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全球領先的房地產服務機構戴德梁行最新發布的《中國對外投資市場報告》顯示，今年以來，中國投資者在海外房地產市場累計投資達235億美元，再創歷史新高。

根據戴德梁行發布的報告，2016年前八個月，中國海外地產投資大宗交易總額達235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。由於國內一線城市高品質可售資產的稀缺，以及核心或核心增長型資產收益率不斷被擠壓，越來越多國內投資者轉向海外尋求投資機會。

美國成為中國房地產投資者首選目的地，投資額占海外投資總額235億美元的57%

據美國房地產資本分析公司（Real Capital Analytics）的數據，寫字樓憑借較為穩定的現金流優勢成為中國投資者首選。截至8月，今年寫字樓市場的交易金額已占中國海外交易額的51%，酒店投資占33%。

今年前八個月，由於美國經濟復蘇以及美元走勢強勁，美國成為中國房地產投資者首選目的地，投資額占海外投資總額的57%。中國香港、澳大利亞、英國、加拿大也是今年投資熱門地。這五個市場已經占到今年海外房地產投資的97%，相較去年，今年投資選擇更集中在發達國家門戶城市，體現了中國投資者較為保守的投資傾向。戴德梁行預測，2016年全年，中國對外大宗交易將比去年同期增長37%，投資額有望創新高至350億美元。今年海外資本投資明顯集中在成熟的房地產市場和門戶城市，預計近期美國、澳大利亞以及英國等發達國家仍將是中國海外投資的熱門目的地。

（據中國新聞網）

筆者最近也有幾天都是天亮才睡，就是為追看美國總統大選辯論的節目，而我最關心的是稅務方案及利率走勢。

特朗普主張減稅：將最高聯邦企業稅率由現行的35%降至15%，以及企業稅率縮減至15%，對遷回海外利潤的美國企業一次性徵稅10%。個人稅務提高標准扣除額，約為現行4倍，個人及已婚聯合申報者分別提高到25,000美元及50,000美元；提議廢除遺產稅；將股息及資本利得稅稅率最高限制在20%等。

希拉裡則主張加稅：提出對個人收入超過500萬美元的富人加收4%的“公平份額附加費”，並確保對收入超過100萬美元的人課30%最低稅率；遺產稅主張由40%提高至65%。目前超過545萬美元的遺產稅40%，她主張價值超過350萬美元就要交稅。

特朗普的“移民牆”政策會對美國房地產業帶來負面影響，嚇退中國投資者在美國投資地產的決心。

取消遺產稅 美樓市勢飆

筆者無疑喜歡特朗普的方案，特別是取消遺產稅，因為如果真的取消，相信很多世界級富豪會在美國購買房產長線收租，這無疑是吸引全球房地產投資者的一大方案，到時候美國房地產價格一定急升。

但另一方面，特朗普的新移民政策，如移民牆的構想，則會對房地產業帶來負面影響，一些大舉買進邁阿密物業的南非投資者，和在紐約、舊金山及洛杉磯置業的中國投資者及移民家庭，很有可能因猜疑特朗普對全球化的敵意，而嚇退他們繼續在美國投資地產的決心。因為如果特朗普的移民政策能夠如願實施，未來幾年將有1,130萬的墨西哥移民離開美國，相當於美國人口增長倒退五年，屆時必定減少對美的房屋需求。

利率方面及貨幣政策方面，若特朗普當選，美元可能將不再升值，美聯儲可能維持利率不變。因為特朗普認為，美聯儲主席耶倫不該於去年底加息，強勢美元將傷害美國經濟，弱勢美元才能振興出口，刺激經濟增長。他的主張無疑為美國的房地產打下強心針，因為弱美元、低利率必定會推高資產價格。但可惜的是，在第三次辯論後，CNN民調指有52%受訪者認為希拉裡勝出，而特朗普則只有39%的支持度。

希拉裡當選 加息機會高

若希拉裡當選，美元預期將會走強，因為美聯儲在12月很有可能加息，同時間筆者留意到，自從美國總統大選第三次辯論後，美元便開始上漲，暗示大家也認為希拉裡會當選，實行強美元政策。但若果希拉裡真的當選，屆時應該會出現兩個現像，一是美國的房地產及股票市場有機會因為利率和美元上升，導致房地產價格和股市回調、甚至下跌。二是如果美元未來加息速度加快，美元的升值將進一步導致人民幣承壓，到時候人民幣貶值壓力會更大、幅度會更深。事實上，在第三次辯論後，在希拉裡效應影響下，人民幣已經跌了不少，單看上周人民幣兌美元中間價累計已經下跌401個基點，在美元強勢打壓下，貶至6.7558，續創6年來新低。

（據文匯報）

美國房地產在2008年經濟大蕭條後經歷漫長而痛苦的衰退期，近年來因快速的經濟增長總算擺脫陰霾，不過，市場專家認為中國買家是主要的催化劑，更多移民購屋也是原因之一。

中國買家是真正的催化劑

根據地產數據公司Zillow的統計，拜經濟增長帶來高薪工作之賜，西雅圖房地產價值自2009年以來幾乎翻倍。除了經濟增長因素，在西雅圖從事地產業務有30年經驗的21世紀地產公司經紀人康蘭（Jim Conlan）告訴《華盛頓郵報》，真正的催化劑是中國買家。

他說：“說實話，過去幾年中國買家湧入，有些人參加購屋旅游團來到西雅圖，只看一眼就成交了。”

西雅圖並不孤單，全美的房地產市場都可看到中國買家。美國“全國房地產經紀人協會”（National Association of Realtors, NAR）今年7月公布的調查報告，中國人連續第四年為美國房地產的最大買家，去年4月到今年3月底，中國買家在美國房地產市場投資總價值達273億美元，大於接下來前四名國家的總和。

根據羅森咨詢集團（Rosen Consulting Group）和亞洲協會（Asia Society）的報告，到2025年中國買家對美國房地產的投資可能達到500億美元。

中國買家湧入 衝擊美國首次購屋族

房地產專家說，大量的現金助長了房價的急劇上漲，房屋供應不斷減少，造成首次購房者無法順利擁有房屋所有權。

Re/Max地產經紀人黃先生（Penelope Huang）說，舊金山灣區如帕洛阿爾托（Palo Alto）和伍德賽德（Woodside）的房價，過去三年增長了兩位數，中國買家數量自2012年以來幾乎翻倍，當地的年輕買家根本沒有機會進入市場。

她說：“待售房產上市後，有時在一個星期內或者更短的時間，就被搶購了，這種銷售節奏直接衝擊首次購房者。”

在紐約，除了曼哈頓高檔房地產，中國投資者的目光轉移到中產階級地區如布魯克林和皇後區的房地產。皇後區Halstead Property經紀人徐女士（ Jennifer Hsu）說：“中國買家正在與中產階級市場的當地買家競逐房產，對當地的首次購屋者造成壓力。”

Redfin房地產經紀公司首席經濟學家理查森（Nela Richardson）表示，通常影響各地區房地產銷售的因素是當地的收入水平和經濟實力，但在遇上大量中國買家進場時，這些因素就不再那麼重要了，中國買家增高當地購屋者進入市場的障礙。

華府哥倫比亞特區的房地產一直是歐洲和中東買家進入美國房地產的門戶，但當地TTR Sotheby’s國際地產合伙人藍京（Michael Rankin）表示，特區近年來開發許多公寓型產品，由於和其它大城市相比，價格相對低廉，吸引大量中國買家。

NAR住房研究部總經理哈爾（Danielle Hale）說，在許多情況下，中國買家也會追逐供不應求的市場，造成房價大幅上漲，使當地人更難購屋，尤其是許多尋找中等價位的首次購房者。

到2025年，中國買家對美國房地產的投資可能達到500億美元

擔心政治不穩定 中國富人追逐海外資產

在中國香港擔任技術長的詹女士（Vanessa Chan）認為美國房地產市場是很好的投資標地，兩年前她在曼哈頓中城以125萬美元買了一套公寓。她說：“紐約的房價和中國香港相當，但房屋品質比較好，而且我知道曼哈頓的房價升值速度高於亞洲。”

詹女士的房地產經紀人施瓦茨（Elizabeth Schwartz）說：“大量中國買家尋找美國的房地產投資機會，但他們不是來到這個市場灑錢，而是要做掌握資訊的理性投資人。”

根據羅森咨詢集團的研究，全美2015年中國投資人購屋的平均價格為83.18萬美元，其他國際買家的平均購屋價為49.96萬美元。

中國買家偏好投資高價房地產，推升高檔房屋的價格，開發商瞄准中國富人，積極推出高檔公寓產品。

Mark房屋銷售和行銷公司總裁馬克（Alan P. Mark）說：“許多中國買家追求的是資產多樣化投資，這意味著他們的目標是能快速增長的黃金地段。”

地產公司Pacific Union首席執行官麥克勞克林（Mark McLaughlin）表示：“中國買家雖然僅占舊金山房地產市場的15%到20%，但它是奢華房地產的重要買家。”

移民擁有房屋比例更接近美國本土出生者

《今日美國》報導，根據地產研究公司Trulia的研究，去年移民擁有房屋的比例達50%，美國本土出生者則為66%，兩者的差距來到過去20年的最低點，最大落差是在2001年，當年移民擁有房屋的比例是49.6%，而美國本土出生者為70.3%。這意味著移民有能力購屋，對經濟有積極正面的貢獻。

Trulia首席經濟學家麥克羅林（Ralph McLaughlin）說：“在實現美國夢方面，移民看起來已與美國本土出生者非常相似了。”

麥克羅林認為，移民追上美國本土出生者的主要原因是，他們在美國居住的時間增加，得以建立更長的工作資歷、增加信用分數以及有能力支付頭期款。

根據人口普查局和Trulia的數據，2014年在美國居住至少10年的移民達75%，高於2005年的65%。

在蒙大拿州和佛蒙特州，美國本土出生和移民擁有房屋的比例差距最小，分別為3.2%和4.2%，而這兩個州的移民居住時間是最長的。

麥克羅林說，另一個因素是勞動力市場緊張，許多雇主急著尋找高技能工人，願意更大程度地為高技能的外國員工取得簽證。

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