房地产市场 – Page 5

美國保持房地產市場穩定有哪些值得借鑒？| 美國

中國進入兩會時間，建立促進房地產平穩發展的長效機制繼續成為本次會議的熱點話題之一。那麼，美國在保持房地產市場穩定發展方面有哪些措施值得中國借鑒？

眾所周知，美國房地產市場的市場化程度非常高，聯邦政府和州政府、地方政府除了利用貸款利率、房地產稅等加以調節，基本不進行直接干預。而20世紀20年代以來至今，美國先後發生3次大規模的房地產泡沫破裂，並引發經濟衰退，那麼當下美國房地產市場現狀如何？2008年次貸危機以後美國在針對房地產市場的金融服務監管上又采取了哪些措施？

在美國充分利用市場機制的房地產市場上，美國政府調節房地產市場的政策目標是“居者有其屋”，利用利率和稅收工具使中低收入家庭能夠買得起住房，限制投資用住房。美國聯邦政府對房地產市場的調控主要在宏觀層面，州政府通過各自決定的房產稅來進行調控。而縣市一級的地方政府則通過對住房開發申請、審批、驗收、出售等環節的控制擁有對美國各地房地產市場最直接的干預權。

美國也建立了完備的住房金融體系，通過政府保障型和非政府保障型等多種類型的貸款支持普通人購買房屋。上世紀70年代，美國還開始出現房貸證券化，理論上來說，這可以增加房地產市場的資金投入，購房者也可以更容易地獲得貸款並把風險分散到資本市場上。在政府政策推動下，美國居民自用住宅擁有率是發達國家最高的，一度接近70%。

然而，美國政府過度鼓勵普通人購房，以及房貸證券化和市場機制的弊端也帶來了很多問題。就拿2008年爆發的次貸危機來說，根本原因是2000年以來，美聯儲維持低利率政策導致融資成本低廉、各類金融機構只追求利潤放寬貸款審核標准，濫發次級債，致使美國房地產價格泡沫化日益嚴重，而貸款人資質的下降也最終出現利率上漲後，債務違約大範圍發生，最終引發次貸危機導致經濟衰退。

次貸危機一個最直接的後果是美國政府通過了史上最嚴厲的《多德－弗蘭克法案》，要求必須審核房屋貸款人償還能力，強化對金融衍生品的監管。目前，特朗普政府正准備放松其中對於企業貸款方面的限制，但對於住房貸款方面，會進行更為嚴格的審查。

目前，全美待售住房庫存量處於歷史低位，美國住房市場價格回升到了次貸危機前的水平，美國全國房地產經紀人協會數據顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區的房價都在上漲。但目前美國房地產究竟處於穩健、過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯儲加速提升聯邦基金利率的預期越來越高，這或對美國人的購房意願造成打擊。另外，有分析認為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房、購房的需求。

（據中國評論新聞網）

美國樓市正在復蘇中國買家依舊爆買 | 美國

全美房地產經紀人協會（NAR）2月27日公布的數據顯示，美國1月份成屋待成交銷售數較去年12月份下跌2.8%，出人意料地創下了近一年來的新低，成屋待成交銷售數很大程度上預示了未來一兩個月內交割的交易數量。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun對此分析稱，“數據惡化背後的原因主要是1月份全美掛牌出售房屋短缺，另外美國利率上行和房價上漲使得許多潛在購房者退卻。”

“最近在美國房源供應端比較緊張，就供給端來看，現在美國很多人猶豫要不要賣房，因為擔心能力不足以承擔下一套房子。與此同時，美國很多長期租房的年輕人開始考慮買房，因為工資上漲了。也就是說上漲的需求遇到供應量收緊，就使得成交量增長緩慢。” 2月28日，美國最大的房地產數據平台Zillow高級經濟學家Aaron Terrazas在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

美國樓市已接近全面復蘇

2008年美國房地產市場泡沫的破裂，信貸環境出現惡化，最終導致了歷史上最嚴重的金融地產危機，後來在貨幣寬松政策的刺激下，經濟開始復蘇，就業逐步改善，樓市逐漸開始復蘇。據仲量聯行報告，美國多個城市地區的房價，直到2010年左右才開始止跌回升。

“我們的數據顯示，2008年金融危機後，美國房價的中位數從最高位下挫達22%，目前市場已接近全面復蘇的狀態，預計將在二月或者三月份看到房價中位數突破金融危機之前的水平。” Terrazas說。

據Zillow剛發布的1月份美國房地產市場報告顯示，美國目前的房價中位數為19.53萬美元，較上一年同比增長7.2%，房租比上一年增長了1.4%。另據全美不動產協會(NAR)公布的數據，1月成屋銷售跳升3.3%，經季節調整後年率為569萬戶，這是2007年2月以來的最高水平。

“美國樓市的最大的風險是房源供給緊張，我們的數據顯示，買家一般要競標二三次才能買到房子，對於首次購房的年輕人更加困難，許多人往往就繼續租房了。現在在美國買房就像坐過山車一樣，好不容易看中一套房子，可能很快就被別人搶走了。” Terrazas說。

“一月份的房價漲幅讓人擔憂，因為房價增速為收入增速的兩倍多，另外，當下的貸款利率水平比六個月前高了不少。尤其是在那些最貴的市場，潛在買家將會感覺到預算吃緊，很可能需要更多的存款，或者放低購房標准。” Lawrence Yun說。

據全美房地產經紀協會2016年7月發布的報告顯示，中國買家連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家

今年美國房價增速將放緩

不過有跡像顯示，因供給稀缺及可負擔水平繼續惡化，預計美國房價的增速將在2017年放緩。

“佛羅裡達州和德克薩斯州的房價在過去幾年已上漲很多，搶走了舊金山、洛杉磯等上漲較慢的市場的光彩。特別是舊金山灣區的減速，是因為這些市場房價太貴，因此許多人無法承受，這限制了需求。盡管最近全美的房價都在上漲，但我們預期2017年全國範圍都會出現增速放緩，因為貸款利率正在上行，人們的承受能力也在下降。” Zillow首席經濟學家Svenja Gudell在報告中指出。

另外據NAR在2月21日公布的最新房屋可負擔模型顯示，越來越多的美國人難以負擔一些大城市高昂的房價。很多房地產熱門市場中，貧富差距過大，在當地工作的工薪階層根本沒法負擔住房。

據畢馬威1月31日發布的報告顯示，美國的房地產從業人士認為，盡管美國很多地區的房價漲幅已經趨緩，甚至有部分地區可能進入調整或者下降，但2017年美國整體房地產市場還是積極向上的趨勢偏多一些。

中國潛在買家無減少跡像

據全美房地產經紀協會2016年7月發布的報告顯示，中國買家（包括大陸、中國台灣和中國香港）連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家，從2015年4月到2016年3月的一年間，外國人在美國購入價值1026億美元的住宅房產，其中中國人共購置29195處物業，總價值高達273億美元。位列第二的外國買家加拿大人購入的房產價值為89億美元。

中國買家的強大購買力，也促使了像Zillow這樣的美國房地產信息公司進入中國市場。據介紹，Zillow成立於2006年，目前網站上有1.1億個美國房源，約占三分之二的全美市場份額。商業模式是將房地產經紀人和抵押貸款公司與最終的賣家、買家與租房者相連接，收入主要來源於其高級房地產經紀人項目和對抵押貸款公司所收取的訂閱費以及展示廣告。目前在中國有三個渠道，一個是微信公眾號，另外和樂居網及網易也有合作。

“目前，我們網站來自中國的流量占到了國際流量的3%，落後於加拿大、印度和墨西哥等國。2016年，我們網站上的中國用戶搜索的房價平均在48.5萬美元左右，這比全國掛牌房屋的中位數24萬美元高了不少。我們注意到中國用戶最多搜索的社區包括馬賽諸塞州的列克星敦、紐約州，這些地方有極佳的教育資源；另外舊金山灣區、硅谷這些有很好工作機會的地方，也很受中國用戶青睞；還有一些傳統的華人社區也挺受歡迎。另外中國人傾向於尋找新房。” Terrazas說。

國家外管局於2016年12月31日公布了個人外彙信息申報管理的相關調整內容，雖然每人每年可購彙總額仍是5萬美元，但卻迎來了更復雜的購彙流程，以及更嚴格的購彙用途監管。此舉的一大目標是打擊此前利用經常項目從事資本項目交易（比如海外購房和投資等）等行為。

“最近我們看到來自中國的流量並沒有放緩，總體而言，中國人主要是由教育和就業機會驅動，而在美國買房的，因此對於彙率和外彙監管的動態不是特別敏感。” Terrazas說。

（據21世紀經濟報道）

美國1月新屋銷售不及預期房價中值同比增7% | 美國

2月24日，美國商務部數據顯示，美國1月新屋銷售年化55.5萬戶，預期57.1萬戶，12月數據從53.6萬戶修正為53.5萬戶。1月新屋銷售環比增3.7%，預期增6.4%，12月從環比降10.4%修正為降7%。1月新屋銷售同比增5.5%。

下圖為2000年來新屋銷售情況：

經修正後，2016年全年新屋銷售為56.1萬戶，為2007年來最高，較2015年增長了12%。

1月新屋售價中位值為31.29萬美元，較12月下降1%，不過較去年同期大增7%。

以1月的銷售速度計算，市場需要5.7個月來消化掉庫存，這與12月的庫銷比一致。

新屋銷售僅占美國房地產市場的不到10%，每月數據波動較大。盡管如此，近年來新屋銷售整體呈現出穩步緩慢上漲態勢。上日公布的成屋銷售數據顯示，美國1月成屋銷售總數年化569萬戶，遠超預期的554萬戶，創下2007年2月以來新高。

最新的新屋和成屋銷售表明，雖然房地產銷售受庫存低迷、房價高、房貸利率路徑不確定等因素牽制，需求仍較為強勁。

（據華爾街見聞）

泰國普吉島租賃市場研究 | 海外

近年來普吉島租賃市場非常強勁，島上租賃價格普漲，為業主帶來非常有吸引力的投資回報。租賃市場近期強勁的同時，遊客數量也在增加，導致租房需求超過供給。優質租賃物業已變得稀缺，因為租戶續約或是簽訂長期租賃合約，有時期限長達三年或更長。這使得在島上找到優質租賃物業更難。（泰國吉普島房價走勢）

從《2014年暹羅房地產住宅市場研究報告》中，我們發現普吉島房產的平均租金回報為5%，某些情況下租金回報在3%到9%區間不等。普吉島長期租賃價格不等，兩臥室公寓租賃均價為每月2.2萬泰銖，四臥室以上的別墅每月租賃均價超過20萬泰銖。

現在普吉島許多房地產開發商正在向期房買家擔保租金回報。有很多報盤提供的回報範疇從4%凈收益到9%總收益率不等，這根據時間的長短，從2到15年不等！若買家接受這類報盤，最好仔細檢查附屬細則，因為其中很多雖提供非常高的總回報，但實際上的凈收益低很多。妳可以通過的房地產經紀人審核這些細則，他將可以為妳提供總收益減去成本的明細表。

正如我們最近撰寫的壹篇有關普吉島轉售（二級）市場的文章中所強調的，目前的市場環境令某部分業主可以以低於市場價的價格，折價出售其房產。近年來租賃市場強勁，這使得買家可以購買到被低估的二手房產，從而獲得高於平均水平的租賃投資回報：壹些業主可實現每年8%或更高的總回報率。這與其它市場形成了鮮明的對比，例如新加坡和中國香港生產每年的總租金回報率平均不到3%。

普吉島的租賃市場非常多樣，過去的十年裏人口結構不斷變化。許多不同國籍的人來普吉島度假，並長期租房，因此這裏的租賃市場是受到全球經濟變化的影響。

在2008 – 09年期間，受全球金融危機影響，來泰國的歐洲人和美國人減少。這些遊客很快就被來自俄羅斯遊客的增長所取代，他們似乎有用不完的錢，但是由於俄羅斯最近經濟形勢，我們肯定，與前幾年相比，長期租賃豪宅的俄羅斯人正在減少。不過俄羅斯人對普吉島的喜歡不太可能減弱，壹旦俄羅斯經濟復蘇，我們預期這部分租賃市場將會隨之復蘇。

我們目前正看到壹種趨勢，就是越來越多的東南亞的外籍人士舉家遷往普吉島，這得益於島上由於良好並不斷改善的基礎設施，壹流的國際教育和良好的設施。這部分的租賃市場都傾向於以普吉島為基地，然後橫跨整個東南亞地區通勤上班，由於普吉島國際機場的建立，來往普吉島通勤非常方便。

隨著亞洲遊客數量的增加，普吉島的租賃市場將再次改變，因為他們有著不同的需求。家庭類的租客想要租住在靠近島上的國際學校的地方，亞洲遊客不太願意住在靠近西海岸沙灘的地區，而是喜歡靠近島嶼設施、餐廳、購物和其他休閑活動的地方，他們更習慣於呆在內陸。這將令內陸租賃物業需求上漲，從而推高普吉島中部、北部和東部的價格。

普吉島未來的經濟發展壹片光明：普吉島國際機場入境人數增長非常強勁，目前看來，預計隨著機場擴建的順利開展，入境人數料將繼續增長，這清楚地顯示了普吉島作為壹個東南亞的旅遊目的地的彈性。普吉島正大力投資於基礎設施和旅遊行業，政府和私人部門也正大力增加開支投入推動投資發展，所有這壹切都預示著普吉島這個天堂島光明的未來。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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特朗普移民新政或重創美國房市新移民持觀望態度 | 美國

援引美國中文電視報道，近段時間，特朗普政府大力逮捕和遞解無證移民，不僅讓數以萬計的家庭一日之間分崩離析。由於移民政策不利好，不少本有購房打算的新移民，選擇暫停計劃，先保持觀望態度。特朗普的一系列舉措是否會對美國，特別是新移民聚居的紐約的房地產市場造成衝擊呢？

2月初，聯邦移民與海關執法局ICE大舉搜捕有聯邦重罪記錄的無證移民。之後，逮捕範圍進一步擴大，美國國土安全部計劃針對無證移民展開全面逮捕行動。本周，在明尼蘇達，多家華人餐館遭到突擊搜查，大量逾期滯留的無證移民被捕。與此同時，美國海關針對持有效簽證合法入境的外籍人士和永久居民的審查也是更加嚴格，不少人因此被拒絕入境或是直接遣返。而針對詐領聯邦福利的綠卡居民的調查也是如火如荼，有些人甚至因此被沒收綠卡。還有消息稱，特朗普有意抬高H1-B和EB-5的申請門檻，走合法渠道在美定居的道路也是越來越窄。這種種的跡像讓美國的移民社區陷入了深深的恐慌和擔憂之中。

美國是一個移民國家，新移民也是美國房地產市場的生力軍。根據權威房地產網站Trulia 的報告，自1995年以來，美國的擁房率不斷下滑，但是新移民的擁房率卻上漲了2.4%。換句話說，是新移民拯救了美國的房地產市場。根據華盛頓大學經濟學家Jacob Vigdor的統計，在美的4千萬新移民為美國的房地產市場貢獻了3.7兆億的財富。

受身份的限制，無證移民只能用現金全款購房，購買力較小，因此從表面上看，人數的驟減似乎不會對房地產市場產生太大的衝擊。但是根據康奈爾大學最新的研究報告，全美約有1/3的無證移民是租房居住，因此他們的離開，可能會對投資型住房市場造成震動。

不僅如此，根據知名房地產雜志The Real Deal在今年1月進行的調查，去年紐約市新開發的房地產項目較2015年銳減70%，總投資金額減少了320億。而且業界也早已發現高端型住宅無法迎合現在的買方市場，新開發的樓盤也將房型逐漸轉向更加可以負擔的類型。

特朗普的移民政策除了給商業地產造成更大的借貸壓力之外，銀行對個人購房貸款的審核，也會因為移民身份的不確定性，變得更加嚴格。

不過市場普遍認為，特朗普畢竟是靠房地產起家，隨著市場的不斷反饋，他會意識到自己的移民政策帶來的弊端。而且特朗普希望勞動力回流美國，也許在不久的將來，隨著本土傳統行業的復蘇，就業率增長，會有更多的美國人有能力購房，房地產行業也會有回暖的一日。

（據美國中文網）

美國房地產出現一大隱患又是特朗普的錯？| 美國

目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房市充分復蘇的隱患

2月22日，美國全美房地產經紀人協會NAR發布報告顯示，今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%，創下過去十年以來的最高水平。十年前，美國爆發次貸危機，房地產市場交易額也大幅下滑。分析師指出，房地產市場的銷售數據顯示，不斷上漲的房地產價格並未阻擋人們買房的腳步。

但是，盡管房地產市場中消費者對新房的需求量非常火熱，但是目前美國房地產市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房地產市場充分復蘇的隱患。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示，目前阻礙美國房地產市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足夠的房屋供應量。不過，在2017年中，住房建造企業將開發更多的住房，這將擴大美國房地產市場的成屋存量，推動美國房地產市場進一步繁榮發展。

同時，經濟學家Lawrence指出，目前，導致美國房地產市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外，隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施，住房建造企業未來可能將更難找到足夠的建築工人。

Lawrence透露，眾所周知，美國的住房建造工地上雇佣了許多無證工人，但是這個問題卻很少被公眾關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格，未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺，除非美國政府能夠培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地產經紀人協會提供的估測數據來看，目前，美國建築行業約有20萬個職位空缺，比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時，萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認為，通過職業學校或密集的培訓項目，美國需要培訓更多的房地產建築工人。目前，許多住房建造公司都在拖延房地產項目破土開工的時間，盡管這些企業仍然在積極尋找建築工人，但是勞動力市場無法提供足夠的建築工人。

不過，盡管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地產的發展，但是美國房地產目前的增長勢頭仍然非常強勁。過去一段時間內，美國住房價格的增速遠遠超過美國民眾平均收入的上升速度。

Lawrence表示，隨著房價快速上漲，將會有越來越多的美國民眾無力承擔買房的費用，這個問題可能會成為房地產市場銷量回落的導火索。但是，目前來看，美國房地產市場中消費者的購房需求十分旺盛，單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升，完全抵消了房價快速上漲對需求端產生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長，消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀，這也會進一步激發美國民眾購房的熱情。

目前，美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩，但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高於4%，分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔，或將限制美國房地產市場健康發展的空間。不過，分析師指出，目前大部分美國民眾在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認為，2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現，同時美國過去數年的過度寬松貨幣政策時代也將結束。因此，房地產市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高，目前按揭貸款利率似乎開始企穩，但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

盡管如此，只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變，大部分美國民眾能夠承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外，日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認為，美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展，包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日，家得寶公司披露最新季度財報數據，表現大幅高於市場預期，顯示家居行業受益於房地產市場產生的正面溢出效應。

（據鳳凰國際）

2017年西班牙房市報告：海外買家市場優於想像 | 海外

計算2016年上半年海外買家數量的公證回執統計數字完全出乎我的意料。去年上半年，海外買家共在西班牙購置了43,519套房產，市場份額占比19.1%。海外買家年度成交量在2007年達到歷史最高值——8萬套，市場份額占比約8.9%，當年西班牙總成交量約90萬套，有鑒於此，目前正處市場頂峰時期，上半年在西班牙購房的海外買家成交量就高達43,519套，這意味著2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍預計全年海外買家數量至少與前一年的高位持平，不過考慮到第四季度海外市場的持續增長，這似乎不太可能，盡管有報道稱自英國脫歐公投以來，英國買家數量有所減少。事實上，我認為海外買家數量將創新高，雖然我們將不得不等到2017年5月才能獲得公證回報2016年全年數據，全年數據通常在第二年的二季度公布。我可以感覺到，2016會是個好年份，但我並不希望海外買家這麼快就創紀錄高位。

不過，總是會有一個“但是”，目前的海外市場並不那麼關注誰是買家，而是他們在哪買房，從這些公證數據明顯可以看到，市場復蘇仍然是局限於少部分地區，並且集中在這些地區最主要的位置。結果顯示，目前在西班牙購買房產的海外買家數量等同於危機前的峰值，但集中在少數地方，這有助於解釋為什麼5大地區房地產市場活躍度那麼高，但在我稱之為二級和周邊地區，成交量仍然沒什麼變化。

西班牙最大的自治區安達盧西亞（Andalucia）就是市場不平衡一個很好的例子。自2014年以來，安達盧西亞一直是西班牙房市最活躍的地區，銷售量位居首列，但是通過數據分析，明顯可以看出，該地區活動主要受一個省份的推動，即馬拉加省（Malaga），也是海外活動熱點地區太陽海岸（Costa del Sol）所在之處。據2016年上半年的數據，我毫不懷疑當我們得到全年數據的時候看到2016年全年都是復制這一趨勢，安達盧西亞房產75%的海外買家集中在馬拉加省，該省海外買家上半年共購置買5,570套房產，為有史以來最高，超過2007年的峰值。

第二活躍的省份是阿爾梅里亞省（Almeria），只有797位海外買家，而科爾多巴省僅有49位，為安達盧西亞8個省份中最低。安達盧西亞整個地區海外市場占比僅14%，低於全國海外市場占比平均水平19.1%，而馬拉加省卻是全國平均水平的兩倍，海外買家成交量14,364套，市場占比39%。

同一省內，不同城市房地產活動水平不平衡也非常明顯。例如，馬拉加省超過50%的交易集中在兩個直轄市，馬拉加市和馬貝拉市（Marbella）。而馬貝拉市和貝納阿維斯市（Benahavis）這兩個城市占該省銷售總量的25%。其他海外投資高的地區也沒有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群島（Balearics）、加納利群島（Canaries）和巴塞羅那（Barcelona）；這些地區2016年海外買家購房量均高於全國平均水平。例如，在西班牙東部沿海最活躍的地區阿利坎特省（Alicante），海外買家市場占比高的驚人，為46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地產市場，意識到該地區一個趨勢非常重要：那就是同一個地區，省份不同，情況各不相同；同一省份，城市不同，情況也不相同。當地若有熱點地區，市場份額更高。

2016年全年走勢將延續至2017年第一季度和第二季度，與此同時，我將根據已經公布的2016年上半年和第三季度數據做一些預測。2016年西班牙房產平均價格將上漲2%-4%，盡管各個地區差異很大；據我預計，地中海黃金地區房價至少上漲5%-10%，如巴利阿里群島、巴塞羅那和馬貝拉，若多個地區房價增幅達到兩位數，也不會令我感到意外。

我相信市場成交量至少將上漲10%，所以我預測2016年的成交量將從2015年的40多萬上漲至45萬以上，這意味著房地產市場總規模已回升至峰值的50%左右。銀行貸款規模也將隨之復蘇，盡管銀行對住房貸款仍然比較謹慎，不過2016年成交量的50%是通過抵押貸款，較2015年上漲約30%；平均貸款額增長了近5%，就足以跟上平均房價的上漲。

然而，盡管我如一年前一樣，維持整體向好看法，不過，從2016年已顯示的增長趨勢大體可以看出，西班牙房地產市場仍非常依賴海外買家的增長，這一點預計2017年也是一樣，尤其是在房價進一步上漲的情況下。2016年底，我開始為一個國際買家工作，他想要在馬拉加市買一所房子，而顯而易見，西班牙本地人對國內市場很快復蘇並沒有太大的信心。我曾經打交道，房產售價超100萬歐元或以上的業主們都非常懷疑西班牙本地人意願買房的可能性，他們認為最好是把房子賣給外國人。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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美國房產經紀協會：美國房屋可負擔能力下滑推高租金水平 | 美國

美國國家地產經紀協會（National Association of Realtors，NAR）2月21日公布的最新房屋可負擔模型顯示，越來越多的美國人難以負擔一些大城市高昂的房價。很多房地產熱門市場中，貧富差距過大，在當地工作的工薪階層根本沒法負擔住房。

NAR的數據顯示，美國很多城市超過半數的房地產交易是直接用全額現金交易的。一些財大氣粗或者至少家道殷實的買主能夠有錢直接將房屋全現金買走而不用申請住房抵押貸款。這讓另一些存夠首付款都有困難的城市居民處境極其困難。

數據顯示，紐約市區57%的房地產交易是現金交易。其他如孟菲斯、底特律、亞特蘭大以及拉斯維加斯等地的現金交易比例均超過50%。大量的現金讓當地房價很難出現下降。這給需要住房貸款才能購買房屋的居民很大壓力。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，“美國的房屋可負擔水平已經進入一個非常令人不安的境地。在過去五年中，一些大城市的整體房價已經上漲了40%左右，而在同時，美國的工資水平漲幅卻遠遠沒有達到這個水平。當價格和居民手中的資金差距加大的時候，越來越多的美國人很難實現他們購買自己房產的夢想。”

來自房地產公司Zillow的數據更讓人擔憂。根據Zillow的統計，如果按照首付20%來計算，美國目前很多地區的中等價格房屋首付款是這些地區中等收入家庭難以負擔的。比如舊金山灣區的聖荷西，當地房價中位數大約在96.16萬美元。20%的首付款需要大約19萬美元。而當地家庭平均收入僅為10.5萬美元。數據說明，在聖荷西這樣的城市，中等收入家庭是買不起中等價格的房屋的。

難以負擔的房價導致更多美國人選擇租房居住，但最終的結果是推高了很多城市的租金水平。這進一步拉大的有房族和無房族收入的差距，增加了美國貧富差距方面的擔憂。

（據理財18）

2017年一月英國房產報告 | 英國

根據英國最大房產搜索網Rightmove 一月份最新報告，2017年一月首先迎來的是0.4%（+1086英鎊）的價格增長，和去年同期0.5%的增長比例相比接近，表明市場對房產需求依然旺盛。數據表明，和去年相比，購房者的活躍程度從去年Boxing Day到今年一月份，增長了5%。

對首次購房者來說的好消息

兩房或兩房以下的市場房源有所增加，這也意味著買家有更多選擇，同時在討價還價方面占有優勢。

和去年12月相比，以租養房的投資人數減少，市場轉為買方市場，賣家和去年同期相比競爭力減弱。

2017年首次買家機遇

和2016年相比，投資者數量減少，首次購房者購買兩房或小戶型的成交量和2015年相比下降了13.2%，但和2014年相比，仍然高出0.8%。和2016年相比，2017年市場上的有效房源增加了1.9%，轉為買房市場，更有“討價還價”的余地，去年同期，市場上有效房源下降18%，主要賣方占有優勢，買家在價格方面處於劣勢。

倫敦市場

自聖誕節結束後，倫敦市場房價反彈，一月總體上浮了1.4%（+8,793）
買家總體數量尚未增加，同2015年相比，市場新增房源數量下降14%
內倫敦房價保持穩定，一月上浮0.6%，同時，外倫敦一月表現良好，上漲2.2%。

總體市場

總的來了說，倫敦市場容易受到季節性影響，每年年底聖誕節前後房價下跌，年初後市場回暖，價格上漲。但和去年相比，倫敦市場上的房源數量下降13.7%。Rightmove 總監表示，去年因為新的印花稅政策開始實行，同時脫歐的不確定性又進一步打擊市場的積極性，但是現在還很難判斷2017年是否還會持續受到影響。

現階段來看，倫敦房價始終是數量占主導地位，中心地區房價在今年有可能松動，特別是倫敦最頂級的豪宅或是一些價格高端的行政區，例如威斯敏斯特行政區。這一趨勢也有可能蔓延到倫敦其他市中心的位置。今年會受到更多關注有可能是外倫敦的熱點區，比如說東面的Croydon, Forest Gate, Leyton都呈上升趨勢。投資者如果今年想要投資，建議購買有長期升值空間並且未完工的樓盤，一來買家市場，比較有討價還價的空間，同時距離完工還有一段時間，2017年將會是一個平穩的過渡期，購買樓花也是投資者一個較為合理且明智的投資項目。

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英國退歐對普吉島房市影響幾何？ | 海外

英國與普吉島之間的淵源：長久以來，英國人壹直將普吉島視為度假勝地、退休後居住之所、追求生活方式的去處以及創業之地，對於許多購買海外房地產的英國投資者而言，普吉島是個不錯的選擇，買入後可用作度假屋或是用來投資，目前英國買家已在普吉島占據壹席之地。（泰國吉普島房價走勢）

過去10年來泰銖兌英鎊匯率呈現走強趨勢（見下圖）。再加上增加泰國房價上升，使生活和工作都在這裏的英國人以英鎊買房越來越昂貴。

去年6月英國退歐公投之後，英鎊兌泰銖匯率跌至10年來的最低水平。當然這將意味著來自英國的買家減少，然而俗話說：黑暗中總見壹線曙光。

目前這道曙光已現：英國的賣家正急著將其普吉島房產銷售收益轉到英國，這意味著他們有可能降低要價來刺激銷售。對很多早在2008年或是更早時期就在普吉島買房的英國業主而言，他們買入房產時英鎊兌泰銖的匯率超過60。截至當前，英鎊兌泰銖徘徊在45附近，貶值幅度高達25%。這些業主即便以10年前的買價賣出房產，只要將房產銷售收益轉換為英鎊，也能獲得25%的匯率收益。對於房地產投資者和抄底買家而言，目前無疑是壹個以低於市價買房的良機，如同兩年前普吉島的俄羅斯業主所經歷的壹樣。

在當前全球低利率的經濟環境下，為尋求更高的收益率，資本外逃現象明顯。當前泰國房地產市場，尤其是普吉島房市，租賃收益率高，吸金力高。隨著英國業主如上所述的降低售格的機會來臨，現在買房將有可能獲得高於平均水平的回報。

亞洲：租賃總收益（%）——位於已現城市中心地區120平公寓房產由上至下分別為印尼、菲律賓、柬埔寨、泰國、馬來西亞、日本、中國香港、新加坡、印度、臺灣 — 亞洲：租賃總收益（%）——位於已現城市中心地區120平公寓房產
由上至下分別為印尼、菲律賓、柬埔寨、泰國、馬來西亞、日本、中國香港、新加坡、印度、臺灣

雖然當前普吉島房地產市場依然疲軟，但有理由保持樂觀。我們看到強勁的需求和來自國外詢盤的增加，包括美國、中國香港（港元與美元掛鉤）、中國大陸、阿聯酋和新加坡，而居住在該地區拿著美元工資的外國人的詢盤也有所增加。若泰國公投獲得通過，該國將於明年恢復民主選舉制度。這對房地產市場是壹個利好，因為壹旦泰國民選政府成立，越來越多的買家將返回該國。

目前市場已經觸底？有可能確實如此，泰國今年遊客數量預計將達到3300萬人次，也將繼續吸引越來越多的新遊客和回頭遊客。

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