温哥华 – Page 8

溫東好區Killarney學區房比特幣結算亦可 | 加拿大

Killarney是溫哥華東區著名好區之一，這裡對口中學是Killarney中學，該中學是溫哥華東區首屈一指的名校，音樂教育尤其出色，因此當地房產深受人們喜愛，對於有孩子的家庭來說，更是置業的首選。現在在Killarney有一處優質物業正在出售，房子所在地塊的面積比標準地塊大70%，無論投資還是自住，都是明智之選。

Killarney：溫東著名好區，生活舒適且擁有特色名校

溫哥華東區（Vancouver Eastside）又稱溫東（East Van），它包含了無數風格各異的多元文化小區，如小意大利、小印度、小漢城及來自中、港、台三地的華人和東南亞族裔。溫東的一些社區如Killarney，是很受有置業需求的買家青睞的，不僅交通便利，治安條件也不錯。

溫東好區Killarney有名校、環境優，投資與自住皆宜的好選擇 | 加拿大 — Killarney有一處優質物業正在出售，房子所在地塊的面積比標準地塊大70%，無論投資還是自住，都是明智之選

Killarney區內以獨立屋為主，也有少量的多戶型住宅（公寓及城市屋）。近年來，市政府開始沿菲沙河的Fraserlands區域開發一些新的高層建築。此外，本區內的Champlain高地分佈了不少零售商店和其他市民生活服務設施，區內居民步行即可到達，十分方便。喜愛運動的朋友還可以前往Everett Crowley Park步行，該公園擁有面積達40英畝的絕佳活動空間，還設有自由遛狗公園區。

Killarney區內交通便利，有49路和26路公交車通過。位於Killarney公園的Killarney社區中心（Killarney Community Centre）也可為居民提供游泳、溜冰、乒乓球、羽毛球、籃球以及音樂、舞蹈、繪畫等豐富多彩的休閒及才藝教育項目，並設有健身房和兒童遊樂場。這個社區區內華裔居民眾多，包括為數不少的粵語社群，又有非常好的學校，所以很多華人非常喜歡在此置業。

位置優越靠近學校和商業設施，正在翻新適合大家庭入住

這處住宅佔據溫哥華東區的好地段，環境非常安靜，尤其適合居住。從住宅可以步行到Corpus Christi、頂級私立學校，還可以步行到法國浸泡小學和普通公立學校。該物業距離Killarney社區中心也很近，這裡設有游泳池、溜冰場、網球場。附近還有雜貨店、靠近維多利亞車道，有許多中國雜貨店和餐館。此處距離高爾夫球場僅 5 分鐘路程。生活在這裡，無論是日常生活需求，還是娛樂休閒乃至孩子讀書，都十分方便。

這幢房子正在重新裝修，經過翻新之後會帶來更新的面貌。5臥2衛的格局適合多人口家庭入住，這裡擁有大草坪，美麗庭院，有足夠私密且清新的戶外空間，非常舒適自在。而室內格局也非常溫馨愜意，現在的業主仍然住在裡面，所有的一切都維護的很好。

2017年10月，是大溫哥華地區對外國投資者徵收15%附加稅後的第14個月，市場迎來新常態，獨棟別墅市場比較平淡，公寓市場火熱。受到公寓價格飆升的影響，溫哥華整體房價又回到再創新高的軌跡。如果你想投資大溫哥華地區的房產，那麼現在的房價比較合理，這套房產的價格很合理，值得入手。

您也可以按照自己的夢想建立屬於獨樹一幟的理想家園，還可以在房屋旁邊修建巷道，在現在裝修時期也可以加入自己的想法。購入之後如果新業主願意出租這套房子，原業主願意從你手上租用至少一年。此外，屋主願意接受比特幣支付。總之，這套房產性價比很高，地段也很好，是非常難得的優質置業之選。

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35938115.htm

（本文內容資料由客戶提供）

責任編輯：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大

根據加拿大按揭和住房公司（CMHC）的最新報告顯示，BC省是全加拿大房租最高，房屋空置率最低的地方。

BC的研究顯示，全加拿大5個房屋空置率最低的地方，有4個都在BC省，分別為：基隆拿（Kelowna），阿伯斯福特-米遜（Abbotsford-Mission），維多利亞（ Victoria）和溫哥華（Vancouver）。這四個地區的房屋空置率比1%還要低。

基隆拿的平均房租價格上升了8.6%，維多利亞上升了8.2%，溫哥華上升了6.2%。

溫哥華的房價仍然高居全國最貴，2房公寓的均價為$1552每個月。多倫多排名第二，為$1,404每個月。

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BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大 — 溫哥華的房價仍然高居全國最貴（圖片來自於居外網溫哥華真實房源，物業編號：34365193）

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然而，去年，多倫多最高平均房租為$2,301每個月，溫哥華為$1,874每個月。

報告同時指出：溫哥華地區的平均房租增長已經連續三年打破了省記錄的3.7%。

B.C.住宅租賃部門發佈了租房指南，如果租客打算租住新的房屋，房東可以根據市場水平設定價格。

這個報告對於租客來說並不見得是一件壞事，因為目前用於出租的建築供給正在增加，儘管大部分在近期內還不會開放出租。

來源：溫哥華港灣

責任編輯：Shelly Du

BC省启用新版税表：买家须调查卖家否则或入狱 | 加拿大

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2016年7月25日，BC省宣布将于8月2日开始对购买大温住宅房屋的外国买家额外征收15%的物业转让税。加拿大房产税又多了一项。2017年11月27日，加拿大BC省府即将启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，其中要求：

1. 卖家申报在加拿大的身份，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息。

2. 买家尽力确认卖家身份，披露其是不是加拿大的税务居民，以便CRA追查非居民所需缴纳的资本增值税(capital gains tax)，否则将面临罚款甚至入狱。

3. 买家申报是否加拿大公民或是永久居民，否则需要缴付额外的15%海外买家物业转让税(PTT)。

4.要求填报买家的出生日期，如果买家并不是加拿大公民但在国内有报税，亦需提供一个由加拿大税务局(CRA)领得的个人报税号码，属卑诗省推荐移民(Provincial Nominee，BC PNP)计划的需提供证书号码。

5. 买家是否会将物业用作自住，若果不是，买家需要提供主要自住的地址，而非交易中物业的地址。

这些要求中，新增加的第二项，受到了广泛关注，其中具体需要买家：

1. “尽力(reasonable efforts)去确认卖家的身份信息”，包括卖家是否加拿大居民或非居民，卖家的自住地址及电话。

2. 在填写表格时，买家还需表明所有信息是“完整且正确”的。

否则将面临罚款甚至入狱。

省府表示，修改PTTR税表的目的是收集房地产卖家是否为加拿大居民，而是否为加国居民，则根据加拿大《所得税法》(Income Tax Act)来确定。

加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本增值税，而非居民则必须在出售物业时缴纳这个税目。

虽然新版税表有助于堵塞漏洞，但是，大温很多地产经纪都认为：确认卖家身份的责任落到了买家头上，既不合理，在操作上也有困难，而且卖方的私隐也难以获得保障。

如果买家不小心地提供不实卖家的资料，则将面临被罚款或入狱最多两年!

也就是说，现在买家有法律责任去提供一些他们没有法律权利知道的资料。

据地产经纪描，在加拿大买卖物业，买家与卖家通常都见不到面，一切都是提供地产经纪来代理，并且由双方律师来完成交易手续。

而对于地产经纪而言，根据加拿大金融交易与报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC)的规则，挂牌经纪确实有责任去确认及收集卖家的身份信息。从理论上讲，挂牌经纪去确认卖家的信息，足以确保信息的准确性。

但是，地产经纪同时还要遵守保密条例，不得随意泄露客户的私人信息,“如果有人随便出个报价(offer)，挂牌经纪都得提供卖方身份信息的话，那如何保护客人的隐私?”

除此之外，在完成最终交易手续时，律师也可担当积极角色。

因为律师既可从法律角度去获取卖方的身份信息，同时按照律师的专业操守，也不会轻易透露给第三方，有助于保护客户的隐私。

总而言之，房价高不说，大温买家又多了这个新的难题，真可谓是买房不易。

来源：加拿大家园

责任编辑：Shelly Du

溫哥華考慮限非永久居民購房 | 加拿大

週四，溫哥華市政府發佈了一份文件，是針對解決本市住房危機的十年計畫。

其中表示，溫哥華正在考慮“限制非永久居民的房產擁有權”。

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加拿大在中國設特快簽證項目幾類人可直接獲批 | 加拿大 — 溫哥華正在考慮“限制非永久居民的房產擁有權”

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除此之外，還提到了將打擊將房屋作為商品的投機行為，進行“稅務和金融管制以限制住房商品化和土地投機投資”；重新審視炒房所得收益的稅務制度，填補其漏洞。

報告一出，中國買家立刻人心惶惶，因為在這份報告中，這些事項被列為“第一年”的“優先、重要”事件。

報告還明確提出了將效仿澳大利亞和新西蘭的案例。原因是這兩個國家的情況和溫哥華非常雷同。

例如，新西蘭其最大城市奧克蘭(Auckland)的平均房價在100萬新西蘭元(約等於87萬加元)，當地成年人口中只有約25%的人購買了自己的物業。

外國人在新西蘭大量購買土地，其中最主要人群就是中國人，其次是澳洲人、英國人和美國人。

這使得奧克蘭和溫哥華同時出現在了全球房屋最不可負擔城市榜單的前五名裡。在這兩個國家，都開始出手嚴格管控外國人買房。

今年10月，新西蘭女總理就職，一上台就宣佈，新政府將禁止外國人在新西蘭買房。

除了溫哥華市府將“限制非永久居民的房產擁有權”以外，最近聯邦政府、省府、市府為瞭解決住房問題可以說是花樣百出：

1. 聯邦政府，宣佈了聯邦自由黨政府的全國房屋政策計畫(National Housing Strategy)，砸400億讓53萬人有房住。主要承諾為低收入者提供住房福利;

2. BC省府又將於下星期一(11月27日)起，啟用新版的物業轉讓稅(Property Transfer Tax Return，PTTR)稅表，要求買家填報自己及賣家身份及相關信息，以便和加拿大稅務局(CRA)分享信息。否則將面臨罰款甚至入獄。

3. 溫哥華出台的房屋新政主要看準了獨立屋住宅區，將讓這些區域變得更加可負擔。這些區域將會興建更多的鎮屋、排屋、後巷屋和公寓。10年以內新建72,000 戶新住房，讓低密度的社區增加房屋密度。

這麼多的新政策，其實只有一個目的：就是讓本地居民有可負擔的住房。

雖然目前的房價看起來，任重而道遠……

參考信息源

'Sea change': Vancouver considers 'restricting property ownership by non-permanent residents'

來源：加拿大家園

責任編輯：Shelly Du

加拿大移民爆醜聞華商涉嫌詐騙多名投資者落入陷阱 | 加拿大

在溫哥華富裕華人移民緊密相連的世界裡，黃世惠(Paul Se Hui Oei)脫穎而出，他與加拿大一些最有影響力的政治人物關系密切，並且很會拉關系，因此吸引了大批渴望獲得他的幫助、得到在加拿大合法居留資格的中國客戶。

但在幕後，加拿大當局稱，身為傑出移民顧問和慈善家的黃世惠經營著一個精心謀劃的詐騙計劃，從包括很多中國公民在內的投資者那裡騙取了近600萬美元，他們相信這些投資可以幫他們拿到加拿大的永久居留權。官方稱，黃世惠卻把這些錢用來購買豪車、贊助選美比賽，捐給不列顛哥倫比亞自由黨(British Columbia Liberal Party)。

“他滿嘴謊話，”今年早些時候在不列顛哥倫比亞證券委員會(British Columbia Securities Commission)聽證小組就黃世惠一案作證的中國移民陳偉（Chen Wei，音）說道。聽證會筆錄顯示，陳偉一家給黃世惠的項目投資了100萬加元（約合500萬人民幣）。

專家說，這個案例是加拿大移民項目問題模式的一部分，和美國一樣，該國的移民項目也為外國投資者專門保留了部分令人垂涎的居留許可。一些人還說，它突顯出加拿大司法系統一個令人不安的缺陷，這種缺陷往往使白領罪犯分子只會受到輕微處罰。

黃世惠否認了指控，但盡管他被發現進行了詐騙，也只會受到經濟處罰，而不會坐牢。

“加拿大不把金融犯罪當一回事，”律師克裡斯汀·杜海姆(Christine Duhaime)說，她在溫哥華專門從事打擊恐怖主義融資和洗錢的法律。

去年，黃世惠在溫哥華一間蘭博基尼銷售店為他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照

黃世惠在1980年代移民到加拿大，他通過律師回絕了采訪請求。

他的案件是由證券委員會這個獨立的省級管理機構提起。由政府任命的聽證小組預計將在本月就此案作出裁決。除了經濟處罰外，黃世惠可能還面臨著不得在證券行業工作的禁令。

在溫哥華，黃世惠擁有一家移民咨詢和金融服務公司，他曾試圖通過自己在華人社群的關系為一家廢品回收創業公司Cascade籌款。

然而，該委員會稱，從2009年到2013年，黃世惠告訴投資者，他的項目得到了不列顛哥倫比亞省政府的批准（事實上並沒有），投資可以讓中國公民獲得移民加拿大的權利，以及豐厚的利潤。他們需要做的只是把錢轉到一名當地律師、加拿大議會議員蘇立道(Joe Peschisolido)的信托帳戶裡。

“這讓投資者感到安全，以為他們的錢很安全，”委員會的律師之一米拉·皮文科(Mila Pivnenko)告訴聽證小組。“當然，只有黃世惠可以指揮那名律師把資金從信托賬戶中提出放到別處。”

委員會稱，黃世惠偷偷地把應該投資給回收公司的數百萬美元轉進了自己的銀行賬戶，為了避免被查到，還向投資者發行沒有資產的公司的股份。

黃世惠從64名投資者那裡籌集了1330萬加元（約合7000萬人民幣），但委員會稱，他把其中690萬加元（約合3500萬人民幣）留給了自己。當那家回收公司在2013年破產時，黃世惠告訴許多投資者，他們只要追加投資就可以收回投入，委員會稱，黃世惠沒有告訴他們，他從來都沒有把超過一半從投資者那裡籌集的資金用在那個項目上。

53歲的蔣毅成（音）是中國沿海省份浙江的一名商人。他在接受電話采訪時說，幾次去溫哥華，黃世惠都開著一輛寶馬帶他和其他中國投資者四處游玩，置辦豪華的宴席，並炫耀他和加拿大當選官員的合影。

蔣毅成上當了。他相信了黃世惠稱該項目得到了政府的支持，並且會為他帶來移民資格的承諾，成立了一個由中國投資者組成的財團，向該回收公司轉賬逾300萬美元。

蔣毅成說，黃世惠“利用我們的信任騙我們”。他也在不列顛哥倫比亞省對黃世惠提起了訴訟。蔣毅成說，財團成員起訴他，要求賠償他們的損失並且取得了勝訴，這導致他現在身無分文。

蔣毅成說，一個助手把錢從中國香港彙到溫哥華，他再把對應金額的人民幣轉給此人在內地的銀行賬戶。專家稱，中國的有錢人普遍使用這種地下銀行形式來避開中國的資本管制，以便私自把資金轉移到國外。

去年，在溫哥華一家擠滿華裔加拿大社會名流的蘭博基尼經銷店的招待會上接受采訪時，黃世惠炫耀自己的豪車，並解釋了為什麼很多中國富豪覺得加拿大很有吸引力。“他們希望有一個安全的地方存放他們的錢，”他靠在自己那輛黑色賓利慕尚(Bentley Mulsanne)的駕駛座上說。

專家稱，起訴黃世惠的這起案件，符合敗壞加拿大移民項目名聲的不法行為的模式。2014年，加拿大政府在發現一個聯邦移民投資項目幾乎沒帶來經濟效益並且經常遭濫用後，取消了這個深受中國富豪歡迎的項目。但加拿大各省和地區有自己的投資簽證項目。批評人士稱，這些項目很多都充斥著濫用和詐騙。

4月，三名加拿大華裔移民顧問在承認幫助超過1600人——很多來自中國——通過欺騙的方式獲得加拿大永久居留權和公民身份後，被監禁18個月。

8月，薩斯喀徹溫省議員比爾·博伊德(Bill Boyd)在被發現違反了利益衝突法後辭職。他在北京的一個研討會上告訴中國投資者，他們可以通過投資他領導的一家公司獲得加拿大的永久居留權。該研討會的廣告上出現了官方的薩斯喀徹溫政府標志，還謊稱博伊德是該省的經濟部長。

前加拿大律師協會(Canadian Bar Association)負責公民資格和移民部門的全國負責人理查德·庫蘭德(Richard Kurland)說，加拿大政府監管不力，加上偏向於為調查暴力犯罪和恐怖主義而不是白領犯罪的執法部門提供資金，增加了監管移民項目的難度。“白領犯罪得到容忍是因為它不是頭等大事，”他說。

2016年，美國國務院的一份報告把加拿大列為主要洗錢國家。去年，為打擊洗錢制定標准的全球性機構金融行動特別工作組(Financial Action Task Force)經過調查發現，加拿大執法機構追查復雜案件所需的“資源和專業知識普遍不足”，並且“刑事處罰懲戒作用不足”。

在一封電子郵件中，加拿大財政部稱，議會的一個委員會將對調查金融行動特別工作組擔心的問題進行調查。

不列顛哥倫比亞證券委員會說，自1995年成立以來，委員會只收到了不到5%的估定罰款。該委員會稱，在總計3740萬美元的未支付罰款中，只有大約7.8萬美元可能可以收到。

與此同時，自稱被黃世惠騙了的人眼看著自己的生活亂成一團。身居溫哥華的中國移民楊寶璽（音）說，在投資黃世惠的項目損失130萬美元後，他妻子兩次試圖自殺。

“過去幾年，”他說，“我一直活在噩夢裡。”

來源：紐約時報中文網
責任編輯：Zoe Chan

為打擊炒房 BC省明年實施地產經紀新規 | 加拿大

大溫地區的房地產可負擔性越來越差，NDP政府也快要坐不住了。BC省NDP政府近日公佈了將於2018年開始實施的地產市場新規章，目的與此前自由黨並無太大出入。

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BC省府出台針對地產經紀新規明年房市能否出現變化？| 加拿大 — 地產經紀新規，旨在解決BC省樓市中暗箱操作的問題

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此前報導過，BC省房地產監督管理辦公室（Office of the Superintendentof Real Estate）於今年起草了一個新行業法規，嚴格監管地產經紀的活動，避免有地產經紀將個人利益擺在客戶利益之前，主要將明文禁止“雙重代理（dual agency）”的行為。經過幾個月的商討，BC省房地產監督管理辦公室總監Michael Noseworthy現正式宣佈法規已完成，並將於2018年3月15日開始實施。

在新法案下，地產經紀需要告知客戶本次交易的佣金金額，以及多名地產經濟之間如何分配佣金。與此同時，雙重代理（即在同一筆物業交易中地產經紀既代理買家，也代理賣家）將被禁止。

NDP政府此次出台的新法規基於BC自由黨政府去年的提議之上，主要目的是減少地產市場中的影子轉售（即在物業交房前多次轉賣物業合約，每次轉賣價格都會增加）的情況。

REMAX Select的地產經紀Keith Roy認為新法規會加強對客戶的保護，但並不能從根本上解決問題。新法規實行之後，客戶的地產經紀選擇更少，確實過濾掉了一批非法操作的地產經紀，但並不能減少原本以投機為目的炒房的行為，更不能解決外來資金在BC省炒房的情況。

也就是說，BC省的房價和樓市不會因此而緩和，只不過地產經紀不再能同時代表買賣雙方罷了。瞭解到，目前BC省（尤其大溫地區）的房屋可負擔性惡化得非常嚴重，10月房價又一次出現了增長。根據RBC每月地產市場報告，溫哥華10月的房價指數上升了12.4%，房屋轉賣增加了34.5%，新房交易增加了14%。

溫哥華屋價指數：

作為加拿大房價漲幅最高的城市，溫哥華的房屋需求一再超越房屋供給量，導致目前想要在溫哥華存夠一棟房屋首付，需要29.47年的時間。國家銀行數據顯示，除了公寓首付需要54.5個月（4.5年）可以存夠以外，其餘房屋類型的首付都需要437.4個月（36.45年）才能存夠。而就算存夠了首付，在溫哥華還房貸也需要佔據普通家庭79.9%的收入。

20世紀90年代初以來溫哥華最低可負擔性房地產市場：

對於如此難以負擔的房地產市場，BC省省長賀謹將於今天（11月16日）與BC省最大的開發群體Urban Development Institute對話，房屋及市府事宜部長Selina Robinson也將參與會議。目前省長辦公室還沒有公佈具體談話內容，但表示省長會著重討論大溫地區地產供給量短缺的問題。

希望省長此舉可以真的探討出解決樓市過熱的方案，不然身處如此難買的環境裡，就算對地產經紀的管理再嚴苛，對於普羅買不起房、還不起貸的大眾來說又有什麼用呢？

來源：加拿大樂活網

責任編輯：Shelly Du

溫哥華新規：Airbnb 房東需額外牌照及繳稅 | 加拿大

聖誕一到，很多家庭出遊都會選擇民宿短租，也有不少人在家做起了小地主小房東，但是各位一定要注意，在大溫地區做短租房東，與國內完全不同，需要額外申請牌照。

溫哥華市議會剛剛通過動議，規定日後經營短期租約服務Airbnb，必須領取牌照才可營運，並要向市府繳交租金3%交易稅，預計新例明年4月開始。也就是說在新規下，經營短期租約的房東，必須繳付49元牌照費，以及收取租客3%交易費，然後向政府繳納。

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同時政府會對所有短租房申請人進行審查，其中包括需要短期租金收入，用作支付抵押貸款的。溫哥華市場羅品信指出，考慮到目前市內大約800至1600個短租單位，所以該新規經將保存潛在的長期出租單位。

列治文地區非法短租房情況氾濫

除了溫哥華以外，列治文也於今年3月底加強了短租管制。截止到目前為止，列治文政府已經派出32張罰款$1000加元的罰單，在所有接受檢查的房屋中，有28間由於建築不合規需要接受建築核准部門的檢查。

列治文市政府會派專人監督各個網上短租平台，就算是在中文網站張貼招租啟事也同樣會受到監察。執法人員會致電房東詢問房屋用途，還有可能會登門造訪進行二次或三次調查。

列治文從今年3月開始禁止獨立屋或公寓整套進行短租，也就是說，出租房屋必須為屋主自用房的空置房間。出租時間為30天或以下，一次最多可接收2人。如果超過2人，屋主需要申請Bed and Breakfast民宿牌照。擁有牌照的屋主可最多出租3間臥室，每間接收2人，且同一地區的短租民宿之間至少距離500米。同樣，後巷屋或獨立屋中單獨出入的地下室套房不可進行短租。

由於溫哥華和列治文的空置率很低，政府希望更多屋主可以將房屋進行長租，而不是短期出租。另外，很多無牌民宿的消防設備也存在隱患，非法出租並不安全。

來源：加拿大樂活網

責任編輯：Shelly Du

附加稅之後，正確切入多溫房市的姿勢是什麼？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大溫哥華地區對外國投資者征收15%附加稅後的第14個月，市場迎來新常態，獨棟別墅市場平淡，公寓市場火熱。受到公寓價格飆升的影響，溫哥華整體房價又回到再創新高的軌跡。而加稅6個月過後的大多倫多房市，大體上也在沿著溫哥華房市的復蘇軌跡前行，除了獨棟別墅之外，其他房型恢復加稅前的走勢似乎也指日可待。

投資建議

溫哥華：經過一年多的調控，獨棟別墅目前維持供需平衡，房價將難大漲，想投資獲利的買家需謹慎選擇；而買家大力追捧的公寓市場板塊，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，目前來看投資回報潛力仍在，但在加拿大央行持續加息預期下，公寓價格還有震蕩空間，投資者可擇機在加息信號明確動搖賣家信心後進場。

多倫多：就銷量占庫存比數據而言，獨棟別墅板塊短期內房價將有小幅回升，於剛需買家而言，該板塊短期內存在入場良機；而雙拼、聯排和公寓市場房價在未來幾個月可能會在合理範圍內加速增長，重回賣家市場區間，投資者亦可重新調高這幾個板塊的回報預期。

多倫多與溫哥華，這兩個最受投資者歡迎的加拿大城市，正在演繹著投資者與政府之間一場精彩的博弈。從2015年開始，同時受到剛需人群與投資者熱捧，這兩地房價急速攀升。大溫哥華房價在2016年5月至8月間的同比增幅維持在驚人的30%左右，幾乎成為了世界上房價增長最瘋狂的地方。旨在緩解越來越差的住宅可負擔性與越來越大的房市的泡沫風險，當地政府決定出台干預，從2016年8月開始對外籍購房者征收15%的附加稅。無獨有偶，同樣的故事情節又在大半年後發生在了多倫多。2016年12月開始，大多倫多地區房價同比增幅連續超過20%，安大略政府也從2017年4月份開始對大多倫多地區的外籍購房者加收15%的附加稅。現在，距溫哥華加稅已經過去一年多，多倫多市場也已經在新的形勢下調整了半年多的時間，調控後多溫房產市場發生了什麼變化？房價是否真的下降？這兩地房市在未來又將如何前行呢？

加稅14個月後，溫哥華房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外國投資者在購買大溫哥華地區房產需多繳納15%的稅費。這一舉動導致短時間內市場風雲突變。很多人紛紛急著將房子掛牌脫手，庫存大增。由於當時政策具體影響未明，市場觀望情緒嚴重，買家數量也迅速減少。瞬間的供大於求導致溫哥華房價也應聲下跌。根據加拿大房地產經紀人協會數據，大溫哥華地區房價指數從加稅後第二個月開始連續5個月環比下跌。不過圖1中我們也不難發現，加稅實施半年之後，市場房價就開始找到新的平衡點，並在之後增幅穩定，在加稅7個月後已經重拾加稅前的房價增幅。不過與加稅前相比，整個房市的格局還是發生了比較大的變化，一直以來最受投資者青睞的獨棟別墅受到了最大的衝擊。經過加稅過後的獨棟別墅市場，成交量大幅縮水，房價單月增幅也從之前高於8% 穩定至目前的2%左右。反觀受到剛需支撐的公寓市場，除了加稅之後的一小段激烈反應期，走勢基本平穩，目前公寓價格環比增幅已經回到加稅前水平，高於獨棟別墅房價漲幅。

圖一：大溫哥華區房價指數環比變化

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那麼如何判斷接下來市場怎麼走？是不是已經進入了一個新的穩定期呢？

海外房市術語wiki：

讓我們來看看一個房市關鍵指標：銷量占庫存比。計算銷量占庫存比例的方法是用當月成交量除以可供售賣的活躍房源數量。買家對房屋的需求決定了成交量，而賣家的總體數量與對市場的預期則造成了供給，也就是活躍房源的波動。市場上活躍房源中能夠成交的比例越大說明房市熱度越高；反之如果只有一小部分的活躍房源可以得到成交，則意味著市場較冷淡。

按照加拿大各大房地產協會的定義，當“銷量占庫存比”大於20%的時候，市場即進入賣家市場階段，房價出現上升的動力。而當這個比例低於14%，買家在市場上有較大的話語權，房價也將面對下行壓力。14%到20%中間這個範圍的市場可以看做是一個穩定區間，房價不會發生太大的變動。從圖2中我們可以看到，加稅以前整個溫哥華房市的庫存都能很快被賣出，無論別墅或公寓都處於賣家市場的範圍，買家對於價格沒有太大的話語權，想買房就要立刻搶。而經過了加稅這一政策的調整，獨棟別墅的銷量占庫存比已經來到了新的區間，市場處於平衡區域。聯排別墅和公寓則在經歷了一定打壓之後反彈回到了賣家市場。說明政府加稅的目的已經基本實現，頂端市場的投機泡沫被擠出，很多買家從獨棟別墅這一市場撤出，或選擇觀望，或轉投聯排與公寓市場。相對便宜的聯排與公寓市場的反彈則代表了強勁的市場剛需與較為理智的投資行為。

按照這樣的形勢預測，溫哥華獨棟別墅處於平衡市場，房價將大體維持現在水平；在受到買家大力追捧的公寓市場，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，恐將再次帶來過熱擔憂。

圖二：大溫哥華房市銷量占庫存比

加稅後的多倫多房市——溫哥華重演

隨著溫哥華房市進入新的穩定期，讓我們將目光轉向剛加稅不到一年的多倫多地區。同溫哥華一樣，多倫多房市也經歷了加稅之後短暫的劇烈調整期，但如果以溫哥華的現狀來預測，多倫多房市接下來的走勢似乎也比較清楚了。

圖三：多倫多和溫哥華整體房價指數環比變化

按圖3所示，房價指數走勢上來看，溫哥華整體房價在加稅後第六個月開始反彈，並在之後逐漸加速，直到穩定在目前2%左右的環比增幅。而多倫多房市對於加稅的反應與溫哥華幾乎如出一轍，只是反應幅度更加劇烈。2017年9月，也就是加稅後的第五個月，多倫多房價指數環比下跌0.6%，跌幅較之前已經明顯縮小。雖然加稅對多倫多房價影響要比溫哥華來的更大，但是多倫多整體房價反彈預計也會在接下來幾個月內發生。

於溫哥華類似，目前多倫多房市無論別墅還是公寓市場都在經歷著劇烈的調整。從圖4的銷量占庫存比來看，大多倫多地區四種戶型的住宅在2017年3月的銷量都紛紛高於當月的活躍房源，這意味著市場上的房源尚不足以維持一個月的需求，其中雙拼別墅與聯排公寓的房源只能滿足一半的市場需求，火熱程度可見一斑。從4月加稅開始，這四種房型的銷量占庫存比開始急速下降，3個月後就已經進入了相對穩定的階段。多倫多房地產經紀人協會2017年10月的最新數據來看，當地獨棟別墅市場經過幾個月的調整已經穩定地處於賣家市場跟平衡市場邊緣，近期房價預計將基本持平，環比漲跌幅度都會比較小。另外三種房型已經有明顯的反彈趨勢，從銷量占庫存比來看，都已回到了賣家市場的區域，房價將很快進入持續上漲的通道。

與同樣處於加稅後六個月（2017年2月）的大溫哥華房市相比，大多倫多不同房型間的市場分化並沒有那麼明顯。目前多倫多別墅市場的表現要好於溫哥華，而公寓市場的表現則比同期的溫哥華市場要冷清一些。這在一定程度上是因為溫哥華的獨棟別墅與公寓房價差距要遠遠大於多倫多地區。大溫哥華區獨棟別墅的均價要達到公寓均價的3倍左右，而在大多倫多，獨棟別墅價格一般只有公寓的2倍多。當市場受到15%附加稅擠壓的時候，買家購買的房子越貴，需要額外支付的成本就越高，也就會有更多的買家選擇較便宜的房型。相比溫哥華獨棟別墅市場受到的嚴重打擊，多倫多的獨棟別墅並沒有跌入買家市場，其他房型的市場也在穩步前行，但尚未迎來加稅前的火熱行情。

從目前的銷量占庫存比來看，多倫多獨棟別墅處於平衡市場與賣家市場的邊緣，房價預計仍會有小幅回升；在日漸回暖的雙拼、聯排與公寓市場，賣家市場的抬頭趨勢明顯，房價很可能在未來幾個月開始加速增長，但漲幅將處於合理範圍。

圖四：大多倫多房市銷量占庫存比

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市場不穩定因素仍在——加拿大央行加息與貸款限制

不過，加拿大央行連續在7月與9月兩次加息，銀行借貸利率已經隨之上升。目前加拿大經濟指標良好，大部分媒體與行業預測今年還會有第三次加息。走高的房貸利率必定會影響一部分觀望者的入市時間。加拿大財務機構主管辦公室（OSFI）最新出台的貸款限制政策要求從2018年1月起將加息壓力測試的範圍從低首付購房者（20%一下）跨達到所有房貸申請者，以證明可他們在未來繼續加息的市場環境下也依然具備償還能力。這一舉措可能會將一部分置換房買家擋在市場以外。相信一部分買家會趕在再次加息與明年新的壓力測試實行之前簽訂合約，這會對之後的市場活動與房價產生一定負面影響。一旦加拿大央行連續加息，受剛需買家歡迎的公寓和聯排市場可能會受到更大影響。在這樣的情況下，多倫多房市所需要的復蘇期可能就會長於溫哥華市場的7個月了。

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不懼15%轉讓稅海外買家悄悄返回溫哥華 | 加拿大

加拿大BC省政府剛剛發佈的房地產交易數據顯示，在政府實施針對海外買家徵收15%轉讓稅政策之後一度紛紛退市的海外買家又陸陸續續返回大溫地區：在今年9月該地區6,105宗交易中，涉及海外買家的交易佔了約5%的比例，比今年4月的數字翻了整整一倍，當時海外買家的交易量僅佔全部交易的2.5%。

不過，今年9月的數字比BC省府實施新稅之前還是差了不少。根據BC財政廳長早前提供的數據，2016年6月到8月1日，海外買家涉及的交易佔大溫地區全部房屋交易量的13.2%。而政府是從8月2日開始實施15%的轉讓稅，該政策立即取得立竿見影的效果，不僅令溫哥華的房屋銷量大降，而且房價也隨之下跌。

今年年初，蒙特利爾銀行（BMO）的經濟學家Nesbitt Burns所做的專項研究顯示，對外國買家徵收轉讓稅的政策已經取預期效果，也就是把溫哥華不斷飆升的房價拉下來。BMO的首席經濟學家Douglas Porter也指出，通過數月的觀察與研究，現在有足夠證據解釋為何溫哥華房價急降和多倫多持續上升的原因，大溫地區的房價是政府的加稅政策拖下來的。

Porter用下圖對上述結論進行解釋：圖中列出三個城市從2013年到2016年的房價變化曲線，豎線代表BC省府實施轉讓稅之後的情況。對照溫哥華，多倫多和BC首府維多利亞（Victoria）都是未對海外買家進行干預的城市，它們的房價照升不誤，而溫哥華的房價則開始下滑。

多倫多、溫哥華和維多利亞2013年到2016年的房價變化曲線圖：

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15%的稅難擋海外買家熱情

就在今年6月，專營豪宅的蘇富比國際加拿大區總裁亨德森（Brad Henderson）就認為，15%的轉讓稅無法阻擋海外買家對溫哥華和多倫多兩地房市的熱情。因為這兩大城市亞裔多、生活和投資障礙低，因此仍是他們最青睞的對象。

一系列個案顯示，即使BC和安省先後實施15%的轉讓稅，但海外投資人仍然最喜歡溫哥華和多倫多，像蒙特利爾、卡爾加里雖然也有投資潛力，這裡的房市也開始回暖，但在海外買家眼中，後者仍然屬於二線城市，根本入不了他們的法眼。

對海外投資人而言，他們最看重的是房價增長的潛力及前景，無論溫哥華，還是多倫多，其房屋供應量遠不如蒙特利爾和卡爾加里等城市，而需求量則不斷增加。何況，溫哥華和多倫多的經濟發展向好，就業市場強勁，成為房地產市場穩定的重要保障。

棄還是留？BC新政府對海外買家稅猶豫不決

針對海外買家徵收15%轉讓稅的政策由BC前自由黨政府推出，但自由黨在省選中失敗，新民主黨上台執政。雖然出台海外買家稅的初衷是為了遏制飛漲的房價，提高居民的房屋負擔能力，但根據大溫地產局的數據，到今年8月溫哥華普通房屋的價格仍然超過$100萬。

在今年4月至9月間，BC省房屋交易總量為84,139套，其中有2.8%涉及海外買家，交易總價值約為$20億。同期內，列治文（Richmond）的海外買家交易佔到8%，而維多利亞和Capital Regional District兩個地區則為4.3%。

BC新民主黨政府表示，他們正在審議與海外買家有關的房地產數據，以及前自由黨政府首次購房者免息貸款項目，以便確定是保留或修訂這些政策，還是乾脆廢除這兩項政策。

來源：加國無憂

責任編輯：Shelly Du

10月租金上漲領跑者休閒之都維多利亞 | 加拿大

根據房屋網站PadMapper的加拿大分部10月中旬發佈的最新租房數據，10月份加拿大25個城市裡，有15個城市的房租上漲，7個下降，3個城市沒有變化。

租金最高的幾個城市在排行榜裡基本沒有變化，租金中低區間的城市變動較大。

與去年同期相比，前十位的城市租金上漲劇烈，下面一起看看您所在的城市有哪些動向。

加拿大房屋（一室戶）租金前十城市排名：

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最貴的5個租房市場

1. 卑詩省溫哥華市，仍然是全國租金最貴的城市，本月一居室租金增速位列全國第二，比上月增長5%，達到 $2,120。兩居室租金增速平緩，上升了1.3%，達到$3,200。

2. 安省多倫多市，一居室租金接近$2,000，比上月略漲0.5%，達到$1,940。兩居室租金下降0.4%，達到 $2,430。

3. 安省巴裡市，一居室租金上升4.2%，達到$1,250；兩居室租金上升4.8%達到 $1,520。

4. 魁省蒙特利爾市，一居室租金月升3.4% 達到 $1,230；兩居室租金上升3.3% 達到$1,570。

5. 卑詩省維多利亞市，一居室租金上漲速度全國最快，飆升5.2% 至 $1,210；兩居室租金月升幅 4.7% 達到 $1,560。

本月的顯著變化：

上升的地區

哈利法克斯：排位上升一位，進入前十個租金最貴的城市，與漢密爾頓不分上下，一居室租金上漲2% 至 $1,020。兩居室月租金上升4.5%至 $1,170。

漢密爾頓：與哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租漲 2% 至 $1,020 ；兩居室月租金上升4.2% 至 $1,250。

安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上漲4.7%至$900，位列排行榜第16位，兩居室月租上漲0.8% 至 $1,260。

下降的地區

安省奧沙瓦市，下降一位，成為全國第九貴城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，兩居室價格上升3.3% 至 $1,250。

薩省裡賈納市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。

安省金士頓市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅達 5.1%, 至 $940，位列全國第14；兩居室價格也下降5% 至 $1,130。

PadMapper的數據取自加拿大數十萬的房租要價，按照計算得出的中位數排列出25個人口最多的城市，反映租房行情。該報告數據不涵蓋短租和Airbnb的租金數據。

相關資訊：9月多倫多房市速遞：總體漲幅放緩，Condo漲勢驚人！

來源：加國無憂

責任編輯：Shelly Du