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留学住在哪？来看看各城市房租涨幅 | 法国

各位来法国留学的小伙伴们，通常都是如何选择城市的呢？学校可能是最主要的因素，但城市的消费水平也是非常值得考量的，而其中对我们留学生来说最为关心的就是每个月固定的房租支出了。

最近，费加罗报整理了2017年度法国各大城市房租的涨幅排行榜：

第十三：Saint-Étienne 平均每平方米涨价7.8欧

圣艾蒂安是法国东南部城市，罗讷-阿尔卑斯大区卢瓦尔省的省会，也是该省人口最多的城市。圣艾蒂安也是法国的一座重工业城市，由于中心城区聚集了大量的离退休人员（34%），故而圣艾蒂安市中心的人均收入并不高。

第十二：Nîmes 平均每平方米涨价10.6欧

尼姆市是法国南部加尔省的省会，靠近地中海，每年阳光阳光的时间达到300天以上。以法国最暖热城市而著名，是一个既浪漫古典又现代的艺术之都。在法语里，“尼姆”是泉水精灵（Nemausus）的名字，沿市街而行，处处都可见到造型特殊的喷泉，让整个城市充满活泼的气息。

第十一：Toulon 平均每平方米涨价10.8欧

土伦是瓦尔省的省会，位于马赛以东65公里处，法国东南部滨地中海的港湾城市。

第十：Dijon 平均每平方米涨价11.1欧

第戎是法国东部勃艮第大区的首府，也是该大区内人口数量最多的城市，距离巴黎东南大约290公里。第戎历史悠久，其城市建于罗马时代，中世纪时为勃艮第王国的首府，现市内留有大量的历史文化遗产。勃艮第也是法国四大美食之都之一，蜗牛菜、芥末、勃艮第牛肉火锅等都是第戎的传统美食，同时第戎附近还是法国勃艮第葡萄酒产区。第戎的是法国东部的重要的经济、文化、交通和教育中心。

第九：Reims 平均每平方米涨价11.9欧

兰斯位于法国东北部，是法国著名的宗教文化中心，被称为“王者之城”。兰斯也是世界名酒香槟的产地，兰斯附近有大约两万处葡萄农家和上百家家香槟厂，是香槟-阿登大区最大的经济支柱产业。

第八：Toulouse 平均每平方米涨价12.1欧

图卢兹位于法国西南部，航天业发达，是飞机制造商空中客车的总部所在地。

图卢兹的城市的建筑始终保留着玫瑰红砖瓦的特色。

第七：Nantes 平均每平方米涨价12.3欧

南特是法国西部卢瓦尔河大区的首府，其历史悠久，是布列塔尼地区历史上最重要的城市，时代杂志在2004年时将南特选为欧洲最适合居住的城市。

第六：Strasbourg 平均每平方米涨价12.5欧

斯特拉斯堡是法国大东部大区的首府。每年的圣诞集市是斯堡最值得一去的特色景点。

第五：Lyon 平均每平方米涨价13.1欧

里昂是法国重要的工业城市和除巴黎之外最重要的科教中心，机械、电子、化工、重型汽车、计算机等产业实力雄厚，拥有20余所高等院校和科研机构，通常被认为是法国的第二大都市区。

第四：Lille 平均每平方米涨价13.9欧

里尔也是整个法国北部的经济、教育、交通和文化中心，拥有近百家家跨国企业、数十所高等教育机构、两个国际性的火车站，并于2004年获得了“欧洲文化城市”的称号

第三：Montpellier 平均每平方米涨价14欧

蒙彼利埃位于地中海沿岸，全年温暖且日照充足，几乎没有冰雪天气，是法国的避寒圣地，被称为“阳光之城”。如今，蒙彼利埃已拥有两所国立大学以及下属的数十所高等学府，其学生尤其是外国学生所占的比例在法国名列前茅。

第二：Nice 平均每平方米涨价16.4欧

尼斯也位于地中海沿岸，是欧洲乃至全世界最具魅力的海滨度假圣地之一，每年到访尼斯市区的旅客数量超过了400万，是这座城市本身人口数量的近10倍。神圣的古罗马历史文化、普罗旺斯薰衣草田散发出的浪漫的芬芳，以及带有异域风情的地中海美食。无论从任何一个角度，尼斯都是法国人心中绝对的度假天堂。

第一：Paris 平均每平方米涨价25.5欧

巴黎是法国首都，相信已经不用再多介绍。这里是法国经济、政治、文化的中心，没有任何其他的城市能够与之抗衡，所以即使巴黎是全国物价最高的地方，法国年轻人们和外国人依然对这里趋之若鹜。

看看巴黎这一飞冲天的涨势，真是闻者伤心听者落泪啊。

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不过好消息也是有的，据费加罗报统计，2017年里法国所有人口超15万以上的城市中，居然有三分之一的城市房租都跌了！下面来看看涨幅排行榜：

第六：Angers 平均每平方米跌价10.4欧

昂热位于法国西部，是一座历史悠久的城市，古名茹里欧玛古（Juliomagus），是安茹文化区的中心。其城市综合水平居法国前二十位。同时，昂热气候温和、空气清新、交通方便、物价也不高，是一座非常适合学习生活的城市。

第五：Le Havre 平均每平方米跌价10.7欧

勒阿弗尔是法国北部的海滨城市，工业发达，濒临英吉利海峡，是法国第二大港口（仅次于马赛），也是距离法国首都巴黎最近的大型港口，以其作为“巴黎外港”的重要的航运地位而著称，在法国经济中具有独特的地位。凭藉其得天独厚的地理位置，这一地区吸引了不少大型跨国企业。

第四：Rennes 平均每平方米跌价11.7欧

雷恩是法国西部大区布列塔尼大区的首府，自古以来就是布列塔尼地区的中心城市，也是重要的观光都市。雷恩因其优异的城市生活质量而深受法国人喜爱，于2012年被法国杂志《L’Express》评为“全法最宜居的城市”。

第三：Grenoble 平均每平方米跌价11.8欧

格勒诺布尔是法国东南部城市，是阿尔卑斯山山区交通中心。是著名的滑雪胜地，城市周围有数座条件优异的雪场，每年冬季都会吸引无数来自世界各地的冰雪运动爱好者。这里有机器制造、冶金、电机、电子、化学、纺织、造纸等工业，物力、微电子产业发达，被誉为“欧洲的硅谷”。

第二：Marseille 平均每平方米跌价12.1欧

马赛是市区人口仅次于巴黎的法国第二大城市和最大海港，城市人口163万。该市三面被石灰岩山丘所环抱，景色秀丽，气候宜人。近25%的马赛人口为北非血统，大多为阿尔及利亚人和突尼斯人。据人口统计学家估计，在不久的将来，马赛将成为欧洲第一个穆斯林人口占多数的城市。它的犹太人社区规模在欧洲排第三位。

第一：Bordeaux 平均每平方米跌价13.1欧

波尔多是法国西南重要的工商业城市，也是这一地区的政治、经济、文化、交通和教育中心。波尔多地区旅游资源丰富，有许多风景优美保存完好的中世纪城堡。这里更是与勃艮第齐名的著名葡萄酒产区，被称为世界葡萄酒中心。

真的是很羡慕住在以上这些城市的认了。波尔多的小伙伴们，请举起你们的双手为自己的城市疯狂打call吧！

来源：新欧洲

排版&责编：HY

香港豪宅抢购屡创新高十大豪宅区你知多少？

尽管“辣招”频出，但“有效期”有限，近两年来中国香港房价整体呈现稳步上升态势，刚过去的2017年还创下了近5年来的最高涨幅。究其缘由，内地买家进入香港房市毫无疑问成为重要推手。

一手住宅空置税对增供应作用有限发展商或转嫁成本 | 中国香港

对于香港政府讨论多时的一手住宅空置税可能快将出台，本地大型物业代理–美联集团(1200.HK)主席黄建业周四表示，这措施“徒具虚形”，难以大幅增加新盘供应。

多家香港电子媒体引述消息指，行政会议今天开会通过三项房屋新措施，包括针对空置一年或以上的一手住宅单位征收空置税，并会通过现有差饷机制收取，按物业应课差饷租值的200%来计算差饷。

此外，香港电台报导指，行政会议亦通过建议房委会条改资助出售房屋“居者有其屋”的定价与市价脱钩，并讨论将本年度卖地表部分土地，改作公营房屋用途。

黄建业表示，一手住宅空置税有“为出招而出招”之嫌，虽然此措施能有机会加速发展商推售现楼货尾（即已落成但未售出单位），不过，近年政府的卖地计划每年可供应的单位目标仅约1.8万个单位，相信发展商全年出售的新盘单位数目亦势难大幅超越此数目范围。因此，一手空置税虽或加比快现楼货尾推售，惟发展商亦可延后推出原定推售的楼花单位以应对，此消彼长之下，对增加新盘供应的作用非常有限。

莱坊估价及谘询主管林浩文表示，以现时市况及楼价水平计，初步估计应课差饷租值的200%约等同楼价的4-5%。这也将会是发展商的持货成本，如楼市仍然向上升，这可抵消部分税项，而发展商也可把部分成本转给买家。

截至4月份全港私人住宅楼价指数已连续第18个月创新高，过去一年住宅楼价升14%；今年首四个月累积升幅6.6%。

至于有关公营房屋的两项措施，黄建业认为虽然短期可能导致市场浮现观望情绪，惟长远亦难解决住屋供不应求问题，他呼吁政府对症下药，房屋供应公私并重，从速制定有效觅地建屋方案，建议短期加快农地转换速度，长远重启填海计划，以解决供应不足引致的楼价急升的问题。

据政府数据，截至今年3月末一手私人住宅货尾单位为9,000个，当中5,000个在2017年落成，而在2011-15年间落成的货尾则有2,000个。

若发展商转嫁成本，意味着香港房价将来会更加昂贵！

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来源：路透香港6月28日

排版：Sehlly Du

香港：原有楼市调控政策失灵特首考虑限外地人购房

中国香港特区行政长官林郑月娥上周表示，假如现时的香港楼市“辣招不再辣”或失去效用，可以再考虑其他政策措施；她并指可以再审视进一步限制非香港居民购买住房的政策，而为保障香港人住房需求，不会排除任何方案。

林郑月娥在上周出席立法会答问大会时，回应有关议员提到本港人口政策和楼市关系的问题。

“为应对香港楼价上升问题，再进一步限制香港私人楼房卖给外来人，是可以去看，亦会不断去看。”她称。

“如（楼市）辣招不再辣或失去效果，是否有其他方法在楼房极度短缺时，再考虑其他政策措施？”林郑月娥说。

政府自2009年起多次推出各项楼市措施，通过压抑本地投资及外来需求及增加土地供应，冀为楼市降温，但楼价持续上扬，最新数字显示5月份全港私人住宅楼价指数已连续第19个月创新高。

此外，6月份缴交15%买家印花税（适用于非香港永久居民买家）的宗数为340宗，虽然比5月份405宗低，但涉及税款翻一番至近17.2亿港元，这反映外来投资者可能已在他们偏好的豪宅类物业再度活跃起来。

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有议员追问林郑月娥何时会考虑限制外地人购买香港住宅时，林郑月娥回应指，因现时楼市存在不少不明朗因素，市场往往会因一些揣测而有所动静，故此不适宜就楼市发展及政府政策说得太具体，以防部分人士会断章取义或有所揣测。

但她强调，为保障香港人住房需求，政府不会排除任何方案，但需要审慎监察情况，在适当时候作出一些回应。

仲量联行：空置税可稳楼市，惟亦有副作用

国际房地产服务商仲量联行也于近日表示，香港政府对空置一手住宅征收额外差饷（下称“空置税”），相信会对楼市起稳定作用，但同时亦会造成发展商倾向兴建面积更小的单位，以令楼盘尽快卖完。

仲量联行董事总经理曾焕平表示，政府征收空置税，发展商未来开售的新盘定价策略会以尽可能卖出更多单位为本，所以对市场会有稳定作用；此外，除非是超豪宅地，否则发展商未来投地的出价，亦可能会没过往进取。

然而，空置税亦会产生一些副作用，该行预计发展商将会兴建更多的小型单位，以减低新税项带来的额外风险，令单位总价维持在可负担水平以保障销售率。该行指，现时兴建中的住宅平均面积已缩小至600平方尺，较2013年平均面积1,022平方尺大幅缩小四成。

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上月底，香港政府公布六项房屋政策新措施，目标包括令资助出售房屋更能负担、增加资助房屋供应并加强支援过渡性房屋供应、向空置的一手私人住宅单位征收相当于楼价约5%的“额外差饷”，促使一手私人单位尽早推出市场。

曾焕平指出，自2009年10月政府开始出招以来，楼价至今已累计上升150%，反映政府现时的楼市措施不奏效，并且将购买力推向一手市场，因在楼市辣招下，置业人士购买二手住宅需付更多的首付，但购买一手房，发展商则会给予多种优惠令他们较易“上车”。

他表示，虽然现时香港楼市客观上没有存在很大问题，但政府有需要作前瞻性考虑。

“香港楼市（好像）是一艘很大的邮轮，我们不是一辆跑车，方向盘一扭便可以转身，是需要时间慢慢转，所以政府有需要现在开始留意，万一楼市逆转情况最坏会如何？有没有一些措施可以暂时松一松，释放一下压力？”他说。

自2009年以来，香港金管局已先后推出八轮逆周期措施以稳定物业市场，而政府亦先后推出如额外印花税、买家印花税及向购买第二套房征收15%印花税的“辣招”。然而，这些措施对压抑香港楼价似乎没有作用，5月份全港私人住宅楼价指数已连续第19个月创新高。

此外，香港政府4月成立土地供应小组以解决香港长远住屋问题，其中一项建议为填海。曾焕平表示，填海仅能供应490公顷的土地，并要花极长时间完成及开发土地供地产发展，倒不如集中释放占地达760公顷、遍布新界但未获政府标注的棕地的发展潜力，这会比填海更有效及快捷提供土地供应。

来源：路透中文网
责编：Zoe Chan

中国香港太平山顶新宅价格或比伦敦白金汉宫高八倍！

据一位行业观察人士所说，若想在香港太平山顶文辉道的富人区购买一栋住宅，则购房者可能必须承担比白金汉宫高8倍的房价（参考每平方英尺的平均价格）。

“从均价来看，与这里的房产相比，世界上几乎所有最昂贵的房屋都可以用相对低廉的价格买下来，”全球最大的中文海外房源门户网站居外网（Juwai.com）首席执行官罗雪欣说道。“以每平方英尺的房产均价为基准，这里的房价是伦敦白金汉宫——英国女王的住宅——房价的九倍。”

英国房地产经纪公司Foxtons称，如果要出售白金汉宫，则其售价可能为27.7亿美元，相当于每平方英尺2.7万港币。

全球房地产服务公司高力国际（Colliers International）表示，预计这片文辉道土地的最高均价为每平方英尺12万港币，或总价400亿港币，其总建筑面积可能达到404300平方英尺。

此物业出售之时恰逢利率上升且市场情绪日趋低迷，但开发商预计其售价仍将打破政府土地的价格纪录。

根据高力国际亚洲区估值和咨询服务部副总经理Vincent Cheung的说法，建在这片土地上的房屋（目前该土地上建有六座政府宿舍，本周将由香港政府招标出售）售价可能达到每平方英尺25万港币。这片土地上的一栋公寓楼售价约为每平方英尺20万港币。

这块土地总价约为400亿港币，可能是有史以来价格最昂贵的地块。“虽然这片土地价格极高，但多家企业打算合作将它买下，”Cheung说。他还补充道，今后很难看见太平山顶上再出现这么大的可售土地了。

房地产公司仲量联行（JLL）资本市场区域总监Henry Mok说，他也预测这块土地将创下香港豪华住宅物业售价的新纪录。

他还说道，近期香港股市的波动只是短期现象，而土地开发需要数年时间，所以开发商在考虑购置土地时几乎不会注意这些短期波动。

“豪宅的供应是有限的，”Mok说。根据仲量联行的数据，从现在到2020年期间，太平山顶每年完工的豪华公寓数量将降至每年13套，与过去三年每年完工36套的情况形成了鲜明对比。

政府很可能在本周五招标结束后宣布投标结果。

这六座塔楼共包含148套公寓，是政府高级官员和法官的住所，其周围环绕着多栋豪华住宅，附近还有一所国际学校和一家超市。公寓的面积从2551平方英尺到2814平方英尺不等。由于该地块现在被政府用于招标，所有每月租金介于66100港元至86900港币之间的租户均已于9月份迁出。

该住宅区的前居民包括香港商业广播电台首席顾问兼香港电视广播有限公司（TVB）前总经理陈志云，他于2016年以每月8万港币的价格租用了一套面积为2300平方英尺的公寓。

该社区的著名居民包括演员梁朝伟，他于2007年以7300万港币的价格购买了一套距离文辉道宿舍约6分钟步行路程，面积为4800平方英尺的住宅。

“这些公寓每平方英尺的均价在亚洲可以创下纪录，”Cheung说。他说，这块土地最多可容纳65栋面积约为5000平方英尺的三层住宅，还有两栋每层建筑面积约为3300平方英尺的12层公寓楼。

“根据会德丰公司（Wheelock）开发豪宅项目（聂高信山，Mount Nicholson）的经验，这些独栋住宅将吸引众多大陆投资者，而当地的亿万富翁公寓可能对公寓更有兴趣，”他说道。

美联物业在居外网上挂牌出售的太平山顶裕熙园4卧豪宅，建筑面积319平方米，售价约¥2.28亿
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居外网的罗女士表示，此开发项目对于亿万富翁相当有吸引力。“这个楼盘的最大优势……就是位置，”她说道。“太平山顶必然可以吸引到众多中国大陆的亿万富豪，让他们心甘情愿地接受这样的高价。太平山顶是全香港最理想的地段，也是大中华区最优越的位置之一。”

延伸阅读：【中国香港房产全知道（五）——港岛山顶｜居外专栏】

来源：南华早报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

10月新屋销售减半香港楼市拐点或提前到来

中国香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后，再次遭受重磅打击。据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已经降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。

分析人士称，促使买家退缩的原因除了难以负担的房价，还有对经济的担忧。据调查显示，目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警，香港楼市的拐点或来得比预想更早。

楼市降温迹象明显

截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%，香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。但今年8月以来，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现了降温的迹象。

11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%。

事实上，此前香港房价已经出现了下跌的迹象。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，被视为香港楼市参考指标的蓝筹盘的嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，“嘉湖山庄”的一套面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。与此同时，豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内首宗“流血”出售案例。

房价出现下行趋势，不可避免的带来了大规模的“违约潮”爆发。香港的新房交易，需要支付5%的定金。数据显示，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起违约案例，而2007年全年仅有9起，数量增长了3倍。今年违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。

机构不断看空

在香港银行业开始踏上加息进程之后，香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负，但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。随着年内美国的三次加息，香港银行业也开始上调存贷款利率。香港四大行9月同步上调了港元最优惠贷款利率，此举为2006年来首次，意味着香港超低息环境的终结，也直接导致房地产抵押借贷成本上升，置业人士的供楼负担将会加重，给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

然而市场人士表示，促使买家退缩的原因不仅是难以负担的房价，还有对经济的担忧。10月中旬香港研究协会（Hong Kong Research Association）的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。

里昂证券发布的研报表示，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市，预计未来一年房价会出现15%的回调；瑞银称，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响；花旗近期也发表研究报告表示，自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%。但以基本面情况估算，预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整，也会触发住宅楼价下半年回调；标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%；高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%；耀才证券甚至预期，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。野村香港房地产股票分析师则认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

香港特区政府方面认为，楼市走势还需观察。陈德霖表示，现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期。假如确认，可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。他表示，香港经济和资产市场不确定性增加，下行风险增大，但香港家庭一旦面对周期逆转，应付能力较其他地区要强很多。

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来源：中国证券报·中证网
责编：Zoe Chan

福冈成日本房地产投资新贵回报率超过6%

对於日本福冈这个城市，旅客可能停留在拉面之都，一般市民则可能没有太大印象，但近年福冈市却因地利优势，加上名列亚洲第二名的宜居城市，其不动产价格较东京及大阪等相宜，令其成为投资日本的新贵。

福冈市属福冈县下28个城市之一，为九州地区的政治、经济及交通枢纽。福冈县现有人口约500万，面积4972平方公里，其中福冈市占约150万人口，为九州地区的第一大城市。

与东京一样，福冈人口持续增长，由於年轻人从九州其他地方迁往福冈市，以及在2011年东北区地震和海啸灾难後，有不少日本居民从东京向南搬迁到九州福冈的区域居住，年轻人所占比例较高，令城市充满活力。由於流动人口增多，工作需求大，对租住物业同样有需求。

福冈拥有地利，要以亚洲的大门为定位，加上邻近新加坡和中国香港等亚洲商业城市，机场就在市中心；当地的基建和商业环境都在迅速增长及发展中；然而，与日本其他主要城市比较，生活成本相对为低，房价亦相宜。至於当地的交通及运输网络完备，有国内及国际机场丶港口及铁路等，交通便捷，单计由福冈机场到博多车站，乘铁路只需要5分钟，前往天神地区，也只是11分钟车程。此外，与东京及大阪比较，较远离褔岛核电站，甚少发生地震，亦吸引不少外国人在福冈工作。

福冈市内的博多港是神户港以西唯一既与北美及欧洲等地区有货柜运输航路，又能与东亚接轨的国际贸易港，在现今国际贸易需求不断上升下，博多港对福冈的经济发挥着非常重要作用。众所周知，日本房地产市场长期被低估，它本身就是一个很好的投资机会，作为宜居城市的福冈，人口一直保持正增长，更是投资不动产的重点。

福冈租金回报比东京较高

今年26岁的中国香港人郭感恩（Alvin）也被日本楼动辄达7%的高回报吸引，去年7月在九州福冈以约35万港元购入了一幢30年楼龄丶面积约200多平方呎的单位，扣除管理杂费後的租金回报达7%：日本楼成本低，回报高，现在要找7%回报的投资已经很难！

Alvin热爱日本，几乎已游遍整个日本，他下投资决定前，已详细比较东京及大阪，认为福冈最大优点是房价低廉，市中心博多区的200平方呎小单位30万元已有交易，即使是投身工作数年的Alvin也负担得起，可“一炮过”支付。

加上入场银码细，他相信即使日圆滙价跌或当地房价下跌数个百分比，损失亦有限。

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

Alvin看中福冈楼盘入场费不高，年轻人也负担得起（相片来源 : iMoney智富杂志）

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此外，福冈较东京丶大阪更远离福岛核电站，甚少发生严重地震，也是选择福冈的原因。

Alvin所买的物业位处福冈市黄金地段丶邻近车站，购入时已有一名打工仔租客。

记者从日本物业中介及房地产网站，找寻了一些福岗及东京的上车盘比较。

例如福冈市中心博多区的“美野岛2丁目”一个连租约的186平方呎单位，叫价仅450万日圆折合约25万人民币便可成为业主，未计管理杂费的租金回报有9.3%。

另“博多区博多站前4丁目”一个211平方呎单位，连租约以29万人民币放售，未计杂费有11.09%回报率。

相反，东京市中心区域，细单位入场费最近已升至近百万元，如一个位於新宿的220平方呎空置单位，索价约84万人民币。

另一个在涩谷区、181平方呎连租约的单位，亦要约82万人民币，未计杂费的租金回报约6.3%。

Alvin去年成为福冈业主後，也打算再下一城，在东京购入单位在游日时自住。

福冈市中心一个连租约的186平方呎单位，叫价约25万人民币便可成为业主，未计管理杂费的租金回报有9.3%（相片来源 : iMoney智富杂志）

虽然早前曾有日本旅游达人在电视节目中，提议港人买入日本单位後短期出租，然後每年暑假可腾出单位自住，但Alvin留意到，日本奉行“借地借家法”，租客如不同意搬走或加租，业主是无法拒绝，因此业主想短租後收回自住，未必做得到。

福冈地位与广州相近

JP Housing日本不动产社长李翰斌从事日本物业中介服务3年，他发现中国香港的年轻买家多选择福冈，因入场费低至26万人民币，扣除管理杂费回报仍有7%，有年轻顾客会多人夹份投资。

他指福冈是日本南部的中心，若大家不熟悉福冈的地位，可将东京及大阪类比为中国的北京及上海，福冈的地位则与广州相近。

不少九州地区的人涌到福冈打工、当地又邻近韩国釜山有韩国留学生，让福冈租务市场有一定需求。

不过，李翰斌指客户中仍有超过六成都是选择东京，买家都相信东京物业较保值，但东京房价在过去一年约升一成，最平的上车盘也要60万人民币。

若弹药不多，可退而求其次，选择邻近东京的横滨，他说横滨位处海边、环境较宁静，乘铁路往东京转车大站的品川只需20多分钟，故横滨住宅受不少东京打工仔欢迎。

现时横滨的200平方呎小单位，价值约30万人民币，扣除管理杂费也有6、7%回报。

（综合整理《信报财经》与《iMoney智富杂志》资讯）

责任编辑：Zoe Chan

居外研究：国内买家50亿曼谷买房地价上涨房价或将更高

中国投资者涌入

居外网独家的买家询盘数据表明，2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升，在2018年8月，泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。

与传统海外置业国家不同的是，超过70%的居外泰国房产询盘者是以投资为目的，远远高于美英澳加等国家。另一方面，虽然泰国房产询盘量很高，但平均询盘价格则远低于其他主要国家，这说明泰国房产较低的门槛，也给了更多人向往海外资产的机会。

泰国公寓协会名誉主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外国买家买走了曼谷27%的公寓，交易额达到710亿泰铢（约147亿人民币），其中将近1/3的交易额（约48.8亿人民币）来自中国大陆与中国香港的买家。

由于泰国政府限制外国投资者的投资范围，通过与泰国公司合作来投资当地地产的中国公司也变得更为活跃。Prasert先生指出，2017年，来自中国大陆与中国香港的19个公司共通过这种方式在泰国房产市场投资约3340亿泰铢（691亿人民币），超过了传统的机构投资者来源大国日本跟新加坡。

曼谷地价飞涨

与此同时，一些开发商倾向于在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅项目。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢（约104万人民币）的售价才能盈利的地步。

泰国房地产信息中心（REIC）的数据表示，今年2季度，大曼谷地区的地价同比飞涨32.3%。正在新建地铁线路区域，地价同比增幅要高于已经有地铁运营的区域。位于曼谷南部绿线延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 区域，地价同比增长了53%，为曼谷最高。在已经有地铁运营的区域，被中国投资者熟知的Sukhumvit 轻轨沿线的土地涨幅最高，同比达到26.8%。按土地规划来看，地价增长最快的则是从来开发公寓的高密度住宅用地。

新项目价格预计上涨

高力国际泰国研究部门高级经理 Phattarachai Taweewong表示， 2018全年，曼谷预计新建公寓约为5万5千套，基本与2017年持平，但是高端公寓的占比将有所增加。今年2季度，新开盘的公寓每平米均价从去年同期的135340泰铢（约2.8万人民币）下跌至109092泰铢（约2.26万人民币）。尽管一些开发商推迟了今年上半年推出新公寓项目的原定计划，但总体而言，上市开发商正在筹备的项目比一年前更多。2018年下半年，预计住宅地产开发商将加快项目推出的速度，希望借此完成今年的收入目标，新开盘公寓项目的每平米均价也将上升至140000泰铢左右（约2.9万人民币）。

预计所有开发商都将推出更多售价在每平方米8万至12万泰铢（约1.7-2.5万人民币）之间的中低价位公寓单元。不过每平方米20万泰铢（约4.1万人民币）以上的公寓也依然会有它们的市场。在过去4年间，每平米单价5万至10万泰铢的公寓占据总供给量的50%，不过单价10万至15万泰铢的公寓则有着最高的清盘率，约为81%。

但对开发商而言，泰国未来的经济走势仍将是一个主要的担忧。因为消费者对经济未来复苏的信心将直接影响市场购买力。

中国买家将继续是泰国公寓市场上的主要海外力量，开发商一直在悄悄地向他们示好。他们感兴趣的主要地点是现有的轻轨和地铁沿线，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清迈等旅游目的地也吸引了不少中国买家，但总人数仍低于曼谷。

别墅市场更受关注

然而，与此同时，几乎所有的开发商都在更多地关注独栋别墅类住宅，因为别墅更短的建设时间意味着开发商可以更快回本。

目前，公寓市场的需求不如别墅的需求稳定，市场上仍有许多未售出的公寓。这种供给过剩正在对房价构成压力。开发商发现，即使开发新楼盘的成本正在上升，他们也很难证明提高售价是合理的。

尽管在过去三年里，独栋别墅的供给每年都在下降，但开发商仍在寻找合适的地块，因为他们认为这个板块的需求将保持稳定。他们正在新建的地铁沿线寻找可以开发200至300套别墅的新地块。

居外精选泰国房源：曼谷泰式风格两层别墅

位于曼谷素坤逸路67号门控社区内。宁静雄伟，现代设计；大型泳池，林景花园。临近Prakanong轻轨（步行距离）丶Ekkami和Thong Lor的生活区和娱乐区及精品餐厅。点击查看房源信息

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参考来源：Bangkokpost

文：Adam Yang
责编：Zoe Chan

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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惠誉：亚马逊第二总部选择结果对当地房价影响不大

根据惠誉的报告，亚马逊未来的第二总部分拆落户纽约长岛市和北佛吉尼亚州的水晶城，对阿灵顿县和纽约市的经济和债信质量“至多会产生轻微影响”，因为这两个地方经济规模很大。延伸阅读：【亚马逊第二总部的房市效应：17座候选城市若果当选的租金涨势比较】

皇后区西边的长岛市与纽约曼哈顿隔水相望，站在高处可眺望曼哈顿里的公园，长岛市以前比较落后，现在正快速发展，聚集了很多画廊、工作室等文化艺术产业。而曼哈顿是资本与商业中心，可以说是离资本最近的地方。

再来看水晶城，它离五角大楼不远，与华盛顿白宫隔水相望，这里的优势是交通便利，人口多元化，劳动力受教育程度更高，且靠近华盛顿哥伦比亚特区。纽约和华盛顿是两种不同的气质，华盛顿要安静得多，剔除了商业的嘈杂。

惠誉预计这两个地区的房价都不会发生太大变化，理由是健康的经济动态已推高房价，且供应应该足以满足需求。

惠誉表示，华盛顿地区可能比纽约市受益更大，因为华盛顿的租金和房价增长较慢。

同样，亚马逊第二总部拆分对就业影响不大。

惠誉表示，不仅拆分第二总部导致亚马逊对地方政府收入的直接影响降低，州和地方的激励措施也减少了亚马逊带来的直接影响。

亚马逊的最终公告可能会在本周晚些时候公布。

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来源：新浪美股
责编：Zoe Chan

澳大利亚房价下降3.5% 接近“现代史上最低水平”

澳大利亚的住宅价格持续下滑，其年跌幅达到了6年半以来的最大值。

要点：

澳大利亚房价在过去12个月内下跌3.5%，创下了自2012年以来的最大跌幅。
悉尼是过去一年中全澳表现最差的房地产市场，其房价下降4%。
墨尔本房价经历了最严重的季度下跌，其跌幅达到2.1%。

悉尼和墨尔本是全澳大利亚表现最差的住宅市场——去年这两大市场的房价分别下跌了7.4%和4.7%

房地产分析公司CoreLogic发布的最新数据显示，澳大利亚全国平均房价同比下跌3.5%（目前均价为538668澳元，约271万元人民币）。

这标志着澳大利亚房地产市场陷入了“自2012年2月以来最糟糕的宏观住宅困境……10月，全澳大利亚的住宅价值缩水了0.5%，”CoreLogic调研部主管Tim Lawless说道。

由于全国住房市场普遍处于疲软状态，我们可以清楚地看到，信贷收紧拉低了住房需求，并且对全澳大部分地区的住宅价值表现产生了不利的影响。

各大首府城市的平均房价于上个季度下降1.6%，低至625125澳元（约314.5万元人民币）。

在过去三个月内，区域房地产价格下跌0.7%，目前均价为375444澳元（约188.9万元人民币）。

去年澳大利亚房价变化趋势

墨尔本的物业平均价格为665044澳元（约334.6万元人民币），高居全澳第二。

几年前，许多专家曾驳斥全国房价将大幅下跌的观点，而当前的议题已经变成了房价会跌多少。

悉尼和墨尔本市场前25%的“高档住宅”和后25%的“低端物业“之间也存在着较大的差异。在这些城市中，价格排前25%的房产经历了近9%的价值缩水。

与此同时，墨尔本价格居后25%的房产获得了2.9%的价值提升。

然而，悉尼最便宜的房产经历了4.3%左右的价格下跌。

上个月，珀斯还是表现最不理想的市场——物业价格下降0.8%，目前均价为451148澳元（约227万元人民币）。10月，悉尼和墨尔本的房价均下降了0.7%。

小城市实现强劲增长

在过去的一年里，霍巴特还是房产价格最实惠的市场（物业平均价格为445655澳元，约224.2万元人民币），但现在这种情况已不复存在了。

作为塔斯马尼亚州首府，霍巴特仍是迄今为止表现最强劲的房地产市场。在这段时间内，霍巴特房市取得了9.7%的增长。

达尔文已经成为住宅售价最低的城市，其房产均价仅为433818澳元（约218.3万元人民币）——在过去一年内，当地房价下降了2.9%。

布里斯班上个季度和上月房价均未变化，目前维持在491925澳元（约247.5万元人民币）的水平。

阿德莱德的表现稍好一些，月度和季度增幅均为0.2%，目前的房产均价为431554澳元（约217.1万元人民币）。

这套抢手的朝北两卧室现代化公寓距离霍巴特的中央商务区仅数分钟路程，提供充满活力和时尚的生活方式。酒店距离萨拉曼卡海滨（Salamanca Waterfront）仅有几步之遥，那里拥有许多优质餐厅、咖啡馆和精品店。
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价格持续下跌

“我们预计，在今年剩下的时间里，房产价值将持续下滑，而且这样的下跌趋势至少会延续到2019年上半年，”Lawless先生说道。

“引起这次房价下跌的主要原因是信贷可得性和配给政策变化。”

去年，澳大利亚审慎监管局（APRA）出台了一项新措施，而这项措施使得贷款的发放标准有所收紧。

APRA要求，各大银行发放的仅付息贷款在其抵押贷款组合中所占的比例不能超过30%。

海因皇家委员会（Hayne Royal Commission）可能会推动多项借贷相关改革，在这些改革措施的影响下，购房者可能会发现自己可申请的借贷额度锐减40%。

资本经济公司（Capital Economics）的Ben Udy同意这个观点——他还认为未来房价将继续以较大的幅度下跌。

“我们之前预测，房价最终会下跌至少12%，而10月份房价持续下跌的走势验证了我们的看法。”

Udy先生说，这将导致“当前的房价跳水成为澳大利亚现代历史上持续时间最长，影响最严重的一次下跌”。

“此外，要等到（银行业）皇家委员会采取的信贷收紧措施完全发挥作用后才能判断最终的结果。”

房价最高的市场经历最大跌幅

悉尼和墨尔本再次成为表现最差的房地产市场——去年，这两大市场的房地产价格分别下降了7.4和4.7%。

这两个城市是全澳房价最高的两个房市，投资型买家所占的比例也最大。

悉尼住宅（包含独栋房屋和公寓）的均价为833876澳元（约419.5万元人民币）。

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原文来源：ABC News
翻译：LPS
编辑: Zoe Chan