Tag: 澳洲房产投资

澳洲房產投資者無視警告 1周搶購1800套房產

澳洲房產投資者驅動拍賣購買潮

盡管各大銀行紛紛收緊借貸並提高借貸成本，但澳洲房地產投資者根本停不下來，上周就賣出了近1800套房產。

周六恰逢中國人的幸運日8月8日，賣家都期望從中撈上一筆，因此周末的房屋拍賣數量猛增。根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼有超過1000套上市拍賣，打破了8月份的紀錄，幾乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨爾本上周末一共有1057套房屋供拍賣，清盤率接近79%。首府城市的平均清盤率是77%，超越去年同期的68%。

財長何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民購買的房屋被強迫撤資，他說政府還在調查另外462筆交易。

分析師稱，驅動拍賣購買潮的是投資者，而非自住型買家。澳洲房產投資者6月份投入房市的資金接近破紀錄的60億，而自住型買家的借貸出現下跌。

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）與各大銀行合作遏制投資者貸款，四大銀行上個月都上調了投資者按揭的利率。知名經濟學家Saul Eslake質疑這種做法的效果。

“至少短期之內不會影響需求，很可能沒什麼效果。其中一個原因是，盡管銀行已經宣布了上調利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房價在截至7月份的1年中增長了11.1%。國際清算銀行（BIS Shrapnel）的預測總監Robert Mellor稱，投資者開始追求租金收益而非資本增值，租金收益比債券收益高。

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澳元貶值令澳洲房產“太便宜” 引中國人搶購

澳大利亞億萬富翁、房地產開發商崔古柏夫（Harry Triguboff）稱，澳聯儲（Reserve Bank）對澳元跌價的追求令澳大利亞房產大受中國人和其他海外買家的歡迎，澳大利亞的房地產有變得“太便宜”的風險。

澳洲房貸（Aussie Home loans）的主席希蒙德（John Symond）前2天剛剛在國會質詢會上抨擊外國買家將首置業者擠出市場，而銀行監管機構則“坐視不理”。
 
身為公寓建築公司Meriton集團創始人的崔古柏夫告訴《澳洲人報》，盡管澳洲房價飆升（去年悉尼的住房市場增長了18%），海外買家的興趣不可能停止，但只會被貶值的澳元助燃。
 
過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了

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自從2011年7月竄到$1.10高位後，澳洲兌美元的彙價跌了三分之一，對人民幣的彙價也是一路走低。
 
CoreLogic RPData在對比澳元走勢和房價之後發現，過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了。
 
CoreLogic RPData發現，如果按澳元買，悉尼房價過去3年上漲了43%，但如果按人民幣，只增長了10%。而墨爾本，同期按人民幣計算的話，房價跌了3.2%，布裡斯班跌了13.6%，阿德萊德和珀斯分別跌了18.2%和13.3%。
 
崔古柏夫說，澳聯儲將追求澳元貶值歸因於百病纏身的采礦業。“但那樣的話，我們可能會看見我們的房地產變得太廉價。一直打壓澳元的話，我們在國際上會變得越來越窮。”
 
瑞士信貸（Credit Suisse）估計，中國買家在2014財年為澳洲的住房市場注入了87億，比前一年增長了六成以上，而且未來的需求還將繼續增強。
 
希蒙德在質詢會上說，他擔心投資者借貸有時比自住業主借貸增長更快，尤其是會把首置業者擠出市場。“首置業者沒有希望了，除非從父母和家人那裡獲得幫助，可我沒看見政府采取行動解決住房成本這個根本問題。”
 
澳洲統計局的最新借貸數據顯示，在截至6月份的1年中，澳洲房產投資者的貸款增長至破紀錄的1535億，比前一年的總數高出近25%。但住房投資借貸可能已經過了頂峰，因為投資者貸款從4月份破紀錄的141億降至6月份的135億。
 

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澳洲成為房東之國 近2萬投資者擁超過6套澳洲房產！

有近乎10%的澳大利亞租賃房地產投資者，都擁有3套以上的房產，而有大約1.8萬人擁有6套以上房產。其中也有包括悉尼別墅最近公佈的數據顯示，這樣的數字還在繼續上漲。

2013年稅務數據顯示，有16%的納稅人，即將近2百萬人擁有投資房，大約110,379人擁有超過3套房產，有大約1.8萬人擁有超過6套房產，而40,283人擁有4套房產，16,600人擁有5套房產。

澳洲房地產業協會高級經濟學家卡利德（Shane Garrett）說：「擁有超過1套房產的澳人數量和2012-13財年相比大幅增加。一方面這個國家的居民更多，另一方面房產成了他們投資的避風港。」

他說：「房地產價格在主要地區均加速上漲，租金上漲也比較穩定，自2013年以來就高於通脹率，因此借貸成本並不太高。」

有近乎10%的澳洲買房出租投資者都擁有3套以上的房產

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據《澳大利亞金融評論報》報導稱，議會針對房地產市場質詢小組的主席、聯盟黨議員亞歷山大（John Alexander）警告，較低的利率導致澳人持有投資房比例大增，一旦市場條件變化，必然導致巨大的財產損失。

「一些澳洲房產投資者手中握著價值3000萬澳元的房地產，大約60套房，如果利率從4%漲至6%，就必須再找出60萬元來填補空缺。」

房地產業協會還宣稱，在截至2015年5月份的一年中，新州投資者房貸的總價值達到658億元。而同一時期，對於自住房房主的借貸僅有449.3億元。

當前自住房貸的貸款價值達到1441億元，而投資房貸的價值為1469億元。卡利德說：「這是我印象中，首次有投資者借貸水平超過自住者。」

他指出，因為人口持續上漲以及經濟的發展，所以租賃房產的需求應該不會減弱。

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夢想的澳洲房產買到手 就可以對其為所欲為了嗎？

今期故事的主人翁，選定了心怡的悉尼海濱房產，準備好資金把它據為己有，及後進行改建。可是澳洲有些房子受地役權限制，因此向律師或過戶師確認所有地役權和契約條款，能夠避免修建成本的損失，更重要的是：決定買家是否能夠打造理想住房。

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沈寒冰律師漫談澳洲房產投資

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諾貝爾獎得主：澳洲房價出現泡沫 悉尼、墨爾本最危險

專家：澳洲房價出現泡沫

諾貝爾經濟學獎得主弗農史密斯近日警告稱，悉尼和墨爾本房地產市場的種種跡像均已發出房價泡沫的危險信號。

因其在實驗經濟學的研究成果，史密斯教授於2002年被授予諾貝爾獎。他近日在悉尼訪問時提醒，澳大利亞必須吸取美國次級房貸危機的教訓。2007年美國發生次貸危機，房地產崩盤，最終引發全球經融危機。

史密斯教授指出，雖然和美國不一樣的是澳大利亞監管機構不允許陷入還款危機的借款人簡單地把房產丟給銀行，但一旦泡沫破裂，那些房產投資者將處於水深火熱之中。目前的投資者都盤算著轉售房屋賺取差價，但一些人可能不會如願。

他還表示，當房價漲到一定程度就會出現投機現像，這是資本主義經濟的常見現像。雖然有投機風險，但他相信澳大利亞能夠避免美國那樣的嚴重後果。

不久前，多家大銀行提高了澳洲房產投資貸款和無息貸款的利率。小型一點的銀行也迫於監管機構審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）的壓力提高了貸款資本要求。AMP銀行已開始不再接受新的貸款，限制或持續到今年晚些時候。

研究美國房產危機的弗農-史密斯（Vernon Smith）教授表示澳大利亞應該加強地方監管，減少不良信貸，避免讓銀行陷入危機。他指出1930年代的大蕭條就是個慘痛的教訓，但人們往往好了傷疤忘了痛。

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加息沒房貸無所謂 7成投資者堅持要在澳洲買房

近日，澳洲各大銀行紛紛宣布要阻撓房地產投資者獲取房貸，雖然這些措施可能會令某些樓花買家卻步，但很多澳洲房產投資者依然百折不撓。

大多潛在澳洲房產投資者不被澳洲借貸商的政策和利率上調影響
澳聯社報道稱，房屋貸款經紀“房貸選擇”（Mortgage Choice）的調查表明，盡管借貸商陸續頒布收緊借貸政策和上調利率的措施，但54%的潛在投資者還是會按自己的計劃進行投資。
 
包括大銀行在內的眾多借貸商已經上調投資房貸的利率，但“房貸選擇”的執行長弗雷威爾（John Flavell）稱，大部分投資者依然視房子為有利可圖的投資策略。
 
“當我們問潛在投資者現在是不是投資的好時機時，超過七成人都說是，這在某種程度上解釋了，為何如此多潛在投資者不被澳洲借貸商的政策和價格改革影響的原因。”弗雷威爾稱。
 
不過，弗雷威爾說，對於已經買了樓花並按當時的借貸政策和價格獲得貸款的人而言，這些改革確實是帶了深遠的影響。“有些人無法完成交易可能就與這個問題有關。”他告訴澳聯社。
 
較小的借貸商AMP銀行已經暫時停止向新房產投資者放貸，並將現有貸款的利率上調47個基點，幅度遠大於聯邦銀行、澳新銀行和麥格理（Macquarie）。
 

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AMP大幅上調貸款利率 更叫停投資者房貸！

AMP從今停止接受或審核澳洲房產投資者的新貸款

據《澳大利亞金融評論報》報道，為響應金融監察部門解決澳洲房市威脅的政策，AMP銀行將停止向澳洲房產投資者發放新貸款，同時將大幅上調現有投資者客戶的利率。

AMP 7月29日宣布，將上調所有投資型貸款人的浮動利率，上調幅度達到0.47%，這是目前為止，銀行為打擊房產投資者貸款而做出的最大幅度調息。因此，該行的“基礎”貸款的利率將達到4.97%。

更驚人的是，從現在開始AMP還要停止接受或審核房產投資者的新貸款。預測這項措施要持續到年末，“具體要視市場條件而定”。

這兩項措施都是為了響應澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）的要求：房產投資者的貸款增長率不得超過10%。該銀行的一位發言人也證實了停止新貸款是為了響應APRA的要求。目前為止，AMP銀行的響應措施是最劇烈的。

相對而言，AMP銀行在市場中是比較小的借貸商，它主要為AMP較大的金融規劃分支的客戶提供貸款。根據APRA的數據，它的房產投資者貸款價值29億，與外國借貸商花旗（Citi）相當。

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澳洲銀行再放辣招控投资 付息房貸利率上升

澳洲國民銀行進一步規範澳洲房市的借貸行為

據澳聯社報道，澳洲國民銀行（NAB）7月27日宣布將提高只付息房產貸款的可變利率和信貸門檻29個基點。

為了防止投資過熱，澳洲國民銀行進一步規範澳洲房市的借貸行為。

據悉，澳洲房產投資貸款的增長和支付息房產貸款分別為34%和44%。後者是投資者主要選擇。

去年12月監管機構APRA宣布一系列的貸款規範措施。澳洲國民銀行積極響應。

該銀行的個人銀行業務負責人Gavin Slater稱，銀行認為目前采取的規範措施能夠達到相應效果。“目前利率很低，澳洲國民銀行認為消費者們應該付好貸款的保證金。”

而該銀行的新只付息可變利率、只付息貸款固定利率將會在8月10日起生效。只付息可變利率貸款將於9月10號生效。調整後的信貸起點將於9月10日生效。

消費者們可向銀行業務員咨詢詳細的政策信息及所帶來的影響。

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