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認識精釀啤酒——康洲發展最快的產業之一 | 美國

康涅狄格州的精釀啤酒業發展勢頭迅猛。2011年，康州僅有16家小型釀酒廠、自釀酒館和合同釀酒商。這一數字每年都在逐步遞增，到2015年已達35，截止2017年1月份，增至55。在哈特福德地區，目前處於運營和規劃階段的釀酒商和釀酒廠有近24家，生產高端啤酒，四瓶裝或六瓶裝的要價12美元。消費者對優質產品的追求推動了康州精釀啤酒需求的上升。

根據美國精釀協會（Brerewers Association）的統計，全康州有超過36家釀酒廠處在規劃階段。釀酒商協會是一個全國性的組織，旨在為小型、獨立的精釀啤酒商提供幫助，並解決與酒相關的一切問題。

精釀酒業的發展不止出現在康州，康州的人均釀酒業務僅僅處在中間水平。根據精釀協會的統計，截止2015年底，全美共有4269家釀酒廠，其中4225家均為精釀啤酒廠、自釀酒館和合同釀酒商——比2011年的數據增加了一倍。

從2014年到2015年間，精釀啤酒的銷售額也增加了12.8%，然而整體酒業的銷售額卻有所下降。精釀酒業的銷售額占全美酒類銷售額的16%，總額為223億美元，康州貢獻了其中的5.69億美元。

根據精釀協會的定義，精釀酒廠是生產各式各樣的艾爾酒（ales）、貯藏啤酒（lagers）和皮爾森啤酒（pilsners）的酒廠，年產量能達到600萬桶左右。這些精釀酒廠必須是獨立酒廠，釀造方法必須采用傳統的釀造和發酵方法。

康州就精啤酒釀造和銷售的促進程序，對小型的賣酒業務保持盈利、開拓市場至關重要。越來越多的投資人看好康州的精釀市場，即使是一項小型的售賣業務，只需要25萬美元來置辦所需設備、場地和流動資金，這樣才能保證業務早日步入正軌。

康州最著名的10大精釀啤酒工坊推薦

1、康涅狄格州，布蘭福德市（Brandford），頂針群島釀酒公司（Timble Island Brewing Company）

自從2012年銷售第一批酒——美式麥艾爾酒（American Ale）以來，頂針群島釀酒公司就廣受康州居民的喜愛。該公司是康州最大的自銷小型釀酒廠，引人入勝的品酒室和實地參觀是其一大特色。該公司銷售的啤酒包括最初的琥珀美式艾爾酒，美味的苦黑麥芽酒，濃稠的香草咖啡黑啤酒，以及上乘的高濃度焦糖艾爾酒——也就是馬提尼酒。對於中等規模的私人聚會或其他活動，這些都是非常經濟實惠的選擇。

2、康涅狄格州，布裡斯托爾鎮（Bristol），Firefly Hollow釀酒公司

Firefly Hollow值得為之花費時間去尋找。帶上小吃，走進Firefly Hollow酒吧，品一杯冰鎮精釀啤酒，無比享受。這裡有大量現成的啤酒可供選擇，有罐裝的、桶裝的，供應的啤酒種類每天都在變化。此外，Firefly Hollow還提供咆哮酒壺裝的酒以便顧客能夠帶回家，伴著美妙的音樂舉辦各種活動。

3、康涅狄格州，普萊恩維爾鎮（Plainville），Relic釀酒公司

Relic釀酒坊專門從事小批量精釀酒的生產，是特制啤酒愛好者的絕佳選擇。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager，這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒；1776波特酒，一款褐色堅果波特酒。除此之外，該公司還生產有其他幾款酒。

4、康涅狄格州，哈特福德市(Harford)，掛山釀酒公司（Hanging Hills Brewing Company）

掛山釀酒公司由三個啤酒愛好者（和他們的兩只狗）共同創立的。位於昆尼皮亞克河流域充滿神秘色彩的掛山正是公司名的來源所在，因為掛山令人膽寒的神秘讓無數探險愛好者為之心馳神往。該公司已經釀造出從hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各樣的啤酒。該公司在周一、周四、周五及周六日對外開放品嘗。有八款現成的酒和其他幾款可以以咆哮啤酒壺或罐裝的形式購買。

5、康涅狄格州，哈特福德市（Hartford），城市蒸汽釀酒廠（City Steam Brewery）

城市蒸汽釀酒廠位於切尼一座歷史建築內，該建築被認為是美國羅馬式建築的最佳典範。城市蒸汽尊重這座建築的歷史，因此在釀造的過程中融入了不少該建築的歷史元素，例如，酒桶外圍金屬圈的設計靈感便源於這座歷史建築。該釀酒廠利用蒸汽釀造家釀式啤酒，例如波特酒、皮爾森啤酒以及艾爾酒。此外，無麩質食物在這裡也有供應。

6、康涅狄格州，米德爾敦市（Middletown），Stubborn Beauty倔強的魅力釀酒工坊

在以釀造不同尋常的酒目標的驅動下，Stubborn Beauty釀酒公司已經釀造出七種各有特色的酒。最佳的酒種之一是Nummy Nummy，這是一種有著濃烈酒花的IPA酒。此外，Stubborn Beauty公司會在每周五、周六下午對游客開放，免費品嘗。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager, 這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒；1776波特酒，一款褐色堅果波特酒。除此之外，該公司還生產有其他幾款酒。

7、康涅狄格州，諾威奇市（Norwich），These Guys釀酒公司

These Guys釀酒公司位於諾威奇市一幢美麗的磚瓦工業建築內，是一家趣味十足的酒吧，這裡有美味的食物和各種各樣的啤酒可供選擇。該公司供應的家釀式啤酒對每個啤酒愛好者都充滿吸引力，啤酒種類從酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜單上有美味的食物可供顧客午餐、晚餐和早午餐時搭配任意一款啤酒享用。我們的選擇通常是無烤箱奶酪意面搭配可口的炸魚薯條。

8、康涅狄格州，舊塞布魯克市（Old Saybrook），30英裡釀酒工坊（30 Miles Brewing Co.）

30英裡釀酒公司在周三到周日期間對外開放，供應品酒、套酒（flights）、品脫酒和咆哮酒壺裝的酒，可以直接購買，是啤酒愛好者的絕佳去處。舊塞布魯克這座古樸的海濱小鎮正是30英裡釀酒公司的所在地。該公司在酒釀過程中加入了不少產於當地的原料，特別是啤酒花。30英裡公司釀造的精釀啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro（一種氮氣咖啡波特酒）、AYHBTU紅色艾爾酒（一種印度淡色艾爾酒）、Baby Fight Club（一種美式IPA）等，此外，30英裡還允許顧客自帶小吃下酒用。

9、康涅狄格州，斯坦福德市（Stamford），半滿釀酒廠（ Half Fall Brewery）

半滿釀酒廠有屬於自己的播客，坐落在一座老舊的工業建築內，這使得它成為了許多人心目中的拍照聖地。供應的酒類包括Bright（一種金發女郎柑橘啤酒），Bee Enlightened（一種庫爾施蜂蜜啤酒），此外，還有其他幾種偶爾供應的酒類。品酒室周五至周日開放，釀酒廠的參觀則僅在周六對外開放。

10、康涅狄格州，新哈特福德市，Brewery Legitimus 釀酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻檔組合專門釀造比利時和美式精釀啤酒，迄今為止已經釀造出11種啤酒，包括美式棕色艾爾酒、印度淡色艾爾酒（IPA）、賽松酒和淡啤。該公司酒屋從周四到周日對外開放。酒屋的酒種類繁多、經常更換，客啤也是可以隨時享用的。

投資精釀啤酒廠

NerdWallet 網站就精釀啤酒工廠的投資金額做了分析，投資的成本主要在以下三個方面。

釀酒設備

設備的費用要看釀酒廠的大小，設備的新舊程度也會有很大的價格差異。價格在10萬美金左右的設備，可以一次釀制320 瓶12盎司的啤酒。而金額在一百萬美金以上的全新設備可以一次性釀制9600 瓶啤酒。在決定購買設備以前，需要考慮到工廠長遠的發展計劃。因為如果該工廠釀制的精啤受到熱捧，短期內需求劇增，價廉的基礎的設備和設施可能會限制工廠的釀造量。

廠房和品酒屋選址和裝修

精釀啤酒廠的地理位置非常重要，因為他決定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右，品酒屋不僅僅提供精釀啤酒，還有零食出售。除了出售給終端顧客以外，也在當地做批發銷售。

生產和零售許可證以及保險費用

任何精釀工坊需要從美國的聯邦還有當地的州政府獲得許可證。根據每個州不同的政策，許可證的受理時間需要45-60天。除此之外還有保險費用，以及公司成立的法律文件費用。

總而言之，精釀啤酒業的發展在中國剛剛興起，而在美國像康州這樣的市場，消費群體和消費習慣日漸成熟，正在成為商業和房產投資的熱點。很多精釀啤酒廠利用舊的廠房或者庫房翻新，不僅給工廠和品酒屋添加了復古的風格，更因其低廉的租賃或者購買價格，給投資人帶來了更大的收益。

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泰國曼谷買房記：就當是買了個理財產品 | 海外

深夜加班後，還得開車40公里回到五環外的家，長距離通勤帶給覃悅的焦慮，與手中現金無處安放的惆悵相比，似乎難分上下。（泰國置業）

儘管手中現金不算多，但究竟放到哪裡才能追上通貨膨脹的速度？房子，覃悅唯一能想到的答案就是房子。可在全國熱點樓市幾乎都被限購、限售把得死死的情況下，她突然萌生一種無形的焦慮，似乎這些加班拼來的血汗錢立馬會蒸發掉一樣……

2017年初夏，覃悅與朋友陳澄加入了曼谷買房大軍。在她們看來，如果想給未來的人生之路更多安全感，這是鋪上的第一塊磚。

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換不了房，P2P風險大

生活中，有時候突然會有驚雷乍起的時刻。

2017年3月17日，北京市出台樓市新政，明確規定“認房又認貸”，二套普宅首付不低於60%，非普首付不低於80%。當時，看到微信裡刷屏的這條消息，覃悅心裡空落落的，這條突然出來的政策堵死了她想要在北邊換套房的心思。那天，她卸載了手機上買房的APP。

北京姑娘覃悅平時跟父母住在一起，工作8年後在西南六環有一套70平左右的一居室用於出租，每個月的公積金足以覆蓋月供。2016年，覃悅跳槽到五道口附近的一家互聯網公司上班，喜歡中午買了盒飯和咖啡，去清華大學找一處樹蔭安靜享受閒暇。

對於在五道口和中關村上班的人來說，北五環是理想的置業地。進入2017年，幾乎沒有任何負債壓力的情況下，覃悅看著手中的幾十萬積蓄，想在離單位近一點的北五環換套房子，哪怕小一點。但突如其來的新政，讓她難以抉擇，畢竟首付變成了六成以上，她一個人還是難以承擔。

覃悅手中的閒錢與每個月準時進賬的工資，暫時在股市和P2P上各自放了一部分。不過，自2015年股災以來，作為風險迴避型投資者，覃悅逐步從股市抽出為數不多的投資。

而在去年某知名互聯網公司資金鏈出現危機後，她又開始加快撤出其參與投資的一家P2P公司的理財產品，這款理財產品年化利率8%，在眾多P2P產品中，尚不算高，因此風險也不那麼大。

317新政出台後，對於覃悅而言，找到一個收益不錯的投資門路成為一大難題，畢竟不能看著辛苦賺的錢憑空貶值了。

去泰國旅遊時買了套房

讓覃悅沒想到的是，這道難題竟然隨著好朋友陳澄的辭職神奇地破解了。

陳澄在工作十餘年後，終於在今年6月裸辭，賣掉剛開了不到一萬公里的車，退掉了五道口租了幾年的房子，宣佈要離開北京去周遊世界。

風一樣的人生，總會有風平浪靜的某個時刻。來到泰國曼谷，這個曾經在北京數次看盤被售樓處搶購景象嚇到的女生，突然決定也許可以把手中的積蓄換成一套曼谷“大望路”的高檔公寓。

“首付不高、完全在承受範圍內，並且是永久產權，萬一有一天想要在曼谷工作，也可以有個落腳地。”陳澄一開始的打算十分簡單。

曼谷有屬於自己的靜謐與喧鬧。清晨被人群打亂之前，寧靜的讓人不忍打擾，不過到了白天，優勢大都市的擁擠做派這裡也全都有，也正是因為後者，給了曼谷房地產市場發展的土壤。

為了在曼谷買房，陳澄出手之前做足了功課。除了在當地選擇了一家專門為中國買房人服務的經紀公司外，她還特意從網上花了500塊錢買了一份相當詳細的曼谷房價、房租分析報告。

而在一份她自己整理的十幾頁的Word文檔中，包括了眾多項目的地圖、均價、價格走勢分析以及Airbnb的房租價格等數據，用她自己的話說，“買房要謹慎。”

陳澄最終選擇的公寓位於EKKAMAI素坤逸大道（Sukhumvit）附近，這一區域以高級住宅居多。公寓所處的位置，類似於北京國貿、大望路一帶，由於日本人較多，除了有大商場外，還有許多小清新的茶室、咖啡館，生活氣息濃厚。

而這一帶的豪宅均價大概在人民幣3.6萬～7萬元/平米。這是一套2020年底交房的期房公寓項目，一居室，單價在3.6萬上下，30%首付約50萬，另外70%在交房時付清。

與陳澄一樣，去泰國旅行，甚至是特意去買房的中國人不在少數。數據顯示，從去年9月至今年1月，中國大陸和海外華人對泰國房產的訪問量同比增長了100%以上。

收房後就賣掉或出租

陳澄並不想在曼谷投入太多資金，畢竟她仍然有可能在國內購房，而覃悅又對於錢放在什麼投資渠道暗自焦慮，於是，在陳澄決定了要買這個項目後，與覃悅一合計，兩人就敲定了這筆“投資”，約定了5：5的分成比例，接下來就是匯錢、簽約。

當前，中國居民的年購匯額度只有5萬美元，購匯流程、購匯用途都日漸嚴格。中國首富們出海買買買的一舉一動都備受監管層關注，對於陳澄們而言，好在她們需要的首付並不算多，在匯款上並沒有遇到太多阻力。

“用護照在泰國當地銀行開個賬戶，然後從國內以旅行的名義給這個賬戶匯款，然後再轉到當地開發商賬戶，確實比較繁瑣，但沒有遇到什麼麻煩。”陳澄稱。

其實，陳澄和覃悅在曼谷的投資頗具代表性。在泰國置業經紀人看來，這批中國買家大多都傾向於選擇售價在100萬元人民幣上下的公寓，而為何選擇這類小戶型產品投資，原因在於價格與租金回報達到微妙的平衡。

在覃悅看來，如果是100萬人民幣的期房公寓，首付在30萬上下，餘款在建成後才需要付，即便是全款，也並非一筆巨大的投資，畢竟100萬在北京已經不可能買到什麼房子。“更重要的是，曼谷市中心的公寓也才3.5萬/平米左右，還是永久產權與精裝修，性價比很高。”

泰國房產機構數據顯示，2016年曼谷房產均價漲幅高達40%，曼谷整體的房屋租金回報率達6%。越是靠近輕軌沿線的房價越貴，很多房產的平均租金回報率可達7%~8%，甚至10%。

“如果2020年收房前，房價一直維持較高漲幅，到時候出手賣掉也是一筆不小的收入。如果一時不能賣掉，交齊餘款後拿來出租，即便是8%的出租回報率，也是一筆不錯的收入，畢竟北京房子的出租回報率還不到2%，靠譜一點的理財產品年化收益率也才5%，就當是買了個更穩定的理財產品。”覃悅分析道。

（據入駐搜狐號的作者：李敏）

越南房地產：泡沫還是黃金 | 海外

越南1945年獨立後，又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因，南北經濟的發展還是有比較大的差距，整體上南方經濟發展水平超過北方，這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表，所以我們本篇關於越南樓市的討論，主要以這兩個城市為主。越南房地產市場，以2005年為起點，主要可以分為三大階段：

1 騰飛期（2005年-2009年）

2005年開始，越南的樓價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米，中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2 調整期（2010年-2013年）

隨著房價的不斷走高，政府也意識到了地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制樓價成交。2009年1月1日起，對轉售樓盤收益的徵收的稅收從10%直接上提到25%。樓價的成交量受到了打壓，成為樓市引爆的轉折點，而真正的樓市泡沫破裂發生在2011年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例，樓價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還，導致了大批壞賬的產生。關於這一點，我們在金融篇中有過詳細論述，此處不加贅述。

3 快速發展期（2014年到現在）

2014年以後，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應，整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出了低谷。尤其是進入2016年上半年以來，樓市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。

二 影響越南房地產發展的核心因子分析

那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素，結合越南自身的情況進行探討：

1 、經濟發展狀況

如圖所示，越南近二十年來保持了較快的增長速度，尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。

圖一 1997-2016越南GDP總量及同比增長

越南房地產：泡沫還是黃金 | 海外 — 數據來源：IMF, HTI Macro Research

圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況，越南以8.4%的水平處在首位，說明從經濟實力來看，越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

圖二 2010-2016年東南亞地區人均GDP排名（%CAGR）

2、 政策法規影響

與中國類似，越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態，越南政府採取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制，使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定，這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。

3、 人口因素

我們再從人口的角度分析，越南房地產的需求動力是否還能延續。

a 人口結構

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，15-54歲的人口基本上佔據了整個人口金字塔的63%，其中分佈最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結構看，不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量，單就國內居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平，說明越南地產仍有較大增長空間。

圖三 2016年越南人口結構金字塔

b 消費能力

根據越南的數據統計與預測，2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

圖四 2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數對比（單位：千）

c 消費習慣

越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產，用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款，而到了2015年之後，這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月，越南發放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4 、金融環境

與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。收益我們重點看兩部分：房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本我們將重點留意信貸成本。

a 收益

從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續，我們目前保持謹慎態度，具體將會在風險部分再做詳細闡述。

b 成本

從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來有所回來，逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊採用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬鬆的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。

圖五 2008-2017越南一年期貸款利率走勢

三 越南房地產的潛在投資機會

我們認為未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資：

1 、直接投資房地產業

綜上所述，我們認為越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。越南房地產市場，大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。我們認為未來較有投資價值的，集中在兩類地產。一類是中低端房地產，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而後者則是由於快速發展的旅遊業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，後者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

圖六 2010-2016年胡志明市中低端住房成交量

註：Grade A: >US$2000,

Grade B:US$1200-2000,

Grade C:

數據來源：Savills，HTI Macro Research

由上圖可知，胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年五年期間，實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測，未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率，而結合之前對人口結構與收入結構的分析，我們認為需求更多會集中在此類住房。

2 、間接投資地產股

如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話，那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上，當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。

四 投資越南地產業面臨的風險

1、 市場泡沫風險

這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示，目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段，已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公佈的《全球樓價負擔能力調查》，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息）排行前五位的城市分別是：中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西，其對應的樓價入息比率分別為：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我們如果計算胡志明市的樓價入息比率的話，目前均價大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當地樓價中位數大約為13萬美元，約102萬港幣。所以基本上胡志明市的樓價入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風險。

2 、需求錯配風險

我們認為未來另一大主要風險，是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說，就是目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

圖七 2014-2017Q1年胡志明市別墅供給與成交量對比

3 、政策法規風險

這一風險存在於任何一個新興市場之中。我們在金融篇中也提到過，由於體系不健全，法規不完善，關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於樓市之中。2011-2013年的樓市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關係。由於目前越南樓市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。

4 、政治風險

這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關係的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後，中越關係就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關係來看，我們認為這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關係，截止2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易夥伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易夥伴。另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。

（據作者：海通國際黃少明）

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投資迪拜具有以下幾大優勢：

一、優越的地理位置

迪拜的地理位置非常優越——我們這個星球上七十億人口的三分之二位於其八小時的飛機航程內，而另外三分之一離迪拜的距離則盡有四小時的航程。占據著如此重要的地理環境，迪拜這座城市被視為東西方相互交彙的門戶。在各種各樣的專業自由區內，該酋長國的某些稅率世界最低且擁有最便利的企業設立環境。在最先進的基礎設施支持之下，該城市吸引了世界上許多聲名顯赫的公司品牌。從立法角度來看，該城市將迪拜國際金融中心（DIFC）視為其核心——將該酋長國定位為一個以倫敦和紐約為藍本，采用最佳實踐的具有安全高效平台的全球金融中心。

二、2020年世博會

阿聯酋贏得了在迪拜舉辦2020年世博會的申辦權，成為中東、北非和南亞地區（MENASA）第一個舉辦世博會的國家。2020年迪拜世博會將展示來自世界各地的組織、企業和文化的展品和活動，預計將吸引游客2500萬人次，其中大部分是海外游客。此次世博會的主題為“心系彼此，共創未來”，包括流動性、可持續性與機遇等分主題，該國在2021年舉辦的五十周年國慶活動將使世博會更加精彩。

阿聯酋的漸進式和可持續的未來願景不僅會出現在舉辦活動之前的幾年內，而且還會在世界一流的基礎設施的支持下，利用全新的多用途社區場所中建立起來的專用現代化會展中心，在未來許多年持續促進阿聯酋的經濟發展。

三、強勁的經濟和有利的商業政策

迪拜地處歐洲、亞洲和非洲的十字路口，跨越東方和西方的時區，可便捷地通往許多世界上增長最快的新興市場。迪拜擁有世界一流的基礎設施。迪拜的願景是在其運輸、電信和工業基礎設施領域大力投資，成為一個對跨國企業頗具吸引力的地域。如今，世界500強企業中已有400多家在迪拜進行業務運營，而迪拜的兩個海港和兩個主要國際機場，則提供高效靈活、經濟可靠的海空運輸服務。

自1971年阿拉伯聯合酋長國成立以來，迪拜的經濟已經成功轉型，從石油依賴經濟向注重發展國際貿易、金融、旅游、物流等關鍵驅動因素的多元化經濟轉變。現在，石油行業對GDP的貢獻率已不足2％。

迪拜擁有開放和自由的經濟體制。開放的經濟政策、極少的政府管制以及私營部門監管在吸引外國直接投資（FDI）方面發揮了重要作用。自由區也給企業提供了重要的財政激勵和財務效益——100％外資所有權；免除所有進口關稅；資本和利潤可100％彙回本國；免交企業所得稅。

四、安全的居住地和投資目的地

在迪拜買一個住宅正常投資回報率大概在5%-8%，而對於酒店而言，如果入住率超過80%那麼投資回報就可以達到8%，而2015年迪拜的酒店平均入住率為84%，隨著未來幾年的旅游增長，這裡的酒店缺口還在加大，回報率自然還要提高。

迪拜吸引了來自世界各地的高技能人才。外籍人士占迪拜人口的80％以上，200多個民族在這種安全的環境中和諧地工作和生活。阿聯酋的政治穩定、犯罪率很低，其中迪拜被國際刑事警察組織評為世界上最安全的城市之一。據國際貨幣基金組織（IMF）預測，2015年阿聯酋經濟將以3.5％的健康速度增長，預計迪拜的增長速度為4.5％。

迪拜也擁有更安全的投資環境。2016年10月，迪拜房產市場管理部門RERA推行一項法令，要求所有房產廣告發布前需先上傳所有文件至RERA（迪拜房管局），文件審查無誤後授予RERA的批准號並付費才能面世。這一措施也將促進迪拜房產市場的進一步的健康化發展，投資者可在迪拜獲得更加安全的投資環境，資產將得到更加安全的保障。

五、全球最佳旅游目的地

迪拜作為世界重要的旅游城市正吸引全世界游客的目光。據迪拜旅游局統計，2014年迪拜訪客1200萬人次，人均停留時間約為3.84天，充足的客源與足夠的停留時間為保證了迪拜酒店業的繁榮。而2015年上半年，迪拜所有酒店入住率已突破84% 。強大的旅游市場和航空優勢使得迪拜的酒店投資在不斷增加，而當地政府為了滿足未來需求也提出了相當多優惠政策。

迪拜對眾多世界文化的寬容令人欽佩，成為不同民族各年齡層次人群青睞的游樂場。一年四季的陽光為原始的海灘、體育賽事、音樂會和沙漠活動提供了極好的背景，再加上奢華的購物中心和眾多室內休閑場所，在氣溫升高時讓人感到涼爽舒適。

私人游艇碼頭上迷人的游艇不滿海岸，人們可以隨時參加許多沙漠活動和體驗私人休養。音樂會上有世界上最流行的歌手和音樂家、全球知名的藝術家、迪拜還通過各媒介舉辦世界級體育賽事和明星娛樂活動。

阿聯酋有大量精選的游樂園和主題休閑勝地。阿布扎比的亞斯島是一個綜合性的娛樂島嶼，包括一個配備豪華酒店和賓館的世界級賽車場的音樂會場——法拉利主題公園。阿聯酋遍布水上公園——從朱美拉著名的瘋狂河道水上公園、迪拜的亞特蘭蒂斯水上樂園到一些古老的最愛景點，如在Umm Al Quwain的夢幻水上公園，靠近迪拜河的仙境主題水上公園。

投資Avalon Tower 國敦酒店，把握投資迪拜酒店業的最佳時機

Avalon Tower 國敦酒店是屢獲殊榮的國際酒店和房地產開發公司——“第一集團”在卓美亞村最受歡迎的地區打造的物業。酒店位置十分優越，距2020年世博會展館僅有幾分鐘路程，因此在這一地區對頂級品質酒店住宿具有強勁需求，投資者絕對不能錯過。

卓美亞村位於迪拜的心髒地帶，駕車片刻即可到達阿勒馬克圖姆國際機場，周邊擁有眾多的購物場所、景點和主題公園。卓美亞村位於迪拜兩大主要道路——阿爾卡海爾路和謝赫穆罕默德本扎耶德路的頂端，使跨城旅行極為便捷。依靠在迪拜優越的地理位置，Avalon Tower 國敦酒店在項目前期准備階段即可開始獲利。

Avalon Tower 國敦酒店擁有340套客房、建有餐廳和咖啡廳、商務中心，帶有智能門禁系統。同時酒店提供24小時接待以及禮賓服務、24小時客房服務、24小時安保、洗衣房和干洗服務、代客泊車服務。酒店還提供完善的娛樂活動場所，包括帶有天台泳池、健身房、蒸氣浴以及陽光甲板的俱樂部會所。這裡設施完備，帶有Wifi 和寬帶互聯網接入和旅游休閑預約系統。

“第一集團”保守估計國敦酒店的投資年回報率高達6％ – 8％，另外加上資本增值。我們樂於以交付超越承諾，這就是我們目前30％業務來自現有客戶的原因。

如今是投資迪拜的最佳時機，這一無比珍貴的機會，相信您一定不會錯過。

欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/33056190.htm

（本文內容資料由客戶提供）

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忙碌專業人士最佳的房地產投資法 | 美國

作為一個忙碌的專業人士，您的收入很可能足夠在大多數美國市場獲得投資貸款，特別是獨立房貸款。大部分忙碌的專業人士有良好的信用評分，預示著可以獲得好的融資。在優質的獨立房投資中，這將帶來很大的優勢：隨時間遷移，房價上漲、通貨膨脹，但您所支出的本金、期款和余額卻沒有增加，進一步更帶來可能的房價上漲，和租金的現金流。

我認為對於忙碌的專業人士，最理想的房地產投資是獨立房的投資。獨立房對於有穩定工作和事業的個體投資者來說是一個完美的資產。獨立房仍然是大多數人的“美國夢”。他們也是美國許多大城市裡相對可實現的“夢想”，因為即使在2017年，房價也是支付得起的。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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經驗告訴我，獨立房投資更優秀

獨立房的流動性也是最大的，因為在出售的時候，潛在的買家最多——市場上的所有購房者都是潛在的買家。投資獨立房，您可以在房地產領域獲得最好的貸款——驚人的30年固定利率貸款。理論上講，這種貸款可以用於購買1至4個單元住宅，如二聯式公寓、三聯式和4個單元的公寓。然而，購買獨立房通常優於購買2～4單元的公寓。

在好區，你通常只會看到獨立房，你可能得在城鎮的另一端才能找到單元住宅，他們通常被許多其他的單元住宅包圍著。單元住宅在管理上有更多困難，一般來說短期租戶多，不如有長期租戶的房子升值快。一個例外是白領居住的新二聯式公寓。

但總體來說，獨立房是更有優勢的。筆者有30多年的買房經驗，幫助人們在許多不同的市場買了近一萬所房子或單位。在這幾十年裡，我目睹了許多公寓和數千棟獨立房的情況。我的經驗和數千名投資者的經驗，使我更偏向於投資獨立房而不是公寓。

公寓樓投資需更加繁瑣

購買較大的住宅物業——公寓樓，這可以說是很好的投資，但投資者需要有很多方面的專業知識。根據大多數公寓投資者的經驗，最佳的公寓規模是100到300個單元之間（許多人說150～300個單元），這種情況下利用規模經濟可以提高現金流量。

例如，一個有110個單元的公寓樓，您可能需要一個全職的管理員和一個全職的維修工；如果您擁有的是一個60個單元的公寓樓，你仍然需要一個全職的管理員和一名全職的維修工，但卻少了50個單元的租金。這就是沒有很好的利用規模經濟。

關於大型公寓樓，有許多問題值得探討，在這篇文章中，我們只講運作這樣的大樓需要深厚的專業知識，所需要的時間也超過了一個忙碌的專業人士所能付出的。況且，購買公寓樓是不能得到驚人的30年固定利率貸款的，他們通常要求較大的前期投資金額。對於忙碌的專業人士，獨立房才是簡單、有效、強大的投資。其它投資沒有這麼優惠的融資條件，所花的時間也相對較多。

30年固定利率貸款的好處

並不是每一個可以得到30年期固定利率貸款的精明投資者，都能認識到這種貸款的優越性。讓許多外國人難以置信的是，在美國，我們可以獲得一筆長達30年，永遠不會隨生活成本增加而上漲的貸款。在此期間，基本上所有其他東西都隨生活費用的增加而上漲，包括租金。

只有抵押貸款和余額（也因分期償還而下調）並沒有跟上通貨膨脹。你可以從許多借了30年固定利率貸款的人那裡了解到，比如借了貸款16年之後，他們意識到雖然還有14年的時間來償還貸款，但貸款余額和期款相對於市場租金和價格來說很低。剩下的14年幾乎沒有意義，因為在許多情況下（從統計學和歷史的角度），貸款余額將是房價的一小部分，不占很大比重。

值得一提的是，大多數其他國家的貸款都是根據通貨膨脹不斷調整，期款和余額都隨通貨膨脹而變化，通常不像在美國的可調整貸款，有年度和終生上限。

如果您在2017年還認為我們仍處於利率低的時期，那麼這對於您的金融前景有著更大的積極影響。雖然投資者不能得到與房主相同有利的貸款，但如今，獨立房投資者的利率在4.25%至4.75%之間是相當普遍的。從歷史的角度來看，這是非常低的利率。大多數專家認為，未來抵押貸款利率將上升。

歷史上，即使上升到7%也被認為是一個較低的利率。因此現在，您可以通過鎖定利率來增強這個30年固定利率的力量。如果在接下來的幾年中，利率確實上漲，你將會永遠保持低於5％的利率。一旦你得到固定利率貸款，兩個持續性的力量即開始作用：一個是通貨膨脹削弱您的貸款（不論是期款還是余額）。另一個是租戶付的獨立房租金讓你每月都能償還貸款。這兩個力量會使您未來的金融實力不斷增強。

許多投資者認為，如果一個30年的固定利率貸款是好的，那麼15年的貸款必然更好。我其實不這樣認為，因為30年貸款，如果您願意，您可以在15年內（或14年、20年、10年或8年）償清貸款，只需增加額外的本金。但是反過來，您不能把一個15年的貸款延長到30年來支付。

15年期貸款會更好嗎？

因此，15年期貸款強制您支付較高的期款，而30年貸款給您更多的靈活性，可以付較低的期款，期間如果您的經濟條件允許，或基於其它考量，可以付較高的期款。

有人會說，這15年的貸款更好，因為它有更好的利率。的確，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看來，這不足以抵消喪失靈活性的巨大損失。此外，借貸時間較長可以使通貨膨脹進一步“削弱”貸款。這最後一點駁斥了一些投資者關於“借貸30年，他們在貸款期間將多支付數十萬美元”的觀點。

持有這種觀點的人忽略了一個重要因素，那就是貨幣的時間價值！在20年、22年、28年等支付的這些額外的美元實際上是非常“便宜”的美元，因為他們的購買力隨著時間的推移大大降低。如果這些貨幣的價值是根據現在的美元購買力來計算的，那麼後續的付款相對於美元來說可能只值幾美分。

總而言之，我建議您選擇30年的貸款，然後決定用多長時間來付清（0到30年間任您選擇）。

低利率時期，適合多個獨立屋投資貸款

當利率低的時候，明智的投資者應該購買獨立屋，在條件允許的情況下獲得30年固定利率貸款。投資者可以使用傳統的30年固定利率貸款為多達10個住宅物業提供融資（如果信用允許）。更有計劃的話，已婚夫婦可以將它們擴展到20個。

如果你擁有的房產少於10個（或20個，視情況而定）那麼用您所能獲得的最佳貸款來購買獨立屋是非常明智的舉動。您可能希望在16年內付清貸款以支付您孩子的大學教育費用（獨立屋在這方面是有效的，特別是如果他們沒有經歷一個瘋狂的10年周期，就像我們從2004年到2014年所經歷的那樣）。

您可以預期在退休之日還清貸款，或者，更明智的做法是意識到自己貸款的現狀，讓通貨膨脹一直在削弱購房成本，同時房產在您的退休期間增值。當然，前提是未來的金融發展趨勢良好，人的壽命增加，金融需求隨生活期望值提高而增加。

獨立房投資行動勝過紙上談兵

忙碌的專業投資者將會認識到行動至關重要。我已經看到太多人被困住很多年，甚至幾十年，以為他們必須成為獨立房投資各個方面的專家才能行動。雖然教育是非常重要的，但是由於缺乏行動，“受制於想獲得更多教育的想法”，使許多投資者無法實現財務目標。

你的房地產投資經紀人，有豐富的經驗嗎？

在獨立屋投資領域中，可以使用當地的物業管理人員，而且在大都市地區，這樣的資源豐富（我建議在大都市投資）。當地地產知識淵博的經紀人也可以對您有很大幫助。另外，其他專業人士也可以手把手的教您。

經驗是關鍵！只要問問專家他們自己實際擁有多少獨立屋，如果他們沒有很多投資物業（我想說，一個要帶領你走獨立屋投資道路的人，至少擁有十幾個獨立屋），那麼他們可能不比你更有經驗。如今想要查到誰擁有多少產業很容易，因為在美國，大部分數據在網上都能查到。

（據ICG國際資本集團CEO Adiel Gorel）

房地產投資效益取勝巴厘島成為別墅投資首選地 | 海外

巴厘島又稱諸神之島。別墅預定網站Villa-Bali.com的調查顯示，在島上最熱門的地區水明漾（Seminyak），最貴的別墅市值高達1150萬美元，每年能為房主帶來7萬6270美元的收入，遠超外國游客首選的高檔海濱地區薩努爾（Sanur），以及瑜珈和水療愛好者的天堂烏布（Ubud）。

雞尾酒、精致美食和娛樂一應俱全，游客可以在水明漾享受明星般的多彩生活，流連於各家時尚夜總會。如此誘人的生活已經導致房價大幅上漲。此外，如果當地政府著手在巴厘島北部海岸新建一座國際機場，與南部通過一條收費公路相連，那麼機場附近的地價將會飛漲。

別墅房主兼房地產開發顧問John Blyther於2007年購入了西西村（Seseh）傳統風格的貝隆杜瓦別墅（Belong Dua）。西西村是巴厘島西南海岸的一座小漁村。

英國出生的Blyther也是位建築師，他說：“如果喜歡的話，你會樂此不疲。我認為，雖然這些別墅有時候會在一段時間內升值，但沒有必要急功近利地進行開發。

“有些人會犯這樣的錯。看看那些在巴厘島擁有別墅，但只注重短期回報的人就知道了。你需要喜愛，才能付出。如果投資得好，那麼就能獲得良好回報，因為房產本身會增值。”

Blyther表示，盡管短期回報是可能的，但是投資者不能指望每年都有收益。他說：“你必須要熱愛。我的妻子是巴厘島人，這非常有幫助。我很幸福，生活質量也很好。”

Blyther的別墅由豪華別墅租賃公司Elite Havens代為管理，他表示西西村非常具有吸引力，因為巴厘島的村莊很少靠近海灘。

對於水明漾的一些物業，如Elite Havens公司旗下由23棟別墅組成的高檔綜合別墅群The Layer，通常亞洲房主一年只在兩居室的別墅中待一個月，剩下時間會將這些六星級的別墅出租給來自澳大利亞和新加坡的游客，以獲取租金。此外有跡像表明，隨著巴厘島的國際地位日益提升，已有越來越多的中東游客來此度假。

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總部位於倫敦的房地產經紀公司萊坊國際（Knight Frank）全球住宅主管Andrew Hay表示，巴厘島別墅出租市場表現強勁，然而，在這個印度尼西亞島做生意並不容易。他補充到，“但我們樂在其中。”

Elite Havens和萊坊國際於幾年前合資成立了巴厘島最大的別墅管理和銷售公司。海爾說：“雖然出租業務非常成功，但銷售市場相當嚴峻。政府未能提供有效幫助，人們只好自己弄清楚接下來的情況以及他們是否應該投資。”

“有很多關於反海外投資立法的傳言，雖然最終沒有實現，但只要想到這一點，很多人還是會望而卻步。”

目前，印度尼西亞不允許外國人在該國直接擁有房地產，但是可以與一位印尼出生的公民共同持有。他說：“有部分英國人和歐洲人想要投資。我有一位客戶，在美國、歐洲和巴厘島都擁有房產，但在巴厘島投資的確更為冒險。”

來自悉尼的置業顧問兼建築師Rodney Jensen經常前往巴厘島，他說：“外國人可以長期租賃別墅和土地。這意味著，您必須簽20年的合同，或者與一位印尼公民結婚或保持關系良好。最大的風險來源於彙率，因為你的投資價值取決於彙率。”

水明漾的Elite Havens公司主管Matthew Georgeson指出：“巴厘島別墅投資市場正在回暖。因為澳大利亞買家，市場近期出現大幅增長。澳大利亞人占巴釐島購房者總人數的20%。我對澳元疲軟感到驚訝，雖然這也是原因之一，但市場的確在反彈。

（據澳大利亞人報）

越南允許外國人入境後購房有利於推動經濟發展 | 海外

第一太平戴維斯（Savills）越南胡志明市公司房產經營部經理阮慶維日前稱，從2015年起，《住房法》修正案取消了對外國人購房的諸多限制，被視為是房地產政策中的積極轉變。

越南Savills報告指出，越南對外國人購房的要求比較具體和透明，能創造新的樓市需求

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據越南Savills最近公布的報告，對外國人購房的要求比較具體和透明，創造新的樓市需求，進一步促進國內房地產穩定發展。

越南允許外國人入境後購房，被期待為刺激房地產投資、旅游地產、地產服務業等房地產類型發展創造便利條件。這也有利於推動越南經濟發展，符合國際慣例。

目前，在越南房地產所有權有關法律規定經三年實施後，基本上獲得了買方和賣方的積極回應。

（據越通社河內）

警惕！投資別一不小心變成了投機 | 海外

投資是什麼？Investment.

投機又是什麼？Speculation.

有些人覺得賺了錢就是投資，長期的就是投資，投資就是投錢；

有些人覺得虧了就是投機，短期獲利就是投機，投機就是投機會。

可見，在投資於投機的區分上，每個人有不同的見解。

下面，我為大家分享一點我對投資和投機的看法：

投資的收益來自標的物價值的變動；

投機的收益來自標的物價格的變動。

巴菲特就曾經說過：“如果你是投資家，你會考慮你的資產——即你的企業——將會怎樣。如果你是一個投機家，你主要預測股票價格會怎樣而不關心企業。”

如果你投資公司的股權，債券，成為一個公司的股東，通過分享公司的紅利來獲得收益，就是一種投資行為，因為收益來源於公司價值的變化。

如果只是買入公司的股票，通過股票價格的變化來獲取收益，就是屬於一種投機行為。

投資的升值是財富的創造；

投機的升值是來源於其他的人虧損。

“現代證券分析之父”本傑明·格雷厄姆說過，“股市投機者整體上幾乎都要虧錢，虧損的投機者要比獲利的投機者多幾乎是一個數學定律”。

再比如去中國澳門賭博，就是賭客和賭場的博弈，賭客輸-賭場贏，賭客贏-賭場輸。這就是零和，輸的錢和贏的錢是相同的，建立在他人損失上面的。而比如投資的話，把錢投入到生意中，財富來源於生意創造的價值，這就是正和，就是投資。

投資是投入到自己了解的東西中；

投機是投入到自己不了解的東西中。

巴菲特曾經說過：“最好的投資是投資自己。”他告誡人們要投資於自己的能力圈，即自己的能力和知識能夠理解的領域。

如果一個項目是你自己一直了解的，經過深入研究的，有一定相關知識的，那麼加入這種項目，就叫做投資。

如果一個項目只是根據別人介紹或者從眾心理跟風加入，沒有經過研究了解，那麼加入這種項目，就叫做投機。

投資者需要有一個較長的時間維度來實現收益；

投機者只需要在相對短的時間內獲得最大收益。

經濟學鼻祖凱恩斯，關於投資和投機的論述是這樣的：投資是對投資標的在其整個生命周期所能帶來的收益的測算活動，假設它的運作狀況可以永久續存下去。而投機是對市場的心理狀態進行預測，並期望他會使投資標的的評價基准，朝著於己有利的方向偏移的一類活動。

比如企業經營是一個長期的過程，短期的宏觀數據、經濟政策、突發事件可能會對公司股價造成波動。但從一個較長的時間維度來看，決定企業內在價值的還是其自身的經營管理水平。這就是一種投資。

而股票期貨需要判斷市場的波動時間和波動方向，了解相關股票的利好信息，這些需要敏銳的直覺和對稍縱即逝的機會的把握。這就屬於投機的範疇。

總體來說，東哥認為：

投資和投機並非有褒貶之分，只是著眼點不同，盈利穩健度不同，時間維度不同。只有好的投資項目，投機機會，而沒有一成不變的投資方式。良好的投資項目加上恰當的投機機會才會使財富最大化。

希望大家都能找到自己合適的投資項目與投機機會。

英國風險分析師李東偉專欄全集

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卡爾加里投資環境吸引多數華人

加拿大的卡爾加里在20世紀發現石油和天然氣後，經濟得到了飛速的發展。發展到了今天，卡爾加里已經是加拿大的能源中心以及北美第二大能源中心。隨着時代的進步，我國投資市場也在不斷的突破，投資者已不滿足我國的市場，而是瞄準了加拿大卡城。北卡投資究竟有什麼吸引投資者的地方?今天小編來和你一起盤點。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 |加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費

卡爾加里是加拿大油氣行業的領袖，同時也是加拿大經濟活力最強的地區。不僅在油氣行業，在金融、運輸、製造業、高科技、影視製作以及醫療衛生方面的行業都十分強勁。卡爾加里還是加拿大重要的鐵路樞紐，這使得卡爾加里的經濟得到快速發展。到卡爾加里投資，不僅可以獲得收益，還可以享受來自卡爾加里發展帶來的成果。

此外，吸引多數華人到此投資的第二個原因是卡爾加里還是一個充滿文化氣息的城市。享有“世界最大室外活動”的美稱的卡爾加里牛仔節就在卡城舉行。牛仔節期間中，有盛大遊行、牛仔競技、花車表演和歌唱會等多種活動，不僅讓你樂享其中，還可以讓你感受到卡爾加里濃濃的文化底蘊。

讓華人選擇卡爾加里進行投資的主要原因還是這兒的環境。卡爾加里被評為全球最宜居住的城市之一。卡爾加里屬於落基山脈的“腳山”地帶，以終年不化的壯美雪山為城市背景。在這居住，你可以享受到四季分明的氣候，春夏氣溫怡人，陽光十分充足。

（據北美購房網）

居外看点：外國人能投資印尼房地產，搭乘經濟快車嗎？| 海外

印度尼西亞（印尼）是東南亞面積最大、人口最密集的國家。雖然該國發展勢頭強勁，且擁有龐大的消費市場，但並未獲得大多數房地產投資者的關注。

印尼的經濟增速也非常引人注目。該國著力發展基礎設施、制造業和服務業，從而自2010年以來實現了5%以上的平均經濟增速。印尼是東南亞地區經濟增速最高的國家之一。這令投資印尼房地產成為那些希望從這一未來全球經濟動力的發展壯大中獲利的投資者的理想選擇。

不過，該群島並不全是積極表現。對於外國人士來說，在印尼創辦企業或購買股票非常簡單，投資該國房地產卻有些困難。但這並沒有阻止人們投資印尼房地產的腳步。我們可以采取一些變通方法，有些方法風險高些，有些方法風險較低。

話雖如此，該國正在逐步開放，並且變得更加透明。近期在法律上的變化明確表明該國政府正沿著正確的道路前行。其中一項變化令外國人士在印尼創辦企業和購買房產變得更加容易。

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印尼的房產所有權

目前，外國人士無法以個人的名義擁有永久產權房產。

雖然印尼的成文法會讓外國人士感到有些棘手，但他們仍可購買該國的共管公寓。外國人士還可購買土地的控制權，不過，在法律上更加困難，且購買者的內心會相應地感到有些忐忑。

印尼擁有幾種不同的土地所有權。永久產權通常被稱為“SHM”，僅可由本國公民擁有。土地使用權通常被稱為“SHP”，從本質上來說是租賃權，向外國人士開放。

共管公寓

外國人士擁有共管公寓等分層所有權住宅房產的依據是於1996年6月出台的《政府規章》第41條。不過，該條款的規定並不明確，實際上並沒有外國人士獲得分層所有權，證明其對房產的所有。

在實踐中，外國人士可簽署可轉換租賃協議（Convertible Lease Agreement），通過該協議，外國人士可以開發商的名義擁有房產所有權，並規定明確的租賃時限。可轉換租賃協議規定，如果且當主要的法律法規允許外國人士擁有分層所有權時，出租人和承租人均有義務簽署買賣契約，將所有權轉讓給外國所有人。

土地

外國人士不允許擁有永久產權土地。他們可以購買土地的使用權，而不是所有權。

外國人士在印尼購買土地擁有三種選擇：

1. 通過印尼代表

慣常的做法是，由印尼西代表為外國買家購買土地。必須將土地所有權從上一所有人轉讓給印尼代表。出於對外國買家安全的考慮，必須與印尼代表簽署三份協議。

貸款協議（Loan Agreement）——該協議規定外國買家借貸給印尼代表的購買價格。

不可撤銷授權書（Irrevocable Power of Attorney）——該授權書規定外國買家可全權處理土地等的出售、租賃和抵押。

永久使用權協議（Permanent Right of Use Agreement）——該協議規定外國買家可全權使用並占有土地。

2. 通過外商投資公司（PMA）

PMA是印尼的一種“公司類型”。PMA公司在成立後擁有30年的經營時限。如果公司可通過增加投資來擴充項目，可將經營時限延長一次或兩次，每次30年。PMA公司可由外國人士100%控股。

PMA公司可獲得建造權（Hak Guna Bangunan, HGB）。土地建造權或施工權的有效期為30年，到期後可延長20年，之後甚至再可延長30年。

如欲創辦PMA公司，您需要：

提交詳細的商業計劃。

在能夠為印尼的外國技術、就業和環保方面增加價值的商業環境中經營。

在印尼當地的銀行中擁有適當的現金存款。（具體金額可能不同，根據企業的動用資本計算。）

證明房地產投資是公司資產。

整個過程大約需要3至4個月的時間，完成之後，公司即可申請外國主管的工作許可證，公司經營第一年可申請3個許可證。創立公司的成本大約為5,000美元。

3. 通過租賃權

在印尼定居且持有KITAS工作簽證的合格外國人士可擁有租賃權。租賃權的有效期為25年。到期後可延長50年，共70年。一直到2016年，有效期還僅可延長25年，共45年。

雇佣印尼律師，協助您處理交易至關重要，尤其是金錢交易。所有土地交易必須在土地所在地的印尼公證處（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）進行。

買房時一般都會付定金，但這種做法在印尼並不可取。印尼的房地產公司沒有相應的行為規範；它們沒有任何法律義務保護購房者的利益並保證其獲得房產所有權。

在印尼，有已登記土地和未登記土地之分。1960年《基本土地法》保護的是經過認證的土地，即在當地土地管理局登記的土地。未登記土地（即Adat土地）歸社會共有。因此，仔細檢查所購買土地的土地證至關重要。

登記房產的整個過程包含6個程序，需要花費大約22天完成。

近期出台的法律法規

2016年BPN法規第13條擴大了外國人士在印尼擁有住宅的權限。

該法規規定，僑民可在該國購買住宅，前提是該房產達到某一最低價格水平。比如，您僅可在雅加達購買價格在100億盧比（折合約490萬人民幣）及以上的住宅或公寓。其他地區擁有各自不同的價格限制。需要重點注意的是，您實際上擁有的是位於土地上的建築結構，而不是土地本身。

除了價格水平之外，在該國購買住宅或公寓還有其他要求。外國人士及其家人必須擁有居民身份。而且，應從政府或開發商那裡購買房產。

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