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亞當·達希爾（Adam Dahill）發現在安靜的貝德福德-斯維森特街有一棟三層褐砂石的房屋很有投資價值。盡管它的外牆年久失修，門前的台階損毀了，窗戶也是破的，但他需要差不多130萬美元才能買下它，並把它裝修成布魯克林的夢中家園，讓這座城市的律師和銀行家們願意為它花大價錢。

沒問題。達希爾可以從一個新的、急切的國際資金來源那裡借到錢：中國的中產階級投資者。

“如果有人想為我們開發的物業提供資金，我會一視同仁的，”36歲的按揭經紀人達希爾說。“中國人？很好。美國人？不錯。只要他們有興趣，我是不會在乎的。”

中國的大富豪很早之前就開始在世界各地購買物業。現在，技術正在為普通的有錢人打開大門。

中國和世界各地的新一代智能手機應用和在線貸款平台正在幫助小型投資者跨越法律和語言的障礙，在全球各地進行投資。有了這種非正式的貸款網絡，中國投資者就可以為海外項目和買家提供資金，這些網絡很大程度上繞過了銀行和其他傳統的資金來源，為伊利諾伊州的體育中心和田納西州公寓樓等多種不同類型的項目注入了資金。

不過這也導致更多的資金流入了紐約和舊金山地區這樣的繁華富裕之地，外國投資者是導致這些地方房價高漲和繼續上漲的原因之一。其中就包括哈爾西街（Halsey Street），它和布魯克林的大西洋廣場等大型開發項目只有數個街區之遠。這些項目早就已獲得了中國的資金。金錢正在改變社區，推升房地產的價值，但是老住戶擔心價格飆升會讓自己待不下去。

“這引發了很多不滿，”45歲的安吉洛·理查森（Angelo Richardson）說。他自稱是創業者，家住在附近。他說自己在布魯克林已經住了24年，月租從兩年前的900美元到現在幾乎翻了一番，漲到了1500美元。

貨幣以數字形式從中國人潮洶湧的城市流向布滿褐石建築的布魯克林街道，是中國資金外逃的一部分，中國人擔心經濟放緩和國家日益增加的政治和社會問題，因此希望實現資產多元化。雖然中國嚴格限制貨幣外流，新技術卻帶來了一個模糊的領域。

這些新的金融平台“聘請了真正的好律師”，倡導團體眾融中國總會（Crowd Fund China Society）的創始人之一張曉晨說。“這還是一個灰色地帶，所以律師扮演了重要角色。”

連續創業者張小奔今年36歲，來自中國江蘇省，他通過在線貸款平台為達希爾的項目提供了4500美元資金。這筆交易承諾13％的快速回報，對於張小奔來說，關鍵是這筆錢將以美元支付。張小奔最初以人民幣投資，這意味著他實際上正在將自己的一部分財富移向海外。

“除了這樣以外，”張小奔說，“把錢轉到國外還是很難的。”

這種把金錢移出中國的新途徑表明，這個國家技術領域的快速發展再次搶在了監管機構前面。大批手機應用程序及服務為中國普通消費者提供了新的資金支出、轉移乃至投資的方式，有時甚至超過了人們在美國所能做到的。

繼中國投資者開始以驚人的速度向國外轉移資金，導致去年中國外彙儲備大幅下降後，中國在今年打擊了流向海外的資金。上個月，中國采取了新的措施來阻止資金外流，加大對大額海外交易的審查，並要求在將500萬或以上的美元轉移到境外時進行申報。

到目前為止，這些新的投資渠道在很大程度上沒有受到影響。像牛牛（Niuniu），積木盒子（Jimubox）和老虎股票（Tiger Stocks）這樣的手機應用程序允許投資者通過智能手機購買和拋售國外股票。在線門戶網站允許他們吸納資金，直接購買一塊海外房地產，或者為紐約的達希爾那樣的海外買家提供資金。

與其他中國富人在海外投資的方式不同，這些新服務的價位往往是針對普通人的。“彌財”（Micai）是一個“機器人投資顧問”型應用程序，也提供在線投資服務，它的投資門檻是5000美元。財富轉移（Wealth Migrate）是今年進入中國的一個南非眾籌平台，目前正在試驗100美元的房地產投資產品。

“中國人與其他投資者有著同樣的需求，”財富轉移的首席執行官斯科特·皮肯（Scott Picken）說。“他們想要財富保值和安全感。”

為達希爾不動產項目提供了部分資金的投資者張小奔是通過在中國設有辦事處的紐約投資服務機構海投360（Haitou360）的網站進行投資的。“海投360”中文名字的意思是“往海裡投”，它聚集客戶的投資，並在RealtyMogul和Patch of Land等著名的美國眾籌平台上購買貸款套餐。

中國限制境內貨幣向海外轉移，規定個人向海外轉移貨幣每年不得超過5萬美元。但海投360將其投資組合起來，讓法律實體實質上代表眾多個人投資者，繞過這些限制。

“我們解決了多個問題――我們管理海外房地產投資的風險，我們克服了每個人都受到的資金控制限制，”海投360的首席執行官王金龍（Jerry Wang）說。他說，這種組合把遵守中國資金控制措施的責任交給了個人投資者。

通過這些渠道，來自中國的資金找到了進入各種房地產項目的途徑，遠遠不止於布魯克林的褐石建築，還包括了新澤西州的住宅、喬治亞州的醫療設施、連鎖汽車旅館。中國私募公司海眾（Oversea Crowd）利用眾籌向中國客戶融資，底線為一萬美元，所得資金用於修建在喬治亞州和北卡羅來納州的公立大學附近的幾所豪華學生公寓。他們在哈佛商學院附近通過眾籌修建的新公寓綜合體即將落成。

對於投資者，收益取決於投資周期――有時需要5年，有時只需30天。平均而言，長期投資的回報率為9％至11％。公司收取通常相當於投資1%的預付費用。投資者的回報以外幣支付，通常是美元。

在資助達希爾的布魯克林褐石建築貸款之前，海投360的投資者張小奔曾在網上投資了一小筆錢作為測試。兩個月後，他收到了一筆回報，價值是6美元多一點，這是一個很小的數字，但是令他對在線投資產生了信任。

他現在正在考慮一個“留學海外”的投資產品，該產品令他可以立即開始投資美國房地產。未來的回報將每月直接轉移給年幼的兒子，如果他將來在美國上大學的話，這筆錢將用於支付他的學費和生活費用。

在資金流的接收端，一些人正在尋找辦法來處理它。在貝德福德-斯圖維森特，哈爾西街正在發生變化。在達希爾的房子所處的街道另一端，市政通知和貼在褐石上的膠合板表明更多房屋還在建設之中。附近另一座房子上掛有“出售”標志。

社區協會要求當地房主在開售房屋之前通知他們，以便他們可以接觸附近的居民，以找到潛在買家。

“我們看到國際投資者在這裡投資和改建房地產。這正在改變社區的面貌，”社區委員會3（Community Board 3）的主席特裡梅因·懷特（Tremaine Wright）說，該機構是貝德福德-斯圖維森特的代表機構。懷特一輩子都住在貝德福德-斯圖維森特，她的父母和祖父母也住在附近。

“貝德-斯圖長期以來一直是這樣一個社區，大家擁有自己的房子，住在自己的房子裡，”她還說。“現在它正在變成一個很多人來投資的地方，他們不打算做出更長遠的承諾。”

（據紐約時報中文網）

一項新的研究顯示，美國地產價格回到2008年泡沫破裂之前的水平。

哥倫比亞廣播公司（CBS）新聞報導，羅恩伯格（Eric Rothenberg）先生在過去六個月一直試圖在西雅圖地區尋找一處房子。他說每次他准備對一處地產出價時，都會有五個買家排在他的前面。

羅恩伯格說：“我准備參加投標的競爭，但是有一個點，如果價格要衝到頂線了，我必須走開。”

西雅圖是全國最熱門的房地產市場之一。房價泡沫後，2012年房價中位數下降到308,000美元。現在，房價中位數升至550,000美元，增長了78%。

對於房地產代理邁克爾·道爾（Michael Doyle）來說，買家競爭十分激烈。他說：“我已經得到了10、12個房子報價。”

“我們的供應非常有限，就業增長加上有限的賣家，創造了我們所處的環境，”他說。

自2007年房市崩潰以來，美國房價已經緩慢反彈。9月份的平均房價攀升至衰退前水平的0.1%。在全國，房價在過去一年時間裡， 飆升了5.5%。

雖然住房市場正在加強，但房屋擁有比例仍處於五年低點。

在加利福尼亞州薩克拉門托（Sacramento），那些在房市崩潰前買下房子的買家，對於價格上漲表示歡迎。房主丹·塔克特（Dan Tackett）說：“這是好的，我們回到了我們所支付的價格，也許稍微高一點，這對經濟有好處。”

有專家也認為，這一趨勢使人們感到有點更富有，對經濟更有信心。

另一方面，貸款人仍然不願意向許多合格的低收入買家提供抵押貸款。目前房子成本的增長比收入的增長快得多。

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之前我們談了很多房地產走勢的“現在進行式”，看的都是最新發展的市場行情，好處是知道現在發生的市場變化，瞭解房價、銷售量、庫存、房源等數據以便準備做出符合個人的投資計畫。但房地產是一門長期投資，光看當下走勢還不夠，要進入這場投資“戰爭”中，還要知道過去所發生的事，才能夠預知未來、眼光放遠。本次我們就要談談美國，以至舊金山灣區房地產的歷史，不說太遠的，就說說近30年的過去，我們會驚覺過往的經歷竟然如此類似。

“週期”，任何事物都有一個週期。房地產更不例外，它會經歷恢復期，產生一個房市泡泡，當泡泡吹到一等程度，到達峰值，就會帶來破滅；隨之市場進入低迷、下跌，然後等待下一次的恢復期的重新開始。如此的歷程循環往復、屢試不爽。（美國房地產發展史）

灣區房市 歷史驚人的相似

從1984年開始至今，全美、舊金山灣區已經歷三個房市泡沫的循環，分別在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年這三個時間段，但是每次的循環都會帶來新的漲幅與新的房價高點。

把這條房價漲跌曲線放到30年的區段來看，就是上升、到達高峰、下跌、再上升⋯⋯。不過令人驚訝的是，從新的上升到泡沫化這個區間，都是5到7年的時間，沒有例外。看看我們正在經歷的新一輪循環，赫然已經走過5年，難道新的泡沫即將到來？

美國地產 貪婪帶來的崩盤

在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都經過約4年的衰退期，經過幾年來的下跌，被壓抑的需求反彈而爆發，價格開始再次上升。每次衰退都是基於一個不合理的繁榮，甚至可以說是“集體的犯罪行為”。好比垃圾債券、儲蓄和貸款欺詐、網絡公司股票瘋漲。往往都是“失控的貪婪”埋下下一次泡沫的種子。

前一段時間我們剛走過2008年發生的次貸風暴帶，這個泡沫是由於數以億計的欺騙性貸款引發。當時眾多無法貸款的買家，他們被批准用貸款買房（或再融資）：欺騙性的誘餌利率和承保標準的下降。放款人只是為了出售貸款，他們不在乎買家是否合格。有時，購買的物業沒有實際投資，也就是沒有首付，100％的貸款。

許多放款人和抵押貸款經紀人很清楚這是一個犯罪性的掠奪行為，但他們依然故我，直到金融市場崩盤、房市泡沫。這個事件的始末後來被好萊塢拍成許多電影，用來描述這一段期間的所發生的荒謬。

20世紀90年代早期和隨後的網絡泡沫，房價下降在10％至11％的範圍內，其規模完全不同於2008～2011年的崩潰，連舊金山灣區平均都下滑27%，全美範圍則跌幅更深，而且是近3次泡沫中歷時最久的一次。更早的類似崩潰程度發生在1930年代，大蕭條期間。

房價漲跌 一線城市搶先跑

而在次貸泡沫之後，2012年終於開始新的恢復期，走過4年的滑落，需求的反彈力道也相當大，已經有約70%的漲幅，熱門地區早已超過上次的峰值。二、三線的城市也在迎頭追趕，相對來說，目前二、三線比一線城市還有更多漲幅空間。

值得留意一件事，在房市的恢復期、泡沫破裂期，一、二、三線城市是有區別的。全國範圍的一線城市當然就是指紐約、舊金山、洛杉磯等這些大都會區，尤其近年這三座城市是華人移民的重點，更帶來龐大資金，使得漲幅異常火爆，房產供不應求。因此，一線城市的漲幅快、漲得高，但是泡沫期卻跌得慢，易止跌。

二、三線城市的漲幅時間會跟在一線城市後面，要花更長時間才能回到上一次的峰值房價，但當市場崩盤時他們會更快反映出來。總體來說，一線城市因為有更多的利基點支撐，例如有人口移入、就業多、城市發展健全等因素當靠山，所以房價總是高高在上，就算市場崩盤通常也只是少少跌一點，很快又回漲。反之，二、三線城市缺少某些利基點，就容易“風吹受寒”。

房市循環：會跌就會漲，反之亦然

面對新的恢復期，大家談到紐約大都會、舊金山灣區的房價，越晚跟進的買家都是搖頭嘆息，賣家則是滿面春風。但這場恢復期看似就要結束，作為美國房市的先鋒們已經進入平緩的震盪曲線，隨之美國各地也將面臨這一狀況。

因此當有人喊著“房價漲不停怎麼辦？”、“現在房價跌得那麼慘，又怎麼辦？”看到房價漲，好像房價永遠都下不來；看到房價跌，又感覺陷入無望。其實大可不必過多憂心，因為根據循環週期的經驗法則，漲上去的終究會跌，只是跌多跌少的問題；下跌終究也會漲上去，但往往會漲很多，將會超過前一次的房價高峰值尤其在熱門房市區域。

然而，現在每個專家都在觀察著，哪個“契機”會引發新的泡沫破裂，這個事件恐怕是遲早的問題，而不是會不會的問題。但要判斷何時泡沫化，困難的是當前局勢面臨前所未有的混亂，世界上的變數過多，令眾多專家苦惱著如何預測。

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