房价 – Page 124

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（獨棟房產）

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山的獨棟房產。

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲6.3%

舊金山獨棟房產房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度增加0.6%

舊金山獨棟房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天

舊金山獨棟房產掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為111.47%

舊金山獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為52.76%

舊金山獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度，舊金山保持與前幾季度一致的步伐，趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降，但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天，房價上漲的趨勢有所緩和，市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機，但房產儲量仍然較低，對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引，價格適中的房產數量不足，這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加，但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天，售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是，在定價低於200萬美元的公寓中，50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例；舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山銷售的最接近房價中位數1,275,000美元的一套房產。

76 Cragmont Avenue, San Francisco, CA 94116

加利福尼亞州94116，舊金山，Cragmont大道76號
2室/1浴/1,075平方英尺
售價：1,275,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2741 Vallejo Street, San Francisco, CA 94123

加利福尼亞州94123，舊金山，Vallejo街2741
5室/6浴/4,645平方英尺
售價：8,800,000美元

前景預期

過去幾年中，舊金山的房地產市場狀況良好，今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛，技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定，對全球的金融市場造成影響，這將導致市場上出現一定程度的恐慌，但傳統買家的需求仍然不變。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

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澳洲 | 房價10年翻壹番澳洲增值潛力城區有哪些共性因素？

澳洲聖喬治銀行（St George Bank）近期對澳洲1000位首次置房者進行了壹次調查，發現如今首次置房者最重視的因素已經不是負擔性，而是房子的增值潛力。

這顯示，即使對於“剛需”置業者，投資的概念也已變得越來越普遍了。

據澳洲SBS網報道，此次調查顯示的澳洲首次置房者購房時考慮的因素依次是：

可負擔性、增值潛力、與工作地點的距離、與商店、親戚和朋友的距離。

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隨著更多股市資金流入房地產市場，以及抵押貸款市場對海外投資實行了嚴格的審批政策等因素的出現，選擇房產似乎不得不去仔細考慮增值空間。

上述報告稱，受訪者普遍表示，評估哪個房產增值更快，是選購房產過程中最難的壹項工作。

調查還發現，有將近四分之壹的首次置房者在購房中不得不因為各種原因而妥協。有將近壹半的人在房子的位置上妥協了，還有幾乎同等數量的人在房價上妥協。

他們都接受了超過自己預算的價格，最終達成交易，雖然大多數人最初都將預算作為選擇房產的起點。但是，考慮到回報率，他們最終還是選擇妥協。這也要求，這壹類置業者購房時對於房產選擇非常慎重。

的確，有些房產價值每十年就真的翻壹番，而其中都有這些共性因素。

1、怎樣的地理位置是好位置呢？

學區房，即所在位置附近有多所有名學校，畢竟孩子總是家庭中最重要的成員，家長們也願意多花錢來為自己的孩子們提供最好的成長環境。

而投資者也非常精明，因為學區房的價值只可能水漲船高。

2、有政府建設計劃的地區也是非常有漲價空間的地理位置

2036 大悉尼計劃中，將悉尼西北區的規劃作為未來大悉尼地區的核心之壹。

壹些列配套的就業與服務中心、學校、購物等社區服務設施都在這裏，同時總投資83億澳元的西北鐵路建設是悉尼乃至整個澳洲近年以來最大的壹筆交通投資。

這條鐵路將最晚於2019年上半年正式通車運行。所謂路通財通，西北區有了M2高速公路和鐵路，自然發展勢頭強勁。

壹般好的suburb，治安也是非常好的，買家住的也安心。

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4、靠水邊的房子

河濱，或者水濱房的房價都是非常貴的，這導致現在悉尼海景沿線的房產價格基本已經高不可攀。

5、住宅房產之間相對較小的差異也會帶來不同的結果

例如良好的自然光線，位於街道偏高的位置，這類房往往擁有顯著優於平均水平的資本增值率。

無論市場是升是降還是搖擺不定，裝修過，位於靜街，靠近交通和基礎設施的房產總能吸引買家，成交價格也往往超過其市場價值。

還有壹些因素，比如面對公園，風景非常好；後院朝向，自然光線和有多出的空間都使房產價值有很大的不同。

街景也很重要。購房者如果選擇80％至90％相同或相似建築風格的街道上的房子，幾乎總會有更多的長期收益。

各式房子混雜的街道，三層樓公寓房旁邊緊臨Edwardian或Victorian式獨立房，如此風格迥異就不太能吸引到買家了。

據悉，約97%的住房買家住在澳洲，超過74%的買家是首次置業者或是換房的自住者。澳洲人口增長了1.5%，是發達國家中最高的，住房的高需求和低供給對市場起了支撐作用，尤其是悉尼和墨爾本。

低利率使更多人買得起房子、負債減輕、可支配收入增加。

Stockland總裁Mark Steinert預測到，悉尼、墨爾本和布裏斯本，房價在未來3—10年還要漲。

Mark Steinert指出，判斷房產市場健康與否，有三項關鍵指標：供應量、就業率和利率。

Domain經濟學家威爾遜博士也認同這三項關鍵指標，他表示，過度建造、經濟崩潰或者利率上漲都會對市場有影響，通常它們都壹起來。但是接下來五年，我都看不到這些發生。

人口增長的水平也很高，大約在1年1.5%以上，威爾遜博士表示，這在可預見的將來裏，還會支持悉尼和墨爾本繼續發展百萬澳元以上的房產。

另外，他還預測：下壹個十年，火車站800米內的景象將發生大變化。

房子不同於股票、黃金等市場，流動性較低，投資周期較長，標準化程度卻又不高。選壹套房產投資需要耗費大量精力和時間，無論是首次置業還是投資購房，希望海房匯今天提供的這些需要考慮的因素能夠給大家提供參考。

（據今日澳洲）

澳洲 | 2017年澳洲房價預測:公寓走低獨立屋強勁

近日，澳洲建築行業分析預測機構BIS Shrapnel發布了2016年至2022年房產數據報告，並預測了澳洲明年的房價走勢。據稱，明年墨爾本和布裏斯本的公寓價格將小幅下跌，悉尼房屋市場整體而言保持穩定。

明年墨爾本和布裏斯本的公寓價格將小幅下跌，悉尼房屋市場整體而言保持穩定

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據《澳洲金融評論報》報道，BIS Shrapnel數據顯示，2017年墨爾本公寓中位價格將下跌2%，而布裏斯本的公寓中位價格將下跌3.5%。盡管悉尼公寓市場明年的整體價格將上升1%至2%，但是諸如Parramatta, the Hills district, Banksmeadow, Botany, Eastlakes，Mascot，Hornsby, Cherrybrook, Pennant Hills and Berowra, Ryde和Canterbury等多個地區因為市場過剩的原因公寓售價呈小額跌幅。

BIS Shrapnel的高級住宅經理Angie Zigomanis表示，盡管上述地區的公寓價格將呈現小額跌幅，但就總體而言，悉尼的房屋市場還是供不應求的。

此外，BIS Shrapnel還預測明年澳洲獨立屋市場價格將呈現整體上揚態勢。除了達爾文和珀斯，澳洲其他首府城市的獨立屋價格都將保持漲勢，其中悉尼和墨爾本的獨立屋售價將漲4%，布裏斯本獨立屋價格將漲2%至3%。

相關閱讀：澳洲 | 買房成“澳洲夢” 86%澳人難以獨立購房

（據AFR）

加拿大 | 多倫多區房價暴漲周邊小城爽壞狂批10億建房許可

據ReMax新近發佈的報告，多倫多及周邊地區的房間明年仍然有上漲空間。而就在今年，安省大多倫多周邊的一座城市Hamilton已經批准了價值超過10億元的蓋房建築許可，房價也狂飆20%領跑加拿大全國。

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位於安省東南部的港口城市Hamilton近幾年成了買房蓋房的熱門地。Hamilton市政府在上週四（8日）宣佈，今年批准的建房許可價值已經超過$1,010,000,000元，創造了新的里程碑。這代表著，這裡未來將新建起總共8741個民宅、公共機構、商業及工業用途的建築項目。

哈密爾頓市府在發佈的新聞稿中說，這是該城市有史以來批建項目的最高紀錄。

該城市的建築項目主管Ed VanderWindt認為，這是市政府收穫的一個勝利。他還表示，今年政府批准的是許多不同的建造項目，不是指一次性批准同一個項目。

加拿大會議委員會最近預測，哈密爾頓地區的經濟狀況將在2017年上漲兩個百分點。

好消息？壞消息？

不過並不是所有人都認為這是個好消息。今年二月，一份市府的報告顯示，去年哈密爾頓地區的民宅物業估計上漲了88%，這給漢密爾頓的業主們增加了巨大的稅務負擔。

據ReMax的報告稱，今年安省漢密爾頓-伯靈頓地區（Hamilton-Burlington）房價年同比上漲了20％，預計明年該地區的漲幅仍將繼續領跑全國，房價還將上漲11%，這也會是明年加拿大全國唯一漲幅達到兩位數的地區。

上週，加拿大房貸及住房管理機構CMHC分析稱，在房價上漲的同時，漢密爾頓地區全職工作的數量有所減少，更多的人做的是兼職或不穩定的工作。

（據加拿大家園）

海外 | 全球房價土耳其漲最凶紐西蘭、冰島緊追

根據各國官方統計機構的房價數據，截至2016年9月的一年內，全球55個國家房價年增率平均上漲5.3％，創下兩年來歷史新高，其中44個、80％的國家房價上漲，5個國家更是以雙位數成長。土耳其房價與去年同期相比上漲13.9％，漲幅全球最高，並蟬連五季冠軍。

國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2016年第三季“全球房價指數”，根據各國官方統計機構的房價數據，追蹤全球55個國家的房價表現。

調查顯示，紐西蘭繼續維持第二名，年漲幅13.5％緊追其後，而曾在08年金融海嘯破產的冰島漲勢強勁，年漲12.9％，單季漲幅更達6％，為全球之最。疲弱的經濟表現和激烈的房市管制措施讓台、港、星三地成為難兄難弟，包辦倒數二、三、四名。第三季中國台灣房價與去年同期相比下跌8.9％，倒數第二，但跌幅上季減緩至0.4％。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，中國台灣第三季房價不跌不代表需求有支撐，反而凸顯市場停滯、失血的危機。中國台灣房價從前年囤房稅出籠後，置產客及投資客之後收手，房價就開始走跌，去年第三季房地合一稅定案，大量避稅交易出籠，價格下殺幅度增大，所以年跌幅高居全球第二。

惟利空密布，買方觀望心態濃厚，再加上房貸利率超低，賣方降價意願不高，市場無量，房價的調節機制已失靈，市場出現流動性問題。

土耳其房價與去年同期相比上漲13.9％，漲幅全球最高，並蟬連五季冠軍

紐西蘭房價年增幅13.5％，萊坊全球住宅研究部Kate Everett-Allen認為，英國脫歐後，紐西蘭吸引大量移民，在低利率環境及供應有限的推動下，帶動紐西蘭房價大幅增長，預計第四季將超越土耳其，奪下冠軍寶座。

美國、英國雖遭逢公投及大選衝擊，但第三季維持紅盤，年漲幅也分別有5.5％、5.4％，分居第24、25名。萊坊國際住宅研究部主管Kate Everett-Allen表示，美國總統大選影響房市，一舉拿下雙紀錄，9月房價月增幅0.8％創2013年8月以來新高，且美國房價指數亦創下近20年新高，超過2006年7月金融海嘯爆發前的最高點，顯現美國經濟漸轉向樂觀，資金流入房產市場。

展望2017年在財政政策及貨幣政策的刺激下，經濟及政治環境仍崎嶇不平尚未明朗。歐洲將盡可能的維持低利率，但美國聯准會升息在即，將使美元更為強勢，並牽引全球的資金流入美國及影響著新興市場，勢必使美國房市更活躍。

（據中時電子報）

加拿大 | 明年房價續漲溫哥華和多倫多紅火不再

加拿大明年的房市如何，房價怎樣，可能是不少人關心的問題。特別是溫哥華房市趨冷，房屋銷量和房價雙降，很多人擔心明年房市走低，而專家們的警告也是不絕於耳。其實在歷史上，多倫多和溫哥華的房價都斷崖式的大跌過：1989到1996年，多倫多平均房價下跌36%，僅在1980年一年內，溫哥華平均房價曾經大跌40%!

加拿大最大房地產公司之一的ReMax剛剛發佈的新年房市展望報告(2017 Housing Market Outlook Report)可能給您一個安慰：由於幾乎一半加拿大人在未來五到十年有購房的打算，因此明年加拿大都市區的房屋需求仍然會相當強勁，平均房價漲幅在2%左右。

ReMax自己所做的調查顯示，在加拿大年輕人中，33%的人希望在家人資助下買房;22%人打算將房屋的一間房出租出去;15%的人希望通過Airbnb出租一間房;另有9%計劃與室友合資買房。

溫哥華和多倫多紅火不再

在即將過去的2016年，溫哥華和多倫多房市都是人們關注的熱點，由於供求關係的矛盾，這兩個都市區的房市一度相當紅火，尤其是獨立屋更是搶手，房價屢創新高。從2016年全年來看，大溫地區居民住宅平均房價上漲13%，達到$102萬;GTA地區則漲17%，均價升至$725,857。

2017年溫哥華和多倫多房地產市場需求仍然較旺，但因卑詩省實施對海外買家徵收15%的轉讓稅，再加上聯邦政府收緊按揭政策，這兩個都市區紅火不再。ReMax估計，溫哥華明年平均房價會漲2%，多倫多則是8%。

漢密爾頓-伯靈頓地區房市領先全國

ReMax的報告稱，今年溫哥華和多倫多的火熱房市也影響到周邊城市，令這些地區的房價也是一漲再漲：如安省漢密爾頓-伯靈頓地區(Hamilton-Burlington)按年房價上漲20%，卑詩的Fraser Valley漲20%，安省巴裡(Barrie)漲16%，卑詩Kelowna也漲14%。

為了求得房屋可負擔性及與大都市之間距離的平衡，估計大都市周邊城市房價明年還會繼續上漲，其中安省漢密爾頓-伯靈頓地區的漲幅將領先全國，達到11%，這也是2017年加拿大全國唯一漲幅達到雙位數的地區;而滑鐵盧地區(Kitchener-Waterloo) 漲幅也將達到8%。

由於卑詩實施向海外買家收轉讓稅的新政策，估計一些外國買家會轉向多倫多和蒙特利爾，因此明年GTA地區房價漲幅仍然可以達到8%，而大蒙特利爾地區也會有6%的漲幅。

阿省房市明年復甦

由於油價低企失業嚴重，今年一年阿省房市不景氣，其中卡爾加里按年房價降低4%，埃德蒙頓房價也跌了2%。

由於油氣行業逐漸恢復帶動就業增長，加上最近對輸油管道工程(Trans Mountain pipeline)的批覆，因此預測明年下半年阿省房市逐漸復甦，房屋買賣活動增加，房價也可能上升。

相關資訊：加拿大 | 溫哥華「排外稅」奏效外資持有加房產下降

（據加拿大家園）

澳洲 | 悉尼公寓4年大漲44% 樓花收益超過高端房產

悉尼的業主經歷了非同尋常的房價增長，根據Domain集團的數據顯示，由於房價的上漲，截止到9月的4年時間裏，獨立屋價值上漲了65%，公寓價值增長了44%。

專家表示，在過去的幾年中，真正掙大錢的並不是緊緊握著豪宅、擁有高端房產的房產大亨們，最有利可圖卻是公寓樓花的持有者。

由於房價的上漲，截止到9月的4年時間裏，獨立屋價值上漲了65%，公寓價值增長了44%

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據Domain網站報道，在短短的幾年內，壹些買家通過購買樓花，已經收獲了巨大的價格收益，壹些行業專家說，在澳洲增長最強勁的悉尼房市中，樓花讓這些人如同贏得了“強力球”彩票壹般。

Starr Partners的首席執行官Doug Driscoll表示，這些購房者只需支付房產價值5%的資金作為首付，他們甚至還沒開始還款時，就眼看著公寓價格不斷上漲。公寓建設的時間平均為3年，這使得業主只需實現投入很小壹筆資金，修建完成後才需要支付剩下的款項。Driscoll說：“悉尼房市所取得的成功，主要是由大量湧入的投資者所推動的。”

在房市繁榮時期，市場上超過60%的買家都是投資者，新公寓被作為熱門投資商品而被大力推銷，壹個投資者的完美投資時間是，他們在2013年9月，支付房價中位數的5%，購買公寓樓花，當時的公寓房價中位數為47.5萬澳元，他們僅需要支付2.375萬澳元。到2016年9月，當他們出售已建成的公寓時，公寓房價的中位數已經達到了68.5萬澳元。僅僅投資2.375萬澳元，獲得了21萬澳元的收益，當然這不包括1.7萬澳元的印花稅和交易成本。Driscoll表示，“臨近市中心和水岸的房產”獲得的收益更多。

壹些投資者在較為便宜的市場進行投資，仍然取得了成功。2013年，Ethan在悉尼西區的St Marys買了壹套公寓，支付低於公寓房價的中位數，31.2萬澳元，直到2014年底才完成交割。

為了免除印花稅，他作為首次置業者，在這套公寓中居住了6個月，之後搬到Lane Cove，將這套公寓放入市場進行出租，2016年11月，他以42萬澳元的價格賣掉了這套公寓，獲得了10.8萬澳元的收益。

（據Domain）

澳洲 | 2016澳房價最貴區榜單悉尼前10中狂掃8席

悉尼繼續領跑澳洲房市，在澳洲最昂貴城區的排名中，這座海港城市取得了壓倒性的勝利，在今年排名的前10位中占據了8個位置。

澳洲最貴的城區第壹名到底是哪個區呢？Darling Point以房價中位數680萬澳元的成績拔得頭籌，緊隨其後的是Vaucluse，房價中位數為417萬澳元，第三名為Cremorne Point，房價中位數為410萬澳元。

2016澳房價最貴區榜單悉尼前10中狂掃8席

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據realestate網站的數據顯示，截止到2016年12月5日的前12個月，澳洲最貴住宅區的平均價格範圍從680萬澳元至320萬澳元。每個地區在這12個月內都至少有10處房產成功售出，才有機會參與排名，這意味著，擁有多處豪宅的飛地Point Piper沒有在名單中，盡管這個區域中有些房產的價格高昂到令人瞠目結舌。

相比往年，今年的排名有也有所變化，REA集團的首席經濟學家Nerida Conisbee表示，近幾個月來，這些高端區域的房價也有所下滑，他說：“Darling Point繼續領跑整個榜單，房價中位數達到了681萬澳元，雖然還是住宅最昂貴的區域，但對比年初的740萬的房價中位數，還是有所下降。”今年，高價位區域的房產並未經歷強勁的漲勢。

2016年澳洲房產最昂貴區域榜單如下：

1.Darling Point（新州），房價中位數681.25萬澳元

據澳洲統計局的數據顯示，居住在這裏的居民，周薪達到了2511澳元，相比獨立屋來說，這裏80%的住戶都願意居住在公寓中。

2.Vaucluse（新州），房價中位數417.5萬澳元

這裏的居民以家庭為主，靠近悉尼海港國家公園的海灘。

3.Cremorne Point（新州），房價中位數410萬澳元

這裏的房產不輕易放出，居民多為家庭和老年夫婦。

4.Bellevue Hill（新州），房價中位數403.5萬澳元

5.Dawes Point（新州），房價中位數390萬澳元

6.Tamarama（新州），房價中位數360.5萬澳元

7.Peppermint Grove（西澳），房價中位數355萬澳元

8.Toorak（維州），房價中位數342.5萬澳元

9.Dover Heights（新州），房價中位數330萬澳元

10.Mosman（新州），房價中位數329萬澳元

（據Real Estate）

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣（Napa County）。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區：美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲1.9%

納帕縣房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度增加0.2%

納帕縣房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為71天

納帕縣房產掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為98.68%

納帕縣房產售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為42.46%

納帕縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與舊金山灣區的其他幾個地方相比，納帕縣第三季度的市場進展相對良好。雖然七月銷量比去年同期有所降低，但八九月份有明顯的回升。總的來說，過去幾年納帕縣的銷售活動保持平穩，而舊金山灣區的其他地方則出現持續的下滑。納帕縣居民購買力相對較高，且房產儲量相對充足，共同促進了房產銷售。

在第三季度，買家對100萬美元以下的房產的競爭回升，很多房產的售價高於要價。100萬美元以上的房產銷量也保持穩定。

市場統計數據

與舊金山灣區整體相比，納帕縣的市場競爭強度相對較弱，但在定價200萬以下的房產中，20%到30%的房產售價高於要價。但是與其他地區一樣，對低價位房產的競爭減弱。

納帕縣售價高於要價的房產比例；舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在納帕縣銷售的最接近房價中位數628,500美元的一套房產。

2121 Camenson Street, Napa, CA 94558

加利福尼亞州94558，納帕，Camenson街2121號
3室/2浴/1,425平方英尺
售價：615,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在納帕縣出售的售價最高的房產。

1095 State Lane, Yountville, CA 94599

加利福尼亞州94599，揚特維爾，State路1095號
5室/6浴/6,400平方英尺
售價：10,200,000美元

前景預期

房產儲量充足以及買家的不斷湧入，將繼續刺激納帕縣未來幾個月的銷售活動。納帕居民的購買力必將幫助該地區的房產銷量超越舊金山灣區的其他地區。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或瀏覽太平洋聯合國際的居外網專頁。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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美國 | 除了富豪中國中產階級也在向海外轉移資產

亞當·達希爾（Adam Dahill）發現在安靜的貝德福德-斯維森特街有一棟三層褐砂石的房屋很有投資價值。盡管它的外牆年久失修，門前的台階損毀了，窗戶也是破的，但他需要差不多130萬美元才能買下它，並把它裝修成布魯克林的夢中家園，讓這座城市的律師和銀行家們願意為它花大價錢。

沒問題。達希爾可以從一個新的、急切的國際資金來源那裡借到錢：中國的中產階級投資者。

“如果有人想為我們開發的物業提供資金，我會一視同仁的，”36歲的按揭經紀人達希爾說。“中國人？很好。美國人？不錯。只要他們有興趣，我是不會在乎的。”

亞當·達希爾在布魯克林的一個翻新項目中。他從中國的中產階級投資者那裡借錢。

中國的大富豪很早之前就開始在世界各地購買物業。現在，技術正在為普通的有錢人打開大門。

中國和世界各地的新一代智能手機應用和在線貸款平台正在幫助小型投資者跨越法律和語言的障礙，在全球各地進行投資。有了這種非正式的貸款網絡，中國投資者就可以為海外項目和買家提供資金，這些網絡很大程度上繞過了銀行和其他傳統的資金來源，為伊利諾伊州的體育中心和田納西州公寓樓等多種不同類型的項目注入了資金。

不過這也導致更多的資金流入了紐約和舊金山地區這樣的繁華富裕之地，外國投資者是導致這些地方房價高漲和繼續上漲的原因之一。其中就包括哈爾西街（Halsey Street），它和布魯克林的大西洋廣場等大型開發項目只有數個街區之遠。這些項目早就已獲得了中國的資金。金錢正在改變社區，推升房地產的價值，但是老住戶擔心價格飆升會讓自己待不下去。

“這引發了很多不滿，”45歲的安吉洛·理查森（Angelo Richardson）說。他自稱是創業者，家住在附近。他說自己在布魯克林已經住了24年，月租從兩年前的900美元到現在幾乎翻了一番，漲到了1500美元。

貨幣以數字形式從中國人潮洶湧的城市流向布滿褐石建築的布魯克林街道，是中國資金外逃的一部分，中國人擔心經濟放緩和國家日益增加的政治和社會問題，因此希望實現資產多元化。雖然中國嚴格限制貨幣外流，新技術卻帶來了一個模糊的領域。

這些新的金融平台“聘請了真正的好律師”，倡導團體眾融中國總會（Crowd Fund China Society）的創始人之一張曉晨說。“這還是一個灰色地帶，所以律師扮演了重要角色。”

連續創業者張小奔今年36歲，來自中國江蘇省，他通過在線貸款平台為達希爾的項目提供了4500美元資金。這筆交易承諾13％的快速回報，對於張小奔來說，關鍵是這筆錢將以美元支付。張小奔最初以人民幣投資，這意味著他實際上正在將自己的一部分財富移向海外。

“除了這樣以外，”張小奔說，“把錢轉到國外還是很難的。”

這種把金錢移出中國的新途徑表明，這個國家技術領域的快速發展再次搶在了監管機構前面。大批手機應用程序及服務為中國普通消費者提供了新的資金支出、轉移乃至投資的方式，有時甚至超過了人們在美國所能做到的。

繼中國投資者開始以驚人的速度向國外轉移資金，導致去年中國外彙儲備大幅下降後，中國在今年打擊了流向海外的資金。上個月，中國采取了新的措施來阻止資金外流，加大對大額海外交易的審查，並要求在將500萬或以上的美元轉移到境外時進行申報。

到目前為止，這些新的投資渠道在很大程度上沒有受到影響。像牛牛（Niuniu），積木盒子（Jimubox）和老虎股票（Tiger Stocks）這樣的手機應用程序允許投資者通過智能手機購買和拋售國外股票。在線門戶網站允許他們吸納資金，直接購買一塊海外房地產，或者為紐約的達希爾那樣的海外買家提供資金。

與其他中國富人在海外投資的方式不同，這些新服務的價位往往是針對普通人的。“彌財”（Micai）是一個“機器人投資顧問”型應用程序，也提供在線投資服務，它的投資門檻是5000美元。財富轉移（Wealth Migrate）是今年進入中國的一個南非眾籌平台，目前正在試驗100美元的房地產投資產品。

“中國人與其他投資者有著同樣的需求，”財富轉移的首席執行官斯科特·皮肯（Scott Picken）說。“他們想要財富保值和安全感。”

為達希爾不動產項目提供了部分資金的投資者張小奔是通過在中國設有辦事處的紐約投資服務機構海投360（Haitou360）的網站進行投資的。“海投360”中文名字的意思是“往海裡投”，它聚集客戶的投資，並在RealtyMogul和Patch of Land等著名的美國眾籌平台上購買貸款套餐。

中國限制境內貨幣向海外轉移，規定個人向海外轉移貨幣每年不得超過5萬美元。但海投360將其投資組合起來，讓法律實體實質上代表眾多個人投資者，繞過這些限制。

“我們解決了多個問題――我們管理海外房地產投資的風險，我們克服了每個人都受到的資金控制限制，”海投360的首席執行官王金龍（Jerry Wang）說。他說，這種組合把遵守中國資金控制措施的責任交給了個人投資者。

通過這些渠道，來自中國的資金找到了進入各種房地產項目的途徑，遠遠不止於布魯克林的褐石建築，還包括了新澤西州的住宅、喬治亞州的醫療設施、連鎖汽車旅館。中國私募公司海眾（Oversea Crowd）利用眾籌向中國客戶融資，底線為一萬美元，所得資金用於修建在喬治亞州和北卡羅來納州的公立大學附近的幾所豪華學生公寓。他們在哈佛商學院附近通過眾籌修建的新公寓綜合體即將落成。

對於投資者，收益取決於投資周期――有時需要5年，有時只需30天。平均而言，長期投資的回報率為9％至11％。公司收取通常相當於投資1%的預付費用。投資者的回報以外幣支付，通常是美元。

在資助達希爾的布魯克林褐石建築貸款之前，海投360的投資者張小奔曾在網上投資了一小筆錢作為測試。兩個月後，他收到了一筆回報，價值是6美元多一點，這是一個很小的數字，但是令他對在線投資產生了信任。

他現在正在考慮一個“留學海外”的投資產品，該產品令他可以立即開始投資美國房地產。未來的回報將每月直接轉移給年幼的兒子，如果他將來在美國上大學的話，這筆錢將用於支付他的學費和生活費用。

在資金流的接收端，一些人正在尋找辦法來處理它。在貝德福德-斯圖維森特，哈爾西街正在發生變化。在達希爾的房子所處的街道另一端，市政通知和貼在褐石上的膠合板表明更多房屋還在建設之中。附近另一座房子上掛有“出售”標志。

社區協會要求當地房主在開售房屋之前通知他們，以便他們可以接觸附近的居民，以找到潛在買家。

“我們看到國際投資者在這裡投資和改建房地產。這正在改變社區的面貌，”社區委員會3（Community Board 3）的主席特裡梅因·懷特（Tremaine Wright）說，該機構是貝德福德-斯圖維森特的代表機構。懷特一輩子都住在貝德福德-斯圖維森特，她的父母和祖父母也住在附近。

“貝德-斯圖長期以來一直是這樣一個社區，大家擁有自己的房子，住在自己的房子裡，”她還說。“現在它正在變成一個很多人來投資的地方，他們不打算做出更長遠的承諾。”

（據紐約時報中文網）