澳洲联邦政府计划年底引入新法律打击外国投资者非法购买澳洲二手房产，包括增加罚金，最高可判三年监禁等各种政策。但在这之前，联邦财长宣布了一个过渡期——非法购买澳洲房地产的外国投资者可在11月30日前自觉申报和出售房产，而不会受到追究。
非法购买澳房产者需在11月30日前“自首”，否则进行严厉罚款或面临最高三年监禁据《悉尼晨锋报》报导，澳洲房产投资制度不允许外国投资者购买旧房，除非用于推倒重建，总理艾伯特已宣布会对违规者进行严厉惩罚，包括监禁。
根据今年晚些时候将引入的立法，对违规个人的罚款将增加到12.75万澳元或三年监禁，对违规公司的罚款为63.75万澳元，政府希望新法律在12月1日开始实施。
联邦财长霍基（Joe Hockey）宣布了在新法实施之前将一个过渡阶段，鼓励非法购买物业的外国人尽快申报并出售房产。
他说：“那些外国投资者必须在11月30日之前自己出来申报。他们将不得不出售他们的物业，但他们不会受到刑事起诉。”他表示，不申报的人将面临法律全面处罚。他说：“如果你不来找我们，我们将会找你，因为最终我们会找出这些人，非法在澳洲买房我们将起诉你，我们对此会很严。”
澳新银行（ANZ）的经济学家们称，外国投资者在澳洲房地产市场中的强劲活动正在支撑经济，如果没有他们，澳洲房价将比现在高得多。
澳新银行与房地产协会的最新调查显示，新州和维州有超过四分之一的新房是卖给外国人，因此毫无疑问这些州的房价、建筑活动和就业前景都是最明朗的。
报告称投资者活动支撑着房地产行业的信心，应该有助于抵消虚弱的商业和消费者信心以及受抑的经济活动。
“房地产行业依然是澳洲广泛经济前景中的亮点。”ANZ首席经济学家霍根（Warren Hogan）称。
“在澳洲房产投资者资金的支持下，房地产行业不仅实现了资本增长，但还能引发就业增长、增加建筑活动，尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班等能吸引外国投资者资本的地区。”
ANZ高级经济学家坎宁顿（David Cannington）表示，虽然外国投资者被指推高了房价，但他们其实在增加供应和保持房价受控制方面发挥着至关重要的作用。
“外国投资在房地产市场的作用是，创造经济发展和就业，而且还能长期提供新房供应，这对于澳洲当前强劲的人口增长需求是十分必要的。”他说。“如果没有外国投资者为市场提供的新房供应，房价可能比现在还要强劲得多。
移民专家就西班牙现今房价、移民政策及购房税收等情况进行了介绍，并给予了有意向在西班牙置业的购房者一些海外置业需要注意的事项及西班牙房产投资的前景瞻望。
Q：听说西班牙政府将修改投资移民法，请问将在哪些环节上有重大修改，对投资人而言有什么好处？
A：投资居留有效期更长，更方便：居留卡首次获批就是5年，在保持原有投资金额的情况下，居留卡有效期也从每2年调至每5年更新一次。这意味着居留身份的后期维护更简单方便，投资人及其家人不仅没有在西的“移民监”，前往西班牙更新居留卡的频率也大大降低。
投资居留更新可在华完成，更轻松：居留到期后，投资者无需登录西班牙更新居留卡，相关手续可以通过西班牙驻华使馆和领馆办理。这说明了西班牙移民身份的维护所需投入的财力和精力将大大降低。
移民获益人范围扩大，性价比更高：满18周岁的未婚子女或已退休父母，如果在经济上仍依赖投资人，均可随投资人一同申请投资签证。西班牙50万元的投资可以获得最多三代人的欧洲身份，投资价值提高。
办理流程优化，更省心：在签署订房合同后，支付一定比例的定金，申请人可在房产交易过程中，获得为期6个月的签证，以便申请人在房产交易期间往来西班牙。无须等到房产登记注册后才启动投资签证的申请程序。这利于投资者决策和整个办理流程的加快。
居留更新过程中权益保障，更安心：在有效期内申请更新居留卡的投资者，如果在居留卡过期后还未拿到更新的居留卡，可以在西班牙境内正常停留，直到办理程序结束，无需因过期而回国重新办理。
Q：持有50万欧元的“黄金居留”，是否可以在西班牙工作、做生意？
A：持有“黄金居留”，不仅可以在西班牙自由地工作和经商，也可以在欧洲范围内工作和经商。和西班牙的“非盈利性”居留以及欧洲一些其他国家的 移民政策不同，西班牙的投资性居留或“黄金签证/居留”旨在通过给予外国投资者居留身份和足够的自由来吸引外资。西班牙政府欢迎外国投资者投资西班牙并且 鼓励在西班牙的进一步经商和投资。由于西班牙的居留是申根范围的，西班牙的居留可以令投资者在欧洲范围内工作和经商。
Q：相比投资葡萄牙、意大利等欧洲其他国家，投资西班牙房产有什么潜力和优势，未来获利空间如何？
A：从价格方面看，由于西班牙土地面积为欧洲第二，本国人口密度远低于法国、德国、意大利等国，因此房价整体水平位于欧洲中等水平。在经济危机之后，以金融、房地产和旅游业为支柱的西班牙经济受到重创，需求锐减，整体房价一路下跌了40%，在价格上呈现了购买契机。同时，西班牙房市长期吸引着欧 洲和其他地区的外资，国内有严密的法律体系和职业协会监管，和葡萄牙相比，更不会因为扩大的外国投资客热潮而出现价格虚高的欺诈行为。从市场环境方面看， 一方面，西班牙由于独特的旅游资源，全年旅游业兴旺，短期租赁市场活跃，较高的租金和较低的购买价格提供了更高的回报率；另一方面，西班牙经过2011年 颁布的旧法和2013年颁布的新法实施以来，已经在房市积累了大量的资金，市场需求正重新被唤醒，逐步活跃起来，这呈现的升值潜力在其他欧洲国家都是少见的。从产品上来看，西班牙房地产长期服务于外国投资者，有符合各种需求的物业类型。
从整体上来看，西班牙市场目前呈现的投资机遇和投资潜力都是独特的、值得关注的。
Q：在西班牙购房有什么需要特别提醒注意及防范的？
A：国际投资金额大，且涉及不同的法律体系，大家需要警惕其中的风险：比如房产的债务问题、不法中介的欺诈行为、二手房（房源、代理、租房）交易中的产权问题等。作为最早展开西班牙投资移民项目的上外国际移民提醒投资客：不要贪图眼前的折扣和低价，务必从长远的利益出发，寻找有资质的中介，谨防房屋交易中的欺诈行为，并通过合法的第三方律所办理，通过第三方的监管保障自身的权益。
中国人购置波尔多酒庄的数量最近越过了100座这个象征性大关，成了该地区外国投资者人数最多的一群，超过比利时人。
中国人购置波尔多酒庄的数量最近越过了100座波尔多酒庄中国买主激增
每年波尔多地区有上百个庄主出售酒庄，30几笔买卖成交。现在买主比例最大的是中国人和法国人，各占三分之一。
中国人购置波尔多酒庄历史不长，最远的也就是2008年8月。2009年购买了两座酒庄，2010年仅购一座。2011年速度开始加快，2012年 购买数量猛增为27座，2013年是25座。2014年趋缓，只买进10座酒庄。酒庄数量虽然逾百，但也只占波尔多地区大约7000座酒庄的1.5%。
波尔多业内人士对中国人着迷于酒庄满心欢喜，认为是件好事，给波尔多葡萄酒增了光，证明波尔多葡萄酒名气就是大于其它葡萄酒，同时也使葡萄园地产市场蓬勃发展。波尔多酒庄历来吸引外国投资者，先是英国人，随后是荷兰人、比利时人、日本人，现在是中国人。
中国人买名牌酒庄很少
中国投资人虽然成了最大的外国买家，但购进的名酒庄为数极少，如圣爱美浓（Saint-Emilion）产区的列级酒庄贝勒丰 （Bellefont-Belcier），玛歌（Margaux）产区的卢克·杰邦（Luc Thienpont ）酒庄，还有葡萄酒工艺学家罗朗出售的波美侯（Pomerol）酒庄。其它酒庄名气都不大，价格也不高，每公顷谈判价介于1.5万到2万欧元之间。而素享 盛名的酒庄每公顷低的也要20万欧元，高的则达100万或200万欧元。
购置酒庄为哪般？
这些中国人多为亿万富翁，投资起点一般为500万到1500万欧元，多数购置好几座酒庄。他们的如意算盘是把酒庄打作工具，生产很多葡萄酒，然后全部销往中国市场，在那里他们有自己的销售渠道，自产自卖，这样可以实现最大化利润。
在法国业内人士看来，这些新买主购置酒庄，主要看重的是酒庄的建筑。城楼、城堡主塔、法式对称型建筑或法式花园，成了他们青睐的王牌。他们打算用“一片法国田园”使自己的资产多样化。对葡萄园的兴趣则在其次。也有人推测他们想借酒庄发展旅游业。
销售困难初现端倪
虽然中国市场拥有增长潜力，很快将变成世界葡萄酒消费的领军者，中国人已经是第一大红酒消费者，但波尔多葡萄酒出口市场今天却停滞不前，它涉及所有葡萄酒生产商，包括新的中国投资人。
2014年中国虽是波尔多葡萄酒出口的第一大市场，但销售额却下降了17.5%，销量下降了9%（6000万瓶）。这一方面是中国当局反奢靡政策的结果，也是新世界葡萄酒竞争的结果。
最早在中国出售葡萄酒的人遇到的竞争不多，赚了大钱。这些新买主也想走捷径。然而由于新世界葡萄酒竞争激烈，销售链缩短，价差逐步缩小。对于这些打 算把波尔多酒庄生产的葡萄酒全部返销到中国的投资人来说，直接后果是出口趋缓。行家指出，市场多样化是葡萄酒生意的基础。这些新买主未考虑到进口商、零售 商和顾客在采购方面已经变得比较成熟。消费者不再愿意不经了解行情就掏钱买货。因特网在其中起了很大作用。市场变得更加成熟，盈利幅度没有以前大了。
再者，市场在大发展后进入清理期，近300个出口商消失。目前市场处于整顿期。消费市场继续发展，但增幅不再呈爆炸态势，而是比较合理。
现在虽然还没有到中国人脱手城堡的时候，但专家预言：这些投资人忘了：在市场上树一个品牌起码需要10年时间。他们满以为中国消费者对质量不加区别，只要他们保证出售的是原装酒，中国人就会买账。现在他们如梦方醒，会感到痛苦的。
澳大利亚政府近日称将对外国农业用地投资加强控制，这意味着未来中国投资者在澳大利亚购买葡萄园将受到更加严格的政府监管。
从3月1日起，澳大利亚将开始对外国投资者总值超过1500万澳元的“农村土地（rural land）”收购计划实施审核。而目前政府审核的基准线是2.52亿澳元。
这份由澳大利亚总理、财政部长和农业部长联合发布的声明指出：“对于外国投资者在农业用地方面的投资，政府将建立更好的审核和报告机制”。
对于计划投资澳大利亚葡萄园的中国投资者而言，新基准的颁布实施将可能带来较大影响。
新审核基准与中澳两国政府去年11月签订的中澳自由贸易协定（ChAFTA）中关于农村土地收购的条款一致。
然而，中澳自由贸易协定预计于今年第四季度才会付诸实施。澳政府降低审核基准线的决定，意味着从下月开始，计划投资较小规模葡萄园的中国非政府投资者将可能需要接受政府的审核。
2014年，中国投资者完成了多笔澳大利亚葡萄园收购项目。今年早些时候，中国香港长江生命科技集团有限公司（CK Life Sciences）以1570万澳元的价格收购了澳大利亚酿酒商McWilliam’s的650公顷葡萄园。
截至记者发稿时，长江生命科技集团有限公司和McWilliam’s公司均未对澳大利亚政府的这一新举措做出评论。
“我们不确定政府的这项决定是否利大于弊，因为政府尚未发布任何关于监管影响的声 明。” 澳洲商业理事会（Business Council of Australia）首席执行官Jennifer Westacott在接受澳大利亚广播公司（ABC）采访时指出。她还表示，降低审核基准线可能会向外国投资者“发出错误的信息”。
然而澳大利亚政府对此观点表示反对，并称“外国投资过去一直、未来也将继续成为澳大利亚在经济方面所取得的成功的组成部分。”
澳大利亚外交贸易部信息指出，2013年中国在澳大利亚的投资总额达319亿澳元，占其外来投资总额的1.3%，是该国第八大外国投资来源国。
据葡萄牙《每日新闻》报道，葡萄牙政府23日公布了对“黄金居留许可计划”的修正草案，副总理保罗波塔斯宣布：在科研和文化领域投资35万欧元或以上的外国投资者，可申请获得葡萄牙黄金居留卡。葡萄牙议会将于下月12日对这一草案进行辩论。
“黄金居留”范围扩大
此次修正草案将“黄金居留”移民政策推广到科研和文化领域，科研领域指在葡萄牙国家科技体系内，由公共或私人机构发起的科学研究活动。文化领域指艺术生产创作、文化遗产维修和保护等活动。除此之外，据悉“黄金居留”修正版政策为了推广投资者前往人口密度较低的城镇投资(人口密度小于100人/平方公里，或者当地人均GDP小于国家人均GDP的四分之三)，可以在投资最低要求上给予20%的优惠。
根据修正草案，葡政府还将增加“黄金签证”申请和审批环节的透明度，并对其进行严密监管。
2100多位投资人获签证
葡萄牙“黄金居留”移民政策自2012年10月开始实行，非欧盟公民投资者可通过购买不低于50万欧元的房地产，或向葡萄牙境内存入至少100 万欧元，或满足在葡萄牙创造最低10个工作岗位的条件，即可申请拥有葡萄牙居留权的“黄金签证”，满足“7+14+14”的居留要求后，申请人在五年后即可申请葡萄牙永久居留权，并可对房产进行自由买卖。
葡萄牙投资移民政策方式灵活，门槛也较低。没有学历、语言、工作经验及经商背景等方面的要求，该政策的各项利好使葡萄牙成为最热门的欧洲移民国家。根据葡萄牙移民局官方最新数据，截至今年1月31日，已有2100多位投资人成功获得葡萄牙黄金签证，投资总金额已逾12.7亿欧元，为葡萄牙贡献了 超过1亿欧元的税收。
上周四，我们参加了一个由开发商Wesgroup赞助的“红色讲座”。超过600多名大温地产经纪人参加此讲座。赞助商邀请了四位来自世界各地的地产专家来谈谈他们的市场还有他们对大温地区地产市场的看法。他们带了这四位专家，去看了赞助商开发的项目: 新西敏市的Brewery District、温哥华的River District、还有其他开发商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位专家在红色讲座谈到的话题:
Josh Flagg – 美国电视真人秀的洛杉矶百万经纪 (Million Dollar Agent LA)。乔希谈到在洛杉矶帮助很多名人买卖物业。他现在正在卖一间1.5亿美元，曾经是知名歌手Cher拥有的房屋。他还谈到洛杉矶有比较多的独立屋需求，公寓则比较乏人问津。他认为温哥华房价目前低于实际价值。
Alan Child – 长期在中国香港的全球性地产顾问公司主席。艾伦谈到中国香港实施物业买卖的“印花税”来减少炒楼，所以现在中国香港的地产活动几乎停止。但是中国香港目前还是全世界最负担不起的城市。
Stephen Hurford – 伦敦领先开发咨询和营销公司主席。他认为温哥华地产和伦敦或俄罗斯比较，价钱还是偏低。他说伦敦当地人购入新的物业非常困难，高于60% 新开发物业会先销售给海外买家。现在他们政府要求任何新的开发项目，需要提供35% 的低收入社会住户，必须分散在物业中而且无法被分辨。
Brendon DeSimone – 纽约地产经纪和全国媒体CNN指定地产专家。Brendon谈到纽约布中央公园周边90%都是合作物业 (Co-op) 。合作物业每个业主拥有该业物的部份股份，而且可以选择用任何理由不让谁住在这栋楼里。因此，外国买家非常难买到合作物业。如果外国投资者想在纽投资，唯一的选择就是购买普通公寓，一房最低起价为100万美元。现在很多人选择搬到布鲁克林，因为那里价格比较便宜，而且还可以看到树和天空。
四位专家全都认为，温哥华如此美丽的城市，房地产的价值还是被低估。
以目前的市价, $32.8可以在温哥华市中心买到一个18年水泥大楼、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押贷款，每月供贷支付$1241.80。而现在这个公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在温哥华市中心买到一个全新水泥大楼、537平方尺的一房公寓。
那么，关于温哥华地产是全世界第二困难付担的数据是如何算的？ 付担能力是由房屋价格中位数除以家庭收入中位数来计算。2014年第三季度，温哥华中位屋价为$704,800，家庭收入中位数为$66,400。而在旧金山虽然有较高的价格中位$744,400美元，但他们的家庭收入中位也较高为$81,200美元。如此算下来，旧金山较高的房价反而比较容易被当地居民所负担。
为了因应这个问题, 温哥华政府开始奖励开发商建造低收入社会住户. 尤其是温哥华市中心，越来越多的新开发项目都会融入低收入社会住户。但不像伦敦，我们的社会住户通常仅限于建筑物的较低楼层，或是有分开建筑，而且通常不会超过10%(伦敦规定35%)。
澳大利亚总理艾伯特（Tony Abbott）已经要求财政部开始向非法买房导致悉尼房价上涨的违规外国投资者发出撤资令。
这次的打击行动将由一个精英审计和合规小组来引导，他们的任务是找出非法投资并强迫违规者立即销售房产。
艾伯特在接受《星期六电讯报》的独家采访时透露，一个旨在缓解悉尼房价压力的计划将在2周内提交给内阁。艾伯特上周在全国新闻俱乐部的讲话中透露了其中第一项措施，即开始实施他说在6年内都没有导致过任何处罚的法律。
“如果我们发现有人购买了他们无权购买的澳洲房产，我们就打算发出撤资通知。”艾伯特说。
现有法律规定非居民不得购买二手房，但外国投资者可以购买新房，临时居民允许购买一处二手房。但由于前工党政府撤销了审查法，导致非法投资大量涌入，央行承认这已经对悉尼房价造成影响。
“在前政府执政的6年时间里，这些法规未被执行过一次。”艾伯特说。
“未来几周你会看见我们对住宅用地采取更多行动。我们要让人们买得起房子…我们觉得如果存在非法竞争，人们要在澳洲买房只会变得更加困难。”
由自由党议员奥德威尔（Kelly O. Dwyer）整理的一份国会报告的建议将在2周内提交内阁，对非法投资者及他们的中介采取民事及刑事处罚这些建议可能会获得通过。
预测外国人和企业一年在澳大利亚房地产市场的合法投资大约是400亿，但非法投资的价值不详。
澳大利亚总理托尼·阿博特2日说，澳政府打算严格限制外国人在澳购买房，将重新评估该领域的审批制度，以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。
澳当局调查显示，过去几年来，一些针对外国投资者的住房限购政策并未得到严格执行，以致不少住房被“不符合条件”的外国投资者购买。
将更好地落实限购措施
阿博特2日向全国记者协会发表演讲时提及澳大利亚当前的房地产政策，表示将进一步限制外国人在澳购置房地产。
阿博特认为，虽然澳大利亚早就出台了多项限制外国人在澳购房的政策和法规，但先前几届政府并未严格执行相关规定。
阿博特说，本届政府将于近期出台更完善的“审批制度和外国人购置农业用地的登记制度……同时更好地落实针对外国人（在澳）购置住宅的限制措施，以确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房”。
一些经济分析师认为，近年来澳大利亚住宅价格呈上涨趋势，主要缘于需求旺盛和低利率政策。在澳大利亚各大城市中，悉尼和墨尔本的住宅价格涨势最猛。
据澳大利亚国民银行统计，澳大利亚2014年成交的住宅交易中，大约六分之一由外国投资者购买。
当地媒体报道，在澳购置住宅的外国投资者中，绝大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。
近年来，随着外国投资者的大批涌入，澳洲各地出现了大批新建的公寓项目。现行住宅买卖政策漏洞多
根据澳大利亚当前法律，一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。
然而在实际操作中，不少不符合条件的外国人在澳大利亚房地产中介、律师或亲友的“帮助”下，违规购置住宅，且在离境后也不出售。
澳众议院下属一个负责外国房地产投资事务的经济委员会2014年11月发布报告，批评澳大利亚外国投资评估委员会、财政部下属贸易政策办公室等政府机构未能有效执行房地产领域针对外国投资者的限购政策，同时提出12项改革建议。
这个经济委员会在报告里说，澳当局眼下并不清楚总共有多少不符合条件的外国投资者违规在澳购房，因此应首先建立一个全国数据库，确保外国人购房等资料被及时录入数据库。
该委员会建议，对违规购房的外国投资者处以罚款；对“帮助”外国投资者违规购房的澳籍中介、律师或亲友处以罚款并提起刑事指控；确保临时居留的外国投资者离境后出售在澳房产。
澳大利亚商业地产势头旺
除住宅外，澳大利亚商业房地产也颇受外国投资者青睐。澳大利亚联合新闻社报道，2014年澳大利亚非住宅类房地产交易中，大约三分之一由外国投资者购买。
澳Dexus房地产公司数据显示，外国投资者2014年在澳购买商业房地产的总额达281亿美元，创历史新高，其中大部分用于购买办公楼。
Dexus房地产公司总经理彼得·斯塔德利认为，“外国投资者青睐澳大利亚（商业）房地产，是看重其高回报、资产质量以及澳大利亚相对稳定的经济增长前景”。
在澳大利亚各大城市中，悉尼和墨尔本的商业房地产需求最旺盛，布里斯班和珀斯的需求增长则较缓。
斯塔德利预测，包括办公楼、工厂和零售商店在内的澳大利亚商业房地产2015年将延续“良好的销售势头”。
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海外买家对于维州房产的胃口越来越大。一份调查显示，三分之一的新屋是被外国人买走的。
澳洲国民银行（NAB）的《民宅调查》（Residential Property Survey）显示，在2014年的最后3个月，维州的外国买家活动飙至新的水平，而其他州的此类活动则有所回落。
这份调查发现，维州越来越多的新屋都被出售给了外国人。截至去年12月的3个月里，海外置业者买走了32.5%的新屋，而本地自住房主却只占了24.2%。本地投资者所占的比例稍低一点，首置业者则远远落后，只占了18%。
这份采访了约300名房地产和开发商内部人士的调查发现，在2014年年初时，外国买家的活动不敌本地人——在3月季度时只占了约10%的份额，但之后就一路上升。
NAB集团的首席经济学家Alan Oster称，在去年的12月季度，全国的海外买家占比从之前的16.8%降至14.8%。维州市场与其他州的另一个区别在于，外国投资者都很青睐澳大利亚房市的新屋。“在维州，购买公寓的外国买家为44%，而在其他州，这一数据则在54%-57%之间。外国人在维州购买独立屋的比例（38%）远高于其他州。”
这份调查发现，40%的外国买家都是购买50-100万元之间的新屋，29%购买50万以下的住宅，还有5%购买500万元以上的澳洲房产。
外国投资者也增加了其在维州二手房市场的份额，达到了12.8%。不过他们仍是这个市场中比例最小的买家群体。
在去年的12月季度，首置业者在二手房市场中所占的比例从15%增至20%。该调查还发现，在未来1至2年时间里，维州独立屋的价格涨幅料放缓至2.2%。
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