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圣诞节来临，哪座城市拥有欧洲最美圣诞市集？

白雪覆盖的中世纪教堂、发光的圣诞树与街道、充斥着肉桂香气的热红酒、木质小屋组成的市集，圣诞季无疑是欧洲最美的假日季之一。除了热红酒、姜饼这些传统饮食，重演耶稣诞生的故事、摆设耶稣诞生的马厩也是圣诞市集不可或缺的元素。

起源于中世纪晚期德国和奥地利地区的圣诞市集，原本是人们为了采购过冬的物品而诞生的临时市场。随着岁月变迁这项传统活动慢慢演变为欧洲人的一年一度的盛典，一些城市圣诞市集的开放时间也逐渐延长，从以前的圣诞前4个星期开张至圣诞节前结束，到如今的来年年初停止开放，不过也有很多地方的市集依旧遵循着传统。

2019年，从圣诞节起源地德国的特里尔到多瑙河畔的布达佩斯，哪座欧洲城市拥有今年最美的圣诞市集呢？

1. 匈牙利布达佩斯

集市地点：圣斯蒂芬大教堂（St. Stephen’s Basilica）、弗洛斯马提广场（Vörösmarty tér）
开放时间：11月22日至2020年1月1日

布达佩斯在Europe’s Best Destinations网站被票选为今年拥有最佳的圣诞市集的欧洲城市。圣斯蒂芬大教堂与弗洛斯马提广场的圣诞集市是布达佩斯最著名的两大集市，弗洛斯马提广场位于布达佩斯市中心，节日期间这里会有各式小吃摊、手工艺品店以及免费音乐会。作为匈牙利最大教堂的圣斯蒂芬大教堂，这里的集市可能更有看点：教堂的圣诞3D灯光装置在夜色下为节日氛围增色不少，广场上的溜冰场与溜冰场上的大型圣诞树也是集市的特色之一，周末的民俗舞蹈表演同样不容错过。

2. 奥地利维也纳

集市地点：维也纳市政厅（Rathaus）
开放时间：11月15日至12月26日

维也纳的市集一直是欧洲的经典圣诞市集之一，大大小小的集市遍布在老城区的街道，摊位上摆放着传统的木制玩具和手工肥皂等手工工艺品。散发着肉桂香气的热红酒，热腾腾的烤栗子和新鲜出炉的椒盐卷饼让集市充斥着美食的味道。以“降临节的维也纳魔法（Vienna Magic of Advent）”为主题的市政厅市集是维也纳最著名的圣诞集市之一，从骑驯鹿到户外溜冰到圣诞工坊，这里应有尽有。每当夜晚来临，市政厅广场在灯光的装饰下化身为童话世界，引人驻足。

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3. 比利时布鲁塞尔

集市地点：布鲁塞尔大广场（Grand Place）
开放时间：11月29日至2020年1月5日

拥有250万游客的“冬季奇遇（Winter Wonders）”是布鲁塞尔不容错过的年终盛事，除了有着超过200个小木屋的圣诞市集，摩天轮、溜冰场、街头艺术、古董市场，这些都给布鲁塞尔的圣诞季增添了乐趣。大广场的圣诞树也被认为欧洲最美丽的圣诞树之一。当然，大广场的音乐灯光秀，与12月31日原子球塔博物馆的新年焰火也都是这个节日季的必看的保留节目。

4. 瑞典哥德堡

集市地点：里瑟本游乐园、老城区哈加（Haga）、老市政厅（Kronhuset）
开放时间：11月22日至12月30日

里瑟本游乐园位于哥德堡中心，这里会举办瑞典最大的圣诞集市。数百万闪耀的节日彩灯和一千多棵圣诞树装点着节日气氛。游乐场内设有惊险刺激的游乐设施和溜冰场，绚丽圣诞灯光展是今年一定不能错过的新活动。如果偏爱小而美的圣诞集市，在老城区哈加，沿着历史悠久的鹅卵石街道搭设的圣诞集市是当地人的最爱。在集市的小店里，大量的手工艺品以及时尚的设计单品，从家居用品、圣诞节装饰品到时商单品，一应俱全。周末庆祝活动还包括现场音乐演出和马车巡游。在老市政厅（Kronhuset）的历史建筑旁，则设有一个更为传统的圣诞集市。这是哥德堡最古老的圣诞集市，也是购买各种精美圣诞装饰品和手工艺品的理想场所，在这里可以品尝到温甜酒和各种自制的节日甜点。

5. 波兰格但斯克

集市地点：老城区Targ Węglowy （The Coal Market）
开放时间：11月23日至2020年1月1日

会说话的麋鹿、精灵游行、天使、旋转木马、只有在一年中这个特殊的时刻才会被标记出来的街道:巧克力街、肉桂街、天使街或平安夜街……格但斯克的圣诞市集宛如一个童话故事。今年的圣诞集市还会加入新的元素—一个状似降临节蜡烛桥五米高的门，在其顶部有一个观景台。门上还会装饰格但斯克最大的降临节日历（用来倒数圣诞节来临的日子，上面的24个小格对应着24天），日历上每天都会有一扇新窗户被打开。

6. 德国特里尔

集市地点：特里尔主教座堂
开放时间：11月22日至12月22日

特里尔位于德国西部，有着超过两千多年的历史，是德国最古老的城市之一，也以马克思诞生地而闻名。圣诞市集在中世纪建筑特里尔主教座堂前举办，特里尔圣诞市场已走过40个年头，“浪漫而美妙的氛围”通常被用来形容特里尔的集市。从历史木偶剧院到男高音的演唱，这里的节目每天都变换着花样来吸引人们。

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7. 爱沙尼亚塔林

集市地点：塔林市政厅广场
开放时间：11月15日至2020年1月7日

塔林市政厅是北欧唯一哥特式的市政厅，据记载落成于14世纪。同样有着悠久历史的还有市政厅广场上的这颗圣诞树，据说自1441年以来，塔林一直在市政厅前展示这棵圣诞树，使其成为欧洲展示的第一棵圣诞树。在这里的圣诞市集，爱沙尼亚的圣诞大餐也会被摆上摊位，比如黑布丁和酸菜。

8. 捷克布拉格

集市地点：布拉格老城（Old Town）、瓦茨拉夫广场（Wenceslas Square）
开放时间：11月30日至2020年1月6日

布拉格的两大圣诞市集分别位于老城和瓦茨拉夫广场，老城市集规模要比瓦茨拉夫广场大，不过这两个市集也仅5分钟的步行距离。木制摊位上，小贩们售卖着一些经典的圣诞商品，如传统捷克吹制玻璃球、玻璃珍珠制成的产品、手工刺绣桌布、木制玩具等。除了手工艺品，人们还可以在这里品尝到热红酒、捷克圣诞饼干、热烤栗子、姜饼干和捷克香肠（klobása）。今年老城集市主题是天使圣诞节，游客可以看到圣诞树上的天使图案.

9. 斯洛伐克布拉迪斯拉发

集市地点：老城区广场（Hlavne Namestie）、赫维兹多斯拉夫广场（Hviezdoslavovo Square）
开放时间：11月22日至12月22日

圣诞季期间，布拉迪斯拉发圣诞市场的舞台上会上演民歌和舞蹈表演，露天溜冰场为人们提供了室外溜冰的场所。除了发光的圣诞街道、传统手工艺品，斯洛伐克圣诞市集里最值得尝试的无疑是斯洛伐克的传统美食：lokša（类似法式可丽饼的煎饼，有甜咸两种口味）、medovina（独特风味的蜂蜜酒）、varene vino（由当地红\白葡萄酒制成的热葡萄酒）和strudel（当地口味的蛋糕卷）。

 


来源：界面新闻
图片来源：品牌提供、网络
责编：Zoe Chan

脱欧拖垮英国房地产 全球热钱涌入巴黎房市

脱欧大戏苟延残喘，连带着曾经是全球热门“投资标的”的英国房地产，重摔一大跤。而在长期低率利的影响下，热钱涌入欧洲，巴黎市场俨然成为下一个潜力股。

美丽铁塔丶庄严凯旋门，浪漫之都巴黎街头，满满欧式风情。如此独特的城市，现在也成为欧洲房地产热点。

莱坊房地产顾问艾瑞斯表示，“巴黎是座机会很多的城市，目前对国际投资者非常有吸引力。”

2012年开始，前任法国总统欧兰德强徵富人税，让巴黎房市经历长期萧条，直到2017年现任总统马克龙上任，才有所缓解。与此同时，英国的脱欧大戏，也带来转单效益。

英国金融家德雷克认为，“这是我第一次在英国以外的地方购买房地产，我之所以选择巴黎，是因为我认为巴黎是个美丽的城市，并且现在有很大的投资机会。”

像德雷克这样放眼未来的投资者不在少数。英国金融家德雷克提到，“很多欧洲公司尤其是金融业，很担心（脱欧带来的影响），我认为无论长期情况如何，都会看到就业机会从英国转回欧洲。”

断言高等薪资市场将移出英国伦敦丶回归欧洲，巴黎房仲也呼应这波热潮。

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巴黎房仲霍兰兹则说：“我们的买家来自世界各地，与过去15年推动伦敦房市的人，他们真的离开伦敦市场的可能性非常大，因为太不稳定没人知道会发生什麽，（投资伦敦）完全是在赌博。”

英国丶中东丶日本，甚至是中国，全球热钱趁着欧洲央行主打低利率之际，横扫巴黎市场，预估2020年，还会有所成长。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售法国房源，或致电 400-041-7515 谘询法国移民、留学或房产投资的机会。



来源：民视新闻网
责编：Zoe Chan

买房移民西班牙 投资不用400万 ！

提起西班牙，大家可能会想起斗牛丶番茄节及佛朗明哥舞。独特的文化丶悠闲的生活，是移居当地的吸引之处。西班牙投资移民要求是以最少50万欧元（约390万元人民币）买入当地物业，便可取得当地居留权，但之后要取得永居和国籍身份则有较长的居住要求。

在西班牙取得永居和国籍身份有较长的居住要求（来源：东方日报）

同处伊比利亚半岛的西班牙和葡萄牙，皆有黄金居留许可计划，非欧盟国家居民可透过投资当地物业获取居留身份，继而可免签自由出入欧洲26个神根成员国。不过，两项计划受欢迎程度大相径庭。

葡国较受捧 4个月获居权

寰宇移民顾问销售总监刘碧琪形容，如果有一个客申请移民西班牙，另一边厢至少有100人申请葡萄牙。两者同样是在当地房地产投资50万欧元，便可取得居留当地的权利，当中西班牙需等约9至12个月取得身份，葡萄牙则最快4至6个月；另葡萄牙设有较低门槛选择，可投资35万欧元（约273万元人民币）於旧房产重建项目，西班牙则没有这选项。当申请人取得永久居民身份可选择转售物业。

移居葡萄牙可选择投资35万欧元於旧房产重建项目（来源：东方日报）

三代同受惠 须考语言试

西班牙投资移民申请人可带同配偶丶未婚子女，以及已退休且经济上依赖申请人的父母，属三代移民。不过，若要取得永久居民身份，葡萄牙在首年须累积居住满七日，在第二和三年累积住满14日，以及在第四和五年累积住满14日。至於西班牙的要求，则是在五年内居住满四年两个月，才可申请永久居民身份，并要在十年内居住满八年四个月，以及通过西班牙文语言试才可申请入籍领取护照。比较之下，入籍葡萄牙也要考葡文语言试，但合共六年可完成，相对较快。

由於在两地取得永居身份後的福利相若，因此她指最终会拣选移民西班牙的人，都是真的想留在当地居住，又或本身已有家人在当地。

（来源：东方日报）

西班牙是申根和欧盟成员国，拥有居留权可自由出入其他申根成员国；取得永居身份在西班牙可享有医疗等福利；取得护照後可在其他欧盟国家包括德国丶法国丶荷兰等地居住丶工作及享有欧盟公民的学费优惠等。

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视乎能否接受二手旧楼

在西班牙买楼可买新楼或旧楼，可自住及出租，城市如马德里丶巴塞隆拿丶塞维利亚都受欢迎。惟她提醒，西班牙面积较葡萄牙大，前者物业流转速度较低，大机会有较旧的二手楼选择，要看是否能接受欧洲普遍如古董般的旧楼。

据海外房地产平台居外网资料，一个位於首都马德里的三房住宅，建筑面积约117平方米，叫价55万欧元（约429万元人民币）。

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而一个位於巴塞隆拿的三房单位，同样建筑面积叫价50万欧元（约390万元人民币）。

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来源：东方日报
责编：Zoe Chan

德国已成移民国家 最快2020年初推专业人才移民法

为了吸引更多技术人才前往德国工作，德国去年年底提出新移民法案，冀解决专业及技术劳动人口不足，以及社会人口老化等问题。新法案使非欧盟成员更容易在德国人口短缺的行业中寻找工作，而且并不限於高学历的专业人士。

认可曾受专业培训人员 最快2020年初实施 

据德国官方数字，该国约有120万个职位空缺，当中包括货车司机丶木匠和护理人员等。据外媒报道，德国将於2020年初推行《专业人才移民法（Fachkräftezuwanderungsgesetz）》，欢迎非欧盟国家的技术工人移民到德国，填补德国劳工市场人手。

德国议会於今年6月通过《专业人才移民法》，预计最快2020年初生效。近30年来，部分受人才短缺困扰的德国企业一直要求政府开通新移法案，而德国联邦政府估计，新法案每年将为德国带来近25,000名专业及技术人才。

新法案开放德国劳动市场予更多海外人士，以及降低部分移民资格，除了持有有效大学学位的人士外，只受过职业培训的技术人员，也可申请到德国工作的移民签证。然而，除非其申请职位对德语有一定要求，否则提供德语水平证明已不再是获取工作签证的前提条件。

目前，在德国以外的地区获取合资格学历证明的海外人士，在提供有效的生活来源证明的情况下，可获最长6个月的居留签证（Job Seeker Visa），以便在德国寻找工作。

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四分之一人口有移民背景

德国联邦政府3日公布的最新报告显示，该国每四个人中就有一个具有移民背景。德国联邦政府移民、难民和融入事务专员威德曼-毛茨表示，德国已是一个移民国家。她同时提醒，必须对移民带来的多样性加以规范，以利于德国的经济和人民。

当天公布的第12份德国联邦政府移民、难民和融入事务专员工作进展报告在研究2016年8月至2019年4月的情况后给出了上述结论。

报告采用了德国联邦统计局对“移民背景”的定义，即德国人口中那些“本人或其父母中至少一方未在出生时取得德国国籍者”。根据这一定义，德国共有2080万人口具有移民背景，占总人口25.5%。

在移民增长趋势上，报告显示，德国移民增速在放缓。其中，2018年新增160万移民，较2016年减少了30万人。在难民方面，申请避难人数显著下滑，从2016年全年的74.5万减少至2019年前十个月的14.1万。

报告同时显示，德国西部各州移民背景人口占比显著高于东部。其中不莱梅最高，为35.1%。在黑森州、巴符州、汉堡、柏林和北威州等州亦高于30%。而在除柏林外的东部各州，移民背景人口占比仅为8%。

威德曼-毛茨表示，德国此前通过的专业人才移民法开启了一场变革，“它清楚地表明，德国是一个移民国家，多样性已是德国的现实。”

 

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来源：综合自中国新闻网丶香港经济日报
责编：Zoe Chan

圆北欧梦？“零成本”移民瑞典有妙计

北欧国家常占据全球幸福指数的前列，而北欧面积最大的国家瑞典，同样有着高税收丶高福利的特点。专家表示，移民瑞典可以近乎零成本，但亦有可能至少要用上20万欧元（约154万元人民币），视乎你符合哪项移民方案。

德成投资移民顾问董事梁谓祺表示，计划移民瑞典的港人，一般可透过雇主担保工作签证或自雇经营生意两种途径。

雇主担保工作签证是你要被公司在瑞典当地雇用，并在瑞典连续居住五年和纳税後，便可以申请永久居民身份和入籍。申请人只需支付申请工作签证的费用约1457元人民币，可以说是近乎零成本的移民方法，兼可以携带配偶和未满18岁子女一起移居瑞典。

不少跨国公司源於瑞典，包括家俬零售商宜家家居丶时装公司H&M等。虽然大公司对人才的需求大，但要获得青睐聘请也不容易，或要与全欧盟内的求职者竞争。而瑞典九月的失业率为7.1%。另外，若在工作签证期间，公司倒闭丶违法等，又或你转行，便要在另一间公司从头来过，在两年後於行内转工则可获豁免。

至於自雇经营生意，要求每年生意额要增长15%，连续三年纳税，当在瑞典居住满三年，而每年居住不少於183天便可申请永久居民身份和入籍。而自雇经营的生意金额可多可少，目的是足够聘请当地工人促进就业。尽管如此，梁谓祺指，移民局对这途径的审核会较雇主担保严格，例如看重公司资产丶公司商业规划等，并证明有足够的资金营运生意，移民局才会批准，因此涉及三年投资20万至30万欧元（约154万至232万元人民币）的商业计划书是必须的。

他补充，经营生意的另一方式是透过入股当地企业超过51%股权，优点是有人帮手管理企业，投资者不用放弃原先的工作。而以他接触的个案为例，较多是入股餐厅和小型超市。另外，做资讯科技丶贸易丶生活必需品等生意的公司都相对受欢迎。

居住方面，据海外房地产平台居外网资料，一个位於首都斯德哥尔摩的四卧住宅，建筑面积约170平方米，叫价约1,190万元人民币。至於一个在哥德堡的六卧住宅，建筑面积约278平方米，叫价约1,082万元人民币。

斯德哥尔摩的四卧住宅。居外物业编号：51277365（点击图片查看详情）
哥德堡的六卧住宅。居外物业编号：51312325（点击图片查看详情）

就业竞争大 租盘抢手

Ariel和丈夫都是中国台湾人，在外资药厂工作，其後因丈夫找到在瑞典的工作，2018年初开始在瑞典第二大城市丶位处西南部的哥德堡定居。

她笑言：“来瑞典前我们对这里一无所知，只是觉得工作发展前景和福利都很好，就过来了。”现时他们住了将近两年，生活方面大致上已习惯，但目前还在适应瑞典人的处事文化。当他们在瑞典居住满五年就可以申请永居，并可申请入瑞典籍。

她指出，当地政府会提供免费的瑞典文课程给已经移民到瑞典的外国人。而瑞典人普遍英文都非常好，所以在瑞典讲英文都可以的，只是瑞典人之间通常以瑞典文沟通。

工作方面，她指除非你有别人没有的专长，不然小公司通常倾向雇用会瑞典文的人。至於大公司不太要求员工会瑞典文，懂英文就可，但职位竞争大，基本上要跟其他欧洲人一起竞争。因此，“关系”很重要，透过熟人引荐可大大增加找到工作的机会。

当地人通常买楼自住，很少人会用作出租，政府亦有管制。因此，租盘供应少，外来人较难找到地方租楼，通常一个租盘广告一贴出来，就会有几十甚至过百人说要租，要找到好的租盘需要时间。

在饮食上，以在瑞典的美国连锁式快餐店为例，一个巨无霸套餐约80瑞典克朗；出外到餐厅，最简单的一顿每人至少100瑞典克朗，大多数人都是自己煮，她也有很多同事是自己准备午餐带回公司食。

至於当地福利，她指教育基本上从幼儿园到大学研究院都是免学费。另设有医疗保障，假如一年看医生的费用超过3,000瑞典克朗，超出的部分由政府支付。


居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多瑞典在售房源，或致电 400-041-7515 谘询瑞典移民和房产投资的机会。

 


 来源：东网
责编：Zoe Chan

资深国际城市规划师解读生活方式新高度

全球酒店投资趋势2019

2018年，在稳健的全球经济环境下，人们的旅游需求十分旺盛，这也极大提高了酒店投资的流动性。在过去的一年中，以美国为首的酒店投资市场气势高昂，由此带动的全球酒店交易总额已达到近680亿美元。预计，2019年的全球酒店投资量将与2018持平。【阅读原文】

 

当代豪宅的十大环保特色

关于理想豪宅，时下的趋势不再是为豪宅添置那些有升值空间的古董或稀有收藏品，而是关注房产本身的环保和节能程度，这也是未来的趋势。对于豪宅定义词汇，已经从时尚、智能、精致转向了“可持续性（sustainability）”。我们本期来将目光聚焦于当代豪宅的十大环保特色。【阅读原文】

 

投资海外度假房产你必须知道这些事——2019推荐投资地

如果你想要购置一处海外房产，不论是出于长期居住、短期度假还是纯投资的目的，利润是首要考虑的因素。度假住宅往往建在环境优美、气候适宜、人口较少的景区，这些地方的生活节奏比起城市要舒缓得多，这里的人们也更懂得放松、惬意地享受生活。因此，此类地产已经成了高净值人群海外房产投资的首选。【阅读原文】

 

大涨十年，德国房价还能坚挺多久？

居外网记录的2018年中国买家对德国房产的询盘量，超过了2015~2017年的总和。可是10月初的一项调查显示，多年来持续上涨的房价让29.4%的机构投资者认为，德国核心地区的房价已经过高，不再具有投资价值，去年持同样观点的投资者还仅有8.2%。

撰文：吴将

2019年至今，德国房市的火热程度依旧，而房价也仍在以可观的速度上涨。

欧盟统计局10月初公布的数据显示，2019年第二季度，德国房价环比上一季度上涨了2%，与上一年同期相比则上涨了5.2%，均高于欧元区平均值。

不过警告泡沫风险的声音也越来越多，德国财政部国务秘书库基斯（Jörg Kukies）近日就公开表示，将强烈关注房价上涨、私人家庭债务高企给金融系统带来潜在的风险。

同时也有调查表明，机构投资者对德国房市的追捧热潮已过，投资兴趣出了明显下滑，行业高管对于未来12个月的房价也信心不足。

抵押贷款利率接近0%

近年来德国平均房价一直保持着快速上涨。据德国媒体报道，2010年至今，德国住宅均价上涨了超过50%，其中柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍。

首都柏林的房价增幅尤为惊人，据中国首席经济学家论坛研究院（CCEF）研究的数据显示，2008年至今，该市房价年化增长率达到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超过曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、伦敦（4.4%）等热门城市，仅次于香港（10.6%）。

推动德国房价上涨的原因多种多样，其中欧元区利率不断下调及当地新建房屋速度跟不上市场需求无疑是核心因素之一。

2008年底，欧央行的再融资利率还是4.25%，此后便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期间，欧央行大规模购买政府债券使得收益率曲线跌至了低谷。今年8月，德国政府首次以负利率收益出售30年期的国债，依然获得不少投资者的青睐。这也凸显了在欧元区市场，安全资产是如此的短缺。

房地产抵押贷款利率与政府长期债券的息票利率息息相关，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在第一财经记者采访时表示，近几个月以来，在美国下调利率、欧洲央行继续执行货币宽松政策、全球经济预期低迷等大背景下，德国房贷利率也在不断创造历史新低。

孙杨称：“甚至有客户此前和银行谈好了利息，但在出来的贷款合同上，银行竟然选择主动降了10个基点利率。目前德国房贷10年的绑定利息大约为1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根据贷款比例高低以及贷款人资质等因素，各家银行存在一定的调整空间。”

建筑活动低迷则是德国房价持续上涨的另一个重要原因。

德国统计局数据显示，2018年德国同比新增的住宅许可数量仅0.2%，而新屋落成量（约28.7万套）同比也只上升了0.9%，明显跟不上人口及外来移民的增速。德国建筑工业总会会长鲍尔（Thomas Bauer）表示，从中期来看，德国每年需要建造约40万套公寓，才够填补市场的供需空缺。

德国经济研究所（DIW）认为，联邦政府的移民政策以及随之而来的经济适用房短缺，支撑了德国房价的上涨。如果欧元区的利率环境长期保持当前水平，或者抵押贷款利率在名义上跌至零以下（如丹麦），那么未来德国房地产的市场需求仍然巨大。

机构兴趣已开始消退

尽管到目前为止，推动德国房价上涨的重要利好因素并未出现明显逆转的迹象，但随着房价高企，同时德国经济却十分不景气的背景下——今年前两个季度，德国GDP增速仅为0.4%和-0.1%，处于衰退边缘，不少房地产行业高管和机构投资者对德国房市的信心也不再想以前那么坚定。

德国环球投资公司（Universal-Investment）10月初的一项调查显示，机构投资者计划继续在德国投资房产的比例为54%，同比下降了16.2%；相反对北美和亚太地区的投资兴趣出现了触底反弹。多年来持续上涨的房价让29.4%的机构投资者认为，德国核心地区的房价已经过高，不再具有投资价值，去年持同样观点的投资者还仅有8.2%。

无独有偶，德国经济研究局9月底一项针对房地产行业高管的调查显示，高管们对未来12个月房价的期望指数为-9，与上一个季度相比下跌了18.5；也就是说，超过半数高管对未来一年的房价缺乏信心。

财政部国务秘书库基斯近日在柏林一场房地产行业聚会上表示，金融市场稳定委员会将高度关注近年来过热的房地产市场所带来的风险。他特别指出，私人家庭融资额与GDP之间的差距已连续21个季度在增加，尽管如果和其他国家进行横向比较，德国私人家庭债务仍处于中等水平，“没有恐慌的理由，但我们必须谨慎以待”，库基斯称。

房地产融资经纪人克莱恩（Dr. Klein）称，德国人的平均购房贷款金额一直在创新高，2018年9月时，平均贷款额为22.8万欧元，但今年9月已经达到了25.9万欧元；同时抵押贷款融资比率也从去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德国经济研究所的房地产经济学家亨格（Ralph Henger）表示，德国房地产行业已“处于繁荣的尽头”，一项由他主编的房地产指数已连续三个季度出现了下跌。

德国联邦银行（Bundesbank）曾多次警告，德国大城市的房价高估了15％至30％，而据房地产咨询公司Empirica研究，在七个最大的城市中，高估程度甚至达到了37％。

德国统计局最新报告显示，德国一半以上家庭支付的房租，已超过其家庭净收入的三分之一。由于近年来德国房租大幅上涨，屡次引发民众上街抗议。柏林市政府上周已做出决定，禁止房东未来5年内涨房租，并给房租设定了上限。尽管柏林政府的做法未必会被德国其他城市效仿，但也不得不引起房产投资者的警惕，毕竟房租与房价紧密相关。

中国海外房产投资者热门目的地之一

据戴德梁行、CCEF研究的数据显示，德国是2018年中国居民境外房地产投资第十大目的地，在欧洲地区仅次于葡萄牙和意大利。

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，中国买家对德国房产的兴趣过去几年一直呈上升趋势，在2018年第三季度达到了顶峰。居外网记录的2018年中国买家对德国房产的询盘量，超过了2015~2017年的总和。

德国法兰克福2卧公寓，建筑面积78平方米，房价约¥446万（点击图片查看房源详情）

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居外网提供的数据显示，对于德国房产，中国买家最感兴趣的房价区间在25万到50万美元之间，约占29%；首选购房目的地为前5名依次为柏林、法兰克福、慕尼黑、杜塞尔多夫和汉堡。

奇米尔称，2019年以来，德国询盘量上升速度有所放缓。今年上半年的询盘量与去年同期相比上涨了23%，但第三季度同比却下降43%。预计今年中国买家的德国询盘量会稍低于去年。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

住进法国“皇家后花园”，这可能是最好的机会｜居外精选

作为欧洲游必行之地，法国的旅游产业的红火程度一直以来都处在世界前列。浪漫、自由、高贵、优雅，这个国家的诸多城市，无时无刻不散发出这样的迷人气息。

法国最大的旅游景区在哪里呢？巴黎有神秘的卢浮宫，戛纳有精致的电影节，波尔多有香醇的葡萄酒，这每一个名声在外的法国城市，真是法国一张张别具特色的文化标签。

而即使如此，今天的主角并不是上述的几个城市。相比之下似乎更加名不见经传的卢瓦尔河谷，才是今天我们要探寻的“法国宝藏”。

法国的母亲河

标粗的蓝色线条为卢瓦尔河流域

卢瓦尔河长约1020公里，是法国的第一长河。大家一般所说的卢瓦尔河谷大概是从奥尔良到昂热的这两百多公里。卢瓦尔河最出名的当属它的城堡，而其中几乎所有的城堡都在这一段上，而其中最最精华，集中了最出名的几座城堡的是布洛瓦至图尔的一段。

卢瓦尔河谷产区被誉为为法国“皇家后花园”，无论在地理上还是在文化上，都属于法国的心脏地位。

可能是法国最知名的城堡——香波堡

香波堡是卢瓦尔河谷所有城堡中最宏伟也是最大的一个，已经有500多年的历史。附近的居民常喜欢把它和阴柔的舍农索城堡封为法国古堡里的一王一后。法国历代的国王、贵族在此打造一座又一座度假用的狩猎宫殿，甚至还不时举朝迁移至此。

花园里的城堡——维朗德里城堡

花草盛开，四季都是如此美景。维朗德里城堡的存在，让城堡不仅仅具有神秘色彩，还有田园风光，如此大气恢宏的设计，真是具有欧式皇家风范。

卢瓦尔河流域是法国城堡的天堂，同时也是一个葡萄酒的高产区。大概从公元5世纪起，这里就开始生产葡萄酒，卢瓦尔河谷是法国产区里面风格最多样性的产区，生产各种风格的物美价廉的葡萄酒。

历史悠久、文化底蕴深厚、环境优美、建筑极具特色，这样的卢瓦尔河谷，也就自然而然成为了法国第一大旅游区，每年慕名而来的旅客都不计其数。

100万欧元，住进法国“皇家后花园”

从别墅看河对岸的昂布瓦斯城堡

这是一座位于卢瓦尔河昂布瓦斯边的私人别墅，共254平米的建筑面积。它安静地坐落在黄金岛上，由于昂布瓦斯位于卢瓦尔河谷城堡的中心，因此这里也是最卢瓦尔河谷有趣的旅游站点之一，商业价值极高。

昂布瓦斯距离巴黎需2.5小时的车程，距离高速列车（TGV）则需1小时车程。因此不管是昂布瓦斯，还是离开这里，交通都非常便捷。

别墅建于19世纪，面向昂布瓦斯城堡和达芬奇教堂，每一个慕名来到达芬奇豪宅的旅客，也都会经过这栋别墅。

黄金岛以休闲场所而闻名，拥有的娱乐设施包括游泳池、网球场、足球场及健康步道等等。

别墅一楼的鸡尾酒吧

整栋别墅共建有三层，一楼和二楼配有商业设施，三楼则为私人公寓，其内部配有大型私人休息室及一间配有开放式浴室的卧室（浴室配浴缸和淋浴间），此外还带有22平方米的带顶露台和42平方米的室外露台。从1991年起，别墅作为一家鸡尾酒吧餐厅经营。

目前，它可以用于经营任何其他活动，或者简单地作为一处独立房产，可商可自住。

如果用来作为自己度假时的居所，对面便是传奇画家达芬奇故居，窗外便是安静流淌的法国第一长河，此情此景，让人神往。

酒吧内部环境

如果用来投资，这里的收益一定不会让您失望。首先这里最不缺的就是游客，这些都是潜在的资源。如果在这里每年进行10个月的商业活动，您的年营业净额为490,000欧元，年末净利润可达62,400欧元。真正意义上达到了商住一体。

另外，别墅周围的学校、医院、公园、车站、银行、剧院等基础设施场所配套都一应俱全，完全满足在生活的需求。

浪漫醉人的河景

生活在真正的城堡里，可能是相对遥远的事情，但住在城堡对岸，咫尺之隔，和城堡们分享美丽的河景、晚风、夕阳，现在您只需要一个点击便有机会：https://www.juwai.com/50166794.htm，或致电联系居外400 041 7515。

 


撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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远程买房5年上涨85% 眼光比资金更重要——上海金领德国买房投资的故事

买家档案

L小姐
身份：上海金领/金融圈从业人员
买房区域：德国柏林
房屋类型：市中心小户型公寓
买房目的：长线投资
购房资金：物业总价8.6万欧元，连同各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元

今年5月，我在德国度假期间，特地到柏林去看了一下自己四年多之前买的房子。因为租客还在，即便是房东没有得到租客的允许也不能进入房间的内部，所以只能观望下房子的外景和周边。说起来有点不可思议，这套买了四年多的房子，我至今也未曾进入过，里面的庐山真面目不曾看过，连现在入住的意大利房东也未曾谋过面（管理都由当地的管理公司在打理，日常的沟通主要通过英语邮件）。这一切是怎么发生的呢？且听我一一道来。

当地周边
公寓外观

起因：深爱德国的环境与文化

我的这项投资交易是在2014年底确认、2015年初完成的。其实投资柏林对我而言也绝非完全偶然。毕业不久，我曾在一家德企工作，培训期间在德国纽伦堡住过4个月。虽然此前在英国留学，但初到德国的我就深深地爱上了这个国家的环境和文化，尤其是人与人之间的高度信任给我留下了深刻的印象。

2012年夏天，我男友在柏林度假顺便买了一套房子，当时我也在，并且陪着他走完了整个买房交易的全流程。因此对于如何以外国人的身份买房、怎么找中介、律师、按揭经纪、管理公司等，已经非常清楚了。男友是美国人，他的父辈是二战期间被迫离开柏林的犹太人，虽然这个交易中不免有些感情成分，但促使他当机立断做买房决定的最大原因是当时柏林的房价和世界上任何一个大城市相比都是“便宜到难以想象”。后来，我上海遇到一位以色列人，也是前几年在“寻根”柏林的时候顺便买了套房，他至今仍为这项投资感到无比的骄傲。

房屋所在街道
当地传统高档小区环境

交易：全程 “遥控”指挥 顺利入手

2014年，我在香港的一家资产管理公司工作，工作性质使我在二级市场证券投资上受到严格的限制。但自己当时手头有五六十万港币的闲置资金，到上海或者香港置业是绝对不够的，于是也萌生了投资柏林的念头。虽然当时的房价与2012年相比，已经有了不小的涨幅，但价格依然便宜。2014年夏天，我与闺蜜到欧洲度假，把柏林定为最后一站，找到了当时为男友办理交易的律师，提供了自己的护照复印件，签了律师的委托函，就离开柏林了。后续的房子搜寻、交易确认和与中介、律师和按揭经纪人的沟通都是在网上以邮件形式进行的。

柏林是个很大的城市，而且由于冷战时期东西分割的特殊历史，加上这些年创意和高科技产业在当地的迅猛发展，各地区房价变化差异很大，对于一个外国人来说，要找到适合自己投资的地段并不容易。所以我采取的策略是锁定西柏林的老牌黄金地段，以著名的选帝侯大街为中轴开始搜索。

最后选定的标的是位于柏林市中心西南面Wilmersdorf区Pfalzburger Straße街一栋二战前老公寓楼的单间公寓，大概是28平米。前房东是德国人，带每月470欧元的租约。凭借固有的认知，我一开始担心28平米是否太小，但德国的房屋是按实际面积计算的，对单身人士来说空间不算局促。在柏林当地，这样地段好、面积小、租金水平不低的小户型算市中心黄金地段的“上车盘”（香港俗语，指用少量的钱成为有房一族，登上楼市发展的列车）。由于外来人口不断涌入，柏林的房屋供应极为紧张，因此房东掌握了较大的主动权。

还好，有个尽心尽职的房产中介帮忙！这位房产中介是一位德国老先生，常年为西门子公司的员工提供房产租赁买卖的服务，对我的服务也很到位。因为无法实地查看，他就拍视频给我看了大楼的外观、附近的环境和公寓的内部结构。

投资：“绝不贬值”的长期资产

经过查看图片、视频资料和与经纪人的沟通，我很快就确定这是我想要买的房子！交易的第一阶段，总的花费大约在10万欧元左右，包括8.6万欧元的物业总价、房价7%的中介费、律师费和按揭经纪人的服务费。我的首付大约五成，其余的来自贷款。由于我不是欧盟公民，在当地银行系统无法取得贷款，按揭经纪为我找到的贷款提供方是北德一个行业退休基金，虽然3.5%的利率和当地银行按揭利率相比高了不少，但相比国内仍是要低了很多。租金用于还一部分房贷，其余每年再贴一万多元人民币，预计2023年贷款还清。

房屋购买后，延续之前的租约。由于我无法直接管理租客，律师为我推荐了一家当地的物业管理公司，主要负责收租、交税、还贷等行政工作，每月收费大约25欧元。另外，我没有开设德国银行账户，而是开设了一个第三方托管账户，进行日常资金的往来，我和物业管理公司对账户有控制权。

而房子本身的物业管理费大约在150欧元左右。这个管理费在德语中称为Hausgeld，直接的意思是“房子的钱”，也可以理解为“房子基金会”，所有对房子的管理修缮的费用都从这笔钱出，不存在再次向房东集资的情况。

粗略估计，这套小公寓的目前的市价大概16万欧元左右，较购买时的价格上涨了85%左右。

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在有些人看来，通过网上的沟通，“遥控”购房似乎有些不可思议，但在这国外并不稀奇，比如有报道说一些英国买家也是通过这种方式完成的海外房产投资交易。另外，不得不说，德国的诚信社会和法治环境也给予了我这样做以很大的信心。我的中介在交易完成后就退休了，他发了邮件对我说：“这是我职业生涯的最后一单生意，谢谢你对我的信任。你做了一项明智的投资，除非发生战争，否则这个房子是绝对不会贬值的。”

居外推荐德国柏林市西部心脏地带的优质投资公寓：位于柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商业综合体，于2019年进行了全面翻新， 拥有23至60平方米的居住空间，设1-2个房间的公寓，是自用者和投资者的理想之选。房价约¥191万。
居外物业编号：49977523 点击查看房源信息

 

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撰文：Leanne Wang
责编：Zoe Chan

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居外网发布2019年第一季度全球楼市报告

在截至2019年第一季度末的一年中，尽管全球经济基本面亮点不多，房地产市场的繁荣也有放缓的苗头，但投资机遇依然存在。居外的调查发现：

  • 过去一年间全球房价上升强劲的市场近四成；但今年一季度的发展势头比去年有所放缓
  • 亚洲地区整体上涨，菲律宾马尼拉CBD领涨全球
  • 澳大利亚触底反弹，新西兰上涨趋势可能受到挑战
  • 德国领涨欧洲，“脱欧”阴影依然笼罩英国
  • 北美地区后续乏力，但多伦多和蒙特利尔需求强劲
  • 中东南市场表现持续低迷

截至2019年第一季度的一年内，亚洲市场整体温和上涨，表现最为抢眼的是的菲律宾。该国在《全球房地产指南》（Global Property Guide）所覆盖的５０个市场中，涨幅排名第一。首都马卡蒂中央商业区三卧室公寓的平均价格同比上涨了15.15%，今年一季度环比上涨5.82%。该国在居外客户兴趣热度榜上位列第六，投资者的兴趣高度集中在马尼拉的市中心。

截至2019年第一季度末，居外客户最为青睐的亚洲市场——泰国全国房价上涨了2.3%，由于需求上升和供应下降，这一趋势有望继续保持。期间，东京新公寓的平均价格同比上涨3.9％，二手房的均价同比上涨了3.04%。马来西亚在经过两年的调整之后，从去年三季度开始房地产市场交易重新活跃了起来，这可能是因为去年5月大选之后，之前抱观望态度的投资者重回市场。

但是中国大陆和香港的房地产市场表现则差强人意。香港的住宅价格在截至2019年第一季度末的一年里同比下降了0.04%，与2018年第一季度12.28%的同比增幅形成了鲜明对比。

截至今年3月底，澳大利亚的房价已经连续下跌了17个月，但是跌幅正在收窄。Corelogic的数据显示，截至今年第一季度末的一整年中，全国整体房价同比下跌了6.9%，第一季度环比下跌2.3%，3月跌幅收窄至0.6%。5月在大选中获连任的总理莫里森承诺多项措施来刺激楼市。6月和7月，澳联储两次降息各25个基点之后，当前1%的利率水平已经创下历史新低。今年６月，悉尼、墨尔本的房价指数分别环比上涨了0.1%丶0.2%。

新西兰的数据依然强劲，但是在市场需求低迷，在供给上升的情况下，房价上涨的趋势将会受到挑战。

欧洲房价的上涨势头有增无减。《全球房地产指南》调查中十个表现最强劲的房地产市场有半数位于欧洲。强劲的供需面支撑德国市场继续保持升势并领涨欧洲。截至2019年第一季度的一整年内，德国公寓均价同比大幅上涨了9.23%，葡萄牙市场的表现紧随德国，报告期间该地区的房价同比上涨了5.96％，位列调查覆盖的41个市场的第六名。

“脱欧”继续影响英国的房地产市场。全英房屋抵押贷款协会数据显示，截至2019年第一季度末的一年内，英国平均房价同比下跌了1.36%，今年第一季度环比下跌了0.51%。但英国受到外国投资者的青睐，在居外的客户兴趣热度榜上位列第一。

在经历了六年的强劲增长后，美国的住宅市场已开始降温。标普/凯斯-希勒全国房价指数和联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）的交易数据都显示，该国的房价涨幅触及五到七年来的最低水平。

加拿大的房价处于十年来的最低水平。2019年第一季度，加拿大11个主要城市的房价同比略微下降0.35%，较去年4.2%的增幅大幅放缓。尽管如此，大多伦多和蒙特利尔地区的房地产需求仍在上升。

受油价下跌和政治和外交危机影响，中东地区房地产市场在过去的一年中整体表现不佳。今年第一季度，迪拜住宅物业价格环比略微下跌了0.38%，尽管如此，迪拜公寓的租金收益率十分可观。

居外提示：

本报告使用的数据如非特别注明全部为通胀调整后数据。 本报告进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数，以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

 

 

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