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121.5万！美国3月新屋开工创四个月以来新低 | 美国

美国3月新屋开工121.5万，低于市场预期的125万，创四个月以来新低。

具体来看，美国3月新屋开工环比-6.8%。而美国3月营建许可126万，略高于预期的125万，环比上涨3.6%。3月，占美国楼市份额最大的单体住宅开工数量为82.1万，环比下降6.2％。中西部单体住宅开工数量大幅下降35％，创2014年1月以来最大月度跌幅。

分析认为，2月份新屋开工数据强劲，与罕见的暖冬天气有关。而3月份美国东北、中西部遭遇了恶劣的暴风雪天气，影响房屋建设。数据显示，3月美国中西部单体住宅的新建数量录得3年来最大月度跌幅，影响因素可能正是恶劣天气。

整体来看，美国楼市展望强劲，建筑商情绪维持在逾10年最高，按揭贷款利率也自大选以来高位回落。但人工短缺仍令建筑商难以跟上强劲劳动力市场带来的坚实需求。

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美国3月新屋开工121.5万，低于市场预期的125万，创四个月以来新低
美国3月新屋开工121.5万，低于市场预期的125万，创四个月以来新低

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富国证券经济学家Sam Bullard在报告发布前的说明中表示：“住房热潮开启以来，建筑商如今比之前更乐观，买家成交量和销售额都以最快速度增长。短期美国楼市前景令人鼓舞，因为就业增长和消费者信心指数提高，都使得购房者心态积极。”

（据华尔街见闻）

梅姨突然宣布提前大选，英镑大幅上涨楼市将迅速稳定 | 英国

英国当地时间2017年4月18日11时许，英国首相特蕾莎·梅在唐宁街10号首相府门口宣布，将于今年6月8日提前举行大选，确保脱欧进程取得成功。

按照目前民意(领先第二名的工党约20%)，一旦保守党以明显优势当选，梅姨政府的合法性将不容质疑，尤其是在苏格兰独立党闹独立的问题和脱欧谈判中。消息一出，英镑停止此前的下滑，迅速反弹并呈现上涨趋势。

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一旦保守党大幅领先当选，将对脱欧谈判有强有力的民意支持，有利于英国政局和市场的稳定。扫除民心疑云的新政府将极大程度地消除目前英国房产市场中存在的不确定性，使英国楼市快速回归稳定状态。届时，根据英国住房市场严重供不应求的基本面情况，房产价格将继续维持快速上涨趋势。此前，受英国脱欧的不确定性影响，2016年英国平均房价的年增幅跌至近几年来的低点。

梅姨领导的执政保守党在最新民调中获得45%的支持率，遥遥领先第二位的工党（24%）。现在举行大选几乎肯定会出现保守党大胜的可能性，从而使保守党在英国议会下议院的多数议席大增，而目前只有17席的多数优势，而这也将巩固梅姨推行英国脱欧的各项政策的认受性和权威性。

梅姨突然宣布提前大选，英镑大幅上涨楼市将迅速稳定 | 英国

在讲话中，特蕾莎·梅表示，尽管不情愿但她已经做出了提前大选的决定，但她补充道坚信国家需要确保强大且稳定的领导。

针对英国脱欧，苏格兰独立公投等事宜，英国议会中的分歧将危及脱欧中取得的成功。

关于改变心意提前举行大选，梅首相解释道，确保未来几年安全与稳定的唯一方法就是提前举行大选。

有分析称，特蕾莎·梅计划提前举行大选，是因为其所属的保守党现在大幅领先其它反对党，是想借机扩大对议会的控制，为推进英国脱欧清除障碍。

瑞穗银行对冲基金销售主管Neil Jones称，梅可能考虑过若更晚举行大选，保守党恐将面临选票缩水。

梅姨突然宣布提前大选，英镑大幅上涨楼市将迅速稳定 | 英国

首次消息影响，英镑兑美元汇率也出现了一定程度的短期波动。在唐宁街将发表临时声明的消息公布后，英镑大跌0.5%至1.2514，刷新4月14日来新低。在特蕾莎·梅正式宣布了提前大选的消息后，英镑汇率从此前低位反弹。

梅姨突然宣布提前大选，英镑大幅上涨楼市将迅速稳定 | 英国 梅姨突然宣布提前大选，英镑大幅上涨楼市将迅速稳定 | 英国

特蕾莎·梅讲话要点：

国家需要更强大、稳定的领导，确保度过脱欧及未来时期。

投给特蕾莎·梅及保守当政府的每一张选票都将使英国在脱欧谈判中更强大。

我们将坚持更强大的英国计划，并为了稳定的未来做出正确的长期决定。

需要在由特蕾莎·梅及其内阁领导的强大稳定的保守党政府，与科尔宾领导的脆弱且不稳定的联合政府中，做出抉择。

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（英国房产周刊）

 

售房量达新低 房价增长放缓 | 英国

英国皇家特许测量师协会（Royal Institution of Chartered Surveyors，Rics）的数据显示，由于市场上的房屋数量跌至新低，房地产市场已进一步放缓。

超出13%调查对象表示，在3月份新上市房产数量在下跌而不是上升,房地产分支机构平均只有43个未出售房产。

Rics市场调查发现，房市交易活动低迷，且销售也保持在较低水平。

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售房量达新低 房价增长放缓 | 英国
由于市场上的房屋数量跌至新低，房地产市场已进一步放缓

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除了售房量的下降，房价走势也不乐观。英国统计局在11日公布的数据显示，2月份英国房价同比增长5.8%，涨幅高于1月份的5.3%，但仍低于2016年7.7%的平均增长率。

根据英国统计局的数据，2月份英国房屋均价升至21.8万英镑，比去年同期增长1.2万英镑，比1月份上升2千英镑。

伦敦房价仍居于英国各地榜首，均价达到47.5万英镑。英格兰东部地区同比增长率达10.3%，为全英最高。

地产公司Garrington Property Finders首席执行官Nicholas Finn表示：“我们很高兴看到房价增幅的温和上升，但这并不代表地产市场保持健康，只是供应缺乏的症状而已。”

“许多地区挂牌出售的住宅数量依然非常有限，皇家测量师协会报告称其数量已连续12个月停止增长。”

Rics调查显示，对于未来12个月内房价上涨前景的积极性，没有之前民意调查时高。超过24%调查对象预计房价上涨而非下跌，低于2月份的37%。但存在一种共识，房价上涨程度将低于此前预期。

Rics调查提供了有效的市场快照，且是未来价格变化的风向标。

伦敦房价下降已有一段时间，但还是有好消息，超出14%的伦敦调查对象预计在12个月内房价会更高，而不是更低。由于房价下跌吸引了购房者，因此购房者对伦敦的兴趣也开始在增加。

Rics首席经济学家Simon Rubinsohn称:“伦敦中心区的高档住宅仍面临压力，而一般住宅市场数量仍不足，包括租金也受影响，由于供不应求，距离伦敦较远地区的租金通常会更高。目前很难看到任何改变市场的动力，交易水准持平也反映了房市状况。”

虽然一些地区的销售量确实增加了，如威尔士、苏格兰和北爱尔兰，但还是被其他地区的低销售水平超过。调查对象表示，预计交易水平仍较低。

Mortgage Advice Bureau贷款业务主管Brian Murphy称：“市场已形成一种水平，除非消费者信心彻底改变,否则在未来几个月将形成萧条市场。这本身也许不是一个消极情况，总体形势平静和稳定可能会受益很多，尤其是在当前的政治和经济情况。”

本月早期，Halifax的数据显示，3月份英国房价同比上升了3.8%，增长率低于2月份的5.1%，更远远低于一年前10%的峰值。种种迹象表明英国房价增长正持续放缓。

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（据英中时报）

政府要对多伦多房市出手了吗？| 加拿大

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进入2017年以来，多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而近期（四月二十七日）要举行的三级政府联席会谈（多伦多市长John Tory，安省财长Sousa，联邦财长Morneau）更让坊间众说纷纭，莫衷一是。可惜加国的现有的中文媒体非但不能提供有用信息，还因为利益决定立场，往往屁股决定脑袋，以讹传讹，使得市场最近谣言四起。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法，趁着长周末，本着客观，准确的原则，小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读，也是对长期以来关心支持我的朋友和客户们的一个回馈。

《多伦多星报》一天前对财长先生关于新预算案的摘要介绍。如果不想读大段英文，可以继续往下看。

财长的讲话大体上有几个要点：

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1、安省经济增长快速，是全国平均水平的两倍，更高于所有G7发达国家水平。具体体现在出口，制造业，零售，金融行业，安省居民家庭收入也同步受益于这种增长，更重要的是，这是全省范围的增长，不仅仅局限于大多伦多金马蹄地区。健康增长的经济也同时带来了人口的持续流入，这是最大的，不容置疑的基本面。

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2、此前温哥华出台了排外税而导致的房市和政府的双输局面，有前车之鉴，财长明确暗示了他们会采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出现一些不愿意看到的后果（untended consequences）。这就基本上排除了大家所担心的外国买家加税的可能性。

3、财长继续明确表达了对两类市场行为的忧虑：爆炒楼花牟取短期暴利，和空置房屋待价而沽。这次政策的火力点必将聚焦于此。可能的做法是，对于炒楼花获利的部分将降低资本利得税豁免额度，更极端的做法，比如对于转让多个楼花获利者将100%按收入交税也不是不可能，从而打击炒楼花的热度。这是一个重量级武器，影响颇为深远，一旦通过，则投资楼花要三思（关于楼花的投资价值与风险另文分析）。另外空屋税极有可能此次拿上台面，这对囤房人士是一个利空，但我个人觉得影响不大。

总结，基本面继续看好无疑，外国买家税可能性不大，空屋税可能会通过，楼花转让可能要交更高的税。供给方面，会增加土地供给和公寓的建设。总的来说，政府不会，也不应该硬性打压房价，这里是自由社会，市场经济，价格的事情市场说了算。政府要做的事情是规范一些市场过度投机行为，减少一些狂热的躁动。作为同时深度涉入房贷和地产领域的专业人士，我认为这不是一件坏事。我对多伦多房市长期继续看好20年，但也不希望人们涸泽而渔，搞到子孙后代都买不起房。至于有人担心的加息，那是央行的职能，跟这三位没有一毛钱关系。

 

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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穆迪警告：新西兰跻身全球四大“房市崩盘论”国家 | 海外

新西兰目前的情况和次贷危机前的美国非常相似，房价一旦逆转很可能给经济带来巨大打击，银行业首当其冲。

全球着名评级机构穆迪警告说，由于高房价和高家庭债务，新西兰是四个最容易发生住房市场崩盘的国家之一。

被穆迪认为存在泡沫而且最可能破灭的发达经济体有新西兰丶澳大利亚丶加拿大和瑞典。这四个国家的住房市场如果发生问题，可能会带来溢出效应。包括中国在内的经济体都将受到影响。

新西兰房价在过去三年里上涨了30%，与西班牙丶爱尔兰和美国在次贷危机前的情况非常类似。

新西兰经济的下行风险来自于对建筑业的严重依赖丶住房需求波动较大丶利率上升冲击和住房可负担性压力。

新西兰房价在过去三年里上涨了30%，奥克兰的房价中位数已经突破90万纽币
新西兰房价在过去三年里上涨了30%，奥克兰的房价中位数已经突破90万纽币

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尽管央行通过存贷比政策要求贷款人提供更多首付，一定程度上缓解了金融部门的信贷风险，但房价如果出现逆转，国民经济将受到破坏性影响，并且引发失业潮。如果政府认为形势严峻，很可能还会被迫纾困银行业。

在奥克兰，房价中位数已经突破90万纽币，是一个家庭平均工资的10倍。奥克兰已经跻身全球最不可负担的城市之一。

创纪录的净移民流入丶低利率和住房短缺共同推高了奥克兰的房价。

穆迪认为目前的人口增长趋势还将保持，但一旦出现逆转将带来大量的空置住房。住房空置率走高后房价会下挫，这将进一步抑制需求，带来住房市场的崩溃。

此外中国加强对资本的管制和新的借贷政策都可能成为“风险之源”。

不过针对穆迪的评论，新西兰银行家协会首席执行官Karen Scott-Howman说，新西兰各大银行已经进行过央行主导的“压力测试”，事实证明银行能够应对房市崩盘的冲击。

“不要忘记，即使在全球金融危机期间，新西兰也没有一家银行倒闭或寻求政府救助。”

 “我们的银行业有着强大丶稳定和审慎的监管。”

（据新西兰先驱报中文网）

多伦多房价连涨14个月 央行在考虑加息？| 加拿大

就在加拿大央行今天发布其最新货币政策报告之前，国家银行公布了三月份加拿大房价指数(Teranet-National Bank House Price Index)报告，称包括GTA在内的金马蹄地区(Golden Horseshoe area)在该月房屋销量增加，房价则继续上升。

报告说，与去年同期相比，今年三月份多伦多房价年增24.8%，金马蹄地区的汉密尔顿房市也相当火热，房价按年上涨19.7%。 

如果按月，即三月份与二月份相比，全国11个主要都市房地产市场房价的平均涨幅为0.9%，但主要是四大市场的贡献，包括汉密尔顿，多伦多，维多利亚和温哥华，其中汉密尔顿的涨幅高达2.1%，多伦多为1.8%，均创下按月涨幅的历史记录。实际上，汉密尔顿的房价已经连涨13个月，多伦多则是14个月。

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多伦多房价连涨14个月 央行在考虑加息？| 加拿大
与去年同期相比，今年三月份多伦多房价年增24.8%，金马蹄地区的汉密尔顿房市也相当火热，房价按年上涨19.7%

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在国家银行监测的26个都市区，与去年同期相比，今年三月份有14个或54%录得双位数的房价增长，其中有10个位于安省。

国家银行的经济学家Marc Pinsonneault评论说，三月份的数据以及多伦多连续14个月的房价上升不能完全用经济及就业强劲来解释，现在加拿大的房市与2005年美国房地产市场调整之前有些相似。

他还指出，眼下加拿大尤其安省房市所面临的问题足以说服联邦政府采取进一步的措施来遏制房价继续攀升。他认为最有效的措施应该是，加拿大央行提高利率来解决这个问题。

央行再发警告 但仍然维持主利率不变

环球邮报的报道说，加拿大央行在今天发布的政策报告中再次发出警告，多伦多房市存在炒房投机行为，包括多伦多在内的金马蹄地区房价加速增长，说明这个地区已经进入到一个新的阶段，就是炒房倒房的投机活动日益增加，在房屋交易中越来越明显。

报告也注意到，在今年一月，加拿大的住房投资增长速度高于预期，并认为这是调升今年GDP增长预期的原因之一。

但央行在今天的议息会议之后，仍然无意对利率作出调整，维持0.5%的主利率不变。央行表示，虽然近期加拿大经济表现不错，但若认为已经进入持续发展的轨道为时尚早。

央行同时调整经济预期，将今年GDP增长率从今年一月份估计的2.1%调高至2.6%。但对明年及后年的经济预期不高，其中2018年为1.9%，2019年为1.8%。

其实在央行发布消息之前，多数经济学家已经广泛预期，央行不会对利率进行调整。

省府正在酝酿措施打压房市

近几日，安省省长韦恩频繁与多伦多及汉密尔顿的市长会面，商讨遏制金马蹄地区房价失控之策。韦恩周二对记者表示，省府正在与市长们协商，探讨既能控制房市，又不至于对本省经济造成伤害的对策，但她没有透露详情。

安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)在上月底表示，省府将在今年的财政预算案中推出为GTA地区房价降温的一揽子措施，而对海外房屋买家征收转让税也是其中的选项之一。

在自由党政府公布联邦预算案之前，苏善民曾经发出呼吁，要求联邦出台提高资产增值税率的政策，但自由党政府并未理睬，令苏善民颇为失望，称安省需要另外想法来对付牛气冲天的GTA房市。

（据加拿大家园）

加州房价高估？下跌风险小 | 美国

《橙县纪事报》（Orange County Register）报道，华尔街信贷审查机构惠誉评级（Fitch Rating）、及按揭保险业务销售商Arch MI最近公布的两份报告，欲透过追踪房地产指标与其他经济指标的变化，来衡量区域住房市场的稳定性。

就加州市场而言，这些研究得出了截然不同的结论。惠誉断定，加州是全国房价最被高估的房市之一，然而Arch MI评定，加州并非房价下跌风险最高的地方。

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报道指：加州房价高估？下跌风险小
报道指：加州房价高估？下跌风险小

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若深入探讨这些报告如何衡量加州房市，根据一个政府衡量标准来看，加州第四季的年涨率为6.7%，相比全国涨幅仅0.4%。

惠誉在2016年底评定加州房屋价格被高估5%至9%，相比全国“可持续性”的房价定义为高估5%至低估5%之间。

依据惠誉的标准，加州是10个房价被高估的州之一，另外4州的高估情况与加州相同，包括佛州、夏威夷州、俄勒冈州和犹他州。亚利桑那州、北达科他州、内华达州和德州的高估情况更严重，达10%至14%。爱达荷州最糟，房价被高估15%至19%。

但Arch MI认为加州的价格下跌风险低于标准，在未来两年是“最小”或贬值2%，而全国房价的下跌风险则达4%。

审视惠誉的10个房价高估情况最严重的州，及Arch MI的房价下跌风险最高的前8个市场，你会发现只有一个重复：北达科他州，该州经济受到能源价格急剧下降的严重打击。

就大都市地区而论，洛杉矶—橙县市场和旧金山湾区被惠誉列为房价高估5%至9%，但并非Arch MI的高风险地区。

而惠誉的11个房价高估都市地区中，只有迈阿密的房价下跌风险比其他地区还高。

可见，两份报告虽然结论看似相反，但就加州而言其实点出的是同一个现实：经济发展和就业增长推高房价，同时对房屋可负担性带来压力。

（据星岛日报）

总统选举尘埃落定 曼哈顿房市回暖 | 美国

春季交易热身中：2017年1季度二手房销售上升7.7%，库存也上涨4.2%。

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纽约春季房屋销售旺季已经到来
纽约春季房屋销售旺季已经到来

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在2017年刚刚过去的前三个月中，曼哈顿房产交易数量有明显上涨，同时，更多的房屋也相继放到市场上来，也就是说，库存量也增加了。这意味着春季房屋销售旺季已经到来。

根据道格拉斯-艾丽曼（Douglas-Elliman）公司的一份市场报告，第一季度中的二手房销售比去年同期上涨了7.7%，同时，库存增加了4.2%。

“这是因为去年大选前很多人握住房子没有出售，现在他们都拿出来了。”该公司资深经济人Diana Sun说。“一般在春天，人们更愿意把房子挂出来卖，所以库存有所增加，但也仅仅上涨了4.2%而已。”

相对于增长的销售量，二手房的价格（中间值，下同）和去年相比涨幅基本算稳定：上涨了4.1%，价格为每平方呎1,495美元；和去年相比，新房的价格攀升了近5%，为每套270万美元。公寓楼价格已经漫过了300万美元的门槛，比去年同期上升了4%以上；同时因为大量的新楼建成，公寓库存也上跳了7%以上。

高价房因为几栋纪录房价的诞生而拉高到近700万美元，库存也连续7年下降；但是以折扣价而非挂牌价格成交的比例翻了一倍。这说明很多豪华别墅的主人出价太高，最后只好降价销售。依数据显示，只有12.6%的交易是经过讨价还价后成交的，现金交易约占43%。

总的来说，市场呈现很健康丶旺盛的状态。Dianna说，除了总统大选尘埃落定的因素外，“良好的经济状况和股票市场都给消费者以更大的信心。还有，脱欧也让一些投资人把钱从英国转到纽约，这也是市场不错的一个因素。”

互联网资讯综合整理

顶楼1500万美元卖出！纽约布鲁克林公寓创天价 | 美国

美国纽约奢华公寓再创天价。布鲁克林钟楼大厦 （Clock Tower building）一栋独立公寓在释出市场7年多後终於售出，以1500万美元成交。

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布鲁克林一栋独立公寓以1500万美元成交，在当地称冠
布鲁克林一栋独立公寓以1500万美元成交，在当地称冠

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《纽约时报》报导，虽然比起2009年开时开价2500万远低不少，仍在布鲁克林当地称冠，也是全纽约市3月成交的数一数二高价。

此物件位在钟楼大厦的顶楼，占地约7000平方英尺（196坪）丶附有3间房间丶以及3间半的浴室。买卖双方从去年6月开始接触，当时价格订在1800万美元，在买方要求下变更些许设计，在本周二正式成交。

报导提到，纽约3月份房市最高价成交物件，位在曼哈顿公园大道432号（432 Park Avenue）一栋96层楼高的公寓大楼内，售价约为6500万美元。

公园大道432号摩天大楼83楼售出，称霸纽约市3月房价
公园大道432号摩天大楼83楼售出，称霸纽约市3月房价

（据苹果日报）

年收益率可达8.4% 西班牙房产投资的极好时机

购买住房再出租，年收益率可达到4.4%。如果再加上12个月的增值率，该数据可上升到8.4%。

房产投资再次成为储户和投资者寻求高回报和低风险投资的栖身之所。在债券和存款提供非常低的收益率时，房地投资是个安全的选择。

购买一套公寓再出租，年收益率可达到4.4%。如果再加上房产12个月后的增值，也就是潜在的收益率，该数据可达到8.4%。这是西班牙全国平均值；像马德里或巴塞罗那大城市该利率更高，尤其是市中心区域，利率可接近20%，因为房价涨的力度更大。

西班牙房产投资
4.4%的平均收益率，如果再加上增值空间，高达8.4%的收益率促使越来越多的投资者走进房产投资行列。图为西班牙名城巴萨罗那。

8.4%是西班牙银行最新公布的数据，相应于2016年第三季度末。该季度的投资毛收益率为4.4%, 同期国家统计研究所公布的房产价格指数上涨了4%。根据房产注册局公布的数据，第四季度的总收益率高达10.1%，第四季度的出租收益率达到4.4%，房价涨到5.7%。

住宅市场在2017年成为巩固市场的一年。首先，房价明显上涨。分析专家预测，增值空间大概在5%，另外，销售量也在快速增长，去年已经高达13.6%，预计今年再涨10%。同时，去年租金暴涨15.9%。

现在是不是投资住房再出租收益的好时期？本报咨询过的地产专家的统一回应是“是的”，越来越少的质疑。当然，投资的选择是至关重要的。

房产投资者持续在增长。4.4%的平均收益率，如果再加上增值空间，高达8.4%的收益率促使他们选择购房投资。根据西班牙地产公司Tecnocasa和巴塞罗那庞贝发布拉大学报告，上个季度寻找收益率的房产投资者占市场的28.1%，高于上一年24.65%的市场。如果西班牙的平均毛利率是4.4%，分析过的重点城市毛利率高达6.9%。去年马德里租金涨了6.26%，巴塞罗那高涨11.84%。

总之，基于高收益率，加上过去几年的房产危机房价正从低点持续上涨，现在是投资西班牙房地产的最佳时机。

Source: Expansion 5March2017, Spanish Financial Newspaper

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