房价 – Page 12

香港樓市拐點已至？買家棄購山頂豪宅 3千萬定金打水漂

近日，《南華早報》引述一份正式文件報道稱，一位買家放棄在中國香港山頂購買豪宅，並因此損失460萬美元（約合人民幣3100萬元）定金。

2018年12月31日，這位買家同意以7.22億港元（約合人民幣6.22億元）購買山頂豪宅項目Mount Nicholson的16號屋，但之後選擇中止交易。

有消息稱，這是香港房產市場陷入疲軟的最新跡像。

同時，香港首富、長和系資深顧問李嘉誠近日在被媒體問及對香港樓市的看法時，建議“買家量力而為”，並提示“千萬不要買來炒”。

棄購豪宅神秘買家損失460萬美元定金

據了解，被棄購的房產位於全亞洲最昂貴的地段，是山頂豪宅Mount Nicholson的16號屋，面積7978平方英尺（約741㎡），擁有私人花園、屋頂平台和游泳池。

2018年12月31日，這套房產以每平方英尺90484港元（約合人民幣85萬元/㎡）單價出售。相比之下，面積僅大了6平方英尺的17號屋，去年4月以7.8億港元（約合人民幣6.73億元）售出。

也就是說，僅僅過了8個月，這個樓盤總價就大降約5800萬港元。

對此，Mount Nicholson的聯合開發商會德豐（Wheelock & Company）表示並不清楚棄購原因，“我們嘗試過與買家取得聯絡。我們不知道買家為什麼不再購買。”會德豐猜測，可能是因為融資問題。

會德豐確認，5%的定金將不會被退回，也不會透露買家的姓名或國籍。不過，交易是經過一名持有香港身份證的買家代表敲定的。

李嘉誠建議香港購房者量力而為不要炒房

1月11日，香港首富、長和系資深顧問李嘉誠在出席長江集團周年晚宴前，對媒體表示，“今年世界經濟很復雜，大家都要小心點。”

在被問及對香港經濟的看法，李嘉誠說：“照道理全球經濟會差些，預計全球各國GDP都會出現低增長。”

而對於香港樓市近期的回調趨勢，李嘉誠維持其一貫看法，向購房者建議“買家要量力而為。”

“我應該盡我心講實話，量力而為啦，譬如香港的朋友，香港人買來自己住，分期付款沒有問題的話，那麼你應該買，因為買來住，但是千萬不要買來炒，波動厲害的啦。”李嘉誠表示。

香港樓市從2018年下半年起急轉直下

實際上，類似前述的房產棄購並不是個案。據《南華早報》透露，2019年才剛剛開始，前9天香港樓市已經發生了9起棄購事件。有分析認為，這是香港房地產市場陷入疲軟的最新跡像。

自2003年起，香港房價創造了連續15年上漲的“神話”，是香港歷史上時間最長的房價上漲周期。但從去年下半年開始，香港樓市急轉直下。

香港樓宇買賣合約數據顯示，住宅樓宇成交量自2018年6月達到頂峰後，便開啟了下行趨勢。雖然10月小幅回升，但跌勢未改，12月的合約數據無論同比還是環比均大幅下降。

香港特區政府土地注冊處最新公布的數據顯示，香港住宅銷售量在2018年11月遭遇腰斬，12月環比下滑21%至2060套；與2017年同期的5337套相比，降幅高達61%。

在住宅銷售金額方面，2018年12月，香港住宅銷售總額僅為240.76億港元，而2017年同期為519.55億港元，同比大降約54%。

中原城市領先指數顯示，截至2018年12月28日，香港房價指數當月已降至174.37，環比下跌1.70%，而2018年11月的跌幅為3.43%。該指數已連續四個月下跌，是2016年以來持續時間最長的下跌。

香港房地產信息網站Dataelements數據顯示，截至2018年10月26日，香港去年已出現36起購房違約案例，而2017年全年僅出現9起。

多因素致香港樓市下跌機構看空

根據哈裡森地產周期理論，一個完整的房地產周期大概是18年。先是7年上漲，然後可能會發生一個短期下跌，之後經歷5年快速上漲和2年瘋狂，最後是歷時4年左右的崩潰。

按照哈裡森的理論，香港樓市這一輪15年的上漲周期已經走完，接下來將進入最後一個階段。除了周期理論，眾多分析認為香港樓市如今的下跌背後還有多種因素。

1、美聯儲加息

香港實行聯系彙率制度，維持美元兌港元彙率7.8:1左右。在美國長達十年的貨幣寬松政策下，彙率與美元掛鉤的香港只能跟隨美聯儲壓低利率。低利率帶來了香港樓市泡沫。

在美聯儲近年來不斷加息的影響下，2018年9月香港三大發鈔銀行提高按揭貸款利率上限至2.35%，提高以最優惠利率為基准的按揭利率至2.25%，多家香港商業銀行跟隨。彼時瑞銀預計，按揭利率未來還將上升50-75個基點，最終可能達到最高3.1%。

2、香港從資本流入轉向資本流出

資金流入是助推房價上漲的關鍵要素，但這一狀況正在改變。近年來美聯儲持續加息，讓香港面臨資本流出壓力。同時，以往不斷流入香港樓市的內地資金也在大幅縮減。

2018年的二、三季度，香港國際收支平衡表中的資本和金融項目，連續兩個季度出現大規模逆差，分別為935.42億港元和690.64港元。香港樓市也是在二季度後才開始掉頭向下。

數據顯示，2017年，內地投資香港住宅用地金額高達70億美元；而2018年上半年，這一金額僅8.35億美元，據此推算2018年全年投資額16.7億美元，不及2017年的25%。

點擊查看香港樓市更多信息

3、香港政府增加土地供應、征收空置稅等舉措

2018年6月28日香港開征空置稅，對空置6個月以上的一手住宅將征收樓價5%左右的空置稅，給短期炒房者沉重一擊。據統計，截至2018年一季度末，香港空置的一手住宅約9000套，幾乎占每年新增住宅的一半，占預計供應量的9%。

與此同時，香港特區政府將加大土地供應。數據顯示，2000年至2017年，香港政府累計出讓土地301萬平方米，同期香港人口由549.9萬人增至646.3萬人，新增人口人均土地供應僅3平方米。

新一屆特區政府有意改變這一現狀。2018年12月31日，香港土地供應專責小組向特區政府的報告建議，優先研究及推展8個獲主流民意支持的土地供應選項，預計可提供3235萬平方米土地。一旦土地供應力度加大，香港房價勢必下降。

在一系列因素疊加影響下，機構紛紛看空未來香港樓市。高盛研報預計，到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

裡昂的一份報告指出，香港房地產市場正經歷15年來最差宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值都在衝擊樓市，隨著居民對房價負擔能力下降及可能惡化的市場情緒，未來一年房價或將出現15%的回調。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多香港在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢香港留學或投資的機會。

參考來源：中國基金報
排版：KYRA WANG

房價居加拿大最低新布省2019年房市繁榮

加拿大多家地產協會表示，在新布省（New Brunswick）買房，成本比全國其它地區便宜得多。

據CBC報導，去年年初截至12月中旬，新布省住宅銷量共計7,826套，比前年上升2%，比2007年該省歷史最高紀錄僅低1%。新布省地產協會會長亨利（Sheila Henry）女士表示，這一數字非常驚人。

加拿大地產協會（CREA）表示，今年該省房屋銷量預計仍保持歷史高位水平，相比之下，受利率上升和按揭測試壓力雙重影響，買家信心受到壓制，今年全國房屋銷量預計持續下跌至近10年新低。

新布省全國房價最低

CREA預計，2018年全國平均房價估計48.86萬加元，比2017年50萬2,684加元平均房價跌4.2%。相比之下，新布省2018年平均房價僅17萬5,976加元，比2017年漲11.4%，全國各省中房價最低。全國房價第二低的是紐省，2018年平均房價僅22萬5,655元。

新布省首府弗雷德裡克頓（Fredericton）去年11月平均房價僅16萬4,692加元，同比跌3.9%，房價走勢與全省相反。大蒙克頓區去年11月平均房價18.23萬，漲4.2%。聖約翰去年11月平均房價19萬7,463加元，同比漲21.9%。

聖約翰地產局（SJREB）主席謝爾德瑞克（Sherry Sheldrick）女士稱，聖約翰市去年城市推廣很成功，房價是全國最低之一，春秋兩季當地許多居民買大房子，從安省和加西等房價高昂的外省搬家來買房的人也很多。

居外推薦加拿大新布省房源：地理位置優越，靠近迪耶普（Dieppe）中心的所有設施。這套可拎包入住的住宅提供明亮開放的主樓層，設有下沉式起居室/可用廚房組合，3間寬敞的臥室和2間漂亮的完整浴室。
居外物業編號：45426649 點擊查看房源信息

2019年房價還會漲

亨利女士表示，新布省房屋銷量上升，是因過去3年來，房屋供應一直很低，需求一直強勁，只到最近市場開始變得較為平衡。大家都希望新當選的省府能取消第2幢物業的雙倍物業稅，若能取消這項稅，省內住宅和度假物業等房屋銷量會更活躍，如此一來房價也會漲。

她還說，2019年，預計買房的人會更多，尤其北部地區去年11月平均房價僅12.3萬加元，空置土地很多，買房的人預計更多。在此投資買房的人中，甚至有美國投資者。可以說，新布省越來越吸引人們的視線。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多加拿大在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢加拿大留學、移民和投資的機會。

參考來源：網絡采集
排版：KYRA WANG

國際資本持觀望態度愛爾蘭房產市場漲勢趨緩

據愛爾蘭媒體報道，愛爾蘭火熱的房地產市場在2018年最後一個季度呈現了一個幾乎停滯的狀況。

自經濟危機後，愛爾蘭房產隨著經濟復蘇進入了一個爆發階段，而現如今愛爾蘭的房屋平均價格要麼以微小的幅度上升，要麼幾乎保持不變。但這並不表明愛爾蘭的房產市場會如一些人期望的那樣出現回落。

根據12月28日愛爾蘭房產聯盟（REA）公布的平均房價指數，市場中被調查的房產中約有一半沒有增長。專家對此給出的說法是“第四季度綜合征”，稱資本一般會在年底時對房市進行觀望，尤其今年愛爾蘭可能將面臨英國“無協議脫歐”的衝擊，國際資本在這段時間內將采取謹慎的態度。

居外誠意推薦（詳情點擊圖片）：

愛爾蘭羅斯康芒郡迷人的湖畔度假屋，坐落在占地8.35英畝的土地上，擁有私人海港和船只滑道。約605萬。居外編號：41522910

同時，愛爾蘭政府出台的相關限價政策和貸款政策也對目前愛爾蘭的房價造成了一定影響，使得短期內的房產市場出現了平穩狀態。

調查顯示，愛爾蘭全國半獨立式住宅的平均價格為236,287歐元（約185萬元人民幣），其中第四季度的平均房價相比上一季度只增加了0.6個百分點。

總體而言，2018年全國平均房價總體上漲4.6%，相比2017年整體上漲11.3%的數據來說，今年的愛爾蘭房產市場增長相對保持穩定。2019年的房市走向還無法准確預測，英國脫歐對於愛爾蘭的影響到底有多大還未可知。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上的愛爾蘭在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢愛爾蘭留學、移民和投資的機會。

參考來源：華人志
排版：KYRA WANG

2019年悉尼房地產市場應該期待什麼？

專家表示，今年悉尼房價將進一步下跌，拍賣數量將減少，地產開發不景氣。悉尼目前已經處於幾十年來最嚴重的衰退之中，隨著買家繼續受到更嚴格的貸款條件的限制，房價還將進一步下跌。

盡管12月份澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）取消了只還利息貸款上限，但AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，他預計信貸緊縮將繼續，房價將再下跌10％。

Oliver先生表示，全面的信貸報告（comprehensive credit reporting）的引入意味著信貸機構會將買家已經擁有的其他貸款和債務納入考慮。他指出，更高的信用可見度可能會使人們更難以獲得額外的貸款。

Oliver先生說：“貸款受限於APRA限貸措施的時代已經過去，未來的重點是還貸能力和（借款人的）總債務水平。”

除此之外，銀行皇家委員會將於2月份宣布最終報告，預計銀行和房屋買家將保持謹慎。“這種謹慎還會持續一段時間，皇家委員會是否會給市場造成進一步的壓力還有待觀察。”

Starr Partners首席執行官Douglas Driscoll表示，信貸緊縮和買家信心下降將使拍賣清空率（過去兩個月已跌破50％）保持低位，而且選擇通過拍賣售房的業主將減少。

他預計今年上半年的拍賣清空率將徘徊在不到50％的水平，但有人指出，賣家應該信任拍賣過程，並不應該將流拍（pass in）視作失敗，因為越來越多的房產在拍賣後成功售出。

他說：“我認為地產中介本身需要記住，拍賣是銷售過程的一部分……拍賣在市場上制造緊迫感。”

Driscoll先生補充道，今年開端的市場情況將比較棘手，由於負扣稅和其他政策可能有變，市場在州和聯邦大選之前陷入停滯。然而，買家不應期望價格出現斷崖式下地，並應盡可能地把握住物超所值的物業。

他警告說：“當確定市場已經觸底的時候就為時已晚了。”“你可以等，市場可能會再下跌3％至5％，（從長期來看）這一點可以忽略不計。”

Driscoll表示，悉尼東區和下北岸的價格將保持較好的水平，因為高端市場對投資者的依賴程度較低，同時在這些地區置業的本地和海外買家都現金充足，對貸款的依賴程度較低。

他補充說，由於估價越來越低於購買價格，買家無法通過貸款獲得交割（settle）所需的金額，因此擁有大量公寓樓花的地區可能存在問題。

開發商游說團體Urban Taskforce的首席執行官Chris Johnson表示，他預計交割違約率會增加，但不相信這將是一個大問題。

他表示：“真正的問題是——貸款收緊造成的壓力影響到了開發商建成項目的能力，特別是對於那些可能越來越需要“退出游戲”的小型開發商而言。”

除此之外，“反對開發”的社會風氣和大選之前圍繞稅收改革不確定性也是兩個問題因素。

Johnson先生說： “我認為2019是持有房地產的一年，而不是房地產繁榮的一年。將在2019年繼續推進的項目必須位置優越，通常靠近市中心或Parramatta。”

Johnson表示，隨著去年住宅建設達到頂峰，銀行將不得不“更加放開貸款”，因為他們造成了住房供應的過多減少。“我的感覺是，在今年年中，這一點必定會發生巨大變化。”

Driscoll先生表示，大量的新公寓（其中許多是投資者在繁榮時期購買的）對租戶來說是個好消息，因為Zetland和Parramatta等地區的租金可能會出現下降。

“我們過去幾個月來一直告訴賣家要‘認清現實’，現在我們對准備租房的房東也說同樣的話。”

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上的澳洲在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢澳洲留學、移民和投資的機會。

參考來源：每日地產
排版：KYRA WANG

德國房價卻逆市上揚 2019年這股漲勢還能持續嗎？

自2008年金融危機至今，德國房地產市場經歷了連續10年之久的繁榮期，房價數十年不漲的神話早已破滅，當地的公寓和房屋價格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

據漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新數據，2018年第三季度德國前七大城市每平米均價（含新房及二手房）同比增長11.3%，達到了4410歐元（約合34400元人民幣），且增幅未有明顯放緩的趨勢。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為（德國）當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

而據海外房產網站居外網向第一財經記者獨家提供的詢盤數據顯示，2018年，德國房地產市場的詢盤量同比2017年增加149.1%（其中大部分詢盤人士來自中國地區）。總詢盤量排在第六，比2017年上升了一位，僅次於美國、澳大利亞、加拿大和泰國等熱門國家。

大城市房價漲上天

2007年以前，德國房價曾連續幾十年保持相對穩定，未有明顯的波動。但2008年金融危機之後，德國的房地產市場異軍突起，開啟了長達10年的快速上漲期，每年平均增幅穩定在8-10%之間，成為近十年來收益表現最佳資產之一。

漢堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度數據顯示，德國整體房價同比增長了7.6%，而前七大城市的漲幅更為強勢，達到了11.3%。同期漢堡房價上漲了9.3%，至每平米5690歐元（約合44380元人民幣）。

GEWOS的負責人萬德茲科（Carolin Wandzik）表示，“我們仍未看到房價上漲有放緩的趨勢。”

2018年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產投資前景最佳的十大城市，德國占了四席，分別是柏林（第二）、法蘭克福（第五）、漢堡（第七）和慕尼黑（第十）。

Domizil am Park項目位於柏林中產高端地段Steglitz。樓房古樸別具風格，公寓設計實用，適合個人或家庭居住，更是海外買家的高回報保值之選。租務大旺，供不應求，入市價低，現僅售約¥556萬。
點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

據德國調研機構Empirica公司的數據，慕尼黑的房價高居德國大城市第一，當地公寓每平米均價已達8158歐元，其次是法蘭克福（5889歐元）和斯圖加特（5886歐元），然後是柏林與漢堡。

2018年初，Empirica公司的分析師曾悲觀地預測德國大城市的房價將在未來四年內下跌30%，然而市場似乎並不買賬，去年仍有大量熱錢流入，繼續推漲著房價。

供不應求是核心因素

歸根結底，任何一種資產上漲的最核心原因都是供不應求，德國房價也不例外。根據德國建築行業數據，每年需要興建35萬-40萬套住房，才能滿足市場的需求。但2018年，完工的住房僅30萬套。

德國地產及住房行業協會數據顯示，德國住房市場的缺口目前已達85萬套。隨著大城市房價不斷上漲，人們開始轉向一線城市周邊的中小城市，同時也帶動了這些城市的房價上揚。

德國Helaba銀行分析師米特羅普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世紀90年代中期，德國每年建造超過60萬套住宅，之後很長一段時間，房價幾乎沒有上漲。2008年全球金融危機爆發後，新建住宅跌到了谷底，每年僅16萬套，這使得房市供不應求的情況極為嚴重，房價也是從那時起一飛衝天。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

除此之外，德國經濟近年來增速穩定，吸引了大量外來移民和難民的湧入，也進一步助推了當地房價。

孫楊認為，德國的整體人口雖然沒有增長的趨勢，但大城市，比如法蘭克福、柏林等地人口的數量卻一直在穩定增長，這將支撐德國大城市房價的進一步上漲。另一方面，英國脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉向了經濟局勢更加穩定的德國，這也推動了外來資金的流入。

此外，2018年12月中，德國內閣通過了該國歷史上首部移民法草案，鼓勵專業人才來赴德就業，並對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對於未來的房價也是一個長期的利好因素。

2019年房價還會漲嗎？

對於高企的房價德國聯邦銀行曾發出過多次警告，認為德國房價被高估了30%，但大多數市場專業人士並不認為德國房價在2019年會突然發生轉向。

米特羅普洛斯認為，推動德國房價上漲的驅動因素完好無損，持續的低利率讓融資成本維持在低位，雖然明年歐洲央行有可能加息，但加息幅度料將有限，大量人口會繼續湧入大城市，“我沒有看到德國經濟要發生衰退的跡像，房價也沒有下跌的理由。”

孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，從機構投資人的角度看，2018年全球股市整體下跌，持有股票的基金損失慘重，而房地產的表現一直優秀，回報相對較高並且穩定，如果這一趨勢持續下去，2019年各大金融機構勢必會繼續增加對房地產的持有比例，繼續加重市場上優秀資產難求的現像，導致價格繼續上漲。從個人角度看，德國經濟和政治環境穩定，良好的就業機將繼續吸引人才湧入大城市，對房地產的需求還是會穩健增長，即使歐洲央行宣布終止持續近四年的債券購買計劃，並且有可能在2019年進行加息，但大城市幾乎為零的空置率以及持續不斷的的住房缺口，可能仍將繼續推動大城市地產價格上漲。

德國Pfandbrief銀行協會認為，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房價漲幅將有所減弱，與周邊地區的房價差距將會減少。該協會的主要負責人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房價增速將放緩，但我們不認為會出現嚴重的調整。

德意志銀行房地產基金經理阿蘭多夫（Georg Allendorf）表示，德國房地產市場的繁榮將持續相當長的一段時間，“在未來一兩年內，房地產市場將保持當前的上漲趨勢。”但他也承認，“許多地區的房價已經到了很高的水平，對我們而言，這意味著投資選擇變得更加困難。”

德國房地產委員會會在馬特納（Andreas Mattner）則發出了警告，他認為政治家的監管措施可能會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、甚至禁止租金上漲，都可能會給房價較大的負面影響。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多德國在售房源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 諮詢德國房地產的投資機會。

來源：第一財經
責編：Zoe Chan

今年新西蘭房價怎麽走，取決於這三大因素

經濟學家預測，2019年新西蘭住房市場可能受三個因素影響：海外買家禁令，取消負扣稅，以及引入資本所得稅。

基於上述因素，Westpac經濟學家Dominick Stephens對今年房市表示長期看跌。

“我們相信禁令最終會對房市產生影響，再加上取消負扣稅及引入資本所得稅，2019年房價將會出現很大波動。”

去年10月，海外買家禁令正式生效。

政府取消負扣稅的意圖遭到房產投資聯合會強烈抗議。

據悉，負扣稅是新西蘭和澳大利亞獨有的稅收制度，它不是壹個單獨的稅種，而是壹種稅收計算和補償方法。對購買投資房的業主來說，如果投資收益（如房租）低於維護物業的現金支出（如房貸利息、水費、電費和地稅等），就會帶來負的應納稅收入。這個負的收入是可以用來抵銷業主其他正的應納稅收入（如工資、分紅和公司利潤等）的，這樣壹來業主的總納稅收入在納稅時就得到了抵減。

作為另壹項稅制改革舉措，資本所得稅已經呼之欲出。稅務工作小組初步建議9月施行。

房產咨詢公司CoreLogic表示，在11月的新西蘭房產交易中，25%的交易人擁有多套貸款物業。

在ANZ銀行於去年12月發布的房市展望中，同樣表達了對上訴三因素的擔憂。

在談及借貸價值限制時，ANZ表示：“盡管低息貸款，信貸可用性逐步提升，以及強勁的人口增長會促進房市發展，但稅改的負面影響，對業主更為嚴苛的要求，以及海外買家禁令則完全抵消了這些利好因素。總體來看，房地產市場仍將受到抑制。”

地產經紀公司Barfoot & Thompson認為，奧克蘭今年的住房價格將與2018保持大致相同，不過前景看跌。

“我們可能會看到小幅的市場調整，與去年此時相比，市場開始向買方傾斜而非賣方。住房交易周期正在拉長，更多成交都建立在銀行貸款的前提下。”

在壹份11月的經濟報告中，ASB銀行表示新西蘭的住房價格走勢與澳大利亞趨同。自2017年10月達到峰值後，澳大利亞房價已經下跌3個百分點。

城市方面，悉尼比2017年6月峰值低出7%以上，而墨爾本則下降約5%。

“鑒於澳大利亞的顯著下滑，業界擔心類似疲軟很有可能會蔓延到塔斯曼海的另壹端，新西蘭房價出現全面下降。”

不過ASB也指出，盡管開年以來奧克蘭房價有過小幅下跌，但總體仍在上漲。

相較之下，儲備銀行對於房價的擔憂比近幾年小了不少。盡管較之收入和租金，房價仍處在高位，但自2017年初以來，房價飆升的趨勢已經得到明顯遏制。

此外，家庭信貸增長也恢復理性。銀行開始嚴格評估客戶的還款能力，以減輕壞賬風險，而這也正是LVR（貸款價值比率，Loan to Valuation Ratio）的政策意圖。儲備銀行預測，未來住房市場的壓力仍將處於低迷，從而進壹步降低銀行風險。

作為最受外國買家歡迎的城市，2018年奧克蘭房價深受“限購”政策影響，2019年房價走勢預計平穩。

查看更多奧克蘭房價

2019年房市看漲原因：

歷史性低利率，並可能持續兩年；
低失業率，推高工作保障性及償貸信心；
LVR政策松綁至少要等到五年以後，將會引來更多買家入市；
房價上漲放緩，市場更加穩定。

2019年房市看跌原因：

海外買家禁令；
取消負扣稅，有可能抑制房產投資，大量房源入市；
潛在的資本所得稅將會對房價造成打壓；
與收入和租金相比，房價仍處於高位。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關註居外網官方網站或微信號（juwaiwechat）, 獲取全球90+個國家百萬房源信息，以及專業的房產投資分析。

參考來源：新西蘭先驅報中文網
排版：KYRA WANG

2018西班牙二手房上漲8.4% 馬德裏大區房價最貴

在整個2018年期間，西班牙的二手房的價格有所上漲，過去12個月裏價格整體上漲8.4％達到1.720歐元/平方米。其中，拉斯帕爾馬斯大加那利島Las Palmas de Gran Canaria（21.1％）和馬德裏Madrid （17％）的價格漲幅最大，塔拉戈納Tarragona的跌幅最大（-10.9％）。

根據idealista的頭領Fernando Encinar所說，“今年的二手房的價格壹直呈上漲趨勢但是在2018年的最後幾個月，增長已經放緩，在某些情況下，已經扭轉了趨勢並且有所下降。在大加那利島和馬德裏顯著增長（分別為21.1％和17％），第四季度的變化分別為2.9％和0.3％。巴塞羅那首都雖然以正增長收盤，但在上壹季度結束時，其待售房屋的價格下降“。

對於Encinar來說，2018年是房貸交易正常化的壹年，盡管有來自AJD稅和之後壹些與貸款相關條件的影響，房貸新生效的法的不確定性等。預計到2019年初，銀行不會在價格上有所調整，但價格會持續上漲，受到該行業激烈競爭的限制。

至於銷售數據，經理表示:”我們在今年的銷售量超過500.000套房屋的情況下比2017年的460.000套更高，但我們也不得不談論最近幾個月的放緩。這種放緩將持續整個2019年，伴隨著價格的緩和以及發現最佳的市場點來進行貸款。”

西班牙各大自治區

今年有13個自治區的價格上漲。馬德裏的增幅最大，業主要求他們的住房價格比壹年前增加20,2％。其次是加那利群島（19,9％），巴利阿裏群島（15,8％），拉裏奧哈（11,4％）和加泰羅尼亞（10,7％）的增加。另壹方面是埃斯特雷馬杜拉（-1,4％），坎塔布裏亞（-1,2％），阿斯圖裏亞斯（-0,5％）和穆爾西亞（-0,4％）的下降。

馬德裏大區是最昂貴的，其面積為3.059歐元/平方米。其次是巴利阿裏群島（2.863歐元/平方米），Euskadi（2.562歐元/平方米）和加泰羅尼亞（2.304歐元/平方米）。另外，我們發現卡斯蒂利亞- 拉曼查（914歐元/平方米），埃斯特雷馬杜拉（919歐元/平方米）和穆爾西亞（1.015歐元/平方米），是最經濟的社區。

西班牙各省份

2017年期間有40個省的價格呈上漲趨勢，其價格增幅最大的是在聖克魯斯特內裏費（22％），其次是馬德裏（20,2％），拉斯帕爾馬斯（17,9％）和註冊的巴利阿裏群島（15,8％）。超過10％以上的還有巴塞羅那（11,9％），拉裏奧哈（11,4％）和馬拉加（11,1％）。特魯埃爾，下降最顯著（-4,6％）。其次卡塞雷斯（-3,9％）和昆卡（-2,3％）。

最昂貴省份的排名由馬德裏領先為3.059歐元/平方米，其次是巴利阿裏群島（2.863歐元/平方米）和巴塞羅那（2.848歐元/平方米）。之後是Guipúzcoa（2.825歐元/平方米）和Vizcaya（2.580歐元/平方米）。

托萊多是最經濟省（783歐元/平方米），隨後阿維拉（810歐元/平方米）和昆卡（851歐元/平方米）。

首府

有46個首府都保持積極的價格。LasPalmas de Gran Canaria增長了21,1％。隨後是馬德裏（17％），瓦倫西亞（16,4％）和馬拉加（15,3％）的增長。在巴塞羅那，他們只上漲了1,4％。相比之下，塔拉戈納大部分已減少（-10,9％），其次是奧維耶多（-0,7％）和卡塞雷斯（-0,4％）。

聖塞瓦斯蒂安是最貴的（4403歐元/平方米），其次是巴塞羅那（4344歐元/平方米）和馬德裏（3844歐元/平方米）。帕爾馬每平方米為2.963歐元。另外，我們發現阿維拉的價格更經濟，為952歐元/ 平方米的價格，接著萊裏達（957歐元/平方米），是唯壹壹個低於1.000歐以下的。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關註居外網官方網站或微信號（juwaiwechat）, 獲取全球90+個國家百萬房源信息，以及專業的房產投資分析。

參考來源：伯納烏資本
排版：KYRA WANG

倫敦房市疑觸底英國房價增速五年來最慢

據《每日郵報》報道，壹份官方數據顯示，離脫歐只剩百天，英國房價目前增速為五年多以來最慢。

房產中介稱，英國將以何種方式脫歐的問題正在對房屋求購方產生影響。國家統計署12月19日公布的數據揭示，在今年9月到10月之間，英國全國的房屋均價下跌了0.2%，年度增幅也只有2.7%，是自2013年7月以來的最低值，也低於上個月的數值。目前英國房屋均價為231,092鎊。

過去兩年，由於英格蘭南部和東部的房價增速放緩，英國房價的增長開始緩慢降速。

去年，與其他地方相比，英格蘭的房價增幅尤其緩慢。在截至今年10月的壹年裏，英格蘭房價平均增長了2.4%，而上個月的增幅則為2.6%。目前，英格蘭的房屋均價為248,000鎊。其中西北部地區房價年增幅最大，在截至今年10月的壹年內為4.9%，之後為約克郡和漢伯（Yorkshire and The Humber），該地漲幅為4.4%。

居外精品推薦（詳情點擊圖片）：

而倫敦是英格蘭漲幅最慢的地方。其房價下跌尤其明顯。從今年7月起，房價就壹直下降，10月房價再跌0.3%，年度降幅達1.7%，均價為473,609鎊。

英格蘭東北部目前仍是英國房價最低的地區，均價為12.8萬鎊，也是英格蘭唯壹壹個房價超過金融危機前峰值的地區。

威爾士的房價與去年相比上漲了3.8%，達到161,000鎊；蘇格蘭房價則同比上漲了4.4%，達到152,000鎊；北愛爾蘭的房屋均價目前為135,000鎊，年漲幅4.8%。

根據皇家特許測量師協會（Royal Institution of Chartered Surveyors）近期公布的數據，未來壹年全國房價將可能出現無增長的情況，但供應不足應當足以抵擋價格下跌。RICS還認為，明年銷量將下跌5%。

RICS表示，房價的可負擔問題、供應不足、政治不確定性及利率可能進壹步上升似乎均將對房市活動帶來不同程度的影響。

不過，Yopa的首席房產分析師麥克·斯科特（Mike Scott）認為，倫敦房市在未來幾個月不太會進壹步放緩，有其他報告暗示，倫敦的房產市場已經觸底。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關註居外網官方網站或微信號（juwaiwechat）, 獲取全球90+個國家百萬房源信息，以及專業的房產投資分析。

參考來源：英中時報
排版：KYRA WANG

CoreLogic發表2018年度澳大利亞房市“優中之優”報告

房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

澳洲塔斯馬尼亞霍巴特5臥豪宅，巧妙融合了經典魅力與現代飾面，可以欣賞到城市天際線、德文特橋和威靈頓山的全景。售價僅140萬澳元（約¥678萬）。
居外物業編號：44982694 點擊查看詳情

這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。
租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多澳洲在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢澳洲留學、移民和投資的機會。

原文：CoreLogic
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

危險還是機遇？新西蘭房價上漲

通常被認為是可負擔地區的新西蘭房產市場正在蓬勃發展，但對於首次購房者來說，購房是一件令大多數人很傷腦筋的事。最新的QV統計數據顯示，但尼丁的房價一年內漲了11％，惠靈頓和尼爾森的房價漲幅達到了8％。

據悉，尼爾森的不可負擔住房問題日益突出是一個令人擔憂的趨勢，當地開發商、規劃者和當局市議會目前正試圖解決這個問題。

到今年11月，Porirua的房價上漲了9％，令當地人感受到壓力。有購房者表示，他們之前咨詢的房屋價格為270,000紐幣，但幾個月後，經過重新評估該房產價格竟一下超過40萬紐幣。

居外精品推薦：

買房者Natalia Green說，她可以買下現在居住的一套政府公屋，但這套海景公屋的價格在45萬至55萬紐幣之間。“這遠遠超出了我的能力範圍……” Green說。QV表示，現在Porirua的平均房價為58萬紐幣。在尼爾森，超過80％的租房者買不起房。

來自尼爾森市議會的Clare Barton表示，她自己的情況也是該地區房地產市場繁榮對居民產生影響的一個例子。

“四年前我搬到了尼爾森、買了一套房子，最近我得到了這處房子的最新估價，發現如果我現在要買這套房子，我是沒有足夠的積蓄來支撐的，” Barton說。

當地機構報告顯示，房租或抵押貸款要占大多數家庭每周收入的50％至70％，減除這部分費用，一些家庭每周只剩200紐幣的家庭支出。

住房規劃人員、開發商和市議會官員正試圖找到解決該地區迅速上升的住房負擔不起問題的切實解決方案。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方網站或微信號（juwaiwechat）, 獲取全球90+個國家百萬房源信息，以及專業的房產投資分析。

參考來源：天維網
排版：KYRA WANG

棄購豪宅 神秘買家損失460萬美元定金

李嘉誠建議香港購房者量力而為 不要炒房

香港樓市從2018年下半年起急轉直下

多因素致香港樓市下跌 機構看空

新布省全國房價最低

2019年房價還會漲

大城市房價漲上天

供不應求是核心因素

2019年房價還會漲嗎？

西班牙各大自治區

西班牙各省份

首府

棄購豪宅神秘買家損失460萬美元定金

李嘉誠建議香港購房者量力而為不要炒房

多因素致香港樓市下跌機構看空