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一些早期指標顯示，房地產衰退的情形可能將告一段落。一起來看一份證據。

撰文：南森·布魯克（Nathan Brooker）

洛蒂·博德利（Lottie Bodily）首次買房安家了。經過數月搜索，這位25歲的年輕人和她的伴侶傑克遜在倫敦西南部斯特裡漢姆（Streatham）一幢維多利亞式建築中找到了一間大型兩臥室公寓。兩人在上周五完成了交易。成交價格：接近五十萬英鎊。

洛蒂是一位網絡出版商，她表示，“前來咨詢的中介也太多，我們不得不趕緊入手。”我們本來不打算這麼快，可是房市有點兒稀缺，我們也擔心出售住宅的存量。她說，“因為喜歡，所以買了。”

洛蒂如果當時再等等，會不會買到更劃算的房子呢？倫敦房地產市場動蕩不安進行時。根據Nationwide的數據（英國權威房地產及金融機構的全國數據），2018年的前三個月，房價下降了4％，這比前一年的最高水平下降了5％。

一月，房屋銷售數量降至十年來的最低點。上周，以倫敦業務為主的房地產中介Foxtons的股票交易價格約為53鎊，較2014年的最高點下跌了87％。所有這一切，都是因為英國脫歐懸而未決，而且到2019年10月31日也會出現無協議脫歐。根據英國央行壓力測試所得到的最壞情況，如果發生這種情況，未來三年，房價可能下跌30％。

但是洛蒂沒有被嚇倒。“我們都不是特別關注英國脫歐”，她說。“這是我們的第一所房子，我們至少可能在這裡工作三到五年，所以，我們更在意的是在一個即將出現很好發展的地區購買。”

許多房產中介和專家都認同她。他們表示，一些早期指標顯示，倫敦房地產衰退的情形可能將告一段落。當然，這正像房地產中介掛在嘴邊的話術大約——我們並不確定。答案還是取決於您的具體情況。但是，讓我們查看證據來幫助您決定是采取行動還是等待：

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從數據中能看出什麼？

房地產市場的季節性使得短期投機的趨勢變得困難，最近交易量下滑使短期投資更加困難。盡管如此，仍有一些證據表明倫敦市場可能會收勢向好。根據線上地產門戶網站Zoopla的數據，去年秋季，約有80%的倫敦住宅價格下跌，這是創下新高的比例。到2019年初，占比數據從80%減少到68%。其中，房價下跌的獨門獨院的房屋比例在兩年來首次降至30％以下。

房價下跌比例已經達到最高了嗎？

價格的下跌也可能正在放緩。根據英國最大的房地產網站Rightmove 6月公布的數據，倫敦32區中有28個的平均開價仍低於一年前。不過，根據報道，這23個區的開價在每月都有所增長。根據三個月的滾動平均值，與五月初相比，威斯敏斯特六月初的開價上漲了2.3％，哈林蓋（Haringey）則上漲了1.5％，包括肯辛頓和切爾西在內不少區，開價上漲了1.2％。

這些只是要價方面，而且，開價可能會受到同區新開盤高價的帶動——但有證據表明，賣家也在把房價下調到更為合適的區間。Zoopla研究部門的負責人理查德·唐奈爾（Richard Donnel）表示，在2014年中，倫敦獨門獨院的房屋的開價中位數比之售價的中位數高出了20-25個百分點。到去年年底，開價售價之間的差距已經拉近。

賣家在交易上盤桓的時間也減少了。根據Rightmove的數據，平均銷售時間似乎達到峰值。五月份，房屋在出售前，平均會在市場上停留了72天，這比一月份的89天有所縮短。

倫敦住宅出售需要時長達到了高峰

在房地產市場低迷期間，豪宅所受的影響最為嚴重。根據地產公司第一太平戴維斯（Savills）的說法，倫敦中心的黃金地段房產，基本占有市場價格的5%，其價格從2014年以來下跌已經超過19％。但同樣，這些的降速在今年又放緩了一些。在2019年的前三個月，梅菲爾（Mayfair）和肯辛頓的價格持平。

倫敦黃金地段房市的價格下滑已經放緩

在過去五年中，兩區分別下降了24％和21％。自2014年以來，諾丁山和荷蘭公園（Holland Park）的價格均下跌了超過15％。雖然成交量擴大，不過價格也就是增長了不到1％。

中介看法

“房地產價格經過如此大規模的調整——倘若以國際貨幣計算則是更大幅度的調整，倫敦房市終於到了值得入手的時候了，”第一太平戴維斯（Savills）研究中心主任盧西安·庫克（Lucian Cook）說。“與世界其他同類城市相比，倫敦房產很值當。”

萊坊（Knight Frank）倫敦住宅研究部負責人湯姆·比爾（Tom Bill）說，買家不想再觀望了，決定入場。比爾表示，今年第一季度，萊坊拿到了十年以來最多的倫敦市中心黃金地段房屋的報價。萊坊報告稱，在四月份，倫敦新注冊買房者和新開住宅和比例達到了8.2:1，這達到了十五年來的最高值。

他表示，“買家一直在關注和觀望市場價值。”“想等到時機再出手。現在他們入手了，腦子裡也不想著脫歐了。”

這套位於諾丁山科爾維爾廣場（Coleville Square）的兩臥室公寓以120萬英鎊的價格上市，比去年十月開價139.5萬英鎊減少了14％。

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位於倫敦市中心馬裡波恩（Marylebone）的房產中介德魯斯公司（Druce and Co.）的西蒙·赫德利（Simon Hedley）說，“人們對英國脫歐已經心生厭倦了”。他說，2014年和2016年的印花稅改革對市場產生的影響更大。英國對價格超過93.75萬英鎊全部住宅加稅，並對第二套住房征收3%的溢價。

他說，倫敦海德裡（Hedley）的買房者中，十人有九人必須支付這筆溢價。對於200萬英鎊的房產，印花稅稅率比2014年高出3.7個百分點，也就是說，需要另外支出約7.4萬英鎊。但是，對買家而言，市面上也不都是壞消息：據第一太平戴維斯稱，自2014年以來，馬裡波恩的黃金地段房價價格已下跌7.8％。這意味著，現在購買相同的房產，包括新增的印花稅，仍然可以比2014年總費節約10.5萬英鎊。

開發商看法

新樓盤可能尤其容易受到房地產市場波動的影響，因為它們往往面對的是投機性購買，其深受國際投資者的歡迎。國際地產公司珞達（Lodha UK）聯合首席執行官加布裡爾·約克（Gabriel York）表示：“自春季開始，自住業主對我們開發項目中一些最好的公寓的需求激增。”

泰晤士河沿岸的高檔住宅富勒姆灣 Fulham Reach，優越的地理位置，便利的交通，完善的生活配套設施，優越的中小學教育資源滿足了許多中產階級家庭對品質生活的需求。此項目由英國最知名的高端住宅開發商伯克利集團旗下子公司聖喬治開發承建。現僅售80萬英鎊。點擊查看居外房源詳情

雖說約克未能向英國《金融時報》提供最新的銷售數據，但根據穆迪評級機構（Moody）的說法，截至今年3月31日，珞達已經在格羅夫納廣場和林肯廣場兩處樓盤分別銷售了12套和146套住宅。據穆迪高級副總裁維卡斯·哈蘭（Vikas Halan）稱，到2018年12月的九個月裡，銷售額僅為穆迪預期的一半，這也就是為何穆迪在五月決定將珞達的前景評級改為“負面”的一個因素。

去年，倫敦碼頭區（Docklands）新建的67層塔樓倫敦之巔（Spire）停工，這座塔樓曾是英國最高的住宅樓。該項目背後的中國開發商格陵蘭控股有限公司發言人把停工歸咎為自2014年開土動工以來不斷變化的市場狀況。

“該報告的目的是確保我們的開發項目能夠響應這些變化，並始終處於市場的最前沿，”該公司在一封電子郵件中說。

一些新開盤的開發商正在放棄出售，而是將公寓整個轉手給公司業主以供私人租用。房東通常可以通過協商拿到大幅折扣。根據房地產數據收集研究專業機構Molior London的監測，在2018年倫敦的20個住宅單元中，有7%的新戶由公司業主購買，而這一數字預計還會上漲。

“對於新建築，只要不是中心區域，就會非常棘手，”房產視野（Property Vision）的買家代理洛雷·裡斯卡裡斯布裡克（Roarie Scarisbrick）說。“只要能見到錢，我就考慮把單元一起甩給公司業主——大家對此都很心動。”

倫敦切爾西區的3臥豪華公寓，現售84萬英鎊。自2014年以來，黃金地段房價下跌。點擊查看居外房源詳情

現在購置倫敦房產正當時嗎？

如果倫敦市中心黃金地段房價回升，這種影響可能會滲透到盧西恩·庫克口中的倫敦“財富走廊”——那些從倫敦市中心輻射到富勒姆、旺茲沃思（Wandsworth）、奇斯威克（Chiswick）和伊斯靈頓等地區的智能住宅區。宅邸市場分析公司（Residential Analysts）的尼爾·哈德遜（Neal Hudson）負責人表示，盡管房產中介普遍認為利益會逐漸變薄，因為這也是金融危機的後續。那也是房價最後一次暴跌。這次可能就不會出現利益減少了。

“在整個的倫敦市場上，沒有任何真正的修正，”他說。“事實上，說是修正，實則是停滯。在幾年前，交易出現大幅下跌，現在，房屋的銷量也就是在較低的水平上來回上下，房價來回升降。

由於印花稅改革、取消對房東的某些稅收的減免，大家的負擔能力又幾乎沒什麼改變，所以在市場上購房出租的投資者，比五年前少了很多。

“考慮到抵押貸款利率和貸款標准，目前應該是首次購房價格的高峰期，”哈德森說。

抵押利率和放貸標准改變的可能性有多大？L & C 房貸（L & C Mortgages）的大衛·霍林沃思（David Hollingworth）表示，目前，抵押貸款機構必須將貸款額度限制在工資收入的4.5倍這一門檻之內，即15％以內。“貸方必須證明借款人的負擔能力，因此大多數借款人在沒有增加收入的情況下，拿到的貸款也不會大幅增長，”他說。

“我不太相信這是購買的好時機，”哈德森說。“尤其是英國脫歐出現的一些愚事兒，政治和經濟風險仍然很高。再等六個月，風險很小。“

但不是每個人都合適等待。洛蒂和伴侶如果沒繳款購買，肯定就拿不到相中的公寓了。他們可以負擔得起抵押還款，而且也打算住幾年。

如果你把功夫放在探看房地產市場能重回過去的確鑿證據上，那就得做好准備長期觀望了。 

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來源：金融時報
責編：Zoe Chan

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盡管受到脫歐影響，倫敦地區房價持續下跌，但近期的研究表明，英國首套房的購房成本卻呈現上升的趨勢。

Gatehouse銀行的分析中引用的數據顯示，盡管倫敦房價在過去一年中總體下跌了1.9％，但首套房買家的購房成本卻在同期上漲了4.3％。該分析表明，這一趨勢正在創造兩個不同的市場。例如，在倫敦房價較低的地區之一：Barking and Dagenham，首次購房者支付的平均價格從2018年3月的276,701英鎊上漲到2019年3月的284,751英鎊。

但並不是倫敦所有區域的首套房價格都在上漲。截止今年3月，這一細分市場房價同比下跌幅度最大的是肯辛頓和切爾西地區。其平均價格下跌16.69％，從1,217,182英鎊下跌至1,013,999英鎊，跌幅超過20萬英鎊。 “過去一年倫敦房房價的趨勢一直是下跌的，大多數人都認為現在買房門檻變低了，” 門樓銀行首席執行官Charles Haresnape說。 “可事實並非如此。 與大眾的直覺相反，在許多受首次購房者追捧的區域，情況正在變得更糟。” 他解釋說，一對希望今天在Hackney買房的年輕夫婦，現在需要比去年多花27,310英鎊來購買房產。

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“首次購房者選擇的通常是較便宜的地區，這也是為什麼這些地區首套房價格上升速度快的原因。 “他補充道。

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