯的宽度和台阶高度都要进行比量。

另外，为了迎合整个房屋的布局，要采用相适宜的扶手、栏杆以及楼梯款式。

窗户和外门

地下室一般都存在采光和通风不佳的问题，在地下室改造过程中，很多人都希望能够很好的解决这两大问题。

新增或扩大地下室的窗户、添加外门是比较普遍的解决方法。这能够使得自然采光和通风效果显著改善，让您更享受地下室这一生活空间。

要增加地下室的窗户，您需要挖好窗井，窗井的挡土墙可以采用砖石，石灰石块，或处理过的景观木材等材料。当然，这种专业的工作，最好还是请专业的建筑师和设计师来进行施工。另外，防漏等工作也不可以轻易小看，一定要装修到位，以免日后带来不必要的麻烦。

墙面

墙面由于面积的关系，总是占人们视野的绝大部分，不同墙面的色彩和质地会让人有不同感受，达到不同效果。

地下室的墙壁通常是由混凝土浇筑或堆叠而成，这种“赤裸裸”的材料感，让地下室总给人一种落寞的感受，不如上层空间来得温暖。为了让地下室能有上层空间的风格，可以用石膏板，胶合板，镶板或油漆过的混凝土来覆盖与墙壁之上。当然，油漆粉刷和壁纸的运用也是不错的选择。

天花板

地下室的天花板最主要有三个处理方式，我戏称为：部分隐藏式、全部隐藏式和完全暴露式。根据这三个名称，就能对其装修方式略知一二了。

部分隐藏式主要是隐藏托梁和各种管道，用石膏板或者镶板将其遮盖，让视觉上排除这些繁杂错乱的感受。

全部隐藏式顾名思义，就是将所有靠近天花板的布局、排线、管道等等全部隐藏起来，吊顶的设计虽然会降低一些层高，但却是最有效用的隐藏装修设计。

完全暴露式的风格，需要设计者有足够的信心，因为一不小心就会弄巧成拙。设计得当，那您的地下室就会彰显与众不同的风格。完全暴露的风格可以用一些设计感十足的涂鸦粉刷来突显地下室的写生感。

地板

除非您的地下室在最初时就已安装了夹层地板，不然地下室的地板很可能只是一块混凝土板。不过幸运的是，混凝土接受几乎所有最常见的地板选择，从油漆到乙烯，层压板，瓷砖，地毯等等。

多数实木地板不推荐用于以地下室，因为实木地板的收缩会造成间隙或翘起。工程木是一个很好的选择，因为它收缩和膨胀相对于实木地板来说要少一点。

如果想要营造温暖感，地毯是最好的选择，虽说清洁起来并不是非常方便，但其带来的温暖感是实木地板不能相较的。

灯光

良好的照明是使地下室成为一个温馨聚会场所的关键。由于大部分地下室层高的局限，镶嵌式整体照明已经成为了地下室照明的主导形式。但除了嵌灯，其实还可考虑追光灯和吊坠以消除工作或阅读时，在其表面会产生的阴影。另外，巧妙的使用造型各异的台灯和落地灯能够很好的驱逐角落阴影，并能在沙发，茶几等处提供局部照明。

储物

对很多家庭来说地下室的各项功能中不可忽视的一项就是储物功能。反季节的衣服、花园的工具、各类纪念品、装饰品统统都要存储于此，因此包罗万象的地下室绝对少不了储物空间。

考虑到这一重要需求，人们在改造地下室的时候一定不能忘记腾出合适的面积。如今在节节攀升的房价面前，不少人只能退而求其次选择小面积房屋，面对小面积房屋的限制，当然就要运用更高超的空间利用技能来满足家居生活对于储物空间的需求，除去正常可以想到的空间外，墙面、楼梯下方的空间也不能错过。

找到合适自己的地下室改造方案，根据方案挑选正确的建筑材料是最最重要的两个工作，一旦确定了改造方案，经过专业人士的装修以及配套的软装饰运用，一定能将您的地下室改造成您心目中的样子。地下室作为您家中的一个部分，同样需要您的认真对待。

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蒙特利尔家具店介绍（一）大众连锁家具店 | 居外专栏

初到蒙特利尔安家，人生地不熟，到哪里购买家具是大家经常问到的问题。由于篇幅的原因，我将分两期为大家总结介绍下蒙特利尔的大众及中高档家具店。

对于注重性价比的新移民或留学生来说，风格简洁、价格实惠的宜家IKEA成为大家日常购买家具的首选地点。然而，蒙特利尔地区还有很多像宜家一样的大众化连锁家具店。它们以极高的性价比和优质的售后服务，为您节省费用的同时，便利日常生活，提供更多风格和式样的选择。

STRUCTUBE

1974年成立于蒙特利尔，如今在加拿大全国有55家分店。该店坚持以最低的价格为消费者提供最难以置信的各种现代家具和配件。店内很多款式都参考奢侈品牌家具设计，适合住在Condo的年轻人或喜欢简洁时尚的消费者。其风格较为现代，价格不高但质量不错，而且经常有打折活动。

风格示例：

网址：www.structube.com

岛内店址：

7077 Newman Blvd #01110, Lasalle, QC H8N 1X1
1450, rue Sainte-Catherine Ouest , Montreal, QCH3G 1R3
3945, rue Jean-Talon Ouest , Montreal, QCH3R 2G4
375, boulevard René-Levesque Est Montreal, QCH2X 1P2
3782, rue Saint-Denis , Montreal, QCH2W 2M1
5620 boul. Métropolitain E , Montreal, QCH1S 1A7
6000 Trans-Canada Hwy, Saint-Laurent, QC H4T 1X9
local E, 2315 autoroute Transcanadienne, Pointe-Claire, QC H9R 5Z5

LAVAL店址：

1058 Autoroute 13, Laval, QC H7X 4C9
650 Boulevard le Corbusier #6, Laval, QC H7N 0A9
5925 Boulevard Robert-Bourassa, Laval, QC H7E 0A4

ASHLEY HOMESTORE

1945年创立于美国，主打传统美式风格并传承美式家具的经典元素。商品涵盖客厅、餐厅、卧室、书房等全套家具，同时也出售床垫、床品、灯具等家居饰品。性价比不错，每逢节假日有相应的折扣活动。最吸引人的是它们为消费者提供优质的价格保证，即如果您在购买后的30天内，在方圆110公里内找到一个价格较低的相同产品，Ashley Furniture Homestore将向您退还该商品125％的费用。同时它们还推出Ashley HomeStore信用卡，您可以选择更灵活的支付方式（第一年不付款/两年内分期付款）购买心仪家具。

风格示例：

网址：ashleyhomestore.ca

岛内店址：

6875 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N2

LAVAL店址：

3615 AUTOROUTE 440 OUEST, Laval, QC H7P 5P6

BRAULT & MARTINEAU

1960年创立于蒙特利尔东部，是魁省本地人最热衷的家具店，致力于以最优惠的价格提供最好的产品。时至今日，已在魁北克省经营着9家大型商店。风格齐全，包含古典及现代风，店内和官网经常有打折促销及免税活动。Brault＆Martineau是蒙特利尔第一家提供免费送货和免息分期付款计划的家具店，如今还为客户提供在线咨询服务。

风格示例：

网址：www.braultetmartineau.com

岛内店址：

6700 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N1
7272 Newman Blvd, Lasalle, QC H8N 1X2
16 975, Route Transcanadienne, Kirkland, QC H9H 5J1

LAVAL店址：

500 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7N 6K6

THE BRICK

The Brick是加拿大古典风格的家具连锁店，其总部位于加拿大阿尔伯塔省的埃德蒙顿，在加拿大拥有着220多家门店。其款式迎合加拿大本地人喜好，成熟保守偏带复古，家具尺寸偏大，以深色系为主，价格适中。偶尔会有折扣活动，较为划算。同时也提供分期付款及最低价格保证的服务。

风格示例：

网址：www.thebrick.com

岛内店址：

7999 Boulevard des Galeries d’Anjou, Anjou, QC H1M 1W9
8701 Boulevard de l’Acadie, Montréal, QC H4N 3K1
17080 Transcanadienne O, Kirkland, QC H9J 1M1
6867 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1

LAVAL店址：

1530 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Y8

ECONOMAX

EconoMax以仓库模式出售家具、电器、床垫、电子产品和装饰配件，同时提供30天最低价格保证。于此同时，提供上门送货及分期付款服务。其风格与The Brick，Brault＆Martineau相类似，适合注重性价比的消费者。

风格示例：

网址：www.economax.com

岛内店址：

3782 Boulevard Cote-Vertu Ouest, Saint-Laurent, QC H4R 1P8
Carrefour Angrignon, 7101 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1
12605 Sherbrooke St E, Pointe-aux-Trembles, QC H1B 1C8

LAVAL店址：

1770 Boulevard des Laurentides, Laval, QC H7M 2Y4
1675 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Z3

LEON’S

1909年创立于安大略省南部Welland小镇，如今是加拿大最大的零售商之一，销售各种家具和家用电子产品。风格稍显现代，价格较为划算。Leon’s提供60天价格保证，即您在购买后的60天内，若在附近的贸易区域内查看到价格较低的相同产品，Leon’s将向您退还全额费用。

风格示例：

网址：www.leons.ca

岛内店址：

11201 Rue Renaude-Lapointe, Anjou, QC H1J 2T4
2222 Place Transcanadienne, Dorval, QC H9P 2N4

LAVAL店址：

2000 Boulevard Daniel-Johnson, Laval, QC H7T 1A3

以上为大家介绍了蒙特利尔大众化家具连锁店。下期的文章中，释仁地产将为您介绍蒙特利尔地区极具特色的中高端家具店，欢迎您持续关注。

责任编辑：Adam Chen

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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地下室改造——让你的房屋完美增值！（上） | 居外专栏

地下室作为一个富于想象的空间，每个人心中都有属于自己对它的构想。正是由于地下室的特殊性，使得它既能够填补上层空间无法完成的住房功能，也可以扩大上层空间已有的功能。

在房屋交易过程中，一个实用、豪华的完成地下室能帮助吸引不少买家的眼球，也能抬高一定的房价。一般来说，人们倾向于将地下室改造成休闲空间，以及客房，其实地下室改造方向可以覆盖很多内容。

家庭休闲娱乐空间

毋庸置疑，地下室是休闲娱乐的极佳场所，其设计不仅可以迎合整家人的娱乐要求，也能单方面的满足孩子。大屏幕的电视，桌球桌以至于其他占地面积较大的娱乐设施都能在这里安放。

想要将地下室改造成休闲空间，家具布置也很有讲究，要考虑到人多或人少对其的不同需求，尽量选择一些舒适并且多功能的家具，再配合音响系统和灯光系统，使它能够适合不同氛围。当然，装修也不能随便马虎，毕竟这里的设定是一个享受的空间，视觉上要感受到直观的放松感，稳重大气的木质装修最能体现这种浓重的安详感受。

居住套房

小户型的房屋在上层空间里可能并没有足够多的卧室用来满足家庭需求，将地下室合理改造出一个套房对于人们来说是个不错的解决方案。不仅如此，许多拥有足够多卧室的家庭也非常乐意将部分地下室改造成一个套房，供客人使用。

改造之前首先要认清这间卧室的使用对象是谁，只有知道了需求才能更好的规划格局。设计时还要考虑到卫浴空间和储物空间等。例如：想要宽裕的摆下一张Double的床，建议要留出至少125 Square Feet的空间，要想摆下Twin Beds那么需要的空间就更大了，至少要150 Square Feet。

另外，这里要提醒大家一个经常被人们忽略的细节：为了安全起见，尽量要留出一个紧急逃生口直接通向房屋外，这个逃生出口可以是一扇窗也可以是一个门。

迷你厨房

地下室的厨房不需要拥有全套的设施，简单几样必备电器就已经足够，如果钟爱品酒，将Bar的功能添加到这个厨房也是不错的主意。

地下室拥有一个迷你厨房有非常多的好处。首先，使得拥有地下室的卧室变得更完整，更像是一个一应俱全的套间。其次，还能将地下室的娱乐功能发挥到极致。

儿童乐园

有孩子的家庭一定都希望能有真正可以给予孩子学习、放松的舒适成长空间。孩子的卧室由于面积的限制有时并不足以让他们尽情发挥，经常可以看到一些家庭的客厅或者休息室里都堆满了属于孩子的物品，将部分地下室改造成专属于孩子们的天地，就可以很好的解决这一问题。

健身房

人们如今越来越注重身体的健康，各种各样的健身器材也频繁出现在人们的家中，有些健身运动会带来不少的吵声，将健身器材摆放在地下室就能避免这些弊处。

改造时记得要注意地板的选择，健身房的地面尽量使用Rubber floor，想象一下您举起的哑铃重重砸在硬木地板上的后果。

工作室/书房

此前热火的电视剧House of Cards迷倒了不少电视迷，男主角Francis家的地下室简直就是诞生“政治”的秘密基地，大家在这个地下室完成了一系列的工作。

冬暖夏凉的地下室，还有一种与世隔绝的感觉，的确是一个迸发激情和灵感的好地方。将地下室改造成工作空间合理又简单，摆上一个办公桌、一把舒适的转椅、几个文件柜就可以完成。

洗衣房

家务这种让人头疼的事情，要是一定要在狭小空间里完成，会让人感觉更糟糕。宽敞明亮的洗衣房再必要不过了。宽敞的洗衣房不仅能摆下多个洗衣机和烘干机，还能设计水槽，使得清洁、清洗的家务变得更加轻松。

除了这些改造方案以外，根据个人喜好，还能将地下室改成其他各式各样的格局。地下室就是这么一个任您发挥，满足您不同需求，增色您爱家的地方。

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留学生注意！加拿大安省最受欢迎的雇主担保移民叫停

加拿大安大略省政府4月26日发布2019年安省移民提名项目（OINP）的最新通知，从4月26日起，暂停接收安省移民提名项目下两个类别的申请，分别是：

雇主担保：国际学生类
雇主担保：外国劳工类

通知称，这两类移民申请人在2019年显著增加，由于联邦政府分配给安省的提名名额有限，为此有必要暂停接收新的申请。

什么是“安省移民提名项目OINP”？

安省移民提名项目允许外国劳工、国际学生和其他拥有合适技术、经验和教育背影的人士，通过申请安省提名，成为安省的永久居民。

该项目由安省政府与联邦政府合作，通过联邦移民难民公民部来操作，是为了帮助安省满足其劳动力市场和经济发展的需要。

具体而言，OINP分三大类：

雇主担保（Employer job offer）
人力资本（Human capital）
商业（Business）

其中，雇主担保类别下又细分为三类：

外国劳工（Foreign Worker Stream）
国际学生（International Student Stream）
紧缺技术（In-Demand Skills Stream）

人力资本类别下又细分为两类：

国际硕士或博士（International graduates）
安省快速准入（Ontario’s Express Entry）

商业类别下又细分为：公司类（Corporate Stream）和企业家（Enterpreneur Stream）两类。

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4月19日，安省公布了OINP项目下，商业类别中企业家（Enterpreneur Stream）移民的投资门槛大幅放宽，申请人最低投资额从目前的50万元，降至20万元，在大多伦多地区内的申请人最低投资额从目前的100万元降低至60万元。

同时雇主担保类别下，紧缺技术新增了一些符合资格的职业，但是取消了商业类别中公司移民的通道。

这些改变需要经过45天的公众咨询期，于2019年5月30日正式生效。

在4月26日的最新通知中，移民厅表示，暂停接收雇主担保类别下，外国劳工和国际学生的移民提名申请，主要是因为名额有限，而申请人大幅增加。OINP将继续关注所有类别的申请情况，以便决定被暂停的两个类别在2019年晚些时间重新开放。

总而言之，希望通过雇主担保移民的申请人，现在只剩下紧缺技术这一类别可以申请，如果是通过外国劳工和国际学生类申请，移民厅暂时不再接收了。

来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

华裔热衷赴美读名校绕道加拿大“爬藤”成时尚

据加拿大《星岛日报》报道，移民到北美的华人中，很大部分是为了能让孩子享受到北美良好的教育环境。美国有3000多所大学，排名前15位的精英名校，就是大家口中常说的“常春藤盟校”（Ivy League），成为学生和家长梦寐以求的世界殿堂级学府。近几年来，藤校又分别出了“大藤校”和“小藤校”，华裔家庭同心协力“爬藤”成为时尚。

近年有个名为“曲线爬藤之路”的新名词在家长圈中出现。睿私学（Elite Path Consulting）联合创始人、首席文案导师Sherry Hu在接受记者专访时表示，这是形容非美国籍、不在自己的出生国申请美国藤校的学生群体。他们往往先去其他学校就读一段时间，再去申请美国的藤校，比如先去加州念一些小区大学，两年后再申请加州的其他大学，例如加州大学伯克利分校；另外还有一条曲线，就是先到加拿大念几年书，再从加拿大申请美国的藤校。

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根据哈佛大学本科生项目的统计数字显示，目前有来自103个国家的791个国际学生正在哈佛学院（Harvard College）就读，平均每5.8个国际学生中就有一个是来自加拿大，人数远高于其他国家的爬藤率，也许便利的地理位置，和美国相近的文化传承，导致越来越多人把加拿大作为爬藤校的中间站。

睿私学创始人、首席策略规划师Jeanne Ye表示，加拿大的留学生在美国各大精英学府的国际生中，占比基本都保持在前三，是绝对的“爬藤大户”。虽然加拿大本土的大学并不差，在世界上排得上名次的大学很多，且加拿大人的本土认同感非常坚固，加上美国大学学费昂贵让人却步，所以本地迷恋藤校的家庭，更多是来自于私校以及移民群体。

安大略省持牌教师、睿私学首席教育成长导师Maggie Ying表示，华裔小区对藤校的持续关注和热衷，主要来自于华人家庭经济实力的增长和消费观念的转变。“新移民或国际学生家庭，他们的生活水平在提高，经济实力比较雄厚。他们对孩子的教育、尤其是精英教育的投入，基本上属于一掷千金。只要能够受到精英教育，再昂贵的学费和成本都愿意支付，并觉得非常值得。教育，是当今世界上最大的奢侈品。”

Maggie把加美两国的大学作了个对比。“美国的社会竞争性强，加国相对落后一些。加拿大的很多家长觉得去美国可以让孩子更积极、上进；有国际生的经验，又不用漂洋过海，美国的工作机会相对也多。”

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加拿大华裔学生“爬藤”的很多，成功率也并不低，当然这也伴随着昂贵的代价。不光在私校，即便在加拿大普通公立学校的天才班、IB Program里，学生去学一些AP课程，或者学业比较优秀的，爬藤的成功率都是非常高的。Jeanne解释，“华裔会认为反正在哪儿都是移民，就会比较倾向于把孩子送到美国去。本地的一些西方人反而不会想让孩子去美国上本科，或只会考虑去美国读研究所，很少有家庭会直接鼓励孩子在本科的阶段去美国考藤校。相对而言，华裔的爬藤成功率较高。”

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来源：中国侨网
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温哥华买房不用交外国人税？这也可能是个坑

根据年初居外网对平台上中国买家调查后显示，温哥华是继多伦多和蒙特利尔之后，中国最受欢迎的加拿大城市，而排外税并没有遏制市场热情，搜索量比去年同期还略微增长3%。去年8月，卑诗省政府出台了严格政策，控制投机行为，要求在当地买房的海外买家要多交15%的外国人税。

买房要多交15%的税会对市场有何影响？过去一年，温哥华的海外买家有着深刻体会。去年8月，卑诗省政府出台了严格政策，控制投机行为，要求在当地买房的海外买家要多交15%的外国人税。政策出台后，成交量连续7个月下跌。

最近，加国一家名为Apex Western Homes的房企为了招揽生意打出“免交15%排外税”的广告噱头。广告中称，他们可以帮助买家以租房形式买房（Rent to Own）。买卖双方要签订一份协议，先以总房价5%作定金，以后每月只需付房租。只要五年内筹到房屋总价，就能购买该套房产，而且价格是以最先签订协议之日的市场价为准。Apex称通过这种操作，海外买家能避免15%的排外税。

此事引起加拿大媒体的关注，毕竟对总价上百万的房产而言，15%的税或许是本地家庭一年的总收入。根据CBC报道，卑诗省政府在最初回应时表示，以租代售的操作并没有大问题。但在几天之后，省政府又更改此前说法，称先租后买的策略不能用来帮助买家避税。有评论认为，该房企的噱头并不是避税，更像是延税行为，将交付期限拉长至5年而已。但该公司在宣传中并没有说明此点，甚至还有意造成“免税”的公众印象。如果稍细心也能发现Rent to Own模式有意在打擦边球。五年里如果房产增值，那么即便买房者仍需交付15%的税，增值部分反倒能填补部分支出。

实际上，现实可能并没有看上去那么好。5%的定金是一次交付且不可退还，也就是说如果政策有何变动，买家并没有权利要求赔偿这笔资金。另外，未来五年内，如果常驻加拿大的海外买家没有获得移民身份，还是面临被征税的政策风险。近期卑诗省政府两次截然不同态度的也说明了这点。

“我相信这个项目背后的开发者是诚实和善意的，但是省政府已经表态称要打击该性质的项目。在最坏的情况下，你可能会有法律上的麻烦，甚至可能要付一大笔罚金。更糟糕的是，在你得到投资回报前，必须经历五年的不确定性。”海外房源信息平台居外网CEO罗雪欣对界面新闻评价道。卑诗省针对税务问题有严格的法律，根据财产转让税法案（Property Transfer Tax Act）规定，逃税行为将遭到法律惩戒，罚款高达20万加元，严重者还将面临两年监禁。

居外推荐温哥华优质房源：由Onni发展，位于Cambie Corridor全新2房2厕公寓！设有中央空调、不銹钢家电和石英台面。设施包括健身房及派对室、宽大公共庭院和客房。邻近大统华超市、YMCA儿童看护中心、商店、银行、戏院、学校、餐厅和天车站。包括EV充电停车位和储物柜。
居外物业编号：46425019 点击查看房源信息

房市有风险，投资需谨慎不是一句空话。即便是在热度不减的海外市场也是如此。温哥华的城市经济增长迅速，但近几年海外买家增多，开发商一窝蜂开始新房建设，政府出台排外税的影响却有限。根据年初居外网对平台上中国买家调查后显示，温哥华是继多伦多和蒙特利尔之后，中国最受欢迎的加拿大城市，而排外税并没有遏制市场热情，搜索量比去年同期还略微增长3%。看来，为迎合市场热情，广告噱头出现也不是那么难以理解。

那么，豁免海外买家税正确姿势是什么呢？

在2017年1月29日，卑诗省府宣布只有获得卑诗省移民提名项目 (BC Provincial Nominee Program，简称BC PNP) 的提名者才有资格在大温地区购买住宅房产时获得豁免15%的税项。

也就是说，其他类别的工作签证持有者，例如：国际学生、派驻加拿大人员和其他省分移民项目提名者等，都不符合豁免资格。此外：

此豁免资格只适用于当省提名者将此住宅视为其主要居所；
此豁免只可使用一次；当省提名者购买其他位于大温哥华地区的住宅房产时，仍需缴纳15%外国买家物业转移税；
在项土地注册厅（Land Title Office）登记时，需提交省提名资格证明文件。

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申请退还已缴纳的15%外国买家物业转移税

在新的豁免规定里，若已缴纳15%外国买家物业转移税，但符合下列情况者，有资格申请退税：

在2016年8月2日至2017年3月17日期间，于大温哥华地区购买住宅房产的BC PNP提名者或已确认获提名者；
在房产于土地注册厅登记的一年内获得加拿大永久居民身分或者加拿大公民身分的人士。

永久居民和公民必需符合下列条件才可申请索取退税：

只适用一个房产；
该房产为其主要居所；
于房产登记后的92天内搬入居住；
于房产登记后，连续一整年居住于此。

也就是说如果A先生在2019年1月1日购买温哥华价值500万加元豪宅时还是外国居民，他就需要缴纳15%，共计75万加元海外买家税。如果他在2019年4月3日前住进这套豪宅（以水电网账单为证），并一直住到2019年12月31日后，他就有资格申请退税，但他必须保证自己在2020年6月30日前取得加拿大永久居民身份，并在这个日期前提出申请。

来源：雪花新闻丶温哥华港湾
责编：Zoe Chan

千禧一代人进入房地产市场，明星经纪人就此热烈讨论 | 居外专栏

左：德文·欧文（Devon Owen）

右：坦尼亚·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）

下：大卫·帕恩斯（David Parnes）

业界一流的豪华房地产经纪人德文·欧文、坦尼亚·斯塔夫斯基和大卫·帕恩斯注意到了一股在美国和加拿大不断蓄势的发展潮流——千禧一代和婴儿潮一代受建筑面积和价格吸引，开始纷纷涌入房地产市场。当千禧一代寻找安家的住宅时，婴儿潮一代却在寻找一个可以缩小住房规模的去处。这两个群体已经开始在全球各地的低端和高端房地产市场分别发挥重要作用。

千禧一代（通常被定义为目前年龄在22到37岁之间的人群）过去更偏爱城市公寓住宅，而婴儿潮一代（出生于20世纪中叶的人群）则习惯于购买买面积较大的郊区宅邸。尽管许多人现在仍可能保持着这样的想法，但人们整体的偏好正在稳步转变。

“很多事情都与生命的自然循环有关，”主要负责洛杉矶比佛利山地区的苏富比最佳经纪人之一，坦尼亚·斯塔夫斯基说。根据皮尤研究中心（Pew Research Center）的数据，2016年，全美千禧一代的家庭数量已达到2800万户。到了2018年，这一数字已跃升至3600万以上，比其他年龄段人群的增长幅度都要大。

“他们有了孩子，需要养家糊口之后，他们就会想搬去住宅更集中，更适合家庭的地区，”坦尼亚说。据全国抵押贷款（Nationwide Mortgages，一家在线抵押贷款统计机构）报导，大多数千禧一代希望在未来五年内购买房屋。在美国，那些20多岁、30多岁，想要成家的人有将近一半首次踏入房地产市场。尽管千禧一代可能渴望对住宅进行轻度的调整以适应自己的口味，但他们不愿进行改头换面的大规模装修工程。他们更喜欢新建成，可拎包入住的公寓，大卫·帕恩斯说。大卫·帕恩斯是洛杉矶百万美元房源（Million Dollar Listing ）房地产公司的明星经纪人。出现这种偏好的原因包括工作时间长（千禧一代的科技企业家可以为洛杉矶市场提供动力，帕恩斯说），要照顾孩子。在某些情况下，寻求即时满足的21世纪新风尚也是原因之一。

“我认为，在家园频道（HGTV）大受欢迎的时代，看着别人把房子拆成两半可能确实很有意思。然而，当人们意识到实际上要做的工作比自己所看到的要多得多时，他们可能会大惊失色，”韦斯特说。“所以，和我合作的许多年轻人都非常清楚哪些工作是必须完成的，哪些工作是已经完成的。”

对不断变化的房地产市场进行评估后，开发商和代理商都依然专注于建造和展示那些对于千禧一代和婴儿潮一代都具有吸引力的房产。因此，这些物业开始逐渐趋于一致。

洛杉矶房地产市场变化
另一方面，婴儿潮一代开始进入人生轨迹的反坡降阶段，已经慢慢达到退休年龄，子女们也从家里搬走了。目前，婴儿潮一代在美国拥有价值近13万亿美元的房地产，或者说每五个婴儿潮一代中就有两个人拥有房地产。然而，随着洛杉矶房地产繁荣期正式结束（在过去的三年里，洛杉矶大部分住宅区的婴儿潮一代业主增长幅度超过了25%，但从2019年开始，这种增长已经停滞），由于租房倾向和老年人专用设施的拉动作用，这一数值将出现大幅下挫。

虽然购买较小的房产可能会维持婴儿潮一代中房屋拥有者所占的高比例，但完全背离这一预测的趋势可能已经显出了苗头。美国2016年、2017年、2018年的人口普查数据显示，婴儿潮一代是增长最快的租房者群体。综合公共微观数据系列——当前人口调查（IPUMS – CPS）的数据显示，从2010年到2017年，在全美前50个市场中，有34个市场出现了婴儿潮一代的房地产拥有率大幅降低的情况。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹兹堡等城市中，婴儿潮一代拥有的房屋数量都在减少。来自匹兹堡的房地产代理人韦斯特可以作证。

加拿大
来自加拿大温哥华德文·欧文个人房地产公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地产经纪人德文·欧文表示，尽管温哥华的房地产价格在过去18个月里有所下降，但千禧一代购置房产的难度依然很高。
“以城市为中心的15英里半径范围内，大多数住宅起价都超过120万美元。在那些备受人们追捧的地段，你根本找不到标价低于200万美元的房子。这也影响了奢华物业市场，因为中等规模住宅的业主在出售房产时会试图提价。

德文还提到，许多千禧一代都接受过教育，而他们更愿意购买像峡谷高地（Canyon Heights）等优质郊区楼盘的物业，但这些物业的价格已经超出了市场水平。

上个月，由于近5年来房价持续大幅上涨，加拿大总理贾斯廷·特鲁多推出了一项新计划，力求帮助千禧一代进入加拿大房地产市场。加拿大的住房管理机构将在三年内花费高达12.5亿加元（9.43亿美元）的资金，向首次购房者提供购房补贴。这是贾斯廷·特鲁多政府计划的一部分，其目的是提高低龄选民购买房产的能力。

根据加拿大政府于周二在渥太华公布的联邦预算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）将向新住房的购买者提供高达10%的资金，向现有住房的购买者提供高达5%的资金，以便降低中低收入购房者的抵押贷款成本。这些补贴适用于有保险担保的抵押贷款，而申请这类贷款的必要条件是购房者支付的首付款低于房价的20%。

最近几年，由于价格上涨和政策法规变化，加拿大人，特别是刚开始进入劳动力市场的千禧一代购房的难度大大提升，财政部长比尔·莫尼尔（Bill Morneau）正寻求解决住房负担能力问题的方案。

加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，尽管在2018年，大多数城市的房地产价格和销售额大幅下滑，但温哥华房价在过去五年内仍上涨了64%，平均房价超过了100万加元，而多伦多的房价也同期上涨了56%。

政府预计，在未来三年内，有10万购房者将参与这项新计划。目前，加拿大经济已经呈现放缓迹象。而这项新计划可能会为至关重要的经济增长因素之一——房地产市场提供一个难得的机会。

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加拿大获批中国移民减16% 回国发展留学生递增

据联邦移民部最新公布的数据显示，与2018年同期比较，今年首两月，中国移民获批本国永久居民身份的数字大幅减少，去年1月和2月的数字分别为2,080和2,625名，今年分别是1,875与2,215名，跌幅约10至16%。有关数据令人联想是否与华为副董事长孟晚舟去年12月初在温哥华被捕、进入引渡聆讯程序，以及中方拘留两名加拿大公民，令加中关系紧张有关。不过，有移民律师则认为，数字减少与两国关系转冷无关。

过去数年中国移民获批加拿大永久居民身份数字一直稳步上升，最近呈现明显下跌。

针对中国移民获批加国永久居民身份出现明显下降趋势，温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）周四接受本报访问时称，此事与华为创办人任正非的女儿孟晚舟被捕无关，他指出，中国经济近年发展迅速，许多到加国求学的中国留学生都选择回国就业，导致申请加国枫叶卡的人数有所下降，间接使获批人数也同步减少。

在本国的新移民中，大多数是经济类移民，即具备较高学历、工作经历及相关技能的人士。联邦移民部自2015年实施特快通道（Express Entry，简称EE）在线申请形式后，加拿大经验类、联邦技术移民类及联邦技工类的申请者可通过特快通道打分，再通过递交申请的形式，进入永久居民身份申请程序。

律师：留学只是「镀金」方式
李克伦强调，许多中国留学生获得工作签证后，经由特快通道获得永久居留权，但近年有许多中国留学生毕业后便选择回国就业，包括许多有抱负的年轻人更愿意回中国发展，他们认为中国有更多发展空间与机会，留学只是一个「镀金」方式。

李克伦称，他甚至还遇见过获得本国枫叶卡后，仍计划回国发展的中国移民。

孟晚舟去年在温哥华国际机场被捕一事引起中国民众纷纷关注，但李克伦认为，中国移民获批人数下降与孟晚舟被捕无关，因数据未必反映实际情况。

加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华房产的这栋崭新住宅位于克里斯戴尔（Kerrisdale）的中心，设有7间卧室，7间浴室（带有5间卧室和5间浴室的主屋+ 带有2间卧室和2间浴室的巷道住宅），建造上采用了精湛的高端材料和工艺。近大学。房型：7卧7卫；建筑面积：353 平方米；土地面积：414 平方米。价格约￥1800万。

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来源：星岛日报