墨尔本房价50万城区在哪?| 澳洲

澳洲房产网站Domain报道,新数据显示,房产投资者大概花50万澳元就可以在墨尔本诸如克兰本西(Cranbourne West)、克兰本东(Cranbourne East)和克莱德北(Clyde North)的城区作投资。

报道称,距离墨尔本市区40-50公里外有一些价格实惠的房屋正在出售,如克兰本西有一套房售价为42.9万澳元。(墨尔本买房攻略

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墨尔本房价50万城区在哪?| 澳洲

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对于首次置业者和寻找更多空间的年轻家庭来说,在墨尔本东南地区买房是最具吸引力的选择之一。独立财产评估和咨询公司Herron Todd White 表示,该地区正在快速发展中,政府正计划在此处建新学校、公路和公共交通设施。此外,墨尔本西部也是供入门级买家选择的一个好地方。

研究还显示,人们有机会花50万澳元左右在墨尔本的塔内特(Tarneit)、温德姆淡水河谷(Wyndham Vale)和华勒比(Werribee)等类似城区买一块地来建房。然而,与一年前相比,尽管建筑成本保持相对稳定,但土地价格略有上涨。”因此,与2016年相比,买家的购买力略有下降。

房产经纪公司Barry Plant的负责人哈茲莫斯(James Hatzimoisis)也同意,入门级房屋的价格正在上涨。他指出,墨尔本外城区一套占地500-600平方米的4卧室住房售价大概在50-60万澳元之间。

Herron Todd White认为,在城区或城区中部花50万买一套独立屋是不太可能的,但你可以在这个价位内买一套公寓。

(据澳洲新快网)

2017前半年 楼市再创纪录 | 澳洲

为了赶在房价涨幅放缓之前出手,许多业主都在近期将房屋挂牌出售,因此最近一段时间墨尔本悉尼在售房产数量达到了两年来的巅峰。

悉尼墨市双创新高

Domain的数据显示,今年上半年,悉尼共有16,370套房屋挂牌拍卖,而2016年同期的数字仅为12,708,同比增长29%,比2015年的15,486套增长5.7%。墨尔本的情况也相去不远,共有18,175套在今年上半年挂牌拍卖,相比去年同期的16,083套增长13%,比2015年同期的16,486套增长10.2%。

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2017前半年 楼市再创纪录 | 澳洲
最近一段时间墨尔本悉尼在售房产数量达到了两年来的巅峰

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汇丰:未来一年半 房价或腰斩

从去年以来,准备放售拍卖的物业数字一直增长,部分原因在于2016 年初的房市表现不佳。经历了2015 年最后一个季度出人意料的惨淡之后,许多买家在第二年初都选择静观其变,导致当时的两大首府城市房价下跌,平均拍卖清盘率从当年9月季度的73.4%跌至62.1%。

上周,汇丰银行预测未来18个月中,全国房价涨幅将遭遇腰斩,使得许多卖家开始未雨绸缪,在房市低迷之前将名下房屋脱手。

目前的数据显示投资者的胃口也在缩减。5月,由于各大银行纷纷收紧放贷条件,物业投资贷款增幅创下9个月新低。

多重因素

Domain首席经济学家Andrew Wilson表示:“今年,墨尔本悉尼两个城市的房地产都迎来了春天。随着去年利率降低,房市迎来了反弹,去年年底市场非常强劲,但也可能已经达到顶峰了。”

入市物业数量增加的一个原因是,利率的降低并没有像两年前那样扩大买家的需求。2015年2月和5月,澳储行两次降息之后,利率为2%,去年5月和8月又两次降息,将现金利率降到1.5%。无疑都大大刺激了买家的胃口。

此外,季节性的数据和新州维州本月降低印花税、首次置业者豁免的措施,都让手握可负担房屋的卖家作出了出售的准备。

CoreLogic研究员Cameron Kusher称:“针对首次置业者的低价房屋可能现在就会进入市场了。”该公司数据也证明,更多卖家希望进入市场。悉尼新挂牌出售房屋数量较去年增长16.4% ,墨尔本6.8%,但比起2015年还是略有不及。

Kusher 称:“新挂牌的房屋数量上升,尤其是悉尼和墨尔本,可能证明了卖家急于进入市场,已经接近或者达到了高峰期。卖家希望在春季之前进入市场,因为春季房市通常不太景气。

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(据澳洲新快网)

看房当天交易 中国买家火速买下墨尔本大宅 | 澳洲

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看房当天交易 中国买家火速买下墨市大宅 | 澳洲
墨尔本St Ives区Derby St 8号独立屋打破尘封3年之久住宅售价纪录(澳洲房产网站realestate图片)

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上周,墨尔本St Ives区一栋独立屋以320万澳元高价达成交易,打破当地尘封3年之久住宅售价纪录。更令人更加惊讶的是,拿下房产的中国买家交易当天上午才第一次看房。

澳洲房产网站realestate报道,7月14日周五,墨尔本St Ives区Derby St 8号4居独立屋成功取得交易,售价高达320万澳元,超出区域此前住宅售价最高纪录137万澳元。拿下房产的中国买家在周五上午才首次看房,当天晚上8点即签署协议完成交易。

地产中介Andrew Furlong透露,这名买家当时已经买好了回中国的机票,因此加快了整个购房流程。买家计划在晚些时候带着年幼的孩子搬来墨尔本居住。

据悉,Derby St 8号房产占地948平米,从挂牌至交易仅用了10天时间。房产卖家Claire Pearson的两个儿子在今年早些时候搬出家门,她自己打算搬至North Turramurra区居住,对于房产能够如此迅速卖出感到既惊讶又高兴。Claire Pearson在1997年买下相关房产,当时交易价格仅为38万澳元。买下房产3年后,Claire Pearson将房产推倒重建。至今过去17年时间,房产状态保持良好。

Andrew Furlong表示如果房产临近火车站,价格会更高。目前,早高峰期间从当地搭乘快速公交至市中心大概需要花费45分钟时间。St Ives区高端房产,包括新建房产以及翻新房产等供应较为稀缺。房产挂牌短短10天内,约有43组买家团体前来看房,其中12组买家给出报价。感兴趣的买家大部分来自墨尔本东区,还有不少是已在St Ives区买房并打算再给孩子买套房的中国买家。

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(据澳洲新快网)

墨尔本房价增长速度渐超悉尼 | 澳洲

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墨尔本房价增长速度渐超悉尼 | 澳洲
由于墨尔本州际移民人数较多,且房价相对较能负担,该市的房价增长速度正在逐渐超越悉尼(《澳洲人报》图片)

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据《澳洲人报》报道,房产数据研究机构CoreLogic指出,由于墨尔本州际移民人数增多,且房价相对较能负担,该市的房价增长速度正在超越悉尼

CoreLogic的周数据显示,过去一周,墨尔本房价上涨了1.4%,超过了悉尼的0.7%。另外,过去一个月,墨尔本的房价增长了5%,过去12个月则增长了16.8%,分别超过悉尼的3.1%和13.6%。但从中位房价方面看,墨尔本的价格相对较低一些,为71万澳元,悉尼则达到了95万澳元。

CoreLogic的研究主管库什(Cameron Kusher )表示,维州州际移民人数不断增多,但新州情况相反,在不断减少。虽然两个州仍在经济方面都有较强发展,且就业前景较佳。但许多人仍选择了墨尔本,因为他们认为在这里的置业机会比悉尼大。一直以来,悉尼的房市发展都超过墨尔本,但在过去的一至两个月,墨尔本已经开始反超悉尼。目前,各大银行按照监管机构要求收紧了投资者借贷政策,而投资者在新州的活跃程度超过维州,因此银行的调整措施对于悉尼的影响程度要大于墨尔本。

CoreLogic方面上周表示,澳洲所有首府城市的房价在过去20个财年中,仅有两次出现下降。

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(据澳洲新快网)

悉墨两室房屋挂单拍卖数激增!房价放缓前业主急于脱手 | 澳洲

最新数据显示,悉尼墨尔本今年上半年房屋挂单拍卖数量分别同比上涨29%13%,较两年前激增,有许多业主急于在房价增长放缓周期来临前脱手。

房屋挂单拍卖数激增

权威地产数据机构Domain集团公布的最新数据显示,2017年上半年,悉尼共有16370套房屋挂单拍卖,较去年同期的12708套上涨29%,较2015年同期的15486拍卖房屋增长5.7%墨尔本的情况也与悉尼相似,2017年上半年,共有18175套房屋挂单拍卖,较去年同期的16083套增长13%,较2015年同期增长10.2%

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今年上半年与2016年上半年之间房屋挂单拍卖数量差距之大,有一部分原因是因为2016年初澳洲房屋拍卖市场过于安静。当时,房产投资者们还未从2015年底悉尼墨尔本这两大城市房价突然下滑的冲击中走出,纷纷推迟了挂单拍卖的日期,拍卖清盘率也从73.4%下滑到了62.1%。因此,今年房屋挂单拍卖数量的上升,可以解释成是2016年内谨慎行事的房屋卖家又开始行动了起来。

上周,汇丰银行(HSBC)预计,澳洲房屋价格增长的速度或在未来18个月内减半。这洋看来,市场上挂单拍卖的房屋的增长预计可能会开始放缓。

此外,权威地产数据机构CoreLogic调研人员Cameron Kusher指出,现在会有更多针对首次置业者的低价房产进入市场。CoreLogic公布的数据显示,目前市场上有越来越多的房屋所有者在尝试出售房产——悉尼墨尔本的新增房屋挂单数量在去年分别上涨了16.4%6.8%,但也都不及2015年强劲。

悉墨两室房屋挂单拍卖数激增!房价放缓前业主急于脱手!| 澳洲

Kusher称,悉尼和墨尔本新增房屋挂单数量的激增,很有可能是一些业主急于赶在房市接近峰值前出手;今年春季澳洲房市可能会更为疲软。

房产投资者“胃口”变小?

此外,最近有数据显示,房产投资者的胃口好像有些变淡了。本周二,澳洲统计局(ABS)公布的官方数据显示,投资房贷款占总贷款比例为45.8%,已连续数月下行;而在今年1月时,有超过一半的贷款都是投资房贷款。

悉墨两室房屋挂单拍卖数激增!房价放缓前业主急于脱手!| 澳洲

其中,新州和维州这两大城市的投资者贷款更是出现了明显下滑。

悉墨两室房屋挂单拍卖数激增!房价放缓前业主急于脱手!| 澳洲

“低息”的吸引力降低,银行开启“加息”

除此之外,目前澳洲的低息环境对于购房者的吸引力不像两年前般强劲,这也是导致近期房屋拍卖挂单数量上涨的另外一个原因。2015年和2016年,澳联储都曾两次降息,将澳洲的现金利率下调至1.5%的历史最低位。但自去年8月澳联储降息后,已连续十一个月维持利率不变。

虽然澳联储将现金利率维稳不变,但各大银行却已经开启了几轮加息,主要是针对受到许多房产投资者欢迎的仅还息贷款。目前投资房息本贷款与仅还息贷款之间的利率差已经扩大到45-60个基点。

悉墨两室房屋挂单拍卖数激增!房价放缓前业主急于脱手!| 澳洲

Domain集团首席经济学家Andrew Wilson指出,今年以来有许多人都急于进入墨尔本和悉尼的房地产市场。澳洲的房地产市场受到去年两次降息影响出现了一波反弹,以至于去年底澳洲的房市颇为强劲,但这让人开始怀疑房市是否已经达到高峰期。

房屋市场上出售的房屋供给增加,可能意味著澳洲整体房市的势头不再如一年前般强劲,房产出售者希望在市场放缓前赶紧脱手,同时也是为了抵御未来针对投资者借款政策的进一步调整。

(据金钱抱)

下半年中国投资者对墨尔本房市需求将下降 | 澳洲

据《先锋太阳报》报道,由于墨尔本房市需要调整以适应市场条件变化,因此未来6个月,在房市再次回温之前,中国买家对该市房产的需求将会下降。

房屋信息网站Investorist的创办人伊利斯(Jon Ellis)表示,维州取消了期房印花税优惠,再加上银行收紧借贷政策,因此中国买家对该市房市需求下降。

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下半年中国投资者对墨尔本房市需求将下降 | 澳洲
由于墨尔本房市需要调整以适应市场条件变化,因此未来6个月,在房市再次回温之前,中国买家对该市房产的需求将会下降

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Investorist针对120位中国房产经纪人进行调查,并发布了《2017中国国际房地产前景报告》(China 2017 International Property Outlook)。受访的经纪人在2016年共售出了1.054万套单元房。其中有83位经纪人目前正在澳洲销售房产,但只有47位认为他们接下来12个月还会继续在澳洲售房。

伊利斯表示,由于政府取消了期房印花税优惠,因此墨尔本房市受到的打击最大的,但他认为,该市的房市最终会回温,并且仍会是最受欢迎的城市。

他指出,影响中国买家到澳洲购房的最大因素是教育。而维州有全澳最好的教育机构,包括墨尔本大学(University of Melbourne)、莫纳什大学(Monash University)等,都在海外享有很高荣誉。第二个影响因素则是移民,而墨尔本曾被评为全球最宜居城市。

但是,墨尔本也面临着来自其它的国际中心的竞争,包括曼彻斯特、迈阿密、加利福尼亚等都是受中国投资者欢迎的热门地区。而在澳洲本国,墨尔本和悉尼两市的差距则会进一步扩大。

该报告指出,在2016年,墨尔本、悉尼和布里斯班(Brisbane)三市的期房交易量占据了整个澳洲的90%。

(据澳洲新快网)

期房贷款难度加大!买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲

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内容摘要

  • 银行在审批墨尔本布里斯班期房贷款时非常保守
  • 约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项
  • 目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款,但利率大幅提高

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难,尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实

Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》(The Australian)透露,自那时起,约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。

主要问题在于,由于新出台的借贷政策非常严格,因此,外国投资者没有资格申请抵押贷款。

银行认为,布里斯班墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高,因此,对于贷款申请的审批非常谨慎。

虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月,但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同,并转售公寓

然而,转售公寓本身也有困难,那么有没有第三种选择呢?是否仍有可能获得贷款,并完成期房的购买呢?

是什么引发了这场完美风暴

我们不过多分析宏观经济状况,而是从两方面来看待这一问题。

一方面,中国政府正在打击资本外流,其中大部分资金正是流向(显然)包括澳大利亚在内的海外房地产市场。

另一方面,澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资,从而迫使银行限制其借贷政策提高税收

基本上,如果你在过去6到12个月内购买了期房的话,将无法申请抵押贷款,除非结算期还有3个月。

此前,如果结算期还有18个月的话,也会有借贷机构考虑你的申请!

这一政策上的变化清楚表明,银行变得越来越担心未来的房产估值。

如果银行拒绝我的贷款申请怎么办

除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外,非银行借贷机构可以提供帮助。

不过,利率通常高达8%并且会向你收取高额开户费

你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。

私人借贷机构的年利率通常为12%,但可以考虑特殊情况,如果你拥有海外收入或者职业特殊的话,这点非常重要。

这一类型的贷款通常为短期贷款(一般为1至3年),不过,如果你能找到合适的借贷机构的话,也可能申请到30年的长期贷款。

最重要的是,贷款受限的原因在于,大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局(APRA)的监管。

它们必须遵守特定的风险限制,以便将其贷款额保持在控制范围之内,因此,它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。

如果这部分资金用光,申请就很容易被拒绝。

这就是现在的普遍情况!

转售我的期房如何

如果你已经支付了10%的订金,但现在发现自己不符合贷款条件的话,转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。

如果时机把握得好的话,你甚至还能赚上一笔。

不过,这并不意味着这是一个轻松的选择!

首先,你签订的合同可能有转售限制,因此,务必确保与律师商议,避免违反这些条件。

其次,你必须切记,你将会与开发商形成竞争,因为开发商仍在出售剩余房源(虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的)。

最后,你将需要负担资本利得税(CGT)、印花税和房地产经纪商中介费。

仍考虑购买期房吗

作为中国投资者,你可能会考虑购买标准住宅(房产)。

你将能够向更多借贷机构贷款,并且有资格申请更具竞争力的利率

期房和高密度住宅的估值通常较低,因此,如果你仍然希望走这条路的话,务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。

最后,务必向抵押贷款经纪商咨询,与其探讨你的情况以及你的投资计划。

确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。

向恰当的借贷机构提供令人信服的证明,是通过贷款审批的关键。

关于Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立,专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款,以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元,并荣获多项行业和客户大奖,包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度(非专营)优秀经纪商”。

 

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

Juwaicolumnist

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学生住宿市场火热 开发商出奇招提供宠物 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道,随着澳学生住宿市场火热,开发商之间的竞争也愈演愈烈。一些诸如Atira(一家由高盛集团和上市公司 Blue Sky Alternative Investments合资建立的企业)集团纷纷以提供不同服务来赢得竞争优势,Atira甚至向每套物业引入宠物狗,旨在为学生建立一个温馨和更贴近自己原来家庭生活的环境。

据称,澳洲现有4万套新学生宿舍楼处在在建设或开发初期阶段。越来越多像Iglu、StudentOne和Scape Student Living的开发商正想从不断增长的国际学生人数中分得一杯羹,而另有一些诸如Atira的运营商更是技高一筹,选择给宿舍楼提供娱乐设施、咨询服务、语言教学和宠物。

Atira新任CEO斯林斯贝(Andrea Slingsby)表示,国际学生人数的增多加大学生宿舍楼的需求,而这可以给开发商带来盈利。“这个行业竞争十分激烈,运营商将需要明确定位自己。Atira推出学生体验项目,这项项目给学生带来更高层次的关怀以及和所有学生参与互动。”

斯林斯贝表示,从其中一项体验结果来看,80%的学生在家养有宠物。“我们发现,学生看到小狗时心情即刻得到放松。这些小狗给人们带来的好处远超乎我们的预期。”

Savills的学生住宿专家纽兰(Conal Newland)称,他没发现学生宿舍楼出现供过于求的迹象。他正密切关注布里斯班墨尔本学生住宿市场的发展。他预计未来两年,布里斯班的学生宿舍楼将出现大量供应,而墨尔本将出现新一轮的宿舍楼供应。

斯林斯贝也表示不担心供过于求的问题。她称:“在美国和英国等成熟市场特制学生公寓的渗透率远高于澳洲,这也验证了现有宿舍楼还供应不足。”

(据澳洲新快网)

悉、墨两市房价回弹 增长步伐放缓 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道,5月份,澳洲各主要首府城市的房市发展放缓,到了6月份,房价出现回升,其中,悉尼房价回弹2.2%,但这并不意味着房价会重新出现快速增长的迹象。

根据 Corelogic的6月房屋价格指数(June Hedonic Home Value Index)显示,虽然6月份所有首府城市的房价总体上升1.8%,但第二季度的房价增长速度仍是2015年以来最缓慢的。这其中的部分原因为悉尼5月份的房价下降了1.3%以及墨尔本下降了1.7%。据了解,5月份,所有首府城市的总体房价下降了1.1%。

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悉、墨两市房价回弹 增长步伐放缓 | 澳洲
6月份主要首府城市房价回弹,但增长步伐放缓(《澳洲金融评论报》图片)

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Corelogic的研究主管劳伦斯( Tim Lawless)表示,有些房价月环比结果比较好,主要是存在季节性因素影响。如果将这种影响因素考虑进来,就会发现,2017年整个第二季度房价增长有所放缓。

例如,对比今年第二季度与去年同期的数据,就会发现房屋价格增长趋势明显放缓。悉尼今年第二季度的房价涨幅为0.8%,低于去年的3.8%。墨尔本涨幅则为1.5%,同样比去年6.8%低。而这两个首府城市总体房价季度增长为0.8%,但却远低于去年的3.5%。

劳伦斯指出,虽然房价没有出现下降或暴跌的情况,但增长步伐确实有所放缓。这主要有几方面的原因,包括贷款利率升高、借贷政策收紧以及房价可负担性影响等。

(据澳洲新快网)

买家看房仅3分钟 火速买下后又租给卖家 | 澳洲

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买家看房仅3分钟 火速买下后又租给卖家 | 澳洲
位于Waterhen Close 1号的物业(房产网站realestate图片)

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房产网站realestate报道,一位来自墨尔本的买家仅用了3分钟时间看房,便决定买下维州(Virginia)冲浪海岸(Surf Coast)海洋树林(Ocean Grove)的一处投资物业。并且在买下该物业后,他又反过来将物业出租给卖家。

据了解,该物业位于Waterhen Close 1号。房产中介公司Whitford巴旺头(Barwon Heads)地区的经纪人英厄姆(Andy Ingham)表示,买家在一个周六到这里看房,但他们仅看了3分钟的时间,便决定买下该物业。

最终,该物业以64.5万澳元的价格出售。另外,由于卖家的新物业仍在建设中,因此他们又反过来租下了该物业。

买家看房仅3分钟 火速买下后又租给卖家 | 澳洲
物业内部(房产网站realestate图片)

英厄姆表示,这对于双方来说都是一个理想的结果。

据了解,这套两层楼的物业内有2间卧室,1处附带有厨房的开放式生活区。首层有餐区、休息室,楼上则是2间卧室,包括主卧,还有另外的生活区。

据CoreLogic数据显示,海洋树林地区的中位房价为56.5万澳元,过去12个月当地的房价上涨6.6%。

(据澳洲新快网)