加州房价高估?下跌风险小 | 美国

橙县纪事报》(Orange County Register)报道,华尔街信贷审查机构惠誉评级(Fitch Rating)、及按揭保险业务销售商Arch MI最近公布的两份报告,欲透过追踪房地产指标与其他经济指标的变化,来衡量区域住房市场的稳定性。

加州市场而言,这些研究得出了截然不同的结论。惠誉断定,加州是全国房价最被高估房市之一,然而Arch MI评定,加州并非房价下跌风险最高的地方。

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报道指:加州房价高估?下跌风险小
报道指:加州房价高估?下跌风险小

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若深入探讨这些报告如何衡量加州房市,根据一个政府衡量标准来看,加州第四季的年涨率为6.7%,相比全国涨幅仅0.4%。

惠誉在2016年底评定加州房屋价格被高估5%至9%,相比全国“可持续性”的房价定义为高估5%至低估5%之间。

依据惠誉的标准,加州是10个房价被高估的州之一,另外4州的高估情况与加州相同,包括佛州、夏威夷州、俄勒冈州和犹他州。亚利桑那州、北达科他州、内华达州和德州的高估情况更严重,达10%至14%。爱达荷州最糟,房价被高估15%至19%。

但Arch MI认为加州的价格下跌风险低于标准,在未来两年是“最小”或贬值2%,而全国房价的下跌风险则达4%。

审视惠誉的10个房价高估情况最严重的州,及Arch MI的房价下跌风险最高的前8个市场,你会发现只有一个重复:北达科他州,该州经济受到能源价格急剧下降的严重打击。

就大都市地区而论,洛杉矶橙县市场和旧金山湾区被惠誉列为房价高估5%至9%,但并非Arch MI的高风险地区。

而惠誉的11个房价高估都市地区中,只有迈阿密的房价下跌风险比其他地区还高。

可见,两份报告虽然结论看似相反,但就加州而言其实点出的是同一个现实:经济发展和就业增长推高房价,同时对房屋可负担性带来压力。

(据星岛日报)

总统选举尘埃落定 曼哈顿房市回暖 | 美国

春季交易热身中:2017年1季度二手房销售上升7.7%,库存也上涨4.2%。

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纽约春季房屋销售旺季已经到来
纽约春季房屋销售旺季已经到来

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在2017年刚刚过去的前三个月中,曼哈顿房产交易数量有明显上涨,同时,更多的房屋也相继放到市场上来,也就是说,库存量也增加了。这意味着春季房屋销售旺季已经到来。

根据道格拉斯-艾丽曼(Douglas-Elliman)公司的一份市场报告,第一季度中的二手房销售比去年同期上涨了7.7%,同时,库存增加了4.2%。

“这是因为去年大选前很多人握住房子没有出售,现在他们都拿出来了。”该公司资深经济人Diana Sun说。“一般在春天,人们更愿意把房子挂出来卖,所以库存有所增加,但也仅仅上涨了4.2%而已。”

相对于增长的销售量,二手房的价格(中间值,下同)和去年相比涨幅基本算稳定:上涨了4.1%,价格为每平方呎1,495美元;和去年相比,新房的价格攀升了近5%,为每套270万美元。公寓楼价格已经漫过了300万美元的门槛,比去年同期上升了4%以上;同时因为大量的新楼建成,公寓库存也上跳了7%以上。

高价房因为几栋纪录房价的诞生而拉高到近700万美元,库存也连续7年下降;但是以折扣价而非挂牌价格成交的比例翻了一倍。这说明很多豪华别墅的主人出价太高,最后只好降价销售。依数据显示,只有12.6%的交易是经过讨价还价后成交的,现金交易约占43%。

总的来说,市场呈现很健康丶旺盛的状态。Dianna说,除了总统大选尘埃落定的因素外,“良好的经济状况和股票市场都给消费者以更大的信心。还有,脱欧也让一些投资人把钱从英国转到纽约,这也是市场不错的一个因素。”

互联网资讯综合整理

顶楼1500万美元卖出!纽约布鲁克林公寓创天价 | 美国

美国纽约奢华公寓再创天价。布鲁克林钟楼大厦 (Clock Tower building)一栋独立公寓在释出市场7年多後终於售出,以1500万美元成交。

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布鲁克林一栋独立公寓以1500万美元成交,在当地称冠
布鲁克林一栋独立公寓以1500万美元成交,在当地称冠

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纽约时报》报导,虽然比起2009年开时开价2500万远低不少,仍在布鲁克林当地称冠,也是全纽约市3月成交的数一数二高价。

此物件位在钟楼大厦的顶楼,占地约7000平方英尺(196坪)丶附有3间房间丶以及3间半的浴室。买卖双方从去年6月开始接触,当时价格订在1800万美元,在买方要求下变更些许设计,在本周二正式成交。

报导提到,纽约3月份房市最高价成交物件,位在曼哈顿公园大道432号(432 Park Avenue)一栋96层楼高的公寓大楼内,售价约为6500万美元。

公园大道432号摩天大楼83楼售出,称霸纽约市3月房价
公园大道432号摩天大楼83楼售出,称霸纽约市3月房价

(据苹果日报)

墨尔本房价“相对便宜” 中国买家需求增大 | 澳洲

据房产网站realestate报道,虽然澳洲政府和各银行采取了各种措施限制外国买家澳洲购买房产,但中国买家墨尔本房市的需求依然再次增大

国际房产网站居外指出,2016年,中国买家墨尔本房市中投入了36.1亿澳元。与2015年的30.1亿澳元相比有所增加。

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墨尔本房价“相对便宜” 中国买家需求增大 | 澳洲
墨尔本中国买家占据外国买家的80%

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而瑞士信贷集团(Credit Suisse)的报告则显示,墨尔本中国买家占据外国买家的80%。该报告还指出,在很长一段时间里,中国买家对澳洲房产的需求将只增不减。因为澳洲的房价与中国相比“相对较为便宜”。例如,在上海购买一套2卧室的公寓需要90万澳元,而在墨尔本只需51.6万澳元。

房屋信息网站Investorist的创办人伊利斯(Jon Ellis)也指出,澳洲的房产租金收益较高,而且与上海和北京相比,资本增长更为稳定。该网站近期的调查发现,最受中国投资者欢迎的城市是加利福尼亚,其次便是墨尔本。

Juwai.com方面指出,在墨尔本,最受中国买家欢迎的城区是库克角(Point Cook),紧接着是普莱斯顿(Preston)、CBD、南岸(Southbank)和塔内特(Tarneit)。该网站的首席执行官皮塔(Charles Pittar)表示,首次置业者无需担忧中国买家增多。财政部近期的一份文件显示,近几年,由外国买家给墨尔本房价带来的涨幅不超过1%,而当地投资者对墨尔本房价的影响更大。

过去六个月,在房产网站realestate上,中国买家热搜的第一城区是西南部城区,而格兰威弗利(Glen Waverley)和罗维尔(Rowville)的需求也较高。

去年政府及各大银行实行了针对外国买家的限贷政策或提升税收措施之后,澳洲房产市场中的中国买家数量恢复正常水平。但现在很多中国买家开始绕开银行,通过向私人借贷机构贷款重新进入澳洲房产市场。不过,澳洲国民银行(NAB)最新的住宅房产数据则却显示,2017年第一季度,在维州(Victoria)购买新物业外国买家数量出现明显下降。

(据澳洲新快网)

悉尼房价全球第二高?白领只能郊区购房 | 澳洲

由于悉尼房价居高不下,很多通勤者只能在远离市中心的地方居住,与此同时,这也给许多家庭带来沉重压力。

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悉尼房价全球第二高?白领只能郊区购房 | 澳洲
由于悉尼房价居高不下,很多通勤者只能在远离市中心的地方居住

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据了解,随着矿业投资热潮的逐渐退去,新州已成为澳洲经济“火车头”。在上个财年中,悉尼中部地区贡献了国家四分之一经济增长。但成功也是有代价的。随着工人大批涌向悉尼,住房供不应求,再加上创历史纪录的低利率,悉尼已成全球房价第二高的城市。

在过去12个月里,悉尼房价持续上涨19%,年轻人越来越买不起房。

对新州州长贝瑞吉克莲(Gladys Berejiklian)来说,这是一个很大的政治问题。早在1月底上任州长时,她就宣称要把住房负担问题作为执政的首要任务之一。

“我们相信,通过增加住房供应会对房价施加压力,这是州政府解决住房可负担性问题的最佳途径,”贝瑞吉克莲说。据称,2016年,悉尼住房竣工量居15年来最多。

据彭博社所调查的经济学家称,未来3年,澳洲经济增速预计将超过8国集团(G8)成员国。根据新世界财富(New World Wealth)数据统计,澳洲正吸引全球越来越多的富翁,这将促使澳洲成为世界上成长最快的富裕国家。但城市带来繁荣同时,也会引发缺乏经济适用房等的副作用。

据称,增加悉尼住房供应面临一些阻碍,这与悉尼的地理位置有关:悉尼以西是山,东部是海洋,北部是河流和国家公园,南部土地数量又有限。再者,在已建城区增加住房供应的举措也遭到居民的反对。根据房产咨询机构Charter Keck Cramer对州政府数据的分析,近70%新独立式住宅建在离悉尼中央商务区30多公里远的地方。

尽管距离远,但房价也并不便宜。数据提供商CoreLogic表示,玫瑰山(Rouse Hill)新住宅区的房价自2012年以来上涨63%。为了支付房贷,买家月收入至少要达到120,000澳元。这意味着,这些业主多要在悉尼市中心从事高薪工作。专门提供私人巴士服务的弗利本斯(Dean Fribence)称:“这是一种恶性循环,它给家庭生活带来巨大影响。”

尽管州长贝瑞吉克莲早前指出,计划投资5300亿澳元用于建设基础设施,但政策选择还是有限的。

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( 据《悉尼先驱晨报》报道)

全美10大“完售”城市大揭密 | 美国

英文“Sold Out”,中文翻译为“完售”。顾名思义,就是产品完全销售一空。在房地产业,建案能“完售”不论是对建商丶代销业者或是仲介人员,都是梦寐以求的完美境界。

年初,美国知名房产搜寻网站Realtor.com有篇文章提到:“Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”,译为“完售:美国房屋供给短缺最严重的十个城市”,相当吸引我的眼球。因为美国房价自从2008年发生次贷金融危机开始,房价就像溜滑梯一般骤降。随着美国联准会不断地进行货币宽松政策(俗称QE),房价才从谷底慢慢反弹。虽然美国许多热门地区的房价早就超过前波的高点,例如:旧金山房价超过前波高点约38%,但美国住宅市场有炙手可热到“完售”吗?

该篇文章根据“成屋出售百分比”与“2016年销售房屋总数减少百分比”两项标准,就全美150个房产市场分析比较,列出全美”可供销售房源吃紧”城市前十名。而前十名中,有五个是位於西部沿岸城市,包括西雅图波特兰丶沙加满度丶离旧金山一小时车程的圣罗莎等。

西雅图以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000间现有成屋中,仅有不到4间愿意出售丶2016年销售房屋总量减少百分比13%最高的两项数据,荣登全美”可供销售房源吃紧”城市的第一名!这五个沿岸城市,房价被归类於传统西岸”强着恒强”群组。

另外,根据西雅图时报的报导,西雅图会发生销售房源窘境,除了因为高科技不断地进驻丶扩充,以亚马逊为代表,吸引大批外地居民迁入,实质需求增加之外。目前大约有65%西雅图地区的土地使用分区,是限制只能用来盖single-family homes(单一家庭透天厝)。

主要是因当地政府不愿意让开发商任意兴建高密度的公寓住宅,影响居民生活品质。当然,西雅图房市也受惠於加拿大温哥华去年开始对外国买家加徵15%印花税之影响,外国投资人转移阵地,班师下移至西雅图,也是导致房源供不应求的主要原因之一。这也难怪西雅图目前的平均房价约62.4万美金远超过前波金融海啸时房价的33%。

另外值得注意的是以底特律为代表的“谷底翻扬组”,这是相对西雅图“强着恒强”群组的对照组。因为底特律房市以”成屋出售百分比仅为1%”与”2016年销售房屋总数减少百分比为25.7%”的数字,位居全美”可供销售房源吃紧”城市的第七名。然而,底特律都会区(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房价平均约13.75万美金,仍低於历史最高房价尚有6%的差距。这代表底特律都会区房价真的走出谷底翻扬,处於”价涨量缩”的初升段行情。

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西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市
西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市

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就全美“可供销售房源吃紧”城市前十名中,令人意外的是,居然也有五个位於美国中西部的内陆城市,包括纽约州的水牛城丶密西根的底特律与大急流城丶印第安那州的韦恩堡丶与股神巴菲特所居住的内布拉斯加州奥哈玛等城市

这五个内陆城市,都是受惠於“产业转型升级”,比如从钢铁丶家具等传统制造业,转型成高科技大数据资料处理中心丶太空国防丶医疗丶精致啤酒工厂等附加价值高的产业,故能重新吸引居民搬迁进驻。也因过去数年房价低迷,没有建商愿意建造新房,故需求大於供给,使得房价从谷底持续上扬。

虽然这五个内陆城市,去年平均房价均上涨超过10%,但若与强烈需求端产生的西雅图产生的”供不应求”情形,明显不同;,而内陆城市如底特律都会区,则是因供给端减少产生的”供不应求”的情形。

需求端引起的“供不应求”,房价上涨力道似乎应较为明显。不过,“谷底翻扬组”的房价多约在10~20万美金,仅为”强着恒强”的群组房价动辄50万美金起跳的20%~40%,房价基期相对地低,未来两者房价涨势,各有千秋,尚待後续分晓。

再者,美国住宅房价反弹迄今亦有数年之久,若房产投资人对美国住宅房价居高思危,不坊参考可供销售房源短缺严重的城市,作为优先置产投资的地区。也可避免在这一波房市多头修正丶多杀多时,误判情势而未能享受”房价主升段”行情。

(据联合财经网)

马来西亚房价逐步趋稳 5年內无房產泡沫 | 海外

马来西亚买房靠谱吗?房地产网站iProperty数据服务总经理卜明德兰表示,未来5年,预计马来西亚将不会出现房地产泡沫。

他指出,马国已做好充足的准备,避免陷入类似1997-1998年金融风暴及2008年美国次贷危机的状况中。

“未来5年,我国极大可能不会面对房地产泡沫的问题。虽然国行表示我国仍需要一些时间来稳定房屋价格,但经济成长放缓将拖慢房价上涨的步伐。”

他接受《马新社》专访时,如此表示。

他称,生活成本上涨丶收入增长停滞将使市场重新调整,因此房价也将逐步趋向稳定。

他补充说,去年第3季,马国屋价指数上升5.36%,涨幅较2015年同期的7.35%低。

生活成本上涨、收入增长停滯將使市场重新调整,大马房价將逐步稳定
生活成本上涨、收入增长停滯將使市场重新调整,大马房价將逐步稳定

2009年至2015年期间,家庭收入的增长落后房价上涨的速度。2012至2013年之间,房价的涨幅更达到双位数。在政府实施商品及服务税(GST)之前,2010年房价就已超越了马来西亚平均家庭收入。

可负担屋需求高

“目前的市场是由一年前开始的项目支撑,因为这些项目符合人民所需的可负担房屋。未来,可负担房屋的需求量将继续走高,这种情况与美国丶英国及澳洲相似。”

他也认为,政府加大力度建设基础设施,对房产市场来说是有利的。

“我们应该给予房地产市场足够的调整时间,如此一来市场才能给出更合理的房价。”

卜明德兰也称,如果千禧世代的年轻人愿意在房子面积及地点方面妥协,在购买房屋时将有更多的选择。

“根据澳洲的标准,如果一个人从住家出发到抵达工作地点的时间在30分钟以内,那他在这方面就能算是拥有良好的生活品质。”

他表示,相比一般购买房屋的程序,最新的房屋计划允许首购族更快地拥有他们的第一间房子。

(据东方网)

澳洲2016第四季度房价报告: 首府城市同比增长6.1% 霍巴特表现强劲

2016季四度澳大利亚八大首府城市综合房价涨幅有所提速。澳大利亚统计局数据显示四季度8大城市综合房价(剔除通胀因素)同比增长6.1%,高于上季度同比增幅,但仍然低于2015年同期。两大投资热地墨尔本与悉尼房价同比分别增长5.3%与5.2%,为六个季度以来最高,同比增长亦超过10%,显示出房价回升势头。

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澳洲第四大城市珀斯与北部海港城市达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间止步不前;而旅游资源丰富的塔斯马尼亚州首府霍巴特的房价则显示出了很强潜力,在近几个季度内涨势明显,澳洲REA集团首席经济学家Nerida Conisbee认为这是由于中国人赴澳旅游兴趣不减,但受限于当地新房库存有限,而房价上涨 。

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澳大利亚统计局的最新数据表明,澳大利亚2016年四季度GDP环比上涨1.1%,逆转了第三季度的跌势。但同期失业率上升,3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%,为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下,澳大利亚经济状况平稳。

2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房加强审批力度,包括澳外国投资审查委员会(FIRB)对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行提高外籍人士贷款门槛、以及地方政府对外国买家新增印花税,影响了海外投资者尤其来自中国的买家规模,但在四季度澳洲房产市场回温显示了政策并未影响买家兴趣, 市场回暖,因而澳洲四大银行在2017年第一季度纷纷上调购房贷款利率,旨在打击借助银行资金杠杆的炒房者。

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加拿大2016房价概况:主要城市同比大涨10.66% 创06年以来最大涨幅

尽管政府多次出台市场降温措施,加拿大11个主要城市在2016年的房价大涨,同比涨幅10.66%, 比起2015年4.52%的涨幅超过一倍有余,也是自2006年以来的最大同比涨幅。2016年4季度而言,加拿大房价涨幅环比为 1.13%。caprice-01

涨幅排名:多伦多房价(剔除通胀因素后)同比涨幅最高,达到17.96%,随后是维多利亚 (15.96%), 汉密尔顿 (15.71%)和温哥华(15.24%)。渥太华和温尼伯的房价涨幅更平缓,分别为2.05%和1.83%。

跌幅排行:2016年魁北克的通胀调整后价格跌幅最大,跌2.18%,随后是埃德蒙顿(-1.35%),卡尔加里(-0.93%),蒙特利尔(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

该国的住宅换手量在2016年达到53.6万套,同比上涨6.3%(加拿大房地产协会CREA数据),其中大多伦多地区、卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔、伦敦和圣托马斯等地方房屋交易量总和涨幅接近70%。截止到2017年1月,加拿大可供销售的住宅库存量大约为4.6个月,也是近6年来的最低水平,显示出住房市场的供应持续走紧。

但在房贷政策上,2016年10月,加联邦政府为测试民众对于房贷利率上涨的承受力,进行了压力测试。对于2017年可预期的住房贷款政策收紧,加拿大房地产协会总裁Cli_ Iverson表示“这一手段的有效性可能会因为区域不同而效果不同”。该协会首席经济学家Gregory Klump 表示,2017年“加拿大房贷新政可能意味着银行要求提高首付比例,或者控制可贷款房屋价格上限”。

由于加拿大居民消费水平持续走强,该国经济在2016年上涨1.4%,好于2015年0.9% 的微弱涨幅(加拿大统计局数据)。该国经济今年预计增长1.9%,2018年增长2%(国际货币基金组织数据)。鉴于美国可能出现的政策波动增加了经济和政治的不确定性,加拿大银行在2017年1月将其基准利率保持在0.50% 的水平,低于 2010 年9月至2014年12月之间的1%基准利率,在2018年一季度之前,市场人士认为加央行可能会保持现有的0.50%基准利率。

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美国2016房价报告:年增长3.71% 近年来涨幅最慢的一年

标普凯斯席勒的美国房价指数(剔除季节因素)在2016年涨3.71%,这是自2011年以来美国房价涨幅最慢的一年。四季度房价指数环比涨幅为0.55%。美联邦住房金融局的住宅售价(剔除季节因素)指数趋势与标普凯斯席勒房价指数趋势一致,增幅也是放缓。该指数在2016年涨4.07%,低于2015年5.45%的涨幅。美联邦住金局发布的2016年第四季度房价指数环比下跌0.15%。

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标普凯斯席勒美房价指数显示,2016年美国20个主要城市的房价全部上涨。西雅图的名义涨幅最大(10.77%),随后为波特兰 (10.03%),丹佛 (8.90%),坦帕(8.40%),与达拉斯 (8.08%)。

东海岸的纽约在2016年同比房价涨幅最小,为3.07%

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住宅施工热度持续走强   2017年1月,新建私人住房的批准数量同比增加8.2%(已进行季节调整),达到1,285,000套( 美国人口调查局数据)。同期的住房开工总数同比也增加了10.5%(剔除季节因素),达到124.6万套,同期竣工房屋数量略跌0.9%,为104.7万套。

住房需求持续扩大   进入2017年1月,根据美国人口调查局数据,美国新房销量同比增加 5.5%(剔除季节因素)。

鉴于目前住房处于供不应求的形势,加之特朗普政府承诺放松对地产领域的监管力度,提高了买房者和开发商的预期,美建筑业景气指数也持续走强,该指数在2017年2月保持在65的水平,环比虽下降,但同比2016年2月的景气指数58仍然高出不少(全美住宅建筑商协会数据)。该指数将50设置为“行业乐观”和“行业悲观”的临界点。

美国经济在2016年增幅仅为1.6%,也是自2011年以来最低(美国商务部数据)。在特朗普当选美国总统之后,美国采取了大幅减税政策,增加基础设施投入,放松自2008年经济危机后的行业监管力度,市场人士预期美国经济今年增幅将超过2%。

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