CBRE:中资继续寻求海外房地产投资机遇 发展中国家受关注 | 海外

全球最大商业地产服务和投资机构——世邦魏理仕(CBRE)发布最新报告称,虽然资本管制政策下中国国有企业的境外房地产并购降温明显,但以保险公司、开发商以及企业构成的民企正日益成为跨国房地产投资中的新兴力量。

报告称,上半年,中国的境外房地产投资总额仍录得256亿美元,同比增长1.5倍,中国投资者仍是全球房地产市场上最活跃的亚洲资本来源。

报告指出,资本管控政策的影响在中资跨境资本的构成上有所体现。国有企业受政策影响明显,海外地产并购活动速度放缓。而民企资本的上半年投资额同比增幅与单笔交易平均规模均呈上升势头,尤其是拥有海外融资平台的投资者(如已在中国香港上市的企业)等构成的“新资金”正在为民企的海外投资注入新动力。

中国政府自2016年底开始收紧海外投资,并在近日将房地产列入境外投资受限行业名单。

中资企业的投资热情将拓展到更多的发展中国家,包括印尼首府雅加达
中资企业的投资热情将拓展到更多的发展中国家,包括印尼首府雅加达

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示,规模可观的中国资本将继续寻求海外房地产的投资机会。投资者为适应新的政策环境或将进行投资策略调整,例如利用境外金融从事地产收购活动、依靠其总部设在中国香港的企业实体购置资产、以“轻资产”模式输出其品牌和运营经验。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨预计,未来主权财富基金地产投资将保持强劲,一带一路倡议相关投资将引发更多关注。中资企业的投资热情将拓展到更多的发展中国家,如哈萨克斯坦的阿斯塔纳、马来西亚的吉隆坡、槟城,柬埔寨的金边、印尼的雅加达、俄罗斯的莫斯科等城市都开始受到中资企业的关注。

(据路透上海)

报告显示德国成为全球第二大最具吸引力投资地 | 海外

业内领先的管理谘询公司科尔尼公布的全球投资地吸引力调查报告显示,英国“脱欧”为德国带来吸引外资机会,德国成为全球第二大最吸引外国企业的投资地。

整体排名中,美国连续五年蝉联第一,德国首次跻身该榜单第二,中国在连续四年蝉联第二名后下滑一位至第三,英国排名第四。

报告显示德国成为全球第二大最具吸引力投资地 | 海外

报告显示,英国“脱欧”使得德国成为全球企业特别关注的一个投资地,依据科尔尼“外国直接投资信心指数”排行榜,2015年和2016年德国的排名分别是第五和第四。

“外国直接投资信心指数”是科尔尼对全球知名企业管理人员开展的一项年度调查。

德国联邦外贸与投资署总经理本诺·邦泽表示,越来越多的企业青睐德国作为投资地。德国的优势显而易见,德国拥有强大的经济增长力、稳定的政治环境和透明的法规,同时也受益于连接全球最大的单一市场。

(据新华社)

大陆投资者为何青睐日本房产?| 海外

近两年,很多大陆投资者到日本买房。日本房产优势多多,日本房屋的永久产权丶低房价,以及日本的安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等都吸引着大陆人。很多人甚至根本没有到日本当地去实地考察,只通过中介在网上把房子买了。

>>>日本置业百科日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费

大陆投资者为何青睐日本房产? |  海外

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据《腾讯财经》8月4日报导,据一名在日本从事不动产已经7年的华人中介说,大陆居民大批赴日本买房,是从近两三年“北京房价超过东京”开始的。

大陆民众之所以选择到日本买房主要是因为日本的楼价便宜。据相关数据显示,2014年8月,相当於一线城市郊区的日本大阪彩都西,每平方米售价约2.3万元(人民币,下同)。同年,北京市涨幅最低的通州区,均价已接近3.1万元/平方米。

北京赵女士原本卖掉了老房子准备换一套大一点的。去年6月正赶上北京楼价飞涨,赵女士看中并付了定金的房子总价涨了70万,房东反悔了,定金也没有退还。

赵女士只好租房子住,开始和房东打官司。结果,这期间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”,首付比例提高至60%。就算打赢了官司,她也难以在北京买到合意的房子了。

这时,她的一位在日本做房产中介的朋友出现了,提议她可以考虑去日本买套房。在朋友的建议下,赵女士总计花了40万在大阪买了一套19平方米,带租约的小公寓。现在赵女士在北京的官司还没打完,她在日本买的公寓已经开始收租了。

房价,再加上东京成功申办2020年奥运会丶日元贬值丶东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好,从2015年下半年开始,大量来自中国大陆的投资客开始涌入日本。这些购房者半数以上来自上海丶北京。

据房地产门户网站发布的《2016中国人海外购房趋势报告》显示,日本已成为继美国丶澳大利亚丶加拿大之後,中国人的第四大海外购房目标国家。日本方面的资料也同步显示,现今,中国大陆已经超越中国香港丶中国台湾丶成了海外赴日买房的最大来源。

而购买日本房产的目的有的为了投资,有的为了移民,有的是为了孩子的身体和教育着想。

日本低房价高租金,扣掉管理丶修缮丶缴税等各项费用,租售比能达到5%左右,买房出租,20年回本。与之相比,北京房子的租售比只有2%左右。做研究投资的上海人水湄测算过日本购房收益:大约等同於购买一个年化收益率6%左右的理财产品。

另外,日本的房子是永久产权,即便是十几平方米的小公寓,也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。一对卖掉了上海的婚房,买了公寓移民大阪的小夫妻表示:“我们终於有了一块永远属於我们的地皮。不用为了70年的产权担忧,不用为了学区房而焦虑。”

一位在上海做生意的父亲表示,因为一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外,因此,他决定在日本买房丶注册公司,办理投资签证,让孩子在日本读高中。也不用担心看不起病了,小诊所就能提供专业医疗服务。加入日本的医疗保障系统,70%的费用报销。在这里,儿子再也没有出现呼吸道问题,去年全家去马来西亚过年,房子半个月没关门,回来什麽也没少。

所以对这些移民来讲,在日本买房买到的不仅仅是房子,是安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等等。

(互联网综合整理)

投资日本、泰国房产 租金回报可望达6厘 | 海外

国人买房投资看回报或升值前景,放眼亚洲旅游热点日本泰国,楼价均远低於中国香港,兼选择多不胜数。纵横海外地产界多年的东日日本物业顾问集团率先推介3个日本笋盘,最平入场费只需约61万人民币起,租金回报近6厘。(日本房产优势

鉴於日本东京及大阪近年单身人口不断增加,对住宿需求持续殷切。以京都市南区京都河原町第3公寓为例,该项目位处京都站徒步圈内,旺中带静,离九条站只需6分钟步程,1分钟车程直达京都站,楼下更有便利店,徒步可到达野球场及多间大型商场,生活便利。单位售价仅约1,000多万日圆起,折合约61万人民币起。

位於东京港区南青山东京乃木坂,同样交通便利,连接多个地铁站,5分钟直抵六本木站,9分钟达银座线,邻近东京市中心丶乃木坂公园及国立新美术馆,附近物业地价却较新宿吸引。东京乃木坂的分层单位间隔实用,设备齐全,售价由约98万人民币起,租金回报约5.5厘。

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日本丶泰国的楼价均远低於中国香港
日本丶泰国的楼价均远低於中国香港

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另外,大阪西心斋桥公寓Grande Maison步行6分钟可达心斋桥站,15分钟直达邻近潮人之地心斋桥及道顿堀,7分钟车程可抵Orange Street美国村,吃喝玩乐近在咫尺。项目提供91伙,开放式单位由约80万人民币起,租金回报约4.5厘。

展销会同场有皇后国际推介的泰国曼谷的低密度住宅Hideaway Sukhumvit 50,一房单位售价由49万人民币起,3年租金回报可达6厘,连全屋装修,即买即住。今次展销会期间更设特别折扣及优惠,包括买家可享每个单位10万泰铢楼价折扣丶减免第1年管理费及物业过户费等。

这个低密度住宅公寓坐落素坤逸,离On Nut BTS站仅8分钟车程,5分钟车程可抵达区内多间着名国际学校,包括Wells International School,周边设哥尔夫球场丶医院及超市等,15分钟车程可达The Emporium核心地段购物广场。项目由4座物业组成,提供772个住宅单位,面积由约269至516方呎,享湄南河景,料明年第3季落成。

(据东网)

投资英国房产,如何获取最大的投资回报?

Part 1 英国房产投资回报率

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对于投资者来说,在英国买房能获取多高的投资回报率,是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例,介绍该如何看待英国房产的投资回报率,帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面:租金收入和房子增值部分。>>>详细

1、2017年2季度英国房市动态

英国上半年GDP增速疲软,经济与政治局势不稳,导致市场活跃程度下降,全英房价在2017年2季度出现近期罕见的同比下跌,伦敦房价增幅更是跌至2012年来最低水平 。维持伦敦房价仍在上升的主要是较低价格区间的房产,而高于500万英镑的住宅价格则出现明显跌幅。房价居高不下,走势又不明朗的当前房市对于刚需买家不是入场的好时机,但许多投资者也许认为,目前英镑贬值、房价波动的行情是他们入场的好时机>>>详细

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2、英国主要城市租金回报率

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来源:居外研究、lendinvest

 

Part 2  如何将自己的英国房产出租及相关费用

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国内投资者在英国出租房产有两种方式:自己寻找租客和委托房屋管理机构。买家可以根据自身的实际情况来选择出租方式。>>>详细

一、委托房屋经纪/物业管理公司

1、主要工作

被委托的管理公司(经纪人)会全权履行合同中所列出的条例,他们的主要工作是:

· 为业主寻找合适的租客

· 办理租客入住/退房手续

· 每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用

· 租金转账

· 维护/维修住宅

· 满足房客合理要求

· 如有需要,帮助业主驱逐租客(在租客产期拖欠房租的情况下)

2、收费标准

 在英国,委托出租与物业管理也是两项不同服务,分开收费,具体的收费标准如下:

委托出租的收费标准:

佣金为年租金的5%-15%;也有的是在12%~15%(视不同物业公司而定)

注:佣金会随着房屋面积而变化,房屋面积越大,佣金会随之上涨。

委托管理的收费标准:

房屋管理费用为5%。如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司,就需在出租的佣金上再增加5%。

 

二、自行寻找租客

如果买家长期定居英国,可以为了节省管理费用而选择自己寻找房客。>>>详细

 

Part 3  海外投资者在英国出租房屋的税务问题

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在英国购房置业,出租或者出售物业,主要涉及的税费有五种包括;印花税,增值税,市政物业税,个人所得税和资本利得税。>>>详细

touzi03英国租金收入如何缴纳税务?

· 租客,或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租,等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。

· 在英国,房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金;

· 英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除,以补偿房屋的折旧费,房屋维修,室内维修等开销;

· 海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,现金为£10,600.

 

名家观点

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siqi国交税可享中国免税?海外投资者在英国出租房屋的税务问题

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场,纷纷看好“以租养房”的投资方式,最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题,今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。>>>详细

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

 

 

 

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本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

新加坡房市调控政策有所放松,房价会”触底反弹”吗?

从2007年的美国次贷危机爆发至今已经10年过去了。然而,全球多国楼市并未降温,调控仍是重中之重。不过,新加坡却开始逆势而行,开始放松自美联储量化宽松之后执行的房地产调控政策,一些似乎看到“机会”的资金已经蠢蠢欲动。

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作为亚洲的金融中心之一,新加坡曾是各路资金和富豪的置业首选之地,特别是从美国推行量化宽松政策以来,在全世界低利率的影响下,海外买家涌入新加坡房地产市场,推动新加坡成为亚洲房价第二高的城市。

新加坡政府此前曾多次表态,不会放松自2009年以来实施的管控措施,他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。

不过,今年3月新加坡政府宣布将降低印花税税率,随后还放松了一些贷款限制。此前,若卖方持有房屋的时间不到4年就出售,则须缴纳房价4%到16%的印花税,而从3月11日开始,该时限缩短到3年,印花税税率也降至4%至12%。

有分析人士表示,去年新加坡经济增长1.8%,增长势头好于预期。与此同时,新加坡政府一直严格遵守使居民住房和面向海外投资的房地产相协调的建设比例,让新加坡的住房形成了实质上的双轨制,这些因素都是新加坡能够下狠手调控并在此后大胆“逆势而为”的关键。

如果将房价数据进行对比,新加坡的房价跌幅已经有所收窄,今年第一季度新加坡房价环比下跌0.5%。而新加坡房价去年全年下跌3%。那么,调控政策有所放松,新加坡房价会不会“触底反弹”?

这或许还需要时间来证明,但一些资金却似乎看到了机会。据2016年莱坊财富报告显示,尽管房价处于下跌通道,调控仍在持续,但新加坡依旧是亚洲地区继中国香港之后,高端住宅市场最为火爆的市场。

在新加坡房地产开发商协会最近举办的一次论坛上,与会者的热门话题就是外国开发商积极的土地投标。公开资料显示,今年5月,龙光地产与中国南山集团合资10亿新加坡元(约合7.35亿美元),获得了新加坡政府拍卖的一块住宅用地,该价格创下当地土地交易纪录新高。

据海外媒体报道,新加坡4月的土拍吸引了创纪录的24名竞标者,包括中国建筑(南洋)发展有限公司和马来西亚实达集团有限公司两家海外开发商。根据新加坡市区重建局的数据,今年上半年新加坡核心地带的超高端住宅有四分之一是被中国投资者购买。

对于中国资金的海外投资趋势,高力国际表示投资的焦点有望向亚洲市场转移。未来几年,中国在亚太地区的房地产投资仍将集中在门户城市如中国香港、悉尼、新加坡等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,通过布局此类项目可以扩大国际化的经营能力,同时对冲国内市场经营的风险,因此,“此类投资将被持续看好。”

此外,第一太平戴维斯的统计数据还显示,保险企业已成为中国在境外进行房地产投资的最主要投资群体,在去年占比超过6成,今年一季度占比已经达到8成。

普华永道亚太区国际税务服务主管合伙人庄树清表示,随着中国企业海外并购的深度与广度不断拓展,相关风险和问题也日益显现。企业需要在透明度及风险管控方面加大管理力度,谨慎布局,重视海外投资的真实性与合规性。

 

《USA地产大亨》连载(十)——波士顿 | 美国

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本篇文章是居外网《USA地产大亨》系列文章的最后一篇,为您介绍波士顿地产市场。本文由波士顿吉布森苏富比国际地产公司的老板Larry Rideout先生撰写,吉布森苏富比波士顿房地产市场服务了53年, 在过去三年中,年销售额均达到10亿美元,是波士顿排名第2的最佳房地产公司。

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Larry Rideout,总裁 
吉布森苏富比国际地产公司
电子邮箱:larryr@gibsonsir.com

波士顿是塞萨诸塞州的首府,也是最大的城市。这里有著名的哈佛大学(Harvard University)、新鲜的龙虾和美国建国时期悠久的历史。它是个生机勃勃的大都市,拥有许多知识分子、新建企业和多元文化。波士顿人口810万,是美国第六大城市。

波士顿倾茶事件——涉及到从中国厦门来的载满茶叶的船——是美国独立战争的导火线。从此与中国结下交情……哈佛大学和麻省理工学院(MIT)与北京大学和清华大学都有交流项目,使两国的精英学者结下了个人和专业交情。波士顿的唐人街位于市中心,是新英格兰(New England)地区唯一幸存的历史性华人聚集区。

波士顿近年来经济增长迅速,失业率低,房价达到历史的最高水平。新建企业和各种创新在波士顿尤为显著,这里的专利申报率比美国其他地方高出120%。这些归功于波士顿顶级的学府,不仅有哈佛大学和麻省理工学院,还有波士顿大学(Boston University)、美国东北大学(Northeastern University)、布兰迪斯大学(Brandeis University)、波士顿学院(Boston College)、塔夫茨大学(Tufts University)等。波士顿人才辈出,高学位的人比美国其他地方多36%以上。波士顿的工业非常强大,包括科技,生物技术,医疗保健和金融服务等。

中国人也在波士顿参与了一些重大项目,这说明波士顿对国际投资者的重要性。皮尔斯波士顿(Pierce Boston)是芬威(Fenway)附近的30层豪华公寓塔楼,由史蒂夫·塞缪尔斯(Steve Samuels)和中国朗诗集团共同建造。中国伙伴致力于引入资金、设计及帮助销售109所豪华公寓。两家中国大型保险公司也与铁狮门(Tishman Speyer)合作,重新发展位于海港区(Seaport District)码头、投资5亿美金的顶级混合用途项目。其他项目还包括海港广场(Seaport Square)项目和千禧大厦(Millennium Tower)的豪华公寓。

波士顿是美国顶尖的商业、企业、文化和历史型城市,被很多中国人熟知。下面一些投资市场是特别值得中国投资者重视的。

铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园
铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园

剑桥(Cambridge)

剑桥有世界上最著名的大学,包括麻省理工学院和哈佛大学。几十年来,这里一些独特的区域已经众所周知,如哈佛广场(Harvard Square)、波特广场(Porter Square)和中央广场(Central Square)。近期,肯德尔广场(Kendall Square)成为像谷歌和微软这样的科技公司的首选地。地铁(红色线)和公共汽车使这里的交通更加便利;餐厅,音乐厅,影院和博物馆使这里成为文化宝地。标志性的查尔斯河划船赛(Head of the Charles Regatta)吸引了许多国际运动员和粉丝前来查尔斯河(Charles River)观摩。

后湾(Back Bay)

后湾是波士顿最有优势的地方。漫步于纽伯里街(Newbury Street)会令人想起巴黎的香榭丽舍大街(Champs Elysee)。这里有许多的精品店和形式多样的艺术展览。观赏完高级时装后,游客能在波士顿最知名的餐厅享用美食。万宝路街(Marlborough Street)两旁排列着优雅的住宅,行人还能观赏绿树、雕塑和宏美的联邦大道购物中心(Commonwealth Avenue Mall)建筑。后湾还有公共花园(Public Gardens)、波士顿公园(Boston Common)、查尔斯河滨大道(Charles River Esplanade)和历史悠久的波士顿公共图书馆(Boston Public Library)。

南端(South End)

南端聚集了全国最多的维多利亚时期砖石排屋。过去十年里,这个区域成为波士顿最受欢迎的地方。在这里有商店、高档餐厅、艺术馆和考尔德伍德剧院(Calderwood Theater)。这里聚集了很多艺术家,也有很大的夏季户外活动市场。维多利亚式住宅位于历史悠久的联合公园附近,而现代化建筑则集中在喧闹的华盛顿街(Washington Street)上。特里蒙特街(Tremont Street)有时尚餐厅,亦有古朴的咖啡厅和家庭式百货店。

灯塔山(Beacon Hill)

灯塔山是波士顿最具代表性区域之一,有著名的鹅卵石街道和历史性砖石排屋。这里离波士顿市中心、波士顿公园和公共花园都很近。这里有波士顿最好的建筑和风景,如路易斯堡广场(Louisburg Square)。山顶上的圆形州议会大厦(State House)让人眼前一亮。位于“平坦山区”的查尔斯街(Charles Street)十分繁忙,随处可见行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐厅。

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波士顿南区(South Boston)

波士顿南区是颇具历史性的区域。这里有数英里长的海滩和滨海公园。被誉为海上珍珠的城堡岛(Castle Island)又被称作“糖罐”,居民和游客可以在这里漫步,欣赏独立战争时期的碉堡,享用苏利文(Sullivans)餐厅的小吃,垂钓或冲浪。这里的住宅大多是三层式和排屋式,但也有许多美丽的单户家庭式住宅。波士顿南区的百老汇街道(Broadway Street)还有各式各样的酒吧、餐厅和精品店。

海港区(Seaport)

海港区又被称为创新区,在过去的十年里兴旺发展。阁楼住宅和公寓增长迅速,高档餐厅处处皆是。小型和大型的商业和公司在最新建造的商务塔楼里成立,例如近期迁来的通用电气(General Electric)。这里还有当代艺术学院(Institute of Contemporary Art)和新建的波士顿会展中心(Boston Convention and Exhibition Center)。这个区域能观赏到波士顿港(Boston Harbor)的秀美景色,能便利地到达金融区(Financial District)和滨水社区。

滨水区(Waterfront)

滨水区是坐落在北端(North End)和波士顿港之间的古雅区域。这里聚集了码头建筑、阁楼和能观赏到城市最美丽海港景色的豪华公寓。这里距金融区和海港区很近,还有很多豪华的酒店,包括波士顿洲际酒店(Intercontinental Boston)和伯特利码头酒店(Battery Wharf)。

北端(North End)

北端有名的是历史、风景和随处可见的高品质意大利餐厅。波士顿最具历史性的名胜都在这里。自由之路(Freedom Trail)沿着汉诺威街(Hanover Street)直到保罗列维尔之家(Paul Revere’s House)。坐落在赛勒姆街(Salem Street)上的老北教堂(The Old North Church)是波士顿最神圣的古迹。每年很多游客慕名而来,这里夏季几乎每个周末都有节日。近期建造的中层建筑能观赏到整个海港,而原有的建筑也保持着本身的魅力。这里离法尼尔厅(Faneuil Hall)、滨水区和金融区都很近。

中城(Midtown)

中城是波士顿的心脏地带,邻近后湾、灯塔山和北端/滨水区。除波士顿市政厅广场(Boston City Hall Plaza)外,这里还有许多公司和机构的总部。这个区域每个工作日的正午非常热闹,有数千名公司员工和其他的城市雇员在这里用餐休息。这里还有法尼尔厅和昆西市场(Quincy Market Place),波士顿最著名的两个旅游景点。中城边缘的罗斯·肯尼迪绿道(Rose Kennedy Greenway)是美丽的绿色地带,有喷泉和巡回艺术展。

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芬威(Fenway)

芬威是波士顿红袜棒球队(Boston Red Sox)的主场。这个区域有很多绿色植被,属于翡翠项链区(Emerald Necklace)的一部分,由弗雷德里克·劳·奥姆斯特德(Frederick Law Olmsted)设计建造。许多大学的校园建在此处,还有波士顿美术馆(Museum of Fine Arts)和伊莎贝拉嘉纳艺术博物馆(Isabella Gardner Museum)。这个区域靠近马萨诸塞州高速公路(Massachusetts Turnpike)和后湾。芬威有很多大学生和青年专业人士。邻近芬威公园(Fenway Park)的兰斯当街(Lansdowne street)上有很多著名的酒吧和餐厅,在球赛当天总是很热闹。

查尔斯顿(Charlestown)

查尔斯顿迷人的煤气灯街道和邦克山纪念碑(Bunker Hill Monument)源于17和18世纪。今天,这里既有长期居民,也有年轻的职业人士。这个区域接近北端和波士顿市中心,能通过地铁(橘色线)轻松到达城市任何一处。这里的建筑有标志性砖石排屋、木板屋和新建的阁楼式公寓——许多是由俯瞰海港的历史性建筑精心改建而成。

西端(West End)

西端坐落在查尔斯河沿岸,在灯塔山和北端之间。19世纪50年代,它是大范围城市翻新工程的一部分。现在这里有著名的麻省总医院(Massachusetts General Hospital)和其他备受推崇的医疗场所。很多医生、研究者和在市中心工作的职员在这里居住。

波士顿东区(East Boston)

波士顿东区经过大型整修成为波士顿最新“发现”的区域。这里有洛根将军国际机场(Logan Airport)、流行的餐厅、数个别具一格的社区和欣赏波士顿天际线的最佳视角。杰弗里斯庞特(Jeffries Point)聚集了几个新发展项目;其他几个社区也有翻新项目,如老鹰山庄(Eagle Hill)和东方角(Orient Point)。波士顿东区许多古老的住宅都被翻修或重建。同样,许多三层多户建筑也被重建成公寓。麻萨诸塞海湾交通管理处(MBTA)近期增设了机场地铁站(蓝线)和从波士顿东区通往市中心的船只。

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多切斯特(Dorchester)

多切斯特是波士顿最大、最古老的区域,它建立于波士顿成立前的几个月。这里有许多独树一帜的社区,每个社区都有自己特点和建筑风格。从原本为波士顿精英人士建造的奢华维多利亚式住宅到后期的三层住宅,多切斯特是个丰富多彩的多元化区域。这里也是麻州大学波士顿分校(Boston campus of the University of Massachusetts)和肯尼迪图书馆(John F. Kennedy Library)的所在地。

投资语录

波士顿在智力资源和医疗中心方面极佳的声誉源于这里的教育和科研地位。大波士顿地区有100多所大学和学院,仅波士顿和剑桥地区的大学就有超过25万名在校学生。——《福布斯》

美国最聪明的城市(2014年)。——《福布斯》

全球最适于生活和工作的科技城市第五名(2016年)。——Expert Market

美国最有利于创业发展和创新的城市(2016年)。——美国商会基金会

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

《USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

Juwaicolumnist

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1050万!悉尼双湾中资开发公寓售价破纪录 | 澳洲

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1050万!悉尼双湾中资开发公寓售价破纪录 | 澳洲
788豪华公寓项目规划设计图(Domain图片)

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据Domain报导,悉尼双湾区(Double Bay)1788豪华公寓项目昨日开售,其中一套顶层公寓售出1,050万澳元高价,打破区域公寓售价最高纪录。

1788豪华公寓项目规划6层高,共计31套公寓,预计将于2019年年初竣工。项目发售短短半天时间,已有11套公寓成功交易,交易总金额超过5,500万澳元。除了顶层公寓售出1,050万澳元外,项目昨日还有一套位于3层公寓售出960澳元。双湾区此前公寓最高售价为890万澳元,该纪录保持长达3年时间。

据悉,1788公寓项目开发商为中资企业SJD Group。SJD集团去年斥资5,460万澳元买下项目所在地十字街(Cross Street)地块,今年7月又花费4,500万澳元买下隔壁地块。

1050万!悉尼双湾中资开发公寓售价破纪录 | 澳洲
788豪华公寓项目规划设计图(Domain图片)

项目顶层公寓面积180平米,意味着平均每平售价高达58,333澳元。目前悉尼双湾区优质公寓项目一般估算平均每平售价30,000澳元,顶层公寓平均每平售价35,000澳元。

双湾区住宅及公寓项目销售表现强劲,商业及零售租金收益也呈现上涨势头。沃拉勒议会(Woollahra Council)前天刚刚宣布消息,批准公理地产公司(Axiom Properties)将十字路公共停车场开发成住宅、商业综合项目,项目规划包括电影院、零售及公共停车场。自2004年当地大联盟电影院(Greater Union)停业以来,双湾区居民想看电影必须前往别区。

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(据澳洲新快网)

居外研究:蒙特利尔,下一个加拿大房产投资者新宠? | 加拿大

2017年7月,多伦多房市继续受15%外国投资者附加税影响,销量同比下跌四成,市场均价连续第三个月下滑。温哥华房市销量也较上月缩紧,不过价格也在公寓市场带领下继续攀升。这两地的7月新增房源数量也都出现同比上升,退场情绪有所增加。

温哥华:去年8月实施的外国人附加税已经为温哥华房市带来新格局。独栋别墅已经进入供求平衡的市场,房价重新回复之前大幅增长的可能性不大。但公寓与联排别墅市场仍供不应求,房价有望继续攀升。

多伦多:连续几个月的迅速降温,对受投资者青睐的独栋别墅市场影响最大,随着销量急剧萎缩,预料多伦多的独栋别墅市场将像温哥华一样,很快跌出卖家市场。

蒙特利尔:相对于两大热门城市,蒙特利尔都会区则经历了8年来最火热的7月房市,销量同比上升16%。尽管房源待售天数仍远高于多伦多与温哥华,蒙特利尔的新增房源数量则比去年同期下降8%, 显示市场已经开始从向供求平衡的方向前进。推进蒙特利尔房市的主力房型是独栋与联排别墅,目前已经冲出买家市场,进入供求相对平衡的区域。如果市场需求持续增长,这一波别墅行情有望带给蒙特利尔更大的房价上升空间。

蒙特利尔:下一个加拿大房产投资者新宠? | 加拿大

 

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中国香港出租物业必需的10条知识 | 海外

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在中国香港购置物业欲作长线投资出租住宅物业将涉及许多法律程序和财务安排,业主须了解本身的权利和责任,确保整个投资过程如鱼得水。

在中国香港出租物业必须具备的10条知识:

1、室内装饰设备

室内布局不一定需要豪华装潢。避免影响准租客到单位视察时的观感,应尽可能以简洁为主,这样会较为容易被广泛接受。一般租客通常只要求基本设备如空调、冰柜、煮食炉、抽油烟机、衣柜、及照明等。

2、订定租金

设定租金前可参考楼上楼下附近最近成交价,差别在于室内装修设备完善与否,单位是否连同车位一并出租。通常议价空间都会在5%以下;视乎租客背景、有没有现职证明、能否尽早开始租约、还要甚么额外添置再作商榷。要清楚说明租金是否包含1差饷、2地租、管理费,而相关费用在中国香港法例下是可由业主或使用者支付,若果欠缴的话税务局和管理公司必定会向业主追讨,所以现时普遍业主较多选择以全包形式订定租金。另外要注意一点,若物业已抵押给银行,原则上须征得承按人同意才可出租物业,但这有机会被追加贷款利息;故此亦会影响租金的决定。

3、委托3持牌地产代理

出租物业最快捷妥当的方法当然是委托地产代理,成功协助交易时一般需支付半个月租金作为佣金。正常情况下地产代理会要求业主签订委托信;列出业主身份、出租地址(或连同车位)、委托期、租金、佣金。要注意的有两点:

(一)代理可能会要求将委托作为独家代理,意思是此事不再委托第二家代理。好处是毌需重复委托的程序,省却烦琐磋商,但独家委托期内只可通过该代理公司出租其单位,就算最终成交并非经由该代理公司,业主仍须支付相应佣金。所以委托期满前如想改变主意或更改委托条款,务必要先取消有关独家委托方为上策。

(二)不见议将空置单位的钥匙交留代理保管,虽然安排视察单位时较为方便,但同时有可能会引起更多不必要的法律或实际上问题,实在可大可小。

4、安排视察单位

最好每次安排视察单位时业主本人能亲身到场,既可观察和了解准租客,又可真实地知道单位的受欢迎或缺欠程度,从而修正最初设定的租金水平,否则就只能单凭代理口中的描述取得所须知讯而作错误决定。最理想的安排是每一时段只一组准租客视察单位,如不能避免下两组准组客相遇的话,请不要同场解答他们的问题,因为他们的问题有机会互有抵触,所以较妥当的做法是先让两组的地产代理各自带客人分别到不同房间,或其中一组先行离开,防止一些无法想象的情况会一时间出现,难以控制。

5、商议

与上述情况一样,切忌两组客人同场议价,莫以为这样会造就价高者得,反之有可能尴尬导致得不偿失。过程中最少要知道;租客的职业、会以公司或私人名义签约、一同入住的家庭成员数目。然后商议租赁条件;租金、4按金、5租约期、起租日期、交楼日期、中断租约条款、家具电器设备、支付租金方式等。

6、临时租约

协商达成一致后,地产代理安排签署临时租约,合约内除填上物业地址(或连同车位)、业主和租客的姓名和身分证号码、通讯联络资料外,并须列出双方同意的各项权责条款,例如谁负责那些维修部分。租约期一般为两年,惯称1年生1年死,双方都必须完成第1年合约租期;而第2年双方都有权按之前协定的通知期提出中断租约,但并不代表任何一方可以要求提高或减低租金,合约期内双方须遵守租约内条款及《业主与租客(综合)条例》。倘若物业连同电器家具一并出租予租客享用,除了在合约内列明清单外,以防万一起见,除了保管所有保养书和单据外,最好还是逐一将电器家具拍照再双方确认存录。签订租约时租客会向业主支付部分订金,金额只要双方同意便可。

7、楼房交收

为免争拗,在签正式租约前,双方一同到出租物业依清单验收家具电器、水、电、煤气、是否正常,如无异议才签署正式租约。

8、正式租约

正式租约为一式两份,地产代理会根据临时租约内容草拟,又会安排于租期开始日前签署。如有需要,双方也可选择委托律师办理正式租约,文件当然是会比较详细,但此举将需时较长和增加费用。签署正式租约时,租客向业主支付两个月按金(扣除临时订金)和一个月上期(预付租赁首个月的租金),收妥后业主需将单位钥匙交付给租客。特别要提的是,通常很少租客需要即日签约和同时入住,如有此仓猝情况下务必更加小心,须清楚租客背景,和做足以上提及所有步骤。

9、租约以外

完成正式租约后30天内须要向税务局缴付6印花税,和在1个月内向差饷物业估价署提供租赁资料,递交7物业出租协议通知书(CR109)。

10、提交报税表

业主须于每年8课税年度填报物业出租通知书(I.R.6129),叙明收入的详情,依实际租金收入通知税务局,并需保存租务纪录至少7年(包括租约、租单副本、差饷收据、及租约相关档)。业主须就应评税净值缴付物业税(2016/17年度标准税率15%)。

注:

1中国香港政府以估算物业的按年租值乘以特定百分率征收房产税“差饷”(现时税率5%)。

2 “地税”又称“地租”按估算物业的年租值乘以特定百分率征收(现时税率3%);只征收承租新界及界限街以北的土地;或政府批出土地后需再重批的土地契约,又或延期续租的土地契约。

3《地产代理条例》规定,无牌从事地产代理工作乃刑事罪行,而僱用无牌人士从事地产代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要,应委托持牌地产代理协助放租(或售)单位。

4中国香港租务法例没有指明按金多寡,惯常做法是于签租约时收取相等两个月的租金作按金,在租约期满时如没有任何需扣减的费用,业主须如额退回给租客。

5如租约期超过3年必须以契据形式订立,租契须向土地注册处注册登记。

6印花税由业主与租客平均分担。

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7如没有根据按中国香港法例规定递交表格CR109,业主或租客无权采取法律行动追收有关租赁协议下的租金。越期递交将被罚款HK$310.-。

8课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

 

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