房地产 – Page 25

美國 | 中國祭出外匯買房禁令美國房地產業者“沒在怕”！

今年一月起中國發布的外匯禁令，使得有心在美國投資房產的買家人心惶惶，擔心“錢弄不出去了！”然而《蘋果》專訪美國最大房地產公司Keller Williams注冊經紀人Amanda，他信心滿滿地對記者表示：“全世界的人都想要到紐約來，經濟、文化、教育中心，我有十足的信心，至少紐約房地產不會受影響！”

今年起中國實行史上最嚴格的外匯管制條例，除了延續每人每年5萬美金的外匯限購額度，購買人也將需要填寫專門的購匯表格，提供有關證明材料解釋購買外匯的用途，並且明令禁止“境外買房”。所謂“上有政策下有對策”，過去往往借用“親朋好友”的身份證、外匯額度以不同人的名義，用“螞蟻搬家”形式匯款，不過今年條例中也明確將這唯一一條路封死。

根據中國外匯管理局規定，“5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯後，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬”等情況，都將一律進入黑名單，並被剝奪兩年合計10萬美元的換匯額度。

“這項條例一出來我們就有注意到，這對今年美國的房地產市場是非常重要的消息。”Amanda對記者說。但她同時也表示，雖然執行和監管變得更嚴苛，但投資者不必擔憂美國房市可能產生的波動：“紐約的房地產市場受到的影響會尤其小小，因為這裡市場更穩定，而且已經有許多海外投資人，他們的資產已經在美國了，其資產存儲量已經足夠在美國買房。”

她就目前掌握的客戶資料來看，受影響的大部分是第一次在美國購房的年輕人：“很多人正在攢頭期款，在紐約購房前期投入需要20%，如果買20至30萬房產，其實不需要很多錢。”不僅如此，她也提到紐約目前房屋空置率高，已經形成“買家市場”，未來只會吸引越來越多人到這裡投資。“紐約是全世界房價最穩定的地方，2008年金融海嘯時，也未產生太大的波動，即便有所回落也會立馬反彈，尤其是曼哈頓中城。”她也認為，曼哈頓2大道地鐵開通後，原本相較中城處於劣勢的上東區、下東區也將迎來強勁漲幅。

（據蘋果日報）

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是索諾瑪谷（Sonoma Valley）。

地區界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市：格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產，其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲8.3%

房產儲量自2015年第三季度增加6.9%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為66天

房產售價與要價的百分比為97.64%

線下交易的房源百分比為46.76%

第三季度房市分析

第三季度結束時，索諾瑪谷的市場活動比季度初期更加強勁，與去年相比，九月份的銷量有明顯增加，房產儲量穩定。不斷增長的需求推動房價上漲，年增長率超過舊金山灣區的其他地方。

與去年和近期相比，這一季度有所不同，九月份成為轉折點。2015年第三季度，托管的新房產減少，而今年九月份則是另一番景像，出現了更多的多方競價與高價，這可能是由於未來大選的不確定性。

市場統計數據

索諾瑪谷的買家熱情明顯降低，各類房產中售價高於要價的房產比例都有較大幅度的下降。定價100萬美元左右的房產仍然非常搶手，其中三分之一的售價都高於要價。

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪谷銷售的最接近房價中位數717,000美元的一套房產。

加利福尼亞州95476，索諾瑪，Napa路346號
3室/2浴/1,847平方英尺
售價：717,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪谷出售的售價最高的房產。

加利福尼亞州95476，索諾瑪，Gehricke路19087號
6室/8浴/5,988平方英尺
售價：4,499,999美元

前景預期

收入較高的買家在此購買第二與第三套房產，且傳統的首次購房買家不斷湧入，這將使索諾瑪谷繼續獲益。接下來的市場活動將保持強勁的勢頭，與去年水平一致。100萬美元以下的房產數量不足，因此該價位的房產增長將不斷加快。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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美國 | 特朗普女婿與大陸安邦集團合炒曼哈頓房地產

紐約時報引述知情人士透露，中國安邦保險集團正在洽談投資一棟紐約旗艦大樓重新開發專案；這棟大樓是由美國總統當選人特朗普的女婿——庫什納（Jared Kushner）所經營的家族房地產事業。

由於特朗普將在1月20日就任，而安邦保險幕後的出資者傳有多位中國政商界核心人士，也讓這起交易案特別引人關注。

報導稱，早在去年11月，特朗普贏得總統選舉的幾天後，庫什納與安邦保險董事長吳小暉就在安邦買下的紐約華爾道夫酒店會面，雙方商談將協力重現位於紐約第五大道666號的一棟41層大樓。

庫什納在2015年開始計畫改建這棟大樓，擬將該樓改造為擁有購物中心、酒店和住宅的摩天大樓。盡管計畫宏偉，但該棟大樓仍有不少債務需要償還，加上該大樓的商業辦公空間仍有不少處於空置狀態。為了尋找資金，庫什納開始接觸近年在美國房地產積極布局的安邦保險。

報導稱，庫什納公司的發言人海勒證實，庫什納發起了此次洽談。庫什納公司甚少披露有關該合作項目的其他資訊，只說如果敲定協議，安邦將成為重建該大樓的股權合夥人之一。安邦對此拒絕置評。

海勒表示，雙方會面時，庫什納已決定將包括與安邦的業務在內的某些業務關系，轉交給庫什納公司的其他人。她並稱庫什納計劃在與安邦的協議敲定前，出售該大樓的股份，但她並未透露潛在買家的姓名以及庫什納的預期售價。

海勒在聲明中強調，美國“未發現安邦是一家國有企業”。鑒於憲法的薪酬條款禁止收受外國政府或國有公司的金錢和禮物，此點聲明在法律上頗為重要。她並稱，如果與安邦達成協議，庫什納公司將爭取從聯邦政府獲得一切必要的批准，她也有信心該投資協議能夠得到美國外國投資委員會委員的認可。

安邦與中國政府間的密切關系，隨著歐巴馬政府考量國家安全而加大對外國投資的審查力度，去年來安邦在美國大舉收購酒店的態勢已經減緩。

去年，安邦出價140億美元欲收購連鎖品牌喜達屋酒店（Starwood Hotels），盡管出價高過萬豪（Marriott），但在提交詳細內部資訊之前，安邦宣布放棄該項收購。

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美國 | NAR專家：美國房地產由熊市走向牛市

全美地產協會（NAR）國際課程教師吳程遠表示，美國當選總統特朗普是以房地產業起家的，上任後在此領域可能會有一些動作。特朗普致力提升美國本土利益，包括增加就業機會等之面向，大家對他的期待是整體全面的，2017-2020年美國房地產市場應該是實際的走強。

全美地產協會（NAR）國際課程教師吳程遠分析2017-2020年房市走強，大家有信心美國房地產由熊市走向牛市。

2017-2020年房地產市場實際走強

吳程遠表示，現階段包括聯准會的升息及小額貸款額度提升，會增加消費者的信心。同時，原來依賴海外或大陸買者的市場觀念已經改變，很多內需的增長還會讓美國房地產市場及消費者信心逐漸增加。

他分析，特朗普就任對美國房地產不會是負面影響，可預期未來駐外工廠慢慢移回美國後增加就業機會。這種預期心理會促使大家購屋，而回流產業人士也會置產，如此可能造成房屋供不應求，加上聯准會升息，因此2017-2020年房市走強，大家有信心美國房地產由熊市走向牛市。

幾年來美國壞帳比例降低，外資增加可漸漸療傷，目前房貸金額也慢慢提升，顯示出過去次貸風暴的負面影響已經逐漸消散。次貸風暴來自放款政策過度寬松，導致很多人在金錢上的使用不當，造成骨牌效應。現今提升貸款金額代表對美國消費者的信任，未來除非升息升得太急，否則房地產往上趨勢不會改變。

2017年上半年，成交量應該會增加，預期本地買主會有購買力，甚至可以取代部分來自海外的買主。由於醫保制度即將革新，因而對於中產階級而言，可以減少負擔，房地產將是他們的重要投資標的。

雖然目前房價往上，但已經走強到稍有反壓的地步。然而，過去很多的溺水屋已獲得接手，可預見未來房地產市場健全化，升值潛力還是存在的。如此，購屋者還是會考慮學區、周邊環境、居住者教育程度及消費能力年收入等方面；同時考慮升值的預期。現在許多負面因素幾乎完全煙消雲散，以南加而言，未來購屋潮將不只來自華人；同時，選擇地區除上述因素外，人們將樂於購買具有美國本土元素的區塊。

中國新年購彙限制

新年開始，北京政府明令不得換彙用於海外買房或投資等，加上人民幣貶值，似乎不利美國房市。但吳程遠表示，中國限制熱錢外移，只有市井小民、中產階級受影響。每年5萬美元的購彙限制，擋不住那些在境外有生意、或有管道突破限制的人，因此在美購屋投資的腳步不會減少停歇。美國對這種情況也有政治考量，將決定是否予以干涉。

限制購彙本想避免經濟泡沫化，將錢留在國內，但人民幣持續貶值卻造成了國人的恐慌，更推動他們向海外轉移資產。加上大陸環境污染、陰霾問題以及考慮下一代教育等，再多限令也擋不住大陸民眾來美置產、出走逃走的願望。

還有，中國人素來就有“有土斯有財”的觀念，因而對EB5投資移民項目趨之若鶩。成功留在美國後，又成為美國新的投資者、消費者和納稅人，這些人都具有購買房地產的潛力。

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——索諾馬縣

地區界定

下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲7.3%

房產儲量自2015年第三季度下降10.8%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為58天

房產售價與要價的百分比為99.75%

線下交易的房源百分比為53.18%

第三季度房市分析

經歷了夏季的低迷後，索諾瑪縣九月份的銷售活動有所回升，與去年水平持平。相對較高的居民購買力與房產儲量的限制繼續推動房價上漲。房價中位數低於舊金山灣區的其他地區，有利於吸引買家，但前幾年整個地區的瘋狂態勢正在平息，參與價格戰的買家越來越少。

在索諾瑪縣，定價高於200萬美元的房產市場低迷，與去年相比，買家支付的溢價明顯減少並且不急於成交。但是吸收率仍然保持與去年一致的水平。

市場統計數據

在索諾瑪縣，售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是，售價高於要價的豪華房產比例出現了最大幅度的下降。

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數585,000美元的一套房產。

1933 North Fitch Mountain Road, Healdsburg, CA 95448

加利福尼亞州95448，希爾茲堡，Fitch Mountain北路1933號
2室/2浴/1,299平方英尺
售價：585,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。

加利福尼亞州95476，索諾瑪，Gehricke路19087號
6室/8浴/5,988平方英尺
售價：4,499,999美元

前景預期

盡管索諾瑪縣的銷售活動與2016年初秋的情況一致，但可售房產的數量明顯減少，這將對未來發展構成威脅，特別是在需求旺盛的情況下。買賣雙方的不平衡將繼續對房價施壓，房價將以八九個百分點的速度增長。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

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澳洲 | 澳洲房地產不是你想賣就能賣！附土地轉讓表中文譯本與全解析

在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。

本文為《土地法專欄》第二單元“土地轉讓登記”，主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。

土地轉讓的程序

宗地相關信息的查詢

在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等）。接受委托後，律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。

簽訂轉讓合同

查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。

填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金

簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 ）和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。

在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士），太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。

申請登記

然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。

登記發證

州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。

土地分割

如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。

填寫土地轉讓登記申請表的注意事項

土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。此文將逐個講解此表格填寫的一些注意事項。

收益轉讓（Interest being transferred）

只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。

本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。

土地描述（Lot on Plan Description）

本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。

表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。

本欄不顯示宗地面積。

轉讓人/賣方（Transferor）

本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。

如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。

如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。

未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。

對價/價格（Consideration）

對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。

如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。

受讓人/買方（Transferee）

本欄應完整填寫受讓人的姓名。

如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。

如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。

如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。

未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有（私有）宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。

轉讓與執行（Transfer/Execution）

轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。

轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。

《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。

土地產權轉讓信息表（表2）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。

如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。

林彙銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林彙銘解析澳洲投資法與移民法

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澳洲 | 中國農歷新年在即澳洲地產行業迎購房熱潮

澳洲房地產市場對於來自中國、馬來西亞及印度尼西亞買家來說吸引力大。雖然聖誕假期給澳洲本土市場帶來壹片沈寂，但與澳洲相反的放假安排，反而給澳洲帶來了更多的亞洲買家。

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亞洲買家市場聖誕節無休

澳洲地產網Smart Property Investment.com報道，與澳洲不壹樣的是，聖誕節對於中國來說並不是壹個法定節假日。相反，在每年1月前幾周內，亞洲買家市場充滿活力。

每到這時，朋友、家人與同事會聚集在壹起，表達對投資的興趣及探討合適的地產投資。同時，地產開發商也努力在這個時候宣傳自己，爭取成為話題的中心。地產投資這個話題將壹直延續到中國的農歷新年。

對此，Smart Property Investment亞洲部經理Karen Chau表示，“因為聖誕節，從12月中到1月澳洲的房地產市場處於平靜期，但在中國的北京與上海，卻是截然不同的景象。我們的團隊正在竭盡全力滿足眾多的房產咨詢。”

中國領先其他亞洲買家

雖然來自馬來西亞與印度尼西亞買家的房產咨詢數量也有所增加，但在購買海外地產上，中國買家仍處於領先地位。

據澳洲投資審查委員會(FIRB)最新的年度報告顯示，去年獲得審批的對澳洲地產的海外投資數量上漲75%至610億澳元，且其中1/3來自中國買家。為此，地產開發商壹定不會錯過這股來自亞洲的購買力。

把握中國“黃金周”

今年對於中國人來說不僅是過去5年中最早的農歷新年(2017年1月28日)，同時也意味著中國在澳購房熱潮的提前到來。

農歷新年對於中國人來說是壹個重要的節日，同時也是地產中介的售房好時期，不少中國人會產生購買新居的念頭。鑒於這種趨勢，不少地產專家將這段時期比喻為“黃金周”。

此外，假期的結束也意味著購買高潮的來臨，不少買家將在拍賣會上為壹款地產而競爭。

雞年意味著好勢頭

2017年是中國的“雞年”，且雞是中國12生肖中最有動力的屬相，意味著無論是工作還是生活的進步。

從歷史的角度來看，雞也是忠誠和守時的代表。在沒有時鐘的古代，人們使用公雞的打鳴作為報時，同時也作為起床與開始工作的標誌。

而對於需要業績增長的地產開發商來說，雞年意味著的好的開端，代表在啟動項目時將在亞洲買家中獲得成功。為此，不少開發商選擇暫緩計劃直至雞年來臨。

（據環球網）

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——硅谷

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在硅谷地區的房地產市場包括下列城鎮：阿瑟頓、洛斯阿托斯（不包括縣級區域）、洛斯阿托斯山、門洛帕克（不包括美國101東部）、帕羅奧圖、波托拉山谷以及伍德賽德。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度下降4.1%

硅谷房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度增加3.4%

硅谷房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天

硅谷房產掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為100.87%

硅谷房產售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為48.19%

硅谷線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與前幾個季度一樣，第三季度硅谷的銷售活動趨向正常化。與去年相比，夏季銷量降低，季度末的交易量減少。

所有的市場指標均表明買賣雙方的關系更加平衡，房產銷售以更加正常的速度進行，售價高於要價的房產比例降低。同時，從上幾個季度起，溢價縮減，但在硅谷與東灣，售價高於要價的房產比例仍然是整個舊金山灣區最高。此外，盡管房產數量增加，但供應量仍然大大低於正常水平。

市場統計數據

與去年相比，硅谷今年以高於要價出售的房產數量減少，其中定價高於300萬美元的房產降幅最大。定價低於300萬美元的房產中，三分之二的售價高於要價。

硅谷售價高於要價的房產比例；舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷銷售的最接近房價中位數2,692,000美元的一套房產。

2018 Sharon Road, Menlo Park, CA 94025

加利福尼亞州94025，門洛帕克，Sharon路2018號
5室/3浴/2,648平方英尺
售價：2,705,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷出售的售價最高的房產。

24890 Tiare Lane, Los Altos Hills, CA 94024

加利福尼亞州94024，洛斯阿圖斯山，Tiare路24890號
3室/4浴/4,210平方英尺
售價：4,120,000美元

前景預期

300萬美元以下的房產數量不足仍然會影響硅谷的房產市場，成為未來的主要制約因素。同時，該地區在生成風險資本方面的核心競爭力重返去年巔峰時期的最高水平，這意味著就業增長的趨勢將會繼續。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

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英國 | 倫敦宜居新社區——南岸城（Southbank Place）

倫敦著名的南岸區歷史可追溯至幾個世紀之前，悠久輝煌，至今仍深深地影響著這塊區域，賦予其一種引人注目的獨特氛圍。1951年英國藝術節（The Festival of Britain）在此舉辦，南岸區被重新定義，之後此地因各種潮流藝術、娛樂場所及一些大事件而聲名遠揚，500多年豐厚的文化底蘊使其成為倫敦最受歡迎、最繁華的區域之一。

南岸城（Southbank Place）坐擁倫敦最佳地段，它不僅是一個令人印像深刻的住所，更是一種生活方式的選擇

南岸區擁有倫敦最具標志性的文化機構，比如老維克劇院（The Old Vic）和泰特現代藝術館（Tate Modern）；老維克劇院（The Old Vic）成立於1818年，開業後曾有超級戲曲巨星如勞倫斯·奧利弗（Laurence Olivier ）和亞歷克·吉尼斯（Alec Guinness）在此演出；泰特現代藝術館收藏品包括從1500年至今的英國藝術品。這個充滿活力的區域是倫敦中心的一塊瑰寶，吸引激勵著一代又一代人。

南岸城（Southbank Place）位置無與倫比，是倫敦最令人矚目的全新住宅開發區。本地有滑鐵盧國家車站、滑鐵盧地鐵站以及水路交通，可便利到達倫敦任何地方。本項目直接通往倫敦一些最為著名的商務區、一流的大學及世界著名地標。由於其得天獨厚的地理位置，居民幾分鐘便可到達倫敦城區、英國頂尖大學如倫敦大學、倫敦證交所、特拉法加廣場、考文特花園和國會大廈等地標性建築。

南岸城（Southbank Place）直接通往倫敦一些最為著名的商務區、一流的大學及世界著名地標

南岸城（Southbank Place）坐擁倫敦最佳地段，它不僅是一個令人印像深刻的住所，更是一種生活方式的選擇。除了毗鄰偉大的景點，居民還可以徜徉在世界著名的Borough Market市場購物，該市場是倫敦規模最大、最古老的市場之一；或步行去倫敦知名餐廳The Ivy就餐，世界各地名人紛至沓來在此用餐，之後可前往世界頂級的南岸區劇院參觀。購物的話您可選擇步行13分鐘到時尚的Covent Garden集市，也可開車或乘坐公共交通去不遠處的Bond Street 和Mayfair兩個倫敦標志性的高端購物中心。

南岸城（Southbank Place）為業主提供了一系列讓人贊不絕口的康樂設施，這與南岸區優雅的環境相得益彰。業主專屬豪華健身俱樂部內有泳池、健身房、個人訓練區、安靜的理療室和寬敞的更衣室，這只是本社區諸多豪華設施中的一部分。該社區還將建設一個寬敞舒適的業主專用休息室，休息室內將配備全套現代化家具及私人用餐區，可供會面、娛樂、休閑所用。

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（公寓）

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的公寓。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲0.9%

舊金山公寓房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度增加15.3%

舊金山公寓房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為45天

舊金山公寓掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為104.25%

舊金山公寓售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為44.25%

舊金山公寓線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度，舊金山保持與前幾季度一致的步伐，趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降，但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天，房價上漲的趨勢有所緩和，市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機，但房產儲量仍然較低，對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引，價格適中的房產數量不足，這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加，但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天，售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是，在定價低於200萬美元的公寓中，50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例；舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金銷售的最接近房價中位數1,085,000美元的一套房產。

170 King Street, #1006, San Francisco, CA 94107

加利福尼亞州94107，舊金山1006號，King街170號
2室/2浴/922平方英尺
售價：1,099,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2121 Webster, #PH5, San Francisco, CA 94115

加利福尼亞州94115，舊金山PH5，Webster 2121號
0室/0浴/3,078平方英尺
售價：11,750,000美元

前景預期

過去幾年中，舊金山的房地產市場狀況良好，今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛，技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定，對全球的金融市場造成影響，這將導致市場上出現一定程度的恐慌，但傳統買家的需求仍然不變。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

馬克•麥克勞林專欄全集

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