美税改对房市影响系列报道:保留州税列举抵扣 纽约州受益最大 | 美国

美国共和党人本11月1日公布新的税改提案,预计部分纳税人在申报联邦所得税时,如果采取列举扣除方式 (parallel tax),将仍然可以抵扣州和地方税(State and Local Tax, SALT)。

众议院筹款委员会(House Ways and Means Committee)主席、共和党人布拉迪(Kevin Brady)表示,应某些州共和党议员的请求保留了部分SALT抵扣。一些纳税人若在州或地方缴了房产税,仍然可在联邦所得税申报时列举扣除,以减轻负担。当前纳税人可以列举抵扣的州和地方税包括房产税和所得税(或销售税)。

但财政部估计,这些列举扣除项在今年将导致联邦政府收入减少约1,110亿美元,未来10年减少1.5万亿美元的收入。

本来,白宫及国会共和党人9月公布的税改方案,计划取消州和地方税的列举扣除项目,以弥补联邦税大幅削减公司及个税税率等的影响。但一些赋税重的州强力游说,说不能取消。加州虽然有意见但没出声,而新泽西州和纽约州的共和党人则威胁,如果不能保留至少部分州和地方税列举扣除,他们就会反对税改提案。

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美国州和地方平均减税:富裕的州份平均有较大的州和地方税扣除
美国州和地方平均减税:富裕的州份平均有较大的州和地方税扣除 (来源:美国税收基金会)

加州受益大

加州的个人所得税率全美最高,加州人可以列举扣除州所得税好处很大。去年,加州所得税的最高等级税率为13.3%,相比之下,纽约州和新泽西州的税率则大约是9%。

加州房产税相比其它州不算高,因为1978年通过的13号法案对加州房产税的征收做了很多限制。然而,对纳税人来说,保留房产税列举扣除当然也是利好。据分析今年房产税的私人金融网站WalletHub的数据,加州房产税并列全美第17低,而新泽西州的房产税全美最高。

据加州税务局(California Franchise Tax Board)数据,2014年,加州人列举扣除了700亿美元的SALT所得税,但只列举扣除了270亿美元的SALT房地产税(个人房产税等)。不过,非营利组织Tax Foundation的资深分析师瓦尔扎克(Jared Walczak)表示,加州在抵扣SALT房地产税方面仍然受益极大,只是比起整体SALT抵扣显得小了。

据美国税收基金会(US Tax Foundation)数据,2015年,加州的整体SALT列举扣除额占到了全美SALT列举扣除额的20%,排全美第一。相比之下,加州的房产税扣除额只占到全美房产税扣除额的15%。

纽约新泽西州等获益更大

瓦尔扎克说,保留房产税列举扣除对纽约、新泽西等州来说获益更大,因为这些州的房产税在个人税务负担中占比较大。尤其是东北部的州,其房产税都高于加州。

房产税在个人税务负担中占比较大,因此保留房产税列举扣除对纽约州获益更大
房产税在个人税务负担中占比较大,因此保留房产税列举扣除对纽约州获益更大

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据税收基金数据,年入50万美元以上的加州家庭,SALT的列举扣除额占到了他们调整后总收入的7.1%,而房产税扣除额仅占到他们总收入的1.1%。

据税收基金数据,在2015年SALT抵扣在州民总收入占比的排名中,加州仅位列第四,前三名是纽约州、新泽西州和康乃狄克州。在房产税SALT抵扣在州民总收入的占比排名中,加州更是排到了第12位。

不过,比起整体SALT抵扣,房产税列举扣除对全美中产家庭来说更有益,因为房产差距比不上美国人的收入差距。

瓦尔扎克说,一些富有美国人的年收入是中等收入的10倍,但他们的房子不太可能是中等家庭房子价值的10倍。

居外网【美国税改对房市影响系列报道】

 

互联网资讯综合整理
责任编辑:Zoe Chan

2017年美国各州房产税都在这里了!| 美国

与中国不同,美国的土地和房产都是私有的。房主拥有永久产权,不用担心被强拆,但需要每年缴纳数额不小的房产税房产税征收在美国已有200多年的历史,从建国初期就被写进了各法律。

房产税由各政府征收,也由各自行决定税率的高低,是地方政府的消防、教育、医疗等公共服务费用主要来源。下图为全美各平均征收的个人房产税率的数据,不包括商用房产。

房产税率最高的三个为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔;最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。

美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果,根据美国人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的数据显示,2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。而根据美国税收留置权协会 (NTLA) 的数据显示,每年未缴纳的房产税金额竟高达118亿美金!在此我们温馨提醒:漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为,政府有权没收并拍卖房产。

下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。

注:热门城市所在州已标粗表示。要注意的是,以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产,在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同,但不会相差太大。

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责任编辑: Shelly Du

【洞悉】特朗普税改哪些你需要知道?| 美国

 美国总统特朗普公布了最新的税改计划框架。相比4月的方案,个人所得税的最低档税率以及公司税率均有所提高,个人税前抵扣额有所降低,但并未提及减税的成本以及弥补预算收入缺口的弥补性计划。本文针对税改的形势、进程、具体内容和之后重点关注进行了详细的解读分析。希望为广大投资者对了解宏观政策动向,把握全球宏观投资方向有所帮助。

一、特朗普税改形势综述

今年前三季度,特朗普新政进展不顺,因此市场对特朗普交易的预期基本见底。目前特朗普税改的进程已成为白宫和国会共和党摆在首位的工作重点(医改等议程皆被延后),预计若税改取得任何实质性进展,四季度会成为新政触底反弹的一个窗口期。

目前参议院100个席位中,共和党仅占有52席的微弱优势,因此特朗普推动税改的主要策略是将其作为2018年财政预算的一部分来处理,以减小国会投票压力。由于预算属于“强制性”、必须解决的财政收支范畴,与一般法案不同(一般法案需要参议院60票以上多数),而减税在参议院中可适用“预算协调”(Budget Reconciliation)规则。在BR规则下,减税法案享有表决“快车道”,只要在参议院得票过半(得到50票以上),即可推动立法。鉴于共和党在参议院席位为52席,若特朗普与参议院共和党领袖麦康奈尔能够成功游说党内全体一致,就可以不再依赖民主党的支持。

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美国总统特朗普公布了最新的税改计划框架,税改的目标为通过减轻中小企业税负和对企业海外利润征税来提振美国经济和创造就业
美国总统特朗普公布了最新的税改计划框架,税改的目标为通过减轻中小企业税负和对企业海外利润征税来提振美国经济和创造就业

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二、税改预算立法流程

在Reconciliation规则下,预算立法主要需要通过以下几个步骤:

  1. 众议院。预算案在众议院内,首先需要筹款委员会(ways and means committee)拿出税改草案并内部表决通过,再交由众议院全体表决。这一步目前已经完成。(共和党在众议院优势明显,尽管出现18位“自由党团”议员反水,依然成功地以219-206通过)。

  2. 参议院。预算案在参议院内,首先需要金融委员会拿出参议院版本的税改议案,并在委员会内部表决通过,再交由参议院全体表决。目前参议院预算委员会内部已经以非常惊险的12-11投票通过,留待下周(10月16日开始)参议院全体讨论并投票。

  3. 若参众两院都通过预算案投票,会进行最终协商才能落地。目前两个版本的预算决议并不完全一致,众议院提倡收入中性,而参议院版本允许10年内增加1.5万亿美元赤字,两院仍需协调。由于减税导致赤字难以避免,最后估计需要众议院妥协。参众两院协调不同版本的预算方案,最终达成一致方案,或再次交由众议院投票。

三、特朗普税改内容变化

北京时间9月28日,美国总统特朗普在印第安纳州公布了最新的税改计划框架。相比于4月公布的仅一页纸的税改计划大纲,这份9页纸的税改框架内容更为充实,而税改的目标也再次定义为减轻中产阶级的税收压力,并通过减轻中小企业税负和对企业海外利润征税来提振美国经济和创造就业。

具体来看,在个人所得税方面,将会由原来的7档简化为3档,税率将分别降至35%、25%以及12%,其中最低档税率较4月大纲上升2%,并将个人/家庭申报抵扣额升至1.2万/2.4万美元,较4月大纲略有上调;同时取消遗产税企业所得税方面,将企业所得税由35%降低至20%,略高于此前大纲中15%的预设税率,并将中小企业的最高税率由39.6%降至25%, 但由于企业所得税的降低,将取消  199 条款中的部分企业税抵扣;同时实行属地税收制度,对有海外盈利的美国企业,在海外利润汇回时,对其征收全球范围内享有的最低税率,此外还将对于未汇回的海外利润征收一次性付税,但具体税率仍未说明。

尽管在这份新的税改计划中,个人所得税的最低档税率以及公司税率均较4月有所提高,个人税前抵扣额有所降低,但对于个人所得税的分档标准并未说明,预计这些变动对于减税整体规模的影响相对较小。但是,对于争议最大的减税所带来的财政收支平衡问题,以及减税时能填补预算收入缺口的弥补性计划,框架文件同样只字未提。根据美国税务政策中心(Tax Policy Center)的预期显示,在不考虑税改带来的税基增加的背景下,当前版本的税改计划将会导致美国的财政收入在未来十年内下降2.4万亿美元。尽管特朗普强调税改的目标是减轻中产阶级的税收压力,但根据TPC的预测,占收入前1%的纳税人将享受个税减免50%的收益。因此,税改计划目前仍然受到民主党与部分厌恶赤字上升的部分共和党议员的反对。

相对于四月税改框架的主要变动

TrumpTax

税改方案中谁获益?

尽管税改声称为中产阶级减轻压力,由下图所示大部分的国家与地方所得税减免更多的获益高收入人群。房产税方面中产家庭与高收入家庭获得减免相当。

【图】3档税基对应的房产税减免、国家与地区税务减免(Source: Joint Commitee on Taxation)
【图】3档税基对应的房产税减免、国家与地区税务减免(Source: Joint Commitee on Taxation)

四、重点关注

目前仍然需要重点关注的问题,是税改在年内的时间窗口和参议院的投票。

  1. 11月是税改最重要的时间窗口。之前两党曾达成一致,将政府债务上限延后3个月,冻结至12月8日,因此12月8日前如果不能解决联邦开支和债务上限问题,美国政府将面临停摆,届时税改议程必将延后。所以税改如果希望在年内通过,必须利用好11月讨论预算法案的机会。

  2. 下周的参议院投票将是税改眼下面临的最大考验。尽管税改方案只要获得50个以上席位支持即可通过,而目前共和党占据52个议席,看似通过并不困难,但参考医改方案的先例,存在部分“自由党团”议员投反对票的风险;另一方面,民主党也并非铁板一块,民主党48名议员,只有46人在反对税改方案的联名信上签名,特朗普仍有机会争取余下2名民主党议员的支持。考虑到税改是共和党在2018年国会中期选举前最重大的立法项目,预计共和党会全力推进减税新政落地。

(来源:AlphaNYC)

责任编辑:Zoe Chan

居外微课堂第十七期:美国的房产税如何征收?

在国内买房税费通常集中在买卖交易环节,而在持有期房主需要缴纳的税费则很少。而在美国,不光交易环节要交各种税费,在持有期房主依然需要为房子缴纳各种费用,房产税便是其中一项重要的花费,每年都需向政府缴纳。

2017美国房价多少钱一平?美国买房每年要交税吗?| 美国

前一段时间,一篇“100万能在美国买什么样的房子”的帖子火了。这让不少不明就里的网友们开始相信,与其奋斗几十年在北京二环买个厕所,不如拿这些钱在美国买一栋小别墅,而且还是永久产权。那么,美国房子有多便宜2017年美国房价多少钱一平呢?随小编来看看吧。

美国房价多少钱一平?

美国主要分为五个区域:东北部、中西部、西部、西南部和东南部。东北部涵盖了美国最早开始的几个州,其中有众所周知的纽约州和马萨诸塞州。房价从最低不到10万美金,也整体在几十万美金的价格。波士顿地区平均价位在50万美金左右,最高的纽约市地区,平均价格高达150万美金。

中西部涵盖了美国非常大的一片以农业为主的平原地区。这个地区最著名的城市就是芝加哥和底特律了。由于底特律的破产和汽车行业的不景气,整体中西部的房屋价格都没有特别的昂贵,最低平均价格是8万7千美元到整体区域最贵的芝加哥,也仅仅在20多万美元。

东南部涵盖了从福尔吉尼亚州,肯塔基州,到路易斯安那州,到佛罗里达州。这个区域最为大家所知道的就是首府华盛顿和佛罗里达州了。美国房价多少钱一平呢?这个区域的房价也是比较广泛,从不到10万美金到超过70万美金的房子。个别区域也达到将近100万的平均房价。

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在美国,纽约市地区的房价最贵,平均价格高达150万美金
在美国,纽约市地区的房价最贵,平均价格高达150万美金

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美国买房每年要交税吗?

美国是一个税收国家。在美国以后买的就需要交纳房产税。而且这种房产税是必须每年交纳的。一旦不交后果是很严重的。在美国不管选择在哪个城市买房房产税是一定要交的一种税费。因为美国的房产税已经有了两百年的历史。美国的房产税是交纳给当地政府的。

与中国不同的是,美国的土地和房产都是私有的,而且是永久产权。房产税是美国地方政府的重要收入来源,安保、消防、教育、医疗等公共服务费用来源很大一部分都有赖于房产税,所以漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为,政府甚至有权没收并拍卖房产。

(据股城理财)

美国买房还有你不知道的隐藏费用 | 美国

想要在美国买房,或许是很多人都期望的,不过多数情况下,投资者认为,在美国买房很简单,只需要准备好证件和足够的房费就可以了,但实际上并不是这样的,为什么这么说呢,因为在美国买房还有很多你不知道的费用

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美国买房有多种隐藏费用
美国买房有多种隐藏费用

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那些隐藏的费用中,首当其中的不能不提的就是房产税。美国的房产税也称为“物业税”或简称为地税。是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税的总称。美国地产税的税率是由各个州政府决定的,也就是说,美国的税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在1%~3%,其中学区税最高,占地税的60%以上。

除了房产税,还有房屋保险这样一个费用房屋保险顾名思义就是给房屋上的保险,给房屋的一种保障。房屋保险(House Insurance)的作用是,在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损,如果房主购买了房屋保险,一般能获得20万美元的保费,每年500美元。如果是商用房,该保险还可以保护租金损失。

其次就是小区费物业费。在美国,房子都统一规划在一个小区中,所以,居民需交小区费。该费用是用来支付和维护小区公共设施。比如,路灯、公共草坪。根据小区不同的服务,大概每月在150~300美元不等。物业费,一般是单元房的公共设施,一般每月在300~500美元之间。

最后还涉及一个出租管理费,毕竟很多人美国买房都是为了出租,赚取租金的收益,如果投资房产是用来出租,一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为:8%~19%的租价 + 第一个月的租金。如果是大型公寓,管理费则会少很多。

还有一个费用就是贷款本金和利息,当然了如果是现金购房的人是不涉及这一点的,但是如果是贷款买房,就需要看看了,如果通过贷款购房,并贷款未清,房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的30年固定利率,平均在5%左右。而没有较好信用记录的贷款者的浮动利率,均在5%~6%之间。

以上就是美国买房需要哪些费用的相关介绍,毕竟买房不是一件容易的事情,更何况还是去海外买房。

(据楚北网)

不是只有豪宅才缴“豪宅税” 普通住宅也难逃一“税” | 英国

普通住宅价格越高,越靠近中心城市,增值速度就越快,离缴纳英国房产税豪宅税”的距离就越近。

英国工党打算获选之后,对英国境内价值达200万镑及以上的所有房产征收“豪宅税”,该政策如果得以顺利实施,连女王也得大掏腰包。许多小平民对此政策并不关心,因为觉得自己目前拥有的房产离200万镑差得太远了。但也许,这一天也并不是太遥远,专家们根据Nationwide提供的英国各地区房产交易的历史数据,制作了以下分析表,告诉投资者,在某某年之后,也许您的房产就值200万镑了。

伦敦40万镑住宅18年可增值至200万镑

假设,您目前拥有的房产价值40万镑,如果当地的房产价格走势仍然沿着过去20年的房价平均线增长,那么您的房产增值到200万镑,需要等待这些年:

就整个英国的平均值而言,目前价值40万镑的房产增值至100万镑需要14年,25年之后,将会增值至200万英镑。

伦敦60万镑住宅14年可增值至200万镑

假设,您目前的房产已经值60万镑,您所在地区的未来房价走势和过去的20年相似,那当然,您进入交纳“豪宅税”一族的时间也将大大缩短:

就全英平均价来说,价值60万英镑的房产增值至100万镑需要8年,涨至200万镑, 需要19年左右。

伦敦80万英镑住宅11年可增值至200万镑

如果您目前已经居住在价值80万镑的房产里了,而且又有英国大选权的话,就真的该认真考虑给哪个党派投出您宝贵的一票了,因为,您可能很快就会被征收额外的“豪宅税”了。

根据英国房价过去20年的平均走势,市值80万镑的房产增值至100万镑只要4年,14年后将增值至200万镑。

通过以上三个数据分析表显示,普通住宅也将难逃“豪宅税”。房屋价值越高,越靠近中心城区,增值的速度就越快(只要该城市的房价发展走势与20年前相似),投资者离缴纳“豪宅税”的距离也就不远了。

 

天际投资置业创始人张思琪专栏全集  

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地税到底怎么回事?交钱也交个明白 | 加拿大

都说加拿大是“万税之国”,购物要交税,吃饭要交税,买房子这么大的一笔投资,自然也要向政府纳贡不少。不过值得庆幸的是,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。基本上,加拿大移民最初交房产税会心存疑虑,时间久了解多了便会觉得这税缴得心甘情愿。

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地税到底怎么回事?交钱也交个明白 | 加拿大

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那么,关于加拿大买卖房屋的税收名目,你都知道多少呢?地税到底又是怎么回事呢?

买卖房屋要交哪些税?

土地转让税

多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看:http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/2_2005.html):

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;
  • 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。
  • 假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别:
  • 售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;
  • 售价超过40万的部分,按2%征税。
  • 也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下:

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元;
  • 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。

如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。

价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。

非居民投机税

2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。

新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。

不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。

商品及服务税(Goods and Services Tax)

如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。

如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。

如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。

加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。

销售税

这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

资产增值税

对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

持有期间的房产税

房产税(Property Tax),通常也叫地税地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。

自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。

地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/ln9180-eng.html

都有哪些项目可以抵税呢?

出租物业抵税多

你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。

在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项:

1、利息

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。

7、工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

8、事故或失窃损失

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

11、报税时买房可抵税

从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit):

1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产;

2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等;

3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。

12、老年人房产税补助

为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。

该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。

补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。

13、能源与房产税抵免

拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。

14、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。

去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。

通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。

15、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。

通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。

国家如何制定房产税?

每年初,地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算,再以此减去房地产税以外的其他收入,其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例,来测算出当年房地产税率。例如,安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况,分7种类别按年确定房地产税率,并规定居民房地产税适用低税率,而经营性房地产适用高税率。一般来说,商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。

房产税是怎么计算出来的呢?

在安大略省,房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时,地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算,从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告,并向社会公开,接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法,深得民心,有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。

对一个住宅评估时,政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。以下5大要素通常占了物业价值的85%:房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。其他影响房产价值的因素包括:卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外,交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。

市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数,但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明:某市的房产估价总值为$10,000,000,明年的市政预算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房产估价为15万加元,那么您明年的房产税为$150,000×0.02等于$3,000。市政的年度财政预算实际上是由两部分组成的:市政部分和教育部分。市政部分是由该市计算出来的,而教育部分是由省政府制定的。

房屋估值谁来定?

在安省,MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation (http://www.mpac.on.ca/)。MPAC是由安省多个市政府自助的非营利性公司,通过其15名董事会向省,市政府和物业纳税人负责。MPAC负责对安省的房产进行分类和评估。目前,MPAC采用三种方法对房产进行估值:比较法,收入法和成本法。关于这三种估值方法的详细异同之处,大家可以点击MPAC的官方说明查看:https://www.mpac.ca/HowAssessmentWorks/TheThreeApproachesToValue

如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。

另外,房屋的估值可以参考同小区邻居的房屋价值和同小区内房屋的实际销售价格来对比。

今年安省基本上地税都在涨,约克区涨地税2.87%,2018年的税率将继续上涨2.65%;万锦市涨税3.46%,近4年涨幅达45%;密西沙加市2017年地税涨幅2.9%。

知道了地税是怎么回事,大家交税也交得心中有数。虽然生活在万税之国会被各种大大小小的税收名目弄得眼花缭乱,但只要合理合法,保障生活的安居乐业,也并不是让人无法接受的。

相关资讯:无惧征税15% 海外买家仍青睐温哥华、多伦多

(据加拿大家园)

中国房地产投资者在澳洲面临更重征税 各州税费计算详解 | 澳洲

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内容摘要

从2017年7月1日起,新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税4%涨至8%,同时,土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面,也出台了更多的法律法规,旨在打压中国及其他外国投资者。

国家层面有什么?

幽灵税 (Ghost tax)

继2016年增收印花税之后,澳政府在2017年联邦预算中增加了“幽灵税”。

如果在房子在一年中被空置6个月以上,那外国投资者将每年要起码多交5千澳元的附加税。

资产所得税豁免被“取消”

自2016年7月1日起,外国投资者在出售房产时,会预扣10%的资产所得税。然而此规定仅限于价值2百万澳元及以上的房地产。

从2017年7月1日起,该标准降低至75万澳元并提高预扣税率12.5%

这一变化会对在悉尼、墨尔本都市圈置产的外国投资者造成很大的影响,因为当地房价中位数普遍高于75万澳元。

新开发项目的所有权

如果你在考虑购买公寓期房,那么这项措施可能影响你的购买资格。因为从2017年7月1日起,新开发项目的海外所有权不得高于50%

新南威尔士州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房(无论新建或现成)时缴纳附加印花税:

  • 你是外国公民,或澳洲临时居民;
  • 你在2016年6月21日之后签订的买房合同。

除此之外,如果是2017年1月1日之后购买的房地产,你还应再缴一笔土地税。

这些附加税不适用于购买商用房地产,如零售店铺或办公室。

税费有多贵?

目前,附加印花税为4%,土地税为0.75%。然而,从2017年7月1日起,附加税会分别涨至8%与2%。

个例分析

在没有附加印花税政策的时候,无论中国买家还是澳洲公民,购买新洲一处价值80万澳元的房地产所产生的印花税都为31,490澳元。

在目前4%的附加印花税政策下,中国人或任何外国人则要缴纳63,490澳元的印花税,比以前需多缴32,000澳元。

从7月1日起,外国人应缴的印花税总共为126,980澳元。

然而… 新南威尔士州并未就此收手

另外,外国投资者在购买期房住宅时不再享受12个月的印花税延迟期。与50%的项目外籍所有权限制一起,新州和联邦政府都在想尽一切办法限制期房投资交易。

Home Loan Experts 建议实时关注新洲税务局官网以获取最新资讯,了解最新变化。

维多利亚州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税:

  • 你是外国公民,或澳洲临时居民;
  • 你在2015年7月1日后签订的买房合同

税费有多贵?

2015年7月1日附加印花税生效之前,维州的印花税是浮动的。价值2万5千澳元房产产生1.4%印花税,96万及以上的则产生5.5%的税费

如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之间签订的,那么除了上述税款,还应再缴纳3%的附加印花税。

意思就是,在新的附加印花税率下,2016年7月1日之后购买的房地产都会另外产生7%的交易税。

幸运的是,只有印花税上涨,而非土地税。

2017年1月1日后,空置土地税已经从0.5%涨至1.5%。

个例研究

维州一处价值80万澳元的房产,标准印花税为43,070澳元。

如果是外国房主,印花税则上涨至99,070澳元。

我们建议实时关注维州税务局官网以获取最新资讯,了解最新变化。

昆士兰州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税:

  • 你是外国公民,或澳洲临时居民;
  • 你在2016年10月1日后签订的买房合同

税费有多贵?

附加印花税为3%。

个例研究

之前,昆州一处价值80万澳元的房产应产生21,850澳元印花税。

如今印花税为45,850澳元。

我们建议实时关注昆州税务局官网以获取最新资讯,了解最新变化。

如何避免附加印花税?

符合以下情况的买家,不用缴纳新增的附加印花税/土地税:

  • 你是澳洲公民,或澳侨(即在海外生活和工作的澳大利亚公民)。
  • 你是澳洲永久居民。
  • 你以你澳籍/永居配偶的名义置产。

如果以上情形你都不符合,可以考虑在没有附加税的州购房:

如果我即将成为永久居民呢?

如果你在考虑成为澳大利亚的永久居民,那么你确实可以避免澳政府针对外国投资的附加税。

但是这个情况就相对复杂了:

如果你在昆士兰或维多利亚购房, 交换合同的时候,你本人必须在澳洲,以避免附加印花税。

新南威尔士州,交换合同与清算的时候,你本人必须在澳洲,以避免附加印花税。

在你取得永居身份后,还应至少在澳停留200天。

 

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

当前,到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择,或自住,或成为重要的投资理财选择。不过,对于大部分打算到美国买房的国内买家来说,必须了解的问题是:你的资金准备够了吗?你知道在美国买房,除了房价本身,还包括不菲的买房费用和持有费用吗?且看居外网为你一一介绍。

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

一、美国房产价格:34—70万美元左右 (最大支出)

根据居外网对国内买家在美国买房的数据分析,尽管美国国土面积与中国大陆相差无几,但大部分国内买家最终买房的目的地都在旧金山洛杉矶纽约波士顿这几个都会区。旧金山和洛杉矶的华人区比较多,也相对成熟,纽约是美国的金融中心,而波士顿则是中国留学生汇聚的留学重镇,自然也成了国内买家青睐的买房市场。

2016年11月美国七大都会区房价地图

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

由2016年11月美国各都会区最新房价地图可看出,11月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中,旧金山市、圣马刁、伯克利与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高,中位数约120万美元。旧金山市与圣马刁的房价为113万和112万。伯克利的房价为100万左右,尔湾的11月成交价中位数也名列前茅,约77万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色,11月房价中位数不到4万美元。

作为专业海外房产平台,居外网提供每月美国的最新房价数据,可点击查询。

2016年最新美国主要城市房价走势

 

二、不得不付的美国买房相关费用:占房价的5%-7%(容易忽略的购房成本)

 大家还要把买房过程中所产生的系列支出考虑在内,因为这绝对不是一笔可以忽略不计的费用,为了帮助大家更好地做好购房资金方面的预算,下面跟大家说说在美国买房,买家必须支付的10项费用。

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

想要了解更多,可点击查询 在美国买房后,会牵涉到哪几种费用?

 

三、美国房产税:0.5%-3%(买房后必须支付的重要费用)

 美国房产税并没有一个特定的标准,而是由每个州政府自行规定,每座城市的税率也有一定的差别,所以,投资者如果想要知道自己每年需交多少房产税的话,就得先确定想要投资哪个州和是哪座城市。大部分美国州的房产税税率在房价的0.5-2.5%左右。

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

了解更多相关内容,可点击:

美国房产税介绍

美国各州房产税一览表

美国房产税如何征收

 

总结:

根据以上介绍,我们以在美国购买一套50万美元的房产为例,买家需要准备的资金为:

房产总价50万+相关费用(5-7%)+第一年房产税(0.5-3%)=54万美元

注:以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。

由此可见,去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的,加上这些,美国买房费用预算可又要增加不少。居外网建议大家一定要提前了解并做好相应的购房计划。

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

 

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