巧用科技和豚鼠 解構紐約新型私立學校如何改變傳統教育 | 美國

長期以來,紐約市的私立學校由一小部分精英學校主導。這些學校學位有限,每年的學費可高達5萬美元,入學程序繁雜得能讓最冷靜的家長陷入恐慌。其中有些學校的辦學宗旨偏傳統,而另一些則更激進。但是總體上來講,即使這些學校有任何改變,也都相當緩慢。

現在,一些新湧現的公司號稱,他們將為家長們提供更適合21世紀的選擇——並從中營利。

AltSchool是一家位於舊金山的新公司,號稱將使用新科技革新教育。該公司自2015年在紐約開辦了第一家“微型學校”後,又陸續開辦了另外兩家。

有一些學校則注重削減成本,比如說去年在TriBeCa開辦的小小Portfolio學校(Portfolio School),該校使用高科技減少行政支出,強調實驗性學習,如讓學生為班級的豚鼠設計籠舍等。另一家位於布魯克林和曼哈頓的連鎖學校BASIS 獨立學校(BASIS Independent Schools),采用較傳統但側重科學的課程設置,學費也僅為該市頂級私立學校的三分之二。

還有一些學校則致力於跨文化方面的知識,比如Wetherby-Pembridge學校(Wetherby-Pembridge School),該校是英國威廉王子和哈裡王子曾就學過的一所學校的分支,對那些今年在紐約明年可能就在倫敦的國際企業的工作人員非常有吸引力。

學生在以集作為本的Portfolio學校進行小組活動
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另外,WeWork公司也將觸手伸進了該領域。WeWork是一家專注於辦公區域分享的公司,近期因購買了Lord & Taylor大樓而震動了紐約的銷售業。本月,該公司宣布將於明年開辦一所叫做WeGrow的自有學校。公司創始人之一瑞貝卡·紐曼(Rebekah Neumann)在一篇博文中這樣寫道:“(這所學校)將以社會責任和企業家精神為本,致力於釋放每個孩子的超能力。”

WeWork期望其教育板塊與房地產板塊能夠相輔相成,在同一棟大樓裡,家長工作,孩子學習,雙方甚至可以共進午餐。從長遠來看,該公司希望在52個已有公司分支的城市建立這種學校,以使需要出差或調職的員工能夠將孩子從一所學校轉到另一所,就像將筆記本電腦(MacBook Air)換個地方充電一樣。

與紐約其他私立學校不同的是,這些新學校都是營利性的。

專注教育技術的風投公司ReThink教育(ReThink Education)的管理合伙人馬特·格林菲爾德(Matt Greenfield)認為,這些新學校湧現,是對現存教育選擇感到挫敗的家長,他們渴望創造理想學校與冷眼風險投資交織的結果。

他說:“學校本質上是一門不錯的生意。紐約房價高得嚇人,其他生活成本也不低,紐約學校的學費也很高,所以我認為,從經營的角度來講,這些學校是不錯的生意。”

當然,這並不是說一定能成功,有些學校已經開始經歷挫折。AltSchool的投資人包括Facebook的首席執行官馬克·扎克伯格(Mark Zuckerberg),該學校近期宣布關閉了包括東村校區在內的兩所校區,反映出該公司將工作重心從建立全國性的學校網絡“轉移至”推廣其開發的教育軟件。該公司宣稱,即使紐約校區學費為小學32,000美元,中學37,000美元,仍無法維持其收支平衡。

過去十年建立的一些其他營利性學校也幾易其主。一所以學前教育為主的Mandell學校(Mandell School),曾開設小學部,但在上個學年末忽然宣布將其關閉。現在BASIS在使用它們上東區的舊址。

最令人矚目的營利性學校當屬2012年開設的國際學校Avenues (Avenues: The World School)。該校以其野心和驚人的學費著稱。Avenues為學生提供西班牙語—中文雙語課程,以助其適應全球化。創始人說明將最終建立一個擁有20所位於世界各地的學校網絡。

Avenues成功地吸引了學生,在位於切爾西(Chelsea)的校園總共有從幼兒園到12年級大約1600名學生。但是其全球擴張計劃進行得似乎不是很順利,目前仍然只有紐約一所學校。

幼稚園學生在紐約上東區Wetherby-Pembridge學校學習數學
幼稚園學生在紐約上東區Wetherby-Pembridge學校學習數學

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一些建校時間更短的學校,特別是像Wetherby-Pembridge這樣的學校,使用英國標准課程設置,甚至拼讀都遵從英國傳統(比如說在“colour”裡堅持帶有“u”),也在努力吸引國際家長。明年將要開始招生的Polis國際學校(Polis World School),宣布提供中文浸入式蒙特梭利教學,並招募“創辦家庭”(相當於教育領域的種子期投資人)以順利起步。

一些觀察家對這種新型的學校持懷疑態度。曼哈頓私立學校顧問公司(Manhattan Private School Advisors)為不同家庭在入學程序方面提供服務,它的創始人及所有人阿曼達·烏西(Amanda Uhry)不鼓勵家長申請營利學校,因為她對這些學校的長期穩定性沒有信心。

她說:“有些人確實被這些學校所吸引,學校也確實有學生,” 但這是因為那些人沒辦法進入更有聲望的非營利性學校。在她看來,很多家庭“寧願去公立學校也不願意進入沒有一點歷史的私立學校。”

Portfolio學校學生在為電影集作彈奏音樂
Portfolio學校學生在為電影集作彈奏音樂

但是,WeWork對於找准市場似乎很有信心。一位因其工作情況還有待確定而要求匿名的建議者透露,該學校教學方法將結合華德福和蒙特梭利,學生在校將修習瑜伽和冥想。他們也會定期到紐曼家(Neumanns)的農場活動,該農場位於紐約Pound Ridge,占地60英畝。學生將學習使用地產食材進行烹飪。

紐曼夫人(Ms. Neumann)及她的丈夫,WeWork的合伙創始人亞當·紐曼(Adam Neumann),養育了5個孩子。在接受彭博社采訪時,她說,在他們家裡,工作和家庭生活之間“並沒有界限”。類似地,WeWork公司也模糊了工作和休閑的界限,辦公室配備有桌上足球以及生啤。

在彭博社的采訪中,紐曼夫人說道,學生將會接受在WeWork租用辦公空間的企業家的指導,並鼓勵其開展自己的生意。她舉例說,一位8歲的孩子在農場自己經營的攤位上出售自己設計的T恤衫,他在WeWork今年經營的小飛行員學校上學,馬上將要成為在WeWork辦公的時尚設計師的學徒。

該學校可能將會在位於西18街的WeWork空間開始上課,隨後可能會搬遷到將來位於第五大道的Lord & Taylor大樓的總部。學校設計師為丹麥建築師比約克·英格爾(Bjarke Ingels),將尋求“消除傳統學校環境的分區設計”。

WeWork的目標為明年以約70位3歲到四年級的學生開始,逐漸擴張至12年級。

ReThink公司的格林菲爾德先生說,根據他獲得的信息,紐曼夫人看起來很真誠,而且,讓學生接觸商業和其他可能的職業是有利的。“不是說一定管用,但是,畢竟也不會對孩子有什麼巨大的壞處。”

原文來源:紐約時報
發表日期:2017年11月20日
責任編輯:Zoe Chan

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美稅改對房市影響系列報道:保留州稅列舉抵扣 紐約州受益最大 | 美國

美國共和黨人本11月1日公布新的稅改提案,預計部分納稅人在申報聯邦所得稅時,如果采取列舉扣除方式 (parallel tax),將仍然可以抵扣州和地方稅(State and Local Tax, SALT)。

眾議院籌款委員會(House Ways and Means Committee)主席、共和黨人布拉迪(Kevin Brady)表示,應某些州共和黨議員的請求保留了部分SALT抵扣。一些納稅人若在州或地方繳了房產稅,仍然可在聯邦所得稅申報時列舉扣除,以減輕負擔。當前納稅人可以列舉抵扣的州和地方稅包括房產稅和所得稅(或銷售稅)。

但財政部估計,這些列舉扣除項在今年將導致聯邦政府收入減少約1,110億美元,未來10年減少1.5萬億美元的收入。

本來,白宮及國會共和黨人9月公布的稅改方案,計劃取消州和地方稅的列舉扣除項目,以彌補聯邦稅大幅削減公司及個稅稅率等的影響。但一些賦稅重的州強力游說,說不能取消。加州雖然有意見但沒出聲,而新澤西州和紐約州的共和黨人則威脅,如果不能保留至少部分州和地方稅列舉扣除,他們就會反對稅改提案。

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美國州和地方平均減稅:富裕的州份平均有較大的州和地方稅扣除
美國州和地方平均減稅:富裕的州份平均有較大的州和地方稅扣除 (來源:美國稅收基金會)

加州受益大

加州的個人所得稅率全美最高,加州人可以列舉扣除州所得稅好處很大。去年,加州所得稅的最高等級稅率為13.3%,相比之下,紐約州和新澤西州的稅率則大約是9%。

加州的房產稅相比其它州不算高,因為1978年通過的13號法案對加州房產稅的征收做了很多限制。然而,對納稅人來說,保留房產稅列舉扣除當然也是利好。據分析今年房產稅的私人金融網站WalletHub的數據,加州房產稅並列全美第17低,而新澤西州的房產稅全美最高。

據加州稅務局(California Franchise Tax Board)數據,2014年,加州人列舉扣除了700億美元的SALT所得稅,但只列舉扣除了270億美元的SALT房地產稅(個人房產稅等)。不過,非營利組織Tax Foundation的資深分析師瓦爾扎克(Jared Walczak)表示,加州在抵扣SALT房地產稅方面仍然受益極大,只是比起整體SALT抵扣顯得小了。

據美國稅收基金會(Tax Foundation)數據,2015年,加州的整體SALT列舉扣除額占到了全美SALT列舉扣除額的20%,排全美第一。相比之下,加州的房產稅扣除額只占到全美房產稅扣除額的15%。

紐約新澤西州等獲益更大

瓦爾扎克說,保留房產稅列舉扣除對紐約、新澤西等州來說獲益更大,因為這些州的房產稅在個人稅務負擔中占比較大。尤其是東北部的州,其房產稅都高於加州。

房產稅在個人稅務負擔中占比較大,因此保留房產稅列舉扣除對紐約州獲益更大
房產稅在個人稅務負擔中占比較大,因此保留房產稅列舉扣除對紐約州獲益更大

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據稅收基金數據,年入50萬美元以上的加州家庭,SALT的列舉扣除額占到了他們調整後總收入的7.1%,而房產稅扣除額僅占到他們總收入的1.1%。

據稅收基金數據,在2015年SALT抵扣在州民總收入占比的排名中,加州僅位列第四,前三名是紐約州、新澤西州和康乃狄克州。在房產稅SALT抵扣在州民總收入的占比排名中,加州更是排到了第12位。

不過,比起整體SALT抵扣,房產稅列舉扣除對全美中產家庭來說更有益,因為房產差距比不上美國人的收入差距。

瓦爾扎克說,一些富有美國人的年收入是中等收入的10倍,但他們的房子不太可能是中等家庭房子價值的10倍。

居外網【美國稅改對房市影響系列報道】

 

互聯網資訊綜合整理
責任編輯:Zoe Chan

從《全球城市競爭力報告》找尋房產投資潛力股 | 海外

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日前,由聯合國人居署與中國社會科學院(財經院)共同發布《全球城市競爭力報告2017-2018:房價,改變城市世界》,這個排名主要從“城市經濟密度指數”與“經濟增量指數”角度對全球1,000多個城市分析,進而提出“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”這兩個指標進行評比排序。

“城市經濟競爭力”指的是該城市當前創造價值、獲取經濟租金的能力;而“城市可持續競爭力”是指隨著城市持續投入各種生產要素,強化整體經營環境,逐漸改變該城市的未來競爭力。簡而言之,“城市經濟競爭力”就是指該城市現在競爭力強度,是靜態的資料;“城市可持續競爭力”是該城市未來競爭力的高低,是屬於壹種動態的資料。

以全球“城市經濟競爭力”排名,紐約洛杉磯新加坡倫敦舊金山這五個城市最具競爭力;以“城市可持續競爭力”排名,則依序為紐約倫敦東京波士頓新加坡為全球前五名。

《全球城市競爭力報告2017-2018》紐約同時在“城市經濟競爭力”和“城市可持續競爭力”兩項指標中稱霸
《全球城市競爭力報告2017-2018》紐約同時在“城市經濟競爭力”和“城市可持續競爭力”兩項指標中稱霸

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該份報告運用統計回歸分析,分別以科技創新、金融資本、環境、制度與房價等五個變因與“該城市人均收入”做回歸分析,得出幾項結論:

1、科技創新是城市發展的重要泉源。

2、金融資本是現代城市發展的關鍵動力。

3、良好的氣候生態環境是城市發展的前提條件。

4、文化制度是城市繁榮的根本動力。

5、房價是改變城市發展和城市布局的重要力量。

其中,影響“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”的最重要因素就是“科技創新”。原因是“資訊科技企業”(如:Google、Apple、Amazon、FB)使得全球城市間的聯系,從間接關系變為直接關系、個別關系變為全面關系、松散關系變成緊密關系、慢速關系變成瞬間關系、高成本關系變成低成本關系,進而在全球經濟的影響力日益增強,甚至有時影響力比許多國家還大、深遠。而且科技創新指數越高的城市,其人均GDP也就越高,房價往往都有不錯的表現。

若再考慮傳統金融在城市所扮演吃重的角色後,便會發現“新型全球城市”正在形成。就是該城市能是同時扮演“資訊科技+金融中心”兩種功能的城市,未來發展相當看好。以全球前二十名新型全球城市,美國有紐約、聖荷西、舊金山、達拉斯、華盛頓、聖路易、辛辛那提、西雅圖、芝加哥、與亞特蘭大等10個城市;中國北京、深圳、與上海;法國巴黎、日本東京、英國倫敦、德國慕尼黑與印度的孟買,這些城市中長期發展相當看好。

目前全球房地產市場還有幾個特徵:

1、全球高房價城市集中在北美、西歐與東亞三個地區。

2、各國鄰近邊界的城市群已融合為跨國的大型城市群(如:美國西雅圖與加拿大溫哥華),高房價區域對距離較遠的城市形成抑制,呈現遷移效應。

3、全球的主要城市群呈現虹吸效應,且房地產價格越高的城市,其虹吸效應越明顯。

4、城市房地產的馬太效應(亦即好的越好、壞的越壞)使得城市之間房地產市場的分化程度持續擴大,尤其是在發展中與新興經濟體城市,馬太效應更為顯著。

最後,擷取我們偏愛投資房產的許多國內外城市,其對應的“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”排名如下圖所示。無庸置疑的是,“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”跟城市的房價表現是正相關聯的,只是“城市經濟競爭力”是代表現在情形,而“城市可持續競爭力”是代表未來演變趨勢。

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在兼顧兩者情形下:

若以“城市經濟競爭力”排名前50名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的幅度來挑選房產投資標的的城市,以芝加哥、北京、西雅圖與多倫多為首選;

若以“城市經濟競爭力”排名51~150名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市,則可以考慮布裏斯班曼谷、與墨爾本為優先;

若以“城市經濟競爭力”排名151名之後且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市,越南的河內與胡誌明市則以排名進步均超過200名最為搶眼。

有意從事海外房產的投資人不妨可以將此納入參考評估的標準。

 

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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少了中國投資客 曼哈頓Q3商辦銷量摔至5年新低 | 美國

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紐約曼哈頓今年第3季大型商辦銷量暴減67%
紐約曼哈頓

《ZeroHedge》報導,美國商用房產價格最高的紐約曼哈頓,過去相當吸引海外投資客,特別是中國企業集團,但當地大型商辦今年第 3 季銷量同比暴減 67% 至 9 億 9910 萬美元,一路降至 5 年來新低,與 2015 年首季高峰相比更是下滑 90% 。

曼哈頓大型商辦(買賣超過 500 萬美元且地坪達 5 萬平方英尺)銷量。(圖片來源:wolfstreet.com)
曼哈頓大型商辦(買賣超過 500 萬美元且地坪達 5 萬平方英尺)銷量。圖片來源:wolfstreet.com

曼哈頓大型商辦每平方英尺均價同比下滑 19% ,比去年 Q1 高峰時期均價下降 32% ,但與今年 Q1 相比呈現增長,約與 2015 年 Q3 表現持平。

再如以下圖表所示,每平方英尺均價會因為季節性等因素變化,但按此趨勢看來,難以恢復 2016 年 Q1 高峰。

曼哈頓商辦平均每平方英尺價格。圖片來源:wolfstreet.com
曼哈頓商辦每平方英尺均價  數據來源:Commercial Cafe

第 3 季最大的買賣交易是位在哈德遜街 375 號,一棟 19 層樓高、地坪 100 萬平方英尺的高級房產,由 Trinity Real Estate 公司所收購。 但上季唯一未見的是由中國買家帶動的大筆交易,例如中國海航集團今年 5 月以 22 億美元收購公園大道 245 號,推升今年 Q2 銷售,該收購案幾乎是 Q3 整體交易規模的 2 倍以上。

紐約公園大道245號
紐約公園大道245號

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中國買家“缺席”,主要與中國政府加強跨境交易的監管有關,目前中國大陸對海外投資受限,包括“房地產、飯店與娛樂事業”。也就是說,中國企業集團過去幾個月的大肆購買,與現在因為中國政府擔心企業債務攀升而受抑制形成對比,而這些過去特別受中國投資客青睞的地區如曼哈頓,也是最先感受到劇烈變化的市場之一。

來源:鉅亨網

責任編輯:Zoe Chan

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國

作為“最紐約”的曼哈頓是全美最穩定和最被認同的市場,也被評為全球第一和獨一無二的房地產市場,因此曼哈頓一直受到諸多海外投資者的青睞。紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店(JW Marriott Essex House New York)位於中央公園南側,地理位置優越,地處曼哈頓的市中心區,這裡有一套3臥3衛的住宅正在出售,為您帶來極為珍貴的置業機會。

位置優越毗鄰中央公園,盡享紐約曼哈頓的都市魅力

如果紐約是世界各國的縮影,那麼曼哈頓則是紐約的心臟。紐約曼哈頓房價是世界最貴的地方之一,但也是最穩定的房產投資市場之一。眾多國際買家在曼哈頓置產主要著眼於其品牌價值及增值潛力。中央公園坐落在高樓林立的曼哈頓中心,是紐約這座繁華都市中一片靜謐休閒之地,因為環境優美、繁華熱鬧,中央公園周邊的房屋始終受人追捧,是海內外買家爭相搶購的焦點。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店(JW Marriott Essex House New York)位於中央公園南側,地理位置優越
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
地處曼哈頓的市中心區,這裡有一套3臥3衛的住宅正在出售,為您帶來極為珍貴的置業機會
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
這套標誌性Essex住宅擁有三個臥室,適合多人口居住,並且室內空間非常寬敞開闊
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
公寓環境裝飾得精美舒適,處處彰顯了裝飾藝術

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店毗鄰中央公園,這裡充滿都市魅力,並且方便出行。華麗的鍍金大門將酒店環境裝飾得奢華精美,配以豐富的木質鑲板,處處彰顯了裝飾藝術。這套住宅的最獨特之處,就是它的稀缺性——如此得天獨厚的位置,已經注定了它具有很大的升值潛力。

這套住宅位置優越,生活在這裡,您能去 SOUTHGATE 酒吧和餐廳享用美食,而後活力滿滿地探索紐約市的無限精彩,包括中央公園動物園、哥倫布圓環、林肯公園、第五大道等。尤其令人欣喜的是,距酒店僅幾步之遙的著名中央公園跑道以及酒店內健身中心將為您提供鍛鍊健身的場所。

城市景觀盡收眼底,高端裝修品質非凡

這套標誌性Essex住宅擁有三個臥室,適合多人口居住,並且室內空間非常寬敞開闊,在如此珍貴臨公園位置還能有這樣大面積的房產,是非常難得的,也一定十分搶手。寬敞的房間還坐享壯美的城市景觀,彰顯了業主的尊貴身份。

進入房屋後,您會發現這裡有豐富的生活和娛樂空間,並且可以在屋內欣賞到戶外優雅的中央公園美麗景觀。寬闊的門廳非常氣派,現代化廚房十分美觀大氣,帶有不鏽鋼電器和大理石檯面。整個公寓都採用了高品質的材質打造而成,造就了非凡的品質——美麗的白橡木人字地板、華麗的9英呎定製成型天花板,每個細節都值得細細品味。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
這裡有豐富的生活和娛樂空間,並且可以在屋內欣賞到戶外優雅的中央公園美麗景觀
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
現代化廚房十分美觀大氣,帶有不鏽鋼電器和大理石檯面,餐廳流暢簡約
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
每個人都可以擁有自己的空間,坐享壯美的城市景觀,彰顯了業主的尊貴身份
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
寬敞的主套房建有一個步入式壁櫥和豪華的浴室,帶有2個梳妝台和獨立的淋浴

寬敞的主套房建有一個步入式壁櫥和豪華的浴室,帶有2個梳妝台和獨立的淋浴,所有裝修都帶有優雅的風格。第二個臥室也有獨立衛生間和衣櫥,第三間臥室可以作為書房,或者根據需求來靈活運用。此外,這套住宅帶有中央空調、博世洗衣機和烘乾機,並配備了足夠的衣櫃和定製照明系統。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店建於1931,幾十年來一直是名流和富豪喜愛的住所。位於中央公園南部的這座大樓佔據了曼哈頓最好的位置,這裡可以非常方便的去往中央公園、卡耐基音樂廳、第五大道購物區,林肯中心、超市、蘋果商店、“現代藝術博物館(MOMA),高級娛樂場所和其他場所。並且擁有這套住宅以後您可以享有24小時禮賓服務、客房服務、代客泊車服務、家政服務等等。總之,這套住宅非常珍貴,擁有很大升值潛力,絕對不容錯過。

欲進一步瞭解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/35257498.htm

(本文內容資料由客戶提供)

責任編輯:Shelly Du

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深度:2017全球商業地產投資:紐約穩坐龍頭 倫敦褪色 | 海外

根據戴德梁行近期發布的最新報告顯示,截至今年6月,全球房地產投資市場規模達到1.5萬億美元,與上年同期相比增長4%。

這份年度報告《全球房地產投資制勝之道》(Winning in Growth Cities)針對全球商業房地產投資活動展開調查,並根據城市吸引資金能力進行排名。

截至到今年6月的12個月內,前25個城市吸引投資額約占全球房地產市場投資總額的壹半,但過去占主導地位的壹些城市出現了大幅下滑。紐約連續第六年成為最受歡迎的市場,盡管其吸引的投資額下降了37%,同時倫敦的投資額減少25%,使其失去了前三名的地位,而巴黎也下降了21%。可售資產缺乏是導致下降的主要因素之壹。

舊金山中國香港取得了相對可觀的成績。舊金山憑借4.5%的增長率躋身排行榜第三名,而中國香港的增長率更高達到19%。同時,馬爾默、尼斯和大阪等二線城市愈加獲得國際投資者的青睞,因為這些投資者希望進行更廣泛地投資從而獲得更好的收益。

北美地區吸引力強勁,成為投資的主要目的地。在前25個城市中,北美地區占據13個,歐洲和亞太地區分別占有6個。亞太地區壹些城市的增長最引人註目。首爾的投資額增長了98%,新加坡的投資增幅則達到了52%。

報告作者丶戴德梁行歐洲丶中東及非洲的投資策略主管David Hutchings表示:“在2016年房地產市場出現逆勢的背景下,今年的全球市場卻實現了強勁的增長,著實令人驚訝,但投資者情緒確實得到了改善。隨著人們對全球政局變動的擔憂逐漸消退,至少就目前而言,房地產的全球化仍將會迅猛發展。”

“壹些主要城市出現了投資活動下降,其由於可售資產的減少,而不是需求量下降,但這也表明價格上漲正在促使壹些投資者拓寬投資地域。”

“雖然紐約、東京和倫敦的自我適應和革新能力將繼續增強其全球主導地位,但競爭將會逐漸升溫,因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市。跨境投資者在2015/2016年度未關註的18個市場現在正在獲得青睞,表明投資者願意轉向新市場尋找機會。”

表1:全球房地產投資前25個城市(數據來源:戴德梁行及RCA)
表1:全球房地產投資前25個城市(數據來源:戴德梁行及RCA)

北美地區

北美地區的大多數城市獲得的投資額均實現了增長,其中聖安東尼奧、夏洛特和拉斯維加斯在今年尤為獲得青睞。盡管該地區跌幅最大的城市均來自全球50強城市,紐約、聖叠戈和丹佛分別下降37%、30%和23%,但達拉斯、休斯敦和奧斯汀等美國的壹些大城市卻實現了增長。

歐洲、中東及非洲地區

中歐和東歐國家首都城市在全面增長方面表現最好,尤其是布拉格、布達佩斯和索非亞的增幅超過西歐城市。同樣,雅典的投資者信心上漲,盡管增長的基礎較低,但投資規模達到10年來的最高值。

吸引國際投資最強勁的前25個城市中,10個來自歐洲,其中倫敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德國多個城市在排行榜中的名次獲得了提升,其中柏林的排名提升了兩位,法蘭克福則提升了9位,躋身前10大跨境資本流入地。亞洲和中東的投資者尤為青睞法蘭克福,其投資額分別增長461%和132%。

歐洲資本四年來首次超過北美地區成為跨境總投資的最大來源。

亞太地區

亞太地區壹半以上的城市投資額取得了負增長,其中悉尼、吉隆坡、北京和臺北出現了大幅下降。盡管如此,亞洲城市今年在全球市場所占份額卻得到了上升,並強化了在前50名城市中的排名,該地區最強勁的增長來自於經濟快速發展的城市,其中緬甸的增幅尤為突出。

中國香港,土地交易市場十分火熱,其中中國內地公司尤為熱衷於投資住宅用地,而中國香港本地開發商則在商業用地拍賣中表現優勢。

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雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位,但競爭將會逐漸升溫,因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市
雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位,但競爭將會逐漸升溫,因為投資者日益青睞更為廣泛的二線城市

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投資策略指南

展望未來,宏觀形勢不斷變化,投資者必須改變策略。同時,不確定性依然存在。報告針對投資策略提出的主要建議包括:

  • 經濟周期延長,資本投資增長但通貨膨脹減弱。
  • 利率仍處在低位,不過不會持續低位很長時間。
  • 不確定性依然存在:各地區丶國家丶城市和物業類型不斷多樣化,需采取應對措施。
  • 在最佳城市中,投資者需對其物業進行定期維護和創新性改造以滿足現代租戶日益更新的需求,從而最大程度規避風險。
  • 投資者可在核心國家主要二線城市和門戶城市新興市場上尋找機會。
  • 有選擇性地關註新興市場物業,尤其在實施改革的經濟體中尋找低風險機會。
  • 投資者應從滿足租戶需求而獲得資產價值及回報率增長,而不是只靠合約支持的收益率水平。

戴德梁行全球資本市場主管Carlo Barel di Sant’Albano表示:“人們廣泛認為,與6個月 前相比,宏觀經濟環境對房地產更加有利,壹方面是因為投資者情緒有所提振,另壹方面是因為投資活動確實得到了改善。由於國際貨幣基金組織自2011年首次上調了GDP增長預期 ,投資者變得越來越積極主動。”

來源:戴德梁行

責任編輯:Zoe Chan

康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉(二)| 美國

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康涅狄格(康州)位於美國東北部,比例紐約州,馬塞諸塞州,以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29,但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1,在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中教育質量評估排名第三,受安全評分影響,總體排名全美第八2。

承接上文,讓我們繼續來了解一下康州兩個著名的學區。

瓦林福德(Wallingford)

瓦林福德鎮位於紐黑文縣北部,橫跨昆尼皮亞克河,占地面積39.8平方英裡。地處梅裡登市以南5英裡及紐黑文縣以北13英裡。瓦林福德鎮是連接哈特福德市與紐黑文市的紐帶,美國幾條主要的高速公路穿城而過,使這裡成為日常通勤最便利的小鎮。。

小鎮的公共交通由美鐵公司(Amtrak)及當地公共汽車提供。貨運服務則由美國聯合鐵路公司 (Conrail)以及不同的汽車貨運公司承擔。航空業務可在兩地進行辦理,即距離該鎮30英裡處的紐黑文機場(Tweed New Haven Airport)以及該鎮北部出了91號洲際公路大約40英裡處的布拉德利國際機場(Bradley International Airport)。從瓦林福德鎮到梅裡登市沿線地區的梅裡登機場(Meriden Airport),主要停放私人、政府及公司飛機。

圖一:瓦林福德(Wallingford)地圖
圖一:瓦林福德(Wallingford)地圖

在過去的十年裡,瓦林福德鎮已經對商業及工業基礎采取多元化發展,比起傳統的重工業,它更多的引進高科技產業。它是眾多行業和大公司的大本營,涵蓋醫療、保健、服務、高科技特殊金屬制造和研究開發等領域。巴恩斯工業園區、卡西米爾普拉斯基工業園區、沃頓布魯克工業園區和南收費公路地區的發展,極大地促進了該地區的轉型。百時美施百寶公司是鎮上最大的納稅人,它在瓦林福德鎮的梅德韋工業園區建立了一個研發中心。在91號州際公路和68號公路交彙處,設立了一個允許商業辦公園區、研發中心和酒店的內部共享區域。

最值得說明的是,美國最有名的頂尖私立學校喬特羅斯瑪麗霍爾學校(Choate Rosemary Hall)也坐落在瓦林福德鎮。Choate Rosemary Hall原本屬於The Choate School and Rosemary Hall,同構1972年的合並,變成見天的它是美國最佳的中學教育的代表之一。學校提供豐富的學術課程以及課外活動,側重於培養和塑造學生獨特的個性。全校共有109名教師,其中65%擁有獲得本科以上學歷,采用小班授課提供學生良好的學習氛圍。該校歷史悠久,教育水平很高,徐許多畢業生都被耶魯、哈佛、賓大等頂級大學錄取,因此,在美國享有很高的聲譽。其中美國第35任總統約翰•F•肯尼迪曾在此校就讀。

現任美國總統特朗普的女兒,伊萬卡就曾經就讀於喬特羅斯瑪麗霍爾學校。2017學年的學費在4.3萬美金左右。

喬特羅斯瑪麗霍爾學校(Choate Rosemary Hall)是美國最有名的頂尖私立學校
圖二:喬特羅斯瑪麗霍爾學校(Choate Rosemary Hall)是美國最有名的頂尖私立學校

斯坦福德(Sandford)

斯坦福德是除紐約曼哈頓以外,紐約大都會地區最大的金融區。如果我們問斯坦福德的居民,是什麼使他們的城市如此的偉大,我們可能會得到各種各樣的回答,比如洛兒卡市的墨西哥熱巧克力或者斯坦福德博物館和自然中心。除去康樂設施不說(斯坦福德在這方面幾乎也是最好的),斯坦福德在其他方面也是數一數二的。例如:

高師生比率:費爾菲爾德縣城市以12:1的高師生比率排名靠前。

高家庭收入:梅裡登縣的中等水平家庭收入高於州內其他地區89%,並以574,900 美元,高於康乃狄克州平均收入的89%,成為總體生活質量很高的地區。

低犯罪率:每10萬人中,只有1,934人犯罪,斯坦福躍居榜首成為最安全的社區之一,對於居民和通勤者來說,這是巨大的好消息,當然並不只這一個。

實力企業進駐:斯坦福德擁有4家財富500強企業,13家財富1000強企業以及13家新興企業,這使得它成為紐約市外地鐵可達範圍內最大的經濟區。

交通便利:斯坦福德交通中心提供到紐約市的火車,一小時可以抵達,每隔20分鐘一班,便利的交通讓學生有機會接觸到美國文化和金融中心紐約。同時距離又為學生提供了安靜的學習環境。

聖三一天主高中(Trinity Catholic High School)的畢業典禮
圖三:聖三一天主高中(Trinity Catholic High School)的畢業典禮

聖三一天主高中(Trinity Catholic High School)於1958年建立,最初成立時叫做“斯坦福天主高中”。1991年,學校更名為三一天主高中。學校坐落於康涅狄格州費爾菲爾德縣的斯坦福德。該地區以富裕的區域優勢擁有大量大企業而聞名於世。

小海伍德托馬斯國王中學(King Low-Heywood Thomas School)成立於1865年,擁有150年的悠久歷史。往年的畢業生都能如願進入理想的大學。學校教育設施齊全,有三座教學樓,兩座大型圖書館,一個表演藝術中心,四個寬闊的草地運動場,兩座先進的體育館。全校教職工有108人,師生比例低,平均一個老師對六個學生。

小海伍德托馬斯國王中學(King Low-Heywood Thomas School)校園
圖四:小海伍德托馬斯國王中學(King Low-Heywood Thomas School)校園

另外康涅狄格大學在當地也建有斯坦福校區。便捷的交通讓畢業生有更多在紐約周邊尋求實習和工作的機會。

注:

  1. https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
  2. https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

 

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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老牌華人社區紐約法拉盛周边地价见涨 | 美國

由於美國紐約皇後區的法拉盛(Flushing)市中心房地產的價格近幾年呈現直線上漲趨勢,近來,土地開發商將目標轉移至鄰近區域購地築樓。建地買賣熱絡,間接烘漲法拉盛,鄰近居民擔心會有過度開發之虞。

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皇後區的法拉盛法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地
法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地

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Onex房地產公司(Onex Real Estate Partners)總裁達納(Michael Dana)向《紐約時報》表示,法拉盛是皇後區地產起飛的核心地。鑒於該地段發展代價較高昂,精明建商將重心移到它的外圍地區。行動派商如位於長島的房地產投資公司伊斯丹資本(Eastone Capital Partners)以2,300萬美元購買位於北方大道(Northern Boulevard)141-57號的開發據點。

這塊地約23,000平方英尺,目前美國銀行分行和國際工程師聯合工會14-14B分會(International Union of Operating Engineers Local 14-14B)還在據點營運。

美國銀行的租約還有近兩年才到期。屆時,開發商將拆除建築物,整地面積約為6.8萬平方英尺。計劃改建成具有零售商區和公寓的綜合式建案。

該筆交易是由高緯環球房產公司(Cushman & Wakefield )的普羅伊斯(Stephen Preuss)中介牽成的。他希望有更多商機能湧入法拉盛,並指出,法拉盛市中心的土地價格看漲,很多開發商轉移目標看准了像北方大道這種市中心外圍副區,因價格較為實在些。而這種外圍購地的趨勢會持續下去。

Eastone在網站上已刊登了他們在法拉盛與長島市的幾筆買賣項目。

由於這種購地建案熱潮風漲,法拉盛地區現在正充斥著這些投資買賣的計劃案,有些人擔心附近社區會被過度開發。目前的開發方案有富頓集團在第39大道上的巨型Tangram項目和Onex地產合作公司(Onex Real Estate Partners)的天景公寓(Sky View Parc)。

法拉盛的新開發項目天景公寓(Sky View Parc)
法拉盛的新開發項目天景公寓(Sky View Parc)

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(互聯網資訊綜合整理)

責任編輯:Zoe Chan

華人紐約買房回歸曼哈頓 貸款銀行擴展中文服務 | 美國

據最新的美國人口調查局數據,紐約市出生在中國的華人2015年的人口比2000年增加了10萬人,達到了57萬多人,成為僅排在多米尼加之後的第二大移民族裔,而且還有增長的趨勢。而中國人向來把買房置業作為自己人生一大追求,所以,紐約的地產業也越來越重視這個中國人消費市場,這個市場有著與眾不同的特點。

幾十年前,中國人在紐約的落腳地是曼哈頓的下城華埠,後來發展到布碌崙的日落公園和班森賀以及皇後區的法拉盛。即便在911以後的十幾年裡,華埠裡中國人擁有的房屋數量在不斷下降,但是比例還是當地居民中最高的。據地產雜志《The Real Deal》的統計,在2016年9月,華埠的348個租賃公寓樓中,62%的房主是亞裔,這個數字比2002年的53%增加了9個百分點;而在法拉盛,同樣時間段的亞裔房主比例從22%增加到了28%;在日落公園,雖然沒有中國房屋主的數據,但是1988年中國移民僅有3000人,根據“布碌崙美人協會”(Buooklyn Chinese-American Association)的數據,到了2013年中國人口已經達到了12萬8千人。

近年來,由於大量中國人通過EB-5移民美國,以及美國對中國人開放10年簽證政策,越來越多的中國人來紐約生活,這讓中國人在此的買房地點也發生了變化。為中國客戶服務的地產公司納瑞國際地產公司(Nareig International Realty)的經紀人林莉蓮(Lilian Lin)對記者說,現在中國人買房主要集中在曼哈頓中城、上西區、法拉盛、長島和布碌崙中心。“他們喜歡新的房源、高樓層的外觀美觀的房子。”她說。“而且他們喜歡買有名的地段,或者地點非常好的小區……總而言之中國人舍得花錢買自己喜歡的房子。”

如果說原來的中國人是從曼哈頓下城的華埠向外區擴擴展的話,現在的趨勢正好相反,是從外圍回到曼哈頓,購房價格自然也水漲船高。Extell開發集團在“曼哈頓廣場1號”(One Manhattan Square)和在威廉斯堡的Oosten工程,目標客戶都是中國的中高階層家庭,房子起價就是100萬美元。

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有地產經紀表示,在紐約購房的華人,正在從外圍回歸包括中國城在內的曼哈頓
有地產經紀表示,在紐約購房的華人,正在從外圍回歸包括中國城在內的曼哈頓

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購房方式越來越主流

如果說原來中國人買房是以多現金、不貸款、多找華裔經紀人的話,隨著下一代年輕人的成長,語言障礙的消除,中國人的買房方式也日趨美國化。

這種變化是雙方面的。林莉蓮說:“美國當地的地產公司也見識到了中國人買房的能力和潛力,他們更願意投資,想方法開發那些與中國人更近接觸的營銷渠道,以此給中國客戶帶來更大的方便。”

除了中國社區自己的多如牛毛的地產中介公司,紐約市大的經紀公司越來越在中國人的市場中占有主要地位,如納瑞、蘇富比、柯克蘭、道格拉斯-艾麗曼以及凱勒威廉都是其中的佼佼者。

幾十年前,美國的銀行只收中國人的存款,卻不給他們貸款,中國人只能成立自己的社區銀行。但是現在,中國人不可阻擋的購房大潮讓美國和國際主流的金融機構也參與向中國人貸款業務。比如富國、摩根大通和TDBank都有中文服務。

不管中國人的經濟條件如何變化,或者是在文化上也有不同程度的美國話趨勢,但是有一點是不變的,那就是中國人骨子裡“安居樂業”的置業熱情。據一項2003年公共政策學者的研究,中國是世界上房產所有權比例最高的國家,高達80-90%之間,而平均美國人的持房比例只有65%;而在美國,美國華人的房產持有率比白人高出18%。

在未來10年內,中國人到紐約買房的人會更多。”林莉蓮說。“因為中國富有人群不斷增加,買房保值是多數有錢人的投資首選;紐約又是國際一線城市,所以我說,中國人在紐約買房前景非常看好。”

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全面解析:房價,北京貴還是紐約貴? | 美國

北京的房子在經過2016年的跳漲之後,在2017年的頭三個月又再次大漲20%。相比2016年年初,大多數小區的均價差不多翻了一倍,如今三環四環沿線每平10萬以上的房子比比皆是,已經正式進入了10萬+時代——而這還只是非學區房的情況。(上海紐約房價比較

在大多數人的印象裡,北京上海的房價已經遠超紐約東京。事實是不是如此呢?北京的房價到底是不是比紐約高?

這個問題其實很難有一個明確的 yes or no 式的答案,因為房價是一個太複雜的東西,受到很多很多因素的影響。

你很難在兩個天差地別的城市裡,找到兩處地段、環境、戶型、朝向、年限等各方面條件都類似的房子,做一個理想狀態下的比較。

更不用說兩個國家的房地產市場模式以及稅收和貸款政策也很不一樣,比如中國買房一般算建築面積,而美國買房一般算實用面積。

再比如,中國的房子一般有普通住宅、公寓、別墅和商住兩用房之分;而在美國則分成 house, townhouse,multi-family home 以及在大城市常見的高層公寓樓等類型。

紐約的公寓樓還有一個很變態的情況,根據產權分成 condo 和 coop 兩種。前者類似中國的商品房,而後者則很難在國內找到對應。一棟 coop 公寓樓,大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”,購房者理論上不擁有每套房子的單獨產權,而是擁有這家公司的股份,同時擁有其中某一套房子的使用權。

買了 coop 的房子以後,無論是出租還是轉手出售都必須經過整棟樓所有業主的同意,由業主委員會對租客和買家進行非常嚴苛的審核。正因為租售都不太容易,所以 coop 的房子一般來說會比同等狀況的 condo 便宜30%左右。在美國其他地方 coop 很少,但紐約因為房子比較貴,所以 價格便宜的 coop 也有很多人願意去買。

還有很重要的一點是,我們比較房價,也只有比比絕對值才有點說頭,比較相對於收入水平的相對值根本毫無意義——以北京只有紐約十分之一的人均收入,不用比都知道,北京的住房痛苦指數早就遠遠超過了紐約以及全世界絕大多數城市。

在明確了“房價不能做簡單對比”這樣一個大前提下,我們來比較一下北京和紐約的房價。

1、首先來看看頂級豪宅的價格。

曼哈頓島上的頂級豪宅非常多,尤其是去年豪宅價格更是接連創下新紀錄。

最近幾年備受矚目的明星項目是中央公園邊上的“公園大道432號” (432 Park Avenue),2016年才建成,是美國第三高樓,同時也號稱是全世界最高的住宅樓。站在這個高度看過去,不但可以把中央公園那一片蔓延幾十條街的綠色盡收眼底,更可以看到巨幕版的曼哈頓無敵夜景。

全面解析:房價,北京貴還是紐約貴? | 美國

就在前兩天,媒體紛紛報導這棟樓裡剛剛成交了兩套房子。一套在80層,4臥5衛,504平方米,成交價是4425萬美元,相當於3.04億人民幣,單價每平方米59萬人民幣

另一套則佔據83層的整層,成交價6560萬美元,相當於4.52億人民幣,媒體挖出幕後買家可能是中國澳門賭王何鴻燊的兒子何猷龍。

但是,這兩套房子在紐約的豪宅排行榜上根本排不上號。

公園大道432號裡最貴的一套房子是一個沙特富豪在去年買的,佔據最頂層96層的整層,掛牌價9500萬美元,後來打了點折,實際成交價8770萬美元,相當於6.04億人民幣。但這套房子仍然不是紐約最貴的房子。

目前紐約最貴的豪宅紀錄誕生在和公園大道432號相鄰幾個街區的 One57,這裡的頂層在2015年成交,價格是1.005億美元,這也是紐約的豪宅首次突破1億美元。這套房的面積是1014平方米,每平方米單價68萬元人民幣

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公園432號和 One57 都位於東57街,這條街被稱為億萬富豪街,現在還有好幾棟豪宅大樓正在施工,未來打破新紀錄應該不是什麼難事。

在房地產網站 Streeteasy 上,目前公園大道432號共有14套房子掛牌出售,其中總價最低的一套是132平米的一居室,售價650萬美元,算下來每平方米大概是33萬人民幣。不知道買下這套房子的會是哪個窮屌絲。

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也就是說,紐約的豪宅價格大致在每平方米30萬到70萬之間,總價則已經逼近乃至超過了1億美元。

至於北京的豪宅,一向神秘而低調,媒體報導得少,我們普通人能夠瞭解到的信息就更是少得可憐。

依我極其有限的認知,北京的豪宅不外乎龍湖頤和原著、麗宮別墅、遠洋LAVIE等幾個項目,所謂的“頂峰人士”、“紅頂商人”社區,總價不超過兩億人民幣,而且因為面積通常在1000平方米以上,所以單價只有十幾萬人民幣,甚至還沒有學區房的價格高。

全面解析:房價,北京貴還是紐約貴? | 美國

另外還有現在風頭很勁的駿豪中央公園,每月每平方米物業費30塊錢,就在被當成北京版中央公園的朝陽公園邊上,但是單價似乎也就在15萬人民幣左右。

所以結論就是:北京的豪宅價格還遠遠無法與紐約相提並論,無論單價還是總價都不到後者的三分之一。其中的原因也很好理解,畢竟買北京房子的只有中國富豪,而買紐約房子的則是全世界的富豪。

等到有一天北京也成為紐約這樣的世界城市,在環境和城市管理上都達到後者的水平,有了世界性的吸引力,估計豪宅的價格也能趕上,但這一天至少從現在看來還遙遙無期。

2、再來比較一下高端公寓的價格。

頂級豪宅畢竟離普通人的生活太遠。在紐約,一般比較有錢的普通人(醫生、律師、金領)會選擇住高端公寓,這種樓稱為奢華公寓 (luxury apartments),樓齡比較新,樓裡有僅供住戶使用的健身房和會所,有屋頂的露台和燒烤架,樓門口有 concierge 全天候迎來送往兼攔住外人。

全面解析:房價,北京貴還是紐約貴? | 美國

這樣的樓在紐約非常多,住在裡面很舒適,即使不是像富豪那樣住在世界之巔俯視眾生,但已經足夠帶來滿足感和成就感。

這種高端公寓,對應的是北京比較高端、物業好、綠化好的小區。遺憾的是,北京的大多數所謂高端小區其實都徒有虛名,高端的只是價格,無論是小區環境還是物業管理水平都遠遠達不到要求,住起來未必會有相應的舒適感。真正合格的高端公寓在北京屈指可數。

在這個類別,紐約我選擇了 The Avery at 100 Riverside Blvd,北京則選擇了新城國際華貿國際公寓,這幾個地方的地理位置比較有可比性。

前者位於曼哈頓上西區,靠近河濱鬧中取靜,但離中央公園又只有三個街區,到時報廣場只有四站地鐵;而北京的兩個小區鄰近北京最繁華的CBD,走路到國貿、中央電視台和光華路上正在建設的北京第一高樓中國尊都只要十分鐘左右。

The Avery at 100 Riverside Blvd 最近一套出售的一居室在今年3月19日成交,面積84.8平方米,成交價137.5萬美元,相當於947萬人民幣;平均每平方米11.16萬人民幣

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另外我測算了下紐約其他一些類似公寓的價格,單價一般在12萬-13萬人民幣之間。

再看北京,新城國際最近一套在2月27日成交的一居室,面積89.12平方米,售價1050萬元,單價是11.78萬

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在高端公寓裡,新城國際基本上已經是北京最好的小區前幾名。華貿公寓的檔次稍微低一點,價格也稍低,現在掛出來的一套80.57平米的一居,要價860萬,單價10.67萬

與此同時,北京朝陽區的東三環、北三環、東四環,有許多居住品質還要差很多的小區,價格也都在今年春節以後突破了10萬。北京絕大多數近15年建設的新小區,品質都非常糟糕,但他們漲價卻一點都不心軟,紛紛向高端公寓看齊。

所以結論就是:在中高端公寓上,北京的價格已經和曼哈頓持平,總體水平來說曼哈頓稍微高一些,但差別已經不大了;而且花同樣的錢,在曼哈頓的居住品質要遠超同等價位的北京公寓。

3、比較一下狀況普通的公寓樓。

除了高端公寓,紐約還有很多普通的民居,那是大多數年輕人和工薪階層居住的地方。這部分公寓,有些樓齡非常老,甚至可能是二戰前建的 pre-war buildings,別說會所和健身房了,連電梯都很老,我就碰到過必須要用手把門掰開的電梯;還有一部分五六層的樓,甚至連電梯都沒有。全面解析:房價,北京貴還是紐約貴? | 美國

我選了西108街238號一棟6層的樓,這個位置已經有點偏了。去年6月10日,這裡一套166平米的三居室,成交價是209.5萬美元,相當於1442萬人民幣,折合單價是8.7萬人民幣

在北京,有可比性的房子我選了東四環附近的水碓子社區,單價大概在7萬人民幣左右

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結論:這部分房子,北京的價格和曼哈頓的價格也差不多,曼哈頓的均價大概會高上一兩萬左右。考慮到房子狀況千差萬別,這個差距可以不考慮在內,大致可以說在同一層次。

4、比較一下非市中心的普通住宅樓。

當然,我沒有忘記紐約不只有曼哈頓,假如覺得曼哈頓的房價還是太貴,或者太鬧太擁擠,可以選擇住到曼哈頓島外的其他四個區,甚至住到只有一河之隔、兩站地鐵的新澤西州。

紐約的房子,一個很重要的特點就是,一旦離開曼哈頓房價就會急劇下降。我舉皇后區一個叫木邊 (Woodside) 的地方為例,這裡離時報廣場只有7站地鐵,半個小時能到。

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這裡有一套71平方米的一居,位於39大道61-09號,就在地鐵口,走到地鐵站估計只要一分鐘。

雖然所在的社區很一般,但房子的狀況還不錯,價格是53.5萬美元,相當於368萬人民