房价 – Page 124

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——旧金山（独栋房产）

导言：第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾，其价格比2015年第三季度上涨了约10％；硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产（Pacific Union）将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山的独栋房产。

旧金山湾区地区分布

下方图表中的销售数据包括旧金山的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第三季度上涨6.3%

旧金山独栋房产房价一年趋势

房产储量自2015年第三季度增加0.6%

旧金山独栋房产储量一年趋势

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为36天

旧金山独栋房产挂牌天数一年趋势

房产售价与要价的百分比为111.47%

旧金山独栋房产售价与要价的百分比一年趋势

线下交易的房源百分比为52.76%

旧金山独栋房产线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

在第三季度，旧金山保持与前几季度一致的步伐，趋于正常化的市场使买卖双方达成了良好的平衡。八九月份的销售活动与上年同期保持了同等水平。七月销量比去年有明显下降，但整个旧金山湾区都呈现了这一趋势——从去年七月的顶峰状态回落。

今年夏天，房价上涨的趋势有所缓和，市场上各类房产的价格中位数均比去年夏天有所降低。价格正常化以及房产储量增加是买家购买力天花板的功能之一。虽然不断增长的供应提供了喘息之机，但房产储量仍然较低，对旧金山的房产市场仍然是一个较大的挑战。随着青年人被城市的便利设施吸引，价格适中的房产数量不足，这是旧金山面临的一大问题。售价高于100万美元的房产数量不断增加，但供应量仍然低于公认的正常水平或一个平衡市场的水平。

市场统计数据

去年秋天，售价高于挂牌价格的房产数量减少。买家对公寓的热情降低。但是，在定价低于200万美元的公寓中，50%以上的房产售价高于要价。

旧金山售价高于要价的公寓比例；旧金山售价高于要价的独栋房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山销售的最接近房价中位数1,275,000美元的一套房产。

76 Cragmont Avenue, San Francisco, CA 94116

加利福尼亚州94116，旧金山，Cragmont大道76号
2室/1浴/1,075平方英尺
售价：1,275,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山出售的售价最高的房产。

2741 Vallejo Street, San Francisco, CA 94123

加利福尼亚州94123，旧金山，Vallejo街2741
5室/6浴/4,645平方英尺
售价：8,800,000美元

前景预期

过去几年中，旧金山的房地产市场状况良好，今年也有望保持正常化趋势。但旧金山的房产需求仍然旺盛，技术产业持续刺激对该地区的投资。总统大选尚未尘埃落定，对全球的金融市场造成影响，这将导致市场上出现一定程度的恐慌，但传统买家的需求仍然不变。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

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澳洲 | 房价10年翻一番澳洲增值潜力城区有哪些共性因素？

澳洲圣乔治银行（St George Bank）近期对澳洲1000位首次置房者进行了一次调查，发现如今首次置房者最重视的因素已经不是负担性，而是房子的增值潜力。

这显示，即使对于“刚需”置业者，投资的概念也已变得越来越普遍了。

据澳洲SBS网报道，此次调查显示的澳洲首次置房者购房时考虑的因素依次是：

可负担性、增值潜力、与工作地点的距离、与商店、亲戚和朋友的距离。

房价10年翻一番澳洲增值潜力城区有哪些共性因素？

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随着更多股市资金流入房地产市场，以及抵押贷款市场对海外投资实行了严格的审批政策等因素的出现，选择房产似乎不得不去仔细考虑增值空间。

上述报告称，受访者普遍表示，评估哪个房产增值更快，是选购房产过程中最难的一项工作。

调查还发现，有将近四分之一的首次置房者在购房中不得不因为各种原因而妥协。有将近一半的人在房子的位置上妥协了，还有几乎同等数量的人在房价上妥协。

他们都接受了超过自己预算的价格，最终达成交易，虽然大多数人最初都将预算作为选择房产的起点。但是，考虑到回报率，他们最终还是选择妥协。这也要求，这一类置业者购房时对于房产选择非常慎重。

的确，有些房产价值每十年就真的翻一番，而其中都有这些共性因素。

1、怎样的地理位置是好位置呢？

学区房，即所在位置附近有多所有名学校，毕竟孩子总是家庭中最重要的成员，家长们也愿意多花钱来为自己的孩子们提供最好的成长环境。

而投资者也非常精明，因为学区房的价值只可能水涨船高。

2、有政府建设计划的地区也是非常有涨价空间的地理位置

2036 大悉尼计划中，将悉尼西北区的规划作为未来大悉尼地区的核心之一。

一些列配套的就业与服务中心、学校、购物等社区服务设施都在这里，同时总投资83亿澳元的西北铁路建设是悉尼乃至整个澳洲近年以来最大的一笔交通投资。

这条铁路将最晚于2019年上半年正式通车运行。所谓路通财通，西北区有了M2高速公路和铁路，自然发展势头强劲。

一般好的suburb，治安也是非常好的，买家住的也安心。

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4、靠水边的房子

河滨，或者水滨房的房价都是非常贵的，这导致现在悉尼海景沿线的房产价格基本已经高不可攀。

5、住宅房产之间相对较小的差异也会带来不同的结果

例如良好的自然光线，位于街道偏高的位置，这类房往往拥有显著优于平均水平的资本增值率。

无论市场是升是降还是摇摆不定，装修过，位于静街，靠近交通和基础设施的房产总能吸引买家，成交价格也往往超过其市场价值。

还有一些因素，比如面对公园，风景非常好；后院朝向，自然光线和有多出的空间都使房产价值有很大的不同。

街景也很重要。购房者如果选择80％至90％相同或相似建筑风格的街道上的房子，几乎总会有更多的长期收益。

各式房子混杂的街道，三层楼公寓房旁边紧临Edwardian或Victorian式独立房，如此风格迥异就不太能吸引到买家了。

据悉，约97%的住房买家住在澳洲，超过74%的买家是首次置业者或是换房的自住者。澳洲人口增长了1.5%，是发达国家中最高的，住房的高需求和低供给对市场起了支撑作用，尤其是悉尼和墨尔本。

低利率使更多人买得起房子、负债减轻、可支配收入增加。

Stockland总裁Mark Steinert预测到，悉尼、墨尔本和布里斯本，房价在未来3—10年还要涨。

Mark Steinert指出，判断房产市场健康与否，有三项关键指标：供应量、就业率和利率。

Domain经济学家威尔逊博士也认同这三项关键指标，他表示，过度建造、经济崩溃或者利率上涨都会对市场有影响，通常它们都一起来。但是接下来五年，我都看不到这些发生。

人口增长的水平也很高，大约在1年1.5%以上，威尔逊博士表示，这在可预见的将来里，还会支持悉尼和墨尔本继续发展百万澳元以上的房产。

另外，他还预测：下一个十年，火车站800米内的景象将发生大变化。

房子不同于股票、黄金等市场，流动性较低，投资周期较长，标准化程度却又不高。选一套房产投资需要耗费大量精力和时间，无论是首次置业还是投资购房，希望海房汇今天提供的这些需要考虑的因素能够给大家提供参考。

（据今日澳洲）

澳洲 | 2017年澳洲房价预测:公寓走低独立屋强劲

近日，澳洲建筑行业分析预测机构BIS Shrapnel发布了2016年至2022年房产数据报告，并预测了澳洲明年的房价走势。据称，明年墨尔本和布里斯本的公寓价格将小幅下跌，悉尼房屋市场整体而言保持稳定。

明年墨尔本和布里斯本的公寓价格将小幅下跌，悉尼房屋市场整体而言保持稳定

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据《澳洲金融评论报》报道，BIS Shrapnel数据显示，2017年墨尔本公寓中位价格将下跌2%，而布里斯本的公寓中位价格将下跌3.5%。尽管悉尼公寓市场明年的整体价格将上升1%至2%，但是诸如Parramatta, the Hills district, Banksmeadow, Botany, Eastlakes，Mascot，Hornsby, Cherrybrook, Pennant Hills and Berowra, Ryde和Canterbury等多个地区因为市场过剩的原因公寓售价呈小额跌幅。

BIS Shrapnel的高级住宅经理Angie Zigomanis表示，尽管上述地区的公寓价格将呈现小额跌幅，但就总体而言，悉尼的房屋市场还是供不应求的。

此外，BIS Shrapnel还预测明年澳洲独立屋市场价格将呈现整体上扬态势。除了达尔文和珀斯，澳洲其他首府城市的独立屋价格都将保持涨势，其中悉尼和墨尔本的独立屋售价将涨4%，布里斯本独立屋价格将涨2%至3%。

相关阅读：澳洲 | 买房成“澳洲梦” 86%澳人难以独立购房

（据AFR）

加拿大 | 多伦多区房价暴涨周边小城爽坏狂批10亿建房许可

据ReMax新近发布的报告，多伦多及周边地区的房间明年仍然有上涨空间。而就在今年，安省大多伦多周边的一座城市Hamilton已经批准了价值超过10亿元的盖房建筑许可，房价也狂飙20%领跑加拿大全国。

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位于安省东南部的港口城市Hamilton近几年成了买房盖房的热门地。Hamilton市政府在上周四（8日）宣布，今年批准的建房许可价值已经超过$1,010,000,000元，创造了新的里程碑。这代表着，这里未来将新建起总共8741个民宅、公共机构、商业及工业用途的建筑项目。

哈密尔顿市府在发布的新闻稿中说，这是该城市有史以来批建项目的最高纪录。

该城市的建筑项目主管Ed VanderWindt认为，这是市政府收获的一个胜利。他还表示，今年政府批准的是许多不同的建造项目，不是指一次性批准同一个项目。

加拿大会议委员会最近预测，哈密尔顿地区的经济状况将在2017年上涨两个百分点。

好消息？坏消息？

不过并不是所有人都认为这是个好消息。今年二月，一份市府的报告显示，去年哈密尔顿地区的民宅物业估计上涨了88%，这给汉密尔顿的业主们增加了巨大的税务负担。

据ReMax的报告称，今年安省汉密尔顿-伯灵顿地区（Hamilton-Burlington）房价年同比上涨了20％，预计明年该地区的涨幅仍将继续领跑全国，房价还将上涨11%，这也会是明年加拿大全国唯一涨幅达到两位数的地区。

上周，加拿大房贷及住房管理机构CMHC分析称，在房价上涨的同时，汉密尔顿地区全职工作的数量有所减少，更多的人做的是兼职或不稳定的工作。

（据加拿大家园）

海外 | 全球房价土耳其涨最凶纽西兰丶冰岛紧追

根据各国官方统计机构的房价数据，截至2016年9月的一年内，全球55个国家房价年增率平均上涨5.3％，创下两年来历史新高，其中44个丶80％的国家房价上涨，5个国家更是以双位数成长。土耳其房价与去年同期相比上涨13.9％，涨幅全球最高，并蝉连五季冠军。

国际知名独立地产顾问公司莱坊（Knight Frank）发表2016年第三季“全球房价指数”，根据各国官方统计机构的房价数据，追踪全球55个国家的房价表现。

调查显示，纽西兰继续维持第二名，年涨幅13.5％紧追其後，而曾在08年金融海啸破产的冰岛涨势强劲，年涨12.9％，单季涨幅更达6％，为全球之最。疲弱的经济表现和激烈的房市管制措施让台丶港丶星三地成为难兄难弟，包办倒数二丶三丶四名。第三季中国台湾房价与去年同期相比下跌8.9％，倒数第二，但跌幅上季减缓至0.4％。

瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫表示，中国台湾第三季房价不跌不代表需求有支撑，反而凸显市场停滞丶失血的危机。中国台湾房价从前年囤房税出笼後，置产客及投资客之後收手，房价就开始走跌，去年第三季房地合一税定案，大量避税交易出笼，价格下杀幅度增大，所以年跌幅高居全球第二。

惟利空密布，买方观望心态浓厚，再加上房贷利率超低，卖方降价意愿不高，市场无量，房价的调节机制已失灵，市场出现流动性问题。

土耳其房价与去年同期相比上涨13.9％，涨幅全球最高，并蝉连五季冠军

纽西兰房价年增幅13.5％，莱坊全球住宅研究部Kate Everett-Allen认为，英国脱欧後，纽西兰吸引大量移民，在低利率环境及供应有限的推动下，带动纽西兰房价大幅增长，预计第四季将超越土耳其，夺下冠军宝座。

美国丶英国虽遭逢公投及大选冲击，但第三季维持红盘，年涨幅也分别有5.5％丶5.4％，分居第24丶25名。莱坊国际住宅研究部主管Kate Everett-Allen表示，美国总统大选影响房市，一举拿下双纪录，9月房价月增幅0.8％创2013年8月以来新高，且美国房价指数亦创下近20年新高，超过2006年7月金融海啸爆发前的最高点，显现美国经济渐转向乐观，资金流入房产市场。

展望2017年在财政政策及货币政策的刺激下，经济及政治环境仍崎岖不平尚未明朗。欧洲将尽可能的维持低利率，但美国联准会升息在即，将使美元更为强势，并牵引全球的资金流入美国及影响着新兴市场，势必使美国房市更活跃。

（据中时电子报）

加拿大 | 明年房价续涨温哥华和多伦多红火不再

加拿大明年的房市如何，房价怎样，可能是不少人关心的问题。特别是温哥华房市趋冷，房屋销量和房价双降，很多人担心明年房市走低，而专家们的警告也是不绝于耳。其实在历史上，多伦多和温哥华的房价都断崖式的大跌过：1989到1996年，多伦多平均房价下跌36%，仅在1980年一年内，温哥华平均房价曾经大跌40%!

加拿大最大房地产公司之一的ReMax刚刚发布的新年房市展望报告(2017 Housing Market Outlook Report)可能给您一个安慰：由于几乎一半加拿大人在未来五到十年有购房的打算，因此明年加拿大都市区的房屋需求仍然会相当强劲，平均房价涨幅在2%左右。

ReMax自己所做的调查显示，在加拿大年轻人中，33%的人希望在家人资助下买房;22%人打算将房屋的一间房出租出去;15%的人希望通过Airbnb出租一间房;另有9%计划与室友合资买房。

温哥华和多伦多红火不再

在即将过去的2016年，温哥华和多伦多房市都是人们关注的热点，由于供求关系的矛盾，这两个都市区的房市一度相当红火，尤其是独立屋更是抢手，房价屡创新高。从2016年全年来看，大温地区居民住宅平均房价上涨13%，达到$102万;GTA地区则涨17%，均价升至$725,857。

2017年温哥华和多伦多房地产市场需求仍然较旺，但因卑诗省实施对海外买家征收15%的转让税，再加上联邦政府收紧按揭政策，这两个都市区红火不再。ReMax估计，温哥华明年平均房价会涨2%，多伦多则是8%。

汉密尔顿-伯灵顿地区房市领先全国

ReMax的报告称，今年温哥华和多伦多的火热房市也影响到周边城市，令这些地区的房价也是一涨再涨：如安省汉密尔顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)按年房价上涨20%，卑诗的Fraser Valley涨20%，安省巴里(Barrie)涨16%，卑诗Kelowna也涨14%。

为了求得房屋可负担性及与大都市之间距离的平衡，估计大都市周边城市房价明年还会继续上涨，其中安省汉密尔顿-伯灵顿地区的涨幅将领先全国，达到11%，这也是2017年加拿大全国唯一涨幅达到双位数的地区;而滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo) 涨幅也将达到8%。

由于卑诗实施向海外买家收转让税的新政策，估计一些外国买家会转向多伦多和蒙特利尔，因此明年GTA地区房价涨幅仍然可以达到8%，而大蒙特利尔地区也会有6%的涨幅。

阿省房市明年复苏

由于油价低企失业严重，今年一年阿省房市不景气，其中卡尔加里按年房价降低4%，埃德蒙顿房价也跌了2%。

由于油气行业逐渐恢复带动就业增长，加上最近对输油管道工程(Trans Mountain pipeline)的批复，因此预测明年下半年阿省房市逐渐复苏，房屋买卖活动增加，房价也可能上升。

相关资讯：加拿大 | 温哥华“排外税”奏效外资持有加房产下降

（据加拿大家园）

澳洲 | 悉尼公寓4年大涨44% 楼花收益超过高端房产

悉尼的业主经历了非同寻常的房价增长，根据Domain集团的数据显示，由于房价的上涨，截止到9月的4年时间里，独立屋价值上涨了65%，公寓价值增长了44%。

专家表示，在过去的几年中，真正挣大钱的并不是紧紧握着豪宅、拥有高端房产的房产大亨们，最有利可图却是公寓楼花的持有者。

由于房价的上涨，截止到9月的4年时间里，独立屋价值上涨了65%，公寓价值增长了44%

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据Domain网站报道，在短短的几年内，一些买家通过购买楼花，已经收获了巨大的价格收益，一些行业专家说，在澳洲增长最强劲的悉尼房市中，楼花让这些人如同赢得了“强力球”彩票一般。

Starr Partners的首席执行官Doug Driscoll表示，这些购房者只需支付房产价值5%的资金作为首付，他们甚至还没开始还款时，就眼看着公寓价格不断上涨。公寓建设的时间平均为3年，这使得业主只需实现投入很小一笔资金，修建完成后才需要支付剩下的款项。Driscoll说：“悉尼房市所取得的成功，主要是由大量涌入的投资者所推动的。”

在房市繁荣时期，市场上超过60%的买家都是投资者，新公寓被作为热门投资商品而被大力推销，一个投资者的完美投资时间是，他们在2013年9月，支付房价中位数的5%，购买公寓楼花，当时的公寓房价中位数为47.5万澳元，他们仅需要支付2.375万澳元。到2016年9月，当他们出售已建成的公寓时，公寓房价的中位数已经达到了68.5万澳元。仅仅投资2.375万澳元，获得了21万澳元的收益，当然这不包括1.7万澳元的印花税和交易成本。Driscoll表示，“临近市中心和水岸的房产”获得的收益更多。

一些投资者在较为便宜的市场进行投资，仍然取得了成功。2013年，Ethan在悉尼西区的St Marys买了一套公寓，支付低于公寓房价的中位数，31.2万澳元，直到2014年底才完成交割。

为了免除印花税，他作为首次置业者，在这套公寓中居住了6个月，之后搬到Lane Cove，将这套公寓放入市场进行出租，2016年11月，他以42万澳元的价格卖掉了这套公寓，获得了10.8万澳元的收益。

（据Domain）

澳洲 | 2016澳房价最贵区榜单悉尼前10中狂扫8席

悉尼继续领跑澳洲房市，在澳洲最昂贵城区的排名中，这座海港城市取得了压倒性的胜利，在今年排名的前10位中占据了8个位置。

澳洲最贵的城区第一名到底是哪个区呢？Darling Point以房价中位数680万澳元的成绩拔得头筹，紧随其后的是Vaucluse，房价中位数为417万澳元，第三名为Cremorne Point，房价中位数为410万澳元。

2016澳房价最贵区榜单悉尼前10中狂扫8席

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据realestate网站的数据显示，截止到2016年12月5日的前12个月，澳洲最贵住宅区的平均价格范围从680万澳元至320万澳元。每个地区在这12个月内都至少有10处房产成功售出，才有机会参与排名，这意味着，拥有多处豪宅的飞地Point Piper没有在名单中，尽管这个区域中有些房产的价格高昂到令人瞠目结舌。

相比往年，今年的排名有也有所变化，REA集团的首席经济学家Nerida Conisbee表示，近几个月来，这些高端区域的房价也有所下滑，他说：“Darling Point继续领跑整个榜单，房价中位数达到了681万澳元，虽然还是住宅最昂贵的区域，但对比年初的740万的房价中位数，还是有所下降。”今年，高价位区域的房产并未经历强劲的涨势。

2016年澳洲房产最昂贵区域榜单如下：

1.Darling Point（新州），房价中位数681.25万澳元

据澳洲统计局的数据显示，居住在这里的居民，周薪达到了2511澳元，相比独立屋来说，这里80%的住户都愿意居住在公寓中。

2.Vaucluse（新州），房价中位数417.5万澳元

这里的居民以家庭为主，靠近悉尼海港国家公园的海滩。

3.Cremorne Point（新州），房价中位数410万澳元

这里的房产不轻易放出，居民多为家庭和老年夫妇。

4.Bellevue Hill（新州），房价中位数403.5万澳元

5.Dawes Point（新州），房价中位数390万澳元

6.Tamarama（新州），房价中位数360.5万澳元

7.Peppermint Grove（西澳），房价中位数355万澳元

8.Toorak（维州），房价中位数342.5万澳元

9.Dover Heights（新州），房价中位数330万澳元

10.Mosman（新州），房价中位数329万澳元

（据Real Estate）

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县

导言：第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾，其价格比2015年第三季度上涨了约10％；硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产（Pacific Union）将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县（Napa County）。

旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区：美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第三季度上涨1.9%

纳帕县房价一年趋势

房产储量自2015年第三季度增加0.2%

纳帕县房产储量一年趋势

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为71天

纳帕县房产挂牌天数一年趋势

房产售价与要价的百分比为98.68%

纳帕县房产售价与要价的百分比一年趋势

线下交易的房源百分比为42.46%

纳帕县线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

与旧金山湾区的其他几个地方相比，纳帕县第三季度的市场进展相对良好。虽然七月销量比去年同期有所降低，但八九月份有明显的回升。总的来说，过去几年纳帕县的销售活动保持平稳，而旧金山湾区的其他地方则出现持续的下滑。纳帕县居民购买力相对较高，且房产储量相对充足，共同促进了房产销售。

在第三季度，买家对100万美元以下的房产的竞争回升，很多房产的售价高于要价。100万美元以上的房产销量也保持稳定。

市场统计数据

与旧金山湾区整体相比，纳帕县的市场竞争强度相对较弱，但在定价200万以下的房产中，20%到30%的房产售价高于要价。但是与其他地区一样，对低价位房产的竞争减弱。

纳帕县售价高于要价的房产比例；旧金山湾区售价高于要价的房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在纳帕县销售的最接近房价中位数628,500美元的一套房产。

2121 Camenson Street, Napa, CA 94558

加利福尼亚州94558，纳帕，Camenson街2121号
3室/2浴/1,425平方英尺
售价：615,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在纳帕县出售的售价最高的房产。

1095 State Lane, Yountville, CA 94599

加利福尼亚州94599，扬特维尔，State路1095号
5室/6浴/6,400平方英尺
售价：10,200,000美元

前景预期

房产储量充足以及买家的不断涌入，将继续刺激纳帕县未来几个月的销售活动。纳帕居民的购买力必将帮助该地区的房产销量超越旧金山湾区的其他地区。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）

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旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或浏览太平洋联合国际的居外网专页。

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美国 | 除了富豪中国中产阶级也在向海外转移资产

亚当·达希尔（Adam Dahill）发现在安静的贝德福德-斯维森特街有一栋三层褐砂石的房屋很有投资价值。尽管它的外墙年久失修，门前的台阶损毁了，窗户也是破的，但他需要差不多130万美元才能买下它，并把它装修成布鲁克林的梦中家园，让这座城市的律师和银行家们愿意为它花大价钱。

没问题。达希尔可以从一个新的、急切的国际资金来源那里借到钱：中国的中产阶级投资者。

“如果有人想为我们开发的物业提供资金，我会一视同仁的，”36岁的按揭经纪人达希尔说。“中国人？很好。美国人？不错。只要他们有兴趣，我是不会在乎的。”

亚当·达希尔在布鲁克林的一个翻新项目中。他从中国的中产阶级投资者那里借钱。

中国的大富豪很早之前就开始在世界各地购买物业。现在，技术正在为普通的有钱人打开大门。

中国和世界各地的新一代智能手机应用和在线贷款平台正在帮助小型投资者跨越法律和语言的障碍，在全球各地进行投资。有了这种非正式的贷款网络，中国投资者就可以为海外项目和买家提供资金，这些网络很大程度上绕过了银行和其他传统的资金来源，为伊利诺伊州的体育中心和田纳西州公寓楼等多种不同类型的项目注入了资金。

不过这也导致更多的资金流入了纽约和旧金山地区这样的繁华富裕之地，外国投资者是导致这些地方房价高涨和继续上涨的原因之一。其中就包括哈尔西街（Halsey Street），它和布鲁克林的大西洋广场等大型开发项目只有数个街区之远。这些项目早就已获得了中国的资金。金钱正在改变社区，推升房地产的价值，但是老住户担心价格飙升会让自己待不下去。

“这引发了很多不满，”45岁的安吉洛·理查森（Angelo Richardson）说。他自称是创业者，家住在附近。他说自己在布鲁克林已经住了24年，月租从两年前的900美元到现在几乎翻了一番，涨到了1500美元。

货币以数字形式从中国人潮汹涌的城市流向布满褐石建筑的布鲁克林街道，是中国资金外逃的一部分，中国人担心经济放缓和国家日益增加的政治和社会问题，因此希望实现资产多元化。虽然中国严格限制货币外流，新技术却带来了一个模糊的领域。

这些新的金融平台“聘请了真正的好律师”，倡导团体众融中国总会（Crowd Fund China Society）的创始人之一张晓晨说。“这还是一个灰色地带，所以律师扮演了重要角色。”

连续创业者张小奔今年36岁，来自中国江苏省，他通过在线贷款平台为达希尔的项目提供了4500美元资金。这笔交易承诺13％的快速回报，对于张小奔来说，关键是这笔钱将以美元支付。张小奔最初以人民币投资，这意味着他实际上正在将自己的一部分财富移向海外。

“除了这样以外，”张小奔说，“把钱转到国外还是很难的。”

这种把金钱移出中国的新途径表明，这个国家技术领域的快速发展再次抢在了监管机构前面。大批手机应用程序及服务为中国普通消费者提供了新的资金支出、转移乃至投资的方式，有时甚至超过了人们在美国所能做到的。

继中国投资者开始以惊人的速度向国外转移资金，导致去年中国外汇储备大幅下降后，中国在今年打击了流向海外的资金。上个月，中国采取了新的措施来阻止资金外流，加大对大额海外交易的审查，并要求在将500万或以上的美元转移到境外时进行申报。

到目前为止，这些新的投资渠道在很大程度上没有受到影响。像牛牛（Niuniu），积木盒子（Jimubox）和老虎股票（Tiger Stocks）这样的手机应用程序允许投资者通过智能手机购买和抛售国外股票。在线门户网站允许他们吸纳资金，直接购买一块海外房地产，或者为纽约的达希尔那样的海外买家提供资金。

与其他中国富人在海外投资的方式不同，这些新服务的价位往往是针对普通人的。“弥财”（Micai）是一个“机器人投资顾问”型应用程序，也提供在线投资服务，它的投资门槛是5000美元。财富转移（Wealth Migrate）是今年进入中国的一个南非众筹平台，目前正在试验100美元的房地产投资产品。

“中国人与其他投资者有着同样的需求，”财富转移的首席执行官斯科特·皮肯（Scott Picken）说。“他们想要财富保值和安全感。”

为达希尔不动产项目提供了部分资金的投资者张小奔是通过在中国设有办事处的纽约投资服务机构海投360（Haitou360）的网站进行投资的。“海投360”中文名字的意思是“往海里投”，它聚集客户的投资，并在RealtyMogul和Patch of Land等著名的美国众筹平台上购买贷款套餐。

中国限制境内货币向海外转移，规定个人向海外转移货币每年不得超过5万美元。但海投360将其投资组合起来，让法律实体实质上代表众多个人投资者，绕过这些限制。

“我们解决了多个问题――我们管理海外房地产投资的风险，我们克服了每个人都受到的资金控制限制，”海投360的首席执行官王金龙（Jerry Wang）说。他说，这种组合把遵守中国资金控制措施的责任交给了个人投资者。

通过这些渠道，来自中国的资金找到了进入各种房地产项目的途径，远远不止于布鲁克林的褐石建筑，还包括了新泽西州的住宅、乔治亚州的医疗设施、连锁汽车旅馆。中国私募公司海众（Oversea Crowd）利用众筹向中国客户融资，底线为一万美元，所得资金用于修建在乔治亚州和北卡罗来纳州的公立大学附近的几所豪华学生公寓。他们在哈佛商学院附近通过众筹修建的新公寓综合体即将落成。

对于投资者，收益取决于投资周期――有时需要5年，有时只需30天。平均而言，长期投资的回报率为9％至11％。公司收取通常相当于投资1%的预付费用。投资者的回报以外币支付，通常是美元。

在资助达希尔的布鲁克林褐石建筑贷款之前，海投360的投资者张小奔曾在网上投资了一小笔钱作为测试。两个月后，他收到了一笔回报，价值是6美元多一点，这是一个很小的数字，但是令他对在线投资产生了信任。

他现在正在考虑一个“留学海外”的投资产品，该产品令他可以立即开始投资美国房地产。未来的回报将每月直接转移给年幼的儿子，如果他将来在美国上大学的话，这笔钱将用于支付他的学费和生活费用。

在资金流的接收端，一些人正在寻找办法来处理它。在贝德福德-斯图维森特，哈尔西街正在发生变化。在达希尔的房子所处的街道另一端，市政通知和贴在褐石上的胶合板表明更多房屋还在建设之中。附近另一座房子上挂有“出售”标志。

社区协会要求当地房主在开售房屋之前通知他们，以便他们可以接触附近的居民，以找到潜在买家。

“我们看到国际投资者在这里投资和改建房地产。这正在改变社区的面貌，”社区委员会3（Community Board 3）的主席特里梅因·怀特（Tremaine Wright）说，该机构是贝德福德-斯图维森特的代表机构。怀特一辈子都住在贝德福德-斯图维森特，她的父母和祖父母也住在附近。

“贝德-斯图长期以来一直是这样一个社区，大家拥有自己的房子，住在自己的房子里，”她还说。“现在它正在变成一个很多人来投资的地方，他们不打算做出更长远的承诺。”

（据纽约时报中文网）