投资 – Page 53

认识精酿啤酒——康洲发展最快的产业之一 | 美国

康涅狄格州的精酿啤酒业发展势头迅猛。2011年，康州仅有16家小型酿酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商。这一数字每年都在逐步递增，到2015年已达35，截止2017年1月份，增至55。在哈特福德地区，目前处于运营和规划阶段的酿酒商和酿酒厂有近24家，生产高端啤酒，四瓶装或六瓶装的要价12美元。消费者对优质产品的追求推动了康州精酿啤酒需求的上升。

根据美国精酿协会（Brerewers Association）的统计，全康州有超过36家酿酒厂处在规划阶段。酿酒商协会是一个全国性的组织，旨在为小型、独立的精酿啤酒商提供帮助，并解决与酒相关的一切问题。

精酿酒业的发展不止出现在康州，康州的人均酿酒业务仅仅处在中间水平。根据精酿协会的统计，截止2015年底，全美共有4269家酿酒厂，其中4225家均为精酿啤酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商——比2011年的数据增加了一倍。

从2014年到2015年间，精酿啤酒的销售额也增加了12.8%，然而整体酒业的销售额却有所下降。精酿酒业的销售额占全美酒类销售额的16%，总额为223亿美元，康州贡献了其中的5.69亿美元。

根据精酿协会的定义，精酿酒厂是生产各式各样的艾尔酒（ales）、贮藏啤酒（lagers）和皮尔森啤酒（pilsners）的酒厂，年产量能达到600万桶左右。这些精酿酒厂必须是独立酒厂，酿造方法必须采用传统的酿造和发酵方法。

康州就精啤酒酿造和销售的促进程序，对小型的卖酒业务保持盈利、开拓市场至关重要。越来越多的投资人看好康州的精酿市场，即使是一项小型的售卖业务，只需要25万美元来置办所需设备、场地和流动资金，这样才能保证业务早日步入正轨。

康州最著名的10大精酿啤酒工坊推荐

1、康涅狄格州，布兰福德市（Brandford），顶针群岛酿酒公司（Timble Island Brewing Company）

自从2012年销售第一批酒——美式麦艾尔酒（American Ale）以来，顶针群岛酿酒公司就广受康州居民的喜爱。该公司是康州最大的自销小型酿酒厂，引人入胜的品酒室和实地参观是其一大特色。该公司销售的啤酒包括最初的琥珀美式艾尔酒，美味的苦黑麦芽酒，浓稠的香草咖啡黑啤酒，以及上乘的高浓度焦糖艾尔酒——也就是马提尼酒。对于中等规模的私人聚会或其他活动，这些都是非常经济实惠的选择。

2、康涅狄格州，布里斯托尔镇（Bristol），Firefly Hollow酿酒公司

Firefly Hollow值得为之花费时间去寻找。带上小吃，走进Firefly Hollow酒吧，品一杯冰镇精酿啤酒，无比享受。这里有大量现成的啤酒可供选择，有罐装的、桶装的，供应的啤酒种类每天都在变化。此外，Firefly Hollow还提供咆哮酒壶装的酒以便顾客能够带回家，伴着美妙的音乐举办各种活动。

3、康涅狄格州，普莱恩维尔镇（Plainville），Relic酿酒公司

Relic酿酒坊专门从事小批量精酿酒的生产，是特制啤酒爱好者的绝佳选择。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager，这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒；1776波特酒，一款褐色坚果波特酒。除此之外，该公司还生产有其他几款酒。

4、康涅狄格州，哈特福德市(Harford)，挂山酿酒公司（Hanging Hills Brewing Company）

挂山酿酒公司由三个啤酒爱好者（和他们的两只狗）共同创立的。位于昆尼皮亚克河流域充满神秘色彩的挂山正是公司名的来源所在，因为挂山令人胆寒的神秘让无数探险爱好者为之心驰神往。该公司已经酿造出从hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各样的啤酒。该公司在周一、周四、周五及周六日对外开放品尝。有八款现成的酒和其他几款可以以咆哮啤酒壶或罐装的形式购买。

5、康涅狄格州，哈特福德市（Hartford），城市蒸汽酿酒厂（City Steam Brewery）

城市蒸汽酿酒厂位于切尼一座历史建筑内，该建筑被认为是美国罗马式建筑的最佳典范。城市蒸汽尊重这座建筑的历史，因此在酿造的过程中融入了不少该建筑的历史元素，例如，酒桶外围金属圈的设计灵感便源于这座历史建筑。该酿酒厂利用蒸汽酿造家酿式啤酒，例如波特酒、皮尔森啤酒以及艾尔酒。此外，无麸质食物在这里也有供应。

6、康涅狄格州，米德尔敦市（Middletown），Stubborn Beauty倔强的魅力酿酒工坊

在以酿造不同寻常的酒目标的驱动下，Stubborn Beauty酿酒公司已经酿造出七种各有特色的酒。最佳的酒种之一是Nummy Nummy，这是一种有着浓烈酒花的IPA酒。此外，Stubborn Beauty公司会在每周五、周六下午对游客开放，免费品尝。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager, 这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒；1776波特酒，一款褐色坚果波特酒。除此之外，该公司还生产有其他几款酒。

7、康涅狄格州，诺威奇市（Norwich），These Guys酿酒公司

These Guys酿酒公司位于诺威奇市一幢美丽的砖瓦工业建筑内，是一家趣味十足的酒吧，这里有美味的食物和各种各样的啤酒可供选择。该公司供应的家酿式啤酒对每个啤酒爱好者都充满吸引力，啤酒种类从酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜单上有美味的食物可供顾客午餐、晚餐和早午餐时搭配任意一款啤酒享用。我们的选择通常是无烤箱奶酪意面搭配可口的炸鱼薯条。

8、康涅狄格州，旧塞布鲁克市（Old Saybrook），30英里酿酒工坊（30 Miles Brewing Co.）

30英里酿酒公司在周三到周日期间对外开放，供应品酒、套酒（flights）、品脱酒和咆哮酒壶装的酒，可以直接购买，是啤酒爱好者的绝佳去处。旧塞布鲁克这座古朴的海滨小镇正是30英里酿酒公司的所在地。该公司在酒酿过程中加入了不少产于当地的原料，特别是啤酒花。30英里公司酿造的精酿啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro（一种氮气咖啡波特酒）、AYHBTU红色艾尔酒（一种印度淡色艾尔酒）、Baby Fight Club（一种美式IPA）等，此外，30英里还允许顾客自带小吃下酒用。

9、康涅狄格州，斯坦福德市（Stamford），半满酿酒厂（ Half Fall Brewery）

半满酿酒厂有属于自己的播客，坐落在一座老旧的工业建筑内，这使得它成为了许多人心目中的拍照圣地。供应的酒类包括Bright（一种金发女郎柑橘啤酒），Bee Enlightened（一种库尔施蜂蜜啤酒），此外，还有其他几种偶尔供应的酒类。品酒室周五至周日开放，酿酒厂的参观则仅在周六对外开放。

10、康涅狄格州，新哈特福德市，Brewery Legitimus 酿酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻档组合专门酿造比利时和美式精酿啤酒，迄今为止已经酿造出11种啤酒，包括美式棕色艾尔酒、印度淡色艾尔酒（IPA）、赛松酒和淡啤。该公司酒屋从周四到周日对外开放。酒屋的酒种类繁多、经常更换，客啤也是可以随时享用的。

投资精酿啤酒厂

NerdWallet 网站就精酿啤酒工厂的投资金额做了分析，投资的成本主要在以下三个方面。

酿酒设备

设备的费用要看酿酒厂的大小，设备的新旧程度也会有很大的价格差异。价格在10万美金左右的设备，可以一次酿制320 瓶12盎司的啤酒。而金额在一百万美金以上的全新设备可以一次性酿制9600 瓶啤酒。在决定购买设备以前，需要考虑到工厂长远的发展计划。因为如果该工厂酿制的精啤受到热捧，短期内需求剧增，价廉的基础的设备和设施可能会限制工厂的酿造量。

厂房和品酒屋选址和装修

精酿啤酒厂的地理位置非常重要，因为他决定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右，品酒屋不仅仅提供精酿啤酒，还有零食出售。除了出售给终端顾客以外，也在当地做批发销售。

生产和零售许可证以及保险费用

任何精酿工坊需要从美国的联邦还有当地的州政府获得许可证。根据每个州不同的政策，许可证的受理时间需要45-60天。除此之外还有保险费用，以及公司成立的法律文件费用。

总而言之，精酿啤酒业的发展在中国刚刚兴起，而在美国像康州这样的市场，消费群体和消费习惯日渐成熟，正在成为商业和房产投资的热点。很多精酿啤酒厂利用旧的厂房或者库房翻新，不仅给工厂和品酒屋添加了复古的风格，更因其低廉的租赁或者购买价格，给投资人带来了更大的收益。

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

泰国曼谷买房记：就当是买了个理财产品 | 海外

深夜加班后，还得开车40公里回到五环外的家，长距离通勤带给覃悦的焦虑，与手中现金无处安放的惆怅相比，似乎难分上下。（泰国置业）

尽管手中现金不算多，但究竟放到哪里才能追上通货膨胀的速度？房子，覃悦唯一能想到的答案就是房子。可在全国热点楼市几乎都被限购、限售把得死死的情况下，她突然萌生一种无形的焦虑，似乎这些加班拼来的血汗钱立马会蒸发掉一样……

2017年初夏，覃悦与朋友陈澄加入了曼谷买房大军。在她们看来，如果想给未来的人生之路更多安全感，这是铺上的第一块砖。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

点击查看泰国更多精品房源

换不了房，P2P风险大

生活中，有时候突然会有惊雷乍起的时刻。

2017年3月17日，北京市出台楼市新政，明确规定“认房又认贷”，二套普宅首付不低于60%，非普首付不低于80%。当时，看到微信里刷屏的这条消息，覃悦心里空落落的，这条突然出来的政策堵死了她想要在北边换套房的心思。那天，她卸载了手机上买房的APP。

北京姑娘覃悦平时跟父母住在一起，工作8年后在西南六环有一套70平左右的一居室用于出租，每个月的公积金足以覆盖月供。2016年，覃悦跳槽到五道口附近的一家互联网公司上班，喜欢中午买了盒饭和咖啡，去清华大学找一处树荫安静享受闲暇。

对于在五道口和中关村上班的人来说，北五环是理想的置业地。进入2017年，几乎没有任何负债压力的情况下，覃悦看着手中的几十万积蓄，想在离单位近一点的北五环换套房子，哪怕小一点。但突如其来的新政，让她难以抉择，毕竟首付变成了六成以上，她一个人还是难以承担。

覃悦手中的闲钱与每个月准时进账的工资，暂时在股市和P2P上各自放了一部分。不过，自2015年股灾以来，作为风险回避型投资者，覃悦逐步从股市抽出为数不多的投资。

而在去年某知名互联网公司资金链出现危机后，她又开始加快撤出其参与投资的一家P2P公司的理财产品，这款理财产品年化利率8%，在众多P2P产品中，尚不算高，因此风险也不那么大。

317新政出台后，对于覃悦而言，找到一个收益不错的投资门路成为一大难题，毕竟不能看着辛苦赚的钱凭空贬值了。

去泰国旅游时买了套房

让覃悦没想到的是，这道难题竟然随着好朋友陈澄的辞职神奇地破解了。

陈澄在工作十余年后，终于在今年6月裸辞，卖掉刚开了不到一万公里的车，退掉了五道口租了几年的房子，宣布要离开北京去周游世界。

风一样的人生，总会有风平浪静的某个时刻。来到泰国曼谷，这个曾经在北京数次看盘被售楼处抢购景象吓到的女生，突然决定也许可以把手中的积蓄换成一套曼谷“大望路”的高档公寓。

“首付不高、完全在承受范围内，并且是永久产权，万一有一天想要在曼谷工作，也可以有个落脚地。”陈澄一开始的打算十分简单。

曼谷有属于自己的静谧与喧闹。清晨被人群打乱之前，宁静的让人不忍打扰，不过到了白天，优势大都市的拥挤做派这里也全都有，也正是因为后者，给了曼谷房地产市场发展的土壤。

为了在曼谷买房，陈澄出手之前做足了功课。除了在当地选择了一家专门为中国买房人服务的经纪公司外，她还特意从网上花了500块钱买了一份相当详细的曼谷房价、房租分析报告。

而在一份她自己整理的十几页的Word文档中，包括了众多项目的地图、均价、价格走势分析以及Airbnb的房租价格等数据，用她自己的话说，“买房要谨慎。”

陈澄最终选择的公寓位于EKKAMAI素坤逸大道（Sukhumvit）附近，这一区域以高级住宅居多。公寓所处的位置，类似于北京国贸、大望路一带，由于日本人较多，除了有大商场外，还有许多小清新的茶室、咖啡馆，生活气息浓厚。

而这一带的豪宅均价大概在人民币3.6万～7万元/平米。这是一套2020年底交房的期房公寓项目，一居室，单价在3.6万上下，30%首付约50万，另外70%在交房时付清。

与陈澄一样，去泰国旅行，甚至是特意去买房的中国人不在少数。数据显示，从去年9月至今年1月，中国大陆和海外华人对泰国房产的访问量同比增长了100%以上。

收房后就卖掉或出租

陈澄并不想在曼谷投入太多资金，毕竟她仍然有可能在国内购房，而覃悦又对于钱放在什么投资渠道暗自焦虑，于是，在陈澄决定了要买这个项目后，与覃悦一合计，两人就敲定了这笔“投资”，约定了5：5的分成比例，接下来就是汇钱、签约。

当前，中国居民的年购汇额度只有5万美元，购汇流程、购汇用途都日渐严格。中国首富们出海买买买的一举一动都备受监管层关注，对于陈澄们而言，好在她们需要的首付并不算多，在汇款上并没有遇到太多阻力。

“用护照在泰国当地银行开个账户，然后从国内以旅行的名义给这个账户汇款，然后再转到当地开发商账户，确实比较繁琐，但没有遇到什么麻烦。”陈澄称。

其实，陈澄和覃悦在曼谷的投资颇具代表性。在泰国置业经纪人看来，这批中国买家大多都倾向于选择售价在100万元人民币上下的公寓，而为何选择这类小户型产品投资，原因在于价格与租金回报达到微妙的平衡。

在覃悦看来，如果是100万人民币的期房公寓，首付在30万上下，余款在建成后才需要付，即便是全款，也并非一笔巨大的投资，毕竟100万在北京已经不可能买到什么房子。“更重要的是，曼谷市中心的公寓也才3.5万/平米左右，还是永久产权与精装修，性价比很高。”

泰国房产机构数据显示，2016年曼谷房产均价涨幅高达40%，曼谷整体的房屋租金回报率达6%。越是靠近轻轨沿线的房价越贵，很多房产的平均租金回报率可达7%~8%，甚至10%。

“如果2020年收房前，房价一直维持较高涨幅，到时候出手卖掉也是一笔不小的收入。如果一时不能卖掉，交齐余款后拿来出租，即便是8%的出租回报率，也是一笔不错的收入，毕竟北京房子的出租回报率还不到2%，靠谱一点的理财产品年化收益率也才5%，就当是买了个更稳定的理财产品。”覃悦分析道。

（据入驻搜狐号的作者：李敏）

越南房地产：泡沫还是黄金 | 海外

越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以我们本篇关于越南楼市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：

1 腾飞期（2005年-2009年）

2005年开始，越南的楼价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2 调整期（2010年-2013年）

随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制楼价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压，成为楼市引爆的转折点，而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。关于这一点，我们在金融篇中有过详细论述，此处不加赘述。

3 快速发展期（2014年到现在）

2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出了低谷。尤其是进入2016年上半年以来，楼市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。

二 影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：

1 、经济发展状况

如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

图一 1997-2016越南GDP总量及同比增长

越南房地产：泡沫还是黄金 | 海外 — 数据来源：IMF, HTI Macro Research

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。

图二 2010-2016年东南亚地区人均GDP排名（%CAGR）

2、 政策法规影响

与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3、 人口因素

我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。

a 人口结构

目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。

图三 2016年越南人口结构金字塔

b 消费能力

根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。

图四 2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数对比（单位：千）

c 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4 、金融环境

与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益我们重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本我们将重点留意信贷成本。

a 收益

从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。

b 成本

从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。

图五 2008-2017越南一年期贷款利率走势

三 越南房地产的潜在投资机会

我们认为未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：

1 、直接投资房地产业

综上所述，我们认为越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。我们认为未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。

图六 2010-2016年胡志明市中低端住房成交量

注：Grade A: >US$2000,

Grade B:US$1200-2000,

Grade C:

数据来源：Savills，HTI Macro Research

由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，我们认为需求更多会集中在此类住房。

2 、间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。

四 投资越南地产业面临的风险

1、 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球楼价负担能力调查》，楼价入息比率（楼价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的楼价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我们如果计算胡志明市的楼价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地楼价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的楼价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。

2 、需求错配风险

我们认为未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

图七 2014-2017Q1年胡志明市别墅供给与成交量对比

3 、政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。我们在金融篇中也提到过，由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于楼市之中。2011-2013年的楼市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。

4 、政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，我们认为这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易夥伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。

（据作者：海通国际黄少明）

迪拜成为全球最佳投资地，优势明显为您带来丰厚回报 | 海外

如今，迪拜已发展成现代化国际大都市，阿联酋人口最多的城市，中东最富裕的城市，是中东地区的经济和金融中心，被称为中东北非地区的贸易之都。今日的迪拜，不仅成为全球闻名的旅游城市，更是一座充满机遇的投资热土，吸引着无数游客、投资者前来。抓住迪拜的投资机遇，将为您带来丰厚的投资回报。

第一集团是一家屡获殊荣的国际酒店和房地产开发公司，其负责人在过去30多年来为全球市场提供了丰厚的投资选择。集团专注于发现房地产市场潜力，与行业领袖建立有名望的合作关系，这意味着客户可以从世界上最具活力的酒店市场之一中获得安全而有吸引力的回报。第一集团现在带来一个很好的机会，投资Avalon Tower 国敦酒店。这是屡获殊荣的国际酒店和房地产开发公司——“第一集团”在卓美亚村最受欢迎的地区打造的酒店，会为你带来丰厚投资回报。

迪拜拥有多个“世界之最”：全球最繁忙的国际机场，全球最高的建筑大厦，全球最大的人造码头，全球最大的购物中心，全球最高的酒店，全球最大的人工岛，以及全球唯一的七星级酒店

投资迪拜具有以下几大优势：

一、优越的地理位置

迪拜的地理位置非常优越——我们这个星球上七十亿人口的三分之二位于其八小时的飞机航程内，而另外三分之一离迪拜的距离则尽有四小时的航程。占据着如此重要的地理环境，迪拜这座城市被视为东西方相互交汇的门户。在各种各样的专业自由区内，该酋长国的某些税率世界最低且拥有最便利的企业设立环境。在最先进的基础设施支持之下，该城市吸引了世界上许多声名显赫的公司品牌。从立法角度来看，该城市将迪拜国际金融中心（DIFC）视为其核心——将该酋长国定位为一个以伦敦和纽约为蓝本，采用最佳实践的具有安全高效平台的全球金融中心。

二、2020年世博会

阿联酋赢得了在迪拜举办2020年世博会的申办权，成为中东、北非和南亚地区（MENASA）第一个举办世博会的国家。2020年迪拜世博会将展示来自世界各地的组织、企业和文化的展品和活动，预计将吸引游客2500万人次，其中大部分是海外游客。此次世博会的主题为“心系彼此，共创未来”，包括流动性、可持续性与机遇等分主题，该国在2021年举办的五十周年国庆活动将使世博会更加精彩。

阿联酋的渐进式和可持续的未来愿景不仅会出现在举办活动之前的几年内，而且还会在世界一流的基础设施的支持下，利用全新的多用途社区场所中建立起来的专用现代化会展中心，在未来许多年持续促进阿联酋的经济发展。

三、强劲的经济和有利的商业政策

迪拜地处欧洲、亚洲和非洲的十字路口，跨越东方和西方的时区，可便捷地通往许多世界上增长最快的新兴市场。迪拜拥有世界一流的基础设施。迪拜的愿景是在其运输、电信和工业基础设施领域大力投资，成为一个对跨国企业颇具吸引力的地域。如今，世界500强企业中已有400多家在迪拜进行业务运营，而迪拜的两个海港和两个主要国际机场，则提供高效灵活、经济可靠的海空运输服务。

自1971年阿拉伯联合酋长国成立以来，迪拜的经济已经成功转型，从石油依赖经济向注重发展国际贸易、金融、旅游、物流等关键驱动因素的多元化经济转变。现在，石油行业对GDP的贡献率已不足2％。

迪拜拥有开放和自由的经济体制。开放的经济政策、极少的政府管制以及私营部门监管在吸引外国直接投资（FDI）方面发挥了重要作用。自由区也给企业提供了重要的财政激励和财务效益——100％外资所有权；免除所有进口关税；资本和利润可100％汇回本国；免交企业所得税。

四、安全的居住地和投资目的地

在迪拜买一个住宅正常投资回报率大概在5%-8%，而对于酒店而言，如果入住率超过80%那么投资回报就可以达到8%，而2015年迪拜的酒店平均入住率为84%，随着未来几年的旅游增长，这里的酒店缺口还在加大，回报率自然还要提高。

迪拜吸引了来自世界各地的高技能人才。外籍人士占迪拜人口的80％以上，200多个民族在这种安全的环境中和谐地工作和生活。阿联酋的政治稳定、犯罪率很低，其中迪拜被国际刑事警察组织评为世界上最安全的城市之一。据国际货币基金组织（IMF）预测，2015年阿联酋经济将以3.5％的健康速度增长，预计迪拜的增长速度为4.5％。

迪拜也拥有更安全的投资环境。2016年10月，迪拜房产市场管理部门RERA推行一项法令，要求所有房产广告发布前需先上传所有文件至RERA（迪拜房管局），文件审查无误后授予RERA的批准号并付费才能面世。这一措施也将促进迪拜房产市场的进一步的健康化发展，投资者可在迪拜获得更加安全的投资环境，资产将得到更加安全的保障。

五、全球最佳旅游目的地

迪拜作为世界重要的旅游城市正吸引全世界游客的目光。据迪拜旅游局统计，2014年迪拜访客1200万人次，人均停留时间约为3.84天，充足的客源与足够的停留时间为保证了迪拜酒店业的繁荣。而2015年上半年，迪拜所有酒店入住率已突破84% 。强大的旅游市场和航空优势使得迪拜的酒店投资在不断增加，而当地政府为了满足未来需求也提出了相当多优惠政策。

迪拜对众多世界文化的宽容令人钦佩，成为不同民族各年龄层次人群青睐的游乐场。一年四季的阳光为原始的海滩、体育赛事、音乐会和沙漠活动提供了极好的背景，再加上奢华的购物中心和众多室内休闲场所，在气温升高时让人感到凉爽舒适。

私人游艇码头上迷人的游艇不满海岸，人们可以随时参加许多沙漠活动和体验私人休养。音乐会上有世界上最流行的歌手和音乐家、全球知名的艺术家、迪拜还通过各媒介举办世界级体育赛事和明星娱乐活动。

阿联酋有大量精选的游乐园和主题休闲胜地。阿布扎比的亚斯岛是一个综合性的娱乐岛屿，包括一个配备豪华酒店和宾馆的世界级赛车场的音乐会场——法拉利主题公园。阿联酋遍布水上公园——从朱美拉著名的疯狂河道水上公园、迪拜的亚特兰蒂斯水上乐园到一些古老的最爱景点，如在Umm Al Quwain的梦幻水上公园，靠近迪拜河的仙境主题水上公园。

投资Avalon Tower 国敦酒店，把握投资迪拜酒店业的最佳时机

Avalon Tower 国敦酒店是屡获殊荣的国际酒店和房地产开发公司——“第一集团”在卓美亚村最受欢迎的地区打造的物业。酒店位置十分优越，距2020年世博会展馆仅有几分钟路程，因此在这一地区对顶级品质酒店住宿具有强劲需求，投资者绝对不能错过。

卓美亚村位于迪拜的心脏地带，驾车片刻即可到达阿勒马克图姆国际机场，周边拥有众多的购物场所、景点和主题公园。卓美亚村位于迪拜两大主要道路——阿尔卡海尔路和谢赫穆罕默德本扎耶德路的顶端，使跨城旅行极为便捷。依靠在迪拜优越的地理位置，Avalon Tower 国敦酒店在项目前期准备阶段即可开始获利。

Avalon Tower 国敦酒店拥有340套客房、建有餐厅和咖啡厅、商务中心，带有智能门禁系统。同时酒店提供24小时接待以及礼宾服务、24小时客房服务、24小时安保、洗衣房和干洗服务、代客泊车服务。酒店还提供完善的娱乐活动场所，包括带有天台泳池、健身房、蒸气浴以及阳光甲板的俱乐部会所。这里设施完备，带有Wifi 和宽带互联网接入和旅游休闲预约系统。

“第一集团”保守估计国敦酒店的投资年回报率高达6％ – 8％，另外加上资本增值。我们乐於以交付超越承诺，这就是我们目前30％业务来自现有客户的原因。

如今是投资迪拜的最佳时机，这一无比珍贵的机会，相信您一定不会错过。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/33056190.htm

（本文内容资料由客户提供）

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

忙碌专业人士最佳的房地产投资法 | 美国

作为一个忙碌的专业人士，您的收入很可能足够在大多数美国市场获得投资贷款，特别是独立房贷款。大部分忙碌的专业人士有良好的信用评分，预示著可以获得好的融资。在优质的独立房投资中，这将带来很大的优势：随时间迁移，房价上涨、通货膨胀，但您所支出的本金、期款和余额却没有增加，进一步更带来可能的房价上涨，和租金的现金流。

我认为对于忙碌的专业人士，最理想的房地产投资是独立房的投资。独立房对于有稳定工作和事业的个体投资者来说是一个完美的资产。独立房仍然是大多数人的“美国梦”。他们也是美国许多大城市里相对可实现的“梦想”，因为即使在2017年，房价也是支付得起的。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国独立屋房源

经验告诉我，独立房投资更优秀

独立房的流动性也是最大的，因为在出售的时候，潜在的买家最多——市场上的所有购房者都是潜在的买家。投资独立房，您可以在房地产领域获得最好的贷款——惊人的30年固定利率贷款。理论上讲，这种贷款可以用于购买1至4个单元住宅，如二联式公寓、三联式和4个单元的公寓。然而，购买独立房通常优于购买2～4单元的公寓。

在好区，你通常只会看到独立房，你可能得在城镇的另一端才能找到单元住宅，他们通常被许多其他的单元住宅包围着。单元住宅在管理上有更多困难，一般来说短期租户多，不如有长期租户的房子升值快。一个例外是白领居住的新二联式公寓。

但总体来说，独立房是更有优势的。笔者有30多年的买房经验，帮助人们在许多不同的市场买了近一万所房子或单位。在这几十年里，我目睹了许多公寓和数千栋独立房的情况。我的经验和数千名投资者的经验，使我更偏向于投资独立房而不是公寓。

公寓楼投资需更加繁琐

购买较大的住宅物业——公寓楼，这可以说是很好的投资，但投资者需要有很多方面的专业知识。根据大多数公寓投资者的经验，最佳的公寓规模是100到300个单元之间（许多人说150～300个单元），这种情况下利用规模经济可以提高现金流量。

例如，一个有110个单元的公寓楼，您可能需要一个全职的管理员和一个全职的维修工；如果您拥有的是一个60个单元的公寓楼，你仍然需要一个全职的管理员和一名全职的维修工，但却少了50个单元的租金。这就是没有很好的利用规模经济。

关于大型公寓楼，有许多问题值得探讨，在这篇文章中，我们只讲运作这样的大楼需要深厚的专业知识，所需要的时间也超过了一个忙碌的专业人士所能付出的。况且，购买公寓楼是不能得到惊人的30年固定利率贷款的，他们通常要求较大的前期投资金额。对于忙碌的专业人士，独立房才是简单、有效、强大的投资。其它投资没有这么优惠的融资条件，所花的时间也相对较多。

30年固定利率贷款的好处

并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明投资者，都能认识到这种贷款的优越性。让许多外国人难以置信的是，在美国，我们可以获得一笔长达30年，永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间，基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨，包括租金。

只有抵押贷款和余额（也因分期偿还而下调）并没有跟上通货膨胀。你可以从许多借了30年固定利率贷款的人那里了解到，比如借了贷款16年之后，他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款，但贷款余额和期款相对于市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义，因为在许多情况下（从统计学和历史的角度），贷款余额将是房价的一小部分，不占很大比重。

值得一提的是，大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整，期款和余额都随通货膨胀而变化，通常不像在美国的可调整贷款，有年度和终生上限。

如果您在2017年还认为我们仍处于利率低的时期，那么这对于您的金融前景有着更大的积极影响。虽然投资者不能得到与房主相同有利的贷款，但如今，独立房投资者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看，这是非常低的利率。大多数专家认为，未来抵押贷款利率将上升。

历史上，即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在，您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中，利率确实上涨，你将会永远保持低于5％的利率。一旦你得到固定利率贷款，两个持续性的力量即开始作用：一个是通货膨胀削弱您的贷款（不论是期款还是余额）。另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。这两个力量会使您未来的金融实力不断增强。

许多投资者认为，如果一个30年的固定利率贷款是好的，那么15年的贷款必然更好。我其实不这样认为，因为30年贷款，如果您愿意，您可以在15年内（或14年、20年、10年或8年）偿清贷款，只需增加额外的本金。但是反过来，您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。

15年期贷款会更好吗？

因此，15年期贷款强制您支付较高的期款，而30年贷款给您更多的灵活性，可以付较低的期款，期间如果您的经济条件允许，或基于其它考量，可以付较高的期款。

有人会说，这15年的贷款更好，因为它有更好的利率。的确，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看来，这不足以抵消丧失灵活性的巨大损失。此外，借贷时间较长可以使通货膨胀进一步“削弱”贷款。这最后一点驳斥了一些投资者关于“借贷30年，他们在贷款期间将多支付数十万美元”的观点。

持有这种观点的人忽略了一个重要因素，那就是货币的时间价值！在20年、22年、28年等支付的这些额外的美元实际上是非常“便宜”的美元，因为他们的购买力随着时间的推移大大降低。如果这些货币的价值是根据现在的美元购买力来计算的，那么后续的付款相对于美元来说可能只值几美分。

总而言之，我建议您选择30年的贷款，然后决定用多长时间来付清（0到30年间任您选择）。

低利率时期，适合多个独立屋投资贷款

当利率低的时候，明智的投资者应该购买独立屋，在条件允许的情况下获得30年固定利率贷款。投资者可以使用传统的30年固定利率贷款为多达10个住宅物业提供融资（如果信用允许）。更有计划的话，已婚夫妇可以将它们扩展到20个。

如果你拥有的房产少于10个（或20个，视情况而定）那么用您所能获得的最佳贷款来购买独立屋是非常明智的举动。您可能希望在16年内付清贷款以支付您孩子的大学教育费用（独立屋在这方面是有效的，特别是如果他们没有经历一个疯狂的10年周期，就像我们从2004年到2014年所经历的那样）。

您可以预期在退休之日还清贷款，或者，更明智的做法是意识到自己贷款的现状，让通货膨胀一直在削弱购房成本，同时房产在您的退休期间增值。当然，前提是未来的金融发展趋势良好，人的寿命增加，金融需求随生活期望值提高而增加。

独立房投资行动胜过纸上谈兵

忙碌的专业投资者将会认识到行动至关重要。我已经看到太多人被困住很多年，甚至几十年，以为他们必须成为独立房投资各个方面的专家才能行动。虽然教育是非常重要的，但是由于缺乏行动，“受制于想获得更多教育的想法”，使许多投资者无法实现财务目标。

你的房地产投资经纪人，有丰富的经验吗？

在独立屋投资领域中，可以使用当地的物业管理人员，而且在大都市地区，这样的资源丰富（我建议在大都市投资）。当地地产知识渊博的经纪人也可以对您有很大帮助。另外，其他专业人士也可以手把手的教您。

经验是关键！只要问问专家他们自己实际拥有多少独立屋，如果他们没有很多投资物业（我想说，一个要带领你走独立屋投资道路的人，至少拥有十几个独立屋），那么他们可能不比你更有经验。如今想要查到谁拥有多少产业很容易，因为在美国，大部分数据在网上都能查到。

（据ICG国际资本集团CEO Adiel Gorel）

房地产投资效益取胜巴厘岛成为别墅投资首选地 | 海外

巴厘岛又称诸神之岛。别墅预定网站Villa-Bali.com的调查显示，在岛上最热门的地区水明漾（Seminyak），最贵的别墅市值高达1150万美元，每年能为房主带来7万6270美元的收入，远超外国游客首选的高档海滨地区萨努尔（Sanur），以及瑜珈和水疗爱好者的天堂乌布（Ubud）。

鸡尾酒、精致美食和娱乐一应俱全，游客可以在水明漾享受明星般的多彩生活，流连于各家时尚夜总会。如此诱人的生活已经导致房价大幅上涨。此外，如果当地政府着手在巴厘岛北部海岸新建一座国际机场，与南部通过一条收费公路相连，那么机场附近的地价将会飞涨。

别墅房主兼房地产开发顾问John Blyther于2007年购入了西西村（Seseh）传统风格的贝隆杜瓦别墅（Belong Dua）。西西村是巴厘岛西南海岸的一座小渔村。

英国出生的Blyther也是位建筑师，他说：“如果喜欢的话，你会乐此不疲。我认为，虽然这些别墅有时候会在一段时间内升值，但没有必要急功近利地进行开发。

“有些人会犯这样的错。看看那些在巴厘岛拥有别墅，但只注重短期回报的人就知道了。你需要喜爱，才能付出。如果投资得好，那么就能获得良好回报，因为房产本身会增值。”

Blyther表示，尽管短期回报是可能的，但是投资者不能指望每年都有收益。他说：“你必须要热爱。我的妻子是巴厘岛人，这非常有帮助。我很幸福，生活质量也很好。”

Blyther的别墅由豪华别墅租赁公司Elite Havens代为管理，他表示西西村非常具有吸引力，因为巴厘岛的村庄很少靠近海滩。

对于水明漾的一些物业，如Elite Havens公司旗下由23栋别墅组成的高档综合别墅群The Layer，通常亚洲房主一年只在两居室的别墅中待一个月，剩下时间会将这些六星级的别墅出租给来自澳大利亚和新加坡的游客，以获取租金。此外有迹象表明，随着巴厘岛的国际地位日益提升，已有越来越多的中东游客来此度假。

点击查看巴厘岛房源

总部位于伦敦的房地产经纪公司莱坊国际（Knight Frank）全球住宅主管Andrew Hay表示，巴厘岛别墅出租市场表现强劲，然而，在这个印度尼西亚岛做生意并不容易。他补充到，“但我们乐在其中。”

Elite Havens和莱坊国际于几年前合资成立了巴厘岛最大的别墅管理和销售公司。海尔说：“虽然出租业务非常成功，但销售市场相当严峻。政府未能提供有效帮助，人们只好自己弄清楚接下来的情况以及他们是否应该投资。”

“有很多关于反海外投资立法的传言，虽然最终没有实现，但只要想到这一点，很多人还是会望而却步。”

目前，印度尼西亚不允许外国人在该国直接拥有房地产，但是可以与一位印尼出生的公民共同持有。他说：“有部分英国人和欧洲人想要投资。我有一位客户，在美国、欧洲和巴厘岛都拥有房产，但在巴厘岛投资的确更为冒险。”

来自悉尼的置业顾问兼建筑师Rodney Jensen经常前往巴厘岛，他说：“外国人可以长期租赁别墅和土地。这意味着，您必须签20年的合同，或者与一位印尼公民结婚或保持关系良好。最大的风险来源于汇率，因为你的投资价值取决于汇率。”

水明漾的Elite Havens公司主管Matthew Georgeson指出：“巴厘岛别墅投资市场正在回暖。因为澳大利亚买家，市场近期出现大幅增长。澳大利亚人占巴厘岛购房者总人数的20%。我对澳元疲软感到惊讶，虽然这也是原因之一，但市场的确在反弹。

（据澳大利亚人报）

越南允许外国人入境后购房有利于推动经济发展 | 海外

第一太平戴维斯（Savills）越南胡志明市公司房产经营部经理阮庆维日前称，从2015年起，《住房法》修正案取消了对外国人购房的诸多限制，被视为是房地产政策中的积极转变。

越南Savills报告指出，越南对外国人购房的要求比较具体和透明，能创造新的楼市需求

点击查看越南房源

据越南Savills最近公布的报告，对外国人购房的要求比较具体和透明，创造新的楼市需求，进一步促进国内房地产稳定发展。

越南允许外国人入境后购房，被期待为刺激房地产投资、旅游地产、地产服务业等房地产类型发展创造便利条件。这也有利于推动越南经济发展，符合国际惯例。

目前，在越南房地产所有权有关法律规定经三年实施后，基本上获得了买方和卖方的积极回应。

（据越通社河内）

警惕！投资别一不小心变成了投机 | 海外

投资是什么？Investment.

投机又是什么？Speculation.

有些人觉得赚了钱就是投资，长期的就是投资，投资就是投钱；

有些人觉得亏了就是投机，短期获利就是投机，投机就是投机会。

可见，在投资于投机的区分上，每个人有不同的见解。

下面，我为大家分享一点我对投资和投机的看法：

投资的收益来自标的物价值的变动；

投机的收益来自标的物价格的变动。

巴菲特就曾经说过：“如果你是投资家，你会考虑你的资产——即你的企业——将会怎样。如果你是一个投机家，你主要预测股票价格会怎样而不关心企业。”

如果你投资公司的股权，债券，成为一个公司的股东，通过分享公司的红利来获得收益，就是一种投资行为，因为收益来源于公司价值的变化。

如果只是买入公司的股票，通过股票价格的变化来获取收益，就是属于一种投机行为。

投资的升值是财富的创造；

投机的升值是来源于其他的人亏损。

“现代证券分析之父”本杰明·格雷厄姆说过，“股市投机者整体上几乎都要亏钱，亏损的投机者要比获利的投机者多几乎是一个数学定律”。

再比如去中国澳门赌博，就是赌客和赌场的博弈，赌客输-赌场赢，赌客赢-赌场输。这就是零和，输的钱和赢的钱是相同的，建立在他人损失上面的。而比如投资的话，把钱投入到生意中，财富来源于生意创造的价值，这就是正和，就是投资。

投资是投入到自己了解的东西中；

投机是投入到自己不了解的东西中。

巴菲特曾经说过：“最好的投资是投资自己。”他告诫人们要投资于自己的能力圈，即自己的能力和知识能够理解的领域。

如果一个项目是你自己一直了解的，经过深入研究的，有一定相关知识的，那么加入这种项目，就叫做投资。

如果一个项目只是根据别人介绍或者从众心理跟风加入，没有经过研究了解，那么加入这种项目，就叫做投机。

投资者需要有一个较长的时间维度来实现收益；

投机者只需要在相对短的时间内获得最大收益。

经济学鼻祖凯恩斯，关于投资和投机的论述是这样的：投资是对投资标的在其整个生命周期所能带来的收益的测算活动，假设它的运作状况可以永久续存下去。而投机是对市场的心理状态进行预测，并期望他会使投资标的的评价基准，朝着于己有利的方向偏移的一类活动。

比如企业经营是一个长期的过程，短期的宏观数据、经济政策、突发事件可能会对公司股价造成波动。但从一个较长的时间维度来看，决定企业内在价值的还是其自身的经营管理水平。这就是一种投资。

而股票期货需要判断市场的波动时间和波动方向，了解相关股票的利好信息，这些需要敏锐的直觉和对稍纵即逝的机会的把握。这就属于投机的范畴。

总体来说，东哥认为：

投资和投机并非有褒贬之分，只是着眼点不同，盈利稳健度不同，时间维度不同。只有好的投资项目，投机机会，而没有一成不变的投资方式。良好的投资项目加上恰当的投机机会才会使财富最大化。

希望大家都能找到自己合适的投资项目与投机机会。

英国风险分析师李东伟专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

卡尔加里投资环境吸引多数华人

加拿大的卡尔加里在20世纪发现石油和天然气后，经济得到了飞速的发展。发展到了今天，卡尔加里已经是加拿大的能源中心以及北美第二大能源中心。随着时代的进步，我国投资市场也在不断的突破，投资者已不满足我国的市场，而是瞄准了加拿大卡城。北卡投资究竟有什么吸引投资者的地方?今天小编来和你一起盘点。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 |加拿大房贷流程 |加拿大房产税费

卡尔加里是加拿大油气行业的领袖，同时也是加拿大经济活力最强的地区。不仅在油气行业，在金融、运输、制造业、高科技、影视制作以及医疗卫生方面的行业都十分强劲。卡尔加里还是加拿大重要的铁路枢纽，这使得卡尔加里的经济得到快速发展。到卡尔加里投资，不仅可以获得收益，还可以享受来自卡尔加里发展带来的成果。

此外，吸引多数华人到此投资的第二个原因是卡尔加里还是一个充满文化气息的城市。享有“世界最大室外活动”的美称的卡尔加里牛仔节就在卡城举行。牛仔节期间中，有盛大游行、牛仔竞技、花车表演和歌唱会等多种活动，不仅让你乐享其中，还可以让你感受到卡尔加里浓浓的文化底蕴。

让华人选择卡尔加里进行投资的主要原因还是这儿的环境。卡尔加里被评为全球最宜居住的城市之一。卡尔加里属于落基山脉的“脚山”地带，以终年不化的壮美雪山为城市背景。在这居住，你可以享受到四季分明的气候，春夏气温怡人，阳光十分充足。

（据北美购房网）

居外看点：外国人能投资印尼房地产，搭乘经济快车吗？| 海外

印度尼西亚（印尼）是东南亚面积最大、人口最密集的国家。虽然该国发展势头强劲，且拥有庞大的消费市场，但并未获得大多数房地产投资者的关注。

印尼的经济增速也非常引人注目。该国着力发展基础设施、制造业和服务业，从而自2010年以来实现了5%以上的平均经济增速。印尼是东南亚地区经济增速最高的国家之一。这令投资印尼房地产成为那些希望从这一未来全球经济动力的发展壮大中获利的投资者的理想选择。

不过，该群岛并不全是积极表现。对于外国人士来说，在印尼创办企业或购买股票非常简单，投资该国房地产却有些困难。但这并没有阻止人们投资印尼房地产的脚步。我们可以采取一些变通方法，有些方法风险高些，有些方法风险较低。

话虽如此，该国正在逐步开放，并且变得更加透明。近期在法律上的变化明确表明该国政府正沿着正确的道路前行。其中一项变化令外国人士在印尼创办企业和购买房产变得更加容易。

点击查看印尼房源

印尼的房产所有权

目前，外国人士无法以个人的名义拥有永久产权房产。

虽然印尼的成文法会让外国人士感到有些棘手，但他们仍可购买该国的共管公寓。外国人士还可购买土地的控制权，不过，在法律上更加困难，且购买者的内心会相应地感到有些忐忑。

印尼拥有几种不同的土地所有权。永久产权通常被称为“SHM”，仅可由本国公民拥有。土地使用权通常被称为“SHP”，从本质上来说是租赁权，向外国人士开放。

共管公寓

外国人士拥有共管公寓等分层所有权住宅房产的依据是于1996年6月出台的《政府规章》第41条。不过，该条款的规定并不明确，实际上并没有外国人士获得分层所有权，证明其对房产的所有。

在实践中，外国人士可签署可转换租赁协议（Convertible Lease Agreement），通过该协议，外国人士可以开发商的名义拥有房产所有权，并规定明确的租赁时限。可转换租赁协议规定，如果且当主要的法律法规允许外国人士拥有分层所有权时，出租人和承租人均有义务签署买卖契约，将所有权转让给外国所有人。

土地

外国人士不允许拥有永久产权土地。他们可以购买土地的使用权，而不是所有权。

外国人士在印尼购买土地拥有三种选择：

1. 通过印尼代表

惯常的做法是，由印尼西代表为外国买家购买土地。必须将土地所有权从上一所有人转让给印尼代表。出于对外国买家安全的考虑，必须与印尼代表签署三份协议。

贷款协议（Loan Agreement）——该协议规定外国买家借贷给印尼代表的购买价格。

不可撤销授权书（Irrevocable Power of Attorney）——该授权书规定外国买家可全权处理土地等的出售、租赁和抵押。

永久使用权协议（Permanent Right of Use Agreement）——该协议规定外国买家可全权使用并占有土地。

2. 通过外商投资公司（PMA）

PMA是印尼的一种“公司类型”。PMA公司在成立后拥有30年的经营时限。如果公司可通过增加投资来扩充项目，可将经营时限延长一次或两次，每次30年。PMA公司可由外国人士100%控股。

PMA公司可获得建造权（Hak Guna Bangunan, HGB）。土地建造权或施工权的有效期为30年，到期后可延长20年，之后甚至再可延长30年。

如欲创办PMA公司，您需要：

提交详细的商业计划。

在能够为印尼的外国技术、就业和环保方面增加价值的商业环境中经营。

在印尼当地的银行中拥有适当的现金存款。（具体金额可能不同，根据企业的动用资本计算。）

证明房地产投资是公司资产。

整个过程大约需要3至4个月的时间，完成之后，公司即可申请外国主管的工作许可证，公司经营第一年可申请3个许可证。创立公司的成本大约为5,000美元。

3. 通过租赁权

在印尼定居且持有KITAS工作签证的合格外国人士可拥有租赁权。租赁权的有效期为25年。到期后可延长50年，共70年。一直到2016年，有效期还仅可延长25年，共45年。

雇佣印尼律师，协助您处理交易至关重要，尤其是金钱交易。所有土地交易必须在土地所在地的印尼公证处（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）进行。

买房时一般都会付定金，但这种做法在印尼并不可取。印尼的房地产公司没有相应的行为规范；它们没有任何法律义务保护购房者的利益并保证其获得房产所有权。

在印尼，有已登记土地和未登记土地之分。1960年《基本土地法》保护的是经过认证的土地，即在当地土地管理局登记的土地。未登记土地（即Adat土地）归社会共有。因此，仔细检查所购买土地的土地证至关重要。

登记房产的整个过程包含6个程序，需要花费大约22天完成。

近期出台的法律法规

2016年BPN法规第13条扩大了外国人士在印尼拥有住宅的权限。

该法规规定，侨民可在该国购买住宅，前提是该房产达到某一最低价格水平。比如，您仅可在雅加达购买价格在100亿卢比（折合约490万人民币）及以上的住宅或公寓。其他地区拥有各自不同的价格限制。需要重点注意的是，您实际上拥有的是位于土地上的建筑结构，而不是土地本身。

除了价格水平之外，在该国购买住宅或公寓还有其他要求。外国人士及其家人必须拥有居民身份。而且，应从政府或开发商那里购买房产。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。