投资回报率 – Page 8

美国的租金回报率有多高，算算就知道 | 居外课堂

很多朋友有兴趣购买美国的房产，作为投资持有并出租。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报，但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。居外针对这一情况，简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。

一、现金买房的租金回报率计算方法

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

计算公式：

租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%（房屋买家支付给卖家的金额）

每年房租净收入 =年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出

年租金收入指跟租户约定的年租金。估算一栋房子的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。找到其中出现次数最多的租金价格，以这一数字或比较低的价格作为参考，即可估算出自己想要投资房屋的未来租金收入。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。投资者读者可以根据具体的情况，自行判断。

想要瞭解更多相关支出，可点击。去美国买房，你的资金准备够了么？

实例分析:

由于加州尔湾是投资的热门区域，华人比较多，所以我们选择一套在尔湾的真实房源来计算其租金回报率。可点击房源：http://www.juwai.com/18077454.htm

房屋概况：

所在地区：加州尔湾

房屋户型：3房3浴（公寓）

租金中位数：$3,200

房产税率：0.61%

购买价格：$775，000

居外分析：尔湾地区是整个美国最为宜居的地区之一，也深受华人买家关注，以自住买家为主。当地房屋需求旺盛、房价价格较高，但租金回报率相对较低，随着当地房价越来越高，其租金回报率还会再下降。

二、贷款购房的租金回报率计算方法

贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。其计算公式如下：

租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分)

实例分析:

由于麻州波士顿的大学比较集中，教育水平全美最高，工作机会也最多，所以我们以一套在波士顿的真实房源来计算其租金回报率。可点击房源：http://www.juwai.com/19525505.htm 房屋概况：

所在地区：麻州波士顿

房屋户型：3房3浴（公寓）

租金中位数：$5,400

房产税率：0.96%

购买价格：$548，880

自付额(30%)：$164,664

贷款额：$384,216

贷款月付：$1,834.31（30年分期固定摊还，利率4%）

三、现金买房VS贷款买房大对比

现金买房和贷款买房，有弊有利，到底是应该选择贷款买房还是全款买房，大家还是要根据自己的实际情况作出最适合自己的选择。希望居外的介绍可以给大家带来一定的帮助。

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泰国 | 普吉岛地价十年飙涨五倍地主忙出售套现

泰国中华网报导，普吉地价10年跳涨5倍，酒店业主争相出售套现。

如果在普吉看到酒店挂牌出售的牌子请不要惊讶，不是旅游热已经触顶，而是土地价格已经在10年间疯涨了5倍。酒店业主普遍认为必须乘势出售套现。否则等到有价无市时就难以转手了。（泰国吉普岛房价走势）

普吉Deevana酒店集团总裁舍珂实说，从去年过以来，就看到普吉已经有很多酒店出售的牌子悬挂在酒店外围。他认为，酒店转让和出售的招牌多了并不是因为当地酒店行业不景气了或是已经到了峰值。究其原因还是因为地价疯涨。

他补充说，公司在12年前以每莱2000万铢价格买到的地块，现在已经标价到了1亿铢／莱。也就是说，10年地价暴涨5倍。所以对於很多酒店挂牌出售也就不足为奇。

一方面，投资者普遍认为，如果土地价格在这样随意上涨下去，将会面临有价无市的情况。出售／转手将变得更加困难。因此，如果想要出售套现，目前不谓是一个好时机。另外，对於投资者来说，新兴市场也还有很多投资机会。将酒店在价格最好的时候变现後，再到新兴市场寻求新的投资机会。

他说，买一家酒店比重新建一家新的酒店更实惠也更经济。一是酒店大翻新历时一般在7-8个月就能够投入营运，所有手续和证照就齐全。而新酒店除了需要花费3年的建筑施工外，还需要各种证照审批。

普吉地价10年跳涨5倍

仲量联行（泰国）亚太区酒店投资业务主管迈克说，亚太区酒店投资业务总体情况比较好。像投资泰国酒店的报价对於投资者来说仍有很不错的投资回报预期，价格相对全球市场也低。比如，亚太区酒店交易一般报价在27万美元／间，约合945万铢／间。而泰国酒店出售平均报价在16.6万美元／间，约合581万铢／间。因此，可以说泰国酒店仍有很高的投资回报率。

（据钜亨网）

东南亚房产投资藏陷阱别只看投报率

“投资一定有风险，基金投资有赚有赔，申购前应详阅公开说明书”，一句耳熟能详的广告词，也切中投资海外不动产潜藏陷阱，在包租丶高投报及低投资门槛的诱人条件下，海外不动产法令规范丶当地行情丶购屋习惯丶政经局势丶利率及汇率，都是投资海外不动产前须考量的风险。

民众购买国内丶海外不动产最大不同处在於安全性，以国内“不动产经纪业管理条例”规定代销丶房仲业者须提供的“不动产产权说明书”来看，东协国家完全没有相关规范，由业者自行制定规格，并没有一套制式化版本，形成海外交易灰色地带，容易衍生纠纷。

东森房屋国际不动产中心总经理廖麟鑫表示，海外不动产交易潜藏风险，供需是决定房市价格走势最主要理论，也是海外投资最重要参考指标，空屋率及新建案数量，是重要参考数据。

民众购买国内丶海外不动产最大不同处在於安全性。图为马来西亚吉隆坡的房源。

此外，坊间业者所说的高租金投报率动辄5～6％，大多指的是税前的名目投报率，若扣除持有税丶管理费等，甚至是外国人特别税，剩下的税後实质投报率恐大打折。

此外，廖麟鑫指出，中国台湾房贷利率约2.1％，日本约2.5～2.8％；东协国家相对较高，马来西亚约4.5％丶柬埔寨8～10％丶泰国丶菲律宾约5～6％，当租金投报率低於当地银行贷款利率，需谨慎考虑。

大师房屋海外事业处处长蔡咏纶表示，东协国家并无实价登录，业者顶多只能提供类似国内房仲的民间交易行情，国人不易得知真正成交行情，除非向当地熟人探听，否则只能选择有品牌丶高知名度开发商，才不会胡乱定价。

而当地人购屋习惯也很重要，有些国家会排华，像马来西亚有分马来区及华人区，若买错不同区域，转售将出现问题。

目前很多海外纠纷来自出租，业者包租年限过後租不出去，蔡咏纶认为，要避免此问题发生，购屋前一定要了解当地市场是否有真正居住需求，若需求强劲，有时不包租投报率反而更高。

（据中时电子报）

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全面分析马来西亚房产投资环境

马来西亚现今的定位是一个中等发达国家，是东南亚地区经济发展非常迅速的国家之一，它占据着优越的地理位置，具备完善的社会福利体制，拥有优质的教育和丰富的旅游资源。在马来西亚，每个民族有着相当丰富的多民族和谐相处的经验。

马来西亚房产投资环境

一、马来西亚的政策支持和机会

马来西亚政府提出的2020宏图，计划2020年步入发达国家水平，大兴城市化建设和吸收外资投资，马来西亚就此提出了马来西亚第二家园计划mm2hplan。对国际人士提出了30万令吉超低资金门槛和宽松审核机制的“移民”政策，并规定外籍人士可以向银行申请最高85%的房屋贷款，将本国房屋购置的由最初不限年限的5%调整到2010年的满五年交易免收盈利税.

与此相对比的是中国国内的房地产政策，在2006年的市场低迷之后一直保有的是对营业税的免除和银行对于房地产的宽泛贷款政策，以及对购房者本身购房条件以及银行贷款征信宽松的审核制度，似乎让我们理解为现在的马来西亚房地产市场接近于2006年底的中国一样，而且受世界金融危机影响巨大的马来西亚，现在经济完成复苏，而现在的房地产市场也才处于复苏的初期，投资的潜力相对巨大。

二、马来西亚的利率优势和高回报率

我们衡量房地产投资的数据一般可以建立在几个关键词上面：GDP指数、CPI指数、年存款利率、交易成本、投资回报率。

那么这就涉及到马来西亚的一系列数据，马来西亚的现在人均GDP指数$8617.00，CPI指数2.9左右，年存款利率2.8%，年贷款利率4.2%，在房地产交易中有很多类似甚至高于国内很多的税收是需要注意的：1、房地产盈利税5%，满五年可以免收（这点与国内相同）2、印花税1%-3%（相较而言国内的房产印花税点数仅0.05%）3、租赁税是房地产置业后期所付出的巨大的成本，马来西亚的房租租赁税是26%（国内的房地产租赁税由先前的20%左右降至现在的5%）

先说税率方面，中国现行贷款利率是7.05%，与此相比，马来西亚的税率占有绝对的优势，而且马来西亚吉隆坡和槟城中心的投资回报率都在5%-7%之间，低利率大大降低了我们每月房地产现金流中的支出项，我们的房地产投资中有一个可以供我们参考的公式，这个公式给我们一个可以掌握投资风险的尺度：

CPI指数和银行贷款利率≤投资回报率≥6%

另外我们的投资有两种常用公式：

月租金净收益×12÷房产总值=房地产投资回报率

月租金净收益×12÷购房首期款=房地产投资回报率

国内房地产在2009年初完全可以达到这个投资标准，但是在2010年房地产经历了几次大幅涨价后回报率基本已经在3%-4%之间徘徊，而中国的CPI实际徘徊在5%左右（此数据仅供参考），银行贷款利率也一直持续在7%左右，投资回报率远远低于上述两项，所以国内房地产“投资”中的投机性质相对较重，这恰恰是大家需要注意的，就是在马来西亚有比较稳定的房地产投资收益，而投资者要抛开国内房地产投资中的投机意识，不能盲目的只看片区升值潜力，高额的税收可能让你在短期投机中无法获利，这让你不得不权衡我说的这些数据。那么关于租赁税这一点，在国内只有商业性质物业的租赁税是无法避免，只能做到做低交易价格而降低租赁税，马来西亚也同样，在执行税收方面，马来西亚同样存在很多的漏洞和监管体系，否则26%的税率将会大大的降低我们的租金净收益！也同样降低了我们的投资回报率。

三、马来西亚的经济复苏

经历了世界金融危机之后的马来西亚同中国的2008年同样，房地产价格已经步入了上升通道，政府一直在推行房地产刺激政策，我上面说的例如外籍贷款、盈利税、以及外籍购房条件审核等等政策都是正面的在推进房地产复苏，对于我们的经历的泡沫的产生和破灭，其实马来的泡沫还未产生，或者说还未明显，这就是机会。

四、投资主导型产品—小型公寓或商业地产

马来西亚以大马人为主，以伊斯兰为主要教会群体，加之马来西亚地广人稀，这导致马来西亚的住宅设计十分的大气，100㎡左右通常只有一房一厅，而300㎡以上的住宅非常普遍，随着城市化建设和经济的发展，小户型慢慢的开始盛行，经济发展将会使城市中心的就业人员增多，马来西亚双联教育以及它的世界移民跳板地位更加推进了临时过渡性住宅产品的价值。小户型会渐渐的成为嗅觉灵敏的投资者新宠，越小的户型，相对而言，租金回报率就越高，而参考本土行情以及对升值潜力的一个评估100-200㎡左右的公寓型产品将会成为未来大众化房地产投资市场的趋势。

五、投资区域的细分

马来西亚的旅游地产相当火爆，沙巴与沙捞越以岛屿地皮交易相对热门，投资者们可以自己购买地皮进行房屋建设和经营，也有酒店商家购买地皮进行各式风格的酒店建设运营，但是这样的投资模式需要花费大量的时间精力，与此相比小型投资者将目光瞄准了西马来西亚，也就是马来半岛的两大城市，它们有政府大笔资金投入发展，而且作为马来西亚现在和未来的两大经济中心，吉隆坡和槟城有大量的CDB支撑小型公寓的出租租金，政府投资城市发展也将推动这两地的房价，升值空间相对较大，别墅投资集中在滨城的沿海区域，而且对于马来政府25亿令吉的投资和槟城第二大桥的建设，被投资者视为绝好的一个房地产投资的商机。找准区域对房地产投资来说非常重要，而相对而言房价并非泡沫化的市中心肯定是个很好的选择。

英国国际留学生激增20% 伦敦学生公寓成全球房产界投资新宠

伦敦是在世界范围内具有影响力的城市，位列全球国际大都市综合实力首位，也是中国个人海外房产投资最青睐城市。在最新的2015 QS世界大学排名（QS world University Rankings）中，伦敦一座城市就有5所大学进入世界百强大学，使这个城市成为拥有最多顶级大学的地方，也成为众多学生梦想留学之地。

越来越多的国际留学生为接受英式精英教育纷纷涌入伦敦，推高房价的同时也加剧了伦敦大范围住房短缺，伦敦的学生公寓（student housing）因此成了国际房地产投资界的新宠。

伦敦学生公寓短缺

英国共有180万名全日制学生，包括外国留学生和本地学生。但是专门为学生提供的住宿设施中，仅有52.5万张床位，由此可见床位的短缺。私营业主开始大规模填补大学填补不了的缺口，他们或是直接向学生出租，或是与高校签订协议。

2013～2014学年，全英的外国留学生总数为31万人，他们为英国GDP作出的贡献达800亿英镑（约合人民币7818亿元）。

这五年的国际学生增长率是20.3%，欧盟学生的增长率为8.3%，本国市场的增长只有大约1%。英国政府的商务、创新和技能部（Department of Business, Innovation & Skills）在2013年预测，接受高等教育的国际学生，将会在未来五年中增长15%到20%。2013年，财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）曾说，政府将会在2015年取消大学招生名额的上限，这也促进了上述增长。

2014至2015学年的入学率创新高，入学新生人数达51.2万名，即使在2012大学学费显著提高以后，市场规模依旧扩大了。房租每年上涨3%到4%，但是入住率却高达97%到99%。而一些大学宿舍设施陈旧，管理处毫无客户服务的概念，这些都为机构投资者进入伦敦学生公寓市场创造了极佳条件。对投资者来讲，另一个吸引人的地方是，学生几乎每年都搬家或者毕业，这样一来房东就可以提高房租了。

全国学生联合会每隔几年都会调查价格水平。上一次调查显示，花费在过去10年中增长了超过一倍。

高端公寓市场表现良好

伦敦寸土寸金，但越是高端公寓，市场表现越好。有数据显示每年都有超过10万名以亚洲和东欧为主的留学生为伦敦贡献高达9.24亿美元的租金收入！近年来伦敦中心地带的租客群体20%是学生，而其中又有50%是留学生。最有代表的就是来自中国、俄罗斯和马来西亚的豪学生，有一些学生每周会花2310美元（将近15万人民币）住在伦敦最珍贵的地方——骑士桥和南肯辛顿等上流社区。

最富有的国际学生甚至会每周花7701美元（将近5万人民币）住在豪华套房内。投资者表示市场增长强劲并且没有衰退的迹象。虽然房租提高了，但是很多学生还是愿意租，不管要花多少钱。

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美国房产投资新招：3种使不动产变为可动产的妙招提高投资回报率

人们通常认为，房屋都是不动产。虽然我们经常听别人说，我的房子现在涨到100万了，或者他家的房子升值了，但是这些赚到的钱却是看不见、摸不着的。如果这些钱无法拿出来用，放在那里，也就永远是一个数字。如何从房子中拿钱出来用，如何将你的房子从不动产变成可动产，是否有这样的贷款呢？以下是美国房产投资中几个参考的方法。

推荐房源：美国房产

融资重贷（Cash Out Refinance Mortgage）

通过不同的贷款方式，房屋这一不动产能变成可动产使用。

假设王先生几年前买了一处房产，现在价值50万，当时的贷款利率是6%。现在王先生只有20万的贷款没还，而他最近想趁着房贷利率降低，办理重新贷款，把原来的高利率降下来，同时还想再借一笔钱给孩子作为上大学的学费。出于这个目的，我们建议他采用融资重贷 (Refinance Cash Out Mortgage)。融资重贷是重贷的一种。我们可以说是普通重贷，就是民众希望改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，于是办理一个重新贷款。融资重贷不仅可以实现改变原来的贷款条件的这个目的，同时，还能多拿出一笔钱出来用。

办理融资重贷，新的贷款会把现有的房贷先付清，之后把剩余的贷款额兑现。因此来看王先生的案例。王先生目前房屋还有20万贷款，之前的贷款利率是6%，他想通过重新贷款，把利率降到目前的4.5%，如果他仅仅是这个目的，他只要办理一般的重新贷款20万。但他不仅要降低利率，还想从房屋中拿10万元出来，作为孩子的大学学费。这样他就可以办理融资重贷。

房屋净值贷款（Home Equity Loan）

有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋净值贷款。如果王先生对自己目前的贷款条件很满意，他不想降低利率，也不想缩短还款期限，只是单纯想从房屋净值中那一笔钱来作为孩子的大学学费。那么，他应该申请房屋净值贷款。这样王先生的房屋上就有两个贷款，一个是之前的Mortgage，第二个贷款就是房屋净值贷款Home Equity Loan。通过办理房屋净值贷款，王先生借出了10万元。

房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit）

房屋净值信用额度是一个开放性的贷款，是一个浮动利率的信用额，一旦银行把房屋净值信用额度批下来，对贷款者是十分方便好用的，因为这个信用额度很灵活，如果贷款者没有使用过任何的贷款金额，贷款者无需付任何利息。就好比一张信用卡，给你一个信用额度，比如5万元，你随意什么时间拿出多少钱都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。

房屋净值信用额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度10年后有欠款的话，贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。

一般来说，融资重贷适合那些需要使用高额的贷款金额，但是不能够短期内还款的贷款者。房屋净值贷款适合那些需要从房产中拿出额外的贷款金额，无论有没有现有的房贷。这两种贷款都是固定利率和固定月费，一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息。一旦贷款人付清贷款之后，如需要再套现出来了，需要重新申请。房屋净值信用额度允许我们使用期内任何时间使用贷款金额，银行只会计算贷款者贷出的金额的利息，贷款者可以随时付清，再从信用额度中贷出资金，非常灵活，不过利率是浮动的。

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海外房地产投资回报率

有很多国内投资者不太清楚海外的房地产市场投资回报率是如何,其实海外的投资市场是非常乐观的,在我们进行海外投资前,首先要算清的是投资回报率。

英国投资移民新政实施后中国投资者还能购房移民吗？

集深厚文化底蕴、先进教育水平、优美生活环境和领先综合实力的英国，近年来成为最受欢迎的移民目的地之一。然而对于国内的高资产人群来说，投资移民不仅仅在于5年后可拿到英国绿卡，投资回报率也其主要原因。是选择投资回报低的政府债券，还是风险较高的股票，以及如何能在通往英国绿卡的路上“名利双收”，成为了大部分有意移民英国人群的重要考虑点。

投资移民基本要求

非欧洲公民
投资200万镑在国债、政府债券、公司或股票市场
5年后申请永久权（满足额外要求）

注：若采取加速路线，则为2~3年

获永居1年后可得英国国籍

过往三年政策变化

投资移民项目自2008年推出至今
期间2014年11月6日起实施新政策：

时间关键节点1: 2014年11月6日

于2014年11月6日起生效的移民新政正式确认投资移民涨价至200万英镑。同时，投资金额的全部都必须用于购买在英正常运营的公司股票或债务，以及英国国债，取消25%资金用于投资房产的选项（100%投资债券和股票）；取消投资补仓要求。

时间关键节点2: 2015年4月6日

将于2015年4月6日起生效的移民新政，增加了在提交签证之前必须开设受英国监管的投资账户的要求。同时，进一步确认所有涉及房产投资、房产管理或房产开发的项目都不被认可，商业收入必须由提供产品或服务而来，而非通过房产增值。

2015年政策趋势预测

除投资门槛被提高以及对于真实投资活动的确保，近几年的投资移民政策变动还表达了保守党对于其投资移民项目的目标，即：

鼓励多元化的投资策略，而非以国债为绝对主导的策略（取消补仓要求，鼓励投资者积极投资较高回报较高风险的金融产品）；

取消了维持投资市值的规定；

确保投资者在整个投资期中，持有符合要求的投资产品（取消20%用于存款及购房的选项，以及进一步对房产类投资进行限制）。

自2010年5月起英国保守党联合执政，内政部就对移民政策进行了一系列的调整和修补：移民门槛提高，对于来英投资及创业的真实性考察更加严格。保守党对于外来移民的甄选于合理范围内提高标准，体现保守党的一贯谨慎作风。

临近2015英国大选，就目前的形势来看，保守党继续执政的可能性依旧很高，若保守党继续执政，我预计移民政策只会在现有的基础上更加趋于严谨。对于投资者来说，如何在更加严格的签证政策之下，在获得绿卡的同时也获得最大的利益，变成了最重要的问题之一。

那么是否有高回报、低风险又满足签证政策的投资形式呢？答案是有的。

高利益低风险的移民方法：酒店投资

在讨论“购房移民”这种投资方式之前，首先澄清一个概念：投资酒店与购买房产不同。因为酒店将以一个注册公司的形式存在，因此酒店投资属于投资在英的公司，并不属于房产管理、房产开发的范畴，因此在移民条例的接受范围之内。

通过这种途径来英投资的T1 Investor签证持有者，将资金投入注册成为公司的酒店，由酒店提供的服务而产生的利益而获利。

注：不能购买土地来建设宾馆以满足投资移民的申请条件！

近年来，随着英国对外放宽旅游类签证、大量吸引游客，旅游业迅速发展，成为英国最重要的经济产业之一，酒店产业也随之蓬勃发展。对于投资移民申请者来说，投资酒店可谓是一种在移民条例接受范围之内具有可观收益和可控风险的投资方式。

个人建议

英国投资移民签证类型自出台至今，经历了多次政策调整，这也是移民局不断修补法律漏洞、规范签证系统的行为。对于申请者来说，移民申请看似更加困难，但从另外一个角度来讲，更加合理的条款将对已进入英国的移民者的利益起到更全面的保护作用——尤其是对于高资产人群来说，新的移民条例也将确保投资者更好地选取合理的投资方式以保证投资利益最大化。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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英国房产与股票投资哪种最划算？

一项收益率的最新调查发现，虽然股票投资在过去30年内位列投资收益率之首，但自2000年出现房地产价格膨胀后，房产投资的表现超过股票投资。

股票、房产，哪种投资最划算？

在过去30年中，英国股市的增长幅度达1433%，年涨幅为9.9%，然而这仅限于投资者需不断的对其红利再投资。

针对股票投资者，如果将收入取走，仍将获得433%的收益。但是，如果将钱放在储蓄账户中并对利息再投资，也可获得438%的收益。

虽然近些年房产的投资回报相对稳定，但自1985年以来房产的投资回报率仅达到402%。

金融服务机构True Potential的调查表示出股票红利投资回报率的重要性，以及对其再投资的重要性。

对红利的再投资对股票的收益起到了巨大的促进作用，并且可以帮助证券投资组合度过像2000年到2014年间不稳定时期或市场表现不好的时期，

研究发现，股票收益可以在房产困难时期表现更为突出。

这一阶段内，哈里法克斯的房价数据显示，10万英镑的房产投资可获得132%的回报率，而同样金额的英国股票投资，即使算上分红的再投资，回报率也仅为83%。

在包括互联网泡沫期，信贷危机以及楼市危机这一系列动荡时期，房产和股份及红利再投资这两种投资形式均战胜了54% 或每年2.9%的通胀率。

调查中发现，在过去30年中股票的整体收益最好，但是英国房产所有者们也享受到了自1990年以来最大的房价涨幅。

这也促使很多人将钱投向房地产，从而引发大规模的“买房出租”热潮，同时房东希望在低利率时期提高收入并从长远考虑使房产增值。

来自True Potential的首席投资顾问Colin Beveridge表示，“与现金和房产相比，英国股市有较高的收益。然而，去年同期的表现比较多变。”

“其中一个好处是，受股价下跌的影响，可以再低价位对红利进行再投资，从而获得更好的投资回报，以保存财富实力。”

他补充道：“从长远角度，股权投资和现金持有者将面临两个不同的风险。现金储户必须得到高于通胀的回报率并准备好不使用任何的利息以保护资本。”

“只要股份投资者不过早的在不恰当的时机进入资本，他们的收益会更好。”

Beveridge表示，波动性是投资股票的重要组成部分，对此他为各位投资者提供了有三种策略以应对市场的涨跌变化。

1) 冷静面对价格下跌

2) 如果是长期存款，尽早对红利进行再投资

3) 保持多样化，不要完全或不对称的依赖股票。

Hargreaves Lansdown的资深分析师LaithKhalaf也强调了对红利再投资的重要性。他指出，FTSE 100 Total Return指数在3月6日（周五）创下了历史最高纪录5,204，该指数便包括对于红利的考核。与之相反，备受瞩目的FTSE 100仍没有突破在1999年12月创下的6.933.87记录。

Khalaf表示：“红利的重要性不应该被低估，该指数可以更好的反映英国股市投资者的财富状态。”

“幸运的是FTSE同样公布了一个总投资回报率的指数，包含红利的指数与1999年12月创下最高纪录时的水平相比高出60%。”

而这正表明了红利再投资对投资组合的重要性。

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国内总资产前20房企9家已投资海外房地产

相比于近两年国内房地产的投资下滑，中国投资者在海外房地产投资上大手笔频现：2013年5月，中国SOHO首席执行官张欣与巴西银行业Safra家族共同买下纽约曼哈顿通用大楼40%的股权，这笔交易将使得该大楼总体估值达到34亿美元；2013年12月，富力地产斥资13.96亿美元收购了马来西亚柔佛州新山地区六宗空置地块；2014年8月，万达集团花了9.7亿美元买下黄金海岸的一家酒店。

中国海外房地产投资飙升的背后是什么？

谁在投资？

国内总资产前20房企9家已投资海外房地产

海外置业早已不是什么新鲜事，但是以投资为目的的海外地产项目投资，却是在最近几年才显露出明显趋势。

莱坊近期发布的《中国对外房地产投资报告》显示，中国对外投资房地产总额在2009年是6亿美元，截至2013年底这一数据就已经达到120亿美元。如果将2014年的数据统计在内，预计中国对外投资房地产的总额将达到150亿美元。

“这一数据是对成交价格在250万美元以上的交易进行统计得出的，250万美元以下的交易并没有统计在内。所以从投资者来看，主要是机构或者公司投资。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对经济观察报表示。

莱坊还对中国排名靠前的保险公司和房地产公司做了一份海外投资的调查，在国内总资产排名前20的房地产开发商中，万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、世茂、富力地产、雅乐居、新城控股9家已经投资了海外房地产，另有8家表示有投资兴趣。而在国内保费收入排名前十位的保险公司中，中国人寿、中国平安、阳光保险和安邦保险4家已经投资了海外地产，包括中国人保在内的另外8家表示有兴趣投资。

随着机构和企业投资意愿的增强，中国海外房地产投资群体也正在发生变化。

中国对外投资的首轮浪潮由主权财富基金所代表性优质资产和银行购置自用物业所带动，第二轮浪潮则是由大型开发商在海外投资的物业开发项目拉动，在当前的第三轮浪潮中，　投资基金和国内保险公司积极寻求核心及高投资回报的物业投资机会让海外房地产投资节节攀升。莱坊预测，已见端倪的第四轮浪潮的投资主力是大型企业、超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊国际投资部主管杨杏妮表示，与2013年相比，2014年的个人投资海外房产的成交笔数增长了40%左右。“我们观察到一个明显的变化，2014年以投资为目的的海外置业明显增多。以前海外置业自用比较多，大部分是因为子女在国外读书，或者自己和家人移民，一般购买的都是比较好的房子。而2014年的数据显示，30万美元左右的房子最受欢迎，而且大部分是按揭购买，这就表明这部分购房者具有明显的投资用意。”杨杏妮对经济观察报表示，“很多年收入40-50万元的客户也逐步开始在海外置业，海外房地产成为他们资产配置的一种选择。”

需求推动

中国投资者选择海外房地产作为资产配置的几种重要方式之一，是由多种因素共同促动的。

首先就是投资回报率。

目前，北京和上海甲级写字楼的回报率一般在5%—6%。然而相对紧张的信贷环境意味着这些城市的资金成本也较高，通常在8%以上。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只有4%—6%，但资金的利率水平却一直较低，例如美国的资金成本平均在3%左右。

资讯机构仲量联行最近发布的《2015年一季度全球市场展望》称，2015年全球将有10个大城市的写字楼租金涨幅超过5%，包括东京、悉尼、迪拜、纽约、北京、洛杉矶、伦敦等，其中东京的租金涨幅会达10%-20%。而这些城市写字楼资产价格增长也将超过5%，东京和马德里的资产将增值10%-20%。

戴德梁行这家资讯公司发布的《2015年全球市场展望》也显示，2014年全球最热的房地产投资地排名前十的城市主要集中在美国，而2017年最值得投资的市场中，增加了中国上海的写字楼，伦敦和纽约则仍然是最热的市场。

而莱坊预测未来五年，伦敦、纽约和悉尼的平均写字楼租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。

与此相比，国内的房地产回报率对很多投资者来说吸引力有所下降。以上海为例，莱坊预计未来五年租金仅增长4.4%。莱坊对于租金增长缓慢的解释是：中国经济增速逐步放缓，预计未来五年该增长率会持续缓慢下降，房地产占比GDP约为16%，因而国内房地产投资的规模也将会缩减。

另外，由于中国住宅市场受政策影响较大，2010年以来出台的调控措施(如购房限制和财政紧缩)导致国内住房需求趋于疲弱。事实上，中国的住宅市场需求已出现自2012年以来最大的负增长。

2014年前8个月住房供大于求并且滞销，开发商纷纷放慢开发新项目的步伐，导致房屋开工率同比下降了14%。根据莱坊的预计，2010年以来国内空置的住宅建筑面积增加了80%以上。住宅现有的存量至少需要两年才能完全消化。

供大于求引发开发商之间的激烈竞争，这也令购房者对房价进一步回落的预期增强。尽管近期住房按揭贷款有所放松，但鉴于房价不大可能在开发商清理库存时反弹，莱坊预计2015年的住宅价格仍将承受压力。

另一个促使海外投资房产扩张的因素来自汇率。自2005年以来，人民币兑美元和欧元的汇率已升值约30%，这极大地提高了中国投资者的购买力。同时，2014年美国经济回暖，美元表现出较强的升值态势，多家机构都预测2015年美元会继续升值，不少中国投资者认为这是持有海外资产的好时机。

还有一个主要的推动因素来自对外投资政策的显著放宽。2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前主要针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其资产的30%投资房地产，总资产的15%可用于境外投资。不过，保险公司对房地产和跨境投资的态度仍然比较谨慎。

相关机构预测，到2020年中国的保险行业将会进一步积累20万亿元的保费，相当于目前保费规模的两倍以上。巨额的保险资金意味着即使只有一小部分投放到境外，也会给海外投资带来不小的拉动作用。

浪潮继续

未来几年，中国投资者对海外房地产的热情还会继续吗？

多位业内人士认为，浪潮还将继续，但投资者也会趋于理性。

对机构投资者而言，未来2-3年的投资还将增长，增幅可能达到20%-30%。“按目前的态势来说，不会出现从6亿变150亿这种跳跃式的增加，现在相当一部分海外投资的收益开始下降，好的物业项目也相对减少。但是至少这一两年之内，保险公司会大力投资。”纪言迅说，“当国内投资者熟悉海外市场之后，会进一步向一些地区性的中心城市伸展。比如曼彻斯特、伯明翰、芝加哥、法兰克福等城市，因为这些城市交通方便，经济较为发达，并且法律健全，收益率相比来说也就比较高。”

对于那些个人投资者而言，以投资为目的的海外置业才刚刚开始。特别是高净值人士，他们在国内多数已拥有广泛业务，境外投资有助于把风险分散至回报率更高的市场，这也是资产多元化配置的趋势。“与美国、欧洲投资者相比，中国投资者起步算比较晚的，现在他们的投资处于刚起步阶段，去年才开始大批量买入。”杨杏妮说，“现在就连没有在国外生活过的人都想去国外买房子，而且这一趋势会持续，尤其是相比国内2%左右的租金回报率，在伦敦、纽约这些地方的租金回报率要高很多。”

不过，杨杏妮也表示，个人投资者需要明确投资海外地产的目的，是想要高的租金回报率还是高的资产增值，因为有时候这二者并不能统一。“国外有些中等城市的房产价格不是很高、租金回报率高，但不容易脱手。大城市房产很容易出手，但投资额会很高，租金回报率就相对低一些。”杨杏妮说。

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