洛杉矶 – Page 5

2017年全美各州租金排行榜出炉夏威夷居然第二 | 美国

美国人这一辈子在食住行上差不多花费160万元，其中最大的部分是住房成本，占了近三分之一。

不过呢，不同地区，在住房上的花费还是有很大差异的，沿海城市要比中西部地区贵上三四倍。与此同时，住房成本高的地方人们的收入也会更高，所以对于他们来说房价高一些也不会成为太大的负担。

美国人在租房上会花多少钱？Priceonomics分析了租金在各州之间是如何波动的？哪里租房最贵？哪里更实惠？哪里的美国人收入用于租房的比例更高？哪里更低？

数据摘要

租金最高的州

加利福尼亚州：平均租金1,901美元，比亚利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉矶：平均租金2,600美元，占洛杉矶居民收入的23.9%。五个租金最贵的城市中有4个位于加州。

租金最低的州

西弗吉尼亚州：平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托莱多：平均租金550美元。五个租房最负担得起的城市中有三个在中西部地区。

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各州的租金

美国的平均租金是1,249美元。在44个有数据可询的州中有19个（占43%）高于这一水平，而57%低于此数。

加州位列全州榜首，夏威夷平均租金为1,734美元位列第二。纽约州排在第16位，这一排名反映了纽约市以外的地区租金并不是很高。

各地区的租金

很明显的是，沿海城市的租赁市场显然更贵。这也可能反映了这些地区居民的收入情况。沿海地区的收入往往较高，特别是纽约市、旧金山和洛杉矶等城市。

分析显示，东北部（$1408）和西部（$1,393）租金最高，南部（$1206）和中西部（$1,042）则相对便宜。

各州租金占收入的百分比

数据显示，南部和中西部各州的生活成本较低，但居民的收入也不高，因此收入用于租房的比例更高。下面这张表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是，这些数字代表了税前收入的百分比。

可以看到，在这里有一个稍微不同的情况。租金排在第33位的南达科他州，以实际的租金成本计算，占收入的百分比位列前茅，平均租金占到了居民收入的24.8%。据美联社报道，南达科他州的一些城市目前正面临出租房屋短缺的情况。

租金最高的城市

再来看看各城市之间的数据。这里所列的城市是根据人口普查局的数据人口最多的城市。

加州洛杉矶居于惊人的高位，平均租金为2,600美元。不甘落后的还包括加州的圣何塞（$2,502）和旧金山（$2,333）。

在20个租金最贵的大城市中有5个位于加州，其他是西部或东北部的沿海城市。

不过不要担心，美国仍然有很多可负担得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托莱多平均租金为550美元，只是洛杉矶的五分之一。在美国的最大城市中有12个平均租金低于1,000美元。在租金最低的20个大城市中亚利桑那州占了4个。

各地区租金占收入的比例

洛杉矶租金收入比为23.9%，是各大城市中最高的，其次为弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩（23.4%）、加利福尼亚州的圣地亚哥（22.5%）和科罗拉多州科罗拉多斯普林斯（22.2%）。

教育和租金也有关系

最后，看看教育水平在房租上起了什么样的作用。

数据显示高中毕业的人租金水平一般在1000美元左右，随着教育水平的提高，房租上升。特别是那些拥有专业学位的人所支付的租金中位数要高得多：

牙医（DDS）

租金中位数：1,687美元

医生（MD）

租金中位数：2,023美元

最后，概括一下，从上面的这组数据，得出一个身处这一地区的人们都不愿承认的结论：在洛杉矶租房是最贵的，没有之一。

文章来源：侨报网
数据来源：Earnest
责任编辑：Zoe Chan

美国豪宅市场疲软但是洛杉矶房价还在蹭蹭涨 | 美国

购买一套豪宅要花多少钱？据佳士得国际地产（CIRE）报导，在世界各地购买一套豪宅的平均起价为210万美元，但有些地方，例如摩纳哥却高达1000多万美元，而哥斯达黎加则不到100万美元。所以这个问题的答案绝对取决于你要住哪儿。

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美国一直是备受全球买家青睐的房地产市场之一，但近年来豪宅市场却普遍处于疲软态势。到今年7月底，美国一套豪宅的平均价格仅为160万美元，低于世界平均水平。不过，在美国豪宅市场不景气的大环境下，洛杉矶却异军突起，作为美国置业热门城市当地豪宅价格均价已超过400万美元，大大高出全美中位数价格的平均水平。另外，在洛杉矶，豪宅市场占整个房地产市场份额的10%，已成为南加州房产市场增长的重要组成部分。

为什么洛杉矶的豪宅价格不断上涨？最主要的一个原因是供需不平衡。虽然从去年开始豪宅的数量有所增加，但买家的购房需求却一直居高不下。从三月到六月仅四个月的时间，大洛杉矶区97处豪华住宅被抢购一空，成交数量与去年同期相比增长了26%，成交的平均价格更是高达950万美金。除了住房供应难以满足不断增长的买家需求之外，土地的稀缺和建筑规章的日益严苛也是抬高房价的重要影响因素。美国房产评估公司Miller Samuel称，由于房源紧俏，洛杉矶当地豪宅的中位数价格不断攀升，贝莱尔的一处有12个卧室的超豪华住宅开价甚至高达2.5亿美元，令人震惊。

然而，在洛杉矶豪宅市场经历巅峰时期后，大家都在关注远超全美水平的高昂价格还能继续多久。但专家称，超级豪宅价格还会继续上涨，不会放慢增长速度。其中一个重要的原因是，由于洛杉矶是美国的第三大都市区，经济发展迅速，电影产业和商业贸易发达，多元的文化环境等优势吸引了越来越多的超级富豪。另外，他们也是为了安置自己的巨额资产而选择投资美国的房地产市场。正是由于他们的涌入，刺激了买家对豪宅市场的过度需求，从而抬高了当地的房价。

美国房产中介公司Halton Pardee + Partners的经纪人塔米·帕迪说道：“洛杉矶有先进的技术、多样的娱乐活动以及不错的天气，因此可以吸引许多国际买家前来投资。其次，当地深厚的文化资源也是重要的考虑因素，例如洛杉矶的市中心和艺术区。”

保罗·哈比比是来自加州大学洛杉矶分校安德森管理研究生院金融与房地产专业的一名讲师，针对房价是否下降问题，他也给出了自己的看法。保罗说道：“由于房价不断上涨，当地诞生了一批新的百万和亿万富翁，而新的财富创造又会带动当地更高的消费水平，导致人们对豪宅的购买欲更加强烈。再加上技术和财富的不断积累，因此可以推测洛杉矶的豪宅价格还会继续上涨。”

除了上述因素之外，帕迪还补充道：“在富豪们购置豪宅之后，他们并不愿意离开，而是为新家添置配套设施，例如在家里安置像餐厅似的厨房和美发店，像酒吧、迪斯科舞厅和保龄球馆等娱乐设施，这样就可以吸引更多的人去他们家参观，而这也会吸引更多的人前去投资。”因此从目前来看，洛杉矶豪宅市场的购买热度还将持续升温，房价也会继续上涨。如果现在有想投资的打算，洛杉矶可能会是一个不错的选择。

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（据界面新闻）

不分地域热心公益全球华人慈善活动飞速增长 | 美国

导言：近几年，由华人尤其是美籍华裔所发起的慈善公益活动在全世界各地迅速增长。由洛杉矶亚美公义促进中心丶加大洛杉矶分校（UCLA）罗斯金公共事务学院丶加大尔湾分校梁式中美研究院共同发起“全球华人慈善行动”（简称GCPI），项目的目标是透过全球性慈善视角，建立社会意识丶培养捐赠环境，以推动慈善捐赠行为，创建有效机构，扶持慈善行业，最终改善人民生活。

在2017年9月6日，“全球华人慈善行动” 隆重成立以创新型方式连接中国及美籍华裔慈善家的动态平台，于洛杉矶举行的全天会议中，200多位与会嘉宾有幸与其他慈善家会面并建立宝贵的长久关系。居外荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman参与并为居外用户现场直击这次盛事。

9月6日“全球华人慈善行动”论坛上的华裔慈善家座谈（左起：郭志明、梁仕源与妻子梁秀莲、王范文华和先生王文祥）

9月6日，我有幸参加了第一届全球华人慈善事业大会（Global Chinese Philanthropy Rising Conference）。会议探索了我们可以合作的方式。房地产开发商梁仕源（John Long）是大会创始人之一。创始合伙人已经在一起工作了两年多，他们的目标是建立中美两国的积极关系。

Sue Van作为创始人发言。中国经济快速增长带动了慈善事业的发展。参与是公民参与和联盟建设权利的关键。尽管中国人可能很难将自己认定为亚裔美国人，但是在美国，随着生活的改善，将自己视为这个更大的社区的一员将会是有益的。尝试与其他亚洲人交往，我们可以作为一个更大的社区，变得更加的强大。公民参与很重要。

洛杉矶亚裔公义促进中心主席兼执行理事郭志明（Stewart Kwoh）指出，66％的捐赠者受过高等教育。有意思的是，所有城市中，中国香港捐赠者最喜欢捐赠给大学。

会议包括许多有趣的小组，创始人梁仕源和梁秀莲（Marilyn Long ）夫妇以及华裔企业家王文祥（Walter Wang）和王范文华（Shirley）均作为小组成员参与其中。王范文华谈到教育的重要性，她是加州大学洛杉矶分校基金会的负责人，该基金会参与到了本次研究和网站建设。梁秀莲指出，每个人都渴望美丽，她专注于将艺术带到更大的社区。许多小组成员都是移民，因此代表了参与重大慈善事业的第一代人。他们从自己开始，以身作则传播新的赠予传统。这种信念是由他们的孩子传承，下一代是至关重要的。百人会（Committee of 100）[1] 的成立让世界听到华裔美国人的声音。

加州大学洛杉矶分校国际研究所的克里斯·埃里克森（Chris Erickson）谈到了研究企业家和慈善家的研究。卡娅·蒙特萨格鲁（Kaya Mentesaglu）则介绍了新的网站：全球华人慈善行动积累了大量的数据，包括热点和活动聚集的城市地区，作为面向其他美国华裔人群体推广活动的一部分。《洛杉矶时报》也刊登了一篇文章，题为“Chinese Americans’ giving jumps（华裔美国人的跃起）”，如果你想要更多关于这项重要研究和倡议的信息，这将是有趣的。本次会议后，将陆续在中国香港、北京和纽约举行合作会议。

休会期间，亚裔美国人促进正义协会召开新闻发布会，回应政府对“童年入境暂缓遣返计划” （DACA）[2]的立场。政客希尔达·索利斯（Hilda Solis）表示，我们需要积极行动起来，洛杉矶县可以为陷入困境的DACA年轻人提供法律援助；新申请将不会被处理，但如果您现在有一个有效的DACA工作许可证，那么在到期日之前申请就行。所有人都在传递一个信息：我们需要说出来，拒绝不公正，和所有的社区共同站起来。可以选择开展企业创业。加利福尼亚州是这一努力的领导者，不让梦想延后。

注解：

[1] 美国华裔非盈利组织“百人会”（Committee of 100）是美国最有影响力的华人组织之一，以华裔精英为主。1990年成立於纽约，常设机构亦设於纽约，发起人有建筑师贝聿铭丶企业家杨雪兰和音乐家马友友等。百人会成员均受到美国总统重视，其中包括数名华裔高官等在美国社会中有影响力与相当知名度的华人丶两岸三地政要名人。

[2] 童年入境者暂缓遣返手续（Deferred Action for Childhood Arrivals，简称DACA）是美国前总统奥巴马在2012年6月推出的一项政策，容许若干在入境美国时尚未满16岁的非法移民申请可续期的两年暂缓遣返，并容许他们申请工作许可。2017年9月5日，特朗普政府宣布废除DACA计划，约80万“追梦人”将受影响。

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

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蒙特利公园市全美宜居排第三华人新移民赞方便 | 美国

如果让你把所知的美国城市，按照宜居顺序排列，头三名会是哪些城市呢？

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美国财经杂志（Money）公布的2017年全美最宜居住的百名城市中，加州只有两个城市榜上有名，且都在洛杉矶地区，分别是排名第三的蒙特利公园市和排第六十的洛斯阿拉米托斯（Los Alamitos）。

“这个结果我很惊讶”，来自蒙市的居民林女士表示，“我在这里住了20几年觉得很方便，在吃的方面，有很多超市，很多中国超市”。

蒙市居民郑先生说，这里“交通很方便，要上高速的话，大概只需要两分钟”。

丰富的饮食和便捷的交通，这两大方面确实是让财经杂志不得不对蒙市另眼相看的原因。据财经杂志，拥有六万左右人口的蒙市，家庭收入中位数约为5.7万元，距离洛杉矶市只有八英里，平均交通的时间为27分钟，由于社区多样性，无论是亚裔还是西裔，都可以在这里找到适合胃口的美食。

而面积仅有8平方英里的蒙市，大大小小的公园就有12个，不愧是蒙特利“公园市”。

蒙市居民 Frank Zarajoza说：“你会看到人们在锻炼，促使更多人来到户外，即使你晚上十点走在这里，也会觉得这里很舒适。”

同时，财经杂志指出，蒙市的高中毕业率为92.3%，且境内有东洛杉矶社区学院，距离加州州立大学洛杉矶分校和南加大也仅有不超过20分钟的车程，可谓教育资源丰富。

对于新移民来讲，蒙市还有独特魅力。

蒙市居民杨女士说：“刚从国内来到美国的老人和小孩，到蒙市这里过渡一下，这里差别和国内不是很大，不管是语言、生活习惯、还有饮食，各方面都是这样。”

（互联网资讯综合整理）

波特兰、旧金山、西雅图房价比2007年还高，为什么专家还推荐买？| 美国

近期，人民币不断走高，美国房产能不能继续投资？

数据显示，7月，全美约有半数大城市房价创下新高。

一位从事美国房地产交易的中介沈玉成（化名）告诉记者，“近几年，中国买家是美国房地产市场最大的国外投资者。”

房地产市场永远不缺多方和空方。

对于眼下的美国房地产市场，空方认为，美国房产，除了价高之外，隐形费用也不低，中国投资者应三思。

多方认为，洛杉矶、西雅图、纽约仍位列全球房地产最有投资价值的城市,也就是美国置业热门城市。

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现象：美半数大城市房价创新高

“从价格来看，7月，全美约有半数大城市房价创下新高。”

美国最大房地产数据平台Zillow相关负责人告诉《国际金融报》记者，过去一年，Zillow房屋价值指数达200700美元，与2007年4月楼市崩盘前相比，上涨了4100美元。

7月份，Zillow数据平台房地产市场报告显示，全美房价中值在过去一年中增长6.8%，前35大城市房产市场中，有15个城市的房价中值高于以往。

在波特兰，目前的房价中值比泡沫经济鼎盛期还高出26%；在旧金山和西雅图，则高出20%。也就是说，相较于过去数年的水平，眼下美国热门城市的房价已经处于较高位置。

这些城市房价上涨的动力来自哪里？

Zillow相关负责人分析称，直接原因是库存量不足。

Zillow发布数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。

这一观点与全美地产经纪商协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun相似：“成屋市场需求依然强劲，库存短缺是阻碍市场复苏的重要原因。”

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示：“今年夏季，美国楼市供不应求，购房需求日趋白热化，不断推高房价。”

风险：空方多方各有理由

既然美国房价已经处于高位，还适合下手吗？

机构对此分歧颇大。

Svenja Gudell属于多方阵营：“虽然房价走高，但尚在可承受范围内。按揭利率十分低，月供尚能兑现，投资者足以喘息。”

Gudell预计，随着更多房源在九月、十月上市，竞相争购会趋于缓和，建议今夏想购买却没有相中理想房屋的购房者留意。

空方阵容也颇为强大。

喜达屋首席执行官Barry Sternlicht就在近期公开唱衰纽约的高端地产市场，认为纽约的“百万富豪专属地产”即将面临泡沫破灭。

在Sternlicht看来，纽约商业地产价格之所以居高不下，很大程度是因为以中国买家为代表的亚洲资本在推动，但这种刺激不可持续。

Sternlicht表示：“我们就像是坐上了一辆即将出事的列车。随着中国政府对海外投资的收紧，中国资本会从美国地产市场撤资，将带动纽约高端地产价格下降。”

分析机构MHanson.com也表示，美国购买普通住宅所需的收入已经达到历史最高水平，完全背离了十年趋势线，现有房屋销售市场“供应不足”的传言被夸大了。

国际清算银行（BIS）前首席经济学家William White更是将当下的形势与2008年相比，“目前存在的危险比2007年金融危机发生前还要多”。

购买：维护费税费需注意

前国泰君安首席经济学家林采宜认为，“全球房地产最有投资价值的城市为洛杉矶、西雅图、纽约和大阪，其风险收益综合评分在80分以上；其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那，综合风险收益评分在70分以上。此外，东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。”

不过，置业也需考虑成本。

“购房者购房时，通常会关注标价，但还有多项额外费用需要支付。”Zillow相关负责人提醒投资者，根据他们的统计，除了按揭支出涵盖房主保险、房产税和公共设施费用外，房主平均每年还需额外支出6059美元。此外，每年还要支付3021美元维护费用，其中涉及地毯清洁、庭院打理及下水道疏通等。这意味着，美国房主每年平均要花费9000美元的隐含费用。

（据国际金融报）

美国的房子贵吗_美国的房子有多贵

美国的房子贵吗？美国作为海外投资最热门的国家之一，自然其房子也有不少人投资。有许多新的投资者想要知道美国房价高低，那么美国房子有多贵呢？居外网来告诉你吧。

80万美元在洛杉矶能买什么房？| 美国

美国的房子贵吗？

大洛杉矶地区的房价在全美都名列前茅，那么，我们来看看80万美元在阿罕布拉、喜瑞都（Cerritos）和伍德兰山（Woodland Hills）等城市能买到什么样的房子。

阿罕布拉市

在215 S. Cordova St.的平房，售价79.9万美元。木片墙（Shake-sided）装饰的该房临路树街道，带有不连房车库和一个很大的前院；房内三卧两卫，起居室有壁炉，带中央空调（制冷）；房屋面积2000平方英尺，整幢房占地7083平方英尺。

在109 Palmetto Drive的平房，售价79.8万美元。该加州平房（California bungalow）建于1925年，曾翻新过，起居室带壁炉，有法式（落地）门通向后院；屋内三卧两卫，塑面（Laminate）木地板，有前门廊，周围种有果树。房屋面积1515平方英尺，占地面积7000平方英尺。

据CoreLogic.数据，以上两幢房屋所在地区（邮编91801），7月份有7幢独立屋出售，销售中价54.3万美元，比一年前下降了15.1%。

喜瑞都市

在12342 Edgefield St.的改建的两层楼房，售价79.85万美元，带一个砖砌的门廊和一个游泳池。室内四卧两卫，深色塑面木地板，厨房翻新过，主套房带步入式衣橱。房屋面积2108平方英尺，占地面积5111平方英尺。

在16931 Maurice Ave.的翻新的两层楼房，售价79.9万美元。房子建于1970年，起居室外接一个很大的室外有顶活动空间；屋内四卧两个半卫浴，新铺地板，新内漆刷，翻新厨房带吧台。房屋面积2082平方英尺，占地面积5445平方英尺。

据CoreLogic数据，上述两幢喜瑞都市的房子，所在地区（邮编90703）7月份有22幢独立屋出售，销售中价76.4万美元，比一年前上涨了9.1%。

伍德兰山市

在4222 Canoga Drive的现代风格的多层房，售价79.9868万美元。房子周围绿树成荫，庭园景观良好，还有五个室外露台活动区。屋内三卧三卫，主卫翻新过；厨房内配有枫木橱柜；家庭房地面稍架高。房屋面积2114平方英尺，占地面积7522平方英尺。

在5035 Escobedo Drive的粉色现代风格山顶房，山峦谷景尽收眼底，售价79.95万美元。屋内三卧2.25个卫浴；起居室的房顶挑高，连通房（Den）有个饮料吧，有多个阳台。住房面积3072平方英尺，占地面积9610平方英尺。

5035 Escobedo Drive粉色现代风格山顶房，山峦谷景尽收眼底，售价79.95万美元

据CoreLogic.数据，上面两幢伍德兰山市的房子，所在地区（邮编91364）7月份有39幢独立屋出售，销售中价78.5万美元，比一年前上升了2.8%。

（互联网资讯综合整理）

海外置业：多伦多回报最高 | 加拿大

内地高净值人群近年来掀起海外置业潮，胡润研究院昨在上海发布报告指，加拿大多伦多投资回报率最高，录得32.4%。不过美国西部却是最吸引内地富豪的目的地，尤其是洛杉矶丶西雅图和旧金山。

胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，综合考察了内地高净值人群在内地以外置业地区的房价年涨幅丶租金回报率和当地货币兑人民币升幅，并对比了2017年6月与2016年6月这12个月间的数据。根据上述报告，楼市投资回报似乎还颇为可观。最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%；海外置业投资回报率最高的前50名城市中，有16个在20%以上，第50名回报率6.6%。

前50名城市共来自12个国家，其中内地最多，有21个城市；美国有7个，包括西雅图丶达拉斯丶奥兰多丶丹佛丶纽约丶萨克拉门托和迈阿密；德国有柏林丶汉诺威丶斯图加特丶法兰克福丶慕尼黑和汉堡6城市上榜。

加拿大多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%；中国香港排名全球第四，最近一年房价涨幅20.8%。无锡成为最近一年中国内地房价涨幅最快的城市，郑州丶长沙丶广州和石家庄位居前十，西安也表现较好。

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海外置业首选美国西部

事实上，美国西部最吸引内地高净值人群移民和海外置业，特别是洛杉矶丶西雅图和旧金山。胡润研究院的调查指，内地高净值人群所青睐的海外置业丶移民目的地前十名依次为：洛杉矶丶西雅图丶旧金山丶纽约丶温哥华丶波士顿丶墨尔本丶多伦多丶新西兰和悉尼。其中，洛杉矶已连续四年成为内地高净值人群最青睐的海外置业和移民城市，西雅图逐年上升，今年首次超越旧金山，排第二位。

（据文汇报）

搞搞室内设计房产卖得好价钱！| 美国

买房通常是个重大决定，尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解，因为这会影响你的消费限额，并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。

Jen Seago 是一个备受欢迎的室内设计师，比弗利山庄的关键设计便是由她负责关键部分的设计。Jen经常与一些名人合作进行奢华住宅的设计。她曾与社会名流凯西·希尔顿（Kathy Hilton）合作，设计过名模凯蒂·克里瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴萨斯（Calabasas），也曾为詹妮弗·洛佩兹（Jennifer Lopez）挑选过艺术品。

名媛凯西·希尔顿（Kathy Hilton）是帕丽斯·希尔顿（Paris Hilton）的母亲

据Jen所说，加州文化是一个不断转变的过程，也是国际买家投资的一个巨大市场。

很多洛杉矶人都喜欢购买老屋，并保留一些“旧物件”，如旧的门和五金，这些与洁净的现代家具形成鲜明对比。加州人喜欢各种物件摆放合理，这在时尚和住宅中都很明显。而我们的设计美学也紧随其后。

Jen说，对任何一个想在洛杉矶买房并进行翻新的购房者来说，首先要了解清楚旧屋新装（home staging）和翻新（remodeling）的区别。

旧屋新装有助于房屋出售。将家具和装饰重新摆设，对房间重新布局，使买家能看到每个房间的作用，藉此提高购屋的意愿。请专业的设计师对旧屋进行新装是非常值得的，这样能向买家尤其是没有创意思维的买家以最好的方式展示其空间，使房屋出售更快。

室内设计是对住宅从头到尾全部进行设计，就如人的穿戴一样。每件物品都经过精挑细选，使其与关键物件的功能和风格相协调，使整个布局显得更为柔和。你需要一个专业人士进行指导，首先从最基本却重要的家具（沙发、床、床头柜、桌子）开始，然后添加灯具，最后再加入一些反映你风格的个人装饰。

对国际买家，Jen有如下建议：

室内设计师工作地点不固定

在网络上搜索并对比不同的设计师及设计风格是非常方便的，如果你找到了一个喜欢的室内设计师，但他却不是本州人，这时请你记住一点：室内设计师通常不会固定在一个地方工作，请先联系他们。

时间期限

和你的室内设计师敲定房屋翻新所需的时间。翻新工作一般需6个月才能完成，这通常意味着在此期间你必须租住在别处。

预算制定

设计成本的浮动会导致相关费用的变化，因此务必在初始预算的基础上至少增加10%的费用。

Jen建议说，卖家如有条件可对房屋进行翻新后再出售。

James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛（Russell Crowe）的家中，该豪宅拥有一流的室内设计

设计巧妙的住宅会令买家更好出手，原因很简单：大多数买家要看到家具和装饰才能想象出他们居住在内的感觉。

对于打算出售的房屋，其设计风格务必符合大众口味。这意味着房屋色彩及“主题”等须得到大众的共鸣。以中性色彩为主色调，饰以其他颜色是最佳选择。越多人喜欢该房屋，它在市场上的滞留时间就越短，利润回报就更快。以上技巧在拍卖活动中非常奏效。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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决心搬出父母家！年青华人助教洛杉矶买房全过程 | 美国

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美国LA Pierce College化学系助理教授吴俊熙分享在洛杉矶买房的经验

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回到洛杉矶一年，一直赖在父母家，最近决心独立，与太太展开洛杉矶看房团。洛杉矶被世界各地的人炒高了，在华人地区街上可以看到挂在灯箱“We buy houses Fast Cash”的告示。然而，笔者相信，只要不是选在比华利山等豪宅区，大部份地区的房价，对中国香港人而言，还是合理。2015年，洛杉矶县的家庭收入中位数为六万四千美元。2017年，洛杉矶房地产的中位数为五十多万美元，在一般住宅区，可以买到千多呎房子，连六七千呎土地。如果在其他州份，这价钱可以买到更大的房屋，以及过万呎的土地。笔者朋友在东岸，十多万美元已经可以购到理想的房宅。美国地大，对一般家庭来说，房屋问题相对轻松。

看房篇

与中国香港不一样，在洛杉矶看房子不用事先预约代理（agent）或屋主，先浏览地产网站如Trulia或Zillow，找Open Houses，即让客人参观的房子。如果在网上见到有房子代售，然而却没有Open Houses，那就要联络代理，替客人开门参观。

Open Houses一般订在周末周日，到达Open Houses，打开门可以自行入内，一般室内冷气及电灯全开，保证客人在最舒适的环境下参观房子。房子的代理会静静坐在一角，有时会提供樽装水及曲奇。如有问题“这加建的部份，是否已经取得政府许可？”丶“这边属於哪一个校区？”，他们会尽力解答，但很少打扰客人。这时，可以打探屋主为什麽卖屋及搬家，以及居住时期多久，如果没合理原因，太短时间就搬走，那就暗示可能房子有问题。

代理会提供有关房子资料的传单，内容包括建筑年份丶房子面积丶花园面积丶有多少睡房及浴室等。浴室分为1/4丶1/2丶3/4及full四种，1/4是指只有洗手盘，1/2是指有厕所及洗手盘，亦称powder room，3/4是指淋浴丶厕所及洗手盘，full bath是指浴缸连花洒丶厕所及洗手盘。

参观房子後，代理会希望客人留下联络方式，但不是强制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他发现客人没有自己的代理，那他会询问是否愿意接受他的帮忙，他会把代理网站的房子资料，依客人的需求，电邮给客人参考。代理网站的资料，比Zillow的多些资料及房屋供应。

出价篇

如对房子有兴趣，可以出价（offer），出价可以比屋主要求的高或低。屋主会订下一个停止接受出价的日期时间，例如Open Houses过後星期二下午五时，他就会开始选择接受哪一个出价，优质又或低於市价的房子，随时有数十个出价，普遍情况是出价高者得，如果以现金支付，不用等候按揭批核，可以缩短成交期者，亦为屋主所喜。出价时，如能出示文件，如银行账单，证明如何支付首期，亦会为屋主所考虑。正常首期为20%，如果不足20%，即按揭额超过房价的80%，那需要购买Private mortgage insurance（PMI）。另外，约屋主面谈，表示自己很喜欢该房子，很有诚意购买，亦可能会打动屋主。我们的代理建议我们去信屋主，说明很需要那房子，笔者太太一边写，一边问，“如果不懂英语，是不是不用买楼？”最後，我们的诚意比不上别人的钞票，而屋主亦没有还价。有些买家出价时会表明接受“sold as it is”，那即是成交时无论房子是任何情况，包括漏水丶有白蚁等，买家均会接受。

一般卖家希望买家有自己代理，那代表那是一个认真的买家，而非把睇楼当拍拖活动。然而，一名代理可以代表买卖双方，有些卖家代理会只会选没有代理的买家，因为佣金由买家支付，卖家不用付佣金，那他可以取足5%的佣金。

公证行篇

整个买卖过程并不牵涉律师，所有文件均由代理及公证行负责。公证行会订下一个交易时间（closing），关於这次交易的细节，均需於这个限期内完成，连公众假期在内，一般为四十五天。头十天是验楼期，验楼师的收费视乎房子面积，以及有没有泳池等，一般由买家支付。检查房屋，范围很广，包括坑渠有没有堵塞，前後花园的斜度是否足够去水，下雨时雨水会不会流入房子地基内，房子有没有被白蚁蛀过的痕迹，水喉是由铜还是由镀锌铁所制等。如发现屋顶有问题丶漏水丶阁楼（天花与屋顶之间）隔热不符合州政府或联邦政府之要求等，可以与屋主商讨维修或减价，情况太坏的话，例如房子结构不良，可以放弃购买。首期从公证行退还，但损失验屋费用。除了验楼师，还可请屋顶师傅丶通渠水管师傅丶泳池师傅丶烟囱师傅丶中央冷暖气师傅等为房子检查，但尽可能约在同一天进行，以免打扰卖家。整个检查过程，十分严谨，验楼师把一份五十页的验楼报告寄给笔者时，笔者太太以报告太多专业术语为由，放弃阅读。但亦因为这份报告，我们与买家成功协商减价1%。

按揭篇

决定买房子前，最好先到银行获取贷款预先批核证明，确认最高贷款额，每月供款最高可以去到收入的49%。买卖过程进入公证行後，才正式到银行申请按揭。银行会为房子估价，於目标房屋为圆心半径一英里以内房屋，找出相似条件如地的面积丶房屋的面积丶设施如游泳池丶室内装修丶房间及厕所数目，并最近成交的房子作比较。如果银行估价过低，即我们口中的“不到价”，在中国香港会借不足钱，在洛杉矶，可以与卖家商讨减价，因为房子实在没有买家认为的高。

整个交易过程，与中国香港最不同，亦是最奥妙之处，大概是未到最後一刻，仍未知成交价钱是多少。对代理而言，成交价高代表他的佣金亦高，但一个真正好的代理，往往会为客人争取最大的利益，而非只求快脆把交易结束。就如笔者的代理，现在她为我们节省的1%，将来的物业税亦与最後的房价挂钩，长远来说，她对我们的帮助不只是1%，所以，买卖双方各有不同代理，是对两者最大的保障。

（据中国香港01博评）