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中国采取措施严控外汇外流，昔日几天内即由中国买家买下的洛杉矶县亚凯迪亚市（Arcadia）豪宅，如今上市数月乏人问津。

位於该市Upper Rancho地区落叶路（Fallen Leaf Road）的一座豪宅拥有中国富人希望用以显富的所有标配—进门玄关悬挂水晶吊灯，地面铺有大理石， 一个配有12把皮椅的家庭影剧院，还有八间卧室和八间浴室。豪宅开价980万元，是北京类似房子的半价，上市两个月依然没有成交，不久前，这类豪宅几乎立即被买家抢购。该地区房地产经纪人说，如今，以中国买家为目标客户的豪宅可能得拖上半年才能脱手。

上述变化与中国采取严控外汇政策直接相关。中国国家外汇管理局（China’s State Administration of Foreign Exchange）去年底出台有史以来最严格外汇管控规定，民众向国外汇款不得用於投资房地产，而且要提供详细资金使用说明，他们也不得代替他人向国外汇款。

旨在为家人提供更好生活环境，同时为保护财富而把资产转移到到美国，中国房屋买家过去十年已把投资地点从洛杉矶县圣盖博谷扩展到橙县和河滨县，这些房地产市场都受到影响。洛杉矶加大（UCLA）经济学家俞伟雄（William Yu）说，中国决策者认为，若不对资本严加监控，外汇储备将慢慢枯竭，但这意味着因中国资金无法外流，南加州房地产市场，特别是豪宅市场，活跃程度将会降低。

中国富人倾向於全用现金买房，而房地产数据CoreLogic公司统计数据显示，2014年亚凯迪亚现金购房从一年前的461笔降至344笔。圣玛利诺（San Marino）去年现金全款购房86笔，2014年为103笔。阿罕布拉从2015年的208笔降至2016年的130笔。

从2014至2016年，整个圣盖博谷现金购房数量下滑17%，洛杉矶县同期减少12%。与之相比，亚凯迪亚住宅售价中值从2015年初的约110万元降至去年年底的93万元。圣马利诺住房售价中值去年第四季度为220万元，比第二季度减少30万元。

豪宅开发商Chateau Group创始人Ann Sung认为，2014年住宅销售速度并不正常且不可持续，人们都在盲目购房，市场目前正趋於稳定。更多靠贷款购房的传统买家如今有机会在圣玛利诺等房地产市场分得一杯羹，一些豪宅卖家甚至不得不主动降价。

（据世界日报）

盛世神州基金董事长张民耕，在华尔街见闻2017年纽约新春见面会上，就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点。

如何迎合中国富豪需求？

张民耕先生表示，盛世神州基金主要服务对象是中国富豪。为富豪做资产配置，要迎合富豪的需求。张民耕首先指出，这些客户大多土生土长中国，有房地产赚钱经验，年龄在55-65之间，愿意投资“看得见摸得着的东西”–房子。第二，富豪风险意识挣钱欲望强，但风险意识也高。房地产投资相对风险小，收益可观。

此外，张民耕认为，中国富豪耐性不够长。人民币投资期限为2年+1年，美元基金投资期限为3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大规模投资至今，已替200人，募集4亿美元基金，在美国8个城市22个项目投资，管理5800个房子，主要投资出租公寓。

为什么投美国？经济上行、收入房价比低

从趋势来看，美国经济上行、可靠，美元依然强势。张民耕认为，目前在可承受范围还可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，从收入房价比来看，中国城市收入房价比都非常高，完全没有投资价值。而美国除了纽约和旧金山两座一线城市，其余城市收入房价较低。

在美国投哪些城市？最看好三线城市

纽约、旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市，包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详，有直达机场，回报率较一线城市高一些。

对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市，这些年来上涨势头好，回报率达5%-6%。但张民耕表示，一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。

在美国房市做什么产品？出租公寓

出租公寓在美国市场份额非常大，占到40%左右。去年六月统计显示，2016年是近15年来美国自有房地占比最低的一年，达61%。在大型城市，租房和自有房比例或达5：5，在曼哈顿，有近7成人租房。因此，出租公寓市场极大，具有刚性需求。张民耕还指出，公寓的另一好处即抗跌，尤其学生公寓更加抗跌，在经济形势不好时更坚挺。

美国公寓怎么做？

张民耕表示，基本做法是无风险套利。“出的资本金很少，现金流非常好，给出租公寓的开发资金给到两倍，做正常运营可以给到2.5倍-3倍杠杆，安全性产品给的利率低。”由于一般拿到贷款低于3%，在4%左右还可以使用2.5倍杠杆，所以说，还可以接受美联储以0.25个百分点加息四次。

出租公寓另一个优势即一年一签，且管理成本很低。张民耕称，实践证明，5800套房中，现实经营的房子出租率不低于95%，而且每年租金上涨比例高于通货膨胀率，约在2-3%左右。而出售时自有资本会放大二十倍，即达40-60%。目前，年化收益率达15%-20%，长期来看可达12-15%。对于有子女在国外留学需求等群体非常有参考意义。

经验：地点+合伙人。需要找美国本地大型开发商合作，巨有长期丰富的经验，并且有土地储备。此外美国大型开发商对品质和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的资本金从2亿扩大至4亿。

最后，张民耕抛出目前面临的最大问题：资本管制之后，资产配置该如何进行？

（据华尔街见闻）

经过8年的修身养息，美国就业丶赤字和经济成长率三大指标都已明显改善，美国新总统特朗普上任後，主打扩大基础建设与减税政策将刺激美国财政，延长美国经济复苏态势。经济合作暨发展组织（OECD）预测，2017年经济成长率将达到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英国的1.5%与日本的0.8%，在已开发国家中表现亮眼。此外，近年来美国的经济扩张与失业率持续下降，联准会如加速升息将刺激资金回流美国。

多项正面的经济数据，直接反应美国的蓬勃商业动能以及民众消费支出意愿，最新公布消费者信心指数来到113.7，为近10年最高水平。为了支持特朗普新政，多家跨国企业纷纷表明将扩大在美投资，日本软银将投资美国企业“OneWeb”10亿美元，电商巨头阿里巴巴提出5年要为美国创造100万个就业机会，鸿海与南韩三星也分别表示计画扩大在美国设厂，新政府上台所推行的贸易保护主义将吸引众多国际资金投注美国，经济与商业活动的活络将直接带动不动产市场。

相较於全球经济与政治的不确定性，美国的复苏吸引国际资金关注，美国商用不动产的高交易透明度丶高流动性以及高租金投报率受到国际投资人喜爱，根据The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）统计，2015年外国人投资美国商用不动产总金额超过870亿美元，相较於2009年的47亿美元，交易量爆涨18倍。预估在低利率与美元走弱的利多因素下，2017年美国房地产投资需求持续加大，特别是在国人熟悉的洛杉矶丶旧金山丶纽约等一线城市或者高租金投报率的二线城市。

由於美国税赋复杂，各州规定不同，因应投资人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚为风行，第一太平戴维斯关蕙君协理表示，所谓的NNN表示屋主不需支付一房屋税丶二保险费以及三维修费，三大项费用在租约中明订由房客负担，让投资人可以更清楚评估投资报酬，轻松享稳定租金收益。普遍而言，这类型投资标的通常附带5年至10年以上的长期租约，承租方不乏大型上市连锁企业，例如银行丶连锁餐饮丶超市丶上市公司及知名诊所等，对於投资人而言，可以省去寻找租客的麻烦以及空置的风险，大型品牌亦是稳定付租的保障。

为回应国人对於美国不动产的需求，第一太平戴维斯特别引进位於加州的NN或NNN净租金商用房地产，包括美国百大企业富国银行（Wells Fargo）分行店面丶7-11连锁便利商店丶Best Buy大型电子商场丶速食店面及美国财富500强（Fortune 500）公司DaVita医疗机构，承租方租期都在10年以上，租金投报率介於4%至6%之间，是投资人进军美国市场的最佳选择。

（据经济日报）

综合全球房地产投资指南丶戴德梁行等统计资料估计，去年全球总交易金额约1兆美元，较2015年约4%～5%的小幅成长。房仲业者表示，2017年海外房地产市场值得乐观期待，而在美国持续升息的趋势，以及特朗普政府全力提升美国经济的前提下，可优先纳入美元计价的海外房地产。

据长富国际地产市场研究部2017年全球不动产投资趋势报告指出，去年全球房地产买家最主要的投资城市，分别为纽约丶落杉矶丶伦敦丶巴黎丶雪梨及温哥华等地。总经理郑哲升表示，今年全球房地产投资有三大观察重点：特朗普上台後的全球政治新情势演变丶大陆抑制资金外流的成效及美国升息力道的强弱。

郑哲升分析，在美国持续升息趋势下，国际美元汇价仍有升值空间，资产全球化的投资人，投资组合可优先纳入美元计价的海外房地产；且美国的纽约丶洛杉矶一直是全球房地产投资的最爱，即将上台的特朗普总统又是房地产起家，在新政府全力提升美国经济的前提下，这两大都会区的A级商办大楼及高总价的豪宅，仍是全球买家的追逐标的。

（据东森新闻云）