英國在2015年公布了私人買家投資Buy-to-let房產稅費減免改革政策。
今年4月開始正式實施了。
同時，從今年起，BTL貸款的壓力測試要求也提高到了5.5%和125%的標準。
可以說對投資Buy to Let的房主有了壹個“雙重打擊”。
今天我們就給大家梳理壹下，這兩個變化對我們有什麼影響呢？
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壹、稅費改革
首先，稅費減免改的 新政最終的結果就是：
到2020年，個人持有的房產，貸款利息還款不能用來抵扣房租的盈利，租金全部都要當成盈利計算所得稅。也就是說，Buy to let的出租房貸款利息那壹部分免稅額被限制了。
具體來說，到2020年4月起，對所有房東的免稅稅率從之前分檔的稅率(20%、40%或45%)統壹限制在20%，所有不同等級所得稅繳稅的房東們將全部統壹限制在只能得到房貸免稅20%這壹個比例。
這個政策，從今年的4月開始，逐步實施。
之前的政策下，房東每年支付的貸款利息是可以用來抵消稅單的。
我們這裏給大家提供壹下著名的房貸經紀公司John Charcol給出的算法，例子還算比較 清楚：
很明顯看到，從17年開始逐漸施行的稅費減免限制對房主們的稅後純收入帶來了非常大的影響，純收入從4,716英鎊下降到了768英鎊……
總結壹下要點：
房租收減去可抵扣的支出（像是中介管理費、水電煤氣費）全部計入房東個人的收入，合並其他的個人收入（工資啊，理材的收入啊等）作為征稅的 基數
無論房主的實際邊際稅率多少，房屋貸款利息壹律按照20%的稅率抵扣
新政 從2017年4月開始，每年以25%的比例逐步施行
換句話說，新政對個人房主來說可以說是歧視性稅收對待。
這項新政更是對高所得稅（稅率40%）和最高所得稅（稅率45%）的高收入房東們有重大的影響。
在申報個人所得稅時，房東們將不能將抵押貸款的利息從租金收入中扣除。
換句話來說，租金收入部分同洋需要納稅，而不是將抵押貸款利息扣除之後再進行交稅。
其實，房東們還是有壹些其他的辦法來保證收益的：
1、成立新公司來買房
2、其他零碎的費用抵消：
1）中介費：如果聘請了壹家中介公司來尋找租客或管理房產，需要支付租金的10%-15%作為中介費。假如每月租金為750英鎊，那麼可抵消每年1,350英鎊的中介費。
2）維護和維修：任何維護房產的花費都可以用來抵稅的。但房屋整修，擴建或可增值的改建是不包含在內的。
房屋維修包括修補破損的門窗，修復損壞的櫥具，白色家電，家具，水槽，塗漆，裝飾以及更換或修補屋頂。
3）家具：如果出租房配有家具，有兩個抵消稅款的途徑作為選擇，壹是“日常磨損津貼”，二是更換個別家具的額外費用。
但是從2016年4月起，房東只允許扣除實際產生的費用。因此，如果在日常維護中沒有開銷，則不能要求抵稅。
4）地租和物業費： 如果房產並非永久產權，那麼像土地所有者繳納的地租也可以用來抵稅。
物業費比較常見於公寓房產，且差別較大。基本費用包括清潔，維護，供暖以及公共區域照明所需等費用。
5）其他開銷：出租房屋可能產生的其他費用還包括電話費，信件以及由於出租房屋所產生的交通費。這些都可申請抵稅。
對於海外投資者來說，可根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，目前為11,000英鎊。超過免稅額的部分，2016/17 稅務年度，如果收入不超過32,000英鎊，個人所得稅稅率為20%；如果收入介於32,001到150,000英鎊，稅率為 40%；若收入超過150,000英鎊，稅率為45%。
如果房東取得的凈年租金收入不超過個人免稅額，則無需在英國繳稅。
二、貸款
接著我們來聊聊貸款的問題。
從今年起，銀行要求房東的租金收入必須至少能夠償付按照5.5%計算的按揭貸款利息的1.25倍。
實際上，很多銀行已經提高到了1.45倍的要求。
這無疑大大增加了房東貸款的杠桿比例，從而影響了房東的收益率。
有兩個很有意思的點：
當貸款產品市場是5年或者更長期限的話，就沒有5%最低利率的要求，而是可以采用實際的利率；
如果使用有限公司貸款的話，銀行要求的租金cover貸款比例比個人房東要低，也就是125%這個政府要求的下限。
如此壹來，對於這兩個變化，Buy to Let房主們會受到的就是凈利閏下降的損失和貸款更為嚴格的局面。
房貸免稅額度減少，直接加重BTL房東的支出，而貸款嚴格也是在租金上有了更高的要求。
那麼，“羊毛出在羊身上”很多專家紛紛表示，這將造成房東增漲房租，最後承擔這個增加的成本的還是需要租房的租護，政府並沒有實質幫助到大城市租房供需不均的問題。無論如何，市場自身會找到壹個合理的市場房租價格，而非房東無謂的漲房租造成的混亂現象。
結尾提示：
今天跟大家聊的是兩個今年開始對Buy to Let投資人的比較明顯的政策上的變化。
對於個人投資者來說，的確會面臨著收益降低，杠桿難度增大的問題。
不過也正如我們在文章裏說到的，可以利用壹些有效合理的避稅手段來避免收益的損失，比如用其它零碎費用抵消。
（據英倫房產圈）
