趁你不注意,久未大漲的日本房地產市場,從三年前開始再度吸引全球投資者的目光。
根據日本NHK電視台報道,2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元(約合642.8億人民幣),占日本國內房產市場的2成之多。
東京市中心的高檔物業被外國買家搶購:美國黑石集團去年耗資1900億日元(約合16億美元)在東京市區購買了5000多套住宅;中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元(約合5.9億美元),購買了一座25層的綜合性辦公樓;美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。
海外買家中,大中華地區富裕階層尤其引人注目。據日本不動產研究所展望,在過去一年中,至少有360億日元(約合3億美元)的中國私人資本挺進日本房地產市場。據日本最大的華人地產公司——暖燈國際地產的數據顯示,公司每月的房屋成交量可以達到100件以上,公司客戶主要來自中國大陸、中國香港、中國台灣。
與其它國際大都市相比,日本大城市房價並不算搶眼,不如倫敦、紐約、舊金山等國際大都市,也不如國內一線城市“北上深”。也可以說泡沫破裂後,日本房產泡沫程度遠低於世界上很多熱門投資目的地國。
下圖對比英國、加拿大、中國、美國與日本的房價指數。我們不難發現在五個國家中,日本的房價指數是最低的,從91年泡沫破裂後,再未經歷較大漲幅。日本從1980年至今,房價的漲幅是五個國家中最小的,且與其他四國之間的差距相當大。
一方面,我們可以認為房價上漲乏力,是“失去的二十年”之結果;另一方面,微弱的漲幅也說明日本房產市場很理性,房屋價格並未大幅偏離房屋本身的價值。反觀英、美、加、中四國,已經經歷過不止一輪的漲幅了,且上漲幅度遠遠高於泡沫破裂之前的日本。
東京奧運會概念成誘因
奧運會概念無疑成為外國投資者的投資信條。自2013年東京申奧成功至今,日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的。
理論上說,籌備奧運會需大興土木,新建、擴建體育場館、奧運村。奧運的虹吸效應使外地和外國人口湧入舉辦城市,帶動需求上升,推動房屋租賃、旅館、酒店業的發展。奧運會需加強基礎設施建設,交通是重中之重。交通網絡的完善,能帶動干線和中轉站附近的地產增值。
從歷史經驗來看,歷年奧運會舉辦之後的五年內,舉辦城市和舉辦國的房價均有不同程度的漲幅。下圖是“房天下”對“舉辦奧運會與房價變化之間關系”的整合報道,前幾屆奧運會的舉辦城市和舉辦國房價均出現漲幅;激戰正酣的裡約從2008年到2013年,房價上漲了225%;08年奧運後北京的房價漲幅更是毋庸置疑。
東京會否續寫這一“規律”?就最近幾年看,這一規律在持續。東京都、首都圈、日本三大城市群的房產在過去兩年內均持續漲勢(下圖)。直到2020年前後,東京和日本主要大城市樓市行情較為樂觀,奧運帶來的利好不容忽視。