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应对“银发浪潮”，去欧洲养老你准备好了吗？

根据世界卫生组织定义，一个国家65岁以上人口占总人口7%以上即为老龄化社会，该比例达到14%即为老龄社会，到20%则为超老龄社会。

2000年中国 65岁以上人口比例达7%，已正式步入老龄化国家行列；民政部《2016年社会服务发展统计公报》显示，截至2016年底，我国60周岁及以上人口2.3086亿人，占总人口16.7%；65周岁及以上 1.5003亿人，占总人口10.8%。

数据来源：民政部《2016年社会服务发展统计公报》

目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家，也是人口老龄化发展速度最快的国家之一，如何养老已成为大家关心的话题。那么在已开发国家，他们是如何养老的呢？

法国：预防是养老政策的关键

放眼全球，法国是全球最早进入老龄化社会的国家。早在19世纪中叶，法国65岁以上人口的比例就高达10%，瑞典则是第二个，如今这两个国家都是超老龄社会。英国和德国则是在1930年进入老龄化社会，美国在1945年进入老龄化社会。

中法健康产业联盟主席、高利泽集团中国区总经理杜立伟(Olivier Dessajan)此前曾对媒体表示：“法国养老服务的优势主要体现在慢性病治疗、养老和医疗跨界合作方面，新型药物和‘非药物疗法’的研发十分发达。此外，法国的公共政策很关注养老，也出台了很多保护性政策，使得这一产业得以健康发展。”

显而易见，法国养老产业的一个共识是：应对老龄化问题，社会及各行业需要提前布局并进行政策调整。也就是说，把预防问题放在比解决问题更加重要的位置去看待。

上图：养老当然不是暮气沉沉，这是巴黎郊外一所养老院引入陪伴型机器人。

德国：小区养老成主流

德国是较早进入银发时代的国家，放眼全球，其人口老龄化程度仅次于日本。养老保险事业发源于德国，1889 年，德国就通过《帝国劳工障碍与老年保险法》，以立法的形式确立了老年年金制度。目前在德国，小区养老方式正成为主流。为解决护理人员的不足问题，德国政府实施了储存时间制：公民年满18岁后，要利用公休日或节假日到老年公寓或老年病康复中心义务劳动，参加老年看护的义务工作时长可以累计，换取年老后他人为自己服务的时间。

葡萄牙：最适合退休养老的国家

根据OVERSEAS网站对2018年全球最适合退休养老的城市进行评选，葡萄牙的阿尔加维连续四年位居榜首，到底为什么这里能在众多城市中脱颖而出？让我们一起来看看评选标准吧！

这么多的评选还真是严格呢！大到安全、气候、生活成本、小到娱乐、犯罪率、社区融入，看来想在这个榜单中名列前茅必须是“三好学生”。想想也是，现在大家对于生活的要求越来越高，好不容易退休，当然要找个舒适最适合自己的地方养老。

下面我们来看看这个具体的榜单吧！葡萄牙的首都里斯本在该榜单中也有名列第七的好成绩，还在等什么，春天，快来感受葡萄牙的温暖阳光！

葡萄牙整体氛围和文化都特别适合享受慢节奏生活的人，无论是老人孩子还是为未来奔波的年青人。你可以选择葡萄牙50万欧购房移民，一人投资，三代移民，生活在葡萄牙，孩子享受葡国教育，青年人享受葡国生活，老年人享受葡国时光，全家即刻享受26个欧盟成员国的便利。

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正如康德所说，“老年时像青年一样高高兴兴吧！青年，好比百灵鸟，有它的晨歌；老年，好比夜莺，应该有他的夜曲”。为老人提供安全、舒适、健康的环境，主动回应老人诉求，使其都能安度晚年，实乃全社会的责任。

参考资料

International Living

参考消息

第一财经

作者：Lisa Zhu

十八年磨一剑巴菲特大举进军海外房地产

巴菲特的公司正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判，而且还将目光投向了墨西哥城、中国香港以及东京。

巴菲特的一家房地产经纪公司等了18年才签下第一份海外特许经营合同。现在，这家公司正在把自己的“触角”伸向意大利、日本和中东等地。

Berkshire Hathaway HomeServices（BHHS）本月与设在伦敦的Kay & Co.达成合作，这是继柏林的Rubina Real Estate之后，该公司在欧洲的第二家加盟商。BHHS希望在年底前将米兰、维也纳和迪拜纳也入自己的业务版图。

BHHS母公司负责人吉诺·布莱法里在柏林接受采访时表示：“我们已经为一系列市场做好了安排。最终我们将进入所有大都市。”BHHS正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判，而且还将目光投向了墨西哥城、中国香港以及东京。

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HomeServices of America由几家房地产经纪商和抵押贷款公司组成。在2000年收购一家能源公司的交易中，巴菲特的伯克希尔-哈撒韦公司先是买下了HomeServices的部分股权。最初，这位亿万富翁投资人并不怎么关注HomeServices，但从那时起，后者逐渐成为美国最大的住宅经纪公司之一。

布莱法里是HSF Affiliates的首席执行官，BHH是HSF Affiliates的一部分。HSF Affiliates则为HomeServices of America所有，其业务是经营房地产经纪特许经营网络。

覆盖全球

布莱法里说：“越来越多高端地产买家来自美国以外的地方，因此成为全球化公司对我们而言已经变得至关重要。”

Kay & Co.是一家伦敦豪宅经纪公司，主要经营区域包括梅费尔和海德公园等地。与BHHS结盟时，英国房地产市场正受到英国脱欧的打击。但这家现已更名为Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.的英国公司并未被吓倒，它计划通过收购以及合资公司来扩张，而且今后10年将增设多达10个独立办事处。

BHHS的欧洲和中东业务董事总经理米奇·刘易斯说：“我们着眼于事物的长远发展，因此英国公投等事件不会影响我们的决策。毫无疑问，这些因素很重要，但它们不会左右我们的工作。”

据HSF Affiliates的全球销售高级副总裁迈克尔·贾尔伯特介绍，将不同国家的买家和卖家联系在一起的能力已经有了回报。自从宣布有意跟Kay & Co.合作以来，伯克希尔-哈撒韦的网络一直在稳定地为这家英国公司提供线索。他说：“我们甚至还没有改掉那些标识。”

德国合作伙伴

今年早些时候跟柏林的Rubina Real Estate联手是BHHS建立全球网络的第一步。刘易斯说，BHHS还在德国其他主要城市寻找机会，而法兰克福可能成为“非常自然的第二步”。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑，采用经久不衰的现代风格，拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡，您可以根据您的喜好进行个人定制选择，并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元（约¥264万）。
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在美国，去年收购竞争对手Long & Foster Cos后，HomeServices of America正在跟Realogy Holdings Corp．旗下的NRT LLC部门争夺市场头把交椅。布莱法里称，HomeServices已经再次出手，并且预计将在今年年底前完成两项“重大”收购。

他说：“这些是我们的欢乐时光。眼下我们是舞会上最漂亮的女孩。”

来源：财富中文网
编译：Zoe Chan

2019年秋季留学申请开始学子如何考量留学目的地？

憧憬人文环境，争取节省开销，向往安全地带——学子这样考量留学目的地

2019年秋季留学申请已经开始。

每年的8、9月，是欲赴海外留学的学子开始选择学校的时候。“去哪个国家留学？”“去读哪所学校？”这是准留学生们思考得最多的问题。

留学期间，就读学校及其所处城市的环境，会对年轻学子的成长产生潜移默化的影响。在同一个国家的不同城市、在同一座城市的不同地区，情况都可能大不相同。因此，在选择留学目的地时，需要具体了解，综合考虑。

城市特色风貌更吸引年轻人

世界那么大，年轻人都想去看看。

许多留学生会依据文化、风格等人文因素来挑选留学城市。“每个城市都有它的个性和魅力，或清新雅致，或富丽堂皇，或丰富多彩。准留学生往往倾向于自己钟爱的那一类型的城市。”北京优弗教育咨询有限公司的留学顾问徐姗姗说。

王凌宇因为受《潘神的迷宫》、《午夜巴塞罗那》等拉美电影的影响，深深爱上了拉美文化，一直向往能到拥有热情民风的海滨城市学习和生活。再三考虑之下，他在今年年初决定前往西班牙的巴塞罗那开启自己的留学之旅。

“巴塞罗那拥有许多欧洲城市少有的繁华，而且艺术气氛浓郁。在这里，艺术的氛围是弥漫在空气中的，你很难不被感染。这座历史悠久的西班牙城市，因著名设计师安东尼奥·高迪及其建筑而闻名于世。”王凌宇感慨道。

于沛文已经在德国的康斯坦茨学习和生活了1年。这座小城平淡宁静的氛围让她的性格逐渐变得沉稳。“在康斯坦茨，没有太多的喧嚣。我大部分时候都过着教室—图书馆—宿舍‘三点一线’的生活。这让我几乎不会因身边的琐事分散注意力，有更多时间和精力专注于自己的学业与生活。”于沛文表示，她很喜欢这里。

行业资源丰富更受学子青睐

留学所在城市的行业资源丰富与否，关系到学子未来发展机会的多少。学校好且所处城市行业资源丰富，最受学子青睐。

一些学子因为这样那样的原因，没有申请到理想学校和专业，也可以通过选择行业资源丰富的城市来“弥补”一下。尤其那些已经对某个行业产生了兴趣的学生，他们在选择留学城市时，会倾向于那些拥有丰富专业资源的城市。因为在那里能得到较多相关信息和实践机会。

陈豪(化名)一直对计算机和工程机械领域很感兴趣，但是由于当初标准化考试的成绩不理想，没有申请到最想去的学校。于是他申请了美国的华盛顿大学西雅图分校。西雅图在计算机软件和航天技术等领域处于世界领先地位，微软、波音等大公司的总部也在这里。陈豪认为，在这座城市，他可以很好地发挥特长，在自己向往的领域继续深造。

徐姗姗说：“举例来说，很多赴美留学生都喜欢纽约大学，一方面这要归功于纽约大学那赫赫有名的商学院；另一方面就不得不提纽约大学的地理位置——位于纽约市中心，临近国际金融中心华尔街。尤其是对于申请商科的学生来说，如果该城市能提供大量与金融相关的实习和工作机会，那么这个城市是非常受青睐的。”

消费水平高低考验钱包丰度

厦门英联环球教育咨询有限公司负责人叶毅斌认为，留学生在选择留学目的地时，当地的消费水平也是他们的重点考量指标之一。“不同城市、不同地区的生活成本有较大差异。对于广大工薪阶层的留学家庭来说，留学城市的消费水平，很大程度上决定了学生最终的留学目的地选择。”

金吉列出国留学咨询服务有限公司留学顾问杜珂玮说：“不同城市的经济发展态势不同，影响着留学期间生活费、住宿费和交通费等方面支出。经济活跃的地方，往往物价就高，在该城市留学所需费用自然水涨船高。”

朱姝姝在决定赴英留学时，曾综合考量了英国各个城市的消费水平，最终选择了爱丁堡。她表示：“一方面，爱丁堡的交通费明显低于英国的很多城市。以格拉斯哥为例，虽然它与爱丁堡相距不远，但在格拉斯哥乘坐公共交通工具，如果不是购买长期票，则需要花费比较高的交通费。而在爱丁堡，只需要花1.6英镑就能买到去全城任何地方的单程票。”

“除此之外，爱丁堡的住宿费用也比较低。我刚到爱丁堡的时候，还曾抱怨一间小小的单人间宿舍居然每周要花135英镑。后来我发现伦敦的租金更高，同样大小和条件的房间，在伦敦市中心一周的租金要230英镑左右。” 朱姝姝说。

社会治安好坏最为家长看重

近年来，留学生安全事件不时见诸报端。是否留学期间每天都要担心自己的人身安全，就成了留学生特别是留学生家长十分看重的问题。

叶毅斌说：“美国留学生失踪案、法国巴黎街头的恐怖袭击事件、澳大利亚墨尔本暴力事件等都是近期发生的恶性安全事件。留学生在海外的人身安全问题受到越来越多的关注。”对此，叶毅斌建议学子，在选择留学城市时，需充分考虑该地的安全系数。

曾经就读于法国蒙彼利埃综合理工大学的杨頔，在蒙彼利埃生活了3年。“蒙彼利埃位于法国南部，由于与非洲大陆北部隔海相望，所以这里比很多法国北方城市的社会治安情况更复杂。有人说巴黎和马赛是法国最危险的城市，其实蒙彼利埃的‘留学安全系数’在法国也只能处在中游。”杨頔如是说。

在一些旅游城市，小偷活动猖獗，巴塞罗那亦不例外。“作为欧洲著名旅游城市，巴塞罗那的治安并不尽如人意。在巴塞罗那街头，偷盗扒窃经常发生，特别是在老城区和旅游景点，这种现象更为严重。我曾经两次险些被偷，多亏朋友及时制止。”王凌宇建议，如果选择到著名的旅游城市留学，日常生活中一定要对此多加警惕。

杜珂玮认为，选择留学城市前，需要全方面、多渠道地搜集城市的相关资料，多做比较，避免在对一个城市不了解的情况下，贸然盲目前往。“有条件的话，学子可以提前赴心仪的留学目的城市亲身感受一番。如果条件不允许，也可以通过浏览当地旅游局的官网或观看关于这座城市的纪录片，还可以通过已经前往该地留学的学长，尽可能多地了解这个城市的情况，综合考量后再做决定。”杜珂玮说。

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来源：人民日报海外版
责编：Zoe Chan

莱坊国际：2018年欧洲商业地产呈现积极势头

欧洲商业地产以非常积极的势头迈入2018年。

2017年欧元区经济发展高于预期，国际货币基金组织（IMF）预测GDP年增长约为2.1%，是近10年来的最高值。虽然2018年欧元区经济增长速度或稍有减缓，但仍预计GDP可接近2.0%。

在充满政治不确定性的大背景下，欧洲经济强势复苏，2017年法国和德国的大选均极具戏剧性。德国9月举行大选至今尚未正式形成新政府，且1月份的联合谈判失败，或将重新举行大选。2018年欧洲政治议程还包括3月份的意大利大选和9月份的瑞典大选。同时，加泰罗尼亚独立运动迫近，由此导致的巴塞罗那房地产市场不确定性可能会造成投资者和业主转向马德里等地，以寻求更安全的市场环境。

在经济保持增长的前提下，欧洲央行认为到2019年以前都应保持极低的现行利率。2018年政府债券收益或略微上涨，房产收益则更为可观。欧洲高端房产市场收益率较低，但到2018年底可能得以恢复稳定增长。若2019年开始加息，高端房产收益也将上涨。

2017年的初步数据表明，欧洲该年商业地产投资额将击败2016年2160亿欧元的总投资额，但仍远低于2015年时的2500万峰值。莱坊国际（Knight Frank）预计2018年交易额与2017年相当。房地产依旧占据资本大头，越来越普遍的大型交易平台和各类投资组合也将极大推动房产投资交易额增长。

投资机会

· 租金上涨热点：随着房地产周期变化，投资者更希望看到租金上涨而不是收益持续被压缩。包括目前租金上涨较为平缓的市场在内，荷兰阿姆斯特丹和马德里潜力最大。相比之下德国市场业主需求较大，再加上供应和开发受限，在租金方面更占优势，柏林和慕尼黑的租金增长尤为强劲。

莱坊国际：2018年欧洲商业地产呈现积极势头 — 西班牙马德里的房产，690平方米商业地产，物业编号：29970604（点击图片查看详情）

· 灵活的办公场所：灵活办公空间和联合办公已经成为一种趋势。科技发展、个体经营扩大和劳动力增加带来的需求迫使人们开始重新定义传统的写字楼。全欧洲市场都加大了对灵活办公空间的需求，伦敦、柏林和巴黎尤甚。欧洲的写字楼市场将进一步扩张，并不断开发新型写字楼以满足多种需要。

· 城市物流中心：受到电商蓬勃发展的影响，欧洲物流行业收益较高，具有极大的投资吸引力。网络零售改变了市场需求结构，尤其是基于近距离配送需求而大量增加的城市物流中心发展快速。结合目前城市物流地产稀少的现状，投资者和开发商都对该市场趋之若鹜。

来源：英中时报

排版：Shelly Du

责编：HY

德国拟出台新政吸引技术移民

德国政府10月2日宣布，将出台新的移民政策吸引有技能的非欧盟国家公民留在德国，刺激德国经济增长。

按照新的移民政策，来自非欧盟成员国的留学生毕业后和短期培训人员结束学业后，如果语言过关，并符合特定职业水准，将有机会获得6个月的时间找工作。但这类人员须证明在此期间有足够的经济来源，不依赖德国社会福利系统。此外，政府将不再要求企业招聘时，优先雇用德国公民。

这份移民新政是德国各执政党主席2日早间磋商后达成一致的，将提交议会表决。此前，德国各党曾就该政策争论数月，焦点集中在是否允许在德申请庇护的难民“转变身份”，以申请技术移民的形式留在德国。

新政对申请庇护和申请技术移民两者将严格区分界定，不能转变。不过，先前申请庇护遭拒、但已经融入德国社会获得工作的难民，出于“回国后的安全考虑”以及“雇主的利益”，将不会被遣返。

德国经济和能源部部长阿尔特迈尔当天发表讲话说，受人口老龄化和生育率下降影响，德国劳动力预计在未来几十年内不断萎缩。新移民政策旨在填补劳动力市场缺口，消除制约经济增长瓶颈，同时为逐渐增长的养老金提供支撑。

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来源：新华网
责编：Zoe Chan

2018年德国住宅市场价格和租金展望

德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内，许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨，部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求，而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进，住宅空置率也有所下降。因此，租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。

多个城市的数据证明，房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑（Munich）的住房空置率接近于零。2017年，柏林市（Berlin）的就业率上升了0.4%。早在2015年，法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特（Stuttgart）地处盆地，这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制，进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。

德国主要城市公寓价格（单位：欧元/㎡）从左到右，分别是慕尼黑、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、斯图加特、柏林

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汉堡（Hamburg）和杜塞尔多夫（Düsseldorf）的物价也呈现强劲上涨趋势，然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此，两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此，由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升，汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁，因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年，至少在德国的大多数主要城市是这样。

风险展望：

即使受到利率的冲击，2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。

住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题，即使出现了“利率冲击”的情况，住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此，即使利率上升，我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡，因为相比德国其他大都市地区，那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来，更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中，利率风险很可能会上升。然而，利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长，价格升降趋势，还有未来可能实施的货币政策，因此显然存在着不确定性。

外国买家在德国最多可以申请多少贷款？

如果您有意购买德国房产，那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制，然后再去那里买下您梦寐以求的房产。

如果您对在德国出售的房产有兴趣，您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而，如果您是德国的正式居民，那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定，而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响，德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。

无论原籍国家是否属于欧盟（EU），外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。

然而，您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金，而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。

此外，借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下，您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。

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德国抵押贷款的税收减免政策

因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而，如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租，则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入，包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是：如果改建费用多于物业价值的15%，则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来，租赁物业的标准折旧率一直是2%，如果房产刚刚建成，则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收，如下所示。

计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5％的团结附加费。例如，如果您的租金收入为5万欧元，那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元，作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元，而应缴税款项对应的名义税率为14%（即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元）。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用，即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。

此外，如果物业持有时间不到10年，则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年，资产收益应计入纳税人的年收入。因此，如果您持有物业九年后再出售，并以单身人士的身份获得6万欧元的收益，则这项收益将按照42％的税率计算应缴税款。然而，如果物业的持有时间达到10年及以上，则任何资本收益均不计入应纳税所得。

对于非租赁物业，超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税，另外还要加上团结附加费。然而，如果物业在购买后的10年内出售，则只有资本收益需要征税。

在德国申请房贷的条件和证明材料

德国的抵押贷款申请都很直截了当，但贷款机构对申请人财务状况和其他记录的审查流程十分严格，令人望而生畏。

外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而，如果您是德国的正式居民，那您可以借入的资金额度就会增加。

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您需要提供的文件（需翻译成德语）包括：

德语自我表述（Selbstauskunft）问卷；
财产评估报告；
就业证明（附2至12个月的工资单）；
自雇人士必须提供额外的收入和净值证明，包括两年的资产负债表，业务和经济评估以及上一年的纳税申报表；
最新纳税申报表；
租赁收入凭证（若物业已提前租出）；
有效权益证明
过去六周内的土地登记册文件摘录。

此外，外国买家需要提供护照复印件，在某些情况下还需要提供居留许可证。

德国法兰克福房市的繁荣并非完全受益于英国脱欧

2016年夏天，英国轰动的脱欧公投导致一小部分国际企业和投资者离开英国，投奔欧洲其他更为安全的强劲市场。德国的金融中心法兰克福便成为了英国脱欧的主要受益对像之一，其后其房市的增长就充分证明了这一点。但法兰克福房市的成功背后还有其他的原因。

早在英国脱欧前，法拉克福强劲的经济就吸引了许多欧洲以及其他地区优秀且前景看好的企业和投资者。法兰克福超过一半的人口为外国人，因此，相比其他德国城市，英语和其他语言在法兰克福的使用范围更为广泛。法兰克福机场是欧洲最繁忙的机场之一，这使得法兰克福成为国际企业和企业家设立基地的一大方便选择。作为美世咨询公司评选的十大优质生活城市，法兰克福还是备受欢迎的宜居城市。

德国金融中心——法兰克福高于平均水平以上的住房市场增长受益于英国的脱欧公投，但脱欧并非法兰克福房市繁荣的唯一原因

自2006年以来，该城市的房价就进入了上升趋势。住房需求与收入水平的增长赋予房主和售房者更高的定价权力。此外，法兰克福不针对房产投资征收资本所得税，这进一步增加了海外购房者的投资兴趣。

英国脱欧的影响

英国脱欧虽然不是点燃法兰克福住房市场繁荣之火的火种，但确实为其进一步发展填了一把柴。部分大型金融组织从伦敦撤出转向法兰克福，预计为后者在未来几年内创造了约4600至10000个工作岗位。今年年初发布的普华永道《房地产市场新兴趋势报告》显示，英国脱欧使法兰克福跃居第二，仅次于柏林。仅2017年上半年的房地产转手交易额就达到了28亿欧元，创下新高。

德意志银行数据显示，直到去年，住房市场价格的增长才略有放缓，现有公寓价格上升了15%，新公寓价格上升了近17%。仲量联行的调查发现，截至2017年末，法兰克福新建公寓的平均售价达到了4830欧元（约¥3.8万）/平方米；市中心新公寓的租金达到美元15-16欧元（约¥119-127）/平方米，超过柏林和大多数主要城市的价格。

2017年，法兰克福迎来13000新人口，人口增长达到新高。他们中的大多数人衝著该城市低至5.6%的失业率而来，希望在这裡找到更多的工作机会。柏林及其他城市的人口增长出现放缓，但法兰克福的人口却迎来最快速的增长。截至2018年底，该城市人口预计将达75万，到2027年，将达到80万。这为目前已经存在供应紧张问题的法兰克福房市带来的新的压力。

供不应求

为满足不断增长的住房需求，开发项目的发展速度也达到了前所未有的高度，但即便如此，也难以满足当前的市场需求。自2011年来，法兰克福的人口增加了超过62500，但与此同时仅建成14200所公寓。仲量联行预计，为满足市场需求，每年需要建成约7000所新公寓。就目前可用的土地情况来看，达成这一目标是不可能的。

政府也注意到了这一市场情况，并为此制定了一系列解决措施，其中包括开发新的城市区、将公共和商用楼转变成住房、在现有公寓楼的基础上增建新楼层等。开发莱因缅因（Rhein-Main）大都市区土地以新建92000所公寓的计划可能因基础设施成本问题而延期。

尽管法兰克福大力发展新建和再开发项目，但未来十年，房市供不应求的紧张状态仍将持续下去。尽管这对住户而言是一大难题，但供不应求的市场对住宅房产投资者而言是有利的，因为他们可以利用房价的上升趋势，在未来几年内进一步抬高价格。

位于法兰克福的新建楼盘，充分引入了现代化节能住宅体验，对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元（约¥257万）。
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延伸阅读：【德国社会福利梦寐以求买环保房产送德国移民】

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

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移民德国两大利好：降低技术移民门槛及取消“德国人优先” 原则

自2015年以来，德国一直在面对百万难民汹涌入境的冲击。但直到现在，德国还没有制定一部统一的移民法。近日，德国内政部长泽霍费尔提交了一份关于移民法草案要点的文件，这份文件为德国接纳新移民给出了明确标准：降低具备资质的专业人员移民门槛。

新移民法明确“五大标准”

中新社报道，这份草案要点文件表示，德国政府将按照本届政府联合执政协议所确定的内容，降低具备资质的外国专业人员进入德国的门槛。具体而言，草案为未来寻求移民德国者划定了5项具体标准：技能（工作资质）、年龄、语言水平、在德取得工作职位证明、有能力维持生计的证明（明确的收入来源）。

值得注意的是，这份草案未采纳此前曾引发讨论的“打分制度”。不过，草案也指出，没有一技之长的其他国家国民“不被期待”。

德媒报道称，将来在条件允许的情况下，甚至可以让暂时没有拿到具体工作位置但拥有特定职业技能的移民申请者临时入境一段时间，以方便其找工作，就如同现在在德留学的外国学生的待遇一样。

原则上放弃“德国人优先” 利好留学生

《欧洲时报》德国版微信公众号报道，对于包括留学生在内的全体“准移民”来说，最有利的一点变化是：此前德国各地机关在审批签证时都坚持，只要某个岗位本国人也能胜任，就优先聘用德国人。而现在根据这份草案，各地政府以后将“原则上放弃德国人优先”，有能者即居之。

饱受缺人之苦的德国雇主协会对此表示欢迎。目前德国的技术工人、高科技人才储备都已告急。德国商贸协会指出，今年4月德国有31.5万个专业岗位无人认领，熟练的程序员尤其短缺。如今，德国1/3的企业和高校都开始向国外招揽工程师和IT专业人士。

雇主协会提出，希望此后可以专门成立新机构，把为外来技术人才核发居留签证的业务从外国人管理局中剥离出来，简化办理手续的流程，进一步鼓励符合条件的人才移民德国。

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来源：侨报网综合
责编：Zoe Chan