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印度政府“三连击” 房市放缓使开发商陷入困境 | 印度

很多孟买市民在阅读一年前发表的一份报告后会感到惊讶。报告说这座城市的住房价格仅次于中国香港。

根据这份《牛津经济》研究报告，孟买的中等收入家庭需要花光超过30年的所有收入来支付一套典型的90平米公寓。

然而，从那以后，这个印度金融重心对于压力较大的储户传来了一些好消息。房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）表示，2017年下半年，孟买楼价同比下降5％，为九年来的首次下滑。

此城市房价的不寻常下降只是印度房地产业巨大动荡时期的一个征兆，这是由政府重大改革的三重打击引发的。

第1击：废钞令

首先，2016年11月，大额纸钞一夜之间全被废除，随之而来的现金短缺造成巨大的附带损害，特别是对依靠现金工资的印度工人阶级。

但重磅炸弹也击中了其主要目标之一。在印度大城市，房地产交易包括两笔款项已经变得很普遍：一笔向税务机关申报，另一笔是现金，有时比第一笔价值更高。

由于逃税者的“黑钱”秘密库存现已枯竭，住宅物业交易量大幅下滑，卖家因此难以适应。去年市场依然萧条，印度大城市的销售额比2016年下降了7％。

印度的废钞禁令实施一年之后仍然引起民愤
印度的废钞禁令实施一年之后仍然引起民愤

第2击：财务监管

这个行业的第二个冲击，是经过购房者多年来抱怨开发商在毫无管制下胡作非为之后，在2017年4月份推出的一个全新监管结构。

新的规定要求，当开发商接受在建项目单位的预付款时，他们必须将资金的70％置于代管帐户中，这降低了建筑商以牺牲客户而享有的财务灵活性。过往开发商中途将焦点转向更有前途的项目，经常令客户面临着等待新房交付的痛苦。

印度许多最大的州份还没有成立机关来执行新的规定。但分析师称，开发商对新项目的兴趣已经降低。根据莱坊公司的数据，去年新开发的项目数量下降了41％。

孟买楼价在2017年下半年同比下滑5％

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第3击：销售税

在去年年中已经受挫，开发商更发现自己是受印度前所未有的商品及服务税影响最大的群体。新政府向在建物业徵收销售税率12％，远高于此前各大城市的水平。

销量在去年下半年适时下降了2％。2016年下半年的基数已经很低，当时的销量被废钞拖累。

从加尔各答（Kolkata）到班加罗尔（Bangalore），开发商都在与下滑的价格抗衡，尽管2017年下半年印度各大城市的降幅都不到普纳（Pune）的7％。

开发商受尽冲击而缩减供应，明显有助于价格温和下跌。此外，这些估计数字并不包括拚搏的开发商所提供的大笔津贴——在某些情况下超过购买价格的5％。也许最重要的是，正式宣布的市场价格变化（不包括非法现金支付）掩盖了总交易价值萎缩的真正规模。ICRA评级机构的Shubham Jain表示，废钞一年后，住宅市场的“黑钱”交易规模仍然远远低于以往。

但楼价可能会进一步下跌。印度房地产经纪公司Ambit Capital的Saurabh Mukherjea表示，在本世纪头十年，在许多城市地区，印度房地产市场的价值已经涨了超过三倍；但远在去年之前，这种涨势已泄了气。

他表示，价格大调整即将来临。住房融资公司的债券收益率近几个月来一直在上涨，这表明房屋抵押贷款资金的挤压可能会打击房屋销售。史上最低的租金收益率是房地产价格高于自然水平的另一个迹象。

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然而即使已大幅度的下降，房屋价格仍然令许多印度家庭咋舌，特别是在孟买，因为当地半岛地形狭窄，建筑物高度限制严格。

印度城市的房价比收入中位数相对高昂，这有着根深柢固的原因——该国收入严重不平等，城市人口急速膨胀。但在当前动荡中幸存下来的开发商仍然应该享受到长期的价格水平，其他地方的同行们会羡慕不已。

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原文来源：金融时报
责任编译：Zoe Chan

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限贷征税中 中国买家纷纷撤离澳洲房市 | 澳洲

由于对国际买家征税以及信用监管加强等因素， 海外买家对澳洲房产的需求几近降至冰点。 前往澳洲购买住宅的海外买家在一系列新政下数量急剧下降，澳洲当地的开发商们开始就此表达不满。

根据澳洲当地房产开发商的数据，两年前海外买家在澳洲购房者中数量占比40%，现如今海外买家的交易量下降到只占期房销售量的1%，导致整个澳洲住宅交易量萎缩近20%。

碧桂园澳洲分公司营运总监胡国涛（Guotao Hu，音译）说：“在我们看来，澳洲的海外买家正在急剧变少，背后的原因是澳洲银行的房贷政策锁紧、印花税附加费以及中国政府的调控造成的’。”  从2018年1月1日开始，澳洲最后一个开始对外国买家征收附加税的南澳州也开始效仿其他地方，增加7%的附加费。

这也侧面印证了澳大利亚最大公寓开发商梅丽顿（Meriton）公司创始人哈利·特里古波夫（Harry Triguboff） 在上周接受《澳大利亚金融评论》采访时提到的海外买家“流失”过后，澳洲本土房地产业的景气程度不是差，而是“非常糟糕”。

这种“行业的寒冬”迫使碧桂园迅速改变其澳洲公司的经营战略方向，将业务重点转移至项目总体规划及土地开发，这也是碧桂园的强项。

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碧桂园澳洲公司营运总监胡国涛表示，一场‘惊涛骇浪’已经驱走了外国买家
碧桂园澳洲公司营运总监胡国涛表示，一场‘惊涛骇浪’已经驱走了外国买家

去年，碧桂园达成其在澳大利亚最大的一笔海外交易，抢下了炙手可热的墨尔本西部增长走廊温德姆谷（Wyndham Vale）的未开发土地，该地面积363英亩，价值4亿澳元。

澳洲第一金融控股有限公司的管理总监王仁和（音）说，尽管业内人士已发出过不满，但是澳大利亚仍然“搬起石头砸了自己的脚”。

王先生说：“许多开发商决定停止建筑开发， 因为项目有可能获批，但还没有动工，因为可能会面临卖不出去的局面。澳洲对于国际投资者而言，投资环境欠佳的名声已经众所周知。”

澳洲第一金融控股有限公司主营业务为房产项目营销并为小型开发商提供资金。他提到目前他的公司面临客源减少，因为需要营销的期房楼盘变少，而许多已经完成预售的开发商现在也面临结算困难的问题。

澳洲房地产委员会曾警告澳洲联邦政府，勿再继续“妖魔化”海外投资者，因为正是海外投资者才提振了澳洲房产业的景气度。

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澳洲开发商呼吁为国际投资者创造“更多便利，而非各种限制”

澳洲皇冠集团管理总监伊万·苏尼托（Iwan Sunito）对媒体说，澳大利亚应该铺着红毯欢迎来迎接投资者，而不是设置各种限制。

“这些限制海外买家的措施非常短视，在澳洲投资型出租公寓的市场需求也非常大。我们应该为海外投资者提供更多便利， 而不是各种限制。比如说房贷，我们的银行可以把贷款比例降到50%。目前的限制长远而言只会伤害我们自己的经济，因为它会降低政府的税收收入，比如印花税等。”

中国房地产开发商福星惠誉的执行总监刘浩（音译）2014年售出了自己位于帕拉马塔长廊（Parramatta Promenade）的几套公寓。他说，在房地产周期的后半段增加印花税、附加费并压缩房贷只能表示国际投资者在澳洲会面临不公平的投资环境， 并不能帮助澳洲政府实现其目标。

他说：“很多开发商很兴奋地进入市场，反而在开发过程中遇到行业下行。”

“中国人不会挑不受欢迎的地方来投资”

在悉尼有多处公寓项目的某主要中国开发商正在试图进入诸如印度尼西亚等其他亚洲市场，提到“海外买家并不想在不受欢迎的国家进行投资。”

这位开发商提到，“在资本出海同样困难的情形下，寻找海外投资标的的中国买家更倾向于到没有“额外”附加税的英国或美国进行投资。如果澳大利亚想要可持续的发展，它应该考虑放宽这些政策。”

正在冷却的房产行业也迫使墨尔本的一家中文地产信息平台将业务重点转移至其他国际市场。该集团去年在墨尔本并未向海外买家售出任何新公寓。杨总监说，“如果不转向其他市场，我的生意就完了。”

Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的建筑开发集团，其住宅和土地组合允许自由搭配住宅设计和黄金地块，是在南澳顶级住宅区买地建房的终极选择
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但也不是所有的开发商都损失惨重，海外买家并不是完全撤离了澳洲市场。很多已经把资产转移出中国的买家仍然在寻找澳洲的高端及豪宅项目。澳洲本地的售卖代理The Agency说道，“开发商仍在购入土地，期待行业的复苏。”

 

原文：《澳大利亚金融评论》

编译：Maya

排版：Zoe Chan

责编：HY

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北岛陶朗加超越奥克兰成为全新西兰房价最难负担城市 | 新西兰

2018年最新《国际房价负担能力调查报告》出炉，这份调查覆盖了新西兰、澳大利亚、加拿大、日本、新加坡、中国、英国、美国、爱尔兰和中国香港9个国家和地区的400多个城市。其中“最难负担”排名中中国香港依旧独占鳌头，奥克兰排名有所下降，而新西兰北岛城市陶朗加（Tauranga）则异军突起，甚至超过了奥克兰和伦敦。

首先，这份调查报告将该地区房价中位数与家庭年收入中位数的比例（以下简称中位数比例）作为判断是否可负担的标准。

高于5.1是“极度无法负担”，4.1至5.0之间是“严重无法负担”，低于3属于“可以负担”。

奥克兰“可负担性”上升，得益于收入增加

调查报告显示，奥克兰地区的中位数比例为8.8，排在“买不起”第9位，和去年的“买不起”第4位相比可以说是有进步。

不过专家表示，别高兴的太早，这主要是以为工党上台后收入增加了，而不是房价下降了……

陶朗加异军突起，有投资政策紧缩的影响

2017年特别值得提起的是陶朗加，在一项覆盖了294个城市和地区的调查中，陶朗加的中位数比例高达8.9，力压奥克兰和伦敦，紧随中国香港、悉尼、温哥华、洛杉矶等老牌“买不起”城市之后。

国际房价负担能力调查报告：超越奥克兰陶朗加更难负担 | 新西兰
陶朗加房价频频涨高，令人难以负担

最新数据显示，陶朗加的房价比去年同期增长3.2%，房价中位数从2016年12月的67.2万增长为2017年12月的69.4万，连租金也跟着水涨船高，频现“奇高”案例。

对于如此高的中位数比例，有专家给出了3个可能的原因：

1、受到LVR（贷款限制）政策的影响，首次购房者和中小投资者的购买力下降，市场上的低价房已经所剩无几，导致房价中位数越来越高；

2、收入的确较低，相比奥克兰，陶朗加地区能提供的职位和薪资水平都偏低；

3、领退休金的养老人群也比较多。

全新西兰大多数城市的房价都属于“难以负担”水平

调查报告的作者之一Hugh Pavletich表示，最合适的中位数比例为3，即该地区房价中位数是家庭年度收入中位数的3倍。

然而，新西兰所有被调查的城市的中位数比例平均在5.8左右，也就说都属于“极度无法负担”的范畴。

只有北帕的中位数比例为4.5，是本次调查中全新西兰“最负担得起”的城市了。

最后，调查报告的联合作者Hugh Pavletich认为，这次的排名再次证明了新西兰的房地产现状亟待改善，并预测新西兰工党政府将会从“取消奥克兰地区的城市限制”和“在基础设施建设中引入债券融资”两个方面入手，来实现根本上的改变。

 

来源：新西兰天维网

排版：Shelly Du

墨尔本房价年增幅创7年新高 今年或增逾5% | 澳洲

据澳洲房产网站Realestate消息，2017年墨尔本房价出现7年来最强劲增长，其中梅尔顿南（Melton South）、阳光西区（Sunshine West）、托马斯镇（Thomastown）等地的表现最优秀。

据维州房地产研究所（Real Estate Institute of Victoria）的新数据显示，截至去年12月份为止，墨尔本已连续7个季度出现房价增长，最后一季度该市中位房价达82.1万澳元，涨幅为 1.1%。去年全年墨尔本的房价增长13.2%，是自2010年以来涨幅最大的。

房产谘询公司Wakelin Property Advisory的负责人麦凯布（Jarrod McCabe）预测，2018年墨尔本房价还会出现5%至8%的增长，尤其是在前3个月至6个月。他指出，目前利率水平较低，人们对房市较有信心，此外人口增长影响了房市供应，也是导致该市房价升高的主要原因之一。

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墨尔本房价年增幅创7年新高 今年或增逾5% | 澳洲
2017年墨尔本房价年涨幅达到7年以来最高，墨尔本精品公寓，物业编号：35031149（点击图片查看详情）

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数据显示，去年墨尔本房价年增幅最大的城区是梅尔顿南，涨幅为44.1%，中位房价42.5万澳元。

紧随其后的是阳光西区和格伦罗伊（Glenroy），涨幅均为29.9%，中位房价分别为72万澳元和81万澳元。托马斯镇增长29.1%，中位房价68.8万澳元，霍普斯克罗辛（Hoppers Crossing）增长28.3%，中位房价58万澳元。

此外，墨尔本房价年增幅前10名的城区还包括克兰本（Cranbourne）、弗兰克斯顿（Frankston）、拉罗（Lalor）、迪尔公园（Deer Park）和伊丽莎山（Mount Eliza），涨幅均超过26%，

维州房地产研究所的负责人辛普森（Richard Simpson）还指出，在去年最后一季度，墨尔本外围城区房价稳步增长2.4%，中位房价达到66.5万澳元。由于首次置业者很难负担CBD 20公里以内城区的房价，因此，他们会将目光投向其它城区，尤其是正在进行基础设施建设、市容建设和服务发展的城区。

辛普森还表示，去年墨尔本房市的25项数据突破纪录，包括拍卖会数量、拍卖销售数量等。

 

来源：澳洲新快网

排版：Shelly Du

澳大利亚房价多少钱一平米

澳大利亚房价多少钱一平米？根据CoreLogic公司的数据，澳大利亚的房价最近几个月一直在下降。尤其是悉尼，2017最后一季度该市房价下滑2.1%。许多人认为，未来一年房价将继续下跌，这将给澳大利亚经济的最大部分——家庭消费带来不利影响。

这一切看起来都有些不确定，导致人们猜测未来一年经济增长和利率将会怎样。麦格理银行(Macquarie Bank)的经济学家贾斯汀•法布(Justin Fabo)和里克•德维尔(Ric Deverell)表示。

这对夫妇在本周发布的一份报告中写道：“现在看来，国家层面的房价很有可能再次小幅上涨。”他还补充称，“不同地段和住房类型之间存在巨大差异”。

从他们最近从澳大利亚房地产监测(APM)和CoreLogic的数据来看，这表明价格正在上涨。

“经过季节性调整后，近几个月来，城市住宅价格指数的月度增长略有回升。”

据CoreLogic的月度房价数据，霍巴特涨幅最大，为12.4%，其次是墨尔本和堪培拉，分别年增长8.9%和4.9%。

2017最后一个季度，霍巴特的房价增长了3.1%，堪培拉增长1%，墨尔本增长0.9%。澳洲独立屋收益率为3.5%，其中达尔文最高5.7%，其次是霍巴特4.9%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，虽然霍巴特的住房租金仍在快速上涨，租金收益率也在州府仅次于达尔文城市占据第二位置，但该房市能够稳步发展主要得益于其房价可负担性，但房价继续攀升这个优势也被消减，租金收益在2018年很有机会下降。

虽然悉尼房价下滑，但悉尼的中位房价依然是全澳最高。下面一起看看各州府城市房价信息吧：

澳大利亚房价多少钱一平米

 

来源：互联网

责任编辑：Shelly Du

销售额连续5个月攀升 加拿大房市或将回暖？ | 加拿大

加拿大地产局（CREA）周一公布的统计数据显示，2017年12月加拿大房屋市场销售额连续第5个月攀升，基本已走出夏季疲软格局。CREA首席经纪学家Gregory Klump表示，房市的反弹可能主要来源于市场对今年1月1日开始实施的，无抵押贷款压力测试的恐慌。因此，年底的销售额增长恐怕只是短期行为。
 
CREA总裁Andrew Peck则认为，2017年年底，加拿大房市月成交量持续增长或进一步预示经济和就业增长可以推动今年房市的销售，但是，房屋销售增长的趋势也会受市场区位和商品类型的影响。
 
据瞭解，12月加拿大房市的销售额增长较11月增长4.5%，非季节性调整导致的增长同比2016年12月增长4.1%。由于GTA地区的房屋供给增加，较11月，12月加拿大新上市房屋的数量增加3.3%。
 
 
销售额连续5个月攀升 房市或将回暖？ | 加拿大
加拿大安大略省多伦多2卧2卫最近整修过的房产，物业编号：35709797（点击图片查看详情）

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随着去年以来销量的增长，截止2017年12月底，全国库存已降低至4.5个月。在大金马蹄地区，库存量则从2017年3月的0.9个月急剧上升至2.1个月。但是，12月份的库存也仍低于该地区的长期平均水平，约3.1个月。
 
上市房屋和销量也自8月开始双双走高，中高端市场的供需近乎持平；根据对已销售和待销售房屋的平均市盈率比较，2017年12月，有超过三分之二的房地产市场处于均衡的市场区间中，因此，目前尚无法确定未来长期房地产市场是买家市场还是卖家市场。
 
2017年12月，加拿大房屋价格指数（HPI）上升9.1%，同比2016年增长速度连续第8个月减缓。其中，Condo12月涨幅较Townhouse与独立屋更高，为20.5%，Townhouse为13%，独立屋约为5%。而在13个市场中，大温地区基准房价（benchmark home prices）上涨15.9%，维多利亚上涨14%，大多地区上涨7.2%，渥太华上涨6.6%。
 
2017年12月全国实际房屋均价为496,500加元，同比2016年上涨5.7%，其中房价连年疯狂飙涨的大温地区和大多地区对全国房屋均价造成了巨大影响，如果排除这两个地区，加拿大全国房屋均价会略低于381,000加元。
 
 
来源：加国无忧
 
责任编辑：Shelly Du
 

中国投资者涌向柬埔寨楼市 中介加紧学中文 | 柬埔寨

近日美媒称，在过去充斥着低矮楼房的柬埔寨首都金边，有越来越多的高层建筑正在拔地而起。一些大规模的项目越来越受中国投资者的青睐，而为了在柬埔寨卖好房子，房地产中介们也开始练起了汉语。

据纽约时报 1 月 9 日报导，中国近来掀起了一股在柬埔寨楼市投资的热潮，很多人涌向金边。而那里过去主要是东南亚人、日本人、韩国人和一些西方人的投资目的地。金边的许多大规模建筑项目，开始把中国人视为他们的新目标。

据报导，莱坊 ( Knight Frank ) ) 房地产经纪公司缅甸分区主管罗斯 · 惠布尔 ( Ross Wheble ) 在电子邮件中说，” 过去，中国对柬埔寨的投资主要集中在基建方面，而过去 18 个月，我们看到中国开发商和个人投资者纷纷进入了房地产市场。”

他认为，对于即将推出的诸多高档住宅而言，今年将会是重要的一年，” 金边在去年新建了 2499 栋住宅楼，我们预测将会有另外 15688 栋在 2018 年完工。”

中国投资者涌向柬埔寨楼市 中介加紧学中文 | 柬埔寨
柬埔寨新开发的房产，建筑面积：113平方米，物业编号：34505089（点击图片查看详情）

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在金边市中心可以看到，一群操着一口流利普通话的销售人员会在目的地恭候，给顾客展示样板间。低楼层豪华公寓的售价为每平方米 2600 美元，顶层公寓售价高达每平方米 4000 美元。

销售中介陈晶晶（音）说：” 买房的基本都是中国人。” 她指出，买家大多来自福建和浙江，此外还有来自上海和深圳等城市的买家，” 大多数人买房都是做投资，也有些人会买来住，因为他们在这里开公司或做生意。”

据她瞭解，太子中央广场约 90% 的公寓已经售出，约半数的中国买家是用现金支付。

据国际商报 11 日报导，近 20 年来，柬埔寨经济平均增速保持在 7% 以上，经济发展充满活力，潜力巨大。且该国人口年轻、投资回报率高，这些优势吸引了大批中国买家投资房地产行业。

另外，纽约时报称，许多房地产开发商在营销是也都突出强调：柬埔寨是中国 ” 一带一路 ” 倡议的重要参与者，该项目利用数千亿美元的国家及私人投资，旨在密切东南亚、中亚、欧洲及其他地区与中国的关系。而且，柬埔寨首相洪森是中国在东南亚地区坚定的盟友，北京在东南亚地区也有大量项目的开发计划。

 

来源：观察者网综合

责任编辑：Shelly Du

 

2017澳洲首府城市平均年增幅近4% | 澳洲

据《澳洲人报》报导，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯以及阿德莱德的住宅价值在截止到1月14日的一周里，平均下跌了0.1%，但在截止到当天的一年里则上涨了3.9%。

物业研究机构CoreLogic的数据显示，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价都下跌0.1个百分点，但墨尔本的房价则保持稳定。

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州府城市房价微跌 年增幅近4% | 澳洲
澳洲五大州府城市的房价上周均略有下跌，但和去年同期相比则增长了近4个百分点

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目前悉尼以私下协定销售而非拍卖成交的独立屋中位价格为858,750澳元，墨尔本70.05万澳元，布里斯班53.75万澳元，珀斯49.5万澳元，阿德莱德45万澳元。

悉尼的公寓中位价格为65万澳元，墨尔本为52.21万澳元。

总体而言，在包括了达尔文和堪培拉的各大城市中，过去28天共有9195处物业新推向市场，较12个月前减少了13.1%。

2017年同期悉尼挂牌待售的物业共增加了31.5%，墨尔本年增5.3%，阿德莱德增加了1.5%，其他主要城市待售的物业则有所减少。

 

来源：澳洲新快网

责任编辑：Shelly Du

2018年加拿大：杠杆门槛抬高，不如看看二线城市？

为了进一步控制房价上涨速度保证加拿大国人的住房刚需，2018年1月1日起加拿大金融监管机构正式要求房贷申请者需要通过压力测试，也就是说未购买贷款保险者（即首付至少达到20%）的买房人需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款。加国地产行业人士预测，随着房产买家可使用的杠杆率下降，实际买房者的购买力下滑，很有可能房产投资者会转向价格偏低的二线城市和总价更低的小户型的公寓。