在新加坡投资房地产的四点金牌原则

新加坡投资房地产有四点金牌原则

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1.投资目的要明确,忌讳盲目跟风

房产投资是一个家庭和个人一辈子最重要的投资决定之一,因此房产投资应该是一个专业和理性的行为,尤其在新加坡投资房地产一定要提前做好功课。

如果是自住型的房屋,首先就要要适合自己以及家人的基本居住需求和喜好。生活便利性成为最先考虑的问题,自己看着舒服和住得舒服才是最合适的。如果是投资为主,建议一切向“钱”看齐,你选的产业一定要有良好的租赁潜力,如果能理想的实现以房养贷是为最佳,也就是只要付了买房的首付,后期的银行房贷月供可以通过收取每月的租金来对冲。同时楼盘最好符合潜力投资房产的一些基本条件,这样就具备了良好升值潜力。

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2.做好功课,用数据说话

房产投资是一个价格换价值的资本游戏,永远要非常清楚自己锁投资的房产的价值在哪里,一般不要去投资那些看起来貌似价格很诱人,实际上并不了解其实际价值的房产。建议你横向比较(过去5年的周边房产成交价格和未来5年的价格走势)和纵向了解该区域其它类似产业的平均成交价格,全面系统的了解周边房产的整体价格和潜在价值后再做思维清晰的投资决定。

新加坡的房产交易数据透明度非常高,在政府网站上便可以查到近年新加坡政府所做的国土发展规划,每一块土地的使用细节和标地成本和每一栋公寓的最新成交价格,甚至是当前屋主的购买成本等数据都能通过政府相关网站查到。

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3.实地考察,眼见为实

这个世界上没有那么多专家。投资者必须相信自己的眼睛,投资前进行实地考察,只有自己见到了才是真的。一定要去楼盘周边考察投资环境和其他配套设施。有些房子出租率高,但是不一定会有太大的升值潜力,可能另一些房子恰恰相反。因此投资前对目标楼盘所处位置进行实地考察显的尤为重要,考察内容可以重点考虑以下三点:
a.了解目标房产所在地段的未来政府规划;
b.了解目标产业的升值潜力;
c.了解潜在租客的类型和需求,掌握市场租金波动情况,以此为根据大概估算出潜在的租金回报率。

4.风险永远在自己可承受范围之内

投资房产永远要切记,风险永远在自己的可承受范围之内,健康的控制好自己的家庭总债务与家庭总资产之比,储备好6到12个月的银行还贷紧急备用资金。这点是你在做投资预算之前就需要考量的重要因素之一,在市场糟糕经济不景气的的情况下,你只要能保证按时还贷,市场一段时间后总是是会好转的。

居外海外购房网:投资海外房产,如何才能做到规避风险?

上周的 “宜信财富全球房地产投资高峰论坛”上,专家们重点对国内投资比较热衷的英国做了深度分析:

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伦敦是稳定的投资潜力城市之一

伦敦多年来一直被国际投资者认为是具有潜力的投资城市之一。对英国尤其是伦敦市场深有研究的Gavin Sung总结了三点主要原因:

1.英国有非常健全的法律制度,法律体系历史悠久且高度透明,能够为投资者提供安全的投资环境。

2.从感性方面来讲,英国的教育体系非常发达,吸引了来自世界各地的留学生;它也是世界上文化最多元的地方之一,你在街上可能会听到20多种各国语言,英国这种特殊的文化氛围是其他国家和地区无法比拟的。

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3.数据显示伦敦是长期地产回报最佳城市之一。

无论英国是否脱离欧盟,都将魅力不减。Gavin认为不确定性意味着新的机会。脱欧公投后英镑的大幅贬值,给国外资本的流入提供了一个非常好的机会,海外资金的涌入也有利于稳定英国经济。并且英国的房地产市场非常成熟,英国房价在2008-2009年金融危机期间曾下跌19%,但随后在12个月中回弹了90%,这也显示出了英国房地产市场巨大的弹性及稳定性。

随着海外买家尤其是来自于中国购买力爆棚的买家买下了大量英国房产,不免会让人担心,英国政府为保护本国购房者是否会效仿其他国家出台一些针对海外买家的限制性措施。

Gavin对此的看法更为乐观:“我们关注到很大的一个变化是,脱欧公投后从美国流入英国的投资资金非常大,已经占到了流入英国的国外资本的7个百分点,这个比例是前所未有的。英国政府应该意识到外来资金对英国经济稳定和发展的促进作用。如果对外国人和本地人征收不同的税种,那将无异于自杀。另外英国的法律非常公平透明,不会对外国人实行与本国人不同的法律。”

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提问:每个海外房地产市场都有自己的特点,如何才能做到规避风险安心置业?

宜信财富CEO周湲指出:海外投资房产就要做好长期持有准备,去海外买房最大的问题是存在信息不对称的风险,建议投资者通过专业机构购买。

泰国政治斗争不会让外国投资者走开 名记告诉你为何投资这里 | 泰国

作者:Andrew J. Batt

今年是军方接手泰国政府的第四年,而这正是本周曼谷民主抗议活动的导火线。这次民主示威活动唯一的一个好处是,它基本上没有占据多少地区头条新闻的版面,全球头条新闻就更不用说了。

泰军政府执政满四年,曼谷爆发反政府示威
泰军政府执政满四年,曼谷爆发反政府示威

2010年,当类似的事件爆发,事件的照片登上世界各地的“突发新闻”,闪过人们眼前时,泰国在海外购房者和投资者的心目中的良好声誉受到了极大的损害,而这种损害确实是无法估量的。对于那些不熟悉泰国的人来说,这种事件的负面影响尤其严重。

那些吸引眼球的照片和头条新闻经常遗漏一些事实:本周的抗议活动规模极小,在曼谷这样一个超大的城市中,受到抗议活动影响的区域范围简直小到可以忽略不计。

海外购房者和投资者真的不应该为此而改变他们购买或投资泰国房地产的计划。

我在泰国已经住了12年。在这段时间内,我经历过数次政变和两次单独的紧急情况。然而,如果我在2006年5月刚到泰国的那一天就购买房地产,那我现在的财富至少会翻倍。

尽管抗议活动和政治混乱不断,泰国总是会重新振作起来,而房地产行业几乎不会受到任何影响。

确实,引人注目的新闻标题确实会改变少数消息闭塞的投资者的意向,但他们最终会因此而遭遇失败。

外国人从来不会成为泰国政治斗争的对象;无论是游客还是投资者,外国人对泰国来说都是极具价值的收入来源。

如果你正在阅读“泰国碰到难题”之类的头条新闻,请花一点点时间来想想:即使是在我居于泰国的12年间,这类事件也是时有发生的。尽管如此,我个人对泰国生活的热爱还是一如既往。

最后,我想和你分享一件轶事,这件事是一位靠投资泰国股票来谋生的人告诉我的。

他认为,包括房地产在内的整个泰国市场(因为他自己在泰国也购买了物业),将基本保持强劲的表现。

他曾经对我说过一句话:“当街上有血迹的时候,投资的时机就来了。”

本周的活动结束后,泰国的街道上并没有血迹,但在泰国境外担心这个国家即将走向崩溃的人们都应该把他说的这句话记下来。

而现在可能就是投资泰国房地产的最佳时机。

 


作者简介:

Andrew Batt,ThailandProperty.News创始人兼编辑。他在曼谷居住了12年,曾担任泰国一些顶级房地产门户网站的集团编辑,被公认为泰国房地产业的专家。在2018年房地产新闻大奖中,他是唯一一位上榜”年度国际房地产记者”的亚洲记者。

 

 

居外精选泰国房源:曼谷低层公寓Nest Sukhumvit 22

距离MRT Sirikit 5分钟行程,10分钟内可到达BTS Asoke,家具一应俱全。项目的租金价格比曼谷地区高出49.4%,房价却仅约¥76万元。
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责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在南澳优质牧场Talia 开启纯净有机新生活

艾利斯顿(Elliston)是位于阿德莱德以西的艾尔半岛(Eyre Peninsula)西海岸的小镇,距离阿德莱德约658公里车程。Talia 牧场是一个面积为13,383公顷(33,070英亩)的牧场地产,位于南澳大利亚埃利斯顿Flinders公路20546号。这是一个位于南澳大利亚西海岸罕见的并具有悠久历史的大型绵羊牧场,为您带来绝佳投资机会。

Talia牧场是一个位于南澳大利亚西海岸罕见的并具有悠久历史的大型绵羊牧场,为您带来绝佳投资机会
Talia牧场是一个位于南澳大利亚西海岸罕见的并具有悠久历史的大型绵羊牧场,为您带来绝佳投资机会

环境优越土地优良,用途广泛潜力巨大

艾利斯顿距离林肯港(Port Lincoln)约168公里,这里有着壮丽的海岸线和保留着原始味道的海滩。长达424米的栈道(Jetty)在日落时非常之美,此外这里出名的三文鱼非常有名,这里的海浪也非常适合冲浪,虽然有时候会有鲨鱼出现在海滩。

这个牧场资源丰富,适合多种用途,包括:饲养绵羊,以生产羊肉及羊毛等其他副产品;蜂蜜生产;可以作为私人地块来进行开发;也可以进行野生动物观光、历史旅游、4×4越野探险旅游开发项目、狩猎、赏鸟、观星,尤其附近区域非常适合钓鱼,可以经营此类休闲度假区。牧场饲养的家畜为绵羊,总载畜量约为3,000只绵羊。值得一提的是,农场已经通过了有机认证,其出品是天然丶健康的保证。

Talia 牧场是面积为13383公顷(33070英亩),位于南澳大利亚埃利斯顿 Flinders 公路20546号
Talia 牧场是面积为13383公顷(33070英亩),位于南澳大利亚埃利斯顿 Flinders 公路20546号
这个牧场资源丰富,适合多种用途,包括饲养绵羊以获取肉食和羊毛,也可以经营此类休闲度假项目
这个牧场资源丰富,适合多种用途,包括饲养绵羊以获取肉食和羊毛,也可以经营此类休闲度假项目
牧场带有棚屋、修复过的宽敞住宅、机械棚、工作间、养羊场和剪羊毛棚
牧场带有棚屋、修复过的宽敞住宅、机械棚、工作间、养羊场和剪羊毛棚

这块土地的用途为牧场,带有牧区/草场,它是条件良好的开放式牧场,种有桉树。该地形起伏的乡村牧场资源很好,环境优美,平均降雨量375毫米。这里带有改进过的带有6个工作台的剪羊毛棚,带有棚屋、修复过的宽敞住宅、机械棚、工作间、养羊场和剪羊毛棚。

此外还有丰富的供水——包含有9口水井,其中7个带有风车,1个带有太阳能泵,1个带有电泵,以及在恶劣环境下使用的水罐,可为家畜和牧场供水。尤其是牧场带有充足的优质地下水供应,风车的保持状况和使用条件良好。

带有永久地权,含有全面装修过的优质住宅

这个牧场带有永久地权和租赁权形式。牧场地块1,130面积为11,300公顷,永久地权部分279占地600公顷,永久地权部分280占地1,483公顷,总面积为13,383公顷(33,070英亩)。

牧场带有一个宽敞的住宅,住宅含有14个房间
牧场带有一个宽敞的住宅,住宅含有14个房间
牧场住宅內重新装修过的厨房
牧场住宅內重新装修过的厨房

牧场带有一个宽敞的住宅,住宅含有14个房间,5间卧室,重新装修过的厨房、休息室、餐厅、食品储藏室、办公室、浴室、洗手间。另外还配备空调,木材燃烧炉和很多嵌入式橱柜。住宅刚于近期经过全面装修并且状况良好,非常适合多人口居住,并且可以根据需求来进行各种开发利用。这里装有国家宽带网络的卫星网络,住宅配有新近安装的 WIFI 和卫星电视服务。座机电话服务由 Telstra 电讯公司提供。

牧场出售方式为在提交的购买意向中选取最合适的报价,而卖家将考虑每英亩高於250澳元的出价
牧场出售方式为在提交的购买意向中选取最合适的报价,而卖家将考虑每英亩高於250澳元的出价
这个优质牧场是非常稀缺的资源,也是南澳珍贵的土地,千万不要错过
这个优质牧场是非常稀缺的资源,也是南澳珍贵的土地,千万不要错过

这个优质牧场是非常稀缺的资源,也是南澳珍贵的土地,甚至是全澳大利亚性价比最高的农田之一,接受每英亩250澳元或以上的出价,千万不要错过。

我们非常推荐您来此处参观,亲身感受该牧场的所有优势和特点,也欢迎中国房地产经纪商垂询。欲进一步了解Talia的详情,请点击:http://www.juwai.com/33650444.htm,或致电居外热线400 041 7515查询。

 


文字:吴洁

排版 & 责编:Zoe Chan

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英200万英镑投资移民将取消?是真的吗?| 英国

昨天开始,微信就一直像个不停,不同的联络人都纷纷询问着同一个问题,“听说英国投资移民2018年圣诞节就要取消了?连BBC都报道了!”, 发来截图,附带中文说明大标题:

英200万英镑投资移民将取消?是真的吗?| 英国
BBC新闻截图

说实话,我本没有如此在意这个问题,因为我往常基本上都不看,直接微信回复“谣言”二字了事,但无奈事态呈愈演愈烈之势在发展,想想作为业内人士,我还是有必要对谣言源头做一个分析的,以对读者有更进一步的交代。于是我简单对网络新闻的来源做了基本了解和分析,结果却让人苦笑不得。

先看新闻源头,BBC新闻报道的原标题:

Delayed Brexit immigration plans ‘due in months’

相信很多读者都能理解这句话的意思,翻译成中文应该是“被推迟的脱欧后移民计划将在几个月内出台”。言下之意应该是一篇介绍关于脱欧后的英国移民系统的规划安排的新闻。

再往下看正文,我戴着眼镜看了三遍,却没有看到任何关于投资移民的内容。为了方便读者帮助一起找,我特意把全文复制下来,并附上简单翻译,供大家参考。

The immigration bill would establish new rules for EU migrants to the UK after free movement ends。

脱欧后新的移民法案将会针对欧盟人士进入英国建立一个新的系统。

An official policy document had been expected last autumn and the Times reports a “cabinet row” over delays。

针对此法案的一份官方文件本应该于去年秋季发布,但是由于效率低下的内阁程序,被严重滞后。

The PM‘s spokesman said ministers were “confident” the new system would be ready “for when we leave the EU”。

首相发言人称,首相对于脱欧时新移民系统的准备工作非常有信心。

The immigration bill was in last year‘s Queen’s Speech – it would enable the government to end the free movement of EU nationals into the UK but ministers said it would allow the country to attract “the brightest and the best”。

Last October, then immigration minister Brandon Lewis said a White Paper would be published in autumn 2017 with the bill being brought forward “in the New Year”。

移民法案是在去年女王会议上被提出的,整个法案最主要的目的是确保政府能够结束让欧盟人士自由进入英国的规定,但同时又要确保英国能够吸引到“最聪明、最好的人才”。

去年10月,移民大臣Brandon Lewis声称(脱欧移民政策)白皮书会在2017年秋季发布,并且在2018年能够进一步实施。

In February, the home affairs committee noted there was still “considerable uncertainty about when the White Paper will be published” and said the delays had caused “anxiety for EU citizens in the UK, uncertainty for UK businesses and concern in Parliament”。

今年2月,内政事务委员会表示(脱欧移民政策)白皮书是否能够按期发布仍尚不明确,同时,委员会声称这一延误已经让那些在英国的欧盟人士、企业和议会产生了(一定程度的)焦虑感。

The Times reported on Friday that Brexit-supporting ministers were putting pressure on Home Secretary Amber Rudd to speed up the bill, amid concerns ministers want to use preferential access for EU workers as a bargaining chip with Brussels in Brexit talks。

上周泰晤士报在吴的报道中称,支持脱欧的内阁大臣将持续向内政大臣 Amber Rudd(已经下台)施压以督促白皮书的发布,因为部长们希望在与布鲁塞尔的脱欧谈判中,将欧盟工人的优惠准入作为其讨价还价的筹码。

Asked about the report, the prime minister‘s spokesman said: “We’re considering a range of options for the future immigration system which will be based on the evidence。“

当在被问及这份报告时,首相的发言人说:“我们正在考虑对未来移民体系的一系列选择方案,这将基于证据。”

“We will set out initial plans and publish a White Paper in the coming months with a bill to follow。”

“我们将制定初步计划,并在接下来的几个月内发布白皮书,并提交法案。”

Ms Rudd told the home affairs committee in March that the bill would be published “early next year” to establish new rules for 2021 – arguing that the agreement reached with the EU on citizens‘ rights had “to a certain extent” had removed the urgency。

内政大臣3月份告诉内政委员会,该法案将于明年年初发布,以制定2021年的新规定 – 并且已与欧盟就公民权利达成协议,“在一定程度上”已经消除了紧迫性。

The Home Office said the transition period agreement meant that the immigration bill “will not be needed until after this period ends in December 2020。 The bills will be brought forward when Parliamentary time allows”。

内政部表示,“过渡期协议意味着移民法案直到2020年12月后才被需要。议会一旦允许,法案将被提出。”

文章原文出处:http://www.bbc.co.uk/news/uk-politics-43840895

以上为全文,并没有看到任何关于”200万英镑投资移民“的论点或者论据在文章中出现。

秉承着为谣言负责的态度,进一步追踪上一次谣言的来历,我找到了有可能被解析成”取消投资移民“的几个新闻点,也做一个解读,供广大读者参考。

上一个最接近谣言的真相,来自于2015年底的一个议会提案:

提出该议案的是HAMWEE男爵夫人与WALLACE OF SALTAIRE勋爵,通过议会程序,提出将Tier 1 Investor 英国投资移民方式取消。提议在移民法案第55条后加入新的法条,原文如下:

After Clause 55

BARONESS HAMWEE

LORD WALLACE OF SALTAIRE

Insert the following new Clause—

“Tier 1 (Investor) visa

(1) The Secretary of State must make rules which shall come into force no later than 1 January 2017—

  1. To close the Tier 1 (Investor) route;
  2. To close applications to extend leave under Tier 1 (Investor) to applicants in the United Kingdom before 1 January 2017。

(2) Nothing in this section shall affect leave to enter or remain of the holder of a Tier 1 (Investor) visa granted before that date in accordance with that leave。”

(1) 2017年1月1日起;

  1. 取消Tier 1 投资移民签证
  2. 取消Tier 1 投资移民签证的续签;

(2)2017年1月1日前,已取得Tier 1 投资移民签证的不受影响。

英国议会官网移民法修正案提议全文链接:

http://ilpa.us9.list-manage.com/track/click?u=fd8fc90afe6c590df7c588adc&id=a767aaa64e&e=351cf1063e

请注意看,这是2015年底的新闻,而且整个提案根本没有进入接下来的提交议会审批流程,在辩论阶段就直接被撤回了,当然也根本没有实施动作。因为有关键词“年底”,所以被延伸到“圣诞节”。

好吧,我只能帮到这里了,朋友圈或微信群里的新闻基本上都是一些小道新闻消息,希望大家可以多与正规专业机构沟通,仔细阅读新闻,用更客观的角度来看待新闻和专业,毕竟自己的分析和判断最重要。

 

作者:刘鹏,英国彼得森律师行合伙人,英国内政部移民事务署注册移民律师,新浪微博:英国移民peterliu

来源:新浪教育

排版:Shelly Du

全球亿万富翁2754位 中国大陆338人坐拥1.1万亿美元

全球亿万富翁数量增至2754位,总财富增至9.2万亿美元。

全球亿万富翁2754位 中国大陆338人坐拥1.1万亿美元

全球财富咨询机构Wealth-X近日发布的《2018亿万富豪人口普查报告》显示,截至2017年底,全球亿万富翁数量增加近15%,至2754位,创历史新高,超过2015年2473位的前纪录,他们的总财富增加了24%,至9.2万亿美元,也创下历史新高。

美国仍是全球亿万富翁最多的国家,共有680位亿万富翁,超过中国大陆、德国和印度的总和。

该报告称:“受益于强劲的国内经济、稳健的股票收益,以及创造财富的科技公司的高度集中,美国新增了60位亿万富翁,680位亿万富翁的净资产总额增至3.2万亿美元。

中国大陆亿万富翁数量飙升36%,至338位,总财富达到1.1万亿美元。

以下是亿万富翁数量排名前十的国家和地区:

1. 美国:680位 总财富3.2万亿美元

2. 中国大陆:338位 总财富1.1万亿美元

3. 德国:152位 总财富4660亿美元

4. 印度:104位 总财富2990亿美元

5. 瑞士:99位 总财富2650亿美元

6. 俄罗斯:96位 总财富3510亿美元

7. 中国香港特区:93位 总财富3150亿美元

8. 英国:90位 总财富2510亿美元

9. 沙特阿拉伯:62位 总财富1690亿美元

10. 阿联酋:62位 总财富1680亿美元

 

来源:新浪财经

排版:Shelly Du

佛系柬埔寨起飞 东南亚最后的投资热土 | 柬埔寨

房产市场的良好发展离不开强健经济的支持。柬埔寨的经济在整个东南亚地区名列前茅。不仅如此,柬埔寨经济的高速增长持续已久,几十年来尚未出现减缓迹象。他们从20世纪90年代的亚洲金融危机中全身而退,躲过了21世纪初的科技泡沫。不仅如此,柬埔寨的经济平均每年增长超过7%。像其他新兴市场一样,柬埔寨证明其免受全球经济动荡影响的能力。

全球投资第一步:抛弃原有的“中国房产投资观”

作者:欧陆投资移民

从前,海外购房或许一直是富人的游戏;而如今越来越多的中产阶级加入到了这个大军之中。究其原因,除了东亚人无比热衷投资房地产的习性之外,那就是如何让自己辛苦获得资产进行“安全”、“有效”的保值了!

1. 无论地段,首先想性价比,说白了就是先挑便宜货

既然是投资,那么符合自己投资能力的是必然需要考虑的,但是不代表为了投资去挑一个便宜的,就自认为是“性价比”!所谓性价比,必然是具备一定投资潜力,又符合一定的价格标的,这一类的投资标的,说实话,真的是不太多!

而我们可以选择的范围,必然是相对性价比合理,但是绝对不要因为便宜,因为要投资,而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底了,不要被便宜的广告给轻易忽悠了!自古便宜无好货,好货自然不便宜,在海外投资市场,这是几乎是一个铁律!

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2. 看到地铁和商场,就是“好东西”?

这或许是中国人购房的一个传统习惯,认为出门就是轨道交通,出门就是餐厅、超市、大商场,这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗?也许在中国是,因为这边的购房主力都是抱着接近的这个想法,可以一拥而上,炒高这个楼盘的价格。

但是请记住,你现在投资的是海外,你的“中国思维”还可靠吗?未必!当然,我们不能完全否认,无论欧美、日本还是泰国,当地人也都喜欢交通便捷,出行便利的,但是区别在于,他们更看中的是住宅区域是否私密?是否安静?是否人流不那么地杂乱?是否适合居住?

在这个基础上,再去考虑衣食住行的相对便利。那么自然的结果便是,离开轨道交通不是那么太远,比如,步行个10-15分钟可以抵达;离开大型学校、医院和商业区也不是过远,比如,步行个10多、20分钟,或者开车5-10分钟可以抵达……等等。

原因很简单,这样的环境既满足了生活区域不失便利和便捷,又能相对离开人流比较繁杂密集区域一定的距离,不至于影响到自己的住宅区安静和私密程度;同样地,也可以不那么地轻易受到轨道交通的辐射和噪音影响。

而且你需要明白的一个问题是什么?在许多国家的富人区里,甚至于他们对于轨道交通是几乎没有太大需求的,但是那些高端住宅的涨幅潜力远远超过地铁隔壁的所谓“地铁房”。

马来西亚新山TriTower Residence项目:5分钟步行直达武吉查卡RTS站,新加坡近在咫尺
马来西亚新山TriTower Residence项目:5分钟步行直达武吉查卡RTS站,新加坡近在咫尺(点击图片查看房源信息)

请记住,你是投资海外,不是自住海外!你的选择需要满足的是当地需求,而不是你的需求!你的需求是什么?是“投资潜力”!!

有句话说,“富人买房看地段和品质,考虑环境和是否够档次”、“普通人买房看地铁价格,考虑超市和是否会烂尾”……虽然说,话有些绝对化,但是其中真的可以反应出成熟投资者心态和普通人的差异化。所以你一定要学会改变自己的传统思维去投资海外,降低自己的风险,尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。

3. 学会保护自己,学会相信数据

这句话说说容易,其实做到很难。因为这年头为了利益,各种忽悠的技巧实在枚不胜举。但是在这个纷繁无章的海外投资市场里,还是可以找到相对的净土的。

外籍份额卖得一般没关系,本地份额销售得足够火爆,你不得不去考虑一下,或许它真的值得你投资,毕竟本地人的购买份额从一定程度反应出了市场需求程度,而投资的根本升值原因,便是足够的需求!

2018年4月,亚洲开发银行发布的最新一期《亚洲发展展望(ADO)2018》指出,菲律宾未来两年继续是东南亚增长最快经济体之一,预计该国今年国内生产总值(GDP)增长率为6.8%。图为<strong>马尼拉大都会奎松市的Infina Towers</strong>设计蓝图(点击图片查看房源信息)
2018年4月,亚洲开发银行发布的最新一期《亚洲发展展望(ADO)2018》指出,菲律宾未来两年继续是东南亚增长最快经济体之一,预计该国今年国内生产总值(GDP)增长率为6.8%。图为马尼拉大都会奎松市的Infina Towers设计蓝图(点击图片查看房源信息)


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来源:中国贸易金融网

责编:Zoe Chan

当一所美国音乐学院迎来中国买家

20年前莱德学院(Rider College)买下了邻近的威斯敏斯特合唱学院(Westminster Choir College),那是普林斯顿市中心的一所深受喜爱但陷入困境的学院,当时人们纷纷称颂莱德是音乐界的救世主。管理层表示,延续学院的显赫历史是十分重要的,那里的学生曾参与首版《幻想曲》(Fantasia)原声轨录制,还曾与伯恩斯坦(Bernstein)和托斯卡尼尼(Toscanini)合作。

然而,莱德学院对威斯敏斯特学院的最新计划,与当时的想法大相径庭。

现在已变成大学的莱德称它正面临可怕的财务困难,希望以4,000万美元的价格将威斯敏斯特卖给一家营利性的中国公司。根据提议,买家北京凯文教育技术公司将保留该学院在普林斯顿的课程和教职员工,同时打算发展威斯敏斯特的品牌特许经营。

新泽西州普林斯顿的威斯敏斯特合唱学院培养过歌剧演唱家、合唱团指挥和音乐教师,但现在已被挂牌出售
新泽西州普林斯顿的威斯敏斯特合唱学院培养过歌剧演唱家、合唱团指挥和音乐教师,但现在已被挂牌出售

“这就像把你的孩子转给另一位家长,认为他们可以给孩子一个更好的未来,比我们所能给的更好,”莱德大学的校长格雷戈里·G·戴洛莫(Gregory G. Dell’Omo)说。“是的,这是一个艰难、悲伤的决定,但差不多是种出于爱的狠心吧。”

不过,威斯敏斯特和莱德的一些教授根据最近的财政数据质疑凯文在高等教育方面的经验。许多人也对戴洛莫失去了信心,他原是零售行业的人力资源主管,于2015年8月上任。

“莱德并没有陷入危机:这纯粹是一种恐吓战术,为他想做的事找理由,他是想赚一笔意外之财,”  在美国大学教授协会(American Association of University Professors)莱德分部任职多年的社会学教授杰弗里·R·哈尔彭(Jeffrey R. Halpern)说。“这就是我们所说的美国高等教育公司化的典型体现。”

莱德和威斯敏斯特相隔八英里。在两校为生存而挣扎的同时,很多大学,尤其是那些只有地方或地区声誉的大学,面临着入学人数和政府支持的缩减。

1899年在波士顿郊外成立的私立大学艾达学院(Mount Ida College)于今年4月关闭。在宾夕法尼亚州,兰德公司(RAND Corporation)刚刚敦促几个州立大学进行重大改革,甚至是合并。在新泽西州北部,受信用评级下调影响的德鲁大学(Drew University)去年秋天为了鼓励学生申请,将学费降低了20%。

对威斯敏斯特以及它的439名学生来说,接下来的几个月可能是最关键的。

2017年6月,威斯敏斯特的一群校友在曼哈顿联邦地区法院起诉莱德,称出售将违反莱德与威斯敏斯特的合并协议。今年2月,普林斯顿神学院(Princeton Theological Seminary)在州法院提出,这项交易将违背对最初的土地捐赠者所做的承诺,它可以对这片土地提出权利主张。与此同时,另一群对凯文的交易感到担忧的校友、教师、家长和捐赠者刚刚成立了一个新的非营利组织——新泽西州普林斯顿威斯敏斯特基金会(Westminster Foundation),“以确保该校继续存在”。

这种不确定性已经降低了学生对威斯敏斯特的兴趣。该校一年的学费为37,650美元。据教师们估计,新生和研究生规模将是平常的约110人的一半。

“这是个艰难的选择,我知道这个学院正在经历什么,现在它没有很多选择,”前新泽西州州长托马斯·H·基恩(Thomas H. Kean)表示。他曾于1990年至2005年担任德鲁大学的校长,一直在积极努力保护威斯敏斯特。“它是它所在的领域最好的学校之一,不仅是在新泽西州,而且是在美国和全世界。失去它会是一个悲剧。”

威斯敏斯特最初是1920年在俄亥俄州代顿市的一所长老会教堂成立的,后来迁往纽约州伊萨卡,最后于1932年搬到了普林斯顿。虽然没有纽约的茱莉亚学院(Juilliard School)或费城的柯蒂斯音乐学院(Curtis Institute of Music)的威望,但它培养了许多大都会歌剧院(Metropolitan Opera)的歌唱家,以及许多合唱指挥和音乐教师。

但是,在上世纪90年代初,由于债务不断增加、入学人数不断减少、设施不断老化,这所学院几近倒闭,遂被想涉足艺术领域的私立学院莱德并购。

不过,在2008年的经济衰退之后,莱德的入学率下降了12%,2016年略有反弹。根据穆迪投资者服务公司(Moody’s Investor Service)的数据,莱德目前有88%的收入来自学生,所以,它比其他同行更依赖学费。去年11月,穆迪以出售威斯敏斯特的潜在影响为根据,将莱德的前景调整为负面。

“作为我们财务以及未来战略的一部分,我们无法做出威斯敏斯特所需的投资,”戴洛莫说,此前他在位于匹兹堡郊外的罗伯特·莫里斯大学(Robert Morris University)担任校长。

戴洛莫已推动将更多“需求更高的职业”课程纳入到莱德提供的课程中,例如计算机科学和体育管理。他重启了将威斯敏斯特搬到莱德的新泽西州劳伦斯维尔主校园的方案,并出售位于普林斯顿的这块23英亩的校区,这激怒了教师、学生和校友们,他们表示那里的声学环境和私密氛围无法复制。

之后,莱德又与普林斯顿、茱莉亚、欧柏林(Oberlin)等学校进行接触,希望它们接管威斯敏斯特,但是没有收到任何报价,因为这个合唱学校可能“对于这个小众市场来说太大了”,戴洛莫说。他说,仅有的几个可行报价来自海外,而深圳证券交易所上市公司凯文给出了最出色的方案。

凯文在北京经营着两所K-12国际学校,并与曼城足球俱乐部和美国职业棒球大联盟合作进行体育教育。因此,该公司对威斯敏斯特这所为儿童和成人提供音乐课程的音乐学院特别感兴趣,此外还有它的威斯敏斯特继续教育(Westminster Continuing Education)计划,以校园夏季课程为主。

“他们理解品牌塑造,”戴洛莫说。目前的想法之一是由凯文在其他地方开办新的威斯敏斯特学校

根据协议,威斯敏斯特的下一个学年仍将由莱德管理,学生的助学金将由以非营利机构身份在当地开展业务的凯文承付。戴洛莫还说,两位有资格认证和音乐教育经验的美国顾问正在协助完成转交工作,普华永道会计师事务所正在对凯文进行审计。

凯文的最大股东之一是由国家控股的八大处控股集团。在凯文和八大处均被列为董事的徐华东,1978年至2000年曾在中国人民解放军内担任领导职务。

凯文拒绝了采访要求,称“凯文教育对任何未决交易发表评论是不恰当的”。

但在3月份接受中国媒体采访时,凯文的董事长,曾在大学参加过合唱团的徐广宇,谈起了威斯敏斯特如何成为该公司提供广泛“素质教育”这一全球化战略的“重要组成部分”。徐广宇还说“无论说是我们的音乐教育资源、体育教育资源,方方面面都是共享的。”

继2015年全通教育集团早早获得成功后(虽然未能持续下去),中国企业日益留心与教育相关的合并活动。但对凯文来说,“盈利前景并不乐观”,因为公司的营收状况低迷。

莱德的教职员工感到更加怀疑。在一份新报告中,3位现任及退休教授根据公开数据指出了凯文的高负债和负现金流,并批评戴洛莫和莱德董事会“没有履行尽职调查义务及信托责任”。

莱德大学校长格雷戈里·G·戴洛莫表示,出售威斯敏斯特“这就像把你的孩子转给另一位家长,认为他们可以给孩子一个更好的未来,比我们所能给的更好”。 
莱德大学校长格雷戈里·G·戴洛莫表示,出售威斯敏斯特“这就像把你的孩子转给另一位家长,认为他们可以给孩子一个更好的未来,比我们所能给的更好”。

受教员工会委托的东密歇根大学(Eastern Michigan University)会计学教授霍华德·J·班西斯(Howard J. Bunsis)在一份28页的莱德财务分析报告中写道:“宣称莱德可能破产或倒闭,是对莱德大学财务状况的荒谬表述。”

威斯敏斯特的校训是“spectemur agendo”,意思是“根据我们的行为来评判我们”,许多学生说他们担惊受怕,特别是如果未来入学率暴跌的话。

但长期担任钢琴教授的英格丽德·克拉菲尔德(Ingrid Clarfield)表示谨慎的乐观。在前不久的音乐教师全国协会会议上,一些曾赴中国执教的教育工作者令她感到鼓舞。

“我说,你们就跟我直说吧,他们认为这对威斯敏斯特和凯文都会是非常有利的举措,”她说。“我真的需要坚信这一点。”

 

来源:纽约时报中文网
责编:Zoe Chan