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据《澳洲金融评论报》报道，澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）调研显示，与上世纪70年代相比，首次置业者购房时依赖父母支付的份额增加超过1倍，而贷款价值比保持稳定。

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年轻人积累足够储蓄存在困难，引发伦理焦虑。澳储行助理行长埃利斯（Luci Ellis）周四在墨尔本出席住房会议并发表演讲。她说，一般认为首次置业储蓄需达到房款的20%，“其实并非如此”。

住房负担能力问题、政府如何应对改革资本利得税激励措施的提议均有争议。埃利斯指出，尽管房价明显上涨，贷款价值比——“与储蓄相反”——并无变化。她说：“因为贷款价值比过高意味着借贷双方面临更高风险，因此（比例不变）并非坏事。数据表示……目前状况较为复杂，并非简单数据可以描述。”她认为其中一个关键原因在于，购房者在储蓄上得到家人朋友的帮助。

调研显示，全国住房负担能力危机可能受到夸大，比中位房价等简单数据更为复杂。澳储行同时强调，婴儿潮一代（生于1946-65年）与新生代或无可比性。

自上世纪70年代早期以来，25-34岁年龄组别的住房拥有率跌幅略高于10%。最高跌幅出现在90年代初期，当时房价收入比尚未出现大规模上涨。埃利斯称，婴儿潮一代结婚较早，因此买房也较早。她指出，较早买房是影响家庭财富增长的关键因素，因为购房者还款和获利时间都更长。

有警告称，与世界各国相比，澳洲房产市场已出现泡沫。埃利斯称，数据表明澳洲家庭债务多由高收入家庭承担。她同时批评国际对比过于简单化。她称，（国际）差异基于大量因素，包括地理、大型城市的规模和人口、抵消账户等信用产品的普及程度、税收激励措施等。

（据澳洲新快网）

 

在澳洲买房，除了通过房产中介直接从卖家手里买之外，还有一种非常流行的方式——拍卖，即在房产中介组织的拍卖会上当场喊价购买。这种拍卖房产的形式，对于国内买家来说是十分陌生的。下面，就让我们一起来看看澳大利亚和美国的顶尖拍卖师——James Pratt亲自传授的在拍卖会上竞拍房产的七大成功秘诀！

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1、首先让您的竞争对手出局

当拍卖师表示可以开始出价时，切勿坐着不动，等待其他人开始出价，而是要抢先提出足以击败竞争对手的价格。这样做可以让一些竞争对手出局，并确立您在本场拍卖中的领导地位。

2、尝试在拍卖日之前购买

您可以在拍卖日之前购买房产。

许多人都认为只能在由房地产拍卖师主持的现场拍卖会当天竞拍房产。但对于买家来说，如果您真的非常喜欢该房产，可以在拍卖会之前通过经纪商出价。如果您的出价非常合理或者高于广告指导价的话，屋主便有可能接受您的出价。

特别建议——采用书面和口头两种方式出价。

在书面出价中写明付款和签订合同的时间、有关房产出售的任何条件，以及如果您的出价不被接受的话，您可能无法参加拍卖会。这样可以增加您的出价的分量。

卖方在出售房产尤其是豪宅时，通常希望能够在短时间内卖出，以避免产生营销成本，并希望在卖出后尽快收到房款。

3、 在拍卖会上保持严肃和自信的表情

计划购买家庭住房的夫妻通常会比投资者表现出更多的情绪，投资者较少带有个人情绪。如果您表露得过多，其他买家会发现与您竞价更容易，拍卖师也会读出您的身体语言。

4、经纪商可以在拍卖会上为您提供帮助

如果您的英语不是很好也没关系，您可以在拍卖师要求出价时请经纪商写下价格。这样可以让您有更多时间整理思路，控制自己的情绪，从而更好地掌控本场拍卖。

5、向拍卖师发起挑战

如果出价以2.5万美元的速度上涨，而不是以更低的金额（如1000美元）放慢拍卖会的速度，竞拍者之间的竞争开始变得非常激烈。更加有效的做法是，按照不规则的涨幅出价，如2.55万美元。这样可以放慢拍卖会的速度，因为拍卖师将不得不重新考虑他的出价。这样也会中断拍卖会的流程，让买家更多地掌控拍卖会，而不是拍卖师。

6、确保您拥有优先商议权

如果某房产未达到保留价格（屋主愿意出售房产的价格），该房产将在拍卖会上放弃拍卖。

某房产在拍卖会上放弃拍卖时，大多数房地产经销商会允许出价最高的竞拍者在拍卖会结束后与卖方优先协商。这是悉尼市场的一大优势，该市场的拍卖清除率一直非常高。

特别建议

在新南威尔士拍卖市场，条款和条件的有效性持续到拍卖当天晚上12时。

7、制定策略

如果您在出席拍卖会时制定了策略的话，竞拍将变得简单得多。

研究当地市场是一种不错的做法，包括近期出售的房产以及市面具有可比性的挂牌出售房源。

您可以向经纪商咨询拍卖师是谁，并在您的拍卖会举行之前观察他在其他拍卖会上的表现（这样可以让您了解这位拍卖师的风格和速度。）

请为自己设定在拍卖会上的出价上限。

8、提出问题

在拍卖会举行之前，向经纪商咨询该住宅有多少害虫报告和建筑物报告，以及签订过多少合同。

这通常可以让您更加切实地了解该住宅的权益状况。

 

James Pratt

Director of James Pratt Auctions, Sydney and Beverly Hills California

本文稿件由澳大利亚和美国顶尖房产拍卖师James Pratt独家提供，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

据《澳洲人报》报道，毕马威会计事务所（KPMG）中国问题专家提出警告称，中国打击资本外流的举措可能会对澳洲的房产市场造成影响，很多中国私人投资者可能会在交易结算方面存在问题。

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据了解，去年最后一季度，中国政府部门宣布对资本外流进行更为严格的控制，不仅收紧了现有的管理政策，还抑制了私人及国有企业的海外投资。

据悉，推出这些举措是由于中国资金外流的数额达到了新的历史纪录。去年，流出中国的资金约达8000亿美元。政府方面推出了此项举措，旨在稳定人民币价值。

毕马威会计事务所中国金融服务的领导人格利夫（Simon Gleave）表示，按照目前的政策，中国国有企业在核心业务范围内进行海外投资是被允许的，比如，国有银行在海外收购另一家银行等。但如果有企业想要在海外进行一笔较大的交易，或者是交易超出其核心业务范围的，监管机构将会采取严格的管制措施。这对中国私人企业进行海外投资的打击非常大，尤其是当中国监管机构认为这些企业的投资属于投机行为，而非企业核心业务时。

他指出，并不确定中国方面是否会允许个人在海外购买资产，但举例来说，假如以往个人以孩子在海外读书为由购买房产，按照目前的形势，最好还是改成租一套房子。虽然尚未清楚中国的抑制政策对澳洲房价会产生多大影响，但以往有中国买家购买房产的地区，都可能面临此类买家减少的情况。

据了解，2014年中期，中国的外汇储备超过4万亿美元，但如今已降至3万亿美元。2015年和2016年，中国国有企业和私人企业经历了“消费狂潮”，共进行了7250亿美元的海外投资。也正因为如此，中国的相关机构才采取了一系列措施。

（据澳洲新快网）

在即将推出的严厉信贷新规则下，麦格理银行的房产借贷人必须披露他们的一切支出项目，从食品到服装都需要上报。寻求贷款的借贷人将被要求在12个不同的类别中，详细列出他们的支出，包括家庭支出和可支配支出，以确定贷款的资格。

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据《澳洲金融评论报》报道，这项举措是最新的一系列银行收紧贷款的举动，可以追溯到去年5月所推出的贷款利率上涨，银行提出了更为严格的条件和更大的存款要求，特别针对单身买家和流行的复合型高层公寓的买家。

包括银行业巨头澳洲联邦银行在内的多家放贷机构，越来越愿意牺牲住房贷款市场的份额来降低风险，将贷款维持在监管机构所规定的增长速度限制之中，抵消大批量融资和监管成本的上涨。

从周三起，所有贷款申请人将向麦格理银行提供详细的家庭开支，付息贷款的申请者必须向银行提供理由，并解释为什么他们只选择付息贷款，而不选择本金和利息贷款。

贷款代理人和麦格理的顾问将负责处理贷款申请，贷款人将被要求解释利息贷款的还款工作，以及在利息贷款还款完成后，对本金和还款所产生的影响。

他们必须提供有关家庭支出的详细信息，如服装、个人护理、食品杂货、交通和其他家庭开支，如公用事业和费率。可自由支配的开支，如儿童保健、教育、保险、医疗卫生、投资性支出、娱乐、电话、互联网、付费电视和流媒体订阅也将被要求记录。

由于担心借贷人没有明确偿还本金的策略，澳洲金融监管机构和澳联储对利息抵押贷款感到越来越紧张。针对潜在的借贷人，他们一直迫切要求更为严格和更透明的审批程序。

如果利率从目前的历史低点开始上升，或借款人的个人情况发生不利变化，尤其是在墨尔本和悉尼等市场，物价上涨的速度比通货膨胀和工资快五倍，问题可能会加剧。

（据今日澳洲）