Tag: 澳洲房产投资

諾貝爾經濟學獎得主弗農史密斯近日警告稱，悉尼和墨爾本房地產市場的種種跡像均已發出房價泡沫的危險信號。

因其在實驗經濟學的研究成果，史密斯教授於2002年被授予諾貝爾獎。他近日在悉尼訪問時提醒，澳大利亞必須吸取美國次級房貸危機的教訓。2007年美國發生次貸危機，房地產崩盤，最終引發全球經融危機。

史密斯教授指出，雖然和美國不一樣的是澳大利亞監管機構不允許陷入還款危機的借款人簡單地把房產丟給銀行，但一旦泡沫破裂，那些房產投資者將處於水深火熱之中。目前的投資者都盤算著轉售房屋賺取差價，但一些人可能不會如願。

他還表示，當房價漲到一定程度就會出現投機現像，這是資本主義經濟的常見現像。雖然有投機風險，但他相信澳大利亞能夠避免美國那樣的嚴重後果。

不久前，多家大銀行提高了澳洲房產投資貸款和無息貸款的利率。小型一點的銀行也迫於監管機構審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）的壓力提高了貸款資本要求。AMP銀行已開始不再接受新的貸款，限制或持續到今年晚些時候。

研究美國房產危機的弗農-史密斯（Vernon Smith）教授表示澳大利亞應該加強地方監管，減少不良信貸，避免讓銀行陷入危機。他指出1930年代的大蕭條就是個慘痛的教訓，但人們往往好了傷疤忘了痛。

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據《澳大利亞金融評論報》報道，為響應金融監察部門解決澳洲房市威脅的政策，AMP銀行將停止向澳洲房產投資者發放新貸款，同時將大幅上調現有投資者客戶的利率。

AMP 7月29日宣布，將上調所有投資型貸款人的浮動利率，上調幅度達到0.47%，這是目前為止，銀行為打擊房產投資者貸款而做出的最大幅度調息。因此，該行的“基礎”貸款的利率將達到4.97%。

更驚人的是，從現在開始AMP還要停止接受或審核房產投資者的新貸款。預測這項措施要持續到年末，“具體要視市場條件而定”。

這兩項措施都是為了響應澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）的要求：房產投資者的貸款增長率不得超過10%。該銀行的一位發言人也證實了停止新貸款是為了響應APRA的要求。目前為止，AMP銀行的響應措施是最劇烈的。

相對而言，AMP銀行在市場中是比較小的借貸商，它主要為AMP較大的金融規劃分支的客戶提供貸款。根據APRA的數據，它的房產投資者貸款價值29億，與外國借貸商花旗（Citi）相當。

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據澳聯社報道，澳洲國民銀行（NAB）7月27日宣布將提高只付息房產貸款的可變利率和信貸門檻29個基點。

為了防止投資過熱，澳洲國民銀行進一步規範澳洲房市的借貸行為。

據悉，澳洲房產投資貸款的增長和支付息房產貸款分別為34%和44%。後者是投資者主要選擇。

去年12月監管機構APRA宣布一系列的貸款規範措施。澳洲國民銀行積極響應。

該銀行的個人銀行業務負責人Gavin Slater稱，銀行認為目前采取的規範措施能夠達到相應效果。“目前利率很低，澳洲國民銀行認為消費者們應該付好貸款的保證金。”

而該銀行的新只付息可變利率、只付息貸款固定利率將會在8月10日起生效。只付息可變利率貸款將於9月10號生效。調整後的信貸起點將於9月10日生效。

消費者們可向銀行業務員咨詢詳細的政策信息及所帶來的影響。

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澳新銀行（ANZ）宣布上調澳洲房地產投資貸款的利率，稱此舉是為了減慢市場的發展速度並遵守銀行監管機構的指示。

澳大利亞各大銀行正紛紛采取措施響應審慎監管局（APRA）的投資者貸款增長限制，聯邦銀行（Commonwealth Bank）已宣布跟隨澳新銀行（ANZ）上調房產投資者的利率。

聯邦銀行也宣布上調房產投資者利率

澳大利亞最大的房貸商——聯邦銀行宣布，投資者貸款的可變利率將上調27個基點至5.72%。新投資者貸款的固定利率將上調0.1%至0.4%，4年期固定貸款的利率將達到5.14%，1年期的將達到4.94%。

跟澳新銀行昨天宣布的一樣，聯邦銀行本周早前已經降低了自住型業主的大部分固定貸款的利率。降幅最大的是4年期固定貸款的利率，一共降低了0.3%至4.84%；1至3年期貸款現在的利率是4.64%，但5年期固定貸款的利率則從4.74%上升至4.94%。

聯邦銀行沒有調整自住型業主的標准可變貸款的利率。固定投資貸款利率變更將從下周五起生效，而新的可變投資者貸款利率將從8月10日開始實施，跟澳新銀行是一樣的。

聯邦銀行業說調整利率是為了阻止投資者霸占住房市場，因為最新數據顯示超過一半新房貸款撥給了投資者。

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澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）已收緊了大銀行房產貸款方面的規定，要求它們提供投資者貸款月度增幅的報告，並聲稱如果不配合的話會遭到一系列的限制。

《澳洲人報》報道稱，審慎監管局提及了它可能用來控制風險的許多宏觀審慎工具。這些風險包括借貸機構沒有正確地評估貸款人在高利率情況下還貸的能力。

審慎監管局在遞交給國會住宅所有權調查團隊的意見書中指出，新西蘭奧克蘭（Auckland）近期對投資貸款的貸款房價比設定了70%的上限，當地的房價自2008年以來狂漲了60%。

該部門說：“目前為止，我們還未發現有必要采用這類工具，而是傾向於用監管干預來集體將受監管實體導向更好的行為。話雖如此，審慎監管局也未排除使用其它工具的可能性，例如限制特定類型的更高風險貸款，或者更規定性的適用性參量。”

審慎監管局還指出，其即將對大銀行房貸風險加權作出的改革可能通過要求為澳洲房貸撥備更多資本而對住房信貸動態產生影響。

雖然審慎監管局預計銀行的投資貸款會緩和，但提及更嚴格宏觀審慎工具突出表明，該部門擔心，全年12月公布的指導意見可能要得到加強。

部分人士質疑，審慎監管局緩和投資者貸款的舉動是否不恰當地損害著不像悉尼那樣有投資者引領的繁榮的區域，例如珀斯和邊遠地區。

審慎監管局去年12月告知銀行稱，它們可能被施加更高的資本要求，除非投資者貸款的年增幅依舊低於10%。該部門還表示，各銀行應當在適用性測試中使用7%的利率下限，因為利率最終會從破紀錄的地位向上攀升。

審慎監管局認為，雖然評估其措施的有效性還為時太早，但借貸行為方面仍存在改進以保障系統的空間。該部門透露稱，少部分銀行在評估貸款人時沒有采用利率下限，其它借貸機構則使用遠低於長期均值的利率。此外，有些銀行還將只付利息的期限延長至15年，而不是通常的5年。

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