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苏黎世房产情况如何？

苏黎世房产以每平方米12’250瑞郎(约合83’699.35元人民币)的房价保持着瑞士房地产价格最高城市的地位。然而在过去这十年当中，卢塞恩的房价升值最快，已达每平方米8500瑞郎(约合58128.1元人民币)，比2007年高出82%。

由苏黎世联邦理工学院(ETHZ)和网上比价服务Comparis网站于周四公布的报告显示，最受青睐的是一些沿湖地区的房产。过去十年里房产升值第二高的地区则是俯瞰苏黎世湖的豪尔根区(Horgen)：每平方米价格窜升80%，达到1.1万瑞郎。

今年首次跻身头十名的地区分别是苏尔塞(Sursee，卢塞恩州)、乌斯特区(Uster，苏黎世州)、洛桑、霍赫多夫区(Hochdorf，卢塞恩州)、伦茨堡(Lenzburg，阿尔高州)，和马尔希(March，施维茨州)。

苏黎世击败去年的赢家，即格劳宾登州的马洛亚(Maloja)地区，成为当仁不让的冠军。而在拥有圣莫里茨等高档度假区的马洛亚地区，房价达到每平方米11’500瑞郎。季军则是俯瞰日内瓦湖的拉沃-奥龙区(Lavaux-Oron)，每平方米价格为11’250瑞郎。

瓦莱州(Valais)拉龙(Raron)的房价最低，每平方米只要2750瑞郎(约合18770.4元人民币)。比它略高的是纳沙泰尔州(Neuchatel)彼此毗邻的两个地区-拉绍德封(La Chaux-de-Fonds)和勒洛克勒(Le Locle)，房价均为每平方米3250瑞郎。

这是不是意味着一个时代的终结？

瑞士房地产频繁出现在全球价格对比调研排名榜的前几名，其中日内瓦房产和苏黎世房产最为突出，常可与摩纳哥、香港、上海、纽约、悉尼和伦敦等世界房价最高地区有的一拼。

然而瑞士信贷集团(Credit Suisse)正预测“一个时代的终结”，在这14年间瑞士房地产价格曾不受限制的一路飙升。

信贷集团在6月发表的一份报告中称(英)外部链接：高昂的房价与愈发苛刻的融资要求，使得越来越少的瑞士家庭能够实现买房的梦想。因此需求量已经降低，价格的增长也出现停滞。

瑞士的生活环境与生活质量十分优越，长期以来对世界各国的成功人士构成极大的吸引因此房产的价格当然也相对较高。

瑞士第一大城苏黎世房产情况，一直以来都是瑞士房价最高的地方，2017年的统计显示，苏黎世房产每平方米12250瑞郎的房价依然稳居第一。但却不是涨幅最高的。根据苏黎世联邦理工学院(ETHZ)和网上比价服务Comparis网站近日公布的报告，过去十年里房产升值第二高的地区是俯瞰苏黎世湖的豪尔根区(Horgen)每平方米价格窜升80%，达到1.1万瑞郎。纵观瑞士涨幅前10位的地区和房产，可以发现最受青睐的是一些沿湖地区的房产。

本期居外给大家特别介绍2017年房产涨幅前3位的风水宝地。

No.1 卢塞恩，涨幅：82%。

卢塞恩（Lucerne）是卢塞恩州的首府，位于瑞士中部、罗伊斯河出口与四州湖的汇合处，市区人口只有7万人。它依山傍水、风光迷人，有瑞士最美丽、最理想的旅游城市之誉。一千多年前卢塞恩还只是一个小渔村。1178年设市、1332年加入瑞士联邦。伊斯河两岸中世纪的古建筑和现代化的新建筑和谐统一、浑然一体。卢塞恩是座文化名城因而艺术家们在此得到了不尽的灵感。历史上很多著名作家在此居住和写作。

卢塞恩现有人口8万多，面积13.3km2 ，其中28.0%为农业用地，22.3%为森林，47.6%为建筑和道路交通。

No.2 豪尔根，涨幅：80%。

豪尔根（Horgen）是苏黎世湖南岸几个较大的镇之一，自2018年1月起，以前的Hirzel小镇从行政上并入霍尔根。豪尔根现有面积21.1 km2 ，其中27.7%是农业用地，49.9%为森林，用于居住和交通的面积只占20.4%。

豪尔根是瑞士中部典型的新石器时代文化考古遗址。那里的先民聚落考古称之为“霍尔根文化”，出土有与法国北部塞纳瓦兹马恩文化同类的一种带有平行线的粗陶器。历史悠久的豪尔根首次见诸典籍记载是952年。

No.3 乌斯特区，涨幅：69%。

乌斯特（Uster）是苏黎世州的第三大城市，也是乌斯特省的首府，位于格里芬湖之侧。该城2001年获瑞士瓦克奖、人口超过3万、名列瑞士20大城市之一。乌斯特的官方语言是德语但当地“土著”的主要语言其实是一种称为阿勒曼尼语的瑞士德语 （Alemannic Swiss German）。

乌斯特现有面积28.5 km2 。其中44.4%为农业用地，27.1%为森林，26.2%用于建筑和道路。

不管是出于对资产多元化配置的考虑，还是焦虑人民币贬值因而在发达国家购房以求保值，亦或者是为了孩子的留学教育和移民考虑，国人在海外置业的现象日益普遍，而且在出国买房这件事上也越来越追求理性。

现在攻占多伦多、墨尔本和伦敦等地早已不是新鲜事，中国投资者的眼光正在瞄向那些房价仍然便宜、尚有较大增值空间的冷门城市。对部分中国人来说，为了下一代的留学或者定居就是买房的动机。如何辨别海外房产新闻和房源信息的真假，这也是一门不浅的学问。

1、 凭借当地房产交易均价给予初步判断
一般自己做过一段时间房产经纪人后，对各类房源信息都有接触。凭借自己累积的经验和自己对某个小区掌握的知识，再结合房源发布的价格，我们可以对网络的房源做一个初步的判断。比如：我们一般非常熟悉房产的交易均价，当一个房源明显低于或者高于该地区的房源均价的时候，我们可以断定这个房源不是真实房源。

2、 利用谷歌搜索联系方式辨别法
通过谷歌查看其留下的电话或者msn等联系方式不是经常在网上发布信息。

如果对方经常在通过自己留下的联系方式来发布房源或者客源信息，我们可以初步判断其是一个中介企业的工作人员。

如果发现其留下的联系方式很少甚至没有发布房源类的信息。

3、 谷歌搜索房源信息出现的频率
如果一套房源同时出现在多家中介公司或者经纪人手上，说明这个房源是真的，不过关键的问题：我们如何找到业主。

谷歌作为目前国内外比较主流的搜索工具，我们应该会使用。可以说只要是网络上存在的信息，搜索引擎就一定可以找到。

在如今这个阶段，根据我对房地产经纪人的了解，熟练掌握搜索引擎技巧的人不多，可以通过搜索引擎来找房或者卖房的人更是凤毛麟角。如今大多数人停留的阶段是通过谷歌来找行业网站。如果我们把搜索引擎的排序仔细分析一下，我们会发现行业网站有的数据在搜索引擎里面都可以找到。

4、 通过电话判断真伪
为了方便起见，我们可以先把自己假定为买房的人。在接听电话的时候，大部分的业主会问道您是不是中介公司。在核实房源的时候，可以客源的身份仔细询问。我们可以看房后留下照片，然后在给他说我们是做什么工作的人，可以给他带来什么，并且还可以通过详细地跟他聊天打消他的顾虑。

根据《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，加拿大的多伦多成为置业海外投资回报率最高的城市，其次是新西兰的惠灵顿，排名第三的韩国首尔海外投资回报率达到26.2%——与第二名仅差0.1%。但是韩国房价年增涨率低于新西兰而租金回报率高于新西兰。

针对于投资角度来看韩国的确是很有投资潜力。

在国内其实房子的所有权是永久的，只要房子不塌(设计寿命一般为50年)这房子就一直是产权人的但土地是国家的，根据项目的立项不同租用国家土地的周期也不同。像住宅用地产权为70年因此在土地使用权到期后土地使用权和地上房产由国家无偿收回之后房屋所有权也就自然消失。

而韩国房产为永久产权：由于韩国土地为私有制，购买房产后无论是房产还是土地，所有权均为永久。

其实通过上面的《2017上半年胡润全球房价指数》就可以看出国内虽然一直在出台相关房产政策但是房价的飙升程度在世界上也是有目共睹的，所以现在很多人选择海外房产最最主要的一个因素就是房价。

而在韩国济州，不仅房产均价为2-3万/㎡，而且精装修配置品牌家电，对比起国内高昂的装修费在韩国购买房产，不止房价合适，还省下一大笔装修费用。

购买房产就可以送韩国的永居绿卡，在全球进行海外资产配置的同时，还可以拿到一个绿卡身份。拿韩国绿卡可以享受和韩国人同等的医疗教育的福利待遇是很赞的，而且比起飞行距离就要十几二十小时的欧洲美洲等这些很远的地区，在韩国买房子也给身份的国家韩国由于距离中国近随时都可以过去，韩国绿卡福利确确实实是看得见也享受得到的。

对于有些投资者表示不想仅限于济州岛的房子，想去投资首尔的房子。针对这种投资需求，就完全可以选择韩国基金移民。通过基金移民拿到韩国身份后，想要投资韩国任何城市的房产都可以。同时无论经商还是工作又或者留学均不受限制。

所谓零投资是指，韩国基金移民需要投资5亿到韩国法务部指定产品中安全有保障。投资期为五年，投资期内给予投资人F2居住签证，五年后拿到永居权后，投资本金全数退回给投资人。同时投资期五年内无任何维持成本的支出。

韩国基金移民区别于其他基金项目的最大优势就是灵活性高，投资后可随时撤资然后身份随之消失。同时投资期内不在CRS内，也成为很多海外置业的首选。

韩国济州岛适合投资，原因是：据国内各大城市仅有1-2小时的飞行时间；无污染无工业无雾霾而且PM值仅为0.041；房价涨幅趋势可观，作为著名旅游岛屿，房产增值潜力可观；投资之后即可获得韩国移民身份而拥有第二国身份是多一份保障且多一个身份象征；获得韩国移民身份即可享受韩国多项福利，包括养老、教育、医疗。

自2011年以来，海外资产配置便成为国内高净值人群的投资热点，这其中，又以境外置业为主要投资形式。近年来，海外置业人数更是呈现持续上升趋势，平安证券2016年发布的报告显示，国内超高净值人群中，60%在海外配有资产。

事实上，随着国内居民收入的增长和理财观念的更新，海外置业细分人群已经发生了很大变化，海外置业不再是高净值人群的专利，中产阶层甚至一些理财观念前卫的白领，也加入了海外置业的大军（参见90度地产《走下神坛的海外置业》系列故事：《泰国买房记：就当是买了个理财产品》，《明媚的澳洲总有中介在“割肉”》）。

2017年以来，随着国家对个人购汇用途的严控以及CRS（共同申报原则）政策的实施，海外置业的难度增加了不少。在多重因素的影响下，海外置业出现了哪些新态势？去海外置业的又是怎样一群人？

中国四成海外投资流向地产

高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数已有海外投资经验。而地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资最大比重，超过四成。

随着国内房地产市场放慢速度，海外置业日益升温。

七成高净值人群海外置业为投资，三分之一为自住，平均投入600万。

资产配置/分散风险和子女教育是高净值人群海外投资的最主要原因，分别占19.8%和19.4%。

十年前，中国学生出国留学时间一般才2年，而现在的趋势是8年。胡润表示：“这就带动了海外置业的需求。”

15%的高净值人群把度假房置办在海外。

三分之一高净值人群对海外投资回报率非常有信心，近一半较有信心。

王健林、许荣茂、郭广昌、陈丽华、严彬、潘石屹和张欣等企业家均有海外投资动向。

相关调研员表示：“今年海外置业投资趋势很明显，主要原因包括国内一线城市房价相对较高，以及国内房地产市场空间这几年看起来受限等。”

根据胡润研究院数据，中国个人总资产超1000万元的高净值人群已达109万人；个人总资产超1亿元的高净值人群约6.7万人；个人总资产超5亿元的超高净值人群约1.7万人。

高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数具有海外投资（企业及个人）经验。而地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资项目最大比重，超过四成；其次是固定收益和股票。

国际教育推动海外置业不少有子女正在留学的家长都有在留学国当地置业的打算，这样做既是为了妥善安排子女的住宿，也是为了投资。

调查显示，子女教育是富豪海外投资的第二大原因，占19.4%；资产配置/分散风险是最大的原因，占19.8%。