前面几期内容里，居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事，让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过，“授人以鱼不如授人以渔” ，以往的买家案例固然精彩、有价值，而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。
买家概况
- 买家：Peter Pang /北京人
- 置业区域：澳洲
- 置业目的：投资
- 买房类型：适合投资的各类物业
- 置业结果：成功投资，小有所成
备注： Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房（HO）及总结，共6部分，篇幅较长，请耐心阅读。
一、怎样选择买房区域
新移民或买家到了澳洲，该在哪买房呢？这里我想先解释一种现象，那就是宇宙的中心五道 口的形成（上海人也可以理解为五角场或莘庄现象）。北京的大学主要集中在海淀区，那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里， 再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地，大批IT公司在那里聚集，也就形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。
长此以往，随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施，亲戚朋友这么一问，都说住五道口交通便利，生活工作两不误，于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤， 你要是问问老北京买房会不会选五道口， 得到的答案一定是否定的。
有人说了， 哪个大城市不是从无到有发展起来的呢？废话， 一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么？
初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样， 问问朋友，找找亲戚，发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子， 一致回答 ：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校区，又是大型的购物中心，还有电影院，火车站，汽车总站， 亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley ， 一批一批的土豪大妈，一掷千金，200万，300万，不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是一样的。
其实从投资的角度来讲，就要买 glen 这种五道口位置，步行距离可以到达一切，因为人口爆炸增长，房价大幅增长，短期投资回报很高，买完等俩月马上卖，赚快钱或者囤地做开发， 赚大钱！但要选对当地最热的区域，还需瞭解当地的居住观念。
一个问题你必须明白，宇宙的中心，就算再繁华，也算不上宜居之地。周围高楼林立，车水马龙，酒吧的音乐就能吵死你，大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐，警车从你家不远处24小时呼啸而过，开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售，但不会做成别墅。
看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里， 他们的地都被谁买下来做了什么， 你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁华的中心保持安全的距离（必须有车）， 而不是直接住在市中心。当然，无论如何， 把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区，肯定是不会错的！
二、影响房价的N个因素
买房不要凭感觉，而让数据说话！幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀，这样会误导大众， 因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图， 要培养自己用数据画图的兴趣， 学习用好每个工具，从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素：
1、房产及周边配套列表
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
影响房价最最直接的因素，左侧为周边配套、中间为物业设施、右侧为相关价格。
2、各区均价排名变化
3、学区地图
学区地图 （维多利亚州某学区的范围划定，来自官方网站）
4、房屋周边土地规划
5、区域需求判定
维州某个区的房屋需求量。可以清楚看到，该区域的住房需求远远高于维州平均水平，因此投资潜力巨大。
6、周边房价对比
7、每周成交数据
这些都只是一些最基本的图表和工具，而且当地都有对应的专业网站提供相关数据，查找不难。其实还应该包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打电话给区政府询问 zone code 等等，一套房子贵，总归是有一些原因的，多看多听、多经历，形成自己的理论并不断完善。
三、是否该投资学区房？
中国的教育资源大都集中在公立学校手中， 从小我们就知道， 中国的私校是混日子的， 教不出好学生，一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的（主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同）。
国外的有钱人，包括中产， 一般是不会送孩子去公立学校的， 因为公校不论硬件设施， 还是教师资源都远远不如私校，因为国外政府根本没钱，连政府都会破产的国家，怎么可能靠政府养好学校呢？
再有就是，老外对社交圈非常重视，其实就是国内的关系网，试想一下，如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子，那么等他们 长大了， 你还会担心自己的孩子混不好吗？
那么学区房到底重要不重要呢？？
这里我来讲一个道理，力从地起，人类所有的行为都需要土地。 想造汽车？需要厂房；想办学校？需要教学楼；想开车？需要修公路；想看病？需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为，都需要土地的支持， 而各种各样用途的房子，也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。
如果最近几年的新生儿出生率高， 那你屯个学区房准没错， 如果最近留学生开始多起来 了， 那就买两套大学旁边的学生公寓吧， 要是认为人口老龄化是个趋势， 那么买个医疗有关的用地是会保值的， 看好互联网？物流用的厂房是关键， 要是觉得今后会普及在家办公， 那么办公楼千万别买，o2o 送餐会波及餐饮业？那就别碰做饭馆的底商， 新移民数量看涨？那买两套市中心的公寓也无妨。
房地产是一个很大的行业， 涉及到经济的方方面面，因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行，小到停车位，墓地，大到海岛，摩天大楼， 房地产即 经济本身！
所以到底要不要买学区房呢？？我相信读到这里，你应该已经有了自己的判断，何止学区房， 医院，商店，办公楼，咖 啡厅，谁知道会不会是你的下一个目标呢？
四、怎样的房产才算豪宅？
下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素，一套房子如果能给人带来精致感，那么就离卖个好价钱不远了，就像买苹果产品和中关村地摊货的区别，要让人有住在里面有高大上的感觉，可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。
1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖，至少4车位车库，健身房，网球场，电影院，书房，9洞推杆草坪，中院，地下室，空中花园，户外烧烤区，四合一卧室，钢琴，壁炉，高墙阔院，单层房高超过3米，前园有纵深感，酒吧，视频监控安保系统，中央空调等，以上都算必备的要求。
2、景观（view）要好。说到 view 有一点不得不提， 就是上坡地还是下坡地的问题， 有些人说地一定要平， 其实大错特错了，对于豪宅而言为了获得更好的 view ，地一定要又坡度， 只是选择上坡或下坡，玩法不一样而已，平地你只能看到邻居家的窗户，只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行～比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)
3、提升精致感上： 最好的木地板，复古花纹地毯，水晶灯，旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手，浮雕墙，木包墙，拱形吊顶，透明玻璃透光顶，厕所浴室天然大理石从顶到底，嵌入式水晶柜，整体厨房用最好的厨具。
所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材；整面墙的书柜；外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕；电源位置设计合理看不到明线；灯光够足、房间布局采光合理；每个房间之间靠走廊隔开；电影院合理的声乐场设计；宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画；墙体凹凸设计可放置古董展示；双开木质复古门或玻璃门；镂空的玄关；地宽超过20米并有气势的房子前脸；前园纵深足够走车，全自动院门，木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘；每个房间有自己独立控温的中央空调；天然大理石厨房中控台；泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池；灯光网球场；花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。
以上都是很具体、很明确的硬性指标，下面是一些我看到的不错的豪宅设计，供参考。
豪宅地势要有一定坡度 
配套和景观 
内部典雅奢华 
私家泳池-豪宅必备
五、是否可以买古董房？
很多人都说在澳洲买了古董房（HO） 你就别想升值了， 还有很多人说古董房千万不能买， 维护起来可贵了，住里面又破又小，到时候想转手都卖不掉的，我想说的是，你知道北京的四合院都谁买么？你知道上海的老洋房都谁住么？
其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样，即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力，为啥？因为这才是跟暴发户的区别所在， 这才是格调和品味的代表，这才是一个国家历史文化的精华，这才是底蕴！
其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了，物以稀为贵，所以动不动就要几个亿才能买一套， 但澳洲的古董房很便宜， 不是因为真的没人要又没法住，而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到 处都能看到这样的住宅，有些甚至整条街都是，这也就形成了另外一个优势，想住好区又预算有限，那就买套格局好的 HO 自己收拾吧！
HO 有很多种， 有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色， 有些是整体保留一砖一瓦都不能动，但有一点是可以肯定的，房子里面你想怎么整都可以，所以外面看起来很旧的房子，里面可 以是全新的，房间的布局、功能性，一样也不会比新房少，就好像北京有个小区叫观塘，还有一个叫中国院子， 其实都是四合院风格的房子，但房子里面都是现代装修， 住起来一样舒服，一辈子就住里面了又怎样， 很牛逼的好不好。。。。
还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅，其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种，买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅， 什么时候成为仅仅是时间问题而已 （你现在买的是法风新房， 过二十年你再想拆试试，区政府肯定不让你拆，这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的，所以才会成为 HO）， 你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。
点击查看澳洲建筑风格的 wiki ， 帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格
以下几个不同时期的 HO 图片， 你会不会怦然心动呢？
六、总结
虽然我并没有说什么自己的买房经历，而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的 经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变，帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节， 比如如何避税， 如何再抵押套现继续买， 如何购买商业地产等等。
下面简单回答下读者重点关注的问题。
Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢？
A: 简单来说就是要不停的找白菜，试想，如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值，那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少， 那么这个时候如果低于这个市场价值买入，那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入，因为这其实原本就是房子本身的价值而已， 只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好，有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下，转手就是利润。
买下有潜力的旧房进行翻新，也可以快速达到这个目标，再不济你买块地盖个新房也能快速办到，因为你在路上看到的任何一套房子，不论多老多旧都曾经是一套新房，试问在几十年甚至上百年的过程中，曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的， 这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性，它能带给每一位房主稳定的收益。
Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办？
A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套，就变成海外人士也可以买
的新房了。
看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。
排版：Shelly Du
责编：Lisa Zhu
