德国 – Page 4

遠程買房5年上漲85% 眼光比資金更重要——上海金領德國買房投資的故事

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

今年5月，我在德國度假期間，特地到柏林去看了一下自己四年多之前買的房子。因為租客還在，即便是房東沒有得到租客的允許也不能進入房間的內部，所以只能觀望下房子的外景和周邊。說起來有點不可思議，這套買了四年多的房子，我至今也未曾進入過，裡面的廬山真面目不曾看過，連現在入住的意大利房東也未曾謀過面（管理都由當地的管理公司在打理，日常的溝通主要通過英語郵件）。這一切是怎麼發生的呢？且聽我一一道來。

起因：深愛德國的環境與文化

我的這項投資交易是在2014年底確認、2015年初完成的。其實投資柏林對我而言也絕非完全偶然。畢業不久，我曾在一家德企工作，培訓期間在德國紐倫堡住過4個月。雖然此前在英國留學，但初到德國的我就深深地愛上了這個國家的環境和文化，尤其是人與人之間的高度信任給我留下了深刻的印像。

2012年夏天，我男友在柏林度假順便買了一套房子，當時我也在，並且陪著他走完了整個買房交易的全流程。因此對於如何以外國人的身份買房、怎麼找中介、律師、按揭經紀、管理公司等，已經非常清楚了。男友是美國人，他的父輩是二戰期間被迫離開柏林的猶太人，雖然這個交易中不免有些感情成分，但促使他當機立斷做買房決定的最大原因是當時柏林的房價和世界上任何一個大城市相比都是“便宜到難以想像”。後來，我上海遇到一位以色列人，也是前幾年在“尋根”柏林的時候順便買了套房，他至今仍為這項投資感到無比的驕傲。

交易：全程 “遙控”指揮順利入手

2014年，我在香港的一家資產管理公司工作，工作性質使我在二級市場證券投資上受到嚴格的限制。但自己當時手頭有五六十萬港幣的閑置資金，到上海或者香港置業是絕對不夠的，於是也萌生了投資柏林的念頭。雖然當時的房價與2012年相比，已經有了不小的漲幅，但價格依然便宜。2014年夏天，我與閨蜜到歐洲度假，把柏林定為最後一站，找到了當時為男友辦理交易的律師，提供了自己的護照復印件，簽了律師的委托函，就離開柏林了。後續的房子搜尋、交易確認和與中介、律師和按揭經紀人的溝通都是在網上以郵件形式進行的。

柏林是個很大的城市，而且由於冷戰時期東西分割的特殊歷史，加上這些年創意和高科技產業在當地的迅猛發展，各地區房價變化差異很大，對於一個外國人來說，要找到適合自己投資的地段並不容易。所以我采取的策略是鎖定西柏林的老牌黃金地段，以著名的選帝侯大街為中軸開始搜索。

最後選定的標的是位於柏林市中心西南面Wilmersdorf區Pfalzburger Straße街一棟二戰前老公寓樓的單間公寓，大概是28平米。前房東是德國人，帶每月470歐元的租約。憑借固有的認知，我一開始擔心28平米是否太小，但德國的房屋是按實際面積計算的，對單身人士來說空間不算局促。在柏林當地，這樣地段好、面積小、租金水平不低的小戶型算市中心黃金地段的“上車盤”（香港俗語，指用少量的錢成為有房一族，登上樓市發展的列車）。由於外來人口不斷湧入，柏林的房屋供應極為緊張，因此房東掌握了較大的主動權。

還好，有個盡心盡職的房產中介幫忙！這位房產中介是一位德國老先生，常年為西門子公司的員工提供房產租賃買賣的服務，對我的服務也很到位。因為無法實地查看，他就拍視頻給我看了大樓的外觀、附近的環境和公寓的內部結構。

投資：“絕不貶值”的長期資產

經過查看圖片、視頻資料和與經紀人的溝通，我很快就確定這是我想要買的房子！交易的第一階段，總的花費大約在10萬歐元左右，包括8.6萬歐元的物業總價、房價7%的中介費、律師費和按揭經紀人的服務費。我的首付大約五成，其余的來自貸款。由於我不是歐盟公民，在當地銀行系統無法取得貸款，按揭經紀為我找到的貸款提供方是北德一個行業退休基金，雖然3.5%的利率和當地銀行按揭利率相比高了不少，但相比國內仍是要低了很多。租金用於還一部分房貸，其余每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年貸款還清。

房屋購買後，延續之前的租約。由於我無法直接管理租客，律師為我推薦了一家當地的物業管理公司，主要負責收租、交稅、還貸等行政工作，每月收費大約25歐元。另外，我沒有開設德國銀行賬戶，而是開設了一個第三方托管賬戶，進行日常資金的往來，我和物業管理公司對賬戶有控制權。

而房子本身的物業管理費大約在150歐元左右。這個管理費在德語中稱為Hausgeld，直接的意思是“房子的錢”，也可以理解為“房子基金會”，所有對房子的管理修繕的費用都從這筆錢出，不存在再次向房東集資的情況。

粗略估計，這套小公寓的目前的市價大概16萬歐元左右，較購買時的價格上漲了85%左右。

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在有些人看來，通過網上的溝通，“遙控”購房似乎有些不可思議，但在這國外並不稀奇，比如有報道說一些英國買家也是通過這種方式完成的海外房產投資交易。另外，不得不說，德國的誠信社會和法治環境也給予了我這樣做以很大的信心。我的中介在交易完成後就退休了，他發了郵件對我說：“這是我職業生涯的最後一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

居外推薦德國柏林市西部心髒地帶的優質投資公寓：位於柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商業綜合體，於2019年進行了全面翻新，擁有23至60平方米的居住空間，設1-2個房間的公寓，是自用者和投資者的理想之選。房價約¥191萬。
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撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

歐洲“二級房地產市場”吸引眾多中國買家

由於中美貿易戰尚未平息，大批中國買家前往歐洲尋求替代性投資項目。

鑒於美國總統特朗普發起的世界貿易戰還在不斷升級，曾經是美國房地產投資大戶的中國購房者現在正在考慮其他投資目的地。

中國和美國的立法者都試圖采取措施來保護其產業並防止資本外流，因此兩國出台的政策都推動了這一轉變。這些因素都會對中國購房者選擇的未來投資目的地產生影響。

對中國購房者頗具吸引力的歐洲國家

最近，中國置業者重新對歐洲燃起了興趣。盡管自2016年6月的公投結束以來，英國脫歐的陰影似乎一直徘徊不去，但中國在英國的投資似乎並未受到太大的影響。萊坊（Knight Frank）房地產咨詢公司表示，在歐洲多個頂級房地產市場，中國置業者仍是規模最大的外國買家群體，而英國依然是備受中國買家青睞的主要目的地。

居外網稱，英國房地產的詢價量超過了德國和法國物業詢價量的總和。居外網還注意到，從2018年到2019年第一季度，英國房地產的詢價量增長了63.79%，而且大多數人關注的都是價格在5萬至25萬美元之間的住宅。

盡管英國脫歐確實讓潛在的中國買家觀望了一段時間，但從2018年開始，中國買家在英國置業的熱潮再次抬頭。以倫敦為例，在去年買下房地產的外國置業者中，來自中國大陸的購房者仍占三分之一。

預計未來五年內房價將大幅上漲的英國城市包括曼徹斯特、伯明翰、愛丁堡和利物浦。人們還預計，從現在開始到2020年，房屋的租金也將提升，這對於那些購買出租專用物業的投資者來說也十分有吸引力。

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德國和法國物業的中國買家也在穩步上升。根據居外網的報導，2017至2018年期間，法國物業的詢價量增長了183.4%，而德國物業的詢價量也實現了73.1%的同比增長。價格在25萬到50萬美元之間的住宅格外受中國買家的歡迎。

德國慕尼黑市中心精致的頂層公寓，3臥2衛，房價約¥3,601萬。
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愛爾蘭是另一個吸引了眾多中國投資者的置業目的地。居外網注意到，從2018年到2019年第一季度，愛爾蘭房地產的詢價量暴漲了566.7%，有許多人打算投資於自住房產。業內專家認為，中國買家對愛爾蘭的興趣可能源於英國貿易、貨幣和政治環境引發的不確定性。

與此同時，意大利、馬耳他、葡萄牙、荷蘭和西班牙的物業詢價量也在穩步增長。

然而，現在最具吸引力的置業目的地是希腊。希腊的房價低廉，氣候溫暖，而且投資者可以通過黃金簽證計劃申請永久居留許可。憑借這些優勢，希腊已經成為了中國物業買家的寵兒。

居外網首席執行官羅雪欣表示，2018年第一季度，希腊的詢價量翻了一番，第二季度則增加了三倍。

希腊聖托裡尼伊亞（Oia）的4星級豪華精品酒店，這家酒店多次獲得媒體給出的獎項。營業轉讓約¥1億元。
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據《南華早報》報導，塞浦路斯是中國買家最近關注的另一個熱點地區。2017到2018年期間，居外網平台上的塞浦路斯物業詢價量增長了364.3%。塞浦路斯擁有多項優勢：成本相對較低，官僚作風正派，氣候溫暖怡人，而且通過黃金簽證計劃申請護照的等待期較短（最多六個月）。這些優勢對中國買家具有非常大的吸引力。此外，塞浦路斯還不會向置業者征收財產印花稅和股息稅。

哪些因素促使中國買家在歐洲置業？

除了豐厚的租金收入和持續上漲的物業價格，中國買家在歐洲置業的另一項動力就是優質的教育。在歐洲求學的大多數中國留學生都集中在英國、德國和法國，這也是這三個國家受物業買家歡迎的原因之一。除此之外，在投資環境和財產安全因素排行榜上，這三個國家的排名都相當靠前。

富裕的中國家長一向以竭盡全力為子女創造美好未來的奉獻精神而聞名。子女的教育投資一直是中國家長心中的優先事項，因為孩子代表著家庭的未來。中國家長們會專門在靠近子女就讀高校的交通便利地段尋覓優質住宅，以確保其子女未來得到妥善的照料。這逐漸演變成了中國家長對公民身份的關注。

在28個歐盟成員國中，有20個國家可提供“黃金簽證”。根據各國的政策要求，符合簽證計劃申請條件的房地產投資額度可低至25萬歐元（希腊），或者高達數百萬歐元（英國居住許可的最低申請限額為200萬英鎊，或230萬歐元）。

目前，試圖申請“黃金簽證”的中國買家數量正在增加。據《南華早報》報導，今年5月以來，計劃在英國投資265萬美元以申請一級投資者簽證（已被英國創新者簽證和創業簽證取代）的人員占比上升了46%，其中，中國人仍然是最常見的申請者。

最後，業內專家表示，房地產投資是一項長期的承諾。因此，從中國投資組合管理的角度來看，歐洲物業仍然具有相當大的吸引力，因為無論其成本有多高，歐洲物業仍然是功能較為健全的資產。

資料來源：1：《南華早報》:《中國投資者轉向塞浦路斯物業以尋求陽光和歐盟國家護照》；2：《南華早報》:《亞洲投資者向歐洲房地產和物流物業市場注入資金》

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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匠心獨運，渾然天成！德國柏林地鐵口超現代公寓｜居外精選

人們常說的“工匠精神”，指的是一種職業精神，它是職業道德、職業能力、職業品質的體現，是從業者的一種職業價值取向和行為表現。

那麼，為什麼把這種精神與“工匠”掛鉤？原因其實很簡單，工匠們喜歡不斷雕琢自己的產品，不斷改善自己的工藝，享受著產品在雙手中升華的過程。另外，他們對細節有很高要求，追求完美和極致，對精品有著執著的堅持和追求，把品質從0提高到1，其利雖微，卻長久造福於世。

德國汽車，似乎早已成為汽車行業“品質”、“性能”、“安全”的完美結合，這離不開德國車企工作人員們的“工匠精神”

各行各業都有這樣的精神存在，放眼全世界，最具有這種精神的國家，德國一定是其中之一。德國安全性超高的汽車、幾乎絲毫不差的鐘表、各類近乎工藝品的制造業，早已給德國的“工匠精神”打出了響亮的口號。

不過，你知道嗎，在房產設計上，德國的品質也是執牛耳的存在。很多知名的房屋設計師就出自德國。現代建築的先驅彼得·貝倫斯、“設計魔術師”克裡斯蒂安·西格爾這些大師，為德國的“工匠精神”對世界的影響添上了重重的一筆。

如今，在柏林有一處包含德國工藝的超現代地鐵口公寓，正好在尋找新的主人。

這是一處位於德國柏林的地鐵口公寓。公寓一共三層，擁有超現代化的設計風格、絕對一流的居住氛圍以及在柏林稀缺的超高層高。

這座奢華的復式頂層公寓一共擁有480平米的超大起居空間，包含有6間臥室、3個露台，保證絕對舒適的入住體驗。

考究、奢華的家居以及先進的設計理念也在公寓的內部看得很清楚。比如這裡擁有設計優雅的入口通道，且配有6米高的枝形吊燈，要知道，這些吊燈配有4600顆施華洛世奇施碧伽X-prisms水晶裝飾，可謂奢華高貴。

造型優美的旋轉樓梯可將您帶入光線充足且通風良好的起居及用餐區，其裝修水平無可挑剔

一個獨立樓梯則可將您由此帶到私人空間，那裡有主臥室、步入式衣櫃和套內獨立衛浴。對了，這座復式頂層公寓的各個樓層均設有露台，這意味著每一層你都可以欣賞到柏林美麗的夜景。

整個公寓，看起來不僅僅是一個居住場所，它更像一間無可挑剔的工藝品，剔透的玻璃、燈管、金屬完美搭配，給你一種無限接近未來生活的夢幻體驗。

再來看看這間公寓其他與眾不同的優點：

不鏽鋼廚房由意大利制造商波菲提供，滿足你挑剔的味
主臥室配帶有步入式衣櫃，穿衣也要現代化
大型浴室配有蒸汽浴室石
另有健身按摩室和客房
所有房間均設有高質量的大理石和花崗岩地板
設有地板供暖-氣候控制和音響系統
電動外置百葉窗和電動窗簾
所有三層均設獨立客房，會談、辦公，私人空間完全夠用
兩個停車位，雙停車位，更多空間，更多自由

我們來回顧一下整個公寓的情況，接近500平米的居住空間，3層的樓層，6個獨立的房間，這樣一間位於德國首都的豪華公寓，將很有機會成為您的樂所。如此優厚的條件，無論是自住，或是出租，都是十分不錯的選擇。欲知更多詳情，請點擊：https://www.juwai.com/48541163.htm，或致電居外熱線400 041 7515深入了解吧！

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撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

德國柏林計劃“凍結房租”5年！居外網CEO料對中國買家影響低

柏林房東未來五年內不得提高房租，如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。居外網董事CEO羅雪欣表示，中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值，因此拋售房產的可能性不大。

撰文：吳將

歐債危機之後，德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒，房價漲幅引領全球，房租也水漲船高，這引起了當地租戶的諸多不滿。

德國總理默克爾也於近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲，“我們必須使用法律作為監管工具，否則事情將越來越失控。”

出於各方面壓力，當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議後，來自左派黨（Die Linke）的建築行業參議員隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的規定達成共識，10月前將出台正式法案，最晚將於2020年1月1日開始施行。

根據隆普舍宣布的新規，柏林的房東們未來五年內不得提高房租，除非對房子進行（必要的）重新裝修。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

租金上限

根據柏林市政府的信息，盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行，但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租，該法案將追溯到今年6月18日，即新規公布當日。換句話說，柏林的房東在6月18日之後，就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規，房東每三年最多可以提高房租20%。

這項“租金上限”的規定將持續5年，影響柏林150萬套出租住房，涉及200萬人，約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對於所有現有的房租合同，柏林市政府稍後將公布租金的法定上限，如果房租約定超過了上限，則必須降低。

如果房東對住房進行必要的修繕後重新出租，則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米；如果房東想進一步漲價，則必須向有關部門申請。此外，如果房東的經濟狀況極為困難，也可以申請上漲房租。

對於違反上述條例的房東，最高將被處以50萬歐元的罰款。

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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）區一位名為羅尼什（Frank Rönisch）的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱：“上周五，房東剛剛把我的月租漲到430歐元（3328元人民幣）。盡管這聽起來並不是很多，但房東在漲房租的同時並未對房間做出任何修繕，包括那扇已經破損很久的大門。”他表示，很高興市政府即將出台房租限制法案，並認為這是對租客的一種保護。

不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

柏林-勃蘭登堡商業協會（UVB）會長安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上漲並不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

對於中短線的炒房者來說，柏林市政府的這項新規恐怕不是什麼好消息，盡管新規只是限制房租上漲，並未直接對房產進行限購或限價，但投資者的熱情料將受到影響。

另一方面，德媒認為，同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福（黑森州）政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

德房地產巨頭股價聞訊大跌

房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司（Deutsche Wohnen）股價在2008年金融危機爆發後一度跌破3歐元/股，但此後便一路飆升，今年最高時一度高達44歐元/股，漲幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出後，該公司股價大跳水，短短數日之內就下跌了20%，跌破35歐元/股。

安辛克表示，新規將讓機構投資者對柏林望而卻步，“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱：“由於房租上漲被嚴格限制，修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔，這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為，柏林的建築業將遭到重創。

柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩（Maren Kern）對市政府的新規也十分失望。他表示，政府應該鼓勵翻修老舊建築、興建環保住房，而不是限制房租，新規將打擊房地產行業，使新建住房項目大幅減少。

作為柏林市議會的反對黨，基民盟（CDU）柏林的黨團代表德雷格（Burkard Dregger）不認為市政府的新規有助於緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示，新規讓那些長年沒怎麼漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”，他們現在想漲也沒有機會了。

投資者躊躇不前

德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出：“（對於房租上漲）沒有完美的解決方案，很多人都希望生活在市中心，但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租，未必有多大的效果，反而會讓投資者感到害怕，使新建的（住房）項目失去吸引力。”

事實上，如果和倫敦、巴黎相比，柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區（Prenzlauer Berg），一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元（11600元人民幣），價格僅為倫敦櫻草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時表示，“今年前5個月，買家通過居外網咨詢柏林房產的次數，比去年同期增加了68.6%，但環比去年下半年略有下降，預計今年整體的詢盤量將於2018年持平。”

羅雪欣表示：“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比，柏林的房價還比較低；當然也有買家看中的是出租回報，因為德國家庭的租房率比較高，租房周期也長。”

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對於柏林市政府出台的新規，羅雪欣認為：“如果這項政策最終得以落實，意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響，因此拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

原文來源：第一財經
責編：Zoe Chan

德國一年向高技術人才發放2.7萬張藍卡華人拿下四分之一

據《歐洲時報》德國版微信公眾號“道德經”消息，近年來，越來越多擁有高等學歷，掌握先進技能的求職者進入德國各行各業工作，之後順利獲得歐盟“藍卡”。根據德國聯邦移民和難民事務局（BAMF）近日公布的統計數據顯示，德國政府2018年一年內就對外發放了2.7萬份歐盟“藍卡”，其中，獲得“藍卡”的華人占總數的25.9%。

在歐盟國家中，德國發放的歐盟“藍卡”數量最多，占到歐盟國家“藍卡”發放總量的85%。自2012年8月以來，德國當局已向高級人才移民發放了近104000張“藍卡”。

數據顯示，在德國獲得歐盟“藍卡”的高等專業人才移民中，印度人所占比例最高，占到總人數的三分之一。而中國是繼印度之後第二大外籍人才來源國，華人占到總數的25.9%。據統計，在過去5年中，共有4790名華人獲得了歐盟“藍卡”簽證。來自俄羅斯的人才移民數量居第三位，約占8.5%。

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德國聯邦移民和難民事務局副局長安Andrea Schumacher表示：“這一數據表明德國對高技術移民的吸引力日漸增強，我們認為未來歐盟‘藍卡’的吸引力還將持續。”

據了解，德國政府一般將歐盟“藍卡”發放給來自非歐盟國家的德國大學畢業生，前提是，申請者已在歐盟國家找到工作，年薪達到53600歐元。對於從事自然科學從業者、數學家、工程師、醫生、IT業從業者等緊缺職業從業者，年薪要求為41808歐元。

根據德國聯邦移民和難民事務局發布的數據顯示，在2018年發放的歐盟“藍卡”中，42.3%為新發放“藍卡”，其余57.8%則是發放給需要對已有“藍卡”進行延期或已有其他居住許可的申請者，如留學生。

在德國多個聯邦州中，巴登符騰堡州、柏林和北萊茵威斯特法倫州對外籍高等專業人才需求量最大。延伸閱讀：德國人才短缺加速推出《移民法》中國移民的新選擇？

居外推薦德國柏林2臥精裝修公寓，設施齊全，配備了最先進的技術。這棟現代開放的建築使用了高端的材料，美麗的庭院營造出了高端的生活環境。漂亮精致的公寓位於柏林市中心田園詩般的浪漫區域—Klosterviertel，只需沿著街道走幾米即可到達河邊。
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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

歐洲物流地產火爆吸金數百億！“一帶一路”助力中企沿線投資設倉

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

近年來，歐洲房地產市場持續火熱，不僅是住宅，商業房產同樣如此。

據法國巴黎銀行統計，盡管2018年全球貿易增速下滑、市場動蕩，但仍有約2645億歐元的資金流入歐洲商業地產，與歷史最高的2017年相差無幾。

而作為商業地產的第三大資產類別，物流資產因其管理成本低、租金收益高，而深受基金經理們的喜愛。

去年，德國的物流地產湧入了近70億歐元資金，在歐洲排在第二，僅次於英國（87億歐元）。據房地產服務公司高力國際（Colliers）統計，這70億歐元的投資資金將近一半來自海外。

德國房地產咨詢公司布爾維格薩（Bulwiengesa AG）的研究顯示，2015年起，亞洲投資者對德國物流地產的興趣逐漸增加，到2017年已有三分之一的交易額直接來自亞洲，而2018年，有著中資背景的基金在德國物流地產上的投資則高居第一。

探索新絲路協會（Sirpioneer e.V）總干事在接受第一財經記者采訪時表示，“一帶一路”倡議的提出，給中國資本出海創造了一個良好的政策環境。隨著物流的暢通，中資企業也樂於在“一帶一路”沿線落戶，設立倉庫及貨物集散中心，優化自身供應鏈，而德國作為中國在歐洲最大的貿易伙伴以及“一帶一路”在歐洲重要的中轉中心，自然是他們首選的目的地之一。

柏林地區投資同比增長179%

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國位於歐洲中部的中心位置，不但基礎設施完善、房產品質優秀，且擁有多個空運、陸運、海運的交通樞紐城市，這讓德國成為世界上最具吸引力的物流市場之一。

高力國際今年3月底發布的《2018~2019德國工業、物流房產市場報告》中提到，2018年德國物流業的營業額約2740億歐元，是德國經濟增長的重要引擎之一。

報告顯示，2017年德國物流地產出現了井噴式增長，投資總額同比上漲了89%，達86.6億歐元，其中外資占了65%。事實上，主要來自中國。

據人民網援引外媒報道，2017年秋天中投公司以122.5億歐元重金收購了歐洲最大的物流倉儲地產公司Logicor Oy。這家公司的資產遍布歐洲，其中約有20億歐元位於德國。

2018年，由於全球貿易局勢緊張，物流地產上的投資有所回落，但仍以68.1億歐元創下歷史第二高位，其中外資約占47%。而2019年，德國物流地產有望再次受到市場，特別是私募投資基金的熱捧。

就在不久前的3月27日，德國Nagel集團宣布轉讓旗下36處物流、倉儲地產，涉及面積約26萬平方米，交易額達數億歐元，其中大部分被一家美國私募基金買走。

與英國、法國不同，由於歷史原因，德國缺乏一個全方位的核心城市，因此物流地產也比較分散。在西部，法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫都是各自地區的物流中心；在東部，則主要集中在柏林與萊比錫。

高力國際在報告中指出，按物流地產的面積算，法蘭克福排在第一，其次是漢堡；但按投資額算，柏林居首位，去年拿到了6.45億歐元的投資，同比增長179%，其次是法蘭克福約5億歐元。同時高力國際預計，2019年科隆、萊比錫有望成為物流地產最熱門的投資目的地。

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物流地產是大機構的最愛

近年來，歐洲絕大部分國家貨幣都處於低利率周期，市場上缺乏風險較低，同時具有一定回報率的投資項目。因此，不少歐洲的基金經理都把目光投向了房地產行業，而相對價格波動小且現金流穩定的物流地產，更是受到大機構尤其是保險公司的追捧。

據德媒報道，2018年歐洲物流地產總吸金490億歐元，歐洲保險業三巨頭——法國安盛、英國保誠和德國安聯都有意繼續增加物流地產在其投資組合中的份額。

安盛房地產投資部門負責人賽馬馬（Isabelle Scemama）表示，一直在關注物流地產，“我們喜歡投資物流（地產），因為其增長潛力巨大”。

歐洲投資公司AEW的CEO威爾金森（Rob Wilkinson）認為，隨著歐洲電子商務的迅猛發展，物流倉儲市場需求正快速增加，而實體零售商則將面臨越來越大的壓力。

威爾金森表示：“僅在英國，電子商務的份額已占20%，未來數年內將漲至30%”。

他當前管理的最大一只物流基金為17億歐元，擁有25億歐元的資產。威爾金森稱，目前物流地產約占AEW投資組合的10%，預計不久將會上升至15%。

近年來，由於大量資金湧入，歐洲物流地產的價格上漲較快，而租金的漲幅則相對落後。德國投資公司KGAL的總裁瓦騰鮑爾（Gert Waltenbauer）表示，在市場變得火爆之前，物流地產每年的租金回報率曾超過10%，但現在平均已不到5%。

盡管如此，據德銀旗下的資產管理公司DWS調查表明，德國房地產投資經理們依舊看好物流地產未來的表現。預計未來五年內，歐洲物流房地產的空置率會保持在4%以下，同時每年租金將以2%穩定增長。

對於養老基金、保險公司和家族辦公室而言，在債券收益極低的時期，物流地產無疑是一項誘人的投資。

“一帶一路”加成

另一方面，中國“一帶一路”倡議的提出與推進、中歐班列的火熱運營，都使得不少中資企業選擇在沿線地區設倉、最大化物流優勢、改善自身的供應鏈。

致力於促進中國與“一帶一路”沿線國家商業、人文交流的探索新絲路協會總干事對第一財經記者表示，“一帶一路”倡議，給中國資本出海創造了良好的政策環境、鼓勵中國企業走出去。德國作為歐洲最大的經濟體地理位置優越，交通運輸基礎設施完善，半日內的物流基本可以覆蓋歐洲中西部主要城市和消費市場。中歐班列優惠的價格和較短的運輸時間贏得了不少國際企業的青睞，而德國的杜伊斯堡正是中歐班列在歐洲最大的集散地，每周有超過35趟中歐班列由中國駛來。

探索新絲路協會總干事稱，渝新歐班列、漢歐班列等的平台公司已在杜伊斯堡落戶，渝新歐還投資了鐵路場站附近的倉儲資源。此外，這裡還聚集了海豚供應鏈等一批中國的跨境電商企業。除杜伊斯堡之外，德國漢堡、曼海姆等地也憑借自身作為轉運港口和鐵路樞紐的優勢，成為中歐班列多式聯運海外發展的重要落腳點。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

在居外網上掛牌出售的德國商業地產。項目位於北威州杜塞爾多夫南部，商業建築附帶室內辦公區域，包括一個大型的倉儲空間以及生產大廳。辦公面積770平方米，倉庫面積1,615平方米，土地面積4,397平方米，停車位28個，市場租金173,760歐元。現僅售約¥1,442萬。
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一名不願透露姓名的資深房產投資業內人士對第一財經記者表示，隨著電子商務的發展及對海外商品的需求增加，近年來國內的幾大電商巨頭都在歐洲直接或間接建立了物流、倉儲中心，這個趨勢還會繼續下去，因為歐洲當地的電子商務業務還有很大的拓展空間。比如德國電子商務的占比目前僅約一成，但每年的增速接近10%，考慮到兩者之間關系之緊密，物流地產的投資潛力巨大。

原文鏈接：https://www.yicai.com/news/100183603.html
撰稿：吳將
責編：Zoe Chan

在茜茜公主的故鄉為自由的心靈安置一個家｜居外精選

茜茜公主，美貌、智慧與自由的代名詞，曾經是無數女孩心目中的完美化身，更是無數男性心目中的夢中情人。今日，請大家跟隨小編從慕尼黑出發，僅需要30分鐘，便可到達一處聖地——伊爾卡赫哈峰環繞著湖泊，山峰掛著潔白的雪，湖泊碧藍澄澈——湖的名字是施塔恩貝格（Starnberg），這個最美麗、最自由的角落，就是茜茜公主的故鄉。

施塔恩貝格距慕尼黑只有27公裡，湖光山色，風景旖旎。在17和18世紀就已經非常受慕尼黑宮廷的歡迎，比如曾經的奧匈帝國皇後茜茜公主，她曾在這裡長大，可以想像，某一個陽光明媚的下午，茜茜公主和她曾經的玩伴在施塔恩貝格湖上泛舟的情景……

施塔恩貝格湖不僅是一副美輪美奐的畫卷，這裡更是巴伐利亞的小天堂、工商巨子的雲集之地。要知道施塔恩貝格是德國人均收入最高的城市，在健康與安全方面它排名第4位，綜合排名第3位。在這個幸福指數與景色俱佳的湖畔，擁有一座自己的房子是什麼體驗？風情萬種的施塔恩貝格湖告訴我們，任何一個居住在這裡的人，都會“無可救藥”的愛上它，鐘情一生。今日居外為您隆重推薦的位於德國拜仁München房產就位於美麗而歷史悠久的施塔恩貝格湖畔，距離巴伐利亞州首府慕尼黑僅有30分鐘車程。

難以置信的地理位置賦予了德國拜仁München房產與生俱來、無可比擬的魅力。它地處施塔恩貝格湖湖畔的黃金位置，土地面積4000平方米，建築面積374平方米，共4層並擁有自己的地下停車場和報警系統。此房產擁有6個臥室和3個衛生間，生活設施一應俱全。推開窗，施塔恩貝格湖絕佳的湖景與山景盡收眼底：碧藍的湖水、碩大的游船、雪白的天鵝、遠處的群山。

更值得一提的是，德國拜仁München房產最近剛剛整修一新，它多樣性的樓層和房間結構既可作為一處獨立家庭住宅使用，也可用作3套公寓分開獨立使用，給居住在這裡的主人更多選擇。

遠離都市的喧囂，在茜茜公主最愛的故鄉——塔恩貝格湖安置一個家，為自己自由的心靈，安置一個家。

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撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

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公司總部“脫英” 歐洲房產市場有“機”

法國房地產行業營銷策略師馬蒂亞．什蓬高（Mathias Sponga）對大公報表示，跨國公司從英國撤離並不足以讓英國市場陷入困境，但整個歐洲房地產市場將迎來更多機遇。

什蓬高表示，法國房地產行業經紀普遍認為，衡量脫歐將產生的有效影響還為時尚早，目前投資量和價格保持穩定。他指出，在過去的幾十年中，法、德和英是歐盟增長最快的房地產市場，英國或繼續是全球金融領域的領導者，因此其辦公樓市場將保持強勢。

但什蓬高提醒，脫歐已對一些投資專業人士和基金經理產生了影響。根據歐盟投資金融方面的法律，總部設在英國的泛歐投資管理公司不得不搬遷他們的總部，這是英國脫歐的直接結果。什蓬高認為，總的來說，總部和團隊的轉移，並不足以讓英國市場陷入困境或推動法國市場的發展，倫敦和巴黎都是歐洲重要的國際大都會。在脫歐公投之前，脫歐就已被納入法國政府和公司的戰略。毫無疑問，歐洲房地產市場機會將會激增，由國際主要投資者領導的大宗交易，將有助於為英國脫歐後的歐洲房地產市場形成準確的洞察力。

私募公司LBO法國高級顧問多米妮克．迪當（Dominique Dudan）說，法蘭克福似乎是房地產行業的贏家，已收到了來自倫敦的幾筆重大遷移買賣，如摩根大通公司。

德國法蘭克福緬因的這座優雅新型建築，采用經久不衰的現代風格，擁有大窗戶和馬鞍型屋頂。在這裡，您可以根據您的喜好進行個人定制選擇，並享有5年保修。公寓樓將於2019年完工。房價為34.2萬歐元（約¥264萬）。
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瑞士人壽AM最近從法國房地產公司Terreis收購了價值17億歐元的巴黎中心商務區優質辦公室組合，這將構成2019年歐洲最大的交易之一。

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來源：大公報
責編：Zoe Chan

348萬人民幣入手歐洲房產投資前景出眾城市：柏林市中心全新公寓

在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

作為德國的首都，柏林的房價曾長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產牛市中，沒有多少投資者關注柏林，但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾——據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首。（數據來自第一財經）

與巴黎、日內瓦相比，柏林的房價雖然連相年上漲，但仍有足夠的成長空間，有三個重要的原因支持。首先是供需的不平衡，柏林城市發展局今年2月發布報告稱，柏林住宅的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源；其次，柏林近年來吸引了大量的互聯網公司駐扎，成為歐洲創業型公司最偏愛的城市；另外，柏林的文化氛圍非常濃厚，教育資源豐富，越來越多的留學生湧入了這座城市，買房或租房成為了他們的剛需。

在這樣的發展前景下，精明的中國投資者自然不甘落後，2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，尤其是18第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。

每個城市都有它的“黃金地段”，柏林當然也不例外，以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%。而米特區下屬的蒂爾加滕（Tiergarten）區更是享有得天獨厚的地理優勢——位於蒂爾加滕區的勃蘭登堡門和波茨坦廣場，過去是東柏林和西柏林之間的邊境，現在是旅游和購物的必經之地。勃蘭登堡門附近的文化廣場，從柏林愛樂廳到新國家美術館，從聖馬太教堂到柏林油畫館，應有盡有，藝術氛圍極其濃厚。

而在蒂爾加滕區的中心位置，一套全新四居室公寓的價格卻意想不到的美好。這套位於Lutzowstraße大街68號的公寓位於三樓，一面朝著Lutzowstraße大街，另一面朝向內部庭院。附近有柏林城市快鐵（U-Bahn），出行便利。

進入公寓，有一條走廊通向第一間臥室，可以用作育兒房。孩子們在這個屬於自己的小天地裡，可以有更大的玩耍空間，也能集中放置一些他們喜愛的玩具和書籍。再向內走是家中最大的一間房，開放式的結構，涵蓋餐廳、客廳和閱覽室的功能。Loft風格的挑高天花板，巨大的落地窗戶可以眺望整個社區的街景。客廳的拱門通向另外兩個臥室，另一條小走廊通向廚房和帶有浴缸的浴室。

公寓內部：

這套公寓目前帶有租約，租金可觀。無論是購入作為長期投資，或是租約到期後用於自住，都是很好的選擇。您可移步至居外網https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

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撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

柏林房價11年漲320%！中國買家興趣升溫

2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

“貧窮，卻性感。”這是德國柏林前市長沃維萊特（Klaus Wowereit）上任不久時給這座城市貼上的標簽，如今的柏林“性感”依舊，但高企的房價，卻成了普通德國人不可承受之重。

2007年，柏林新科恩（Neukölln）區的房價不到1000歐元/平方米（約合7603元人民幣），據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2018年該區的房價已經到了4200歐元（約合3.19萬元人民幣）/平方米，11年間上漲了320%。

同期，房租也在迅速上漲。2007年，柏林每平米的租金僅5歐元（約合38.02元人民幣），當前已經超過10歐元（約合76.03元人民幣）/平方米。最貴的是30平方米左右的單身公寓，據德國房產交易網站Wohnungsbörse統計，單身公寓每平方米的租金約為15歐元（約合114.06元人民幣）。

德國慕尼黑德信地產有限公司總經理辛維安在接受第一財經記者采訪時表示，促使房價上漲的直接原因是大量人口及投資者湧入帶來的供不應求。

柏林當地居民也對過熱的樓市怨聲載道，此前柏林市長穆勒（Michael Muller）曾表示，正考慮制定限制住房投機的政策。

3月初，更是有人提出動議，呼吁將持有房產超過3000套的房地產公司公有化，從而控制房價與房租的上漲。

連漲10年仍無放緩跡像

辛維安認為，柏林的房價長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產大牛市中，沒有多少投資者關注柏林，也正因此美國爆發的次貸危機並未給柏林樓市帶來多大影響。但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾。

據古特曼公司統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年漲幅超過了10%。

以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%，增幅最高的新科恩區同期上漲了320%。

柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,474萬）。
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在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

柏林城市發展局2019年2月底發布的報告顯示，2018年柏林房價仍保持高速上漲，公寓式住宅的價格較2017年上漲了10%，別墅房屋上漲了12%，同時總交易額也創下了 189.7億歐元的新記錄，同比上漲了約5%。

報告還稱，柏林住宅與辦公樓的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源，加上目前歐元區極低的利率，都給高昂的房價起到了支撐。

據柏林市政府保守估計，到2030年為止，柏林人口還要增加18萬，柏林未來每年都得新建2萬多套公寓，才能勉強滿足市場需求。

旅居德國多年的辛維安對第一財經記者表示，柏林房價上漲有著充分的理由，除了前述理由之外，近年來柏林正成為歐洲創業型公司最偏愛的德國城市，吸引了大量互聯網公司駐扎，也有不少潛在的獨角獸公司正孕育而生，被譽為德國的硅谷。購房人群除了本地居民及來自德國其他城市的投資者之外，也不乏海外投資者。

她說：“投資者看中的是柏林未來的經濟發展潛力，對很多人來說，能與默克爾做鄰居也很吸引人。”

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中國買家興趣升溫

早在2016年，德國當地媒體就報道過中國高淨值人士對德國房產興趣逐漸升溫，最受歡迎的便是房價相對便宜的柏林。

海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經采訪時說：“中國的海外房產買家關注德國是近年的事，德國經濟強勁、增速穩定，且沒有針對外國買家的印花稅，因此頗具吸引力。”

羅雪欣表示，以2018年為例，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

德國德昇地產有限公司總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國是中國“一帶一路”倡議上的重要節點，隨著越來越多中國企業在德國開展業務，當地的華僑也在逐年增多。中國人有買自住房和投資房產的傳統，這的確增加了不少市場的需求。

對於柏林為何特別吸引中國買家，孫楊認為，柏林不僅是德國的政治中心，還是文化和教育中心。柏林的教育資源尤其豐富，比如柏林工業大學、洪堡大學、自由大學都是歷史悠久、世界聞名。當地有不少來自中國的留學生和員工，對於他們而言，買房更多是出於剛需。

德國債券銀行協會一項調查顯示，德國房地產市場近年來已成為外來熱錢的寵兒，2017年約有近600億歐元的資金流入德國房市，幾乎是2010年的三倍之多。

民眾呼吁公有化房地產公司

不過，與全球其他被外資熱炒的城市一樣，柏林“高不可攀”的房價引起了當地居民的不滿。在倫敦、溫哥華、悉尼等十分受外資青睞的城市，為了限制房價上漲，當地政府都出台了專門針對海外買家的印花稅。到目前為止，柏林仍未對海外買家設置任何門檻。

去年8月，柏林市長穆勒曾公開表示，正在考慮出台一項新法案，限制外國人在柏林購房，從而抑制投機行為，穩定柏林地區的房價。

柏林4臥1衛公寓，位於三樓，一面朝著Lutzowstraße ，另一面朝向內部庭院。目前這套公寓已經租出去，租金非常高，且可持續，是理想的投資選擇。
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德國萊曼律師事務所（Leinemann und Partner）中國事務部主任張晏在接受第一財經記者采訪時表示：“市政府層面直接對海外買家限購基本上不具備可操作性，市地方政府缺少這方面的立法權限。當然不能排除市長或許會采用一些間接手段。”

除了對限購之外，柏林人最近正在熱議一項更為激進的動議，即將當地所有持有房產超過3000套的房地產公司收歸政府所有，同時提供一定的補償金。動議的主要依據是德國《基本法》第15條：土地、礦產及其他生產資料，可以通過法定補償的形式，轉換為公有、集體所有財產。

根據估算，這項動議涉及柏林20多萬套住房，其中不少房產原先都屬於柏林政府，以低廉的價格租給民眾，兩德統一後，才逐漸私有化，被幾家房地產公司收入囊中，形成“寡頭”掌控了市場。

柏林城市發展局估算，如果按市價提供賠償，公有化的成本將高達三、四百億歐元。

不過，柏林當地媒體今年3月初進行的民調顯示，47%的柏林民眾認為房產充公並非理智的方案，另有39%的人則持贊同觀點。

張晏對第一財經記者表示：“根據聯邦基本法，德國政府的確可以通過立法制定在符合公共利益的情況下將私有財產充公的法律規則。這屬於國家行為侵犯個人私權的最終手段。針對土地所有權充公的條件和流程，德國建築法（BauGB）對此作出了明確規定。一般常見的充公行為都是發生在大型基建項目過程中。從緩解住房緊缺的角度出發回收私人住宅產權，幾乎不可能通過合規性審查。”

不管動議最終如何，德國房地產協會會長馬特納（Andreas Mattner）還是發出了風險警告，他認為政府的調控政策會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、都會給房價帶來負面影響。

撰稿：吳將
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責編：Zoe Chan

起因：深愛德國的環境與文化

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投資：“絕不貶值”的長期資產

對中國購房者頗具吸引力的歐洲國家

哪些因素促使中國買家在歐洲置業？

租金上限

德房地產巨頭股價聞訊大跌

投資者躊躇不前

柏林地區投資同比增長179%

物流地產是大機構的最愛

“一帶一路”加成

連漲10年仍無放緩跡像

中國買家興趣升溫

民眾呼吁公有化房地產公司

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