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居外網首席執行官羅雪欣預計，中國買家對不受限於外國買家禁令的新西蘭新建公寓項目的興趣將延續下去。她又表示，如今大多數中國買家都有移居新西蘭的計劃。在居外網2018年投資者置業意向排行榜上，新西蘭排名第六。

作者：佩塔·湯姆林森（Peta Tomlinson）

佩塔·湯姆林森為《南華早報》撰文稱，利用數據來評估外國住宅買家限制性政策的影響還為時過早。

在當前階段，新西蘭阻止眾多外國人在其房地產市場上購買住宅物業的舉措似乎對交易量影響不大。

根據新西蘭統計局（Stats NZ）發布的最新數據，2018年第四季度，2.3%的住宅被轉讓給了沒有新西蘭公民身份或居民簽證的人。相比之下，這一指標在2017年第四季度的數值為2.9%，而2018年第三季度為2%。

房地產統計管理人員梅麗莎·麥肯齊（Melissa McKenzie）表示，這些結果可能無法充分反映2018年10月22日生效的法律修訂案對外國買家的影響，“因為在合同完成之前，我們的統計不會納入交易的數據，而完整的交易可能需要花費一個月或更長的時間。”

“如果有人在10月22日之前同意購買新期房，那在施工結束後的數月後，住宅交易數據才會被納入統計範圍，”她說。

根據《2018年海外投資修正法案（Overseas Investment Amendment Act 2018）》，大多數沒有新西蘭公民身份或居民簽證的人會被禁止購買住宅物業。新西蘭統計局稱，澳大利亞和新加坡公民，在大型開發項目中購買新公寓的人以及通過建造新房產增加新西蘭住房供應的人均不受此法案的限制。

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數據顯示，在截至2018年12月的一整年內，全國有2.6%的房屋轉讓給了非居民的外國人，與上一年2.4%的比例基本持平。在懷特瑪塔地方委員會區域（Waitemata local board area，即奧克蘭內城），這類買家所占的比例最高（17%），超過了去年同期的10%。

在奧克蘭置業的此類買家激增可能是因為許多外國投資者試圖在禁令生效前搶購物業。

新西蘭房地產研究所（REINZ）的首席執行官賓迪·諾威爾（Bindi Norwell）認為，這項禁令“肯定會對銷售量產生影響”。

“9月份，房地產銷售量同比下降了3%，但到了10月份卻飆升了15.6%以上，這表明有一些人十分熱衷於在禁令生效之前通過海外買家的搶購浪潮獲利，”她說。然而，她警告說，這項禁令對全國各地房產的可負擔性並無較大影響。

新西蘭房地產研究所的數據顯示，奧克蘭是1月份全新西蘭僅有的兩個房價下跌地區之一。2018年1月，奧克蘭的房價中值從原本的82萬新西蘭元下跌了2.4%，低至80萬新西蘭元——這是自2016年2月以來該地區房價中值的的最低水平。此外，坎特伯雷的房價中值同比下跌0.7%，從43.5萬新西蘭元降至43.19萬新西蘭元。統計部門還統計了其余14個地區的房產價格上漲數據，包括馬納瓦圖/旺加努伊（上漲21.7%，達到34.8萬新西蘭元）、吉斯伯恩（上漲21.1%，達到33.3萬新西蘭元）、 南地大區（上漲15.6%，達到27.75萬新西蘭元）和惠靈頓（上漲12.2%，達到56.2萬新西蘭元）。

新西蘭馬納瓦圖/旺加努伊的4臥1衛房產，建築面積110平方米，采用開放式的布局設計，房價約¥114萬。
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諾威爾認為，大多數地區的價格上漲現像“再次”凸顯了全國物業供應不足的影響。“作為一個國家，我們必須盡早解決這一基本問題，”她說。

諾威爾指出，一如往常，奧克蘭今年年初的房價走勢相對平緩。

“在通常情況下，12月和1月房產價格會下跌，然後在2月和3月再次回升，因此我們將密切關注當前的發展趨勢究竟是一般的聖誕節/新年放緩現像，還是廣泛影響的體現，”她說。“現在把這些變化稱為一種趨勢還為時尚早，而且我們也無法確定奧克蘭市場是否確實經歷了變化。”

中國國際房地產網站居外網的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士認為，中國人對新西蘭的物業依然有著濃厚的興趣。“這條外國買家禁令沒有禁止人們投資新建的公寓項目，”她說。“我們預計中國買家對這些項目的興趣將延續下去。”

羅女士補充道，如今大多數中國買家都有移居新西蘭的計劃。“由於這些買家沒有新西蘭公民身份，他們不會出現在新西蘭的統計數據中，但他們將參與明年開展的大多數交易活動。”

羅女士指出，已移居新西蘭的中國買家所進行的交易筆數比中國海外買家進行的交易筆數多兩到三倍。

“在我們公司接觸的新西蘭置業者中，有69%的買家告訴我們，他們購買房產是為了自用。在這些買家中，有23%的人認為一個優秀的學區是首要的購房條件，這表明許多人將和其子女一起搬入新居。在居外網2018年投資者置業意向排行榜上，新西蘭排名第六，前五名分別為美國、澳大利亞、泰國、加拿大和英國。”她表示，在新西蘭，中國物業買家最多的城市是奧克蘭、基督城、惠靈頓、皇後鎮和漢密爾頓。

新西蘭惠靈頓4臥3衛的房產，建築面積245平方米。物業建於2011年，擁有Master Build保證。房價約¥480萬。
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然而，城市土地學會（ Urban Land Institute，簡稱ULI）和普華永道（PwC）聯合發布的一份房地產預測報告——《2019年亞太地區房地產市場最新發展趨勢（Emerging Trends in Real Estate Asia-Pacific 2019）》顯示，部分投資者對於在新西蘭置業持謹慎態度。

“奧克蘭在我們參考的22個城市中排名第20位，低於去年報告中的第9位。由此可見，該城市的下降幅度很大，”城市土地學會內容部門負責人科林·加洛韋（Colin Galloway）說。他表示，這一排名“並不只針對住宅市場，還納入了商用物業市場，因此投資者在投票時會考慮所有行業的情況”。

排名下降不一定是異常現像，因為排名“每年都會出現大幅震蕩”。“排名純粹只是衡量（投資者）情緒的一種手段，而這種情緒可能會隨著各種因素變化而變化，”加洛韋說。

他認為，調查中所反映的觀點受到了外國買家限制政策的部分影響，“但更有可能的原因是機構買家認為他們已經賺到了可以輕松賺到的錢，而這樣的想法體現在了這一結果上。

“幾年前，奧克蘭備受專業投資者青睞，因為他們發現新西蘭的物業價格落後於亞洲的其他地區。因此，有大量外資流入新西蘭，其中來自澳大利亞、新加坡、美國和中國的資金尤其多。這些資金對新西蘭這樣規模較小的市場產生了顯著的影響，大幅推高了房產價格，同時拉低收益率。與投資者可能更容易進入的其他市場相比，目前在新西蘭置業的優勢已大為減少。”

加洛韋同意賓迪·諾威爾的觀點，他也認為供應短缺可能是推高房價的最大因素。

考慮到目前“搖搖欲墜”的全球經濟形勢，他預計新西蘭的市場活動“可能會在一段時間內處於低位，但我認為並不存在太多阻礙價格持續下跌的因素”。

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來源：南華早報
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

塞浦路斯是黃金簽證投資者的首選目的地，但它不受歐洲投資者的青睞，因為人們還牢牢記著毫無疑心的儲戶被銀行“剃頭”，蒙受巨大損失的慘痛教訓。

繼連續四個季度的上漲後，塞浦路斯全國住宅物業指數於2018年第一季度又同比上漲了1.82%，創下了該國房價連續增長以來的最大漲幅。2008年第四季度後，塞浦路斯的房價連續下跌了8年，而2018年第一季度實現了自那以後的最大同比增長。

2017年至2018年第一季度，塞浦路斯首都尼科西亞（Nicosia）的房價上漲了1.24%，利馬索爾（Limassol）上漲2.66%，拉納卡（Larnaca）上漲1.11%，帕福斯（Paphos）上漲1.99%，法馬古斯塔-帕拉利姆尼（Famagusta-Paralimni）則上漲了2.78%。

塞浦路斯的一家房地產門戶網站Zyprus根據市場趨勢發布了2019年的住宅價格上漲預測：利馬索爾公寓價格預計增長6.63%，獨立住宅價格預計增長2.77%；帕福斯公寓價格預計增長7.49%，獨立住宅價格預計增長1.9%；拉納卡獨立住宅價格預計增長4.73%，高於公寓價格的增幅（3.57%）；法馬古斯塔的增長趨勢與拉納卡類似，住宅價格預計增長4.99%，公寓價格預計增長2.57%；尼科西亞的公寓價格預計同比增長1.96%，而獨立住宅價格預計增長1.81%。

由於需求急劇增長，價格上漲受到了刺激。官方數據顯示，2018年前三季度，房地產銷售量達到6706套，增長了21%。2018年前五個月，新住宅許可證簽發量同比飆升23.5%，達到2333份。

帕福斯中心的豪華府邸，坐享無敵的小鎮和海岸風光。提供1房、2房及3房的豪華公寓及聯排別墅。可快速到達帕福斯國際學校，君王大道購物商場以及維納斯之石度假區。配置了大量的設施和服務，包括私人健身房，游泳池，兒童戲水池以及綠化公園。房價格約¥228萬。
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影響因素

2013年，塞浦路斯被迫對銀行賬戶進行臭名昭著的洗劫時，許多人還評論過這樣一個國家竟然能獲得加入歐盟的資格。塞浦路斯政府受到了各方的攻擊，並因表現出這種在財政方面不負責任的態度而飽受批評。

該國的經濟復蘇過程緩慢而痛苦，但進度相當平穩。五年內，塞浦路斯已經成功地朝著正確的方向邁進，其國內生產總值不斷提高，失業率則持續下降。銀行體系也得到了改進和加強。

經濟復蘇趨勢也反映在了該國的住宅物業銷售量上，當地人和游客都希望在那裡購買度假住宅。

當地購房者對尼科西亞、利馬索爾和拉納卡地區的物業需求量很高，而外國投資者更傾向於在海濱度假城鎮置業，而帕福斯和法馬古斯塔正是他們首選的地點。

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租金收益

塞浦路斯住宅物業的每平方米平均價格約為1300至1800歐元（約9822至13600元人民幣）， 而且戶型較小的物業比大型物業更貴。

在拉納卡和尼科西亞，平均大小（120平方米）的公寓每月租金為700至800歐元（約5289至6044元人民幣）。利馬索爾的公寓租金略高一些。

尼科西亞似乎是租金收益最高而且公寓面積普遍較小的地區。從塞浦路斯的整體情況來看，尼科西亞物業的總租金收益率多年來一直保持在相對穩定的水平。

尼科西亞全新的別墅期房出售。Olivia Villas項目位於尼科西亞的Jumbo附近，由獨立的7棟獨立別墅組成，位於尼科西亞區Strovolos市的著名區域，享有尼科西亞的迷人景色。房價約¥453萬。
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低售價將吸引更多的投資者，因為在這裡，利用房地產獲得資本收益的可能性目前似乎比其他大多數歐洲國家要高。然而，在投資房地產之前，買家需要考慮多種因素。

塞浦路斯的租賃物業分為兩大類：自由市場的物業，以及受《1983年租金管制法（the Rent Control Law of 1983）》管控的租金受限房地產。

除塞浦路斯男性公民的非公民妻子以及由非居民控制的法律實體外，外國人不受《租金管制法》規定的限制。

在塞浦路斯驅逐租戶的寬限期可能高達360天，而且驅逐那些受《租金管制法》保護的“法定租戶”十分困難。 

置業成本

外國人可以在塞浦路斯購買一套住宅，而且有權購買最大面積為4014平方米的自由保有土地。

老舊物業的購置成本適中，但新物業要多收取19%的增值稅（VAT）。

置業費用為購房價格的7.60%至16%，其中買方需支付4.6%至11%的費用，而賣方支付3%至5%的代理佣金。

轉讓稅率為3%到8%不等，具體數值取決於購房價格。如果物業是多人共同購買的，則由於每個人名下的物業價值減少，轉讓稅率也相對較低。

超過1.95萬歐元的租金收入按累進稅率繳稅。某些標准費用可以從總收入中扣除。

資本利得稅適用於以20%的稅率出售的各類不動產。如果業主擁有該物業的時間不低於五年，則終身免稅額為85430歐元。

塞浦路斯沒有繼承稅或遺產稅。

居民的全球收入按累進稅率繳稅，稅率為0%到35%不等。

塞浦路斯利馬索爾的12間寬敞的現代化住宅，地處久負盛名的Mouttagiaka封閉式小區，距離游覽勝地利馬索爾只有幾分鐘車程。通過專門設計出的風格和智能空間布置，營造出令人放松的氛圍。住宅的種類多種多樣，包括三居室、四居室及五居室別墅，並帶有大型帶頂陽台和私人泳池，為您提供觀賞海景的多重選擇。房價約¥752萬。
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結論

塞浦路斯統計局（Statistical Service of Cyprus）發布的官方統計數據顯示，2017年強勁的國內需求推動經濟增長了4.2%。2018年第二季度，該國經濟同比增長3.9%。2017年，塞浦路斯的預算盈余占國內生產總值的1.8%，較2016年有顯著的增長（2016年的盈余比例為0.3%）。

根據國際貨幣基金組織發布的2019年經濟增長預測，塞浦路斯的經濟增長率將達到4.2%。

國際貨幣基金組織的數據表明，2017年，塞浦路斯的公共債務總額與國內生產總值之比下降至97.5%。然而，這項指標於2018年再次上漲，預計2019年將小幅下跌至105.1%。

從塞浦路斯統計局數據來看，2019年的預期通貨膨脹率為2%。根據歐盟統計局的數據，塞浦路斯的失業率已經從2017年的10.5%大幅下降到了7.5%。

塞浦路斯和歐盟其他國家一樣，正在密切關注英國脫歐的後續發展。然而，英國脫歐幾乎不可能對塞浦路斯的總體經濟造成影響。

英國人一直喜歡在塞浦路斯度假、購房或享受退休生活，而且這種情況不太可能改變。然而，其他國家的居民對塞浦路斯房地產的需求也有所增長。在過去的五年裡，有大批外國人湧入塞浦路斯購買住宅。

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原文來源：Newstrail
責編：Zoe Chan

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越南，是最近幾年深受中國等海外游客喜愛的國家，也是備受發達國家的資金和制造業企業追捧的投資目標。在這種良好的氛圍之下，越南的房地產市場特別是高端地產正迅速發展壯大，價格大幅攀升。

美國商業不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，2018年，胡志明市的高端公寓價格累計上漲了17%，均價漲至5518美元/平方米（約合每平米37300人民幣）。胡志明市原名西貢，是越南的金融中心。

世邦魏理仕認為，胡志明市高端公寓的價格仍將維持上漲態勢， 有望在明年早些時候之前進一步上漲近10%，達到每平米6000美元左右。

位於胡志明市第一郡的Grand Manhattan是越南豪華樓盤。面積為68-97㎡的精裝修兩房三房目前報價在每套335萬元人民幣左右。
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第一郡是胡志明市最繁華的CBD中心，人稱“越南華爾街”，配套有國際醫院、五星級酒店、高級寫字樓、大型商場、豪華夜總會、酒吧、賭場、集市、博物館等，很多外國人居住在這裡。

值得注意的是，根據世邦魏理仕的這份報告，越南的高端地產去年的價格漲幅顯著高於普通住宅。與高達兩位數的高端公寓漲幅相比，一般性公寓價格去年僅漲了1%。比如Grand Manhattan的樓盤價格已經是普通公寓樓的兩倍。

對於這種分化，彭博社認為，除了強勁的海外投資者需求之外，這波房價上漲的推動力量主要是越南國內數量迅速膨脹的從中產過渡到富人的群體。

根據萊坊發布於2017年的一份報告，2016年，淨資產在3000萬美元或以上的越南人數量比2006年增長了320%，這種增速位居世界第一，超過了印度和中國。

彭博社文章稱，當地開發商已經把注意力從中產階級轉向了更富裕的階層。Grand Manhattan的樓盤銷售代理Savills Vietnam公司總經理Neil MacGregor稱，富人熱衷於買高端樓盤的原因之一是黃金地段的土地和住宅供應非常緊張，另一個因素是幾代人同居一處的傳統觀念正在改變，年輕夫婦在結婚後選擇獨立居住。

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而且，很多亞洲企業及企業家在核心業務取得成功之後通常都會將目光轉向房地產市場。

許多越南人通過房地產來積累財富。越南人的住房擁有率超過90%，在全球排名靠前。

世邦魏理仕數據還顯示，在越南房地產市場的海外買家中，2018年通過該公司在越南購房的客戶中，外國投資者逐漸增多、中國投資者占比最高。中國人占比45%（中國大陸30%、中國香港11%、中國台灣4%），韓國人占比22%、美國人占比5%。購房者的目的中，用於自己居住的占比約20%，比2016、2017有明顯下降。（下圖來自陳天誠團隊）

不過，天風證券陳天誠團隊在1月下旬發布的越南房地產市場報告中還表示，雖然現在的越南是十年前的中國，但十年後的越南卻未必能達到今天中國的成就，因此最終高度不可直接對比。

從買房角度看，越南本幣計價的胡志明房價上漲空間仍然較大，但對於外國投資者來講，需要注意的是彙率貶值以及杠杆損失都將壓制最終收益率。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

沒有什麼能阻止富豪們斂財的步伐。過去一年，全球高淨值人士數量增至2240萬人，咨詢機構Weath-X稱，未來五年內還會繼續增長。圍繞這群高淨值人士的衣食住行將衍生出更多商業機會，豪宅市場就是其中一個。

從2017年開始，全球豪宅交易不斷上漲，當年交易量增長13%。2018年，幾個主要城市的超高值豪宅銷售刷新了人們的想像力。中國香港、倫敦和悉尼表現亮眼。悉尼還成功出現第一筆價值1億澳元的房屋交易，成功超過邁阿密、東京和巴黎等，成為全球超高值豪宅銷售量最多的城市。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。
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如果將時間線放長，過去十年，溫哥華豪宅房價上漲101.5%，悉尼則以60%的漲幅排名第三，紐約雖然十年裡僅上漲15.2%，漲幅墊底，但考慮到次貸危機的影響，“上漲”來之不易。

然而，價格漲幅並不能在新一年延續下去。房產咨詢機構萊坊最近發布的豪宅預測稱，2019年全球豪宅價格漲幅將放緩。房地產市場監管範圍增加、融資成本上升、英國脫歐的不確定性，以及部分市場新建豪宅的大量供應，都在遏制豪宅價格。

早在2015年大熱的北美城市溫哥華，經歷2016年的樓市降溫後，新一年的表現也將持續冷卻。相比之下，悉尼、倫敦和紐約，漲幅可能在0-2%之間。盡管澳洲房地產整體情況不樂觀，但豪宅未受波及。悉尼豪宅供應短缺可能是支撐房價上漲的原因。倫敦受到英國脫歐的影響，漲幅將趨於保守。

在漲幅不明顯的大環境下，歐洲市場凸顯出來。在萊坊跟蹤的15個主要城市裡，新一年漲幅超過6%的城市都集中在歐洲。其中，馬德里、柏林和巴黎的豪宅價格漲幅將最高。

值得一提的是德國市場，過去十年來，柏林豪宅價格漲幅達到118.3%。即便是過去五年，它的漲幅雖然沒有超過溫哥華、悉尼，但也將墨爾本、香港、邁阿密，以及洛杉磯甩在身後。

以前，很少有投資者會注意到德國住宅市場，投資者很難獲得如溫哥華、悉尼等熱門地區相當的回報率。ZIEGERT Group首席運營官Sven Henkes認為，以國際標准來衡量，德國房地產市場的波動性要小得多。其中一個原因是，信貸銀行體系對房地產購置和房地產貸款的限制要比其他國家嚴格。買方必須大幅提高抵押物價值，且銀行無法為抵押貸款債券提供全額再融資（例如“潘德布雷夫銀行”：住宅貸款僅占抵押貸款價值的60%）。

但與加拿大、澳洲不同，德國並沒有對海外買家購房施行限制性措施。“市場目前非常平衡，我們50%的銷售額來自柏林，25%來自德國其他地區，另外25%來自國際市場。”Henkes對界面新聞評價道。

在風險不可控的大背景下，以德國為代表的歐洲方式反倒成為“避風港”。Henkes觀察到，一些中國買家也將注意力挪到柏林等城市。大部分中國買家都和柏林有著一定淵源。有些曾在此居住，或計劃移居至此，還有些則是在以游客身份游覽柏林後、或在孩子到柏林學習和工作後，希望把第二個家安在這裡。在他看來，中國買家偏愛居住在水流和綠地附近，Charlottenburg、Mitte和Friedrichshain 都是首選地段。緊鄰大型高校也是他們決策過程中的重要考慮因素。

柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,474萬）。
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像柏林這樣的歐洲城市，住房擁有率低（15%），租賃市場繁榮也吸引一部分投資者入場。“柏林的豪華公寓仍比紐約、倫敦或巴黎等大城市的同類公寓價格低。以法國首都為例，在同樣的總價下，你能買到的建築面積只有柏林的一半左右。”Henkes認為，價格優勢也是高淨值投資者在歐洲買豪宅的動因。

當然，在牽一發而動全身的歐洲，政權變更、脫歐等國際形勢將產生廣泛影響，是受益還是受損，也將成為豪宅市場未來的變數。

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來源：界面
責編：Zoe Chan