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中國人海外購房降溫

隨著國家外管局調整個人外匯信息申報管理制度，個人購匯雖然仍有每年每人5萬美元的額度，但手續繁瑣嚴格了許多。對於想通過“螞蟻搬家”式換匯獲得海外購房資金的人們來說，這條路變得難走了。同時，從去年年中開始，加拿大溫哥華地區和澳大利亞的墨爾本等地政府通過征稅、停止貸款等措施限制外國投資者買房。內外政策影響下，中國投資者海外購房開始降溫，尤其是對那些資金並不充裕的人來說。盡管如此，對於早已在海外布局資金的中國高凈值人群來說，影響不大，海外房產仍是其主要投資標的。 （辛靈）

“所謂用途壹欄中提到的不能用於境外買房這壹條其實以前也不行，不是新政。不過，購匯手續確實復雜了，比如用途壹欄中如果妳鉤選旅遊，需要詳細說明出行日期和目的地等。因此有壹部分客戶會覺得比較麻煩，特別是持有現金不是很多、只夠支付首付的客戶會望而卻步。”壹名銷售澳洲房產的中介人士對21世紀經濟報道記者表示。

國家外管局於2016年12月31日公布了個人外匯信息申報管理的相關調整內容，雖然每人每年可購匯總額仍是5萬美元，但卻迎來了更復雜的購匯流程，以及更嚴格的購匯用途監管。

從今年1月1日起，無論是在銀行櫃面還是通過網銀、手機銀行等電子渠道辦理購匯，均需要填寫《個人購匯申請書》，明確填寫購匯用途。申請書上明確給出了六項禁止行為，包括不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。違者將列入“關註名單”，在未來壹定時期內限制或者禁止購匯，納入個人信用記錄。

外管局局長潘功勝近日接受媒體采訪時表示，過去，我國國際收支個人購匯中存在壹些漏洞，致使部分違規、欺詐、洗錢等行為時有發生，包括利用經常項目從事資本項目交易（比如海外購房和投資等），還在壹定程度上助長了地下錢莊等違法行為。在改進個人購匯事項申報統計後，外匯管理部門可據此加強事後核查，對有關違規違法行為加強管理和處置。

據21世紀經濟報道記者了解，長久以來，在每人每年可購匯5萬美元的限制下，“螞蟻搬家”式換匯是中國人獲得購房外匯資金的途徑之壹。據《央視財經》報道，被界定為是“螞蟻搬家”式的換匯行為包括，壹是5個以上不同個人，在同日、隔日或連續多日分別購匯後，將外匯匯給境外同壹個人或機構；第二種是，個人在7日內從同壹外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元的外幣現鈔；第三就是，同壹個人將其外匯儲蓄帳戶內存款劃轉至5個以上直系親屬。

近半高凈值人群將海外房產作為主要投資標的

過去幾年以來，中國買家幾乎在各個發達國家的樓市進行掃貨。據胡潤研究院與萬國置地1月份聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近壹半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。

“我們在2009年成立了中國國際住宅業務部，壹開始業務量並不是很多，爆發期出現在2011-2012年，最開始以自住需求為主，主要是移民、教育帶動的需求。這兩年純投資目的的客戶占到了50%以上，中國中產階級以上的人群都出現了資產配置需求。”第壹太平戴維斯中國國際住宅業務部董事周玉2月24日在接受21世紀經濟報道記者電話采訪時表示。

據海外房產網站居外網向21世紀經濟報道記者提供的信息顯示，美國、澳大利亞、加拿大和英國是中國人長期熱搜的海外置業目的地。

據全美房地產經紀協會2016年7月發布的報告顯示，中國買家（包括大陸、臺灣和中國香港）連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家，從2015年4月到2016年3月的壹年間，外國人在美國購入價值1026億美元的住宅房產，其中中國人共購置29195處物業，總價值高達273億美元。位列第二的外國買家加拿大人購入的房產價值為89億美元。

另據澳大利亞財政部去年12月公布的壹份工作報告顯示，近幾年來，外國人對於澳大利亞房地產的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳大利亞房產投資許可占外國人總體的50%，這壹比例在2015年年初上升到了70%。據仲量聯行2月份發布的報告顯示，過去十年以來，中國對澳房地產投資在對澳整體投資中的占比不斷上升。根據澳大利亞外國投資審查委員會統計的數據顯示，截至2015年6月的壹個財年，該國政府批準的中國對澳投資的52.3%流入了住宅和商業地產中。

中國人在加拿大購房缺乏完整的數據，但可以從局部數據中窺見壹二。據該國卑詩省政府去年對海外買家在該省購房的調查數據顯示，在去年6月10日-6月29日的3周時間內，卑詩省共有10148宗房屋交易，其中3%的房地產交易買家是外國人，且幾乎所有都是中國籍，中國大陸買家在此期間共進行了258宗房屋交易，位列第二的美國買家只進行了23項交易。

此外，“在脫歐公投之後，中國客戶對英國房產的需求出現了爆發性增長。”周玉說。

小單減少大單增多

據21世紀經濟報道向銷售澳大利亞、加拿大、英國和日本等國房產的中介人士了解到，個人購匯政策調整後，業務量確實受到了壹定影響。

“其實這個政策的發布只是做了強調，並沒有實質性的改變，購匯額度依然5萬美元。至於所謂用途壹欄中提到的不能用於境外買房這壹條其實以前也不行，不是新政。不過，購匯手續確實復雜了，比如用途壹欄中如果妳鉤選旅遊，需要詳細說明出行日期和目的地等。因此有壹部分客戶會覺得比較麻煩，特別是持有現金不是很多、只夠支付首付的客戶會望而卻步。”壹名銷售澳洲房產的中介人士對21世紀經濟報道記者表示。

鏈家海外置業部的壹名顧問對21世紀經濟報道記者透露，很多客戶因此開始觀望。

“個人購匯政策調整以來，金額較小的單子的數量下降了壹半。”壹名銷售日本房產的中介人士對21世紀經濟報道記者透露道。

相比知難而退的小單客戶，擁有離岸資產的中國高凈值人群買家似乎沒有受到影響。

“最近，盡管小單子的量下滑了不少，但大單的量上去了，我們的客戶結構發生了變化。近期成交的很多大單，客戶的資金大多是從美國匯款過來的，個人猜測是前期就已經在美國有所布局了。”前述日本房產中介人士說。

萬達境外地產中心壹名內部人士對21世紀經濟報道記者表示，萬達在海外有5個在建的高端住宅酒店復合項目，目前銷售並未受到影響，“其實我們海外項目的客戶人群是比較多元的，中國客戶的比例並不高，另外這些中國客戶都是高凈值人群，壹般都有海外資產。”上述人士說。

據萬達官網顯示，目前該公司在倫敦、悉尼、芝加哥、洛杉磯和澳大利亞黃金海岸各有壹個住宅酒店復合項目。其中，倫敦ONE項目開盤三個月，銷售額就達到了3億英鎊。其余4個項目的預計銷售額為50億美元。

海外多地樓市降溫

近期，海外多地樓市出現了降溫，尤其明顯的是加拿大溫哥華地區和澳大利亞的墨爾本等地，有觀點認為壹部分原因是來自中國的需求減少了。

目前，盡管溫哥華的房價仍處於上漲勢頭，但“有價無市”。據加拿大大溫哥華地區房產局近日公布的數據顯示，2017年1月份大溫哥華區域的住宅地產銷售量同比大跌39.5%，為連續第七個月下跌，環比下滑11.1%。去年1月，該地區房屋銷量接近最高紀錄。去年8月份開始，該地開始向在大溫哥華地區買房的外國買家，征收額外15%的房地產轉讓稅。

加拿大貸款抵押經紀公司Dominion Lending Centres的首席經濟學家Sherry Cooper在近日發布的報告中指出，“自從去年8月份對外國買家征收轉讓稅以來，溫哥華地區的高端住宅銷量出現下滑，中國外管方面的措施可能也是當地樓市降溫的部分原因。雖然不會有人認為來自中國的買房需求就此消失了，但外管方面的措施正在打消首次海外購房者的念頭，這些人壹般沒有離岸資產。”

“溫哥華地區推出的轉讓稅使得壹些中國買家退卻了，有跡象顯示，他們轉而看向多倫多、卡爾加裏以及美國的西雅圖。”居外網CEO潘卓禮2月23日在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

澳大利亞方面，2015年年初，當地政府開始打擊外國投資者在澳大利亞非法置業的情況。去年年中開始，當地的銀行又陸續關閉了外國收入購房者的貸款通道，包括中國買家在內的外國買家開始退場。悉尼所在的新南威爾士州在去年年中推出了針對外國買家的4%的附加稅。

據澳大利亞房地產數據供應商CoreLogic公布的數據顯示，隨著外國買家漸漸離去，賣家也開始逐漸退場，去年年中以來，悉尼和墨爾本掛牌出售的房屋數持續下跌。今年以來，兩地掛牌出售的房屋數同比持續負增長。

據仲量聯行2月份發布的報告顯示，截至目前，悉尼地區的公寓銷售量已連續十個季度下跌，另壹大城市墨爾本也出現了銷售量連續下跌的情況。仲量聯行報告分析稱，外來投資的減少是部分原因。

“可以說國內的海外買房需求還在，興趣也還是有的，但因為上述內外的政策調整，預計2017年中國人海外置業會受到壹定影響。”周玉說。

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（據21世紀經濟報道記者 姚瑤 上海報道）