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自從2017年上半年政府公布外國人在安省某些地方購買住房需要交納15%的房產稅之後，火熱的房地產市場像是被迎頭潑了一桶涼水，房地產市場來了個急剎車，再加上銀行等貸款行業的釜底抽薪，當時的狀況可謂慘淡！

很多買家在火熱市場中買到的房子，交接時卻遇到了冷酷的現實：拿不到銀行貸款，竹籃打水一場空，丟了訂金，丟了到手的房子。有些賣家雖然收到訂金，但是買家放棄購買，看起來好像沒有損失什麼，其實當初的賣價已經一去不復返，可能加上訂金，但也不能彌補未來房市跌落的價格。更悲慘的是置換房屋的那部分人，如果都能順利地交接，總算有了一處棲身之地。假設這個人是賣小買大，小房子被掉了，交接順利了，大房子卻不能正常交接，又失掉了訂金，這種情形想都不敢想，倆字“頭疼”。

如今距離這個外國人買房交納房產稅的政策頒布已經兩年多了，房產市場從慘淡回落、站穩、回暖到目前的有起色，我想談談自己的一點看法，也願意和大家討論。

一、 繳納房產稅是房產行業的大勢所趨，應勢而生

房地產在人們的生活中是一個舉足輕重的行業，尤其在近三十年裡。但是不管怎樣，任何一個行業都會有起有落，有漲有跌，房地產的發展周期大概是十年一個階段，從2009年的金融危機後，房地產一路高歌。到2016年底及2017年初，君不知，大家逢談必問，你買房了麼？你買樓花了麼？每套上市的房子，一天就被賣掉，這樣的情況很多；幾天到十幾天，不管是幾十萬，幾百萬，甚至是千萬的房子，都以神一樣的速度被眾多買家買走。我們作為從業人員，有時候都在嘆自己錢太少，可謂望房興嘆，眼看著心動的房子被各式的買家像買大白菜似的拿走……這種情形，正常嗎？不正常，這是通貨膨脹的最大的信號，是市場下跌的前兆。

那個時候，我在想，我也在擔心，我和我的客戶會不會踩在這個雷區……說句笑話，我們還是幸運的！

大家都覺得買不起房子了，政府必須也應該想點辦法，宏觀控制一下。大家都知道之前也有過增加利率等其他辦法，但都不見特效。應該說還是時候不到。恰在這時，外國人購房需要繳納15%的房產稅推出，立刻在市場中起到效應，應該說這是行業大勢所趨，是房地產行業的發展趨勢，十年的周期，是時候調整一下了！

二、保護當地居民和環境的要求

房產稅到底是個什麼樣的政策？其實這個政策的實施是有範圍要求的。主要包括多倫多市， 多倫多周邊的GTA（大多倫多地區）：York、Peel、Durham、Halton及其周邊的Simcoe、Dufferin、Waterloo、Wellington、Brant、Hamilton、Niagara、Haldimand、Kawartha Lakes、Peterborough、Northumberland、Barrie、Guelph、和Orillia，總面積3.35萬平方公裡，其中22%是受保護的綠化帶。

這個政策主要是保護大金馬蹄地區的房產，適用於至少一個但不超過六個單一家庭住宅的轉讓。單一家庭住宅包括獨立屋、半獨立房屋，聯排鎮屋以及公寓。在購買多個單元公寓的情況下，每個單元均被視為單一家庭住宅。但不適用於超過六個單元的出租公寓，農業用地，商業用地和工業用地。 適用於居民住宅，如果轉讓的既有居民住宅，也包含其他形式的資產，只就居民住宅的價值征收該稅。

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這是環境及物業的適用範圍，對購買人也有一定的細致劃分。比如說如果居民住宅轉讓給4個購買者，其中之一的購買者是前面說的受影響的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，計征基數是房屋全額而不是25%。如果此人不交納，其他三人需承擔繳納該稅的責任。

從該房產稅的適用範圍來看，主要是保護當地綠化帶，保護環境是首要責任。

其次，在很多來多購房的外國人中，買到房子，只是為了投機，並不是真正居住，他們經常空置房屋，間接導致房價上漲。當地真正想住房的人卻買不到房子。所以，外國人購房繳納房產稅應該是符合當地大部分居民的意願的。

三、如何申請返還繳納的外國人房產稅

安省政府在出台這個政策的時候考慮還是比較周全的。有其中一大部分人雖然在購房時繳納了15%的房產稅，但是如果符合其中一些條件，還是可以得到返還的。這個條件是：

1. 外國人變成加拿大永久居民（條件：在購得房產那一日起四年內成為永居居民的外國人）
2. 國際留學生（在購得房產那一日起已經注冊成為全職的至少兩年的校園在安省的合法認證的學校的學生）瞧瞧，四個限制條件：認證的機構，括弧裡有解釋符合的條件（under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act）；至少兩年；校園在安省內；全職學生（這條又有60%非殘疾，40%殘疾注冊課程的要求）。
3. 在安省有工作的外國人（合法工作，有合法簽證，連續全職工作至少一年的外國人）對於全職的界定是：每周不低於30小時，超過12個月，並且總共在這期間有超過1560個小時有薪水的工作。

強調一下，這三條符合條件的人群裡都有一句“the date of the purchase or acquisition”，這是一句非常非常重要的話，就是從你購買或獲得的時間起。確切一點是交接房子的那一天起。

這是關於外國人購房15%的房產稅可以返還的最常見的三種符合條件的人。其他還有特殊的適合條件的，我就不多解釋，在安省的法律條款中都可以查得到。

從2017年到2019年，隨著這條細則的執行，補充的條例也在不斷地增加。我所接觸的這方面的需求者越來越多。

四、如果一定需要承擔15%的房產稅，到底值不值得在多倫多乃至安省購買房屋？

很多買房者，在不能夠滿足上述三個條件之一時，會有一些遺憾，覺得不應該購買房子。其實還是要看購房者的用途，如果是投機，那可能真的不合適了，因為市場不景氣的時候，想要有15%的短期收益，是不太現實了。但是作為長期在這邊居住的人，可能觀點就大不相同了。

其一，如果是家有兒女在本地讀書的父母們，孩子年齡小，又不適合國際留學生的條件，我個人覺得這些人可以購買房子。因為帶孩子在這裡讀書，需要地方居住。每年至少需要兩萬元左右住宿費用，並且居住地方也不很大。假設讀書五年，需要至少十萬的費用，換算一下，就是購買六十萬左右的房子的房產稅。六十萬的房子，按照市場正常規律，五年下來，是可以賺回15%的房產稅或者基本持平，這還是保守的算法。尤其是如果居住超過五年，相當於五年免住宿費讀書了，後期還有收益。而且想一想，住的是自己的房子，這種心情和感受，幸福指數是金錢所換不回來的，對不對？

其二，這裡的讀書很便宜，中小學的公立學校對外國人的收費目前也就一萬六，換成國內的很多學習班，補課班，費用恐怕都不夠。孩子在這樣的輕松環境中健康成長，對有一定經濟基礎的家長來講，恐怕不是15%的房產稅能換來的，你能說不值嗎？

所以歸根到底，值不值，要從購買者本身的購買能力和使用用途來看。

希望我的文章能給還不太明白如何返還房產稅的人一點幫助，也給正在海外帶兒女為讀書而奮鬥的父母們一點幫助。當然也接受不同見解的人批評指正。

 

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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每一座臨水的國際大都市都有其獨有的水色瀲灩的景觀一線。而無論紐約，還是舊金山乃至上海的湖景江景房，那都是身份的象征。幸好，目前多倫多的湖景房與其他公寓的差價還並不十分明顯，也可以說是未來極具升值空間的價值窪地。今天，我們就來聊聊多倫多的湖景房。

雖然整個大多倫多地區都是沿安大略湖一步一步發展起來的，但真正意義上的多倫多市中心核心湖景沿線就只有大約五公裏多一點的一小段。一般來講是西起Dufferin街東至Parliament街，下面的這幅全景圖即覆蓋了多倫多市中心的湖濱全貌，可以說是多倫多標誌性的明信片風景照。這段稀缺的湖濱資源是獨一無二，無法復制的，能看得到湖景的樓宇天際線就這麽多，除非通過層層審批在湖景二線甚至三四線建造出突破天際線的公寓樓。而真正湖邊的樓基本是建一個，地就少一塊，而且離湖越近，樓層越低，容積率也越低，這些都是市政規劃中為了保證城市建築格局的層次感和美觀規定了的。所以這也是為什麽Daisy黃嵐認為多倫多市中心的湖景房特別是一線湖景房的保值增值功能毋庸置疑。

那麽，市中心一線湖景房的分布大致是如何的呢？依照習慣可分為中湖濱、西湖濱、和東湖濱。中湖濱區位於Bathurst街和Yonge街之間，是最早開發的定型的湖濱，中湖濱公寓市場除了新近的人氣頗旺的Harbour Plaza, 其他都算是比較成熟的Condo了。這裏往北背靠CBD金融核心區和由著名的Rogers Centre和多倫多電視塔組成的休閑娛樂區，因此是傳統上最具人氣湖濱區域，許多高端金領在此租住或擁有自己的公寓單位。因此從來不缺租戶和饑渴的潛在買家。湖濱中區的湖景房正對安大略湖心島，每天傍晚推窗出去，可盡賞“秋水共長天一色，落霞與孤鶩齊飛”的湖光山色。

中湖濱區位於Bathurst街和Yonge街之間，是最早開發的定型的湖濱，中湖濱公寓市場除了新近的人氣頗旺的Harbour Plaza，其他都算是比較成熟的Condo了。這裏往北背靠CBD金融核心區和由著名的Rogers Centre和多倫多電視塔組成的休閑娛樂區，因此是傳統上最具人氣湖濱區域，許多高端金領在此租住或擁有自己的公寓單位。湖濱中區的湖景房正對安大略湖心島，每天傍晚推窗出去，可盡賞“秋水共長天一色，落霞與孤鶩齊飛”的湖光山色。

Bathurst往西去，Daisy黃嵐稱之為市中心西湖濱區，這裏工作和娛樂的氛圍相對減弱，而生活情趣更為凸顯，整個湖岸線多個遊艇和帆船碼頭星羅棋布，每天沿湖散步和遛狗的人也不在少數。除了白帆點點的安大略湖，這裏還能見到多倫多湖心機場的飛機起落，由於距離較遠而且起落的一般是區域內航線的小飛機，因此聲音不大，反而增添了湖景的畫面感。這裏的大片湖畔綠地也是生活休閑的極佳場所，包括有Lake Shore Park、Coronation Park、Trillium Park等許多綠地。所以西湖濱可以說是一塊兼顧工作和生活的好區域。

再下來，Daisy黃嵐要說說東湖濱，這片湖濱是多倫多市湖濱改造的重點片區。這裏的定位是創新經濟和湖濱協同發展區，辦公、生活和休閑元素在這裏各自呈現。最值得一提的還是東湖濱的Google谷歌未來城規劃，谷歌的母公司Alphabet和多倫多市政府正共同打造湖濱創新試驗區，在這裏構建智慧城市開發和最新城市科技實驗基地，而且谷歌公司的資金人員都已經到位，可以說此舉是東湖濱發展的催化劑，未來發展空間不可限量，而為數眾多的跨國高科技企業也將加拿大的總部搬到東湖濱區，其中包括微軟、思科等。

說完湖濱，Daisy黃嵐再和大家聊聊湖濱Condo，先來看下圖基於過去12個月的多倫多湖景兩臥室公寓的成交價和成交數量分布。從圖中可以看出市中心兩臥室的湖景Condo的中位價在100萬加元左右，也就是交易量中有一半的數量低於100萬，還有一半高於100萬，價格最高的湖景兩臥室公寓可以達到300多萬，非常稀少，一般是頂層豪宅Penthouse 【點擊查看居外網上在售多倫多房源】

二手樓盤方面，下圖描述了各湖景Condo樓盤過去12個月湖景兩臥室均價排名

Daisy黃嵐這裏選取了各價格區段的湖濱樓盤的湖景，展示給大家。當然，房子的價值取決於很多因素，位置、房子的大小、湖景的寬窄、有沒有遮擋等，在此也就不詳述了。在下列圖片中黃嵐團隊對樣本湖景房的價格區間分布和所在的湖濱位置都加了標註，希望通過這些圖片能幫助您建立一個一目了然的湖景價格的參照系。更多湖景二手房、樓花、和商業的投資選擇和買賣建議，可直接聯系黃嵐。

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

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報告重點：

• 大多倫多地區的Condo價格每平方英尺年漲幅為1%，價格為$743/sqft。
• 大渥太華地區的Condo價格在加拿大幾大市場中同比漲幅最高，為9%，價格為$395/sqft。
• 大蒙特利爾地區的Condo售價漲幅達到了兩位數，每平方英尺同比漲價3%，價格為$362/sqft。
• 大溫哥華地區每平方英尺公寓價格，則同比下跌了3%，至$764，跌幅居全國幾大城市之首。
• 大卡爾加裡地區的公寓每平方英尺同比下跌7%，至$313。

 

根據Royal LePage的數據顯示，大多倫多地區公寓價格已較去年同期上漲9.1%，至每平方英尺743加元。與此同時，大溫哥華地區的房地產價格繼續走低，一套每平方英尺的中位數價格同比下跌8.3%，至每平方英尺764加元。

Royal LePage總裁Phil Soper 表示：“在加拿大幾個最大的城市，許多年輕買家都在尋找他們買得起負的房子，而嬰兒潮一代也傾向於那些無須維護的公寓住宅。所以說，毫無疑問，強勁的市場需求推高了公寓價格，當然在溫哥華和卡爾加裡除外。面對高企的價格，買家會傾向於購買那些小戶型的公寓，尤其是那些剛剛進入市場的首次買家。”

如果綜合考慮幾大城市的所有住宅類型，大渥太華地區每平方英尺房價同比漲幅最大，達9.6%，其次是大蒙特利爾地區5.9%。但多倫多市區單位面積的價格漲幅達到了6.1%，受其推動，整個大多倫多地區每平方英尺房價上漲了2.0%。大溫哥華和大卡爾加裡每平方英尺的房價跌幅最大，分別下跌了11.3%，和6.2%。

盡管最近大溫哥華地區的房地產市場出現了價格調整，但其平方英尺的價格依然居全國之首。預計當地每平方英尺的公寓價格為1,044加元，為而一套單戶家庭獨立屋，每平方英尺的價格約為1,279加元。

在報告中提及的幾大市場中，除溫哥華以外，其余地區公寓房屋每平方英尺的價格中位數，都要高於單戶獨棟住宅。

Phil Soper 指出：“雖然公寓單元的面積更小，但它們是我們眼下社區規劃的核心，也是我們的未來。只要有了更多的發展機會，它們就可以滿足日益增長的住房需求，也可以滿足購房者對自身生活方式的期望。”

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盡管溫哥華市區每平方英尺公寓的中值價格明顯高於多倫多市區，但大溫哥華地區Condo的中位數，僅僅比大多倫多地區高出$21/sqft。然而就面積來看，大溫哥華地區的公寓買家平均下來要比大多倫多地區多買62平方英尺。

大卡爾加裡的公寓中間價為每平方英尺313加元，是幾大市場中價格最低的。

Phil Soper說：“卡爾加裡公寓的性價比在加拿大幾大市場中是最高的，難怪在《經濟學人》推出的‘全球宜居城市排行榜’中，卡爾加裡會名列第四。”

分區數據

大多倫多地區

在今年的前7個月，大多倫多地區每平方英尺公寓的中間價出現了大幅上漲，同比漲幅達9.1%，中間價為$743/sqft。然而，大多倫多地區單戶獨棟住宅的價格漲幅卻相當吻合，同比僅上漲了1%，價格為$486/sqft。

Royal LePage的經紀表示：“較低的庫存水平給大多倫多地區的房價帶來了上行壓力，尤其對公寓等入門級物業更是如此。盡管獨立式住宅每平方英尺的價格更低，因而性價比更高，但考慮到Condo居住空間更小、供應量更高，所以那些首次購房者更能負擔得起的房屋還是Condo。”

與此同時，多倫多市區每平方英尺住宅的價格同比上漲了6.1%，至782加元。按房屋類型劃分，單戶獨立住宅每平方英尺的價格中值仍相對持平，同比上漲1.5%，至747加元。而Condo房屋每平方英尺的價格中位數，則同比飆升了8.5%，達到了839加元。

Royal LePage 表示：“千禧一代知道，自己想要什麼，在某些情況下，他們甚至願意花更多的錢去買一套更小的房子，為的就是能住在自己心儀的社區。而在如今的市場上，重視房屋地段也同樣是一個大趨勢。”

在多倫多市區，一套Condo的平均面積為752平方英尺，而單戶獨立住宅平均為1512平方米，Condo的平均居住面積僅僅是其一半。而如果將視線擴展到整個大多倫多地區，Condo的居住面積中值為783平方英尺，僅僅較市區增長了4%。而整個大多地區，獨立屋的面積中位數為2,000平方英尺，較多倫多市區的數字高出了32%。

大蒙特利爾地區

2019年前7個月，蒙特利爾市Condo每平方英尺的中間價同比上漲7.9%，至433加元，與此同時，單戶獨立住宅每平方英尺的價格同比上漲6.9%，至313加元。整體而言，蒙特利爾市區和大蒙特利爾地區的住宅，每平方英尺的中間價分別上漲8.3%和5.9%，至357加元和286加元。

大蒙特利爾地區一套共管Condo每平方英尺的價格漲幅，比獨立屋高出了近一倍，兩者漲幅分別為10.3%和5.2%。

Royal LePage的經紀對此作出評價：“嬰兒潮一代正在尋找一些面積較小的公寓，千禧一代的購買力也在增加，更多的外國買家也推動了過去三年公寓價格和需求的上漲。蒙特利爾可用的土地有限，建築商和開發商想讓每一寸土地都發揮作用。因此，在郊區，尤其是交通樞紐附近，正在建造更多高端、寬敞的公寓。”

盡管市中心以外地區的房價仍較低，但大蒙特利爾地區的Condo，每平方英尺的價格漲幅要快於蒙特利爾市區。大蒙特利爾地區增幅為10.3%，而蒙特利爾市區的增幅為7.9%。

許多買家都希望買得起房子，同時認為與其花更少的時間上班，不如擁有更大的居住面積。對於這些人而言，蒙特利爾的郊區正變得越來越有吸引力。而且在2021年，蒙特利爾的公交系統將會擴建，到時人們前往市中心會更加方便，郊區對人們的吸引力也會進一步提升。

大溫哥華地區

在今年的前7個月，溫哥華市區和大溫哥華地區的Condo，對買房者來說，都變得更“容易負擔”了，這兩者的每平方英尺價格分別同比下跌了6.3%和8.3%，每平方英尺的價格分別為$1,044 和$764。盡管房價下跌，但在加拿大幾個最主要的市場中，大溫哥華地區每平方英尺的公寓均價仍然是最高的。然而，在近期，大溫哥華和大多倫多地區的公寓均價差距正在縮小，兩者每平方英尺的均價分別為764加元和743加元。

對此，Royal LePage的經紀評論說：“隨著溫哥華公寓市場的降溫，購房者幾年來首次可以從中受益。較高的庫存水平已導致市場接近供過於求的狀態，因此每平方英尺的價格已大幅下降。我們還看到，購房者正在搬離市中心，前往一些靠近交通樞紐的偏遠地區，因為那裡的房價更便宜。”

此外，盡管在溫哥華市區每平方英尺獨立屋的價格為1,279加元，大幅高於Condo的1,044加元，但在整個大溫哥華地區，每平方英尺Condo的價格中位數依然高於獨立屋。二者分別為764加元和648加元。

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大卡爾加裡地區

今年頭7個月，卡爾加裡市和大卡爾加裡Condo市場的“可承受性”繼續增長，每平方英尺的價格中位數雙雙跌至313加元，跌幅分別為6.8%和6.7%。與其他所有主要市場都不一樣，卡爾加裡市區和大卡爾加裡地區的Condo，每平方英尺的價格幾乎與單戶獨立住宅的價格相當，分別為310加元和302加元。

在2019年前7個月，卡爾加裡市區和大卡爾加裡地區Condo的居住面積中位數分別為842平方英尺和850平方英尺，而同一地區單戶獨立住宅的居住面積中位數為1,734平方英尺和1,769平方英尺。

Royal LePage表示：“在卡爾加裡，一套公寓和一套獨立屋，每平方英尺的價格相差無幾，但公寓面積更小意味著價格更低。然而，這不僅僅是價錢的問題。公寓買家通常會被‘無須維護房屋’，以及‘生活設施齊全’，這樣的便利條件所吸引。與去年相比，該地區的公寓庫存連續第四個月下降。這是公寓市場可能正在企穩的一個好跡像。”

大渥太華地區

今年頭7個月，大渥太華Condo每平方英尺的中間價格在所有地區所有類別的物業中漲幅最大，同比上漲17.9%，至395加元。相比之下，大渥太華地區一套獨立屋的均價同期上漲了8.5%，至265加元。

Royal LePage表示：“渥太華市場的公寓和獨立式住宅的庫存水平仍然非常低，導致價格上漲。目前需求依然旺盛，銷售速度也依然很快。”

與大渥太華地區相似，渥太華市區的Condo和單戶獨立住宅市場都經歷了健康的升值。今年頭7個月，該地區一套公寓每平方英尺的價格中位數同比上漲4.2%，至444加元，而一套獨棟住宅的中位數價格同比上漲6.8%，至282加元。

2019年前7個月，渥太華一套Condo和一套單戶獨立住宅的居住面積中位數分別為889平方英尺和1942平方英尺。大渥太華地區的Condo和單戶獨立住宅的面積中位數分別為909平方英尺和1761平方英尺。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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