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居外研究：蒙特利尔，下一个加拿大房产投资者新宠？ | 加拿大

2017年7月，多伦多房市继续受15%外国投资者附加税影响，销量同比下跌四成，市场均价连续第三个月下滑。温哥华房市销量也较上月缩紧，不过价格也在公寓市场带领下继续攀升。这两地的7月新增房源数量也都出现同比上升，退场情绪有所增加。

温哥华：去年8月实施的外国人附加税已经为温哥华房市带来新格局。独栋别墅已经进入供求平衡的市场，房价重新回复之前大幅增长的可能性不大。但公寓与联排别墅市场仍供不应求，房价有望继续攀升。

多伦多：连续几个月的迅速降温，对受投资者青睐的独栋别墅市场影响最大，随着销量急剧萎缩，预料多伦多的独栋别墅市场将像温哥华一样，很快跌出卖家市场。

蒙特利尔：相对于两大热门城市，蒙特利尔都会区则经历了8年来最火热的7月房市，销量同比上升16%。尽管房源待售天数仍远高于多伦多与温哥华，蒙特利尔的新增房源数量则比去年同期下降8%，显示市场已经开始从向供求平衡的方向前进。推进蒙特利尔房市的主力房型是独栋与联排别墅，目前已经冲出买家市场，进入供求相对平衡的区域。如果市场需求持续增长，这一波别墅行情有望带给蒙特利尔更大的房价上升空间。

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中国香港出租物业必需的10条知识 | 海外

在中国香港购置物业欲作长线投资，出租住宅物业将涉及许多法律程序和财务安排，业主须了解本身的权利和责任，确保整个投资过程如鱼得水。

在中国香港出租物业必须具备的10条知识：

1、室内装饰设备

室内布局不一定需要豪华装潢。避免影响准租客到单位视察时的观感，应尽可能以简洁为主，这样会较为容易被广泛接受。一般租客通常只要求基本设备如空调、冰柜、煮食炉、抽油烟机、衣柜、及照明等。

2、订定租金

设定租金前可参考楼上楼下附近最近成交价，差别在于室内装修设备完善与否，单位是否连同车位一并出租。通常议价空间都会在5%以下；视乎租客背景、有没有现职证明、能否尽早开始租约、还要甚么额外添置再作商榷。要清楚说明租金是否包含¹差饷、²地租、管理费，而相关费用在中国香港法例下是可由业主或使用者支付，若果欠缴的话税务局和管理公司必定会向业主追讨，所以现时普遍业主较多选择以全包形式订定租金。另外要注意一点，若物业已抵押给银行，原则上须征得承按人同意才可出租物业，但这有机会被追加贷款利息；故此亦会影响租金的决定。

3、委托³持牌地产代理

出租物业最快捷妥当的方法当然是委托地产代理，成功协助交易时一般需支付半个月租金作为佣金。正常情况下地产代理会要求业主签订委托信；列出业主身份、出租地址（或连同车位）、委托期、租金、佣金。要注意的有两点：

（一）代理可能会要求将委托作为独家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好处是毌需重复委托的程序，省却烦琐磋商，但独家委托期内只可通过该代理公司出租其单位，就算最终成交并非经由该代理公司，业主仍须支付相应佣金。所以委托期满前如想改变主意或更改委托条款，务必要先取消有关独家委托方为上策。

（二）不见议将空置单位的钥匙交留代理保管，虽然安排视察单位时较为方便，但同时有可能会引起更多不必要的法律或实际上问题，实在可大可小。

4、安排视察单位

最好每次安排视察单位时业主本人能亲身到场，既可观察和了解准租客，又可真实地知道单位的受欢迎或缺欠程度，从而修正最初设定的租金水平，否则就只能单凭代理口中的描述取得所须知讯而作错误决定。最理想的安排是每一时段只一组准租客视察单位，如不能避免下两组准组客相遇的话，请不要同场解答他们的问题，因为他们的问题有机会互有抵触，所以较妥当的做法是先让两组的地产代理各自带客人分别到不同房间，或其中一组先行离开，防止一些无法想象的情况会一时间出现，难以控制。

5、商议

与上述情况一样，切忌两组客人同场议价，莫以为这样会造就价高者得，反之有可能尴尬导致得不偿失。过程中最少要知道；租客的职业、会以公司或私人名义签约、一同入住的家庭成员数目。然后商议租赁条件；租金、⁴按金、⁵租约期、起租日期、交楼日期、中断租约条款、家具电器设备、支付租金方式等。

6、临时租约

协商达成一致后，地产代理安排签署临时租约，合约内除填上物业地址（或连同车位）、业主和租客的姓名和身分证号码、通讯联络资料外，并须列出双方同意的各项权责条款，例如谁负责那些维修部分。租约期一般为两年，惯称1年生1年死，双方都必须完成第1年合约租期；而第2年双方都有权按之前协定的通知期提出中断租约，但并不代表任何一方可以要求提高或减低租金，合约期内双方须遵守租约内条款及《业主与租客(综合)条例》。倘若物业连同电器家具一并出租予租客享用，除了在合约内列明清单外，以防万一起见，除了保管所有保养书和单据外，最好还是逐一将电器家具拍照再双方确认存录。签订租约时租客会向业主支付部分订金，金额只要双方同意便可。

7、楼房交收

为免争拗，在签正式租约前，双方一同到出租物业依清单验收家具电器、水、电、煤气、是否正常，如无异议才签署正式租约。

8、正式租约

正式租约为一式两份，地产代理会根据临时租约内容草拟，又会安排于租期开始日前签署。如有需要，双方也可选择委托律师办理正式租约，文件当然是会比较详细，但此举将需时较长和增加费用。签署正式租约时，租客向业主支付两个月按金（扣除临时订金）和一个月上期（预付租赁首个月的租金），收妥后业主需将单位钥匙交付给租客。特别要提的是，通常很少租客需要即日签约和同时入住，如有此仓猝情况下务必更加小心，须清楚租客背景，和做足以上提及所有步骤。

9、租约以外

完成正式租约后30天内须要向税务局缴付⁶印花税，和在1个月内向差饷物业估价署提供租赁资料，递交⁷物业出租协议通知书(CR109)。

10、提交报税表

业主须于每年⁸课税年度填报物业出租通知书(I.R.6129)，叙明收入的详情，依实际租金收入通知税务局，并需保存租务纪录至少7年（包括租约、租单副本、差饷收据、及租约相关档）。业主须就应评税净值缴付物业税（2016/17年度标准税率15%）。

注：

¹中国香港政府以估算物业的按年租值乘以特定百分率征收房产税“差饷”(现时税率5%)。

²“地税”又称“地租”按估算物业的年租值乘以特定百分率征收(现时税率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地后需再重批的土地契约，又或延期续租的土地契约。

³《地产代理条例》规定，无牌从事地产代理工作乃刑事罪行，而僱用无牌人士从事地产代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，应委托持牌地产代理协助放租(或售)单位。

⁴中国香港租务法例没有指明按金多寡，惯常做法是于签租约时收取相等两个月的租金作按金，在租约期满时如没有任何需扣减的费用，业主须如额退回给租客。

⁵如租约期超过3年必须以契据形式订立，租契须向土地注册处注册登记。

⁶印花税由业主与租客平均分担。

⁷如没有根据按中国香港法例规定递交表格CR109，业主或租客无权采取法律行动追收有关租赁协议下的租金。越期递交将被罚款HK$310.-。

⁸课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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如何快速拿加拿大枫叶卡？

大部分人想要移民出国，都需要漫长的等待和审核，特别是像加拿大这类比较发达的国家，审核时间更长，而且，对于申请人在加拿大的居住时间要求比较严格，大部分要求三年以上的连续居住时间，有些人甚至要求五年以上的居住时间。但是如果想要快速移民到加拿大，有哪些方法才能办到快速拿枫叶呢？

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如果本身由于工作学习，已经在加拿大居住了三年以上的时间，并且没有触犯当地的法律和法规，可以直接向当地，提出移民申请，对于这种人，一般移民办理的速度相对较快，能够快速拿到枫叶。但是对于大部分想要移民加拿大的人，很多都没有在加拿大工作学习和居住的经历，对于这种人想要快速拿枫叶就相对比较复杂了。

现在想要移民加拿大，一般分为两种方式，一种是技术移民，一种是投资移民，想要快速拿到枫叶技术移民是最便捷也是最快速的。一般技术移民对于个人学历有严格的要求，并且需要在指定领域有比较深的技术和科研研究，或者是长期在加拿大或其他国家的知名企业内担任技术管理人员和主要技术人员，一般这种人申请技术移民通过的几率相对较高。

关于工作经历有很多都是可以完善和补充的，只要找专门的公司，可以很大程度的，弥补自己工作经历的不足，最终实现技术移民。技术移民最大的优势除了办理速度比较快以外，最重要的是不需要任何投资，所以办理移民花费的费用要比投资移民低很多。

但是如果本身学历条件和工作履历不满足技术移民的要求的话，也可以选择投资移民

投资移民想要快速拿枫叶，最好的方式就是加大投资金额。加拿大大部分地区对于投资金额的要求在，几十万到几百万加元之间。对于任何人投资的主要目的都是为了获得盈利，所以在投资移民时也应该注意投资项目是否能够快速升值，以及具体的升值空间有多少。现在加拿大很多地区房地产的升值空间还是很大的，而且如果有固定资产的投资，更容易审核通过加拿大移民。

总体而言，移民是一件耗时耗力的事，不要操之过急，有时候太过着急，反而会遗漏一些手续和材料不全，最终导致无法成功移民。

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（据花落无声）

房地产联合集资：10个重要评估因素 | 美国

最近几年，流行以联合集资（众筹）方式投资房地产，此方法为那些想要通过投资多户型房产和商业地产，以获取被动收入的投资者提供了巨大的机会。联合集资，就是多个投资者出资以完成一个共同的投资目标。在房地产方面，主要是关于合并股权以购买物业，通常以商业贷款为杠杆，通过持有或融资以期获得升值或现金周转。

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因而，当机会来临时，我们需要知道这些机会需要注意什么。在此，我汇集了评估集资时的10个重要因素，以尽可能取得最全面和最成功的投资。

1、资格

弄清联合集资的要求，你是一个合格投资者（也叫投资大户或认证投资者），还是老练投资者（非合格投资者）。多数集资单位是根据美国证券交易委员会（SEC）条款D的两项免除其中之一而设置的。

A.506（b）要求每笔交易的非合格投资者不超过35人。这只不过是一个广泛的定义，意味着投资者具有良好的财务知识。合格投资者可不限量。506 (b)只允许赞助者为现有的客户群提供投资机会。

因此，如果你对来自合格投资者的交易有兴趣，请确保建立一种关系，通常从它们的网上注册开始。

B.豁免506（c）投资要求所有投资者均为合格投资者（最低个人净资产100万美元起；或者个人净收入20万美元，配偶合并净收入30万美元）。与506（b）不同的是，506（c）通常要求经过会计师（CPA）或第三方服务机构的验证。

2、追踪记录

由于联合集资是被动的（投资者无法管理及无责任义务），因此，赞助商对于他们选择的行业和地区的专业知识，及有可证明的追踪记录就显得非常重要。好的集资商和赞助商，通常与专家合作，为他们的投资人带来新的资产类别和管理协议，尽职调查是关键。赞助商应该清楚地阐明，为什么他们喜欢这项交易，以及存在什么样的风险缓解。

3、优先回报

很多稳定的物业通过向租户收取租金而产生收入。这些联合集资的赞助商通常会给投资者提供一个优先回报。该回报是投资者投资本金的年回报（例如：每10万美元投资回报8%，等于每年8,000美元）。该回报以预定的利率累积，并且必须在出售该物业时的任何利润分配之前支付。

一些交易将具有与投资者初始投资挂钩的优先收益，而其他交易将以收到的实际净现金流量的百分比形式确定该回报。

4、股息或分红

股息经常与优先收益混为一谈。股息是不同的，它们是交易持有期间的实际支付，通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由于扩充了空间，或增加了康复工作可能会延迟分红，直到物业的现金流量足以支付这些款项。股息最终由发起人酌情支付，并可能因持有期间产生的意外费用，或出现空缺而中断。

5、税

赞助商应积极地减少，房地产交易所收到的应纳税所得额。例如，一些赞助商会进行成本细分研究，并引入第三方以加速折旧，进一步减轻所支付股息的应纳税义务。股息通常是以K-1表格报告的，其中应包括折旧规避。

6、报告期

赞助商应在投资过程中，提供有关物业状况和管理的进度报告。有些赞助商通过租户会计提供非常详细的租户资料，而其他人仅提供现金流量或财产概况。向赞助商询问以前的报告，看看通常提供什么样的资料。一般来说，它们是与所支付股息（每月或每季度）的间隔时间相同。

7、利润分配

联合集资交易的一个共同特征，是出售时的净利润，与分配给赞助商的部分和投资者的余额分开。这些利润是在收盘成本和清算费用后剩下的，再支付优先回报和初始投资者本金返还。根据风险性评估，赞助商参与程度和总体回报结构，交易中分配利润的百分比可能会有很大差异。

8、赞助费

联合赞助商从一个或多个以下类别中获得补偿：

A. 预付费用
这些费用出自于所筹集的金额，以补偿投资者所花费的时间和金钱以查找和审查交易，确保贷款和为投资者组织集资。这笔钱没有正式的术语，但通常称为赞助费、收购费或尽职调查费。这些与贷方、律师、所有权公司和检查员等实体的第三方费用分开。

B. 资产管理费
在持有期间，由于为维持联合集资的成功运作，花费了时间管理及产生的费用，一些发起人将获得补偿，通常是收取的租金或净现金流量的百分比，在给投资者分红的同时支付，即利润分配。

通常，物业的大部分价值源自于销售时。一个成功的集资者通过一定的净利润百分比获取奖励，以帮助完成交易并使利润最大化。净利润百分比会因交易而异，为达到足够高的利润，赞助商在整个投资期间投入大量时间和精力，来最大限度地提高收益。

9、退出计划

联合集资是非流动的，是被动投资，意味着赞助商决定如何执行计划，和何时出售财产。一个好的赞助商将有一个退出计划，具有预计的持续期或年度范围，这取决于市场条件。由于大部分价值在早期创造，大多数增值交易的长度将会更短。许多稳定的物业交易将会更长，以利用增加的租金，并通过付清债务增加股本和稳定的现金周转。

10、投票权

大多数联合集资成立为有限责任公司。有限责任公司以B类经理的赞助商购买并出售该物业。A类投资者将被正式纳入LLC的公司、经营协议，阐明其所有权比例。

一些有限责任公司也给予参与者投票权，可用于大型决策，例如改变管理、重组回报，或处理死亡或现有成员的转移。了解您作为投资者的权利类型，以及您的股票有哪些类型的可转让性（如果有的话）很重要。

这仅仅是房地产银团的许多组成部分的抽样，精通投资的人在评估机会时应该具备知识。了解联合集资是如何建立和运作的，这将帮助您做出最佳的投资选择。最后，一个好的合作伙伴将提供一个私人配售备忘录（PPM），向所有投资者提供广泛的分析和数据。

（据威尔逊投资物业 Tom Wilson Properties）

泰国房产上半年太火，租金高、总价低但也藏着很多雷？ | 海外

国际房地产服务和投资管理公司仲量联行16日发布的数据显示，2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资额为62亿美元，仅次于德国和英国，成为房地产领域世界第三大跨境资本来源国。它们资金基本投向世界三大流动性最强的房地产市场，即美国、英国和德国。其中美国吸引的资本总额为100亿美元，英国和德国分别为60亿美元和20亿美元。

相比英美等发达国家售价动辄上千万人民币的房屋，相对较低的总价和较短的交通距离使以泰国为代表的东南亚国家正成为国人海外置业的热门区域。

据泰国《曼谷商报》报导，泰国某知名房地产开发商2017年上半年销售金额为150亿泰铢（约合30亿元人民币），比去年同期增长20%，其中外国人购房者贡献越来越大，中国人则是“主力军”。

然而，在泰国置业却一直存在着诸多的乱象。由于泰国政府限制外国投资者对土地的购买，但有部分代理公司仍能“神通广大“地达成此类交易。专家牛振虎认为，部分代理公司的“神通广大”其实会带来很多的隐患。

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他详细说到：“首先是跟泰国人合夥去开一间公司，然后把你作为小股东，只占49%的股权，泰国人做51%的大股东，律师一般会告诉你会签一些名义上的协议，限制泰国人的操作和买卖。但这个里面，首先律师也是泰国人，你作为小股东用公司的形势去购买，你未来想变卖的时候泰国人有可能反悔了，或者说是他在你不知情的情况下，他用多数投票权把公司卖了，你是不知道的。而这种以公司形式购买的其实是租赁产权，这其中又是一个很大的风险。”

而除了土地方面的限制，牛振虎认为，在泰国购买公寓同样存在风险：“在泰国一般买房期房现房都有，我就推荐大家去购买现房，这是没有太大风险的，购买了就可以去办地契和房产证，拿到了房子就完全属于你了。而期房的话就有一些门道了。因为海外人士去开发房产的话是不那么顺畅的，这样的开发商是有一部分风险的，这里面牵涉到环境评估报告，如果这个没有批下来，就开不了工，而你买了这样的房产，你可能就会有前期首付的损失。所以我建议客户去购买房产的时候记住两点：一是能买现房就买现房，另外一个就是要认准开发商，最好是当地的、上市的、或是有名的开发商，以泰国本土的为主。”

新华社前驻曼谷分社记者凌朔此前也介绍了在泰国投资买房的主要的五大风险：

其一，物业管理风险。“泰国对公寓房的管理方式和中国国内不同，它是由物业公司来负责后期的房屋管理，一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为‘烂尾服务房’。”凌朔说。

其二，房屋税费风险。“中国投资者所青睐的海景公寓，看上去很便宜，但它的房产税和之后每年的物业费可能会高到普通投资者无法承受的地步。”凌朔介绍道，一般新公寓一年物业管理费可高达四五万元人民币。

其三，房屋维护风险。因为气候原因，购买公寓后的维护成本也会非常高。凌朔举例，如海景公寓，若三个月不住，家具就会发霉，在国内可以维持10年的装修在泰国只能维持三年。

其四，出租风险。由于一些投资者并不会在泰国所购买公寓中长期居住，他们常通过物业公司对外出租，但很多公寓事实上并无法出租出去。

最后，政策风险。“泰国政府更迭比较快，相应地，政策延续性较差，每一届政府上台后都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整，有时，政策变化后是有投资空间的，有时新政策会让投资反而成为累赘。”

提示：

专家牛振虎表示，投资者购房还是要先从自己出发，是想投资还是想自住，或者投资和自住去兼顾，然后先选择泰国的哪一个地区，再去选择一个具体的项目，去进行投资。他在直播节目中建议：“在购买房产的时候，还是要本着价值投资的原则，购买以后长时间持有，不要轻易的卖出房产。由于卖出房产都是有成本的，而且每卖一次就会有一次交易的费用，如果说你长时间持有，你看好泰国这个国家的房产，你应该持有5年以上。另外它的这个被动租金非常高，达到5-8%，泰国这个国家的房产也适合长时间投资。”

相关资讯：投资泰国房产：清迈房产租金回报区域解析

（据中国新闻）

中国投资者追捧新加坡房产｜新加坡

近来新加坡房地产市场成为中国房地产开发商和购房者的目标，在经历了数年的下跌后，当地房价似乎反弹在望。（新加坡怎么样？）

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中国房地产开发商龙光地产控股有限公司（Logan Property Holdings Co.）一个高管团队曾在一年内频繁前往新加坡，寻求大举押注当地房地产市场。

5月份该公司的努力有了成果，龙光地产与中国大型企业集团南山集团（Nanshan Group）组建的合资公司，赢得新加坡政府拍卖的一幅住宅地块，交易价格高达10亿新元（约31亿令吉），创下了当地此类房地产交易的纪录。

分析师表示，中国房地产开发商寻求在火热的中国和中国香港房地产市场之外拓展业务，他们将目光转向新加坡，因为这个东南亚国家的住宅物业价格在经历了多年的下跌之后，短期内似乎有望反弹。

市场接近底部

2013年新加坡政府进一步采取措施为不断飙升的房价降温，自那之后当地房价已经下跌12%。

不过，过去一年房价降幅收窄，今年第2季仅较第1季下跌0.1%。

仲量联行（Jones Lang Lasalle）驻新加坡研究部门负责人郑惠匀（译音）表示，这是整体市场更加接近底部的强烈信号。

此外，龙光地产投资者关系主管李达辉表示，与中国相比，新加坡简单透明的税收、政策结构以及经营环境也是吸引投资者的主要因素。

李达辉表示，而且这种分散投资能够帮助开发商覆盖外债敞口。

他补充说，龙光地产高达20%的借款为海外债务，因此向新加坡这样的市场拓展业务，能在打造公司品牌的同时帮助对冲杠杆风险。

房地产谘询公司莱坊（Knight Frank）称，过去10年来，亚太地区的跨境住宅用地投资增长了一倍以上。

2016年相关投资额超过420亿美元，其中80%来自中国和中国香港的开发商。

房地产服务公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）引用新加坡市区重建局（Urban Redevelopment Authority）数据称，今年上半年，外国人在新加坡中央核心区购买的豪宅，有1/4被非新加坡永久居民的中国投资者买走。

2015和2016全年，中国买家分别购买了新加坡18%和20%的此类高端住宅。

在此背景下，新加坡金管局局长孟文能（Ravi Menon）最近在一次演讲中表示，全球房地产投资者仍在寻求资金收益和投资安全之际，潜在需求旺盛，现在还不是放松房地产市场降温措施的时候。

2009年至2013年，新加坡的房价上涨了60%。

之后新加坡采取措施为楼市降温，成为少有的政府成功抑制房价的例子，与中国和中国香港的情况形成鲜明对比。

新加坡限制一些购房者借款，并对外国人购房额外征税，以打击投机者。

投机者往往使用高杠杆，寻求短期内实现高资本增值。

据瑞士宝盛（Julius Baer）的一份报告，新加坡黄金地段的一套4000平方英尺（约合370平方米）的住宅均价为890万美元，中国香港则为4120万美元，上海为1660万美元。

不过，孟文能称，房价重新大幅上涨的风险不容忽视。

他还说，新加坡需对寻求逃避本国更严格监管的海外投资者保持警惕。

高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡研究主管李敏雯称，中国对资本外流实行严格的管制，但这不太可能抑制那些担心国内可能出现房地产泡沫的购房者在新加坡进行投机性投资。

李敏雯称，现在也许是趁低买进的最佳时机。

（据诗华日报）

英国学生宿舍最合适的投资城市 | 英国

英国的Hull，Sunderland和Dundee三个城市被Student.com网站评为学生宿舍租房最廉价的城市并且全部跻身世界前十位廉价学生居住城市。

根据student.com最新的一份调查报告，其中列出了全球最贵和最廉价的学生居住城市，只有美国的Auburn，Athens和Tallahassee三个城市，在英国的Hull之前。

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位于第四的Hull平均每周房租86镑左右。这是一个文化色彩非常丰富的城市，音乐，足球和橄榄球是这里的主旋律，并带动各方投资。其中不断增长的留学生数量，让学生宿舍租房产业蓬勃发展。

苏格兰的Dundee排行第九，平均每周房屋租价94镑。这是一个沿海城市，人口数量约为15万，学生人数1.6万。Dundee大学在2016和2017两年均荣获的苏格兰年度大学学府之美誉。

Sunderland排行第十，平均每周房屋租价95镑。这里同时也是英国最廉价的房价市场。历史悠久的造船业、采矿业、玻璃制造和露天采石工程，再加上对足球的狂热，是这个城市闪耀在英格兰东北的标志。Sunderland大学拥有学生人数1.6万以上，校园毗邻Roker和Seaburn海滩，还有Sunderland主场足球馆。

除此之外，以上三个城市由于学生人群的数量众多，吸引了大量的房产商和投资商进入当地的新生房屋租赁市场。尽管学生房租价格低廉，但是由于客源丰富，新学生的租房需求不断，导致市场需求长期高涨。

租赁给学生的房屋可能会因为学生流动性频率大的特点而受到影响，短期受益，长期不利。那些出租后一两年就换主的房屋宿舍，长期下去，磕磕碰碰，潜在的维修费开支增高，对房屋增值会有阻碍。

但是近年来，随着学生数量逐年递增，高品质私人住宿的需求也在上升，更多的人要求的不仅仅是学生式的住房空间，而是更倾向于上档次的奢华住房。这样投资者不但可以得到丰富的租房回报，在长期转手卖房时，也可以寻求一个体面的价值。

同样的，诸如世界闻名的英国大学——牛津，剑桥，吸引著全世界的高等学子，很多都愿意在住宿上面多付出一点点，住得好一点点。在伦敦，名校汇聚之地，更是如此。尽管房价本身就高昂许多，但是由于房租相应也高，需求量也大，房东无需担心房屋会无人问津。只要位置合适，不断输入的学生流量，足以产生诱人的利润，弥补学生住房产业的各项弊端。

（互联网资讯综合整理）

第四届亚洲高净值家族财富规划与投资移民于9月15日巴厘岛隆重拉开序幕

2017年高净值个人征税和海外投资移民政策迎来了哪些更新? 在亚洲私人财富协会，离岸金融，投资移民杂志，印度尼西亚华人私人财富管理协会的支持下，磐岩智慧结合前三届的成功举办的资源邀请到以下大咖于2017年9月15日-16日在风景如画的巴厘岛五星级度假山庄Royal Tulip Visesa Ubud举行第四届高净值家族投资与移民规划研讨会暨此行业在亚洲唯一的灵修游学活动。特此邀请相关公司和私人投资者参加学习并与合作伙伴深度发展业务。

第一天的研讨会安排如下：

09：00 一一早餐会

09：35 一一学习主题: 东南亚及中国私人银行市场的现状,新加坡与印尼对企业家免税法案的对比

主讲人：瑞士联合私人银行UBP

10：00 一一头脑风暴: 高端房地产投资回报将增长，持平还是降低？

讨论嘉宾：

新加坡NQ International 家族办公室创始人
瑞士百达银行Pictet 财富地产规划总监
PWC合伙人
美国LDJ Capital家族办公室
10：25 一一自我介绍及交换名片和微信并享用茶点

11：00 一一学习主题: 如何更节省成本?财富转移中的有效方法

Terrasias Capital 日本单一家族办公室

11：25 一一学习主题: 另类投资为何受到高净值私人投资者的青睐？

主讲人：中国香港 Isola Capital 家族办公室

11：50 一一学习主题:家族办公室在私募PE投资中扮演的角色

主讲人：嘉实家族办公室

13：20 一一投资塞浦路斯房产，欧洲的门户

主讲人：Aristo Developers

13：50 一一学习主题:人工智能会影响当今财富管理界吗

主讲人：新加坡Crossinvest家族办公室

14：15 一一家族财富传承的设计和财富国籍的规划

马来西亚AD Financial 多重家族办公室 “Step亚洲2017多重家族办公室大奖”获奖者

15：05 一一茶歇互动

15：20 一一分组讨论：特朗普时代美国eb5投资移民挑战和机遇

讨论嘉宾：

中国香港和新加坡移民优势对比
2017年欧洲和澳洲的投资移民机会
中国香港 Wide Growth家族办公室
中国香港 Asia Capital Advisor单一家族办公室
EFG银行新加坡董事总经理
美国Homeier 律师事务所
塞浦路斯 Aristo 房地产

16：10 一一不建议前往的投资移民之地-风险防范

主讲人：瑞士百达银行

16：40 一一面对日益严格的共同申报准则（CRS）信托，家族办公室如何联合税务机构应对风险

主讲人：税务组合伙人，德勤

17：30-18:30 一一 BBQ篝火聚餐

第二天旅游灵修安排如下：

07：30-08：00 一一早餐

08：00-09：00 一一灵修中心脉轮瑜伽课

09：00-16：00 一一司机来接包车前往西巴厘岛国家森林公园探险热带鸟类，雨林，海洋和火山摄影留念

组委会感谢房地产商Aristo Developers， Quality Group 和移民服务商CS Global Partners等企业的赞助及British and Malayan 信托，CorpaTrust ,中国银行私人银行部，爱慕斯移民,MichaelKyprianou律师事务所,路伟律所等六十家企业的报名参加！

已报名对象分析：高净值收入人群有移民投资需要的富豪家庭移民中介海外房产开发商和中介私人银行家族办公室及其理财师私募律所会计所信托来自于国家：30%中国及中国香港 30%新加坡 15%印度尼西亚 15%美国 10%塞浦路斯及澳洲

参会费用：对于移民中介及家族办公室免费其他企业3999元（住宿自理，巴厘岛属于免签）

参展赞助费用：2.5万人民币

来自于高净值收入人群（有移民投资需要的富豪家庭），移民中介，海外房产开发商,中介，私人银行, 家族办公室, 私募, 律所, 会计所, 信托会有怎样的头脑风暴和火花的碰撞呢

欢迎报名咨询：官方网址

联系人：陈经理Bella.chan@banyawisdom.com

手机联系：+86 13524488076

中国上半年房地产跨境投资达62亿美元居世界第三 | 海外

根据8月16日仲量联行发布的数据显示，投资者将更多的资本投入全球各地的房地产市场，在十大跨境交易中，亚洲投资者就占据了五宗。2017年第二季度，地区间投资达到195亿美元，较去年同期飙升71%。

从全球范围来看，中国成为世界第三大跨境资本来源国，2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资为62亿美元，仅次于德国和英国。继中国大陆之后，亚洲其它跨境资本来源国（地区）分别为中国香港（49亿美元）、新加坡（41亿美元）、韩国（19亿美元）和日本（16亿美元）。他们所有的资金基本都投向世界三大流动性最强的房地产市场，即美国、英国和德国，其中美国吸引的资本总额为100亿美元，其次是英国（60亿美元）和德国（20亿美元）。

中国是亚太地区表现最抢者

2017年5月，中国大型企业海航集团有限公司（HNA）斥资22.1亿美元，收购地处纽约中城的一处办公楼——公园大道245号，这成为2017年上半年最大的一宗单一资产交易。仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan指出：“该项收购彰显了中国资本并未受到国内资本管控政策的根本性影响，仍在全球资本市场上继续占据重要地位。”

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转向海外房地产市场的同时，亚洲投资者也继续寻求在亚洲地区内的投资交易，并对该地区内的办公楼和物流资产表示出浓厚兴趣。2017年第二季度，亚太地区的国内投资总额达490亿美元。在中国房地产市场，国内需求继续推动市场交易量的增长。不过，境外买家的需求也在不断增长，占2017年第二季度总交易量的1/3。

David Green-Morgan表示：“鉴于资本管控政策增加了境外投资的难度，国内投资者在国内加大了投资力度。由于国内房地产开发商寻求有效利用其过剩资本，他们将成为现有资产的重要新买家。随着一线城市房地产价格的不断攀升，投资者开始转向国内二线城市，寻求购买那些优质的零售和物流资产以及具有改建潜力的资产，如‘商转办’或‘将酒店改建为服务式公寓’的项目。”

工业地产成最受投资者青睐第二大类型

目前，从全球范围来看，办公楼细分市场仍是投资者首选的投资标的。不过，工业地产现已成为最受投资者青睐的第二大资产类型。2017年第二季度，在需求持续保持强劲的带动下，全球工业地产市场总投资额增至240亿美元，同比增长28%。

David Green-Morgan解释称：“全球工业地产和物流行业对大规模空间的需求非常巨大。而相对更为成熟的市场，如美国、英国、德国、加拿大和日本通常可以提供这些面积较大的空间。”

2017年二季度，亚太地区房地产市场总交易额达310亿美元，较一季度增长6%。2017年上半年，该地区房地产市场的投资总额为610亿美元，超过去年同期的540亿美元。

2017年二季度，全球房地产市场交易总额达1530亿美元，较一季度增长7%。2017年上半年，全球房地产市场交易总额为2970亿美元，略高于去年同期的2900亿美元。

（据新京报）

以房养学：不仅让孩子”免费留学”，还净赚几十万镑！| 英国

作为一个拥有悠久教育传统和世界顶尖教育资源的国家,英国一直受到世界各地的留学生的追捧。而近些年来，前往英国留学的学生不但在人数上呈现出持续上升的局面，而且年龄也出现低龄化的趋势。

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虽然留学生年龄越来越低，家长投入也会相对增多，但总有一些机智的家长不仅让孩子读好书，在就读过程中“一分钱没花”，并且还能净赚几十万英镑。。。

居然还有这样的好事？

没错，这些机智的家长有个共同点，就是get到了留学的正确打开方式：以房养学秘籍。

什么是“以房养学”？

以房养学是一种崭新的留学投资概念，指通过购置海外房产，利用房子的升值来补偿部分或全部的留学费用。简言之就想上图所示，房产增值+租金收益=四年的留学费用。

当然，除了依靠房产的升值获益，还可以将多余的房屋出租获得租金收益，这两部分收益都可以很好的补偿留学所花的费用。

那么，以房养学投资真的靠谱吗？

以房养学最直接的优势就是能够部分甚至全部减免留学产生的费用负担，从花钱租房转为投资收益，不仅能够省下留学期间的房屋租金，而且可以把多余的房屋出租作为留学期间的生活费用。

“以房养学”这个概念虽然也曾在澳洲，美国房产界兴盛一时，但随着澳洲和美国政府各种针对海外投资者的政策出台，海外购房者在当地获得住房贷款越来越困难。而英国政府目前依旧对海外投资者持开放态度，因此对于中低预算买家来说，这无疑是一个利用杠杆撬动投资金库的绝好时机。

如果留学期间不买房，那么留学期间的费用肯定是要由全家自掏腰包。如果采用以房养学的方式，留学期间的学费完全可以用房租来抵消，并且，留学结束后房产也可以出售或贴现，实现低成本甚至零成本留学！

为什么要选择英国来以房养学？

首先，英国拥有世界顶尖的教育资源，是世界各地留学生的聚集地，以房养学中“学”的价值更明显，相信家长们肯定在考虑以房养学时肯定会优先考虑选择世界名校。

另一方面，英国尤其是伦敦的房价增值空间大，投资安全且稳定。Halifax的最新研究发现在过去的20年里，英国房价上涨的平均水平是236%，而伦敦的房价上涨水平高达402%，足见英国房市的坚挺与潜力，在英国购置房产的投资回报也是可想而知。

就拿剑桥来举例，作为英国科教文化金三角之一，剑桥的房价以每年超过10%的速度增长，平均每10年即可增值翻番。

假如学生毕业后回国发展，可通过出售或继续租赁持有房产获得可观的长线投资回报。也正因为如此，有长远眼光的留学家庭纷纷提前置业伦敦金牌学区房，为子女在留学期间提供一个舒适的生活环境外，并通过“以房养学”得到高收益投资回报。

下面敲重点，英国中小学教育也是采取就近入学原则，如果在学习附近买房/租房到达一定时间，都是有资格申请入学的，所以英国也盛行所谓的“学区房”。与国内的学区房相比，英国的入学资格认证并不限定于学区房所有权人的子女，只要是住在学校周边特定区域内的居民孩子就都有资格入读当地的公立学校。

因此很多家长会选择在小孩就读之前就早早搬到相应的学区租房居住，使得优质的学区房的租赁市场十分火爆，租金回报非常可观。

不知道大家注意到没有，密集的名校数量让伦敦地区格外抢眼，而要想进入这些名校，就读于优秀的小学中学无疑是一个大的加分项，而购买学区房又可以成为进入名校性价比最高的途径之一。一方面可以为留学做准备，以房养学的方式不仅能解决留学费用，而且还能最终获得利益回报，另一方面也是造福后代，学区房具有天然的教育优势，好的学区房则更是为进入名校打下了重要基础。所以说，要选对学校，也要选对学区房。

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（据英国留学中心）