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对硅谷的屋主或投资者来说，从2012年以来应该是房价、房租的丰收期，享受房价增长，坐收高房租，卖屋不愁被砍价，牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人，却可能是无奈与痛苦，面对高涨的租金和高企的房价，好像永远赚不够钱，连工程师都会说：“别以为我在硅谷很好过！”

先来说说好消息。这几年虽然房市火热，但有涨就有跌，尤其经历过2007年以来的次贷风暴，不少人心里确实有一个声音：“涨那么多，是不是会出现房市泡沫呢？”

川普带来硅谷房市的兴荣

据KPIX 5报导，湾区房地产公司DeLeon Realty，首席执行官Michael Repka认为，去年秋天，美国大选之前他们也很担心房市的动荡，不过随着川普的当选，印证了一件事，湾区房市继续欣荣。

2016年DeLeon Realty销售了135户住房，获得4.05亿美元的销售收入，然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家，这些买家多持有大笔现金攻买豪房，但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严，使得中国买家大幅缩水。

中国的中产阶级难以在美国买房，Repka表示，这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家，DeLeon Realty的业绩却没有衰退，原因是“在川普执政下，市场正在快速发展。”Repka说。

从川普当选，到2017年的秋天，DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图（Palo Alto）和阿瑟顿（Atherton）的房产。

房价持续高涨 对湾区未必好

据网络媒体BISNOW报导，湾区房市的泡沫确实不存在，但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑，如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区，这将面临大量基础工作缺人的窘境，例如交通业、服务业、医疗业等等，缺少这些人社会结构将会失衡。

USC Lusk房地产总监理查德·格林（Richard Green）统计，加州的多户型住宅（Multifamily）的自然空置率约为5%，如果房贷利率超过这个水平，租金将会开始下降。但是，当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下，也就是说，当空置率低、利率升高的情况下，租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑，但由于空置率很低，房租租金可能会上涨，并继续上涨。

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格林说，圣马刁县（San Mateo）为了减少住房需求，甚至考虑牺牲商业发展，以降低就业率。格林认为，在旧金山湾区的新建筑如此之少，是因为金融和监管环境的阻碍，直接影响住房的供给量。

租金太过昂贵，导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导，两年一度的露宿者人口普查，今年圣塔克拉拉县（Santa Clara）记录有7,394人露宿，这个数字比两年前增长了13%；露宿人口中有2,530人，是25岁以下的青年，或是没父母陪伴的孩童，比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵，租不起房而流落街头？

兴建住宅的难题

因此，格林不认为有房市泡沫的问题，他却认为，关于泡沫的问题不在于房地产本身，而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱，才是房市的根基，所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看，大多数的“用户”确实口袋不浅，但地区有旺盛的住房需求。

FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德（Emile Haddad）认为，在湾区市场非常有活力，有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中，但是也有很多跟传统行业连结，如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化，大约有80%到加州进行风险投资的人，都会去湾区。

在美国房地产市场中，旧金山湾区没有其他对手，即便是纽约。哈达德表示，唯一的困难是前期开发过程，开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇（Matt Lituchy）表示，湾区在创造住房比例方面做得不好，在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量，每天通勤的人数有几十万人，他们无法真正居住在湾区。

里塔奇认为，我们现在确实盖了比较多的房子，但是需求量犹如水库般巨大，建造的速度却只是涓滴之流。

湾区总能吸引高技术、高阶人才进入，这已经无庸置疑，现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特（Witte）表示，旧金山约有12%的就业人士接受食物救助，如果这些人无法待在旧金山，那么甚至影响到科技业。

Shorenstein物业副主席格伦·夏农（Glenn Shannon）打趣说，在旧金山机场和PG＆E工作，或许不如在Facebook和Google那么有吸引力，但是我很难想像，缺少这些工作人员，湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员，例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训，但是如果他们缺乏负担能力，湾区将无法留住他们。

住在旧金山湾区会令人很开心，这里有数一数二的气候，数一数二的知名大学和科技公司，还有数一数二的多元群族，大家都可以来到这里寻找梦想，但前提是你要负担得起住房开销，这是“财库”也是“残酷”的问题。

互联网资讯综合整理

美国房市去年下半年销情偏弱，分析料豪宅销情会受影响，但曼哈顿第二季交易宗数仍增长15%至3,153宗，平均房价创出新高升至219万美元，按年上升8%。

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多层式住宅需求增加继续带领房价上涨，平均涨幅达13%至312万美元。市场虽曾忧虑新建多层式住宅供应过剩，但其销情却令人满意，平均售价上涨7%至470万美元。

（据星岛日报）

凤凰iMarkets编译自ZeroHedGE网站，SRSrocco Report网页的所有者史蒂夫-圣安吉洛（Steve St. Angelo）近日表示，眼下的经济繁荣是完全建立在一个虚假的基础之上的。

史蒂夫-圣安吉洛是一位能源专业的学生，他表示目前全球范围内人均能源价格正处于稳步下跌的状态，由此导致的结果是该价格即使在未来有所回升，但幅度也会十分有限。

他还强调，过去数十年以来所谓的经济增长并不是因为净能源供给有盈余，而更多是因为举债。这种经济增长的方式正是“寅吃牟粮”，对经济发展反而会产生负面作用。

史蒂夫-圣安吉洛认为一旦下一次经济或金融危机来临的话，过度膨胀的资产价格或将会“一泻千里”，跌幅高达50%至75%。

他表示，我们正处于一个基于大量债务的市场。事实上，能源领域的发展并没有使得经济领域出现积极的增幅。实体经济没有出现实质性的增长，却出现了经济和资产价值被夸大的增长假象。

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20世纪70年代期间，美国国内对于能源投资的回报有所下降，由此美国大力发展制造业以延续国家经济生命。值得注意的是，鉴于目前美国对于石油投资所获得的回报情况，制造业已经成为美国经济无力承担的项目。

经济增长的趋势正向世界上其他劳动力成本较低的地方转移。美国人开始购买更多的房产、商品以及员工，为此人们债台高筑，事实上这正是美国次级经济领域里所谓“水蛭与花”之间关系扩大的结果。

就表面价值而言，上述经济发展态势转移的情况正在持续之中。人们向美国以外的地区转移，购买大大小小不同的商品，许多人还在全世界各国之间旅行，这些所有的消费行为都建立于借债的基础之上。当债务泡沫破裂时，经济发展的真相将会无情的展现在所有美国人面前，而实际上并没有多少人为此做好应对准备。

当经济增长放缓之时，也正是资产大幅贬值的时候。没有人能够猜出贬值的幅度，但有观点指出届时出现的跌幅可能会高达50%。上述跌幅也不会是在一天之内发生的，当市场真正开始崩盘时，首波影响将发生在房地产市场，届时地产价值或下跌三到五成。

有分析人士指出，美国资产价格将经历大幅贬值—艰难回涨—进一步贬值的循环之中，他还预计未来五到十年之中，美国房地产价值或将缩水75%甚至更多。

届时股市和债券市场也会受到相似的影响。如果经济崩盘的速度加快，股票市场、债券市场以及房地产市场的价值也会出现实质性下跌，跌幅可能会超出人们的预期。

（据凤凰国际iMarkets）